Содержание

Договор аренды помещения под офис

Договор аренды помещения под офис

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про договор аренды помещений под офис.

Сегодня вы узнаете:

  1. Особенности заключения договора;
  2. Что следует согласовать. На что обратить внимание;
  3. Существенные условия договора.

Содержание

Особенности заключения договора

Заключение договора аренды помещения под офис осуществляются в соответствии с положениями гражданского законодательства по правилу аналогии, нормами, регулирующими правила аренды зданий и сооружений.

Выступать в роли арендодателя имеет право собственник арендуемого помещения или лицо, наделенное соответствующими полномочиями по доверенности.

  • Скачать Договор аренды помещений под офис

При заключении договора арендатору следует запросить необходимый перечень документов, чтобы удостовериться в том, что арендодатель имеет все необходимые полномочия на передачу в аренду имущества, а само имущество может сдаваться в соответствии с целями деятельности арендатора.

Такими документами являются:

  1. свидетельство о праве собственности или выписка из единого реестра недвижимости;
  2. план помещения (технический паспорт);
  3. устав организации;
  4. решение о назначении руководителя организации;
  5. ИНН,
  6. свидетельство о государственной регистрации в ЕГРЮЛ и выписка из налоговой инспекции, выданная не ранее 30 дней от даты заключения договора – для юридических лиц
  7. документ удостоверяющий личность (чаще всего паспорт) и доверенность при необходимости – для физических лиц.

Эти документы позволяют идентифицировать объект аренды, а также удостоверить полномочия арендодателя по заключаемому договору.

Для заключения договора аренды под офис, арендодатель иногда требует с арендатора заявление, в котором арендатор излагает желание заключить договор, срок и характеристики объекта аренды.

Что следует согласовать

Заключая договор аренды под офис нужно обратить внимание на следующие, имеющие значение обстоятельства.

  • Срок договора. По закону договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше 1 года подлежит государственной регистрации. Поэтому, если не планируется посещение регистрационной палаты, такой договор лучше не заключать.

Условие о возможности продления такого договора на срок больше 1 года также может повлечь признание этого документа изначально заключенным на более чем однолетний срок. И подлежащим государственной регистрации.

Однако можно заключить договор на неопределенный срок. В этом случае регистрировать его также нет необходимости.

  • Назначение помещения. Законом запрещено организовывать офис в жилом помещении, поэтому квартира для оформления в ней филиала или подразделения не подойдет. Организовать работу можно только в нежилом помещении.

Необходимо обратить внимание на формулировку в свидетельстве на право собственности или выписке из регистрационной палаты (с 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, характеристики объекта можно узнать только заказав выписку). В этих документах указывается тип помещения (жилое или нежилое).

  • Арендная плата. Необходимо обратить внимание на то, включает ли арендная плата все коммунальные платежи. Чаще всего коммунальные услуги включены в арендную плату, однако, если такого условия договор не содержит, значит, скорее всего, арендатору придется заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных ресурсов.
  • Порядок и срок уведомления о расторжении договора. Это условие нужно внимательно согласовать, чтобы не быть застигнутым врасплох неожиданным требованием освободить помещение, если речь идет об интересах арендатора и чтобы не ждать слишком долго момента, когда арендатор освободит помещение, если смотреть на ситуацию, с точки зрения приоритетов арендодателя.
  • Разграничение ответственности за порчу имущества, причинение вреда жизни и здоровью третьих лиц за нарушение правил пожарной безопасности. Одно из важнейших условий, которое необходимо согласовать, так как, с точки зрения закона, это спорный вопрос. Но если он все же будет не урегулирован, ответственность в итоге чаще всего возлагается на арендодателя, как на владельца помещения. Хотя по логике отвечать должен арендатор, так как именно в его ведении находится арендуемое помещение.
  • Предоставление дополнительных услуг. Обязательно следует согласовать вопрос о том, какие коммуникации будут предоставлены арендатору в пользование. Например, телефон и скоростной интернет.
  • Разграничение ответственности за проведение текущего и капитального ремонта. По умолчанию капитальный ремонт осуществляет арендодатель, а не текущий арендатор. Однако условиями договора, обязанность по проведению обоих видов ремонта может быть возложена на одно лицо.

Важные условия договора

Существуют следующие обязательные условия договора аренды офисного помещения, без которых такой договор будет считаться не заключенным:

  1. Объект. Обязательно должна содержаться подробная характеристика помещения, передаваемого для целей аренды под офис. Это обязательно должно быть нежилое помещение. В договоре указываются его площадь, адрес, этаж, номер. К договору должно быть составлено приложение в виде копии плана помещения из технического паспорта.
  2. Арендная плата. Обязательно должна быть указана сумма ежемесячных или ежеквартальных платежей за аренду помещения. При этом указывается способ оплаты и срок внесения денежных средств. При необходимости указывается условие о ежегодной индексации или особые условия изменения размера арендной платы.
  3. Срок. В договоре прописывается период действия договора, возможность его продления. Можно закрепить положение о том, что договор автоматически пролонгируется на новый срок при отсутствии уведомления о расторжении договора одной из сторон.
  4. Информация о сторонах договора. Указываются обязательные идентифицирующие признаки арендодателя и арендатора, в том числе наименования, имена, сведения документов, удостоверяющих личность, учредительных документов. Прописываются банковские реквизиты.

Договор аренды офиса

Как правильно составить договор аренды офиса. Что следует включить и чего лучше избежать в подготовке проекта договора нежилого помещения. В долгосрочном, да и краткосрочном договоре, может встречаться раздел «ТЕРМИНЫ ДОГОВОРА» или «ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ТОЛКОВАНИЯ» — Как правило, в договоре аренды офисного помещения, стороны перед 1-м разделом указывают основные термины и понятия по договору, указывая на порядок написания, например с Заглавной буквы, ВСЕ ЗАГЛАВНЫЕ, Жирным, и даже Курсивом. Соответствующее написание в тексте договора того или иного слова, относит его к терминам договора аренды, однозначное трактование которых и обеспечивается разделом «Определения и Толкования».

Какие же бывают термины в договорах аренды офисных помещений, перечислим основные:

Акт приема-передачи помещения (Акт приема-передачи) – акт приема-передачи помещения от арендодателя арендатору, подписываемый сторонами, если помещение соответствует договору, не позднее установленной договором даты, и подтверждающий передачу арендодателем и прием арендатором помещения на условиях договора аренды офисного помещения во временное владение и пользование (долгосрочную или краткосрочную аренду), составленный по форме, в строгом соответствии с образцом, который, в свою очередь, является приложением к договору аренды и считается его неотъемлемой частью.

Акт возврата помещения (Акт возврата, акт сдачи помещения) – акт приема-передачи помещения от арендатора арендодателю, подтверждающий факт возврата помещения арендатором арендодателю, по истечении или при досрочном прекращении действия или расторжении сторонами договора аренды.

Арендная плата – ежемесячный платеж, который арендатор по условиям договора обязуется выплачивать арендодателю за аренду помещения. Арендная плата за офисные помещения в г. Москве исчисляется в подавляющем большинстве случаев в рублях за квадратный метр в год или же в условных единицах эквивалентных доллару США или Евро. Арендная плата может быть указана с НДС или без, это зависит от системы налогообложения Арендодателя. Плата за аренду офисных помещений может включать в себя также эксплуатационные расходы, реже коммунальные платежи, еще реже оплату потребляемой электроэнергии и почти никогда стоимость аренды машиномест. В случаях, когда арендная плата не включает в себя никаких расходов кроме непосредственной стоимости аренды, можно сказать что речь идет о базовой ставке аренды (очень распространенный термин в аренде коммерческой недвижимости). В помещениях класса «А», в особенности с привлечением к консультированию брокеров из мультинациональных компаний большой пятерки, ставка аренды формулируется в виде «трипл нет» — в переводе с английского трижды чистая ( нетто ) аренда «Triple Net» означает именно базовую арендную ставку за пользование офисной недвижимостью, не включающую в себя эксплуатационные и коммунальные расходы, а также НДС. Естественно, никуда эти расходы не уходят, они просто оплачиваются отдельными договорами, а НДС начисляется сверху на базовую ставку аренды офисного помещения.

Обеспечительный платеж (Депозит арендной платы, Депозитный платеж, Страховой депозит) – сумма денежных средств в размере нескольких месяцев совокупной арендной платы за помещение, является инструментом обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору аренды. Размеры депозита арендной платы составляют как правило 1-2 месяца по короткому (краткосрочному) договору аренды сроком на 11 месяцев и 2-4 месяца по долгосрочному договору аренды, заключаемому на срок более 1 года (как правило 3-5 лет), подлежащему государственной регистрации в порядке предусмотренном действующим законодательством.

Договор аренды офисного помещения – договор аренды офиса, включая любые приложения к нему, а также любые соглашения о внесении изменений или дополнений в договор, при наличии таковых. Сроком на 11 месяцев, составленный в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Сроком на 1 год и более — в трех экземплярах по одному для каждой из сторон и один для государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды проходит в соответствии с требованиями ст. 651 ГК РФ.

Здание — Офисное здание, часть Комплекса или обособленное строение, расположенное по определенному адресу, имеющее класс, этажность, общую площадь и арендопригодную площадь.

Инженерные сети – системы, обеспечивающие жизнедеятельность офисного комплекса и находящихся в нем помещений, включая системы электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования воздуха, наружного освещения, канализации, охранной и пожарной безопасности, бесперебойного аварийного электроснабжения, телекоммуникационные системы, которые в свою очередь включают оборудование и конструкции.

Комплекс (Офисный комплекс) – комплекс зданий (строений), расположенных на обособленной территории, включающий подземный паркинг и (или) крытую и или (открытую) наземную автостоянку, расположенный по уникальному адресу, принадлежащий арендодателю по праву собственности, (возникшему в том числе включая, но не ограничиваясь: на основании договора купли-продажи здания (помещения) или на основании совокупности договоров о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, инвестиционного контракта (договора) с реестровым номером), дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемыми частями договоров, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор), акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту и, в любом случае, свидетельством о государственной регистрации права собственности (о котором в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за уникальным номером, с уникальным кадастровым номером).

Читать еще:  До скольки можно шуметь?

Места общего пользования – помещения в здании и комплексе, предназначенные для общего пользования более чем одним арендатором и посетителями офисного здания. В места общего пользования почти всегда входят: лестничные клетки, лестничные марши, коридоры, санузлы, если они расположены в местах совместного использования, возможные крытые переходы при их наличии, погрузочные площадки, помещения автостоянки, лифты и шахты лифтов, пожарные лестницы, площадки пожарных лестниц и эвакуационные выходы, холлы, вестибюли, галереи и прочие помещения подобного общественного назначения.

Начальная дата договора аренды – дата подписания акта приема-передачи офисного помещения.

Неотделимые улучшения – результат работ арендатора, возникающий при отделке или перепланировке помещения, а также любых иных произведенных арендатором мероприятий, связанных с улучшением помещения и неотделимый без вреда для помещения.

Оборудование – инженерное оборудование, приборы, аппараты, техника, устанавливаемые и применяемые для нормального функционирования инженерных сетей здания.

Обстоятельства непреодолимой силы (Чрезвычайные обстоятельства, Непреодолимая сила, Форс-мажор) – чрезвычайные, непредвиденные и непредотвратимые при обычных условиях ведения хозяйственной деятельности обстоятельства, в том числе военные действия, введение чрезвычайного положения, террористический акт и его последствия, введение правительственных запретов на совершение определённых действий и (или) осуществление определённых видов деятельности, а также стихийные бедствия, такие как наводнение, ураган, землетрясение и прочие подобные события, включая вызванные ими последствия.

Отходы арендатора – разного рода упаковочные материалы, предметы тары, мусор, макулатура, полиэтилен, бытовые отходы, и иные отходы, образующиеся в результате деятельности арендатора и использования помещения.

Офисное помещение это нежилое помещение в здании, комплексе, бизнес-центре или ином строении, имеющее свободное или офисное целевое назначение, передаваемое арендодателем арендатору в соответствии с условиями договора аренды или договора о совместной деятельности (альтернатива договору аренды, при которой стороны договариваются одна о предоставлении помещения, а вторая о его целевом использовании в счет оплаты частью выручки или прибыли от осуществляемой деятельности, процент которой определяется условиями договора совместной деятельности).

Плата за аренду помещения – часть арендной платы, оплачиваемая арендатором за аренду помещения, рассчитывается путем умножения арендной ставки на площадь арендуемого помещения, может включать в себя также другие расходы, в зависимости от условий договора аренды.

Плата за коммунальные услуги – стоимость коммунальных услуг в офисном помещении, отдельно перевыставляемая арендодателем и подлежащая оплате арендатором. По сути это сумма денежных средств за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги в оплачиваемый период, услуги (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение), на основании данных индивидуально установленных в помещении счетчиков, а при отсутствии таковых рассчитываемая по предварительному соглашению сторон.

Посетители арендатора – лица, имеющие доступ в здание на основании временного пропуска, выданного арендодателем или его представителями, а также посетители, доступ которых в помещения осуществляется по согласованию с арендодателем в пропускном режиме, свободной форме или условно-свободной форме.

Правила здания (правила арендатора, правила пользования зданием) – документ, определяющий правила пользования зданием и комплексом для всех арендаторов и третьих лиц, подлежащий неукоснительному соблюдению, в соответствии с условиями договора.

Работники арендатора – лица, имеющие доступ в здание на основании постоянного пропуска, выданного арендодателем и его представителями.

Работы арендатора – любые работы в помещении, проводимые арендатором от своего имени и за свой счет, а также любые работы по улучшению помещения. Работы арендатора не включают в себя сборку и расстановку мебели или офисного оборудования.

Рабочие часы – время работы офисного здания и время возможного доступа арендатора и его посетителей в помещения. В большинстве бизнес-центров в Москве рабочее время это 24 часа, включая выходные и праздничные дни, однако есть различные исключения.

Разрешенное использование – целевое назначение, по договору аренды в нашем случае это скорее всего именно использование в качестве нежилого офисного помещения.

Согласование – разрешение одной стороны на совершение другой стороной каких-либо действий, предоставляемое в письменной форме в течение установленного периода времени в ответ на письменную инициативу противоположной стороны.

Состояние офисного помещения – фактическое состояния помещения на дату подписания акта приема-передачи. Есть несколько типовых состояний помещений, отличаются по степени готовности помещения к въезду и начала функционирования пользователя (арендатора) в помещении. От меньшей к большей: Помещение под отделку («shell and core», «шел энд кор», «шелкор», «под отделку», «под чистовую отделку», «без отделки», «без ремонта») передается арендатору для производства офисной отделки собственными силами и за свой счет или же силами арендодателя за свой счет или же силами арендодателя за счет арендатора, а иногда и за собственный счет (в этом случае это становится привлекательной опцией для арендатора, так как он получает без дополнительного финансирования помещение с отделкой «под себя», участвуя в проекте планировки и согласовании технического задания). Помещение под косметический ремонт («под косметику», «за выездом арендатора»), как правило осуществляемый за счет арендодателя его же силами или силами арендатора с предоставлением арендных каникул в качестве компенсации затрат. Готовое к въезду помещение («под ключ») — в этом случае добавить нечего, разве что возможная перепланировка помещения под нужды нового арендатора, почти всегда осуществляемая за счет самого арендатора без какой либо компенсации со стороны арендодателя, иногда с предоставлением арендных каникул, на некий непродолжительный срок.

Срок действия договора аренды – период времени, начинающийся в дату заключения договора и заканчивающийся в последний день срока действия договора аренды.

Ставка платы за аренду помещения – размер платы за аренду 1 квадратного метра помещения (согласно площади, указанной в договоре аренды (БТИ или ВОМА), могущей включать в себя так называемый коридорный коэффициент) в год. Ставка платы за аренду помещения указывается в рублях (в большинстве случаев) или условных единицах (утратило былую популярность).

Ставка эксплуатационных расходов – размер платы за эксплуатационные услуги в расчете на 1 квадратный метр помещения в год. Ставка эксплуатационных расходов составляет сумму денежных средств, может быть предусмотрена как договором аренды непосредственно офисного помещения и так и договором, заключаемым между арендатором и эксплуатирующей организацией.

Стандарт (БОМА) BOMA Американский национальный стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях ANSI/BOMAZ65.1-2010, опубликованный Международной ассоциацией владельцев и управляющих зданиями — «ВОМА» (Building Owners and Managers Association).

Стандарт БТИ Российские стандарты, применяемые при обмере помещений и фиксации площади помещений и зданий бюро технической инвентаризации.

Страховой случай – свершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого наступает обязанность страховщика произвести выплату страхователю или иному уполномоченному страхователем лицу.

Эксплуатационные расходы – затраты арендодателя (арендатора), связанные с эксплуатацией и обслуживанием здания, включая, но не ограничиваясь: круглосуточную охрану здания и комплекса, услуги профессиональной управляющей компании, уборку мест общего пользования, вынос мусора из мест общего пользования, вывоз мусора, очистку прилегающей к зданию территории от снега (в зимний период) и мусора, техническое обслуживание инженерии, плату за землю, приходящиеся на долю арендатора, исходя из площади помещения, включая (или не включая в зависимости от условий договора аренды) плату за коммунальные услуги и электроэнергию.

Структура договора аренды офисного помещения может быть разная и содержать любое количество разделов, что не влияет на его полноту, основное требование наличие обязательных реквизитов для договора аренды нежилого помещения и полное соответствие действующему законодательству РФ.

Договор аренды помещения под офис — образец

Порядок оформления договора аренды офисного помещения

Для передачи в аренду под размещение офиса используются только нежилые помещения.

Соглашение об их временном использовании заключается в письменном виде в рамках положений гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК).

Схема договора аренды офисного помещения:

  • преамбула (название, дата и место составления, наименования сторон, реквизиты подписантов и основания их полномочий);
  • предмет соглашения (кто, кому, что передает);
  • права и обязанности сторон (кто, что должен сделать в определенные сроки);
  • порядок расчетов (размер и сроки осуществления платежей, предоставления обеспечения);
  • ответственность сторон (за что, с кого и в каком размере начисляется неустойка);
  • заключительные положения (порядок регистрации, процедура разрешения споров, сроки действия соглашения и т. п.);
  • реквизиты и подписи сторон.

Скачайте образец договора аренды офиса: Пример соглашения аренды.

Подробнее о порядке создания документа, а также о необходимости его госрегистрации вы узнаете из статьи «Составляем договор аренды офиса — образец заполнения».

Рекомендуем! При формулировании положений, защищающих права одного из участников сделки, нельзя забывать о таком обычае делового оборота, как зеркальность условий. Неравные обязательства или ответственность сказываются на репутации стороны, создавшей соглашение, удлиняют процедуру его согласования, а также могут повлиять на признание сделки недействительной (п. 3 ст. 179 ГК).

Условия соглашения

При заключении договора аренды офиса учитывайте:

  1. Если в качестве подтверждения правомочий на объект сделки арендодателем используется договор аренды, где он сам является арендатором, в этом документе (или дополнительном соглашении к нему) должно быть предусмотрено право на передачу территории в субаренду.
  2. Термины «срок действия договора» и «срок аренды» не идентичны, поэтому эти сроки могут отличаться. Желательно четко указывать в тексте конкретные даты и того и другого.
  3. Условие о предоставлении арендатором обеспечения является нормальным обычаем делового оборота. Оно позволяет арендодателю максимально быстро компенсировать свои потери от неправомерных действий арендатора.

Передача имущества между юридическими лицами

Образец договора аренды офиса между юридическими лицами, приведенный выше, содержит ссылку на необходимость приобщения к нему в качестве приложения акта приема-передачи. Он оформляется участниками сделки в свободной форме.

Схема может быть следующей:

  • преамбула (идентична соглашению);
  • предмет (кто, что, кому, какого числа передает);
  • результаты осмотра объекта передачи (подробно описывается текущее состояние имущества, указываются вещи, находящиеся в нем);
  • дополнительные условия (например, отражается факт передачи ключей в определенном количестве и т. п.);
  • подписи сторон (реквизиты, в том числе банковские, можно не указывать).
Читать еще:  Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости

Риски! Акт передачи — крайне важный документ, и к процессу его оформления следует подойти с такой же ответственностью, как и к договору.

При разрешении судебных споров, связанных с временной передачей имущества в пользование, акт практически всегда является одним из основных доказательств.

Например, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.2010 по делу № А29-6054/2008 отказал во взыскании платы за пользование объектом по причине отсутствия акта, свидетельствующего о передаче территории в пользование.

Возврат объекта тоже желательно осуществлять по соответствующему акту. Допустимо использование той же схемы оформления.

Снимая или сдавая рабочую зону во временное пользование, следует оформить соответствующий договор в письменном виде. Схема документа может быть любой. С одним из образцов договора аренды помещения под офис можно ознакомиться выше. При создании текста и стремлении обезопасить себя рекомендуется не забывать о принципе зеркальности условий. Лучше предусмотреть необходимость внесения обеспечительного платежа, чем множество видов неустойки. Также, заключая сделку, не забудьте проверить правомочия своего контрагента, указать конкретные сроки действия соглашения и период использования. К соглашению о временном пользовании помещением следует оформить акт приема-передачи. Схема его составления приведена в настоящей статье.

Как правильно оформить договор аренды помещения под офис – практические рекомендации, образец

Конституция Российской Федерации позволяет каждому свободно распоряжается своим имуществом. Данная норма относится и к коммерческой недвижимости, например, к офисам и служебным помещениям.

Хозяйствующий субъект может использовать их сам или извлекать из них доход, сдавая в аренду. При этом, если одной из сторон сделки является юридическое лицо или общая стоимость договора превышает 10 тысяч рублей, такой договор по правилам статьи 161 ГК РФ может быть совершен только в письменной форме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Порядок заключения договора аренды помещения под офис

Жесткой регламентированной процедуры заключения договора аренды, которая была бы установлена законом или другими нормативно-правовыми актами, не существует. Однако, чтобы в будущем избежать разногласий, следует придерживаться нескольких простых правил. Далее вы сможете ознакомиться с примерами заполнения такого соглашения.

Необходимые документы

Право на распоряжение имуществом не существует само по себе. Оно может дополняться правом собственности, правом оперативного управления, а также рядом других прав.

Собственник распоряжается принадлежащими ему помещениями самостоятельно, а его право владения подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав. Срок действия документа – 1 месяц со дня получения.

Для недвижимого имущества, приобретенного до 15 июля 2016 года, право собственности также может быть подтверждено свидетельством Росреестра или предшествовавших ему государственных учреждений; срок его действия не ограничен.

Другие права, а также ограничения на использование имущества, подтверждаются только выпиской из ЕГРН. Для распоряжения имуществом владелец таких прав обязан получить разрешение у реального собственника помещения.

Указанного в выписке из ЕГРН владельца прав необходимо сопоставить с лицом, от имени которого будет подписан договор. Для физических лиц будет достаточно паспорта гражданина РФ или иного удостоверяющего личность документа, для юридических лиц потребуются свидетельство о постановке налогоплательщика на учет и приказ о назначении руководителя.

Если договор будет подписывать лицо, не являющееся собственником, то оно должно получить от него доверенность на совершение данных действий. Она должна быть заверена нотариально, однако доверенность юридического лица также может быть заверена его печатью.

Характеристики помещения указываются в кадастровом паспорте на объект недвижимости или выписке ЕГРН. Если в аренду сдается только его часть, обязательно составляется справка, в которой четко указываются параметры сдаваемой площади.

Содержание и существенные условия

Договор аренды может быть составлен в произвольной форме. Однако для того, чтобы он имел полную юридическую силу, он должен включать следующие сведения:

  1. Стороны сделки (статья 160 ГК РФ).
  2. Предмет договора и данные, позволяющие точно установить объект аренды (статья 607 ГК РФ) – фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение.
  3. Срок аренды. Если в договоре такой срок не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
  4. Стоимость аренды, периодичность её внесения и возможность пересмотра в период действия договора (статья 614 ГК РФ).
  5. Распределение между сторонами расходов по содержанию имуществом. Если иное не предусмотрено договором, арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, арендатор – текущий (статья 616 ГК РФ).
  6. Условия досрочного прекращения действия договора по инициативе одной из сторон. Общие вопросы досрочного расторжения определены статьями 619 и 620 ГК РФ, однако стороны могут предусмотреть и иные основания.
  7. Ответственность сторон за нарушение условий договора. При отсутствии данной нормы в договоре данный вопрос регулируется действующим законодательством.

Акт приема-передачи офисной недвижимости

Согласно статьи 433 ГК РФ договор аренды может считаться заключенным только с момента передачи соответствующего имущества, под которым при аренде понимается момент её фактического поступления во владение арендатора.

Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора

  1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
  2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
  3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Передача в аренду офисного здания должна быть обязательно подтверждена передаточным актом (статья 655 ГК РФ). При аренде отдельных помещений он необходим, только если составление этого документа прописано в договоре.

Поскольку передаточный акт позволяет сторонам зафиксировать текущее состояние помещения и избежать разногласий в будущем, его применение в деловой практике становится все более широким.

Обычно в нем указываются:

  1. представители сторон, передающих и принимающих имущество;
  2. состояние стен и перегородок, пола и потолка;
  3. информация о входах и выходах, оконных конструкциях, инженерных системах;
  4. оценка общего состояния помещения;
  5. подписи лиц, производивших осмотр.

При необходимости к нему могут быть приложены фото- и видеоматериалы.

Количество экземпляров и приложений

Договор и приложения к нему составляются в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон. Большее число экземпляров требуется для передачи третьим лицам – например, в Росреестр или собственнику помещения.

Нотариальное заверение и государственная регистрация

Нотариальное заверение договора аренды не требуется, но оно может быть совершено по согласованию сторон. Договора сроком не менее года, согласно статье 609 ГК РФ, подлежат государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра по месту нахождения имущества.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Соглашение о субаренде

В отдельных случаях арендатор может передать арендуемое им имущество третьему лицу. Такая сделка получила название субаренды.

Ограничения

При отсутствии такого пункта в исходном договоре к нему должно быть составлено дополнительное соглашение. Его типовое содержание включает:

  1. название документа;
  2. название и номер основного договора, дату его заключения;
  3. наименования сторон и представителей, действующих от их имени;
  4. договоренность о внесении изменений в основной договор, касающийся офисного помещения;
  5. содержание изменений;
  6. дату вступления дополнительного соглашения в силу;
  7. количество экземпляров дополнительного соглашения;
  8. подписи сторон.

Порядок составления и содержание

Содержание договора субаренды в целом может соответствовать договору аренды. Однако в нем необходимо указать документы, которые подтверждают право арендатора пользоваться данным помещением и согласие на передачу имущества в субаренду.

Дополнительно статья 615 ГК РФ предусматривает, что срок субаренды не может превышать срок аренды по основному договору, а статья 618 ГК РФ – автоматическое прекращение договора субаренды при досрочном прекращении основного договора.

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

  1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Особенности заключения

Между физическим лицами

Физическому лицу, регулярно получающему доход от сдачи коммерческой недвижимости в аренду, следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Ему предоставлено право самостоятельно выбрать наиболее подходящий для него специальный режим налогообложения.

Для арендатора-физического лица в данной ситуации рисков не возникает. Арендодатель обязан самостоятельно сдавать отчетность и уплачивать предусмотренные его режимом налогообложения налоги.

Однако организация, арендующая помещение у физического лица без статуса ИП, является для него налоговым агентом, то есть обязана удерживать со стоимости аренды налог на доходы физических лиц, перечислять его в бюджет и включать данные о нем в расчет 6-НДФЛ и налоговую декларацию 2-НДФЛ.

Между юридическими лицами

Некоммерческая организация может осуществлять только те виды деятельности, которые прописаны в её уставе. Поэтому прежде, чем снимать помещение у НКО, следует ознакомиться с её учредительными документами.

Договор, заключенный с некоммерческой организацией, которая не имеет права осуществлять операции с недвижимостью, в последующем будет признан недействительным. Несмотря на обязательство вернуть полученные деньги, такое обстоятельство может привести к существенным убыткам.

Как арендовать рабочее место?

Под рабочим местом принято понимать комплекс оборудования, обеспечивающего нормальное функционирование работника организации. Оно должно соответствовать государственным нормативным требованиям охраны труда и условиям коллективного договора. Его аренда подразумевает, что арендатор не имеет каких-либо прав на сам объект недвижимости, в котором это рабочее место расположено.

Читать еще:  Агентский договор между юридическими лицами: скачать бесплатно

При этом к существенным характеристикам, определяющим состав имущества, относится даже номер офиса.

Развитие предпринимательской деятельности невозможно без использования специальных помещений под административные нужды. Их принято называть офисами. На рынке любого города представлен широкий спектр предложений по их аренде. Чтобы обезопасить себя от возможных убытков, необходимо соблюдать ряд простых правил.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор аренды офисного помещения, образец

ДОГОВОР
на аренду помещений под офис

г. __________________ «____»_________________ ____ г.

_____________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________________________________________________,
(фамилия, инициалы, должность)
действующий на основании ______________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
и ___________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуемый далее «Арендатор», в лице ___________________________________________,
(фамилия, инициалы, должность)
действующий на основании ___________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
заключили настоящий Договор аренды о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает арендатору помещение под офис ____________________________________________________________________.
Помещение оборудовано: ____________________________________________________.
Вместе с помещением в арендное пользование предлагается следующее: _______________________________________________________________________.
1.2. Если Арендодатель не менее чем за ____________________ до окончания срока аренды письменно не подтвердил его продление, арендный Договор прекращает свое действие.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор принимает на себя следующие обязательства:
в течение пяти дней после подписания настоящего Договора произвести выплату арендной платы Арендодателю согласно условиям настоящего Договора;
не передавать право на аренду другим организациям без письменного разрешения Арендодателя;
строго соблюдать условия настоящего Договора.
2.2. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:
в период действия настоящего Договора не принимать участия в деятельности Арендатора;
строго соблюдать условия настоящего Договора.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Арендатор несет материальную ответственность за невыполнение им условий настоящего Договора и в случае их нарушения обязан возместить Арендодателю все убытки, возникшие по своей вине.
3.2. В случае если Арендатор нарушил условие настоящего Договора, предусмотренное п. 3, Арендодатель в одностороннем порядке имеет право немедленно расторгнуть Договор, при этом Арендатор возмещает Арендодателю нанесенный ему ущерб.
3.3. Арендодатель не несет ответственности за невыполнение Арендатором своих обязательств.
3.4. Арендатор в случае задержки им арендной платы Арендодателю выплачивает пеню в размере ____% за каждый день просрочки суммы просроченного платежа.
3.5. Стороны несут материальную ответственность за недостоверность информации, переданной другой Стороне, и обязаны возместить убытки, если использование недостоверной информации повлекло за собой таковые.
3.6. Стороны не несут ответственности по своим обязательствам, если в период действия настоящего Договора произошли изменения в действующем законодательстве, делающие невозможным их выполнение.

4. УСЛОВИЯ РАСЧЕТА

Договор аренды нежилого помещения под офис на срок менее года. Образец

Арендатор обязуется за приобретенное в аренду право постоянного посетителя на указанный выше срок уплатить Арендодателю____________________________ (_________________________________) руб.

5. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Стороны договорились принимать все меры к разрешению разногласий между ними двусторонними переговорами.
5.2. В случае если Стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством и могут передаваться в арбитражный или третейский суд.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Срок действия Договора устанавливается с даты подписания до «___»__________________ ____ г. окончания срока аренды.

7. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________________________________
Арендатор ___________________________________________

8. Подписи сторон:

Арендодатель _________________________________________
Арендатор ___________________________________________.

Начало предпринимательской деятельности чаще всего связано с арендой помещения. Офис – это лицо любого бизнеса, поэтому его месторасположение, дизайн интерьера, площадь и другие параметры тщательно учитываются при поиске.

Регистрация фирмы предполагает указание ее фактического адреса в специализированном органе. Для того чтобы юридически обезопасить себя от возможных проблем в будущем, грамотный бизнесмен заключит договор аренды офиса.

Существует множество различных типовых договоров аренды. Самым распространенным является договор аренды нежилого помещения.

Исходя из названия, нежилое помещение – это площадь, которая используются в целях непроизводственной или производственной, торговой, бытовой или служебной деятельности. Здания и пространства, которые арендует владелец бизнеса, в документе указываются как объект недвижимости.

Современное ведение бизнеса предполагает также вероятность аренды жилой площади под офис, где также заключается договор. Специфика данного вида помещения исключает возможность функционирования некоторых видов деятельности. Если бизнес имеет специфические особенности, важно проконсультироваться с юристами на тему подходящих помещений.

К составлению договора аренды под офис важно отнестись с максимальной серьезностью.

Опасности, подстерегающие арендатора при заключении сделки

Иногда встречаются непорядочные арендодатели. Знание возможных подводных камней обезопасит арендатора от неприятностей.

  • Лицо, заключающее договор аренды помещения офиса, представившееся владельцем, таковым на самом деле не является.
  • Лицо, с которым подписывается договор аренды офиса, предлагает субаренду. При этом нарушаются условия первичной аренды.
  • В здании не соблюдены нормы противопожарной безопасности или нарушены санитарно-эпидемиологические стандарты. В таком случае в результате проверки надзорными органами, материальная ответственность может быть в дальнейшем взыскана с арендатора.
  • Присутствуют дефекты функционирования коммуникаций, невидимые дефекты отделки, которые не были учтены в акте приема-передачи в договоре аренды офисного помещения.

При заключении сделки нужно удостовериться, что сторона арендатора является легальным владельцем по закону.

Договор аренды помещения под офис

Профессиональным шагом будет просьба предъявить соответствующие бумаги: уставные, право собственности и др. При заключении длительного договора аренды офиса надо убедиться, что помещение не находится в обременении или под залогом.

Читать также: договор аренды торговой площади

Примерная структура типового документа

Образец договора аренды под офис включает следующие разделы:

  • Описание. Указывается адрес, расположение в здании или бизнес центре. В случае заключения договора аренды квартиры под офис, прописывается ее номер, этаж, площадь и т.д.
  • Стоимость съема. Условия внесения оплаты.
  • Срок деятельности договора аренды. Условия продления.
  • Данные о собственниках и арендаторах. Название предприятия, сфера функционирования.
  • Права и обязанности сторон.
  • Условия расторжения контракта
  • Другое (специфические особенности, примечания, реквизиты сторон).

Составлять контракт самостоятельно совсем не обязательно. С образцом договора аренды любого типа можно ознакомиться заранее. Выбранный вариант должен включать точную сумму оплаты, вопрос оплаты коммунальных услуг, уборки, порядок взаимного выставления счетов, условия возникновения ситуаций, связанных с ремонтом.

Договор аренды офиса между юридическими лицами может быть проверен юристами с обеих сторон. По желанию вносятся любые изменения. При достижении взаимного согласия заключается акт о передаче во временное пользование. По окончании съема также подписывается акт об обратной передаче.

Специфика процедуры заключения договора аренды между физическими или юридическими лицами

Договор аренды офиса с физическим лицом возможен. Владельцу офиса не обязательно быть индивидуальным предпринимателем. Оплату съема предприниматель перечисляет физическому лицу на его счет в банке, либо выдает наличными деньгами через кассу (за вычетом налогов).

При заключении договора аренды офиса между физическими лицами рекомендуется уточнить у хозяев площади ознакомить будущих съемщиков с регистрационными свидетельствами по данным площадям. Передаваемое помещение должно относиться к нежилому фонду. Образец договора съема помещения под офис совершенно стандартен как с физическим лицом, так и с юридическим.

Договор аренды между юридическими лицами имеет некоторые особенности. Сторонами сделки в данном случае будут являться уполномоченные лица компаний, заключающих договор. Они должны быть наделены полномочиями, отраженными в уставе, либо иметь доверенность на проведение процедур.

В документе должна быть подпись главы предприятия, а также фирменная печать. Образец контракта на аренду помещения между юридическими лицами должен подготавливаться юристами обеих сторон. Типовой образец можно посмотреть здесь:

В заключение, необходимо еще раз уточнить, что договор аренды офиса — это документ который призван обезопасить бизнесменов с обеих сторон от недопонимания. Данное соглашение широко распространено в настоящее время. Для того чтобы не допустить судебных разбирательств, важно заранее обговорить и прописать все условия сделки в контракте. В таком случае развитие сценария с негативными последствиями маловероятно.

Если Вам необходима квалифицированная консультация применительно к Вашей ситуации — позвоните по телефону, указанному в верху страницы, либо отправьте вопрос через форму справа внизу экрана. Наш профильный юрист оперативно ответит и решит Вашу проблему!

Каждая организация должна иметь юридический адрес, подтверждающийся письменным договором аренды офиса. Образец документа можно скачать бесплатно по прямой ссылке.

Договор аренды офиса очень распространен в настоящее время. Каждое юридическое лицо должно иметь адрес, подтверждающийся письменным документом о временном владении и пользовании нежилым помещением. Однако, следует помнить о минимальных правилах техники безопасности, делопроизводства, а также иных нюансов оформляя соглашения об аренде офиса. В понятие офиса могут входить термины помещение, здание, сооружение и иное строительное возведение. В этом месте служащие компании обрабатывают документацию, общаются с клиентами, проводят больше рабочего времени.

Составляем договор аренды офиса — образец заполнения

Здесь же может находиться руководитель компании, другие структурные подразделения, канцелярия, архив.

Примерный контракт временного пользования офисом между юридическими лицами можно бесплатно скачать на странице по прямой ссылке. Наряду со сделками купли-продажи недвижимости, арендуя офис, необходимо провести экспертизу правоустанавливающих бумаг. Нужно истребовать копии свидетельств на право собственности, технические документы, основание возникновения права владения. Если арендодателем является организация, которая заключила договор аренды на этот офис с другим учреждением, отношения будут регулироваться соглашением субаренды.

Обязательные пункты договора аренды офиса

  • Титл, место и дата заключения договора;
  • Полные данные каждого участника и руководителей организаций, между которыми подписывается бумага;
  • Технические аспекты сооружения, являющегося предметом договоренности;
  • Сроки, стоимость, порядок оплаты премии и коммунальных услуг, прием-передача, возведение дополнительных улучшений, права и обязанности, ответственность в случае умышленных нарушений и иные вопросы, подлежат фиксации договором аренды офиса между юридическими лицами;
  • Всевозможные другие договоренности, которые стороны могут внести в документ по своему усмотрению;
  • Подписи и реквизиты учреждений в конце.

Когда правовая документация между юридическими лицами проверена, следует переходить к написанию содержания контракта. В повествовании текста важно установить сроки и стоимость сдаваемого офиса между юридическими лицами. В договоре важно зафиксировать максимальное количество моментов, дабы избежать лишние недопонимания. Денежные отношения коммерческих контрагентов часто заканчиваются судебными разбирательствами. Обговорив определенные условия заранее, стороны исключают наступление негативных последствий.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector