Содержание

В чем суть ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве»?

В чем суть ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве»?

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик).

А механизм реализации квадратных метров в новостройке — договор долевого участия (ДДУ).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

ДДУ ФЗ №214 – что это?

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

  • Не получено разрешение на постройку объекта;
  • Не опубликована и не представлена проектная декларация;
  • Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

  • Участок земли, принадлежащий компании;
  • Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

ДДУ ФЗ №214 – на что обратить внимание?

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

  1. Четкий срок сдачи возведенного объекта — день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
  2. Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
  3. Наличие гарантийного срока на объект;
  4. Месторасположение квартиры в здании — этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

  1. Банковская деятельность — от 5 лет;
  2. Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
  3. Уставные средства — от 200 млн рублей;
  4. Собственные капитал — от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств — заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается неустойка по ДДУ, возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении договора долевого участия лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

  • Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
  • Проверить дату регистрации компании, ее историю;
  • Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ — гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

  1. Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
  2. Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
  3. ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
  4. При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
  5. При обнаруженных строительных дефектах во время приемки квартиры в новостройке, предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них — банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае — затягивание сроков возведения объекта, в худшем — судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя — риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Primary Menu

Post navigation

Что такое 214-ФЗ, и чем он поможет вкладчикам?

К сожалению, большое количество людей, пытающихся сэкономить на приобретении недвижимости, оставались обманутыми мошенниками. Немудрено, что так много российских граждан «клюнуло» на эту удочку: гораздо выгоднее купить жилплощадь, пребывающую на этапе строительства, чем готовую квартиру втридорога.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Ранее не существовало специального федерального закона, защищающего дольщиков от мошеннических махинаций, поэтому всеобщий обман просто процветал: компания-застройщик собирала деньги с семей, выводила себя в оффшор через подставные компании и объявляла себя банкротами, которые не могут продолжить строительство.

После рассмотрения множества исков в суде от обманутых дольщиков, Госдума решила принять новый закон о защите вкладчиков в строительном бизнесе.

В 2004 году был принят 214-й Федеральный Закон об участии в долевом строительстве домов и других объектов недвижимости.

Здесь вы ознакомитесь с сутью закона 214-ФЗ, а также с его главными достоинствами и недостатками.

Читать еще:  Договор аренды нежилого помещения: скачать

Что нужно знать о Федеральном Законе?

Суть Закона 214-ФЗ

Это закон о долевом участии дольщиков, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир, находящихся в процессе строительства.

Однако, стоит отметить, что закон не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее в собственность покупателю.

Для того, чтобы стать под государственную защиту согласно этому закону, необходимо составить договор на привлечение денежных средств и передать его в Росреестр.

Это своеобразное доказательство того, что у покупателя все в порядке с документами. Но это не значит, что исключаются непредвиденные ситуации в процессе строительства.

К примеру, стройка может остановиться в связи со спорами с жильцами соседних домов, администрацией и местными районными отделениями; также компания-застройщик может обанкротиться, что навсегда остановит стройку жилого дома.

Такой договор на привлечение денежных средств утратит свою актуальность, когда застройщик полностью обанкротится.

В этом случае недостроенный дом будет выставлен на аукцион и продан, а на вырученные средства компания погасит свои задолженности. Согласно постановлениям суда застройщик обязан выплатить штрафные санкции за прекращение строительства.

Главное заблуждение дольщиков, заключивших договор долевого участия – это полная уверенность в том, что закон защитит вас от непредвиденных ситуаций со стороны застройщика.

В этом законе не предусмотрен возврат средств и недвижимости в собственность дольщиков. В законе не прописан механизм ответственности физических и юридических лиц за их банкротство и неоправданные ожидания покупателей квартир.

Больше информации о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, вы можете получить в этой статье.

Какие изменения были внесены в Закон 214-ФЗ?

Изменения в законе 214-ФЗ

В 2012 году Закон 214-ФЗ О долевом строительстве был пересмотрен, вследствие чего были внесены некоторые изменения в его структуру.

После этих изменений вкладчики стали чувствовать себя уверенней, ведь появилось самое главное – четко установленные обязательства застройщика перед дольщиками.

Какие положения закона были изменены?

  • В случае нарушения договора между вкладчиками и компанией-строителем средства возвращаются дольщикам; также застройщик оплачивает штрафные санкции.
  • Ответственность компании-застройщика должна быть застрахована в компании, которая имеет не менее 400 миллионов рублей собственных средств, уставной капитал не меньше чем 120 миллионов рублей, и существует на страховом рынке более пяти лет.
  • Гарантия возврата средств вкладчикам за счет поручительства в банке, уставной капитал которого не меньше 200 миллионов рублей.

Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке — читайте тут.

Закон 214-ФЗ: краткое содержание и основные нюансы

Перед тем, как заключить договор долевого участия, необходимо учесть все важные моменты Закона 214-ФЗ О долевом строительстве:

  • В договоре должны быть зафиксированы четкие сроки окончания стройки без последующего изменения даты компанией-застройщиком.
  • Не забывайте о дате, в которую квартира передается в вашу собственность. Именно с этой даты начинается исчисление нарушение срока.
  • Необходимо прописать точный адрес суда, в котором будут проходить возможные разбирательства между компанией и дольщиками. Мошенники могут пригласить вкладчика в суд в совершенно другом городе или районе, в который будет накладно ездить на каждое заседание. Не забудьте об этом аспекте.
  • Необходимо обозначить в договоре точную площадь купленной квартиры. В противном случае вам придется доплачивать за дополнительные метры, если застройщик предоставит квартиру поменьше.

Как выбрать этаж и планировку квартиры в новостройке — узнайте здесь.

Содержание Закона 214-ФЗ.

Ответственность обеих сторон договора согласно 214 ФЗ

Как мы уже заметили, данный Закон 214-ФЗ О долевом строительстве не предусматривает предоставление квартиры в собственность вкладчику; но гарантирует возврат денежных средств дольщиков в том случае, если стройка не будет завершена до конца. 214 закон предусматривает защиту прав не только вкладчиков, но и застройщика.

Поэтому на дольщиков при строительстве накладывается определенная ответственность в случае нарушения договора.

Пример из практики

Если вкладчик не придерживается условий договора, за каждый день просрочки он вынужден выплачивать застройщику 1/300 ставки рефинансирования.

Поэтому, как и застройщик, так и дольщики должны нести полную ответственность за свои действия.

Подводим итоги по 214 Федеральному Закону

Существует еще один безопасный способ получить квартиру в собственность от застройщика. Компания предлагает дольщикам вносить средства уже на окончательном этапе строительства, что существенно снижает риски со стороны вкладчиков.

Однако, стоимость таких квартир существенно отличается от цены на недвижимость, пребывающей на самом начальном этапе строительства. В таком случае вы сэкономите не так уж и много на кооперативном строительстве.

Конечно, несмотря на существование подобных законопроектов, мошеннические организации все равно будут активно действовать. Но при тщательном изучении компании-застройщика и 214 ФЗ вы обезопасите себя от обмана.

Если вы решили вложиться в деловое строительство, следует серьезно подготовиться к этому и учесть все аспекты закона, гарантирующего защиту прав вкладчиков и застройщика.

Если вы отнесетесь к этому со всей ответственностью, долевое строительство принесет плоды, и вы извлечете максимальную выгоду от покупки квартиры.

В чем преимущества и недостатки Закона 214-ФЗ для застройщиков и дольщиков, вы можете узнать в следующем видео-интервью:

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г., 27 июня 2019 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

Читать еще:  Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец скачать

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением подпункт «б» пункта 5 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и подпунктов «г» и «д» пункта 8, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

О строительстве жилья по Федеральному закону №214

Федеральный закон №214 хоть и не совершенен, но хотя бы отчасти оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании избегают работы по этому закону.

Что такое ФЗ-214, и от чего он защищает

Федеральный закон за номером 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году. До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно. Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.

После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его «сыроватость» и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.

Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона.

ФЗ-214 — не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.

ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.

Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу. Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу. При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.

Плюсы Федерального закона №214 для покупателя жилья

ФЗ-214 защитит от двойных продаж, долгостроя или необоснованного удорожания квартиры

  • Снижается риск двойных продаж квартиры.

Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.

  • ФЗ-214 снижает риски того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.

Дело в том, что, согласно третьей статье закона, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.

  • В ФЗ-214 оговариваются правила возврата дольщику средств в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон.
  • ФЗ-214 находится в большей степени на стороне дольщика, а не строительной компании.

Размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы. Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным. Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта в плане высотности здания, планировки квартир и т. д.

Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику менять цену квадратного метра по своему усмотрению.

Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.

  • ФЗ-214 четко все оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать с нее неустойку.

По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.

Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

ФЗ-214 строго запрещает вносить изменения в проект уже по ходу строительства, что может привести к долгострою

  • Федеральный закон №214 удобен далеко не для всех застройщиков, поскольку накладывает на них жесткие обязательства и лишает определенной маневренности.
Читать еще:  Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома

В ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.

  • Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья.

Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.

  • ФЗ-214 четко не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику.

В законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.

  • ФЗ-214 ставит застройщиков в жесткие условия, при которых они становятся должны государству и дольщикам, но не имеют никаких инструментов влияния на чиновников.

Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их. Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи. Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из «серых схем».

Популярные новости недвижимости

Комментарии (3)

Можно поподробнее про этот указанный вами момент, какой это пункт 214фз?
Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья. Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.

Какие условия или минимум строительных работ должен выполнить застройщик для того чтобы иметь возможность заключать договора долевого строительства?

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона .

Обзор поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Часть первая.

§1. В последние полтора года все чаще можно наблюдать активный интерес к сфере долевого строительства, проявляемый как органами исполнительной власти, так и федеральным законодателем.

На региональном уровне (на примере Санкт-Петербурга) речь идет о дополнительной нагрузке в виде обязанности безвозмездной передачи квартир городу, обеспечения объектов инфраструктуры для вновь построенного жилья, ужесточения высотных и градостроительных регламентов, соблюдения ограничений, связанных с законодательством об охране памятников (одни условия предусматриваются региональными нормативно-правовыми актами, другие – условиями инвестиционных контрактов с городом).

На федеральном уровне держат в тонусе застройщиков изменения, вносимых непосредственно в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004). В 2015 году основным нововведением стало повышение требований к страховым организациям, у которых застройщики могут страховать гражданскую ответственность. В частности, подпунктом «б» п. 2 ч. 1 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ установлено требование о наличии собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей (против прежних 400 миллионов), в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей. На текущую дату, по данным ЦБ РФ, формальным требованиям отвечают 14 страховых компаний, не считая Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Еще меньше готовы фактически участвовать в страховании застройщиков.

В отличие от требований к кредитным организациям, обеспечивающих обязательства застройщиков поручительством, изменения, касающиеся страховщиков, действительно повлияли на климат в строительной отрасли. Это объясняется тем, что именно страхование (в режиме правового регулирования п.1 ч. 2 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ) является предпочтительным способом обеспечения обязательств, тогда как механизм поручительства применяется реже ввиду высокой стоимости и осторожности банкиров, не желающих брать на себя риски, связанные со стройкой. Участие в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков также не сыскало широкой популярности.

После вступления в силу новой редакции закона, то есть с 01 октября 2015 года, «продажи» у застройщиков на время замерли. Так, в Санкт-Петербурге в первой половине октября 2015 года Росреестром не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия. Вместе с тем, к весне 2016 года большинство участников адаптировалось к новым условиям рынка.

В первой половине этого года наиболее резонансным стало введение уголовной ответственности за нарушение законодательства, регулирующего долевое участие в строительстве. Впрочем, насколько можно судить по экспертным комментариям, введение в УК РФ статьи 200.3 ни застройщиков не напугало, ни граждан сильно не обнадежило. Строгость уголовно-правовой нормы ожидаемо связывается с ее неисполнимостью, обусловленной пассивностью правоохранительных органов, когда дело касается договорных отношений и связанных с ними гражданско-правовых споров. Комментаторы традиционно пожурили законодателя за стремление лечить головную боль топором, упрекнули в популизме и, в общем-то, закрыли тему.

§2. 29 июня 2016 года Совет Федерации РФ утвердил принятый накануне Госдумой Законопроект № 954041-6, вносящий масштабные поправки в Закон № 214-ФЗ.

Во-первых, предъявляются дополнительные требования теперь уже к самим застройщикам. В частности, речь идет об уставном капитале застройщика, размер которого должен составлять от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства самого застройщика и связанных с ним юридических лиц (ч. 2.1 ст. 3). Данные требования касаются строительных организаций, привлекающих денежные средства граждан.

Автору несколько раз на практике доводилось встречать застройщиков с уставным капиталом, превышающим 1 миллион рублей. Однако на рынке долевого строительства с участием потребителей это встречается нечасто. Обыденной же до сих пор является ситуация, когда размер уставного капитала организации, выступающей стороной по договору долевого участия с гражданами, не превышает 50 тысяч рублей.

Иные требования, предъявляемые к застройщику, связаны с невозможностью занимать пост руководителя и главного бухгалтера лицом с судимостью по экономическим статьям, запрет на привлечение денежных средств ликвидируемым или банкротящимся застройщиком, недоимка по налогам и сборам, которая превышает 25% всех активов организации и наличие которой не обжалуется, недопущением к строительству лиц, внесенных в реестр недобросовестных поставщиков (недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка) и т.д. Обоснованность указанных ограничений, в принципе, очевидна, но едва ли их введение ощутимо повлияет на климат в отрасли в целом.

Для застройщиков, не отвечающих указанным требованиям (в части размера уставного капитала) на дату направления проектной декларации на согласование, вводится запрет на привлечение денежных средств граждан. Если же таким требованиям застройщик не отвечает после направления декларации в уполномоченный орган, то может быть применен новый (помимо поручительства банка и страхования) способ обеспечения обязательств в форме поручительства организации, являющейся учредителем (участником) такого застройщика и, в свою очередь, отвечающих упомянутым требованиям (ч. 3 ст.12.1, ст. 15.3). При этом поручитель несет солидарную или субсидиарную ответственность перед дольщиками в полном объеме (в том числе в части выплаты неустоек, передачи объектов долевого строительства и т.д.).

Данное нововведение не просто предлагает еще один способ обеспечения обязательств, но делает его принудительным именно в том случае, когда риски ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств объективно высоки.

В целом представляется, что указанная норма обладает большим потенциалом и действительно может помочь очищению рынка от недобросовестных участников и пресечь порочную практику, при которой судебные решения по «небанкротным» требованиям (штрафы, пени и проч.) не исполняются в виду отсутствия у застройщика денег на счетах в то время, когда параллельно основная компания, под чьей коммерческой вывеской заключались договоры, успешно привлекает денежные средства для очередного строительного проекта.

Впрочем, неплатежеспособность должника по отсуженным денежным требованиям — это общая головная боль и наивно было бы полагать, что в области долевого строительства данная проблема будет окончательно решена.

Еще одной дополнительной гарантией прав дольщиков (теперь уже на случай банкротства застройщика) является мера по созданию фонда, который формируется за счет обязательных взносов застройщиков (ст. 23.2). Размер отчислений с каждого застройщика не может превышать 1% от стоимости будущего дома, указанной в проектной декларации. В остальном правовой режим функционирования такого фонда (равно как и решение о его создании) законодатель отдал на усмотрение Правительства РФ.

В целом механизм реализации указанного инструмента вызывает слишком много вопросов, обсуждать которые до вступления в силу поправок и принятия соответствующих подзаконных актов слишком рано.

Данное нововведение связано с президентским поручением и именно эту меру, а не, скажем, поручительство учредителей, Минстрой в своих пресс-релизах позиционирует как главное достижение законопроекта. Словно нас готовят (или готовятся сами) к тому, что наиболее проблемные и чреватые социальной напряженностью ситуации наконец можно будет решать не в ручном режиме на губернаторском уровне и в условиях манипулирования административным ресурсом, а опираясь на четко прописанную процедуру. Между тем, более предпочтительной целью и желаемым результатом изменений, на наш взгляд, следовало бы считать наведения порядка в отрасли в целом путем совершенствования правового регулирования — с целью недопущения как раз тех ситуаций, которые требует чрезвычайных мер, в том числе по использованию компенсационного фонда.

Во второй части Обзора изменений будут рассмотрены прочие новеллы, в том числе связаные с принципами информационной открытости деятельности застройщика, условиями о цене и качестве объекта долевого строительства, контролем за расходованием средств дольщиков и иные.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector