Содержание

Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия: образец

Акт о недостатках объекта долевого строительства

Если во время осмотра объекта долевого строительства дольщик выявил какие-либо его недостатки или несоответствия плану, то он может потребовать у застройщика составить акт о недостатках. Такой документ не дает сторонам подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, пока не будут устранены недостатки. Какая информация должна быть указана в акте о несоответствии, рассказываем в статье.

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

  1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
  2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
  3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
  4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Что нужно проверить

Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:

  • внешний вид, отделочные работы;
  • техническое состояние помещений;
  • состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.

О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ. Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи. Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.

После того как недостатки будут оговорены, стороны составляют соответствующий акт, далее застройщик должен будет устранить все перечисленные несоответствия или уменьшить стоимость в договоре, или возместить дольщику расходы на самостоятельное устранение недостатков.

Если застройщик отказывается от подписания такого документа, то дольщик имеет право составить акт в одностороннем порядке. Готовый документ затем отправляют почтой застройщику. Письмо должно быть заказное, с уведомлением о вручении.

Общие сведения об акте

Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.

Составляем акт

Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:

  1. Наименование документа, место и дату его создания.
  2. Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.

  • По пунктам указывают суть акта:
    • застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
    • застройщик предоставил документы на помещение;
    • во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
    • если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.
  • Приложения к акту: договор, технический регламент, уведомление о вручении акта застройщику (если тот отказался подписать акт), иные документы, которые могут доказать наличие недостатков.
  • Подписи сторон с расшифровкой. Печати, если стороны используют их для заверения документов.
  • Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).

    Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.

    Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия: образец

    Процесс приема-передачи построенной квартиры от застройщика к дольщику представляет собой итог правоотношений между сторонами.

    Без составления акта приема-передачи недвижимости, сам договор по участию в долевом строительстве считается не выполненным.

    Действующее законодательство не предусматривает какой-то специфической формы по составлению этого юридического документа в отношении передачи объектов недвижимости от одной стороны к другой. Это касается и первичного, и вторичного рынка жилья.

    В каждом конкретном случае, структура акта приема-передачи квартиры имеет свои особенности.

    Обычно для такого документа свойственна простая письменная форма, с включением в его содержание таких пунктов, как:

    • к какому конкретному договору имеет отношение данный акт;
    • когда и где составлен акт по передаче оконченного строительством объекта;
    • данные каждой из сторон должны быть указаны точно так же, как и в самом договоре, приложением к которому является данный акт;
    • установленный в законном порядке почтовый адрес недвижимости, с указанием номера квартиры, что в дальнейшем даст возможность владельцу квартиры осуществить прописку себя и членов своей семьи в конкретной квартире;
    • структура жилой недвижимости: из каких помещений состоит, площадь каждого конкретного помещения;
    • общая и жилая площадь сдаваемого дольщику жилья;
    • конечная стоимость недвижимого имущества, в соответствии с произведенными по окончанию всех строительных работ обмеров;
    • данные о том, в какие коммунальные организации следует в дальнейшем оплачивать, и какие именно коммунальные платежи;
    • последним пунктом обязательно указывается факт об отсутствии или наличии, и каких конкретно, претензий со стороны дольщика к застройщику. При наличии претензий, их перечень указывается с перечислением обязательств застройщика их устранить, и в какой срок;
    • Акт обязательно подписывается сторонами договорных отношений, с подробным указанием их реквизитов.

    По желанию или предложению сторон, или одной из сторон договора, в акт может быть включен пункт любого содержания, касающийся взаимоотношения сторон по приему-передаче оконченного строительством жилья.

    Обычно акт составляется в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон. Однако в случае передачи полного пакета документов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая осуществляет регистрацию права собственности дольщика на его квартиру в построенном доме, составляется и третий экземпляр акта приема-передачи.

    На практике бывают случаи приобретения жилья не напрямую у застройщика, а у подрядчика или другого посредника. Данные лица могли получить жилье в качестве расчета за выполненную работу или предоставленные услуги.

    При подобных ситуациях, помимо акта приема-передачи необходимо потребовать и удостоверенную надлежащим образом копию документа, по которому данная недвижимость оказалась у продавца.

    Без такого документа зарегистрировать приобретенное жилье на свое имя будет невозможно.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику: образец

    Образец акта здесь.

    Акт приема-передачи квартиры в новостройке

    Город Москва пятого января две тысячи семнадцатого года

    Мы, ОАО «Жилкомстройсервис», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице Генерального директора Устинова Дмитрия Викторовича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и гр. РФ Никофоров Вадим Мирославович, 25 апреля 1972 года рождения, паспорт гражданина РФ 02 08 № 01020304, выдан ОТДЕЛЕНИЕМ ПО РАЙОНУ НЕВСКИЙ ОУФМС РОССИИ ПО ГОРОДУ МОСКВА 10 июля 2008 года, код подразделения 141-001, зарегистрированный по адресу: город Москва, улица Набережная дом 10, квартира 3, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, составили настоящий Передаточный акт о нижеследующем:

    Как правильно выбрать застройщика?

    О взыскании неустойки с застройщика по ДДУ читайте тут.

    «Продавец» в соответствии с договором купли-продажи от 05 января 2017 года, продал «Покупателю» квартиру, находящуюся по адресу: ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА СТРОИТЕЛЕЙ, ДОМ 10, СТР. 3, квартира № 50, условный номер: 50. Указанная квартира состоит из 3 жилых комнат, имеет общую площадью 96 (девяносто шесть) кв.м., в том числе жилую площадь 52 (пятьдесят два) кв.м.

    По настоящему акту «Продавец» передал «Покупателю» вышеназванное недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта.

    Квартира передана в пригодном для жилья состоянии, не обремененная задолженностью по коммунальным и налоговым платежам, оплате за электроэнергию.

    «Покупатель» принял от «Продавца» вышеназванное недвижимое имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта, и оплатил «Продавцу» стоимость переданного недвижимого имущества в полной сумме.

    Читать еще:  Акт о непроживании

    Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

    Настоящий передаточный акт составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, третий для хранения в делах управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве.

    ОАО «Жилкомстройсервис» в лице Устинова Д.В.

    Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику: бланк

    Бланк акта здесь.

    Акт приема-передачи квартиры в новостройке

    ___________________________ две тысячи ________________ года

    Мы, ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны,

    и гр. РФ _________________________, __ __________ 19__ года рождения, паспорт гражданина РФ __ __ _________, выдан ОТДЕЛЕНИЕМ ПО РАЙОНУ ________________ ОУФМС РОССИИ ПО ГОРОДУ ___________________ __ __________ 20__ года, код подразделения ________________, зарегистрированная по адресу: город __________, улица ______________ дом __, квартира ___, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, составили настоящий Передаточный акт о нижеследующем:

    «Продавец» в соответствии с договором купли-продажи от __ _________ 20__ года, продал «Покупателю» квартиру, находящуюся по адресу: ГОРОД ________, ____________ УЛИЦА, ДОМ __, СТР. __, квартира № __, условный номер: ______________. Указанная квартира состоит из _____________ жилых комнат, имеет общую площадью _________ (______________________) кв.м., в том числе жилую площадь ____ (______________________) кв.м.

    По настоящему акту «Продавец» передал «Покупателю» вышеназванное недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта.

    Квартира передана в пригодном для жилья состоянии, не обремененная задолженностью по коммунальным и налоговым платежам, оплате за электроэнергию.

    «Покупатель» принял от «Продавца» вышеназванное недвижимое имущество в таком виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта, и оплатил «Продавцу» стоимость переданного недвижимого имущества в полной сумме.

    Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

    Настоящий передаточный акт составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, третий для хранения в делах управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве.

    Акт приема-передачи объекта долевого строительства

    Бланк акта здесь.

    Акт приема-передачи объекта долевого строительства

    (наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)
    ________________________________________, именуемый(ое) в дальнейшем (Наименование юридического лица)
    «Застройщик», в лице ___________________________________________________, действующего на основании _______________________________________________
    (наименование и иные реквизиты документа, в соответствии с которым действует представитель: устав, положение, доверенность) ______________, с одной стороны, и гр. _________________________________,
    (указать фамилию, имя, отчество) именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», в соответствии с договором долевого участия в строительстве а также (доп соглашеня, договор уступки и т.д.) (далее-Договор), составили настоящий акт о нижеследующем.
    1. Согласно п.________ Договора Застройщик передает, а Участник долевого строительства принимает Объект долевого строительства:
    квартиру № ____________, состоящую из ______________________________ (указать прописью количество) комнат, общей площадью _____________________________________ кв. м
    (указать площадь цифрами и прописью) в том числе жилой площадью _____________________________________ кв. м (указать площадь цифрами и прописью) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: _______________________________
    (указать адрес строительный и почтовый,
    ____________________________________________________________________________.
    если к моменту передачи квартиры почтовый адрес уже присвоен)
    2. Стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям. Ключи от квартиры № ____________ переданы Участнику долевого строительства в момент подписания настоящего акта приема-передачи.
    3. Застройщик гарантирует, что квартира на момент передачи свободна от права требования третьими лицами.
    4. Условия по финансированию строительства квартиры № _________, предусмотренные п._________ Договора, Участником долевого строительства исполнены, цена договора в размере _____________ внесена полностью.
    Стороны считают взаимные обязательства по Договору, (дополнительному соглашению) исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных претензий.
    5. Настоящий акт составлен в трех экземплярах имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр – для хранения в органе государственной регистрации
    Подписи сторон:
    Застройщик: ________________
    Инвестор: __________________

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Акт приема передачи квартиры по договору долевого участия

    После окончания строительства жилых объектов, где квартиры продаются на правах долевого участия, происходит передача ее от строителей к дольщику. Она считается незавершенной, пока сторонами не произведено подписание специального документа – акта приема-передачи квартиры по ДДУ. Процедура проходит в несколько этапов.

    Составление документа

    Чаще всего акт составляется еще во время подписания договора о долевом участии. Законодательно в 2019 году не предусматривается его строгая форма, однако он является обязательным согласно ст. 556 ГК РФ. Образцы могут составляться застройщиками или же нотариусом, если он занимается оформлением договора. Главное, чтобы в нем были следующие сведения:

    • название документа;
    • дата и населенный пункт, в котором он составляется;
    • личные данные Дольщика и реквизиты Застройщика;
    • полный адрес квартиры по документам из БТИ;
    • описание квартиры по тем же документам;
    • ссылка на договор, подписанный сторонами о долевом участии в строительстве;
    • стоимость жилья на момент, когда строительные работы считаются законченными;
    • данные по коммунальным службам, в которые необходимо вносить платежи после подписания документа.

    На документе ставится подпись долевого участника и представителя застройщика. К акту приема передачи квартиры по договору долевого участия прилагается смотровой лист, в котором указываются все претензии к недоработкам, допущенным строителями (при их наличии), а также сроки их устранения.

    Заполненный образец акта приема передачи:

    Без акта приемки жилья не будет юридического основания для проведения доработок, если таковые необходимы по итогам осмотра помещения.

    Передача квартиры

    Начинается с того, что собственник должен лично убедиться, что многоквартирный дом, указанный по адресу договора был принят госкомиссией и этому есть документальное подтверждение у застройщика.

    Второй момент, который необходимо проверить до проведения осмотра жилой новостройки (квартиры) – наличие почтового адреса. В случае его отсутствия, будучи владельцем, гражданин не сможет прописаться в квартире, уже являющейся его собственностью, или прописать членов своей семьи.

    После этого производится осмотр, выявляются недостатки, которые необходимо устранить до подписания документов о приеме. Все они заносятся в смотровой лист, который прилагается к акту.

    По условиям, ключи от квартиры передаются после двухстороннего подписания документов. Также, если обязательства сторон выполнены, расчет производится целиком за законченные строительные работы. Поэтому клиент не должен подписывать акт, пока недоделки со смотрового листа не устранены. В противном случае доделывать их придется самому, за личные средства.

    Кроме того, собственнику необходимо знать, что после подписания акта, на него ложится выплата коммунальных платежей, как и остальная ответственность за помещение, вне зависимости от того, произведена ли регистрация квартиры, проживает ли он по этому адресу.

    Производится с представителем застройщика и долевым участником. Все недочеты фиксируются, однако речь может идти только о тех видах работ, наличие которых были прописаны в ДДУ.

    Если недостатки есть, застройщик может решить проблему несколькими вариантами:

    • Доделать свои упущения.
    • Снизить стоимость переданного недвижимого имущества на сумму, которая соответствует выявленным недостаткам.
    • Оплатить стоимость незавершенных строительных работ.

    Эти обязанности застройщика зафиксированы законодательно ФЗ №14.

    В некоторых случаях стоит подписать документы, если в смотровом листе точно указано даты исправления проблем, или же застройщик компенсировал материальные потери. Дело в том, что некоторые недостатки позволяют через некоторое время подписать акт приема в одностороннем порядке.

    Чаще всего проверять необходимо:

    наличие и работу вентиляции;

    • все элементы электроснабжения;
    • как проведено остекление балконов, лоджий, окон и дверей;
    • обработку всех поверхностей;
    • как работает канализация, водоснабжение;
    • при возможности проверить отопление.

    Смотровой лист составляется в 2-х экземплярах, чтобы застройщик исправил их до подписания (или после, по условиям сделки) настоящего акта или оплатил их стоимость, чтобы клиент мог за эти средства провести работы самостоятельно.

    Но чаще всего акт подписывается, когда все обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, и друг к другу претензий по существу договора не имеют.

    Сроки исправления

    К сожалению, в законодательстве есть много лазеек для застройщика, позволяющих не устранять недостатки. Чтобы этого не произошло, необходимо еще в договоре о долевом участии закладывать условия исправления недоделок. В частности – сроки устранения.

    Их можно вписать и в смотровой лист, однако эффективность такого действия будет значительно ниже.

    Что касается сроков проведения осмотра долевым партнером, обычно для этого дается неделя, если в договоре не прописано другое условие.

    Регистрация

    Чтобы квартира полностью перешла в собственность гражданина, обязательно проведение регистрационной процедуры на его имя. Поэтому составляется передаточный акт о том, что покупатель принял у продавца жилье, в 3-х экземплярах. Два остаются у собственника и продавца, а третий передается со всеми необходимыми для регистрации документами в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

    Иногда покупка по ДДУ производится не у строительной компании, а ее подрядчика или какого-либо посредника. Это связано с тем, что данным лицам выдана квартира в качестве оплаты та работы или другие услуги. При такой форме продажи кроме документа о приеме передачи, нужно еще и документы, которые являются основанием права этих лиц на продажу недвижимости. В противном случае государственные органы откажут в регистрации.

    Читать еще:  Выселение из неприватизированной квартиры: кого, как и куда?

    В соответствии с договором о покупке-продаже, квартира переходит дольщику, когда подписан акт приема передачи. Его подписание свидетельствует, что никаких претензий друг к другу стороны не имеют. В дальнейшем все судебные споры практически невозможны, поскольку стороны официально согласились отказаться от любых претензий друг к другу.

    Передача квартиры по договору долевого участия

    Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сроки, в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику, строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд.

    Порядок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) следующий:

    1. Завершение строительства многоквартирного дома и получение застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
    2. Застройщик оповещает участников по почте о готовности дома к передаче в срок, предусмотренный договором.
    3. Осмотр квартиры дольщиком, выявление недостатков. В случае их наличия — устранение недостатков застройщиком и повторный осмотр квартиры.
    4. Подписание акта приема-передачи и вручение ключей дольщику.

    После передачи квартиры участнику долевого строительства необходимо зарегистрировать право собственности на переданный объект недвижимости. Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).

    Принятие объекта долевого строительства

    Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

    1. застройщик — передает объект;
    2. участник долевого строительства — принимает квартиру.

    Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.

    В общем случае порядок передачи квартиры будущему собственнику выглядит следующим образом:

    1. Многоквартирный дом подлежит сдаче только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого застройщику следует обратиться в уполномоченный орган, которым было выдано разрешение на строительство дома (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).
    2. После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
      • не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
      • если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

    Передача квартиры в одностороннем порядке

    Согласно п. 6 ст. 8 ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:

    • дольщик уклоняется от принятия квартиры;
    • участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.

    Такие меры применяются:

    • только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
    • если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
    • сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

    Необходимо также иметь в виду, что при односторонней передаче будет намного сложнее потребовать у застройщика исполнения обязанности по устранению недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома.

    Сроки передачи по договору долевого строительства

    Квартира передается дольщику в обязательном порядке в сроки, предусмотренные договором. Характерно, что при долевом участии в строительстве многоквартирных домов сроки передачи квартиры едины для всех его участников (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

    Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции, которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

    Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта. Гражданским законодательством установлены следующие способы, которые указывают на:

    • конкретную календарную дату передачи (число, месяц, год);
    • период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ;
    • наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).

    Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

    В случае, когда строительство дома не заканчивается в сроки, установленные договором, застройщик обязан сообщить об этом участникам, и предложить внести изменения в договор относительно передачи и принятия объекта.

    Проинформировать дольщиков закон требует не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока, указанного в договоре.

    • Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
    • За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

    Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства.

    Неустойка за просрочку по договору долевого участия

    Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае просрочки передачи квартир в новостройке застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку, которая:

    • за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ);
    • удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).

    Истребовать выплату неустойки можно:

    • В досудебном порядке (подается претензия с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке);
    • В судебном порядке: подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.

    Акт приема-передачи квартиры дольщику

    Акт приема-передачи квартиры является обязательным документом для регистрации права собственности на квартиру, приобретенной в долевом строительстве. Его подписание символизирует переход обязанности по содержанию жилого помещения от застройщика к дольщику (к примеру, оплата коммунальных счетов).

    При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе договор долевого участия, так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику.

    В самом акте приема-передачи должны содержаться следующие сведения:

    • дата, место его подписания;
    • кто является его сторонами;
    • описание квартиры (почтовый адрес, метраж, состояние передаваемого объекта);
    • отсутствие претензий относительно качества выполненных застройщиком работ (в противном случае акт либо не подписывается, либо составляется приложение к нему с указанием недостатков и сроков их устранения).

    Осматривать квартиру желательно днем (в светлое время суток), при этом необходимо обратить внимание:

    • на состояние самой квартиры:
      • стен, окон, балкона, электрики, канализации, водоснабжения, отопления и вентиляции помещения;
    • состояние и наличие общедомового имущества:
      • лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

    Качество объекта долевого строительства

    Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

    • условиям заключенного договора;
    • требованиям техническим регламентам;
    • проектной документации;
    • градостроительным регламентам.

    Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).

    В связи с этим законом установлены следующие гарантийные сроки:

    • На принятое жилое помещениене менее 5 лет.
      • Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта.
      • До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
    • На технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет (этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточногоакта на квартиру в этом многоквартирном доме).

    Устранение недостатков в квартире

    Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

    • безвозмездного устранения недостатков в установленный срок;
    • возмещения расходов при устранении недостатков;
    • уменьшения цены договора долевого участия.

    В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи!

    Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

    • один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом;
    • второй остается у участника долевого строительства.

    Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения. После согласования сроков дольщик оформляет с застройщиком соглашение по устранению недостатков либо направляет претензию с соответствующими требованиями.

    Если застройщик нарушил срок устранения недостатков долевого строительства, дольщик вправе (согласно п. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) претендовать на выплату соответствующей неустойки за каждый день просрочки в размере 1% от:

    • стоимости жилого помещения, при условии, что недостаток служит основанием признания жилья непригодным для проживания;
    • стоимости расходов, требуемых для устранения данного недостатка строительства.

    Если все недостатки незначительные — дольщик может подписать сразу передаточный акт с указанием выявленных недостатков и с требованием их дальнейшего устранения.

    Как принять объект долевого строительства по акту приёма-передачи до того, как застройщик составит односторонний

    Настал долгожданный день – вы получили уведомление о завершении строительства и приглашение на осмотр квартиры. Очень волнительный момент. Многие так долго ждут этого дня, что готовы на многое закрыть глаза – только бы побыстрее всё закончилось!

    К сожалению, состояние счастья большинства дольщиков улетучивается довольно быстро. Жильцы сталкиваются с реальностью и задаются вопросом: «Зачем я так торопился с подписанием акта?»

    Расскажем, на что обратить внимание, чтобы терзаться подобными мыслями и не спустить с рук застройщику ни один «косяк».

    Для чего нужен акт?

    Акт приемки – это документ, которым стороны устанавливают следующие факты:

    • застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ;
    • здание, в том числе чердак, крыша, подвал, подъезды, входные двери, лифты, лестничные пролеты и т.д., соответствует строительным нормам и условиям ДДУ;
    • характеристики квартиры отвечают заданным требованиям, в т.ч. по планировке, количеству комнат, этажности, общей площади, качеству материалов стен, полов, инженерных конструкций, наличию балконов, окон, внутренних дверей;
    • необходимые для проживания инженерные системы, в том числе электричество, вентиляция, отопление, канализация, работают исправно;
    • внутреннее состояние или отделка квартиры соответствуют условиям.

    Акт приема-передачи подписывают дольщик и представитель застройщика. Впоследствии на основании акта приема-передачи в ЕГРП вносится запись о возникновении права собственности у дольщика на квартиру.

    Подготовьтесь к приемке

    Позвоните в офис застройщика и получите уведомление

    По закону застройщик должен отправить письменное уведомление дольщику о готовности передать квартиру не менее, чем за 14 рабочих дней.

    До истечения этого срока сторонами организуется предварительная встреча в целях проведения сверки расчетов по ДДУ. Дольщику надо взять с собой паспорт, свой экземпляр ДДУ, а также все платежные документы, подтверждающие оплату стоимости квартиры.

    После проверки состояния расчетов по ДДУ, попросите застройщика сделать отметку о погашении стоимости квартиры либо выдать справку о состоянии расчетов.

    На предварительной встрече дольщик должен подписать заявление застройщику о согласии принять объект. После этого стороны согласуют дату и время осмотра квартиры.

    Внесите эту дату в свой ежедневник и запланируйте на мероприятие не менее 2-3 часов.

    Изучите договор

    • какая установлена дата для передачи квартиры после введения готового дома в эксплуатацию по договору? Дату разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома можно уточнить на официальном сайте либо в офисе застройщика;
    • какие установлены требования к квартире, в том числе какие материалы, метраж, площадь, отделка;
    • какие гарантийные обязательства взял на себя застройщик и каковы сроки для устранения недостатков.

    Выпишите отдельно ответы на эти вопросы со ссылкой на пункты ДДУ. Эти записи вам пригодятся при приемке квартиры.

    Возьмите с собой

    Заранее положите в сумку вещи, которые пригодятся при осмотре квартиры:

    • блокнот, исправная авторучка – для ведения записи недочетов;
    • фонарик;
    • лампочки с широким и узким цоколем либо специальный тестер — для проверки проводки;
    • любой электроприбор небольшого размера — для проверки розеток;
    • рулетка – для проведения замеров фактической площади квартиры;
    • уровень-линейку — для определения кривизны стен;
    • фотоаппарат – для фиксации недочетов.
    • паспорт;
    • ДДУ;
    • платежные документы и справку о состоянии расчетов с застройщиком.

    Привлеките независимого специалиста

    Договоритесь со знакомым инженером или строителем о помощи при приемке квартиры. Возможно, вам удобнее будет найти такого специалиста «на стороне» за отдельную плату.

    Консультация стороннего специалиста поможет вам отстаивать свою позицию в споре с представителем застройщика и грамотно сформулировать описание недочетов в дефектном акте, а не искать самостоятельно нужный раздел инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Осмотрите объект

    Ваша задача как принимающей стороны во время осмотра выявить недостатки готового объекта, определить являются ли они существенными или нет, установить совместно с застройщиком сроки для устранения и подписать дефектный акт.

    Существенными называются такие недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению: трещина в стене или на полу, не работает канализация, отсутствует электричество и т.д.

    При наличии существенных недостатков акт приемки подписывать нельзя.

    При наличии несущественных недостатков квартиру по акту принять можно, но дополнительно составить дефектный акт с описанием обнаруженных изъянов.

    Осмотр объекта состоит из двух главных блоков: осмотр здания или подъезда и осмотр собственно квартиры.

    Осмотрите подъезд и лестничную клетку

    Места общего пользования, в том числе подъезд, лестничные клетки, чердак, подвал, по закону передаются в общую собственность владельцев квартир жилого дома. Поэтому вы как будущий сособственник общего имущества имеете право предъявлять претензии к его состоянию.

    Проверьте, как установлена входная дверь в подъезд, как работает лифт, есть ли освещение лестничных клеток, каково состояние дверных доводчиков и косяков, стен и потолков в подъезде.

    Обнаруженные недочеты можно указать в дефектном акте.

    10 шагов осмотра новой квартиры

    1. Проверка состояния входной двери, в том числе дверной коробки, петель, замков, покрытия.
    2. Сверка фактической планировки с данными ДДУ: наличие изолированных комнат, балкона, окон.
    3. Сверка фактической общей площади квартиры с данными ДДУ. Отклонение более, чем на 5% от заданных цифр дает право дольщику отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной стоимости квартиры. Потребуется рулетка.
    4. Проверка оконных блоков: целостность стеклопакетов, надежность крепления, наличие уплотнителей, рабочее состояние фурнитуры.
    5. Проверка потолка, стен и пола. Проведите замеры высоты потолков, уровень и кривизну стен, уровень и стяжку полов. Внимательно осмотрите стены на наличие трещин и пустот, а также качественной обработки стыков между стенами и полом. Потребуется рулетка и строительный уровень.
    6. Проверка вентиляции на наличие тяги в вентиляционных отверстиях. Тут поможет зажигалка или листок бумаги.
    7. Проверка системы отопления. Осмотрите радиаторы и трубы на предмет ржавчины, подтеков, и качественных сварных швов.
    8. Проверка водопроводной и канализационной систем, в том числе труб, стояков, вентилей, заглушек, работы сливного механизма. Не должно быть влаги и протечек. В квартире должны быть установлены опломбированные счетчики, показания которых следует снять и зафиксировать в акте приемки.
    9. Проверка электричества. Снимите показания счетчиков электроэнергии. Проверьте электрощит и его комплектацию, включите автомат. Далее можно проверить розетки, цоколи и дверной звонок. Вам понадобятся: специальный тестер, лампочки, любой электроприбор, блокнот.
    10. Проверка качества работ по чистовой отделке: покраска стен, потолков, качество половых покрытий.

    Займитесь оформлением документов

    Составьте дефектный акт

    В случае, если вы обнаружили существенные недостатки при осмотре квартиры, составляйте в 2 экземплярах дефектный акт, а от акта приема-передачи откажитесь. В противном случае, вам придется заниматься ремонтом за свой счет либо в претензионном порядке требовать от застройщика исполнения гарантийных обязательств.

    Застройщик, получив такой акт несоответствия, должен устранить все недостатки, указанные в нем, либо уменьшить цену квартиры, либо возместить дольщику затраты на их устранение.

    Срок для устранения недостатков законом прямо не предусмотрен. Обычно речь идет о разумных сроках либо сроках, установленных сторонами. Если застройщик не устранил недостатки в согласованные сроки, дольщик имеет право требовать с него неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.

    Подпишите передаточный акт, если нет претензий

    В случае, если недостатков вы не обнаружили либо нашли незначительные недочеты, подписывайте акт приема-передачи квартиры.

    Составляется он обычно в 3 экземплярах: по одному застройщику, дольщику и в регистрирующий орган.

    В акте должны содержаться сведения:

    • дата и место составления;
    • наименование и реквизиты сторон;
    • основание для передачи квартиры: ДДУ и разрешение на ввод в эксплуатацию;
    • почтовый адрес многоквартирного дома;
    • описание квартиры;
    • пункт о соответствии квартиры техническим характеристикам и условиям ДДУ;
    • пункт о передаче ключей;
    • пункт о полном расчете по ДДУ;
    • подписи сторон.

    После подписания акта представитель застройщика передаст вам ключи от квартиры, паспорта на счетчики.

    Если площадь не соответствует ДДУ?

    Застройщик просит доплатить, если фактическая площадь квартиры не соответствует проектной. Законно ли такое требование, зависит от содержания договора долевого участия.

    Никто не может заставить доплачивать, если цена за квартиру фиксированная и не зависит от результатов инвентаризации БТИ.

    Если цена за квартиру определяется в зависимости от результатов инвентаризации БТИ, то возможны 2 варианта:

    1. по факту площадь меньше – дольщик имеет право требовать от застройщика уменьшения стоимости квартиры и возврата излишне уплаченных сумм;
    2. увеличение площади – дольщик доплачивает стоимость квартиры по количеству квадратных метров.

    Бывает, стороны прописывают допустимое отклонение по фактической площади в несколько кв. м. Цена не изменится, если разница по площади находится в пределах допустимых значений.

    По 214-ФЗ, если площадь квартиры окажется больше 5%, дольщик имеет право отказаться от исполнения ДДУ и потребовать возврата денег. В этой ситуации нужно отправить претензию.

    Когда застройщик может составить односторонний акт?

    Если 14 дней после получения уведомления, дольщик не отвечает, когда он готов осмотреть квартиру, застройщик составляет односторонний акт. Этот вариант предусмотрен законом о долевом участии (ст.8).

    С этого момента вы будете нести всё бремя содержания жилья.

    Чтобы оспорить такой акт, вам нужно будет доказать, что застройщик не уведомлял вас надлежащим образом. Он должен был отправить заказное письмо.

    Регистрация после подписания акта

    С даты подписания акта приемки на дольщика переходит обязанность по содержанию квартиры, в том числе по оплате коммунальных платежей и содержания общего имущества дома.

    Кстати, если после приемки квартиры собственник обнаружит скрытые существенные недостатки, он имеет право в течение обратиться за их устранением к застройщику. Сделать это он может в течение гарантийного срока. По закону гарантийный срок устанавливается ДДУ, но не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование – меньше 3 лет.

    Акт приема-передачи впоследствии предоставляется сторонами ДДУ в Росреестр вместе с заявлением о регистрации права собственности на квартиру на имя дольщика и кредитным договором, по которому будет установлено обременение. С этого момента, бывший дольщик становится полноправным владельцем новой квартиры и может прописаться в ней.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector