Аренда сельхоз земли

Все о ценах на аренду земель под сельское хозяйство: во сколько обойдется наем надела сельхозназначения у государства?

Чтобы инвестиции в землю не стали убыточными, необходима грамотная оценка ее стоимости.

Она входит в процедуру кадастрового учета земельных участков, без которой невозможно заключение арендного договора на землю.

Сколько стоит аренда участка для с/х и какие факторы влияют на его стоимость, читайте в нашем материале.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Законы о найме наделов под сельское хозяйство у государства

Для аренды у государства земли сельхозназначения на оптимальных условиях необходимо знание всех нормативных актов, регулирующих этот процесс.

  1. «Земельный кодекс РФ» №136-ФЗ был утвержден 25.10.2001 г. Поправки и дополнения к этому закону вступили в силу с января 2017 г. Согласно этому правовому акту:
    • Величина платы за землю определяется договором об аренде (ст. 22).
    • Арендная плата за земли для социально значимой деятельности не должна превышать земельного налога (ст.39.7).
    • Ценность земли определяется по кадастровой стоимости (КС), которую рассчитывают государственные органы; арендовать можно только кадастровые земельные участки, занесенные в государственный реестр недвижимости (ст. 65).
    • В особую категорию выделяются земли сельскохозяйственного назначения: пашни, защитные насаждения, места для подсобных помещений для нужд с/х производства (ст.77).
    • Дается строгое целевое назначение земель: земледелие, скотоводство, рыбоводство; опытническая работа.
    • Местные и региональные государственные органы имеют специальный фонд распределения земель с/х назначения для аренды их населению. (ст. 80).
  2. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24.07.2002 г. был дополнен и изменен в 2015 году. Документ регулирует процесс заключения арендных договоров.

  • Срок аренды определен от 3 до 49 лет, не исключено приобретение участка в собственность.
  • Успешное хозяйствование на земле дает право на льготные условия аренды.
  • Региональными органами власти определяются категории лиц с правом льготной аренды земель.

При этом учитываются:

  • кадастровая стоимость – основной параметр цены;
  • категория и целевое назначение земельного участка;
  • итоги торгов на аукционе;
  • величина государственного налога;
  • распределение платы по временным периодам в зависимости от срока аренды;
  • рыночная цена участка.

Правом устанавливать плату за землю наделены местные органы власти, с которыми и заключается арендный договор.
Порядок вычисления кадастровой стоимости определяют два распоряжения Министерства экономики России:

Процедура оценки проходит три этапа:

  • создается перечень анализируемых участков Росреестром;
  • вычисляются удельные показатели для них на региональном уровне;
  • конкретная оценка каждого участка завершается на уровне муниципальных органов власти.
  • Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3.07.2016 г. вступил в силу 1 января 2017 года.

    По этому закону:

    • производить кадастровую оценку земель будут не посторонние фирмы, а государственные бюджетные учреждения по единой методике (ст. 6; ст. 14);
    • не допускается заменять кадастровую стоимость земли рыночной (ст. 19);
    • изменение КС допускается только в сторону понижения (ст.19.7);
    • переоценка земли происходит 1 раз в 3-5 лет.
  • Налоговый кодекс РФ освобождает лиц, арендующих землю, от уплаты налога на добавленную стоимость (ст.388, гл.31 НК РФ).

    Статья 388 НК РФ. Налогоплательщики

      Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

    В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

  • Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды.
  • Величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости участка, если он находится на правах собственности или бессрочного пользования (ст.390 п.2).

    Первичная стоимость

    Кадастровая оценка – первичная стоимость земельных ресурсов, определяется в 3 этапа.

      На первом этапе оценки вычисляется средняя цена 1 га земельных ресурсов для каждого региона РФ.

    Для расчета берутся два показателя: средняя продуктивность земель в пределах региона и стоимость затрат на производство продукции, т.е. расчетный доход единицы площади.

    Полученный расчётный рентный доход с каждого гектара по региону умножается на срок капитализации (33 года) – так получают кадастровую стоимость земельных угодий для каждого субъекта РФ:

    (Средняя КС земель в некоторых регионах РФ приведена в таблице №2).
    Второй этап – определения КС сельскохозяйственных земель внутри регионов по зонам. Установленный для региона коэффициент R соотносится с показателями продуктивности и затрат на различных категориях земельных участков. Они характеризуются по трем факторам:

    • почвенному бонитету – качеству почв;
    • технологическим свойствам – насколько легко обрабатывать землю, благоприятен ли рельеф поля для маневрирования техникой и т.д.;
    • эквивалентному расстоянию – показатель удаленности участка от пунктов реализации продукции.

    Все эти характеристики выражаются в баллах. С учетом показателей рентного дохода определяется удельный коэффициент kуд. – земельного участка, кадастровая стоимость которого вычисляется по формуле:

    По качеству и размеру приносимого дохода все угодья делятся на группы с разными удельными коэффициентами, выражающими цену за 1 м2.

    • Сельхозугодья – земли, максимально используемые для земледелия и скотоводства: пахотная земля, выпасы, сенокосные луга, залежные участки;
    • площади, занятые подсобными помещениями и коммуникациями;
    • озера, пруды;
    • земля, поросшая кустарником или заболоченная;
    • заросшие лесом земли, не учтенные в лесном фонде;
    • скудные земли, пригодные для кочевого скотоводства.
  • На основании зонирования составляется кадастровая карта региона, с помощью которой производится выделение арендных участков.
  • Таблица №1. Средние удельные показатели кадастровой стоимости с/х земель в некоторых регионах РФ по группам (руб./м2)

    Сельхоз земля

    Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

    Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.

    Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

    Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

    Понятие и определение объекта аренды

    Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

    В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

    • непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
    • участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
    • земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

    Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

    • ведения сельскохозяйственного производства;
    • садоводства и огородничества;
    • создания защитных лесных насаждений;
    • животноводства;
    • ведения фермерского и личного подсобного хозяйства.

    Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

    Минимальные и максимальные сроки

    Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

    • минимальный срок аренды земли — 3 года;
    • максимальный — 49 лет.

    Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

    Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

    Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

    После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

    Оформление аренды

    В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

    Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

    В договоре прописываются такие существенные условия:

    • предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
    • величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

    Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

    После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

    Особенности аренды с/х земель

    Как определяется арендная стоимость государственных земель сельскохозяйственного назначения?

    Земля под развитие ЛПХ: как взять в аренду, и чем это.

    Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: понятие и особенности его составления

    План действия для начинающего фермера — как арендовать землю под фермерское.

    Порядок выкупа арендованных земель

    В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

    • в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
    • право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

    Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов. Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него. В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

    Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

    Особенности сделки с частным лицом

    Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

    В большинстве случаев объектом аренды в этом случае выступает не целый участок, а пай, то есть определенная доля земли, принадлежащей нескольким собственникам. В этом случае вероятны некоторые сложности, если участок не имеет четких границ — в такой ситуации аренда будет запрещена.

    Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

    Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

    Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

    Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

    Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

    Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

    В состав сельскохозяйственных земель входят:

    • сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
    • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
    • водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
    • здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

    Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

    О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

    Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

    Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

    Ведение деятельности

    Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

    1. растениеводства;
    2. животноводства;
    3. фермерского хозяйства;
    4. производства с/х и смежной продукции;
    5. ведения личного подсобного хозяйства;
    6. организации СНТ и ДНТ.

    Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

    Сроки действия договора

    Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

    • минимальный – 3 года;
    • максимальный – 49 лет.

    В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

    Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

    Сколько стоит пользование?

    Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

    Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

    1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
    2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
    3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

    О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

    В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

    • арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
    • арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

    За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

    1. платежей;
    2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
    3. передачи в собственность какого-либа имущества;
    4. предоставления арендатором установленных услуг;
    5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

    Как арендовать ЗУ?

    У частного лица

    Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

    Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

    После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

    • получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
    • обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в МФЦ;
    • выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
    • найти незанятую землю на публичной кадастровой карте Росреестра.

    Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

    1. Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
    2. Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
    3. Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
    4. По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

    У государства или муниципалитета

    Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

    Для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

    Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

    1. По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
    2. Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
    3. Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
    4. Победитель торгов получает право на аренду.
    5. В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
    6. Письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

    Возможна ли субаренда?

    Субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 ГК РФ). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

    Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

    Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

    • договор аренды;
    • документ, подтверждающий целевое назначение участка;
    • свидетельство о регистрации права аренды;
    • согласие собственника на сделку с субарендатором.

    Нюансы составления договора

    Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

    Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

    Можно ли выкупить?

    Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

    Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

    Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

    1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
    2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

    Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

    Читать еще:  Выписать из квартиры не собственника
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector