Аренда с правом выкупа

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца. Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов

Аренда с правом выкупа как раз тот случай, когда условия договора нужно согласовать с бухгалтером. Ваша задача — предупредить об этом руководство. А мы вам подскажем, какую формулировку договора об уплате выкупной стоимости нельзя допускать, чтобы потом не пришлось задумываться над учетом платежей по такому договору и, не исключено, ломать копья в споре с налоговиками либо с контрагентом.

Беспроблемные варианты оплаты аренды и выкупа имущества

Это те, при которых плата за аренду и выкупная стоимость объекта аренды в договоре четко разделены. Тогда проблем с налогами нет.

ВАРИАНТ 1. Арендатор в течение срока аренды вносит арендную плату, а по его истечении — всю выкупную стоимость имущества

Арендная плата у арендодателя учитывается ежемесячно как внереализационные доходы либо выручк а п. 4 ст. 250, ст. 249 НК РФ , на нее он начисляет НДС и выставляет арендатору «отгрузочный» счет-фактуру. У арендатора это — прочие расход ы подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ , по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету.

На дату, когда по условиям договора объект переходит в собственность арендатора, арендодатель:

  • отражает доход от реализации ОС п. 3 ст. 271 НК РФ , равный его выкупной стоимости. Обратите внимание: если объект — недвижимость, госрегистрации с 2013 г. дожидаться не нужн о п. 3 ст. 271 НК РФ . Этот доход можно уменьшить на остаточную стоимость ОС подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ ;
  • на всю выкупную стоимость объекта выставляет «отгрузочный» счет-фактуру и начисляет НДС. Если объект аренды — недвижимость, начислить НДС нужно в момент госрегистрации перехода права собственност и пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ .

Арендатор на эту же дату принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости. А получив от арендодателя счет-фактуру и приняв имущество к бухучету, ставит к вычету входной НДС по имуществу.

ВАРИАНТ 2. Арендатор в течение срока аренды регулярно вносит и арендную плату, и авансом часть выкупной стоимости

На деле эти платежи могут быть объединены в общий ежемесячный (ежеквартальный и т. п.) платеж, но в договоре при этом четко указано, какая часть платежа причитается в счет аренды, а какая — в счет предстоящего выкупа.

Арендную часть этих платежей стороны учитывают так же, как в варианте 1, а выкупную — как авансы в счет предстоящей реализации арендуемого имуществ а Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@ . Ведь переход права собственности на имущество к арендатору не может состояться раньше, чем он заплатит всю выкупную стоимост ь ч. 1 ст. 624 ГК РФ и выполнит прочие условия, установленные в договоре как обязательные для выкупа (а для перехода права собственности на недвижимость есть еще и дополнительное условие — госрегистрация).

Читать еще:  Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия: образец

Арендодатель в доходы авансы не включает, при получении начисляет с них авансовый НДС и выставляет авансовые счета-фактуры, по которым арендатор вправе принять налог к вычету.

Когда право собственности на имущество переходит к арендатору, арендодатель:

  • отражает налоговый доход от реализации ОС в сумме всей выкупной стоимости (если объект — недвижимость, дожидаться госрегистрации не нужно);
  • выставляет на выкупную стоимость «отгрузочный» счет-фактуру;
  • начисляет НДС с реализации имуществ а пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ (если объект — недвижимость, это нужно сделать только при госрегистрации перехода права собственности) и принимает к вычету авансовый НДС.

Арендатор так же, как и в предыдущем варианте, формирует первоначальную стоимость имущества и ставит НДС по отгрузочному счету-фактуре арендодателя к вычету. Одновременно он восстанавливает НДС, ранее принятый к вычету с авансов.

Вариант, который может стать опасным

Арендатор в течение срока аренды вносит только арендную плату. В договоре указана выкупная стоимость. Если по истечении срока аренды или раньше арендатор имущество выкупит, то внесенная к тому моменту арендная плата частично или даже целиком подлежит зачету в счет уплаты выкупной стоимост и ч. 2 ст. 624 ГК РФ .

Подобное условие в договоре может быть сформулировано так:

6. Ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб., в том числе НДС 18 000 руб.

7. Арендатор вправе выкупить Имущество. Имущество переходит в собственность Арендатора при условии уплаты Арендатором Арендодателю до истечения указанного в настоящем договоре срока аренды выкупной стоимости Имущества.

8. Выкупная стоимость Имущества составляет 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб.

9. 30% от совокупной суммы арендной платы, уплаченной Арендатором по настоящему договору до момента внесения средств в оплату выкупной стоимости Имущества, зачитывается в счет уплаты выкупной стоимости Имущества.

И хотя подлежащую зачету часть ежемесячной арендной платы обычно легко вычислить (в нашем примере это 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. (118 000 руб. х 30%)), в договоре она никак из арендной платы не выделена. И вот тут у сторон договора возникает проблема. Как учитывать ту часть арендной платы, которая при выкупе подлежит зачету: как собственно арендную плату или как авансы в счет предстоящей реализации имущества? Порой возникают разногласия между бухгалтериями. Например, арендодатель составляет первичку и счета-фактуры на арендную плату. А арендатор требует переделать документы с учетом того, что подлежащая в будущем зачету арендная плата — это аванс.

Решение вопроса зависит от того, есть ли в договоре обязанность арендодателя вернуть зачитываемую часть арендной платы в случае, если выкуп к моменту истечения срока аренды (в другой указанный в договоре срок) не состоится, например при отказе арендатора от выкупа.

СИТУАЦИЯ 1. Если выкуп не состоится, арендодатель обязан вернуть ту часть полученной арендной платы, которая подлежала бы зачету в случае выкупа

Тогда часть ежемесячной арендной платы, подлежащую возврату в случае отказа от выкупа, нужно квалифицировать как авансы в счет выкупа. Поэтому оформлять и учитывать ее нужно так же, как в варианте 2.

Если в такой ситуации арендатор перечисляет ежемесячные платежи не вовремя или не полностью, у арендодателя возникают технические сложности из-за того, что зачитываемая в выкуп часть рассчитывается от уплаченной арендатором суммы. И пока очередной ежемесячный платеж не получен, неясно, сколько учитывать как арендную плату, а сколько — как аванс. А выставлять на арендную плату счета-фактуры, начислять НДС и признавать налоговый доход нужно уже на конец месяца.

СИТУАЦИЯ 2. Если выкуп не состоится, арендодатель ничего возвращать не обязан, либо в договоре вообще ничего на этот счет не сказано

Сразу учитывать как авансы подлежащую зачету арендную плату неправильно. Ведь нельзя предсказать, выкупит ли арендатор имущество. А если тот передумает и не выкупит, то арендная плата ни целиком, ни частично в оплату выкупной стоимости не пойдет, а ее возврат арендатору условиями договора не предусматривается. Так что в течение всего времени аренды отношения между сторонами — только арендные. А значит, счета-фактуры и первичные документы нужно оформлять именно по аренде.

Если сразу оформлять подлежащую при выкупе зачету арендную плату как авансы, то налоговики могут доначислить арендодателю налог на прибыль, пени и штраф. Или же ему самостоятельно в случае, если выкуп не состоится, придется задним числом превращать уже учтенные как авансы платежи в арендную плату и доплачивать налог и пени.

Кроме того, если зачету подлежит арендная плата целиком и вы будете ее всю показывать как авансы, налоговики могут решить, что до выкупа арендатор пользуется иму-ществом бесплатно. Тогда от арендатора они потребуют признать доход в размере рыночной цены аренд ы п. 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма ВАС от 22.12.2005 № 98 , а у арендодателя попытаются исключить из налоговых расходов амортизацию объект а п. 3 ст. 256 НК РФ и затраты по его содержанию как необоснованны е п. 1 ст. 252 НК РФ; Письмо УФНС по г. Москве от 20.08.2007 № 20-05/078880.2 . С этим, конечно, можно спорить, но лучше вовсе не создавать такую ситуацию.

Но вот дело дошло до выкупа. Становится ли зачтенная в выкуп арендная плата авансом в этот момент? Тут существуют два подхода.

ПОДХОД 1. Безопасный, но невыгодный. Зачтенная арендная плата превращается в авансы.

К такому подходу осторожных налогоплательщиков подводят разъяснения Минфина и ФНС. Арендодателю Минфин предлагает в налоговом учете в момент выкуп а Письмо Минфина от 08.11.2011 № 03-03-06/1/725 :

  • признать доход от реализации ОС в полной сумме выкупной стоимости, несмотря на то что ее часть уже учтена в доходах прошлых периодов в качестве арендной платы. В обоснование Минфин ссылается на п. 1 ст. 249 НК, по которому выручку нужно определять исходя из всех поступлений, связанных с реализацией;
  • убрать из доходов прошлых периодов сумму зачтенной в выкуп арендной платы. Минфин напоминает, что для того, чтобы не сдавать уточненки, допустимо уменьшить на эту сумму доходы текущего периода от реализации ОС п. 1 ст. 54 НК РФ . Но сделать так можно только при условии, что за прошлые периоды был начислен не нулевой налог на прибыль.

Инвестиционные сделки чаще заключают по торговой и офисной недвижимости, реже — по складам и др.

При этом Минфин в своем Письме не говорит о том, что зачтенная арендная плата при выкупе превращается задним числом в аванс, да еще и для обеих сторон договора. Но именно такой вывод бухгалтеры иногда делают из этого Письма и из предназначенных для арендаторов разъяснений ФНС Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@ (в них о переквалификации арендной платы тоже ничего не сказано). И тогда:

  • арендатор у себя в налоговом учете делает симметричные пересчеты. То есть убирает из расходов прошлых периодов зачтенную в выкуп арендную плату и включает ее в первоначальную стоимость приобретенного имущества. Для него это означает недоимку и пени по налогу на прибыль за все время аренды. ФНС аргументирует необходимость включения в первоначальную стоимость зачтенных в выкуп ежемесячных платежей тем, что затраты на приобретение амортизируемого имущества запрещено учитывать в расхода х п. 5 ст. 270 НК РФ . А арендную плату после зачета ее в выкуп налоговики рассматривают именно как расходы арендатора на приобретение амортизируемого имуществ а Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@ .

Если в авансы была превращена вся арендная плата, то инспекторы могут решить, что до выкупа арендатор пользовался имуществом безвозмездно. О возможных послед-ствиях этого мы уже подробно сказали выше;

  • арендодатель выставляет исправленные счета-фактуры: вместо «отгрузочных» на арендную плату — авансовые на ту ее часть, что превратилась в аванс, и «отгрузочные» — на ту часть, которая так и осталась арендной платой. Ведь нельзя рассматривать одни и те же суммы как авансы для налога на прибыль и как арендную плату для НДС. В результате у арендатора возникает недоимка за весь период аренды и большой вычет в периоде перехода права собственности к арендатору.

ПОДХОД 2. Рискованный, но без налоговых потерь. Ничего пересчитывать не нужно.

Арендодатель признает налоговый доход от реализации ОС только в той сумме, которая останется от выкупной стоимости после зачета арендной платы. Для арендатора она в налоговом учете будет первоначальной стоимостью. А пересчитывать ничего не нужно. Вот аргументы.

АРГУМЕНТ 1. Общий для сторон. Никаких искажений в прошлом периоде не было, все доходы, расходы и НДС у сторон договора отражены в полном соответствии с существовавшими на тот момент арендными отношениями. А выкуп имущества не отменяет факта аренды. Поэтому нет оснований превращать правомерно признанную арендную плату в авансы.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

Не стоит прятать выкупную стоимость в арендную плату. Это чревато для обеих сторон договора проблемами — налоговыми и не только.

АРГУМЕНТ 2. Для арендодателя. В налоговом учете учтенные в доходах суммы повторно в доходах не признаютс я п. 3 ст. 248 НК РФ . Поэтому не нужно включать в выручку от продажи ОС уже учтенные в доходах суммы арендной платы, которые впоследствии зачтены в выкуп.

АРГУМЕНТ 3. Для арендатора. ГК не требует выделять выкупную стоимость из арендной платы. Поэтому суды согласны с тем, что зачитываемую в выкуп арендную плату целиком нужно списывать в составе прочих налоговых расходо в Постановления ФАС СЗО от 10.05.2007 № А42-2682/2006; ФАС ВВО от 13.06.2007 № А29-7407/2006а; ФАС МО от 26.11.2010 № КА-А40/15260-10; ФАС СКО от 24.11.2010 № А53-7759/2010; ФАС ЦО от 20.02.2009 № А35-1588/08-С8; ФАС ЗСО от 07.02.2007 № Ф04-114/2007(30909-А45-26) .

Но подход 2, скорее всего, приведет к спору с налоговиками.

Еще одна неприятность для арендодателя при таких условиях договора, как в рассматриваемой ситуации 2, — риск спора о том, должен ли он вернуть арендатору подлежащую зачету часть, если выкуп не состоится. Опираясь на конкретные обстоятельства дела, суд может решить, что в составе арендной платы фактически взималась и часть выкупной стоимости. Эта часть стала неосновательным обогащением арендодателя, а значит, он должен ее вернут ь Постановления Президиума ВАС от 18.05.2010 № 1729/10; от 12.07.2011 № 17389/10 .

Как видим, последний из рассмотренных вариантов определения арендной платы и выкупной стоимости — сплошные риски. Поэтому лучше его избегать. Но что же делать, если стороны уже договорились о выкупе с полным либо частичным зачетом арендной платы? Нужно в договоре (дополнительном соглашении к нему) недвусмысленно отразить фактическое соглашение сторон о том, сколько арендатор будет платить за аренду, а сколько — в счет выкупа. То есть воспользоваться вариантом 2.

Читать еще:  Акт приема-передачи к договору аренды жилья

Вы можете установить выкупную стоимость и в виде формулы: такая-то сумма в рублях минус сумма уплаченных к моменту выкупа арендных платежей. И зачета арендной платы не будет. В договоре будут отдельно установлены арендная плата и рассчитываемая особым образом выкупная стоимость, которую арендатор внесет отдельным платежом при выкупе.

Договор аренды с правом последующего выкупа: порядок оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Сущность договора и его актуальность

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

  1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
  2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

  1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
  2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
  3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

  • повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
  • объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

  • помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
  • хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
  • если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Отличия от лизинга

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.

Порядок выплат при арендном соглашении с выкупом может быть построен по одному из двух альтернативных вариантов:

  • наниматель перечисляет взносы за стоимость объекта совместно с арендными платежами;
  • наниматель выплачивает лишь аренду, сумма которой идёт в счёт выкупной стоимости.

В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Договор аренды с правом выкупа недвижимости предполагает, что по завершению действия документа обязательства выполнены, вследствие чего происходит переход недвижимости в собственность арендующего лица. Если положения будут нарушены, то владелец объекта сможет потребовать вернуть недвижимость.

Оформление

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

  1. Договор продажи.
  2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Оценка недвижимости и переход прав

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

  1. Период действия договора истёк.
  2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

  • применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
  • ощутимо ухудшает состояние помещения;
  • три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
  • отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

  1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
  2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Сделаем некоторые выводы:

  • данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
  • договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
  • изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
  • существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

Читать еще:  До скольки можно шуметь в квартире?

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Аренда автомобиля с правом выкупа: условия и преимущества

Как быть, если вам нужен автомобиль, а единовременно оплатить его покупку вы не можете, и банковская ссуда вам недоступна? На этот случай существует вариант аренды автомобиля с правом выкупа. У этой схемы есть свои преимущества, и при соблюдении всех условий она может стать для вас выгодной и удобной. Аренда с дальнейшим выкупом успешно используется как частными лицами, так и небольшими фирмами.

Что же вам даст договор аренды автомобиля с выкупом и на что следует обратить внимание? Прежде всего на схему выплат.

Аренда авто с выкупом — альтернатива покупки в кредит

Оформив аренду авто с последующим выкупом, вы можете сразу же получить автомобиль в свое распоряжение, погашая его стоимость частями. На это может потребоваться от одного года до трех лет. Такая сделка требует меньшего количества документов, чем оформление банковского кредита. Как правило, достаточно предъявить:

  • паспорт гражданина Российской Федерации;
  • дополнительный документ, удостоверяющий личность;
  • водительские права.

При оформлении кредита в банке к заемщику всегда возникает масса вопросов, и по итогам может быть вынесено отрицательное решение. Аренда авто «под выкуп» более доступна.

Этой услугой пользуются как физические, так и юридические лица, которым необходимо:

  • начать бизнес в качестве службы доставки;
  • сформировать собственный автопарк, оптимально спланировав свой бюджет;
  • срочно получить в свое распоряжение автомобиль без привлечения банка или больших единовременных вложений.

Преимущества услуги

По сравнению с автокредитом, аренда с выкупом имеет следующие преимущества:

  • первоначальный взнос ниже, чем требуют банки, а в некоторых случаях может не требоваться совсем;
  • не требуются подтверждение стабильного дохода и справка с места работы;
  • в течение срока аренды автомобили возможно поменять.

Прокатная контора берет на себя решение следующих вопросов:

  • первичное оформление и постановка автомобиля на учет;
  • техосмотр, полная проверка технического состояния, устранение недочетов на автомобиле;
  • страхование ответственности при ДТП — ОСАГО и КАСКО на весь срок.

По сравнению с обычной арендой, преимущество состоит в том, что в конце оговоренного срока аренды автомобиль переходит в вашу собственность. При этом его можно вернуть, если он вас не устраивает.

Условия аренды

Собираясь арендовать автомобиль с последующим выкупом, следует учитывать следующие моменты.

Требования к арендатору. Арендатор может быть гражданином любой страны в возрасте от 21 года. Отсутствие судимостей обязательно и проверяется службой безопасности компании.

Оплата аренды. Как правило, аренда оплачивается ежемесячно, однако возможен и другой график — по неделям или по кварталам. Сумма платежа зависит от марки, производителя и типа автомобиля, а также от расходов на амортизацию, страховых и эксплуатационных издержек, налогов. За счет того, что прокатная контора решает для вас целый ряд вопросов, оплата аренды может оказаться выше, чем выплаты по кредиту на аналогичный автомобиль. Просроченный платеж ведет к изъятию машины.

Страхование. Страхование ОСАГО и КАСКО для арендованного автомобиля обязательно, осуществляется прокатной конторой и учитывается при расчете стоимости аренды. Эти платежи могут быть внесены единовременно или по частям, вместе с ежемесячной арендной платой.

Досрочное погашение. Условия полной или частичной выплаты стоимости автомобиля раньше срока аренды прописываются в договоре. Многие прокатные конторы не предусматривают такой возможности принципиально.

Документы на машину. Клиент в течение срока аренды владеет автомобилем по доверенности. В этой связи ему необходимо согласовывать с агентством по прокату все действия, которые будут связаны с эксплуатацией.

Эксплуатация. В договоре указывается, на какой территории может эксплуатироваться автомобиль. «География» возможной эксплуатации грузовых автомобилей, как правило, шире.

Заключаем договор аренды с последующим выкупом автомобиля: тонкости процесса

Аренда «под выкуп» оформляется быстро и требует минимума документов. Однако этот процесс подразделяется на этапы, каждый из которых имеет свои тонкости:

  • выбор машины из имеющегося автопарка прокатной конторы или специальный заказ необходимого автомобиля;
  • расчет суммы сделки;
  • заполнение анкеты для службы безопасности в целях проверки ваших личных данных;
  • после одобрения вашей анкеты оформляется договор передачи машины в аренду с выкупом. В этом документе указываются все условия сделки, включая график платежей. Обязательно прилагается акт приема-передачи авто. Если машина приобретается прокатной конторой специально для вас, требуется первоначальный взнос, который должен быть уплачен в день подписания договора;
  • согласование договора со страховой компанией;
  • получение автомобиля в аренду. Машину из парка обычно можно получить в день подписания договора, а купленную под заказ машину — в течение нескольких дней;
  • получение автомобиля в собственность. Происходит по окончании всех необходимых выплат по договору.

Прежде чем арендовать авто с правом выкупа, следует тщательно изучить предложения на рынке. Важно, чтобы компания не оказалась перекупщиком, а имела собственный парк автомобилей и поддерживала его в рабочем состоянии. В этом случае снижается вероятность проблем и с сами автомобилем, и с оформлением документов на него.

По раз­ным при­чи­нам не всем удоб­но или воз­мож­но вос­поль­зо­вать­ся ав­то­кре­ди­том. Иног­да ав­то­мо­биль тре­бу­ет­ся для обес­пе­че­ния нужд биз­не­са, а изы­мать день­ги из обо­ро­та или оформ­лять на ком­па­нию за­ем пред­став­ля­ет­ся слиш­ком слож­ным, мед­лен­ным или прос­то не­при­ем­ле­мым ре­ше­ни­ем. В та­ких слу­ча­ях на по­мощь при­хо­дят агент­ст­ва, предо­став­ля­ю­щие ав­то­мо­биль в арен­ду, но с пра­вом вы­ку­па, что в це­лом по­зво­ля­ет най­ти вы­ход из мно­гих про­блем­ных си­ту­а­ций.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector