Содержание

Апартаменты в Москве: что это такое?

Апартаменты в Москве: что это такое?

Сегодняшняя стоимость апартаментов в Москве составляет в среднем на 20% меньшую сумму, чем цена квартиры с аналогичными характеристиками.

Разумеется, такая привлекательная ценовая политика спровоцировала существенный рост покупателей. Столь низкая цена заставляет потенциальных клиентов не обращать внимания на такие весьма существенные минусы, как невозможность оформления прописки в апартаментах и отсутствие необходимой социальной инфраструктуры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое апартаменты в Москве без прописки

Под апартаментами подразумевается нежилое помещение, оснащенное всем необходимым для проживания. То есть формулировка «нежилые» не означает, что в помещениях с данным статусом нереально проживать.

В большинстве случаев, они практически не имеют отличий от квартир. Тем не менее, жильцы апартаментов не имеют права на постоянную регистрацию и получение прописки.

Вместе с тем, жильцы таких помещений не могут получить ИНН, а также право на пользование медицинским страхованием и принимать участие в программах, нацеленных на улучшение жилищных условий.

Кроме того, начать процесс оформления ребенка в школу или детский сад можно будет только после всех жителей, имеющих постоянную прописку.

Также апартаменты не подвергаются действию норм при строительстве жилья. Это означает, что застройщик не должен обеспечивать прилегающие кварталы необходимой социальной инфраструктурой. Кроме того, плотность застройки апартаментов может быть более 25 000 квадратных метров на 1 гектар.

Еще одним важным аспектом, отличающим данное жилье от квартир, является то, что оно не подпадает под действие закона №214 «Об участии в долевом строительстве», согласно которому дольщики признаются пострадавшими, в случае возникновения проблем. Соответственно, владельцы апартаментов на это рассчитывать не могут.

Изначально под термином «апартаменты» подразумевалась дорогая недвижимость, предназначенная для временного проживания состоятельных людей. Большая часть комплексов с апартаментами размещена в пределах ЦАО.

Главной причиной их появления стала невозможность строительства жилья в центре столицы ввиду отсутствия места. Что касается покупателей элитной недвижимости, то для них возможность получения прописки и наличие социальной инфраструктуры значения не имели. Они покупали такое жилье не с целью постоянного проживания, и самым важным было именно его расположение в ЦАО.

Квартира гостинка: что это?

Что такое квартира студия, читайте тут.

Что такое апартаменты в Москве эконом класса

Апартаменты эконом-класса называются loft и представляют собой просторную квартиру-студию, состоящую в нежилом фонде Москвы. Ее стоимость может быть равна цене столичной хрущевки.

Тем не менее, лофты, в свою очередь, также распределяются на несколько ценовых категорий. Разница между ними может составлять внушительные суммы – до десятков миллионов рублей.

Инвестирование в недвижимость – это беспроигрышный вариант. А в случае с лофтами, он и вовсе очень выгодный по той причине, что оформление интерьера в данном стиле не требует серьезных денежных затрат. Купив апартаменты эконом-класса сейчас, у вас появится возможность продать их через несколько лет по более выгодной стоимости.

Недорогие квартиры располагаются в самых разных районах столицы. Цена на жилье формируется, исходя из следующих факторов:

  • Метраж и количество комнат. Наиболее дешевыми являются студии и «однушки». Однако цена на квадратный метр в однокомнатных квартирах превышает стоимость квадратного метра в двух-, трех-, или четырехкомнатных объектах;
  • Локализация. Чем больше дистанция до метро, тем дешевле стоит объект. Данное правило одинаково работает для всех районов Москвы. Также важное значение имеет наличие крупных транспортных магистралей. Здесь действует следующая закономерность: чем быстрее можно добраться от жилья до центра (на автомобиле), тем оно дороже;
  • Социальная инфраструктура. Разумеется, наличие объектов инфраструктуры также влияет на стоимость жилья. К примеру, наличие детского сада или школы прямо во дворе, поликлиники в пределах квартала и продуктового магазина на первом этаже существенно повысит стоимость вторичного жилья;
  • Престиж дома. На сегодняшний день в столице существует множество жилых комплексов, большая часть из которых построена из тех же материалов, из которых было возведено вторичное жилье средней ценовой категории. Однако первые имеют дополнительные услуги, направленные на улучшение комфорта жильцов (наличие консьержа, видеонаблюдения, фонтана во дворе и др.). Если у вас нет желания уплачивать подобные услуги, подыскивайте более экономичные варианты;
  • Наличие отделки. Жилье будет стоить гораздо меньше, если будет иметь недорогую отделку. Провести ремонт можно и своими силами – благо, московские строительные магазины обладают широким спектром стройматериалов.

Что такое апартаменты в Москве, и какую юридическую силу несет название

За последнее время рынок недвижимости крупных российских городов пережил значительное увеличение доли предложения апартаментов. В столице объекты данного вида жилья размещены в престижных местах вроде Москвы-Сити, однако, достаточно часто возникают ситуации, когда покупатели лишь после приобретения жилья осознают, что купили недвижимость с совсем другим правовым статусом.

Термин «апартаменты» употреблялся в официальных законодательных документах. К примеру, об апартаментах идет речь в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 г. №35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».

В нем под «апартаментами» подразумеваются только объекты, составляющие туристическую инфраструктуру. Стоит отметить, что на сегодня этот указ законной силы не имеет, да и указывалась в нем лишь определенная классификация номеров, но не определение отдельных видов недвижимости.

Также данным термином активно пользуются маркетологи и риэлторы, называя апартаментами помещения, юридически не являющиеся квартирами, однако, по факту в них, как сообщают те самые маркетологи и риэлторы, можно проживать, так как данное помещение оснащено кухней, санузлом и комнатами, пригодными для проживания.

В большинстве случаев, апартаменты рекламируются, просто как жилые помещения. А вот нюанс относительно их нежилого статуса проясняется гораздо позже, и только в случае изучения документации.

Соответственно, возникает вопрос, почему апартаменты не могут быть приравнены к квартире? Ответ на него содержится в Жилищном кодексе РФ. Итак, в ст. 15 ЖК РФ указывается следующее: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».

Однако это вовсе не является непреодолимой преградой для недобросовестных застройщиков. Часто возникает ситуация, когда есть желание построить дом с квартирами, однако, нет такой возможности в связи с невыполнением целого ряда требований.

В таких ситуациях, застройщики возводят дом, в котором оборудуют все помещения таким образом, чтобы они были максимально похожи на квартиры, после чего продают их под заманчивым названием «апартаменты».

Стоит отметить, что некоторые требования можно законно обойти. К примеру, это запрет на размещение жилого помещения над нежилыми, дистанция от автомобильной дороги, нормы освещенности и шумоизоляции и др.

Предназначением всех этих норм является обеспечение комфортабельного проживания в жилых помещениях. Что касается российских городов, включая Москву, то здесь апартаменты весьма часто размещаются в плотной офисной застройке, в домах, вплотную примыкающих к магистралям и других похожих местах.

А потому, приобретая апартаменты, нужно очень ответственно подойти к проверке объекта недвижимости именно в контексте его фактического расположения, а также соответствия всем параметрам, обеспечивающим комфортабельное проживание.

Подчеркиваем, что государственные надзорные органы к такому объекту будут относиться как к нежилому, а потому будут предъявлять к нему заниженные требования, чем вполне может воспользоваться застройщик, сэкономив на будущем комфорте жильцов (к примеру, использовать менее экологичные материалы).

Далее следует разъяснить юридическую сторону вопроса. Если вас полностью устроят апартаменты и вы станете их владельцем – вам следует понимать, что право собственности не дает вам того же объема прав, что и владельцу квартиры.

Помните, что по факту вы покупаете нежилое помещение. Это значит, что вы становитесь владельцем помещения, находящегося в одном ряду с офисами и складами. А потому, согласно законодательству, вы обязаны использовать данное помещение по его прямому назначению, то есть как нежилое.

Законного права проживать в апартаментах у вас нет. Для проживания предназначены помещения специальной категории – жилой. Регистрация апартаментов по месту жительства также не представляется возможной.

Важно отметить, что на данный момент в Госдуму внесен законопроект, направленный на ужесточение ответственности за нелегальное проживание без регистрации в неподходящем помещении.

Разумеется, можно надеяться, что участковый не станет проверять каждый дом на наличие данного нарушения – правоприменение в России действительно находится на не самом высоком уровне. Однако юридически данная проблема не перестает существовать.

Отдельная порция проблем возникнет в случае проживания в апартаментах с детьми. Согласно российскому закону, местом жительства ребенка является место проживания его родителей, а потому органы опеки и попечительства могут попросить объяснить, почему дети живут в фактически нежилом помещении.

Кроме того, у вас не будет возможности зарегистрировать ребенка в детском саду рядом с местом проживания. Также возникнут проблемы и с медицинским обслуживанием.

Если договор на приобретение апартаментов был заключен до фактического возведения дома, инвестор несет повышенный риск. Это связано с тем, что если у застройщиков апартаментов возникнут проблемы в процессе возведения здания, городские власти им помогать не станут.

Также следует отметить, что приобретение апартаментов часто происходит посредством «серых» схем, что чревато проблемами в случае дальнейшего отстаивания своих прав в суде.

Читать еще:  Договор аванса при покупке квартиры: образец скачать

Разумеется, в приобретении апартаментов есть и плюсы. К примеру, это более низкая цена, а также выгодная локация домов. Однако важно взвесить абсолютно все риски, чтобы попытка сэкономить не обернулась рядом трудных проблем.

Соответственно, чтобы не сталкиваться с данными проблемами, покупать апартаменты следует лишь в том случае, если долгосрочное проживание в них не планируется. Также такая покупка имеет смысл, если вы уже обладаете другим объектом недвижимости в том же субъекте РФ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что лучше: апартаменты или квартира

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2008 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

  • стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
  • свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
  • район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
  • сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

  • при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
  • застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
  • покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
  • стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
  • собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
  • недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
  • ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

  • не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости;
  • сложность оценки объекта;
  • большой первоначальный взнос;
  • повышенные процентные ставки.

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

  • наличие разрешительной документации у застройщика;
  • подтверждение доходов заёмщика;
  • собственные средства не менее 15% стоимости;
  • страхование помещения.

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Читать еще:  Акт дефектовки: образец

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читать еще:  Договор аренды нежилого помещения между физ. лицами: образец

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Что такое апартаменты и какие юридические и иные риски несет покупатель апартаментов. Чем апартаменты отличаются от квартир. Апартаменты в Москве.

Апартаменты или квартира? Какие права и обязанности у владельцев апартаментов? Как признать право собственности на апартаменты? Какие юридические проблемы возникают у покупателя апартаментов?

Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30. Сопровождение сделок по приобретению апартаментов. Представительство в суде по спорам, связанным с апартаментами, в том числе по искам о признании права собственности, о расторжении договора о приобретении апартаментов в случае, если выясниться, что их строительство велось незаконно.

В последнее время на рынке недвижимости Москвы и некоторых других крупных городов увеличивается доля предложения так называемых апартаментов. Слово “апартаменты” звучит солидно, располагаются предлагаемые к приобретению объекты недвижимости в престижных местах, таких как Москва-Сити, поэтому часто покупатели только после приобретения обнаруживают, что купили вовсе не квартиру, а объект недвижимости, имеющий совсем другой правовой статус.

Название “апартаменты” ранее встречалось в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», где под «аппартаментами» понимали по сути только объекты туристической инфраструктуры (один из видов номеров гостиниц и иных объектов размещения), однако в настоящее время данный приказ утратил силу, кроме того в нем по сути содержалась просто определенная классификация номеров, а не определение отдельных видов недвижижимости. Термин «апартаменты» используется маркетологами и риэлторами для наименования нежилых помещений, юридически не являющихся квартирами, однако фактически по их мнению пригодных для проживания в них. В таких помещениях есть оборудованные для проживания комнаты, кухни, санузлы и другие удобства. Апартаменты в Москве часто рекламируются под видом жилых помещений и их нежилой статус выясняется только при изучении документов.

Возникает вопрос, почему же нельзя назвать апартаменты квартирами? Ответить на данный вопрос довольно просто, если открыть жилищный кодекс и ознакомиться с законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса “Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства”.

Что делают ушлые застройщики в ситуации, когда построить дом с квартирами хочется, но это невозможно сделать в связи с тем, что не выполняются какие-либо обязательные требования к жилым помещениям? Они строят дом, оборудуют в нем помещения, выглядящие как квартиры, и продают их под гордым наименованием “апартаменты”.

При этом можно обойти множество обязательных требований. Например, запрет располагать жилые помещения над нежилыми, нормы инсоляции (освещенности), расстояния от дороги, шумоизоляции и другие. Данные нормы придуманы не просто так, а призваны обеспечить комфортное проживание в жилых помещениях. Апартаменты в Москве и других городах часто располагаются в плотной офисной застройке, в домах вплотную примыкающих к магистралям и в других подобных местах.

То есть при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Но даже если вы проверили качество строительства апартаментов с привлечением сторонних экспертов и место их расположения вас полностью устраивает, не думайте что с момента вступления в право собственности вы получите тот же объем прав, что и владельцы квартир.

Фактически вы покупаете нежилое помещение. То есть помещение, находящееся в одном ряду с офисами, складами. И согласно законодательству вы должны использовать это помещение по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом.

Использовать апартаменты для постоянного проживания вы права в соответствии с законодательством не имеете, для проживания используются жилые помещения.

Зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно. При этом нужно отметить, что сейчас внесен в Госдуму законопроект, ужесточающий ответственность за незаконное проживание без регистрации в определенном помещении.

Конечно, можно делать скидку на несовершенство нашего правоприменения и надеяться, что участковый не будет обходить все нежилые помещения и проверять основания нахождения там граждан и их постоянного проживания, но в любом случае юридическая проблема сохраняется.

Еще больше вопросов возникает если у вас есть дети и вы хотите с ними проживать в апартаментах. Как известно, местом жительства детей является место жительства их родителей и у органов опеки могут возникнуть вопросы почему дети проживают в нежилом помещении фактически. Также вы не сможете устроить детей в детский сад рядом с местом проживания, возникнут проблемы с медицинским обслуживанием. Конечно, можно пользоваться платными услугами, но сама проблема есть.

То есть, чтобы избежать данных юридических проблем апартаменты в Москве или другом городе покупать имеет смысл только если не планируется постоянно там проживать, а использовать в качестве резиденции при приезде в город. Либо в качестве второго объекта недвижимости при наличии регистрации в том же городе. В остальных случаях не исключено возникновение проблем, решать которые, кончено, можно, учитывая российские реалии, но для владельцев квартир таких проблем вообще возникать не должно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг. Платить придется скорее всего больше чем в аналогичных случаях платили бы владельцы квартир и у владельцев апартаментов намного меньше маневра для смены не устраивающей их управляющей компании.

Если договор на приобретение апартаментов заключается в период, когда дом еще не построен, инвестор несет повышенные риски по сравнению с приобретателями квартир на этапе строительства при прочих равных условиях. Так, если у застройщика возникают проблемы, на помощь городских властей в их решении, как это происходит в случае строительства жилых домов в Москве, рассчитывать обычно не приходится. Кроме того, используемые при реализации прав на апартаменты в Москве схемы часто являются “серыми” (вексельная схема, предварительный договор, агентский договор), что затрудняет в будущем отстаивание прав в суде. Хотя у автора есть довольно большая положительная практика по признанию права собственности на нежилые помещения в районных судах города Москвы и суды чаще всего встают на сторону граждан даже при наличии сомнительных схем привлечения денежных средств, защищать права сложнее если помещение по сути нежилое.

Есть, конечно, в приобретении апартаментов и плюсы. Прежде всего это более низкая, иногда более чем на 20-30% цена чем на аналогичные по параметрам квартиры, а также выгодное расположение домов. Но необходимо взвесить все риски и хорошо подумать, прежде чем принять окончательное решение.

Если Вам необходимо сопровождение сделки по приобретению апартаментов или признание права собственности на апартаменты через суд, а также если возник конфликт с застройщиком или управляющей компанией, обращайтесь в группу компаний “Правовая защита” по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector