Содержание

Договор долевого участия в строительстве: скачать образец

Договор долевого участия

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

  1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
  2. технический ПДДУ;
  3. собственно ДДУ.

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика. Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу. Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика. Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.
В ДДУ указывается:

  • количество комнат в квартире;
  • наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
  • метраж каждой комнаты и каждого помещения;
  • этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

    стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.

В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров. Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры. Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

  • сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
  • кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
  • сведения о страховании объекта строительства;
  • адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.
  • Кем подписывается ДДУ

    Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

    Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

    Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

    Образец договора долевого участия в строительстве (ДДУ) 2018/2019 года

    Договор № 1230-ДДУ-2018

    участия в долевом строительстве многоквартирного дома

    г. Москва пятнадцатого октября две тысячи восемнадцатого года

    Общество с ограниченной ответственностью «Строим в срок», именуемое в дальнейшем «Застройщик», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________, зарегистрирован ___________, свидетельство о государственной регистрации серия __________, выдано ________г., в лице генерального директора Иванова Дмитрия Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и

    гражданин Российской Федерации Дольщик Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

    1. Предмет Договора
      1. Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) многоквартирный дом (далее — МКД) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать Участнику долевого строительства жилое помещение в нем — 1 комнатную квартиру, условный номер 001, расположенную в Секции 1 на 2 этаже, общей проектной площадью 36 квадратных метров (далее по тексту – Квартира или Объект долевого строительства»), кроме того общая проектная площадь балкона 2 квадратных метра. Участник долевого строительства обязуется принять Квартиру и уплатить установленную в настоящем Договоре цену на условиях, установленных в настоящем Договоре.
      2. Настоящий Договор заключен в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
      3. Застройщик будет осуществлять строительство своими силами, а также с привлечением других лиц.
      4. План Квартиры и ее расположение, описание частей Квартиры и сведения об МКД приведены в Приложении 1 к настоящему Договору.
      5. Проектная площадь квартиры подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД на основании данных кадастрового учета.
      6. Строительство МКД ведется на земельном участке с кадастровым номером 77:00:0000000:000 по строительному адресу: г. Москва, ул. Строителей, уч. 101. Почтовый адрес МКД будет уточнен решением уполномоченного органа власти.
      7. Участнику долевого строительства будет передана Квартира в следующем состоянии: одна жилая комната, совмещенный санузел, кухня — без чистовой отделки.
      8. Срок ввода МКД в эксплуатацию — 3 квартал 2019 года. Срок передачи Квартиры Участнику долевого строительства — до 31 декабря 2019 года.
    2. Гарантийный срок
      1. Для предъявления требований в связи с ненадлежащим качеством Квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) Застройщик устанавливает Гарантийный срок — 5 (пять) лет со дня передачи Участнику долевого строительства Квартиры по акту приема-передачи в соответствии с настоящим Договором.
      2. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участникам долевого строительства МКД составляет 3 (три) года со дня подписания Акта приема-передачи.
      3. Застройщик не несет ответственности за недостатки Квартиры, если они произошли вследствие нормального износа Квартиры или входящих в ее состав элементов отделки, инженерно-технического обеспечения, конструкций, изделий, нарушения технических регламентов, обязательных требований к процессу эксплуатации Квартиры или входящих в ее состав элементов отделки, либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) Квартиры возникли вследствие нарушения правил безопасного использования Квартиры и входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
      4. Для целей информирования о правилах эксплуатации Квартиры при подписании Акта приема-передачи Застройщик передаст Участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации Квартиры.
    3. Основания привлечения средств Участника долевого строительства
      1. Застройщик вправе привлекать денежные средства Участника долевого строительства для целей постройки Многоквартирного дома на основании:
        • Заключения уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы о соответствии Застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанное заключение размещено в сети Интернет на сайте _______.
        • Разрешения на строительство № 0001 от 01 января 2018 года, выданного Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы;
        • Зарегистрированного договора аренды недвижимости № 0001 от 31 декабря 2017 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым № 77:00:0000000:000 по строительному адресу: г. Москва, ул. Строителей, уч. 101, на котором будет осуществляться строительство МКД. Документы, подтверждающие права Застройщика на указанный земельный участок, размещены в сети Интернет на сайте _________.
        • Проектной декларации, размещенной в сети Интернет на сайте ______.
      2. Обязательства Застройщика перед Участником долевого строительства и иными участниками долевого строительства МКД производится путем залога прав аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство МКД, а также строящегося МКД.
      3. В целях гарантии защиты прав и законных интересов Участника долевого строительства, Застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд в порядке, установленном действующим законодательством.
    4. Цена Договора и порядок расчетов
      1. Цена Квартиры рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м — 110 000 (сто десять тысяч) рублей, и составляет 3 960 000 (три миллиона девятьсот шестьдесят) тысяч рублей, НДС не облагается. Цена квартиры является твердой и может измениться лишь по взаимному согласию Сторон на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, а также в случае, предусмотренном в пункте 4.2.
      2. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, а также фактическая площадь Квартиры может отличаться от проектной площади в результате погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Если в результате проведения кадастрового учета фактическая общая площадь Квартиры будет отклоняться от общей проектной площади Квартиры в сторону уменьшения или увеличения более чем на 1 (один) квадратный метр, Участник долевого строительства доплачивает Застройщику либо Застройщик возвращает Участнику долевого строительства стоимость разницы между общей проектной площадью Квартиры и фактической общей площадью Квартиры исходя из расчета стоимости за один квадратный метр общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 4.1. Договора. При этом Стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к настоящему Договору.
      3. Уплата цены квартиры производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора наличными денежными средствами в кассу Застройщика либо путем перечисления на банковский счет Застройщика, указанный в настоящем Договоре.
      4. В случае нарушения установленного настоящим Договором срока оплаты цены Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Просрочка оплаты Цены в течение более чем двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения настоящего Договора.
      5. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Участника долевого строительства на Квартиру, в рамках Договора не учитываются. Соответствующие расходы Участник долевого строительства несет самостоятельно и за свой счет.
    5. Передача Квартиры
      1. При условии полной оплаты Участником долевого строительства цены квартиры и неустойки (при ее начислении), а также при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, Застройщик обязуется в письменном виде уведомить Участника долевого строительства о готовности передать Квартиру путем направления по почте заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении, по адресу, указанному в Договоре, либо путем вручения указанного уведомления Участнику долевого строительства лично под расписку
      2. Участник долевого строительства, получивший указанное в пункте 5.2 уведомление от Застройщика, обязан принять Квартиру в срок, указанный в уведомлении.
      3. В случае нарушения предусмотренного пунктом 1.8 настоящего Договора срока передачи Участнику долевого строительства квартиры Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки.
      4. В случае если строительство МКД не будет завершено в предусмотренный пунктом 1.8 настоящего Договора срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего Договора. Изменение предусмотренного настоящим Договором срока передачи Застройщиком квартиры Участнику долевого строительства осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.
      5. Участник долевого строительства имеет право отказаться от приёмки Квартиры и подписания Акта приема-передачи Квартиры в случае, несоответствия качества передаваемой Квартиры условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению ее качества, которые делают Квартиру непригодной для проживания. Перечень недостатков Квартиры фиксируется Сторонами в акте осмотра. После устранения указанных недостатков, Участник долевого строительства обязан принять Квартиру по акту приёма-передачи в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Участником долевого строительства извещения об их устранении, направленного заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении либо путем вручения указанного уведомления Участнику долевого строительства лично под расписку.
    6. Государственная регистрация Договора и права собственности на Квартиру
      1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.
      2. Расходы по регистрации настоящего Договора Стороны несут в размерах, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.
      3. Право собственности Участника долевого строительства на Квартиру подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Застройщик вправе оказать Участнику долевого строительства услуги по организации государственной регистрации, что оформляется отдельным договором.
    7. Ответственность сторон
      1. За ненадлежащее исполнение либо неисполнение своих обязательств по настоящему Договору виновная Сторона обязана уплатить другой Стороне неустойки (штраф, пени), установленные Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
      2. Уплата неустойки, штрафов, пеней не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Договору.
      3. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
    8. Разрешение споров
      1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
      2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
    9. Срок действия Договора. Порядок изменения и расторжения Договора
      1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного и надлежащего исполнения Сторонами всех обязательств по настоящему Договору.
      2. Условия настоящего Договора могут быть изменены путем подписания письменного дополнительного соглашения к нему.
      3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в случае неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный настоящим Договором срок передачи такого объекта на два месяца, либо существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства, а также в иных установленных законодательством случаях.
      4. Ни одна Сторона не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
    10. Заключительные положения
      1. Во всем, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
      2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
      3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
    11. Приложение: Описание Квартиры.
    12. Реквизиты и подписи Сторон
    Читать еще:  Договор аренды производственного помещения с оборудованием: образец скачать

    Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

    Образец договора долевого участия в строительстве

    Особенно актуальной считается покупка недвижимости еще на стадии ее возведения. Это выгодно, как застройщикам, которые получают деньги на продолжение строительства, так и покупателям, которые могут сэкономить на стоимости, ведь она ниже на этапе незаконченного дома. Для тех, кто берет кредит на такую инвестицию, это выгодней вдвойне.

    Суть долевого участия в строительстве

    Основой долевого участия в строительстве является то, что средства на покупку квартиры или дома вносятся частями, указанными договором.

    Принято различать два вида покупки недвижимости на стадии возведения:

    • Первая из них предполагает, что несколько человек создают жилищно-строительный кооператив, который организовывает строительство объекта недвижимости, внося средства по общему решению;
    • Второй вид долевого участия заключается в заключении договоров с застройщиками, которым участники будущего строительства вносят определенные суммы денежных средств для возведения квартиры или дома.

    Стоит отметить, что первый тип долевого участия встречается очень редко. Что касается второго, то практически все продажи нового жилья происходят на условиях долевого участия через подписание договоров с застройщиками.

    Особенности договорных отношений долевого участия в строительстве

    Оформление отношений между застройщиком и инвестором путем подписания договора долевого участия является обязательным моментом долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Для его оформления сторонам нужно тщательно изучить все условия возведения здания, а также сроки и размеры денежных взносов.

    Особенно внимательным следует быть инвесторам. Тщательно необходимо проверять компанию, которая берет на себя обязательства строительства. Статистика указывает на неоднократные случаи афер в этой сфере. Поэтому следует проверить историю предприятия, финансовые показатели. Перед подписанием договора долевого участия лучше проконсультироваться с юристом, чтобы полностью понимать свои права и обязательства.

    Рекомендации выбора застройщика

    Исходя из вышеизложенного, главными рекомендациями при оформлении договора долевого участия являются такие:

    • длительный период существования компании застройщика;
    • положительная деловая репутация компании;
    • консультирование у юриста перед подписанием;
    • изучение финансовой документации компании, которую представители компании должен предоставить по запросу инвестора;
    • проверить право на проведение строительных работ;
    • проверить право владения замлей, где будет возводиться здание;
    • проверить наличие разрешения на строительство и публикацию проектных документов, что предупредит самовольные изменение в план строительства и здания.

    После подписания договора долевого участия обязательно необходимо провести регистрацию документа. Только после этого инвестор становится владельцем жилья, в которое он вкладывает средства. Фактическое подписание документа не гарантирует право владения. Лишь регистрация его во всеобщей базе подтверждает владение и обеспечивает государственную защиту дольщиков.

    Читать еще:  Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки

    Особенности договора

    Данный документ является официальным и должен составляться согласно норм законодательства РФ. Он оформляется между сторонами: дольщиком и застройщиком.

    Застройщиком может быть юридическое лицо, которое имеет соответствующее разрешение на ведение строительных работ, имеет право собственности на землю, где проводится строительство либо долгосрочный договор аренды (субаренды).

    Дольщиком может стать любое физическое либо юридическое лицо, которое инвестирует средства в недвижимость для ее приобретения для личных целей и не для ведения предпринимательской деятельности.

    Договор участия в долевом строительстве, образец которого включает в себя все основные требуемые моменты, является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

    Федеральный Закон РФ ФЗ № 214-ФЗ, а именно раздел 4 пункт 4, предполагает наличие в договоре долевого участия таких основных пунктов, которые являются существенными условиями в документе для обозначения основ отношений между застройщиком и дольщиком:

    1. сроки, в которые застройщик должен передать инвестору завершенное строительство. Информация может быть указана, как в виде определенной даты, так и периодами от срока начала ведения работ;
    2. предмет договора, который являет собой описание объекта недвижимости, на которой обращено начало данных договорных отношений;
    3. гарантии на результат работы застройщика. Данные пункт должен включать в себя сроки, в которые не должны проявляться особенности ненадлежащего качества произведенных работ. Гарантийный срок на объект недвижимости не может быть меньше 5 лет. Но стоит отметить, что в здании есть и дополнительные инженерные и технологические установки. На них в договоре долевого участия должна быть также указана гарантия, которая не может быть меньше 3 лет.
    4. полная стоимость договора, сроки и график оплаты. Данный пункт включает в себя ту сумму, которую инвестора обязывается оплатить застройщику, а также основные условия ее внесения.

    Стоит отметить, что данные пункты в той или иной формулировке обязательно должны быть внесены в договор долевого участия. Если же один или более из них пропущены в документе, то он считается незаключенным.

    Что касается права на государственную регистрацию права собственности, то его дольщик получит лишь после завершения строительства. Когда уже застройщикам выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, тогда инвестор может подавать соответствующие документы на проведение регистрации.

    Кроме этого в договоре долевого участия указываются случаи прекращения действия договора либо его изменения, ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств, прочие условия, которые могут возникать в процессе выполнения основных условий документа, а также обязательно юридические реквизиты сторон.

    Правильное оформление договора долевого участия даст возможность не только гарантировать все возможные ситуации по строительству, а также гарантировать безопасность своих инвестиций.

    На какие моменты нужно обратить внимание при заключении ДДУ

    2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям. Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона. Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет. Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.

    Отношения сторон, вытекающие из условий договора

    ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства. Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома. Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора. Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.

    Обязательные условия договора

    Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия:

    • ДДУ не должен противоречить законодательству;
    • в нем должны присутствовать обязательные условия, указанные в 4 статье 214 ФЗ.

    Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:

    1. Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
    2. Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
    3. Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
    4. Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
    5. Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).

    Законодатель устанавливает, что до того момента, как строительная компания не передаст жилье дольщику, риск повреждения или гибели объекта, несет застройщик. В случае смерти участника долевого проекта, все его права переходят к наследникам.

    Чтобы иметь представление, как должен выглядеть договор с застройщиком, ниже в качестве примера приведен образец договора долевого участия.

    Права и обязанности сторон

    Не менее важной частью договора являются положения, затрагивающие права и обязательства, которые берут на себя стороны, принимающие участие в долевом строительстве многоквартирного дома.

    1. Разместить в сети информацию о своей компании и возводимом объекте, предоставлять по требованию граждан сведения о стройке и финансовых расходах, своевременно вносить изменения в проектную документацию с публикацией в установленном порядке.
    2. Использовать денежные средства, полученные от граждан, только для строительства данного объекта, а также в иных целях, установленных законодательством.
    3. Построить своими силами или с привлечением сторонних подрядчиков жилой дом.
    4. Передать квартиру участнику без задержки срока, обозначенного в ДДУ.
    5. Соблюдать при строительстве все качественные и иные характеристики объекта, указанные в договоре и проектной документации.
    6. Оформлять в срок необходимые документы, касающиеся строительного объекта.

    Строительная компания имеет право:

    • расторгнуть ДДУ с участниками, нарушающими более чем на два месяца сроки оплаты по договору;
    • выдвигать требования к дольщикам об уплате пени за просрочку платежей.
    1. Требовать от строительной фирмы предоставления всей необходимой информации о компании и возводимом объекте;
    2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик задерживает передачу объекта на два месяца и более;
    3. Отказаться от дальнейшего выполнения договора, если качество жилья не соответствует условиям ДДУ, и строители не выполнили в срок требование дольщика об устранении обнаруженных дефектов;
    4. Требовать расторжения ДДУ через суд при остановке строительства дома или передаче объекта с существенными нарушениями качества;
    5. Взыскивать с застройщика неустойку, штрафы, понесенные убытки в случаях, установленных законодательством.
    6. Передавать свои права требования квартиры по ДДУ другим лицам в любое время действия договора, до подписания акта с застройщиком.
    7. Уступать право требования неустойки юр лицам без передачи основного требования по договору.

    Изменения условий договора в 2017 году

    Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2017 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства. Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам. Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты.

    В результате в многоквартирном доме дольщики не досчитывались нескольких этажей, получали жилье не в кирпичном, как было обещано, а в более экономичном панельном доме. Нередко в квартире не хватало сантехнического или отопительного оборудования, устанавливались стеклопакеты низкого качества и т.д. Поэтому законодатель внес поправки в закон и обязал застройщиков указывать в проекте строительства и договоре характеристики многоэтажного дома и все параметры квартиры, передаваемой участнику в рамках ДДУ.

    Сегодня предмет договора должен включать подробное описание построенного здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общую площадь дома. Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

    При передаче жилья, застройщик должен предоставлять дольщику инструкцию, в которой устанавливаются правила эксплуатации объекта и инженерно-технического оборудования, указываются материалы, используемые в строительстве. Инструкция является частью приемо-передаточного акта, при подписании которого она передается участнику долевого проекта.

    Договор получил еще одну существенную поправку, благодаря которой у граждан появилась возможность требовать неустойку с застройщика, если последний просрочит отведенный период для устранения дефектов строительства. Размер пени составляет 1% от стоимости жилья за день просрочки.

    Цена и оплата договора в свете последних изменений законодательства

    Для определения общей стоимости договора с 2017 года применяются два алгоритма расчета. В предыдущей редакции закона цена договора определялась как сумма затрат на возведение дома и стоимость услуг застройщика. Сегодня, помимо прежней формулы, используются новые правила расчета, согласно которым стоимость квартиры определяется как произведение одного кв. м жилья на общий метраж помещения. Кроме того, внесены существенные поправки в расчет площади балконов и лоджий. При их подсчете должны применяться понижающие коэффициенты.

    Очень важное нововведение касается оплаты по договору, теперь все денежные расчеты могут производиться только после регистрации ДДУ в Росреестре. Законодатель запрещает застройщикам требовать деньги с покупателей до проведения этой процедуры. Однако многие строительные фирмы нарушают этот запрет и любыми путями пытаются получить с граждан деньги на стадии заключения соглашения.

    Как избежать рисков при заключении договора

    С каждым годом уменьшаются риски граждан при участии в долевом строительстве, а у застройщиков становится все меньше возможностей для различных махинаций. Тем не менее, вероятность встретиться с недобросовестной строительной фирмой, все еще достаточно велика. Отсутствие типового договора открывает застройщикам возможности манипуляций с текстом документа.

    Конечно, сегодня вряд ли можно встретить договор, содержащий пункты, напрямую противоречащие закону, но всевозможных нюансов, размытых формулировок, фраз, имеющих двоякое толкование, хоть отбавляй. В бланк договора зачастую включаются условия, невыгодные для дольщиков и напрямую ущемляющие их права. Заметить их «невооруженным глазом» крайне сложно, поскольку все они – дело рук юридически подкованных специалистов, состоящих в штате компании-застройщика.

    Разглядеть подводные камни под силу только квалифицированным юристам, поэтому перед заключением ДДУ, рекомендуется показать текст документа профессионалам для проведения подробного анализа договора.

    На сайте вы можете скачать образец 2017г составления договора с застройщиком в формате Word, а также получить консультацию юристов Общества защиты прав дольщиков по всем вопросам заключения ДДУ. Мы проанализируем положения договора, проверим репутацию и финансовое состояние строительной фирмы, которой вы решили доверить свои деньги, при необходимости поможем подобрать надежного застройщика с хорошей репутацией. Под наблюдением опытных юристов нашей организации, вы сможете безопасно провести сделку. Данные нашего Общества вы найдете на странице «Контакты», где также можете оставить свое сообщение.

    Читать еще:  Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом: образец

    Договор долевого участия в строительстве: образец

    Иметь свое жилье мечтает каждый. В последнее время стало популярным приобретать квартиру в строящемся доме. На этапе строительства, квартиры стоят намного дешевле. При покупке жилья таким образом застройщик предлагает заключить договор долевого участия. В нем указаны сроки предоставления квартиры, а также другие существенные условия сделки.

    Суть долевого строительства

    Суть долевого строительства — привлечение денег дольщика. Иными словами, застройщик за счет денег дольщиков кредитуется. Конечно, он также может прийти в банк и оформить кредит, но банк предложит ему таковой по весьма высокой процентной ставке.

    Из этого следует вывод, что застройщику экономически выгодно прийти к дольщику, опустить цены на старте, и взять деньги у вас, а не у кредитной организации. Соответственно, застройщик снижает затраты на кредитование, делая так называемые «скидки» на начале строительства жилья.

    Преимущества и недостатки ДДУ

    ДДУ — это максимально защищенный способ покупки жилья. К сожалению, идеальных законов не существует, и приобретение жилищного участка через договор долевого участия имеет свои преимущества и недостатки.

    Преимущества ДДУ:

    • Застройщик в обязательном порядке предоставляет информацию об оформленной земле, сделанных экспертизах, проектных документациях, показывает имеющиеся разрешения;
    • Текст договора содержит все обязательства сторон: сроки, суммы, жилищная площадь;
    • Дольщик становится залогодержателем определенного имущества застройщика;
    • После подписания, ДДУ подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра;
    • За несоблюдение сроков сдачи объекта, застройщик несет финансовую ответственность;
    • 214 ФЗ обязывает застройщика выполнить работы строго в соответствии с договором, а также предоставить гарантию сроком на 5 лет.

    Недостатки ДДУ:

    • Договор не может дать полной гарантии того, что дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру;
    • Если у застройщика случились непредвиденные обстоятельства и он не смог закончить постройку, то назад ваших денег вы получить не сможете;
    • Цена за квадратный метр по долевому договору выше, чем в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), так как застройщик обязан закладывать в стоимость квартиры НДС;
    • Сроки сдачи объекта могут отодвигаться на любой срок. Закон лишь обязывает оповестить об этом дольщика, с указанием причины переноса.

    Важные положения договора

    Чтобы не быть обманутым, подписывая договор долевого участия, важно обратить внимание на основные моменты, о которых речь пойдет далее.

    Обязательно должно быть указано полное название юридического лица, и все остальные его реквизиты. Договор должен подписываться генеральным директором. Так как это не всегда является возможным, договоры могут подписываться по доверенности.

    Застройщик обязан дать гарантийный срок на возводимые им жилые комплексы. По 214 ФЗ этот срок составляет 5 лет, и любая попытка уменьшить его карается законом.

    В договоре имеются 2 срока: срок сдачи постройки и срок передачи ключей дольщику. Максимальный период между ними — 9 месяцев. Чаще всего, именно этот период застройщики прописывают в договорах.

    Все финансовые расчеты между дольщиком и застройщиком фиксируются в договоре. В идеале, это когда стоимость квартиры зафиксирована в рублях. Особенно это актуально для тех людей, которые покупают квартиру в рассрочку. Зафиксированная цена недвижимости в рублях исключает возможность внезапного подорожания.

    В договоре должно быть прописано, с помощью каких средств дольщик выполняет свои обязательства перед застройщиком. Это могут быть личные средства либо же ипотека.

    В документе должно быть прописано кто именно регистрирует договор права собственности, и на кого ложится оплата всех расходов, связанных с этой регистрацией.

    В договоре однозначно должен быть прописан размер неустойки, за вычетом которой застройщик вернет дольщику деньги, в случае расторжения этого договора.

    Предмет договора

    Предмет договора — это конкретный объект строительства, который впоследствии переходит во владение дольщику. Эта недвижимость должна быть спроектирована в соответствии с документацией застройщика. В ДДУ должны быть четко описаны ниже следующие параметры.

    В договоре должны быть указаны следующие характеристики вашей собственности:

    • Адрес;
    • Место расположения;
    • Кадастровый номер участка, на котором данный жилой комплекс расположен;
    • Предварительный номер квартиры;
    • Этаж;
    • Расположение квартиры на этаже;
    • Планировка.

    В обязательном порядке должна быть расписана площадь квартиры (жилая, общая, площадь кухни, балкона, лоджии, террасы и т.д.) с уменьшающим коэффициентом.

    Обязательно, по пунктам, должно быть расписано состояние квартиры: окна, двери, сантехника, напольные покрытия и т.д. Данные характеристики нужны для того, чтобы впоследствии получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

    Права и обязанности сторон

    Закон №214-ФЗ содержит законодательные нормы, регулирующие отношения сторон ДДУ, а именно застройщика и дольщика. Каждая из сторон имеет свои права и обязанности.

    Обязанности застройщика:

    • Осуществление строительства жилого комплекса;
    • Уложиться в поставленный срок сдачи объекта, который описан в ДДУ;
    • Передача квартир дольщикам в построенном объекте;
    • Оформление всех необходимых документов;
    • Соблюдение качества работы;
    • Размещение и предоставление всем гражданам информации о финансовых расходах, доходах, долгах и пр.

    Организация, привлекшая средства граждан на строительство жилого дома, имеет право на:

    • Заключение соглашений с подрядчиками на возведение жилья;
    • Расторжение договоров с нарушителями условий сделки;
    • Выдвижение требований об оплате неустойки, в случае просроченных платежей;
    • Обращение в высшие инстанции за защитой своих прав.

    В обязанности дольщиков входит:

    • Своевременная выплата денежных средств;
    • Принятие жилья после ввода квартиры в эксплуатацию.

    Дольщики имеют следующие права:

    • Ознакомление со всей документацией (разрешения, заключения, экспертизы, финансовые затраты и пр.);
    • Требование от застройщика устранения недостатков работ;
    • Выплаты неустойки;
    • Уменьшения стоимости квартиры;
    • Возмещения расходов на устранение недостатков.

    Расторжение договора с застройщиком в одноименном порядке — также право дольщика. Расторжение возможно только в определенных случаях:

    • если жилье не было передано в обещанный срок;
    • если организация не выполняет условия ДДУ;
    • если дольщик не доволен проделанной работой;
    • если квадратура квартиры существенно отличается от установленных норм в договоре.

    Сроки передачи квартиры

    Срок передачи квартиры – обязательное условие договора долевого участия. Без указания срока, договор считается незаключенным.

    Необходимо обратить внимание на то, какой именно срок описывается по договору с застройщиком. Стоит обратить внимание, варьируется ли он или определен конкретной датой. Если по ДДУ дата определена конкретной цифрой (например: 6 августа 2019 года), то в таком случае просрочка начинает идти уже со следующего дня. Застройщик может определить срок передачи квартиры в зависимости от ввода дома в эксплуатацию.

    Нередки случаи, когда срок передачи квартиры в договоре не описан. Что же делать дольщикам, если срок не определен?

    В ДДУ может быть указано, что застройщик передает квартиру дольщику в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. Согласно постановлениям ГК РФ, данная формулировка подразумевает, что срок передачи квартиры не определен. Только указанием на конкретную календарную дату или на событие, которое неизбежно должно произойти — только в этом случае срок считается определенным. Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является событием, которое неизбежно наступит.

    Если дольщик желает обратиться в суд за взысканием неустойки, у него должна быть точная информация, когда началась просрочка.

    Для начала стоит попытаться урегулировать этот вопрос мирным путем, отправив застройщику соответствующую претензию. Если застройщик идет навстречу, то необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к ДДУ, в котором точно будет определен срок передачи квартиры (т.е. с указанием на конкретную дату).

    Дополнительное соглашение к ДДУ обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре.

    Если застройщик не реагирует на просьбы дольщика, следует обращаться в суд с иском о принуждении застройщика к заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия. В случае обращения дольщика в суд за защитой нарушенных прав, суд, скорее всего, станет на его защиту.

    Закон №214 ФЗ нацелен на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимость на основании договоров долевого участия. Благодаря этому закону, застройщики практически не могут остаться безнаказанными, в случае невыполнения каких-либо условий по договору.

    В целях борьбы с недобросовестными застройщиками, которые собирают деньги на строительство несуществующих объектов, закон предусматривает следующие действия:

    • предоставление дольщикам всех разрешений на строительство;
    • публикация и всеобщее представление проектной декларации;
    • предоставление документа на регистрацию участка земли, взятого под строительство;
    • подписание договора долевого участия между застройщиком и дольщиком.

    Махинации с денежными сборами на несуществующие объекты караются уголовной ответственностью (по УК РФ).

    Договор должен быть заключен в письменной форме и быть зарегистрирован в реестре недвижимости. Только в таком случае он будет считаться заключенным. Это обеспечивает дольщиков защитой от «двойных продаж». Регистрация двух ДДУ на один и тот же объект строительства недопустима.

    Гарантия возврата денежных средств дольщику обеспечивается также. После подписания договора долевого участия, дольщик становится обладателем залога на:

    • земельный участок, предоставленный для строительства объекта;
    • строящееся на этом участке имущество в жилом комплексе.

    В случае прекращения стройки в связи с непредвиденными обстоятельствами, дольщик имеет право требовать возврат денег, либо участок долевого строительства.

    На что обратить внимание при подписании?

    Нередки случаи обманов и денежных махинаций, в ходе которых люди теряли многое. Внимательно изучите договор, и обратите внимание на наиболее важные аспекты, к которым следует отнестись внимательно.

    Обязательно обратите внимание на наличие срока сдачи и передачи недвижимости. После передачи квартиры, проходит некоторый срок (он может варьироваться от 2 до 6 месяцев, после чего жильё либо участок вводится в эксплуатацию). С момента выдачи недвижимости вы несете ответственность и расходы по содержанию.

    Наличие документов, разрешающих строительство, критично. Покупка квартиры — достаточно сложный процесс, который требует тщательного рассмотрения всех документов. В этом случае стоит воспользоваться помощью специалистов, которые просмотрят все документы, и смогут проверить наличие всех имеющихся разрешений. Бывает так, что договор заключается, а разрешения нет. В случае всей выплаты денег, не имея какого-либо разрешения, вы рискуете не получить назад потраченные финансы.

    Должно быть четкое описание объекта, который вы приобретаете. Приобретая квартиру в жилищном комплексе, внимательно прочтите описание объекта. Нередки случаи, когда договора составлялись без конкретного указания номера участка, адреса, и в принципе всего жилого комплекса. Если вы заметили, что описания нет — обсудите это с застройщиком, чтобы в будущем не иметь дополнительных неудобств и проблем.

    Образец договора долевого участия

    Договор долевого строительства (ДДУ) должен быть заключен в письменной форме и должен быть обязательно зарегистрирован. Каждая сторона, подписавшая договор, должна иметь по экземпляру.

    В договоре приведены существенные условия, регламентируемые законом, а также ряд дополнительных условий. Всегда тщательно читайте и проверяйте текст договора.

    Важно помнить, что каждый застройщик имеет право составлять свой собственный текст договора ДДУ: существенные условия в нем обязательны, остальные условия — на усмотрение застройщика.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector