Содержание

Документы для продажи доли в квартире

Как продать долю в квартире?

Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Законодательное регулирование долевой собственности

Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

  1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
  2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
  3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

  • согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
  • направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
  • при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
  • после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
  • после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.

Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
  • уведомление остальных дольщиков о сделке;
  • письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
  • общегражданские паспорта участников договора.

Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

Как можно продать долю в квартире

В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

Другому собственнику

Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

В ипотечной квартире

Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

Без согласия других совладельцев

Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

После развода

В этом случае возможны следующие нюансы:

  • если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
  • если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

По доверенности

В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

Если владелец доли несовершеннолетний

Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

Перечень необходимых документов

В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

  • договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
  • письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
  • общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
  • доверенность на представителя;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление о совершении регистрационных действий.

Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

Как через суд продать долю в квартире

Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-0-0.

Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

Налоговая ставка

Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
  • налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
  • если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.

При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Продаем долю в квартире другому собственнику — актуальная инструкция на 2020 год

Здравствуйте. По ходу работы я помогла около 10 клиентам, которые решили продать свою долю квартиры другим собственникам. Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.

Потребуется нотариус

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор-купли продажи доли. Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор только в нотариально-заверенной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля и кто будет покупатель.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

НЕ нужно письменно уведомлять других собственников о продаже. Тем более получать чьё-либо согласие

Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, когда другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.

Пример №1 : У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.

Читать еще:  Замена газового счетчика: за чей счет

Пример №2 : У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.

Пример №3 : У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.

Пример №4 : Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не очень советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, то я не отговариваю.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

До сделки советую проверить проверить квартиру на обременения — онлайн способ. Отдельная инструкция о проверке на арест.

Этап №2 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.

Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу. И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот. Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года большинство сделок с долями проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №3 – Собираем документы

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и рассказать о сделке. Нотариус выслушает и составит весь список документов, которые необходимо собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон по состоянию здоровья или возраста не может сама его посетить. Это чтобы оформить доверенность.

Документы нужны в оригиналах (это основной список):

    Паспорта покупателя и продавца;

Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 400 рублей в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля или квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ;

  • Выписка из домовой книги. Другие названия выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Выписку может получить только собственник. Ее выдают в отделениях МФЦ «Мои Документы», в отделениях УФМС и в паспортном столе. Услуга бесплатная. Как получить выписку из домовой книги.
  • Справка из психоневрологического диспансера;

    Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

    Справка из наркологического диспансера;

    Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

    Все о задатке — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

    1. Далее продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в третьем этапе. Или их отдаёт доверенное лицо. Об этом далее.
    2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель).

    Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, если один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

    Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Сколько стоит эта услуга найдёте по ссылке ниже.

    Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию

    Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    Конечно, участники сделки могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р.

    Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы

    Как только регистратор Росреестра получит документы, он зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 1 рабочий день после приема документов в электронном виде (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Из-за загруженности Росреестра, иногда бывают задержки в несколько дней. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

    Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

    Читать еще:  Замена газового счетчика в квартире: платно или бесплатно?

    Стоимость услуг нотариуса

    Стоимость нотариального договора купли-продажи доли можно посчитать по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi. Смотрите первый раздел — «Если договор заверяется в обязательном порядке». Цены актуальные на 2020 год.

    Выписка из ЕГРН на квартиру — обзор документа и инструкция заказа.

    Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Как можно продать долю в квартире в 2020 году?

    Владея долей в праве на квартиру, собственник может распоряжаться ею практически без ограничений. Единственной сложностью будет уведомление других совладельцев квартиры, регистрация договора через нотариуса. Однако требовать разрешение или согласие нужно только у органа опеки, если продается часть недвижимости несовершеннолетнего ребенка. Разберем, как проходит продажа доли в квартире, какие документы нужны для совершения сделки.

    Условия для продажи доли в квартире

    Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.

    Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:

    • продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
    • стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
    • хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.

    Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.

    Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

    Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире

    Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ. Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.

    Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:

    • вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
    • в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
    • если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
    • если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.

    Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства. Если новое жилье будет приобретено после совершения сделки с долей, в согласии органа опеки будет указан срок на соблюдение такого обязательства.

    Для нотариального удостоверения сделки стороны должны явиться лично, либо поручить это представителям. Полномочия представителя нужно заверить в доверенности, а документ представить нотариусу. После удостоверения договора можно обращаться в МФЦ или Росреестр, если нотариус сам не направил документы на регистрацию. Срок регистрационных действий зависит от способа обращения и подачи документов (в электронной форме, через МФЦ или Росреестр).

    Переход права собственности на долю будет подтвержден выпиской ЕГРН. С июля 2016 года этот документ выдается вместо свидетельства о праве. Также при покупке доли в квартире покупатель получит зарегистрированный экземпляр договора, сможет приступить к иным формальностям, подать документы на вычет по НДФЛ. Прописаться в квартире можно в случае, если размер площади, приходящейся на долю, позволяет реально проживать в квартире. По санитарным правилам этот норматив составляет не менее 6 кв. м. на человека.

    Перечень документов для продажи доли

    Точный список документации всегда зависит от особенностей конкретной сделки. На предварительной стадии, при проверке юридической чистоты сделки, продавец может потребовать справки о составе семьи, выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов за услуги ЖКХ. На официальных этапах сделки эти документы не требуются.

    Согласно нормам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, для продажи доли в квартире понадобятся следующие бланки и формы:

    • паспорта участников сделки, либо свидетельство о рождении на ребенка до 14 лет;
    • нотариальные доверенности на представителей (если стороны выбрали такой вариант защиты интересов);
    • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на долю недвижимости (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство на наследство, договор по предыдущей сделке и т.д.);
    • расписка о передаче денежных средств, платежное поручение или иной документ, подтверждающий расчет по договору (эти документы представлять для регистрации сделки не нужно);
    • согласие отдела опеки на продажу доли ребенка;
    • уведомления в адрес других правообладателей квартиры;
    • отказ от преимущественного права выкупа.

    Нотариус не выдает какого-либо документа об удостоверении договора, так как прямо на нем ставится штамп.

    Последствия нарушений при продаже доли

    Если не пройти нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли, документы будут возвращены из Росреестра или МФЦ. Более серьезные последствия могут наступить, если будет нарушен уведомительный порядок. Например, если в уведомлении будет указана не та цена, по которой в итоге была продана доля, другие собственник через суд могут потребовать перевода на себя права собственности. По этой причине нужно всегда указывать в уведомлении реальную стоимость, соответствующую проекту договора с покупателем.

    Если вообще проигнорировать требование закона об уведомлении, нотариус откажет в удостоверении договора. Такие же последствия наступят, если документы будут переданы в нотариальную контору до истечения 30 дней. Чтобы соблюсти все указанные нюансы, желательно воспользоваться поддержкой юриста на всех этапах сделки.

    Не забудьте об отказах совладельцев! Пошаговая инструкция: как правильно продать долю в квартире

    Бывают ситуации, когда право собственности распространяется лишь на долю в квартире.

    При возможности улучшить свои жилищные условия собственник стремится ее продать.

    Особенности процесса купли-продажи доли в квартире: рассмотрим возможно ли продать свою часть без согласия сособственников, нужен ли нотариус для оформления такой покупки и чем это опасно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Что такое долевая собственность?

    Под долей в квартире понимается часть права владения жильем наряду с другими совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной. При совместной собственности доли в квартире никак не обозначаются. Т.е. оба собственника владеют всем помещением. Доли же выражаются в дробных числах: например, 1/5 от квартиры или 1/2. Притом, понятие «доля» относится именно к праву собственности, а не выражается в квадратных метрах.

    Далее будет рассмотрено, как оформить и продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, какие документы нужны для этого.

    Может ли один из собственников продать свою часть без согласия остальных?

    Кто имеет право продажи доли:

    • Ее фактический собственник, т.е. лицо, указанное в документе на квартиру. Собственник может оформить доверенность на продажу на другое лицо. Доверенность должна быть заверена нотариально.
    • Собственнику должно быть больше 14 лет. Но если он не достиг совершеннолетия, сделка должна быть осуществлена с согласия родителей и органов опеки. До 14 лет в интересах ребенка действуют родители или опекуны.
    • Продавец должен быть дееспособен.

    Когда накладывается запрет?

    • Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
    • Если имущество находится под залогом.
    • Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной. Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

    Как это правильно реализовать: пошаговая инструкция

    С чего начать: уведомление совладельцев о продаже

    Без предварительной отправки уведомления совладельцам квартиры продажа доли невозможна, право перехода прав на недвижимость не будет зарегистрировано. Если другие собственники откажутся покупать долю, право покупки переходит к посторонним лицам. Процедура уведомления других дольщиков состоит из трех шагов.

      Составление уведомления. Уведомление должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. В уведомление входит:

    • ФИО адресата и продавца, их паспортные данные.
    • Реквизиты документа, удостоверяющего право собственности.
    • Адрес.
    • Цена и другие условия сделки. Цена, предложенная дольщикам, не должна быть выше цены, предложенной третьим лицам.
    • Характеристика продаваемого объекта.
    • Срок рассмотрения предложения о выкупе.
    • Дата и подпись отправителя.
  • Вручение документа. Как уведомить?

      Вручить лично. Получатели должны расписаться в уведомлении и расшифровать свою подпись, поставить дату.

    Направить уведомление по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. В статье 165.1 ГК РФ, говорящей об юридически значимых сообщениях, отмечается, что сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было ему передано по обстоятельствам, зависящим от него.

    Направить уведомление через нотариуса. Нотариус от своего имени отправляет заказное письмо с уведомлением и предлагает известить о своем намерении приобрести или не приобретать долю. После истечения месяца со дня вручения письма нотариус выдает свидетельство о передаче.

    Если же уведомление не было вручено по обстоятельствам, зависящим от получателя, то нотариус выдает свидетельство о неполучении, доказывающее, что продавец предпринял все возможные попытки известить другого собственника о продаже. Однако свидетельство о невручении выдается не всегда. Нужно уточнять этот момент у нотариуса.

  • Ожидание, когда истечет срок ответа. После получения уведомления у других дольщиков есть месяц на то, чтобы дать свой ответ.
    • Скачать бланк письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире
    • Скачать образец письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире

    Как правильно написать отказ от покупки?

    В форму отказа входит:

    1. Наименование документа.
    2. Место оформления.
    3. Описание объекта, условий и воля собственника.
    4. Дата, подпись собственника.

    Отказ может быть написан в свободной форме с соблюдением формального стиля речи. Его необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужен паспорт, уведомление и документы на квартиру. Если уведомление было отправлено и ответа нет в течение месяца, собственник может продавать свое имущество без официального ответа.

    Какие документы нужны, список

    • Паспорт. Для лиц, не достигших 18 лет, необходимо также свидетельство о рождении.
    • Технический паспорт жилого помещения (если он отсутствует, необходимо заказать его в службе БТИ).
    • Договор купли-продажи в 3-х экземплярах. В случае продажи доли его необходимо заверить у нотариуса.
    • Согласие супруга, заверенное нотариально (если имущество было приобретено после заключения брака).
    • Разрешение органов опеки и попечительства, если имущество является собственностью несовершеннолетнего. Об особенностях продажи доли несовершеннолетнего читайте тут.
    • Документ, удостоверяющий право собственности.
    • При получении имущества в дар или по наследству необходима справка из налоговой, подтверждающая, что налоги заплачены.
    • Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
    • Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам. Документ запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
    • Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
    • Акт приема-передачи (либо соответствующий пункт в договоре).
    • Выписка из ЕГРН.
    • Паспорт.
    • Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    Между близкими родственниками

    При составлении договора купли-продажи квартиры или доли квартиры нет разницы, продается имущество родственнику или незнакомому человеку. Однако для близких родственников уменьшается госпошлина за нотариальное удостоверение сделки.

    Сделка со вторым сохозяином

    Если владелец продает долю сособственнику, он может не оповещать других дольщиков. Требование оповещения действует лишь при продаже посторонним людям. Таким образом, не нужно собирать отказы от покупки. Однако договор в любом случае должен быть заверен у нотариуса.

    Читать еще:  Договор цессии что это такое и как оформить договор при покупке квартиры в новостройке?

    Нужно ли согласие других?

    Другие дольщики имеют приоритетное право покупки доли квартиры, однако ни как не смогут воспрепятствовать ее продаже.

    Перед оформлением сделки купли-продажи другим собственникам высылается уведомление с предложением купить долю. В случае их отказа имущество может продаваться третьим лицам.

    Как оформить по доверенности через нотариуса?

    Собственник может назначить лицо, которое будет действовать в его интересах. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя. Причем, одно лицо может представлять обе стороны сделки (продавца и покупателя), если они посчитают это нужным.

    Как определить стоимость?

    Рыночная стоимость доли в квартире будет ниже, чем рыночная цена всей квартиры, поделенная в соответствии с долей владения. В данном случае происходит деление на понижающий коэффициент.

    На размер понижающего коэффициента влияет количество жильцов, размер доли, количество комнат в квартире, тип жилого помещения, степень износа и др. Для расчета стоимости доли можно обратиться к специалистам по оценке.

    Порядок оформления договора

    Дополнительные пункты в договоре, связанные с продажей доли:

    1. При описании имущества указывается размер доли.
    2. Указание, что другие собственники квартиры оповещены о продаже. Сюда вносится дата оповещения и ссылка на письменный отказ от покупки.
    3. Соглашение о том, что существование других владельцев не является поводом для расторжения договора.

    Если доля продается между родственниками, эти пункты также необходимо вписать в договор. При продаже имущества другому дольщику можно не упоминать об оповещении остальных собственников.

    Регистрация сделки и пакет документов

    Документы, необходимые для регистрации:

    • Договор купли-продажи и акт приема-передачи (если он есть) в 3-х экземплярах: для каждой из сторон и один для хранения в Реестре.
    • Отказ других собственников от покупки доли. Либо документы, удостоверяющие, что уведомление было отправлено.
    • Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
    • Заявление на перерегистрацию.
    • Другие документы, которые могут потребоваться в частных случаях (согласие супруга и др.).
    1. Стороны являются в МФЦ. Можно записаться заранее или воспользоваться электронной очередью.
    2. Когда подошла очередь, документы передаются сотруднику МФЦ. Он рассматривает их.
    3. Если пакет полный и нет недочетов, дается расписка о получении, где указана дата, когда можно приходить за документами.
    4. В назначенную дату стороны приходят за документами с паспортом и распиской. Приходить можно по отдельности.

    Расходы и сроки

    Госпошлина на перерегистрацию прав собственности составляет 2000 рублей. Госпошлина взимается с покупателя.

    В некоторых случаях с продавца может взиматься подоходный налог (если сделка не попадает под случаи исключения). Также необходимо оплатить услуги нотариуса. Оформление договора стоит в среднем 6000 рублей. Удостоверение отказа других собственников от покупки – 1500 рублей. Технические услуги нотариуса обойдутся в 3000 рублей + 0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Стороны могут распределить стоимость услуг нотариуса между собой.

    Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?

    Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.

    Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:

    • Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
    • Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.

    Риски и подводные камни

    • Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
    • Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
    • Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
    • Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
    • Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
    • Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.

    В целом продажа доли отличается от продажи квартиры только необходимостью собирать отказы от других владельцев и сильным влиянием отношений между совладельцами на сделку.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как продать долю в квартире?

    Содержание статьи

    Долевое владение квартирой накладывает специальные ограничения, если правообладатель запланировал отчуждение своей части. Он должен соблюсти множество формальностей и нюансов при совершении сделки и оформлении соглашения с покупателем. В нашей статье рассмотрим, как правильно продать долю в квартире, и какие этапы предстоит пройти собственнику при заключении сделки.

    Законодательное регулирование правовой собственности

    Каждому владельцу недвижимости принадлежит право распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для режима долевой собственности это правило существенно ограничено, так как необходимо соблюсти интересы других владельцев. Ввиду изменений, внесенных в ГК РФ, в настоящее время нужно учитывать следующие новшества при подготовке к сделке с долями:

    • если приобретателем выступает постороннее лицо, у других собственников возникает преимущественное право покупки на аналогичных условиях (ст. 250 ГК РФ);
    • должен соблюдаться уведомительный порядок — каждый дольщик ставится в известность о предстоящей сделке и ее условиях, после чего может выступать приобретателем;
    • после урегулирования вопросов с остальными сособственниками, договор удостоверяется у нотариуса;
    • нарушение данных правил повлечет признание сделки недействительной по иску любого заинтересованного лица.

    Обратите внимание!

    Только договор, удостоверенный через нотариуса, будет принят на регистрацию в службе Росреестра или МФЦ, иначе будет вынесен отказ в регистрационных действиях.

    Ввиду указанных особенностей, процедура продажи доли в квартире несет повышенные риски и сложности для участников сделки. Чтобы избежать любых возможных проблем, все действия стоит осуществлять через юриста по недвижимости. В этом случае будут досконально соблюдены требования законодательных актов и условия продажи.

    Порядок (процедура) продажи доли в квартире

    Собственнику доли, принявшему решение о продаже третьему лицу, нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции:

    • собрать необходимые документы — актуальную выписку из госреестра ЕГРН, паспорта на всех участников сделки и т.д.;
    • согласовать с покупателем все существенные условия сделки — предмет, цену, порядок взаиморасчетов, условия перехода права собственности и т.д.;
    • изложить условия сделки в виде письменного договора;
    • подготовить и направить уведомление в адрес каждого дольщика с указанием условий, на которых будет продана доля;
    • в течение 30 дней другие собственники обязаны принять решение о реализации преимущественного права выкупа — выступить покупателями на аналогичных условиях, либо отказаться от совершения сделки;
    • при их согласии все последующие действия происходят с новым покупателем;
    • при отказе от приобретения или непредставлении ответа в месячный срок сделка продолжается по общим правилам с первоначальным покупателем;
    • договор и передаточный акт предоставляются в нотариальную контору, одновременно продавец должен подтвердить соблюдение уведомительной процедуры;
    • после проверки документов нотариус вносит сведения в реестр и проставляет удостоверительный штамп на соглашении;
    • стороны представляют документы для регистрации в службу Росреестра;
    • после регистрационных действий сведения вносятся в госреестр ЕГРН, а стороны получают зарегистрированный договор и выписку.

    Только при соблюдении всех указанных этапов переход права собственности на долю будет являться законным.

    Как можно продать долю в квартире?

    Правила продажи своей части квартиры могут существенно различаться в зависимости от условий сделки и статуса сторон договора.

    Другому собственнику

    Долю можно продать любому лицу. Если кроме двух участников сделки отсутствуют иные дольщики, уведомительный порядок не применяется, стороны сразу могут переходить к оформлению договора и его удостоверению у нотариуса.

    Если права на нее принадлежат трем и более лицам, то для продажи доли направляется уведомление каждому дольщику. Если они реализуют преимущественное право выкупа, то каждый из покупателей получит равную часть проданной части. Остальные действия будут осуществляться по общим правилам ГК РФ.

    В ипотечной квартире

    Недвижимость, приобретенная по ипотечному кредитованию, оформляется в залог банка. Продажа отдельных долей не допускается без согласия банка до момента полного погашения суммы займа и процентов. На практике, получить его практически невозможно.

    Без согласия других совладельцев

    Закон допускает совершение сделки без согласия других дольщиков, если в течении 30 дней после получения уведомления они не воспользовались правом преимущественного выкупа. В этом случае в нотариальную контору представляется письменное уведомление с доказательством вручения каждому собственнику. Аналогичным образом рассматривается отказ дольщиков предоставить письменный ответ на предложение заключить сделку.

    Долю квартиры, полученной по наследству

    Получение доли жилого помещения по наследству не влияет на порядок ее продажи, если наследник оформил правоустанавливающие документы. При последующем распоряжении своей частью, уведомление других собственников является обязательным, равно как и прохождение сделки через нотариуса.

    После развода

    В рамках бракоразводных процессов супруги могут разделить квартиру путем определения равных долей. С момента регистрации прав на части жилья, они могут ими распоряжаться по собственному усмотрению, однако с обязательным соблюдением правил преимущественного выкупа и нотариального удостоверения. Если после развода на квартиру сохранен режим совместной собственности, предметом сделки не будет являться продажа доли — в этом случае можно продать только целое жилое помещение с согласия обоих собственников.

    По доверенности

    Оформление сделки по доверенности не влияет на порядок продажи доли. В этом случае представитель лишь осуществляет волю подопечного в рамках установленных полномочий.

    Если владелец доли несовершеннолетний

    Закон не запрещает проведение сделки с долей, принадлежащей ребенку. Однако помимо общих правил и этапов, потребуется получить согласие органа опеки на продажу. Этот документ будет выдан только в случае, если несовершеннолетнему приобретается другое жилое помещение.

    Перечень необходимых документов

    Исходя из правил ГК РФ, потребуются следующие документы для продажи доли в квартире:

    • правоустанавливающие бланки — свидетельство, выписка ЕГРН, наследственное свидетельство и т.д.;
    • общегражданские паспорта участников сделки;
    • нотариальная доверенность, если стороны воспользовались услугами представителя;
    • договор и передаточный акт;
    • письменное уведомление дольщикам о приоритетном праве выкупа;
    • согласие или отказ от преимущественного приобретения;
    • заявление в службу Росреестра о проведении регистрационных действий.

    Состав дополнительных документов зависит от условий конкретной сделки. Например, могут потребоваться справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ, о составе прописанных лиц и т.д. Если продажа осуществляется с помощью юриста, все необходимые документы будут подготовлены и собраны на основании доверенности.

    На нашем сайте вы можете скачать и распечатать типовые бланки документов, которые нужны для законной продажи доли:

    Заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении заполняется в МФЦ. Оформление целесообразно осуществлять с помощью юриста, в противном случае может последовать отказ в регистрации сделки.

    Как через суд продать долю в квартире?

    Понуждение к продаже собственного имущества не допускается, однако другие дольщики могут принудительно расторгнуть сделку с посторонним покупателем и перевести права на себя. Это возможно в пределах трех месяцев с момента регистрации договора купли-продажи, если при был нарушен порядок уведомления собственников. Обратиться в суд может каждый из совладельцев недвижимости, а переход прав будет зарегистрирован после признания первоначальной сделки недействительной.

    Налоговая ставка

    Если при отчуждении доли в квартире продавец получил доход, он обязан задекларировать его в инспекции ФНС и уплатить налог по ставке 13% (НДФЛ). Если доля находилась в собственности более трех лет, налог на доходы не уплачивается, а декларация в ИФНС не подается. Также при продаже доли можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, что позволит вернуть часть удержанного подоходного налога. Обязанность по заполнению декларации и расчету налога возложена на продавца, за ее несоблюдение грозит штраф.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector