Содержание

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке – что это?

Что такое аннуитетный и дифференцированный платежи, какой лучше

К кредитованию следует подходить ответственно. Недостаточно ознакомиться и сравнить условия тех или иных банковских предложений. Важно знать, как вы будете возвращать долг¸ и сколько заплатите кредитору по займу. Для этого нужно разобраться с тем, какие бывают схемы погашения кредита, какова их сущность, и в чем отличие. Поэтому на повестке дня аннуитетные и дифференцированные платежи.

Что значит аннуитетный и дифференцированный платежи

Банки применяют такие способы погашения кредита: аннуитетный (классический, рентный) и дифференцированный (коммерческий, уменьшающийся). Простому обывателю не понять, что они представляют из себя, а ведь изучение их особенностей помогает спланировать кредитную нагрузку и сэкономить.

Запомните, способы возврата задолженности непосредственно влияют на величину процентных выплат. На них основываются кредиторы, когда составляют график платежей. При ознакомлении клиента с условиями каждый банк информирует его о том, каким образом будет происходить погашение.

Вот только ни кто не скажет из банкиров, в чем их различие и, какой способ для должника выгодный, поскольку они преследуют собственные интересы. Но обо всем по порядку. Аннуитетный платеж — это возврат задолженности равными частями в течение всего срока ссуды. При этом основная сумма долга не гасится, т.к. аннуитетная схема предполагает погашение в большей части процентов, а не самого тела кредита. Наглядно описывает ситуацию с аннуитетной системой отзыв.

«Я на протяжении 1,5 года исправно каждый месяц переводил банку за ипотеку по 50 тыс. руб. Решил узнать, сколько еще выплачивать кредит, и ахнул. Оказывается, в течение всего этого времени сумма моего основного долга уменьшилась всего на 60 тыс. руб. остальные деньги пошли на погашение процентов».

Для такой схемы характерны небольшие платежи. И это выгодно для клиента, т.к. не приходится сильно урезать свои расходы. Но если вы рассчитываете на досрочный возврат, экономия будет несущественной. Плюсом аннуитетной системы является удобство, поскольку платежи фиксированные. Здесь наблюдается разница, ведь при дифференцированной схеме придется при каждом обязательном платеже узнавать его размер.

Дифференцированная система возврата – это оплата кредита с большими суммами на первом этапе и постепенным уменьшением ежемесячных взносов. Первые платежи получаются большими, поскольку проценты начисляются не на всю задолженность, а на ее остаток. Поэтому в интересах заемщика вносить сначала крупные суммы, чтобы остаток долга уменьшался вместе с дифференцированными платежами. Такой способ исполнения своих обязательств по договору осилить сможет не каждый, поэтому и не пользуется спросом.

Чем отличается аннуитетный от дифференцированного платежа: примеры и сравнение

Отличительных особенностей у данных видов возврата кредита предостаточно. Как уже было сказано, главным фактором является сам размер платежей, которые при аннуитетной оплате остаются неизменными, а при дифференцированном способе – сперва большие, а потом становятся меньше.

Разница между аннуитетными и дифференцированными платежами, естественно, заключается в расчете их величин. Для вычисления аннуитетного применяется формула:

  • ЕПа – аннуитетный ежемесячный платеж;
  • СК – сумма кредита;
  • ПС – годовая процентная ставка;
  • КП – кол-во периодов или месяцев.

Пример. Александр взял кредитный продукт на сумму 1000 руб. на год. Ставка составляет 20% годовых.

Дифференцированный рассчитывается следующим образом:

  • НП – начисленные % в периоде;
  • ОК – остаток долга по кредиту в месяце;
  • ПС – годовая процентная ставка.

Условия остаются теми же.

Из приведенных расчетов видим, что при дифференцированной системе переплата меньше. Т.к. в примере приведены условные цифры, экономия несущественна. Но на практике суммы кредитов больше, потому и экономия очевидна. В силу того, что расчеты сложные, рекомендуется использовать калькулятор.

Таблица 1. Сравнение аннуитетного дифференцированного способа погашения кредита

Какой вид платежа выбрать по ипотеке, аннуитетный или дифференцированный

Ипотека – ссуда, которую берут на длительный срок и на крупную сумму. Поэтому нужно хорошо подумать, прежде чем выбирать способ ее погашения. В случае с жилищным кредитом аннуитетные и дифференцированные системы сущности своей не меняют. Т.е. при аннуитете вы будете выплачивать начисленные проценты, а уже потом начнется постепенное погашение тела кредита.

Выбрав же дифференцированный вид, придется в первой половине срока кредитования отдавать банку большие взносы, чтобы потом они становились меньше предыдущих. Следовательно, аннуитетные платежи будут затягивать выплату основного долга. В результате этого при той же стоимости кредита величина выплачиваемых процентов становится больше.

А т.к. при дифференцированных платежах % начисляются на остаток долга, который погашается в первую очередь, тогда можно сделать вывод, что чем меньше вы будете должны банку, тем меньше начислят процентов. Получается, что аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, как и в случае с потребительским кредитом, нужно анализировать, исходя из выгоды и итоговой суммы переплаты.

Но из-за того, что ипотека больше потребкредита в разы, это означает, что и первые платежи у дифференцированного погашения будут больше. Многим людям они не под силу, учитывая, что приходится брать кредит на жилье на пределе своих финансовых возможностей. Эксперты утверждают, что для кредитования по дифференцированной схеме у человека должен быть удовлетворительный уровень платежеспособности.

При этом сумму кредитор одобрит меньшую. Связано это с тем, что аннуитетный вид помогает банкам минимизировать риски невозврата. Если, исходить из досрочного погашения, то здесь неважно, какую схему вы выберите. Хоть так, хоть так выплата долга раньше срока облегчит положение клиента. Учтите и то, что банковские структуры повышают требования относительно кредитоспособности заемщика, если предпочтение отдается дифференцированным платежам.

Но минус дифференцированной системы затмевает главное ее преимущество – экономия. При ипотеке вы можете сберечь в своем кошельке порядка миллиона и больше.

Какой вид платежей выбрать при ипотеке (видео)

Какой кредит выгоднее, с аннуитетными или дифференцированными платежами

Если вы обратите внимание, большинство банков предоставляют возможность погашать кредит только по аннуитетному способу. И лишь незначительное количество кредитно-финансовых учреждений с целью привлечения клиентов предлагают то, что вам удобнее, — дифференцированную или аннуитетную оплату. К ним относятся:

  • Россельхозбанк;
  • Петрокоммерц;
  • Газпромбанк;
  • Нордеа Банк.

Почему многие банки (Сбербанк, ВТБ, ОТП Банк, Альфа-Банк, Тинькофф Банк, Райффайзенбанк и др.) не оставляют человеку выбора? Ответ прост. Им просто выгодна аннуитетная система. Значит, можно сделать вывод, для заемщика она не столь привлекательна. Однако брать на себя право утверждать, что тот или иной вид платежей лучше, мы не рискнем. Все потому, что у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Одному подойдет лучше аннуитетная система, другому – дифференцированная. Опираясь на их особенности, свою ситуацию, и ответы на вопросы, приведенные ниже, вы должны лично сделать выбор. Задайтесь вопросами:

  • какой вид кредита вам нужен (потребительский, ипотечный, автокредит и т.п.);
  • на какой срок и какая нужна сумма;
  • какой суммой вы располагаете на текущий момент;
  • как вам удобнее, сразу вносить большие платежи или меньшие по размеру, но выплата устраивает дольше.

Если вами движет удобство, тогда целесообразен аннуитетный способ. Вам не придется каждый раз сверяться с графиком платежей, волноваться за то, что возникнет опасность остаться без денег после уплаты кредита. Более того, такая система погашения дает возможность взять более серьезную сумму кредита, особенно, если речь идет об ипотеке. При дифференцированных платежах кредитор заведомо дает меньше. Но если для вас на первом месте определяющим фактором является величина переплаты, выбирайте этот вид погашения.

Читать еще:  Договор аренды комнаты

Каждый заемщик отдает предпочтение тому виду платежей, который ему более удобен и выгоден. Одни готовы в первое время затянуть пояса, перечисляя деньги кредитору по дифференцированной схеме. Другие берут кредит на пределе своих возможностей и лучше планируют свой бюджет при аннуитетной системе. Попросите оператора банка, чтобы он распечатал вам графики по обоим видам платежей. Взвесьте все за и против. Подумайте, готовы ли вы быстрее отдать долг, отказав себе в удовольствиях, или спокойно будете себя чувствовать, возвращая кредитные средства с надеждой на снижение стоимости платежей за счет девальвации и инфляции.

(3 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Аннуитетные и дифференцированные платежи по кредиту (разница)

На сегодняшний день огромная доля покупок квартир приходится на оформление ипотеки. При этом, оформляя ипотечный кредит, важным является выбор варианта его погашения. Различают аннуитетный и дифференцированный вариант погашения ипотеки. Каждый из вариантов имеет как свои плюсы, так и минусы, выбирать придется самостоятельно. В статье разберемся что собой представляют аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, а также какой из этих вариантов лучше выбрать.

Порядок погашения ипотечного кредита

В первую очередь как порядок так и условия погашения ипотечного займа будут зависеть от кредитной организации, в которой он оформлялся. При оформлении ипотеки подписывается договор, от условий которого и будет зависеть порядок погашения кредита. На сегодняшний день банков с предлагаемыми ими ипотечными программами огромное количество. Однако торопиться с выбором не стоит. Для начала нужно разобраться в существующих банковских терминах, чтобы избежать таких ситуаций, когда плательщик кредита даже не понимает, за что он выплачивает деньги (Читайте также статью ⇒ Ипотека на долевое строительство).

Полная стоимость кредита

Полная стоимость кредита представляет собой:

  • Основной долг. Под ним понимают ту сумму денег, которая была выделена банком заемщику на покупку квартиры (дома) в соответствии с договором купли-продажи;
  • Проценты за пользование деньгами. Начисляется процентная ставка разными способами, которые будут зависеть от общей суммы долга, длительности и иных характеристик;
  • Дополнительные платежи. Сюда включают все виды комиссий, которые берут за перевод денежных средств.

Важно! Как правило погашение кредита происходит ежемесячными платежами, которые включают в себя и часть основного долга и проценты по кредиту.

Для расчета процентов используется формула:

Сп = (КС/100/Дг х СК) Х О, где

Сп – сумма процентов;

КС – кредитная ставка;

Дг – число дней в расчетном году;

СК – срок пользования кредитом, в днях;

О – остаток основного долга на дату расчета процентов.

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке

Однако не только процентная ставка будет влиять на то, какова величина процентов в платеже. Влияние оказывает также и способ начисления.

Различают два способа начисления платежей:

  • Аннуитеный, при котором платежи в течение всего периода ипотечного кредитования будут равными. При этом основной долг в начале кредитования будет составлять только небольшую часть платежа, а к концу срока он будет увеличиваться;
  • Дифференцированный, при котором каждый последующий платеж будет ниже предыдущего. С первого месяца кредитования начинается погашение основного долга, а проценты начисляются только на остаток;

Важно! Заемщик вправе погасить любой кредит ранее срока, предварительного предупреждения кредитора при этом не потребуется.

Аннуитетные платежи

Важно! Самыми распространенными в нашей стране являются аннуитетные платежи, именно такую систему погашения кредита граждане РФ чаще всего выбирают.

Основным ее плюсом является то, что сумма ежемесячного платежа каждый месяц одинакова, что является достаточно удобным для клиентов. Специальные расчеты не требуются, поэтому такая система наиболее понятна гражданам, которые бояться быть обманутыми или ошибиться. Платежи при такой системе рассчитываются следующим образом:

К = С х (1+С) х п / ((1+С)п-1)), где

К – коэффициент аннуитета;

С – 1/12 часть от кредитной ставки;

П – число месяцев, предусмотренных по договору для погашения кредита.

На основании такой формулы, можно понять, что хотя заем погашается равными частями, большую часть в начале периода будут составлять проценты и под конец только будет гаситься основной долг. Основное удобство для заемщика является то, что свой бюджет можно планировать, зная предстоящие расходы. Если граждане имеют невысокий уровень дохода, такая система погашения для них будет наиболее удобной. Зная точную сумму ежемесячного платежа можно взять ипотеку без особых опасений.

Дифференцированные платежи

Как и аннуитетные, дифференцированные платежи состоят из части основного долга и процентов, начисляемых за пользование кредитом. Основное отличие будет заключаться в способе начисления процентов.

Важно! При дифференцированных платежах заемщик будет ежемесячно гасить одинаковую часть от основного долга. А выплаты по процентам будут меняться в зависимости от того, сколько составляет остаток основного долга.

При какой системе выплат максимальные платежи будут в начале периода кредитования, а в последствии платежи будут уменьшаться и в конце периода будут минимальными. На середине периода погашения суммы выплат по дифференцированным платежам приравниваются к аннуитетным.

Для расчета выплаты определяется сумма ежемесячной части основного долга. Для этого общая сумма долга делится на количество месяцев в общем периоде кредитования. После этого по каждому месяцу рассчитывается процентная ставка по остатку основного долга, которая прибавляется к ежемесячному платежу по основному долгу.

Такой вариант ипотеки встречается достаточно редко, так как для банков он является менее выгодным. Дело в том, что заемщик с первого месяца уже погашает основной долг и доход от него постоянно уменьшается. В то же время для клиента такой заем более выгоден, но не каждый может платить большие суммы в самом начале кредитного периода.

Какой платеж выбрать

Для того, чтобы выбрать для себя наиболее приемлемый способ ипотечного кредитования, нужно остановиться на основных плюсах и минусах:

  • По дифференцированному платежу переплата меньше, так как основной долг погашается быстрее;
  • В первые месяцы кредитования дифференцированный платеж очень высокий, что является серьезной денежной нагрузкой для заемщика;
  • С увеличением срока кредитования увеличивается разница в переплате между аннуитетным и дифференцированным платежом;
  • Если заемщик располагает средствами для погашения своего кредита ранее срока, дифференцированный способ позволит сэкономить на выплате процентов, то есть будет являться более выгодным;
  • В отличие от дифференцированного способа, аннуитетный не подходит для желающих досрочно погасить кредит, так как первое время заемщик выплачивает только проценты, уплата же основного долга приходится на последние месяцы;
  • Риски для заемщика при аннуитеном способе ниже, чем при дифференцированном, так как при первом варианте оплаты платежи как правило небольшие в отличие от второго;
  • Для заемщика банк предлагает наиболее выгодные условия именно по аннуитетному способу, так как для банка он является наиболее прибыльным.

Каждый из заемщиков выбирает наиболее удобный для себя способ погашения ипотечного кредита. Если ежемесячный доход небольшой и досрочное погашение кредита является маловероятным, то наиболее выгодным будет являться аннуитетный вариант платежей. В том случае, если заемщик планирует погасить заем досрочно и располагает достаточными средствами для оплаты первых месяцев кредитного периода, то выбрать лучше дифференцированные платежи. При этом следует помнить, что предлагают дифференцированные платежи ограниченное число банков, так как для них этот вариант кредитования является менее выгодным.

Аннуитетный и дифференцированный платежи: в чем отличия и что выбрать при ипотеке?

Обычно будущие клиенты банков, читая условия кредитного договора, обращают внимание лишь на сумму займа, срок его погашения и процентную ставку. Все прочие непонятные финансовые термины они упускают из виду. К сожалению, за незнакомыми словами часто скрывается очень важная информация о способе погашения долга. Сегодня разберем аннуитетные и дифференцированные платежи. Расскажем простыми словами, что это значит, как их рассчитать и чем они отличаются, а также какой платеж лучше выбрать при взятии ипотеки и других кредитов.

Какие типы платежей существуют?

Существует две системы оплаты займа:

Аннуитетный платеж — это способ расчета по кредиту, при котором заемщик вносит ежемесячно одинаковую сумму на протяжении всего срока кредита. При этом внутри данной суммы соотношение тела кредита и начисленных процентов постоянно меняется.

Дифференцированный платеж — это способ погашения займа, при котором тело кредита остается неизменным на протяжении всего срока выплаты, а плата по процентам уменьшаются. В начале срока выплат заемщик платит по процентам максимальную сумму. Однако каждый последующий месяц эта сумма уменьшается. Следовательно, уменьшается и сам платеж по кредиту. Наглядно это демонстрирует таблица ниже.

Читать еще:  В каких случаях возможно принудительное выселение из квартиры

На сегодняшний день аннуитетный вариант оплаты используется практически повсеместно. А вот до 2002-2003 года именно дифференцированная система пользовалась большей популярностью.

Обычно, способ оплаты кредита выбирает сам банк. Но иногда, оно может дать право такого выбора будущему клиенту. Чтобы не растеряться в подобной ситуации и не прогадать, потеряв огромное количество денег, стоит разобраться, какой платеж выгоднее.

Аннуитетный платеж — формула и преимущества

Несмотря на то, что сегодня существует масса онлайн калькуляторов для подсчета суммы ежемесячных платежей, важно понимать, каким образом они рассчитываются.

Формула:

здесь А — сумма ежемесячного платежа;

К — коэффициент аннуитета;

S — сумма кредита.

Последняя цифра всегда известна, а вот коэффициент аннуитета (К) можно рассчитать по такой формуле:

здесь i — ежемесячная процентная ставка по кредиту (рассчитать ее можно разделив известную годовую ставку на 12);

n — количество месяцев кредитования.

Преимущества аннуитетных платежей:

  1. Удобство для клиента. Каждый месяц он платит одинаковую сумму и пропадает необходимость постоянно уточнять размер платежа.
  2. Нет риска недоплаты. Зная точно ежемесячную сумму, очень сложно не доплатить по ней. А значит, не будет штрафов и пеней за просрочку.
  3. Планирование. Сумма платежа не изменяется и известна еще до подписания кредитного договора. Поэтому заемщик может легко просчитать, подходят ли ему условия, исходя из семейного бюджета.
  4. Прозрачность. У клиента обычно не возникает претензий к банку на счет правильности расчетов.
  5. Большая вероятность одобрения кредита. Это становится возможным за счет того, что сумма займа в таком случае рассчитывается на основании дохода клиента, а ежемесячный платеж всегда оказывается существенно меньше, чем при дифференциальной системе оплаты.

Уже с середины займа ситуация меняется: за первую половину срока заемщик уже выплатил большую часть полагающихся процентов и теперь начинает погашаться именно сам долг.

Этот минус окажется очень существенным для того клиента, который изначально планирует погасить долг раньше положенного. В такой ситуации его ждет неприятное открытие: половина срока кредитования уже позади, а основной долг погашен всего на 15-20%. Заемщик выплатил только проценты.

Дифференцированный платеж — формула и преимущества

Размер ежемесячного платежа при дифференцированной системе оплаты вычислить легко: сумма кредита делится на его срок (количество месяцев).

Формула:

здесь b – сумма ежемесячного платежа;

S – размер займа;

  • Погашение основного тела долга с самых первых дней. Если при аннуитетных платежах первые внесенные суммы практически никак не влияют на основную задолженность, то при дифференцированных заемщик сразу видит, что началось погашение тела кредита.
  • Постоянное снижение суммы ежемесячного платежа. Это позволяет высвободить все больше денег в семейном бюджете.
  • Идеально для досрочного погашения. Оплачивая больше, чем положено по графику, клиент будет очень быстро гасить задолженность.
  • Сложность планирования. Так как размер ежемесячного платежа постоянно меняется, клиенту может быть тяжело спланировать собственный бюджет.
  • Большие суммы платежей в начале кредита. В данном случае финансовая нагрузка на заемщика в начале выплат будет существенно больше, чем при аннуитетных платежах.
  • Риск отказа. Банки не любят выдавать кредиты с дифференцированными платежами просто потому, что аннуитетный вариант им более выгоден.

В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами?

Клиенту, которому кредит нужен на небольшой срок (до 5 лет), идеальным вариантом является именно аннуитетная система оплаты. Если же говорить о средне- и долгосрочных займах, тут ситуация не так однозначна.

Аннуитетная система — график платежей:

Дифференцированная ипотека

Большинство заемщиков при обращении в банк переживают обо всем: размере кредита, процентной ставке, совершенно не уделяя вниманию способу погашения долга. А ведь дифференцированный вариант погашения позволяет экономить на ежемесячных платежах и уменьшает размер процентов во время срока кредитования. Рассмотрим насколько это выгодно заемщику.

Подробнее про дифференцированные платежи

Существуют два варианта погашения займа, взятого в банке: дифференцированный и аннуитетный. Банк, предлагая один из них заботится о защите своих финансовых интересов, которые выражены в виде процентов.

Дифференцированный способ погашения кредита подразумевает неодинаковые по размеру ежемесячные суммы, которые постепенно уменьшаются к концу срока ипотеки. Происходит это потому, что от месяца к месяцу, основной долг уменьшается одинаково, процент же начисляется на остаток суммы долга.

Самые большие суммы выплачиваются в первой половине срока, наименьшие — в конце четверной четверти. Платежи, выпадающие на середину срока, не сильно различаются, их можно сравнить с аннуитетными.

Не все кредитные организации предлагают заемщику погашать ипотечный долг дифференцированными платежами. Дело в том, что при расчетах необходимо учитывать платежеспособность клиента, ведь ежемесячный платеж не должен превышать половины дохода. И по закону это соотношение высчитывается на первый год погашения долга. А при дифференцированном графике именно на первый год ложится самая большая финансовая нагрузка, с которой заемщик может не справиться.

Чтобы клиент не выпал из графика и смог оплачивать долг, банки вынуждены понижать сумму кредита.

Именно поэтому дифференцированная схема не является самой востребованной у банков, и только крупные игроки на рынке ипотечного кредитования предлагают как равные, так и уменьшающиеся платежи.

Отличия от аннуитетных платежей

Второй способ погашения долговых обязательств перед банком — аннуитетный платеж.

Это график с одинаковой ежемесячной суммой с первого месяца по последнего. В эту сумму входят: доля задолженности, начисленная процентная ставка, комиссионные и другие сборы. Хотя размер транша остается неизменным, но его пропорции меняются:

  • сначала большую часть занимают проценты по ипотеки;
  • в конце — основной долг.

Получается, что кредитор получает деньги за обслуживание займа даже раньше срока использования его заемщиком. Это особенно ощущается при желании досрочно погасить долг. Оказывается, что по прошествии половины срока основной долг погашен на незначительный процент.

Аннуитет выгоден для исполнения кредитных обязательств, которые не превышают пятилетний срок. А для долгосрочных кредитов на 10, 20, а то и 30 лет, характерных для ипотечного кредитования, более эффективен именно дифференцированный.

Это наглядно можно рассмотреть на условном примере. Заемщик оформляет договор на 10 лет со ставкой в 10% годовых заем в размере 100 000 долларов. Расчет показывает, что размер процентов за весь срок кредитования составит при способе погашения долга:

  • аннуитетного — 58580,88 долларов;
  • дифференцированного — 50416,67 долларов.

Экономия при уменьшающихся выплатах составит 8447,53 доллара. Поэтому при долгих кредитах преимущество дифференцированных платежей — не миф, а реальность.

Банковские программы с дифференцированным погашением

Найти кредитную организацию предлагающую оформить ипотеку с дифференцированным погашением долга сложно, но возможно. Крупные банки с государственной поддержкой, такие как «Россельхозбанк» и «Газпромбанк» предлагают заемщикам на выбор схемы погашения долга.

  1. «Россельхозбанк» предлагает много программ с возможностью выбора способа погашения, среди них:
  2. «Ипотека по двум документам», которая дает возможность получить кредит до 4-8 миллионов рублей (в зависимости от региона проживания) на срок до 25 лет при ставке в 9,55% на покупку квартиры в новом доме или на рынке вторичного жилья, загородного дома или таунхауса.
  3. «Целевая ипотека» на приобретение жилья, земельного участка под любые цели, квартиру с последующим ремонтом. Максимально возможная сумма кредита — 20 миллионов рублей на 30 лет при ставке от 9,05%.

Размер ставки в «Россельхозбанке» не фиксированный: зависит от категории клиента, суммы кредита и обеспечения.

В особом приоритете находятся зарплатные клиенты и работники бюджетной сферы.

  • «Газпромбанк» реализует программы:
  • «Первичный рынок», при которой можно приобрести квартиру и таунхаус в новостройке, апартаменты. Размер кредита от 500 тысяч до 60 миллионов рублей на срок от одного года до 30 лет при единой ставке в 8,7% годовых.
  • «Вторичный рынок» позволяет приобрести квартиру по единой ставке в 9% на срок до 30 лет на сумму в 10 миллионов рублей по двум документам.

Плюсы и минусы дифференцированных платежей

Эксперты подчеркивают, что процент начисляется, при одной и другой форме погашения, на остаток долга. Но арифметические подсчеты свидетельствуют, что переплаты при дифференцированном графике ниже. Причем, чем больше срок кредитования, тем экономия больше.

Читать еще:  Договор аренды коммерческой недвижимости

Плюсом является то, что долг погашается равномерно, а проценты начисляются на фактическую сумму задолженности. При желании рассчитаться с банком раньше положенного срока можно будет убедиться, что за прошедшее время снизился основной долг и проценты по нему в равной мере.

Существенный минус дифференцированной ипотеки, то, что ее размер находится в сильной зависимости от уровня дохода клиента. Поэтому сумма кредита обычно всегда меньше, чем при аннуитетном. А при желании получить крупный кредит на покупку жилья, при недостаточных финансовых возможностях, можно получить отказ в кредитовании. А в том случае если желаемый кредит будет одобрен, в первый год сумма ежемесячных платежей будет максимальной.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке в 2020 году и их условия

Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора. Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью. Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2020 года).

В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке

Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.

Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.

Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

  1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
  2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
  3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
  4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

  • повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
  • риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
  • сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2020 году

Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

Банк

И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

Условия ипотечного кредитования в обеих кредитных организациях относятся к одним из лучших и выгодных предложений на российском рынке. Низкие процентные ставки, постоянно действующие акции и спецпредложения, а также возможность выбора дифференцированной системы оплаты способствуют постоянному росту спроса на ипотечные займы и удерживанию лидерских позиций по многим направлениям.

Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

  • сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
  • тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
  • размер процентной ставки;
  • материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
  • дата выдачи займа;
  • срок кредитования (годы и месяцы).

Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

  1. Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
  2. В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
  3. Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
  4. Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.

Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.

Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Задавайте ваши вопросы и не забывайте оценивать статью и ставить лайк.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector