Содержание

Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением

Вопрос 30. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением — это соглашение сторон, в соответствии с которым одна сто­рона (получатель ренты) передает в собственность дру­гой стороне (плательщику ренты) недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество осу­ществлять пожизненное содержание с иждивением полу­чателя ренты.

Cmopoны договора: получатель ренты и ее плательщик.

Получателями ренты могут быть только граждане.

Плательщиками ренты могут быть граждане и юриди­ческие лица, способные осуществлять пожизненное содер­жание с иждивением получателя ренты.

Предметом договора может быть только недвижимость.

Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государ­ственной регистрации в порядке, предусмотренном действу­ющим законодательством.

Обязанность плательщика по предоставлению со­держания с иждивением может включать:

обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;

оплату медицинского обслуживания получателя ренты;

оплату ритуальных услуг.

Договором пожизненного содержания с иждивением долж­ны быть определены условия стоимости всего объема этого содержания. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.

При существенном нарушении плательщиком ренты сво­их обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспече­ние пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных договором. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расхо­дов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Плательщик ренты с согласия ее получателя может обре­менять недвижимое имущество (сдавать в залог, отчуждать), но при этом он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не при­водило к снижению его стоимости.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены пре­доставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических денежных платежей в течение жизни гражданина.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Вопрос 31. Понятие, общая характеристика, основные элементы договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) — это согла­шение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арен­датору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за опреде­ленную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соот­ветствии с договором, — собственность арендатора.

Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Цель заключения договора аренды — обеспечить пе­редачу имущества во временное пользование.

Стороны договора: арендодатель и арендатор или могут быть любые участники гражданского оборота.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор —это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предметом договора могут быть любые индивидуально-определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, не ог­раниченные в гражданском обороте, которые по окончании срока договора арендатор возвращает в том же виде и со­стоянии, в котором он их получил (с учетом износа).

Форма договора зависит от срока договора и субъектно­го состава. Договор, заключаемый на срок более года, а так­же если хотя бы одной из сторон договора выступает юриди­ческое лицо, независимо от срока, заключается в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

Предмет договора — существенное условие. Остальные условия договора определяются сторонами.

В договоре аренды должны содержаться сведения, кото­рые позволяют определенно установить имущество, подлежа­щее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких сведений договор считается незаключенным.

Срок договора определяется соглашением сторон. Каж­дая из сторон имеет право в любое время досрочно расторг­нуть договор при предварительном уведомлении об этом вто­рой стороны (по договору аренды движимого имущества — за месяц, по договору аренды недвижимого имущества — за три месяца).

Договор может быть прекращен по общим основаниям и требованию одной из сторон.

Законодательство выделяет следующие виды догово­ра аренды (найма):

аренды транспортных средств с экипажем и без эки­пажа;

аренды зданий и сооружений;

аренды (найма) жилого помещения;

финансовой аренды (лизинга).

В соответствии с ГК РФ в обязанности арендодате­ля входят:

предоставление арендатору имущества в соответ­ствии с договором;

передача вместе с имуществом принадлежностей и документов (техпаспорта, сертификата);

передача имущества в обусловленный срок (если по­следний не определен, то в разумный срок);

обязанность нести ответственность за недостатки пе­реданного имущества, которые препятствуют исполь­зованию, даже если арендодатель о них не знал (в слу­чае выявления недостатков арендатор вправе требо­вать: безвозмездного устранения их арендодателем; соразмерного уменьшения арендной платы; возмеще­ния расходов, если он сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; расторжения до­говора; произвести замену). Но арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества в следу­ющих случаях: если они были оговорены договором и известны арендодателю при заключении последнего; если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

предупреждение арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве за­лога);

возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с условиями заключенного договора арен­датор обязан:

пользоваться арендованным имуществом лично, ис­пользуя имущество только по назначению;

своевременно вносить плату за пользование имуще­ством;

при прекращении договора аренды вернуть арендо­дателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или состоя­нии, обусловленном договором;

поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором;

без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Размер, порядок, условия и срок внесения арендной пла­ты определяются договором. Она может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложении затрат на улуч­шение арендованного имущества.

Арендодатель может требовать досрочного рас­торжения договора в следующих случаях:

если арендатор пользуется имуществом с существен­ным нарушением условий договора или использует его не по назначению;

если арендатор более двух раз подряд не вносит аренд­ную плату;

если он письменно предупредил арендатора о растор­жении договора.

Арендатор может требовать досрочного расторже­ния договора в следующих случаях:

если арендодатель не передает арендованное имуще­ство либо создает препятствия в пользовании им;

если переданное имущество имеет недостатки, пре­пятствующие пользованию им и которые не были ого­ворены и известны арендатору;

если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непри­годном для использования.

Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения.

Существенные условия. Только предмет – вещи, индивидуально-определённые, непотребляемые; статья 607 ГК РФ.

Арендатор – любое лицо.

Арендодатель – статья 608 ГК РФ – собственник либо лицо, уполномоченное собственником.

Форма договора. 609 статья: «Договор заключается письменно, если хотя бы одна сторона – юридическое лицо». Письменное заключается договор сроком более года, в этом случае безразлично, кто является сторонами. Кроме того, есть правило о том, что договор аренды недвижимости требует регистрации (правда, есть небольшая оговорочка – «если иное не установлено законом»). Кроме того, если договор предполагает возможность дальнейшего выкупа, то оформлен он как купля-продажа будет.

Цена в договоре. Цена здесь выражается в виде арендной платы. Условие это существенным не является (если стороны не определили цену, то правила восполнения цены). Арендной плате посвящена 614 статья.

Часть 2 стать 614 – «арендная плата может быть выражена в различных формах». Если в купле-продаже всегда цена договора выражалась деньгами, то здесь – разнообразие, причём перечень дан примерный, он не исчерпывающий: твёрдые платежи, доли от продукции, предоставление услуг (в этом случае двойственность регулирования – и нормы об аренде, и нормы о возмездном оказании услуг)…

Срок в договоре.

Срок существенным условием не является – он может быть, а может не быть. Если в договоре срока нет – договор заключён на неопределённый срок. В законе есть случаи, когда законом ограничивается максимальный срок (скажем, аренды земли или срок проката…). В этом случае, если мы установили срок больше предельного или на неопределённый срок, то в этом случае всё равно срок считается установленным равным предельному – он не может превышать установленный законом.

Договор аренды может быть продлён. Есть по договорённости, а есть законные случаи продления договора (статья 621 ГК РФ, пункт 2).

Если договор был заключён на определённый срок и этот срок истёк, если арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, то в этом случае договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Эта норма императивная.

Пункт 1 статьи 621 ГК РФ касается преимущественного права. Преимущественное право предполагает некий приоритет арендатора при заключении нового договора аренды, приоритет перед другими возможными арендаторами. Обратить внимание – арендатор имеет возможность встать первым в ряду арендаторов на тех условиях, на которых арендодатель хотел бы сдать имущество.

Преимущественное право предоставляется только добросовестному арендодателю.

Это преимущественное право ограничено годичным сроком.

Если это преимущественное право было проигнорировано, то этот преимущественный арендатор может обратиться в суд с исковым требованием о переводе прав и обязанностей арендатора на него.

Рента с пожизненным содержанием

Получить уход и прибавку к скромной пенсии одинокий старик может только через подписание договора ренты. С другой стороны, в стране огромное число граждан с низким доходом, отсутствием возможности заработать на свою квартиру. Такая ситуация порождает спрос на пожизненное содержание с иждивением.

Юридически корректно составленное соглашение о ренте позволит старику достойно прожить остаток дней. А рентоплательщик реализует мечту о собственном жилье. Какие нюансы нужно предусмотреть, чтобы пожилому человеку не остаться без ухода и жилья, а второй стороне соглашения о ренте не лишиться и жилья и денег, выплаченных рентополучателю?

Читать еще:  Документы для родственного обмена квартирами

Договор ренты и его виды

Что такое рента с пожизненным содержанием? Их всего три:

  • Пожизненная рента. Когда пожилой человек каждый месяц получает деньги от плательщика ренты до тех пор, пока не скончается. Сколько получает — указывается в соглашении о ренте.
  • Договор пожизненного содержания с иждивением. Когда вместо или помимо ежемесячной выплаты денег за стариком постоянно, весь остаток его дней, ухаживают, убирают его квартиру, покупают ему продукты и медикаменты, выводят на прогулку и пр.
  • Постоянная (бессрочная) рента. Она не привязана ни к смерти получателя, ни ко времени, ее характеризует действие до полной выплаты оговоренный в соглашении ренты суммы. Допускается ухаживать за «квартирантом», но только все расходы на уход пойдут в зачет платежей по ренте. Это прописывается в условиях рентного соглашения: часть оплачивается деньгами (обычно раз в три месяца), другая часть — товарами и услугами. Если у плательщика ренты появились деньги, он вправе сразу выкупить квартиру, в этом главное отличие от остальных видов ренты.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Пожизненное содержание с иждивением — это соглашение между участниками сделки, по условиям которого получатель ренты (пожилой собственник жилья) передает во владение плательщику ренты свою квартиру, дом, земельный надел, а тот обязуется за это содержать старика материально и обеспечивать ему должную заботу и уход. До тех пор, пока старик не отправится на аудиенцию к Господу.

Договор ренты и пожизненного содержания с полным иждивением регламентируется нормами ст.601 ГКРФ. Подумывая составлять соглашение, необходимо не упускать из виду следующее:

  • Получателем ренты разрешается выступать только обычным гражданам, физическим лицам. Возраст значения не имеет. Но ни один дурак не заключит ренту с молодым и здоровым человеком, который проживет еще лет семьдесят. А в роли плательщика ренты может быть кто угодно: и обычный соотечественник и ИП, и организация, как государственная, так и частная.
  • Плательщик ренты становится владельцем жилья сразу после госрегистрации своих прав в Росреестре (закон №218-ФЗ от 13.0 7 .2015). Но в выписке из ЕГРН, которую ему выдадут, будет проставлена отметка об обременении соглашением о ренте. Говоря проще, хоть и получен статус владельца, но распорядиться жилым помещением самостоятельно, как настоящий хозяин, он не может. На любую имущественную сделку ему сначала нужно получить письменное и удостоверенное нотариусом согласие рентополучателя. Если старик дал такое согласие, исходная стоимость квартиры в любом случае пострадать не должна (нельзя обменять на более дешевую, переселить «квартиранта» при продаже в менее качественное жилье и пр.) Полноправным хозяином рентоплательщик станет, только когда старик уйдет в мир иной.
  • Соглашение о ренте становится завершенным, когда получатель ренты умирает. Получателей было несколько, например, пожилая супружеская пара? Пока не скончается второй супруг, ренту придется платить, равно как и исполнять остальные обязательства по ренте с содержанием и иждивением.
  • Договор пожизненного содержания составляют письменно. Сэкономить на нотариальных услугах не получится, так как соглашение о ренте подлежит нотариальному удостоверению.
  • Контракт может быть расторгнут по инициативе любой стороны. По взаимному согласию в кабинете нотариуса, либо в зале суда. Иск о расторжении сделки подается в дворец правосудия, только если предварительно была сделана попытка решить вопрос по-мирному, а оппонент письменно отказался. Для такого отказа прописан срок — тридцать дней (п.2 ст.452 ГКРФ). Если ответа не последовало, а месяц прошел, можно нести заявление судьям.

Стороны соглашения

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают две стороны:

  1. Пожилой собственник квартиры именуется получателем ренты, или рентным кредитором. Им может выступать любой вменяемый соотечественник, по статусу являющийся физическим лицом.
  2. Его контрагент, называемый плательщиком ренты, или рентным должником (физлицо, ИП, частная или государственная организация).

Права и обязанности сторон

Рентный кредитор вправе бесперебойно получать денежные взносы со стороны должника на протяжении всей оставшейся жизни, равно как рассчитывать на крышу над головой, достойное питание и иное содержание, согласно подписанному соглашению.

В его обязанности входит передать право собственности, правда, с временным обременением, на свою бывшую квартиру.

Кредитный должник вправе принять переданное ему жилое помещение, распоряжаться им с письменного разрешения кредитора (ст.604 ГКРФ).
Он обязан строго следовать требованиям заключенного соглашения о ренте: вовремя платить и обеспечивать нужды пожилого человека.

Содержание договора пожизненного содержания с иждивением

Без так называемых, существенных условий, подробно изложенных в тексте соглашения о ренте, контракт заключить не получится. Нотариус откажется заверять такую, по сути, фиктивную бумажку. А в Росреестре посетителя с таким недодокументом отправят восвояси мгновенно.

Существенные условия

  1. Размер платежей по ренте. Сумма устанавливается общая: в нее включаются и ежемесячные денежные переводы и затраты на иждивение. Понятно, сложно высчитать затратность прогулок с рентополучателем, уборки жилого помещения и иных забот по уходу за стариком. Можно посмотреть стоимость аналогичных услуг в интернете, либо написать сумму, положившись на свой богатый жизненный опыт, то есть на глазок.
  2. Подробное описание жилого помещения, переданного в ренту (номер по кадастру, адрес расположения, метраж в квадратных метрах, этаж, назначение жилплощади и пр. характеристики, взятые из свидетельства о праве на квартиру, выписки из ЕГРН, техпаспорта и т.д.).
  3. Данные о гражданах, прописанных на передаваемой плательщику ренты жилплощади.
  4. Стоимость квартиры. Рентная сделка допускает два способа перехода жилого помещения: за деньги и бесплатно. Речь идет о том, сделает рентоплательщик первоначальный взнос или нет. И в том и в другом случаях от регулярных ежемесячных платежей никто его не избавит. Разница в их размере. Здесь есть прямая аналогия с получением кредита в банке: с первоначальным взносом ставки будут ниже, без него — выше.
  5. Квартира передается за деньги? Указывают, какая сумма в процентах от стоимости по кадастру будет внесена разовым платежом (к примеру, 25%).
  6. Передается бесплатно? Об этом тоже обязательно упоминается в тексте контракта.
  7. Сроки ренты. Здесь следует явно указать, пожизненной будет рента или постоянной (бессрочной). Бессрочная рента продолжает выплачиваться, даже если «квартирант» умер, до тех пор, пока вся сумма не будет выплачена — уже наследникам покойного. Пожизненная прерывается смертью рентополучателя.

Дополнительные условия

Кроме существенных, соглашение о ренте содержит дополнительные условия.

Возможность досрочно расторгнуть соглашение. Выкуп ренты. Рентополучатель вправе предъявить претензии и разорвать деловые отношения, если больше одного года не получает положенных ему денег, квартира не ремонтируется и приходит вследствие этого в негодность, контрагент обанкротился, при иных нарушениях оговоренных контрактом ренты условий со стороны контрагента.

Плательщик пожизненной ренты тоже может потребовать прекращения сделки и выкупить ренту, заплатив откупные прежнему собственнику. Если, конечно, это не запрещено условиями соглашения. О таком решении оппонент уведомляется письмом за три месяца до прекращения платежей.

Прежде чем соглашение будет расторгнуто, плательщику придется компенсировать получателю определенную сумму. Сколько придется платить, напрямую связано с тем, был ли первоначальный взнос или квартиру передали бесплатно.

  • Размер выкупа в случае платного перехода жилого помещения составит годовую рентную плату.
  • Квартиру передали в собственность рентоплательщика бесплатно? К годовому размеру рентных платежей приплюсовывается и текущая рыночная стоимость жилого помещения.

Выкупается рента деньгами, но значительную часть выкупа (стоимость квартиры) можно погасить, вернув квартиру обратно пожилому человеку. Старик, кстати, вправе и отказаться ее принимать.

Ответственность. Нарушая условия сделки (например, несвоевременно покупая продукты, приготавливая пищу, задерживая платежи и пр.) рентоплательщик рискует. Ведь «подопечный», кроме выкупа, вполне может потребовать и неустойку в 12% годовых.
Имуществу по вине рентоплательщика нанесен материальный вред? Убытки тоже придется оплачивать. И даже больше, чем может быть предусмотрено соглашением, если ущерб превышает указанную в нем сумму.

Возможность изменить условия по размерам платежей и объему услуг. Такое условие, прописанное в соглашении, позволит снизить потери из-за инфляции. Здесь может быть установлена привязка к стоимости доллара или ставке рефинансирования Центробанка.

На что обратить внимание при составлении договора ренты с иждивением?

Основные моменты, которые нельзя игнорировать в договоре:

  • формулировки должны быть предельно точными. Так, если указывается обязанность уборки квартиры, просто написать «уборка» недостаточно. Требуется расписать это понятие подробно: мыть полы, окна, пылесосить и пр. Причем вписывается и день недели, когда рентоплательщик будет убираться, и даже время, которое он станет тратить на приведение в чистоту жилья;
  • действия, если пожилой человек заболел. Списком указывают:
    • приобретение в аптеках лекарственных препаратов;
    • при постельном режиме больного — полный уход;
    • отправка больного в клинику;
    • число посещений в неделю, если старика положат в стационар;
    • болезнь «подопечного» не основание прерывать выполнение других обязательств по соглашению ренты с иждивением (походы по магазинам, наведение чистоты, выгуливание домашних животных и пр.). Об этом тоже стоит написать в тексте контракта.
  • заболеть может и сам плательщик ренты. Действия на этот случай тоже нужно закрепить в соглашении;
  • перечислить те продукты питания, которые придется покупать, периодичность их появления на столе. Добавить продукты, запрещенные по показаниям здоровья «квартиранта»;
  • час и продолжительность прогулок с пожилым человеком с учетом различных времен года;
  • упоминают крайнюю дату для поступления платежей и условия поправок на инфляцию.

Перед тем, как решиться подписывать соглашение о ренте, участникам сделки стоит лучше узнать друг друга. Причем не только в приватных беседах, но и опросив знакомых, коллег по работе, соседей по подъезду, которые много чего интересного могут поведать о будущем контрагенте. Если потенциальный рентный должник безвылазно пребывает в черном списке кредитных учреждений, или отсидел за мошенничество, лучше выбрать другого партнера. А если у возможного рентного кредитора за спиной выстроилась длинная очередь из наследников, стоит десять раз подумать, прежде чем соглашаться на сделку. После смерти такого контрагента, как правило, наследники заваливают суды исками об оспаривании договора ренты.

Основные преимущества и недостатки ренты для участников соглашения

Перечислим выгоды и возможные потери от заключения подобного контракта.

Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру, его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

Читать еще:  Договор купли-продажи гаража с землей

Содержание прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты.

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной. Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Откроется в новой вкладке.»>Глава 33 ГК РФ).

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (Откроется в новой вкладке.»>ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора Покупатель (плательщик ренты) получает квартиру в собственность только после смерти Продавца (получателя ренты)..

В Договоре ренты на квартиру обязательно должен быть указан срок проживания и «прописки» (регистрации) в ней ее прежнего владельца – получателя ренты. Его Откроется в новой вкладке.»>право пользования квартирой закреплено статьей Откроется в новой вкладке.»>ст. 34 ЖК РФ.

Рента и пожизненное содержание – это обременение

Рента (или пожизненное содержание) – это Откроется в новой вкладке.»>обременение права собственности на квартиру. Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременение в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН. Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты) на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).

При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору. То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется Откроется в новой вкладке.»>нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в Откроется в новой вкладке.»>УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.

Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.»>ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (Откроется в новой вкладке.»>ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (Откроется в новой вкладке.»>ст. 586 ГК РФ).

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру.

После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Договор ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением

Содержание статьи:

Особенности заключения

Договор пожизненного содержания с иждивением является документом, согласно которому гражданин предоставляет владельцу квартиры определенные услуги (уход, покупка продуктов и других необходимых предметов, уборка и прочее) и несет расходы на его содержание. За оказание таких услуг гражданин получает в собственность определенную недвижимость (квартиру, дом или землю).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются положения Гражданского Кодекса: глава 33, раздел 4.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Получателем ренты является только физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья. В качестве плательщика могут выступать юридические лица. Стороны могут состоять в родственных отношениях. Такой вариант является более предпочтительным для пожилых людей.

Допускается замена услуг по уходу на денежные перечисления. Их минимальная величина приравнивается к двойной сумме прожиточного минимума.

Срок предоставления ренты длится на протяжении жизни получателя услуг. Соглашение не предусматривает возможность изменения лица, получающего услуги. В случае ухода из жизни плательщика его полномочия и обязанности переходят его наследникам.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Имущество может передаваться на бесплатной основе, тогда при наличии нарушений получатель ренты может вернуть ее. Его произошла уплата какой-либо суммы, то при таких условиях возврат жилья не производится.

Существенные условия договора

Форма договора является письменной и содержит определенные разделы. Предварительно рекомендуется ознакомиться с его образцом, после чего скорректировать необходимую информацию.

Сначала указываются реквизиты сторон (ФИО, дата рождения, данные о документе, подтверждающем личность, место проживания).

Документ содержит следующие существенные условия:

  • Сведения о предмете сделки.

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является недвижимое имущество. При составлении документа нужно указать характеристики объекта (расположение, предназначение, этаж, площадь, техническая документация: техпаспорт, кадастровый паспорт).

Обязательно фиксируется, на каком основании иждивенец обладает правом распоряжаться недвижимостью. При отсутствии обременений делается соответствующая отметка. Если имеются ограничения на пользование объектом, то указывается их вид (арест, участие в имущественных спорах).

В данном разделе нужно зафиксировать стоимость объекта, которая определяется по согласию участников сделки или путем привлечения независимого эксперта.

  • Порядок получения содержания.

Данный раздел содержит, какие услуги входят в содержание гражданина (приобретение продуктов питания, одежды и медикаментов, помощь в получении медицинских услуг, уход за жильем, оплата ЖКУ). Чтобы избежать проблем в будущем, нужно подробно расписать каждый пункт ухода (примерный перечень продуктов, длительность прогулок, дату поступления средств и иные важные условия).

Обязательно рассчитывается размер ренты, даже если гражданин получает только уход. Допускается указывать примерную стоимость по соглашению сторон. В качестве ориентира можно использовать стоимость подобных услуг в регионе проживания.

Стоимость устанавливается для каждого вида услуг. Дополнительно указывается суммарная величина обеспечения за месяц.

Здесь дается подробное разъяснение, какими полномочиями и обязанностями обладают участники сделки. При отсутствии каких-либо положений необходимо руководствоваться российским законодательством.

При нарушении договора получатель ренты может потребовать неустойку в размере ключевой ставки. Стороны имеют право установить иной размер неустойки.

  • Особенности выкупа.

При наличии проблем с исполнением соглашения получатель ренты обладает определенными гарантиями. Прежде чем гражданин прекратит выполнять свои обязанности по уплате ренты, ему необходимо ее выкупить.

Величина выкупа в случае платного перехода недвижимости рассчитывается как годовая сумма платежей к получению. Если объект переходит на основании дарения, то к указанной величине нужно прибавить его стоимость. В случае возврата недвижимости получателю ренты ее стоимость не учитывается.

  • Ответственность участников.

При нарушении обязательств получатель ренты может потребовать неустойку в размере ключевой ставки. Стороны имеют право установить иной размер неустойки. Если в результате был причинен материальный ущерб, то потребуется его возмещение.

Порядок заключения договора

Чтобы заключить соглашение, нужно выполнить определенные действия в соответствии со следующим порядком:

  1. Оформление договора и его согласование со всеми заинтересованными лицами. Рекомендуется составить документ в нотариальной конторе. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора пожизненного содержания с иждивением].
  2. При отсутствии разногласий стороны ставят свои подписи.
  3. Подтверждение договора в нотариальной конторе.

При заключении сделки такого типа удостоверение у нотариуса является обязательным этапом.

При этом нужно уплатить госпошлину величиной 0,5% от суммы, указанной в договоре. Минимальный размер госпошлины насчитывает 300 руб., однако не может превышать 20 тысяч руб.

Дополнительно предоставляются следующие документы:

  1. подтверждения личности сторон;
  2. письменное согласие супруга на сделку и документ о заключении брака (если недвижимость является совместно нажитой в браке);
  3. подтверждение прав на имущество;
  4. паспорт БТИ;
  5. справка с указанием кадастровой стоимости или суммы, установленной по результатам экспертной оценки;
  6. данные о лицах, зарегистрированных и проживающих в квартире или доме.

Переход имущества

Новое право собственности подлежит регистрации в Росреестре. После прохождения процедуры недвижимость становится собственностью плательщика.

Процедура проводится в подразделении ведомства или МФЦ, куда передается заключенный договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, заявление и подтверждение личности. Заявка подается лично или направляется почтой. По желанию заявителя подать документы в Росреестр может нотариус.

Предварительно уплачивается госпошлина на суммы 2 тысячи руб. Допускается отправка документов через портал госуслуг. Тогда величина госпошлины корректируется на 0,7.

От заявителя не требуется документ о перечислении госпошлины. При отсутствии в электронной системе сведений о перечислении средств через 5 дней после приема заявка возвращается без дальнейшего рассмотрения.

Читать еще:  Договор купли-продажи доли квартиры: скачать бланк

Результатом процедуры является выдача выписки из ЕГРН, которая может быть получена в электронном формате.

Как расторгнуть договор

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением происходит по соглашению заинтересованных лиц или в судебном порядке.

Соглашение считается расторгнутым после ухода из жизни иждивенца. Еще одной причиной аннулирования сделки является существенное нарушение ее условий. Тогда иждивенец может требовать возвращений своего имущества, независимо от способа его передачи (без оплаты или путем перечисления какой-либо суммы). Тогда плательщику не возмещаются расходы на содержание.

Существенным является нарушение, в результате которого иждивенцу наносится ущерб за счет невыполнения условий, предусмотренных договором. Такие случаи рекомендуется указать в тексте договора (отсутствие ухода длительное время, замена услуг на выплату компенсации без согласования).

Иждивенец имеет право на выкуп ренты в следующих ситуациях:

  • просрочка более 12 месяцев;
  • нарушение обязательств по содержанию;
  • плательщик признан банкротом;
  • недвижимость стала собственностью нескольких лиц.

Как расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, указывает следующий порядок:

  1. Одна из сторон направляет другому участнику сделки предложение аннулировать договор.
  2. При согласии другой стороны составляет соответствующее соглашение.
  3. Документ удостоверяется нотариально.

Если участник не согласен на процедуру или не предоставить ответ в течение 30 дней, то необходимо обратиться в суд. В районный судебный орган направляют:

  • исковое заявление о прекращении договора;
  • заключенный ранее договор;
  • доказательства нарушений;
  • подтверждение, что предпринимались попытки решить вопрос без обращения в суд (письменное предложение).

В течение месяца можно оспорить вынесенное судебное решение. Если апелляция не поступила, то сделка считается аннулированной.

Пример по договору пожизненного содержания

Трофимов Александр Владимирович передает двухкомнатную квартиру в ренту своей соседке Егоровой Ольге Петровне, чтобы за его отцом осуществлялся надлежащий уход. Для совершения сделки между Трофимовым А.В. и Егоровой О.П. заключен соответствующий договор.

В число обязанностей Егоровой О.П. входит:

  • посещение иждивенца два раза в день;
  • ежедневные прогулки длительностью 1 час;
  • обеспечение продуктами и предметами непродовольственного назначения (1 раз в неделю);
  • приобретение лекарств;
  • при необходимости вызов врача на дом, сопровождение в поликлинику на прием;
  • обеспечение ежегодной отправки иждивенца в санаторий.

В документе указывается кадастровая стоимость жилья, составляющая 2 млн руб. Ежемесячная рента оценена в 35 тысяч руб.

Заключение

  1. Соглашение пожизненного содержания дает возможность гражданину получить определенные услуги по уходу.
  2. Другая сторона приобретает недвижимость в собственность.
  3. Получателем подобных услуг является только физическое лицо.
  4. В документе прописываются все значимые условия.
  5. Договор составляется самостоятельно или путем обращения к специалисту.
  6. Обязательно указываются предмет соглашения и детальный перечень услуг, включая их стоимость.
  7. Особое внимание уделяется выкупу ренты в случае аннулирования сделки.
  8. Документ подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе.
  9. Для подтверждения перехода прав собственности требуется регистрация сделки в Росреестре.
  10. Аннулировать соглашение можно по взаимному согласию или через суд.
  11. При нарушении положений договора возможно его расторжение.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору пожизненного содержания

Вопрос: Как уплачиваются налоги в случае заключения такой сделки?

Ответ: После регистрации права собственности гражданин обязан производить налоговые выплаты, связанные с имуществом (земельный налог и НДФЛ). Иждивенец обязан перечислить налог от реализации недвижимости.

Расчет платежей за год учитывает сумму ренты за год, от которой берется 13%. При получении выкупа с его суммы также производится перечисление НДФЛ.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Юридическая консультация, помощь в Новокузнецке. Составление иска, претензии. Семейный, жилищный, юрист в суд.

Адвокат, страховой автоюрист ОСАГО, споры с застройщиками. Раздел имущества супругов, развод. Наследство.

СМЫСЛ ДОГОВОРА РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивени­ем чаще всего заключают одинокие пенсионеры, кото­рые остались без поддержки родных и близких. Эти догово­ры позволяют им обеспечить себе необходимый для жизни размер ежемесячного дохода или должный уход в обмен на жилье. Но важно понимать, что, заключив такой договор, впоследствии распорядиться отписанной квартирой другим способом (продать, завещать, подарить) уже нельзя. Вообще заключение договора ренты или пожизненного со­держания с иждивением очень серьезный и ответственный шаг. Нужно как следует подумать, взвесить все «за» и «про­тив» и только после этого принимать решение.

Наиболее распространен договор пожизненной ренты. Именно его заключают пожилые люди для того, чтобы обеспечить себе достойную старость в обмен на жилье.

Есть еще договор пожизненного содержания с иждиве­нием — это принципиально другой договор

Очень часто пожилые люди не понимают разницы. А это может привести к очень нежелательным последствиям. Поэтому разбе­рем оба эти договора подробно.

Суть договора пожизненной ренты сводится к передаче иму­щества одним человеком (рентополучателем) другому (пла­тельщику ренты) в собственность. А в обмен плательщик берет на себя обязательство отдавать определенную де­нежную сумму рентополучателю в течение всей его жиз­ни. Как правило, деньги выплачиваются по окончании каждого календарного месяца. Но в договоре стороны могут устано­вить другие сроки.

Квартира под выплату ренты может быть передана за плату или бесплатно.

Если квартира передается бесплатно, размер рентных пла­тежей в расчете на месяц должен быть не менее величины про­житочного минимума, установленного в регионе. Кроме того, выплаты подлежат увеличению с учетом роста величины прожи­точного минимума.

Если квартира передается платно, за нее выплачивает­ся какая-либо сумма кроме ежемесячных рентных платежей. То есть это не полный выкуп квартиры (как при договоре купли-продажи), а выплата какой-либо части от ее стоимости. Размер такой выплаты за квартиру устанавливается по согла­шению сторон. Когда квартира передается за плату, размер рентных платежей может быть меньше величины прожиточно­го минимума.

  • Ст. 585, 597, 598 Гражданского кодекса РФ

Договор пожизненной ренты не предусматривает содер­жания. По такому договору человек получает лишь день­ги и не имеет права требовать чего-то еще. Поэтому, если человек нуждается в уходе (а не просто в ежемесячной де­нежной сумме), лучше заключить договор пожизненного содержания с иждивением.

ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

По такому договору плательщик ренты берет на себя обязан­ности по оказанию получателю ренты социально-бытовых и медико-социальных услуг. Например, обеспечение питанием, одеждой, уходом, также может быть предусмотрена оплата риту­альных услуг и пр. Все это необходимо четко прописать. Квар­тира по такому договору, так же как и в случае с рентой, может быть передана за плату или бесплатно.

Если квартира передается бесплатно, стоимость содержа­ния в месяц не может быть менее двух величин прожиточного ми­нимума, установленного в регионе.

Если квартира передается платно, действует тот же прин­цип, который описан для договора пожизненной ренты. Стои­мость содержания может быть меньше двух величин прожиточ­ного минимума.

Договором может быть предусмотрена возможность замены со­держания с иждивением на деньги.

  • Ст. 601-603 Гражданского кодекса РФ

Как видите, условия по этим двум договорам разные. Поэ­тому прежде чем подписывать документы, нужно убедиться, что это именно тот вид договора, который вы и намеревались заключить.

С КЕМ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР

Договор пожизненной ренты или договор пожизненного со­держания с иждивением можно заключить как с человеком, так и с фирмой.

Нельзя однозначно сказать, какой из вариантов лучше. Но не­обходимо учитывать: плательщик ренты должен быть финансово состоятельным, чтобы всегда в срок и в полном объеме пере­числять платежи. А если речь идет о пожизненном содержании с иждивением, то плательщик должен еще иметь возможность ухаживать за больным, иногда лежачим человеком либо платить за соответствующие услуги.

Организация, как правило, больше отвечает приведенным критериям, поскольку располагает и финансами, и опытным персоналом.

Но при заключении договора с человеком тоже есть свои плю­сы. Нередко престарелые люди доверяют свой уход хорошим знакомым, которых они не первый год знают и уже нашли общий языке ними.

В любом случае, на каком бы варианте вы ни останови­лись, обязательно выясните, насколько надежен этот чело­век (или фирма). Узнайте отзывы, по возможности лично пого­ворите с людьми, которые уже заключили с ними такие договоры. Если остановите свой выбор на фирме, посетите ее офис, лично пообщайтесь с персоналом, внимательно посмотрите докумен­ты, сайт организации в сети Интернет.

КАК ВСЕ ОФОРМИТЬ

Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содер­жания с иждивением имеют одинаковую процедуру оформления. Оба договора заверяются у нотариуса. За заверение дого­вора придется уплатить госпошлину. Ее размер будет зави­сеть от стоимости квартиры: 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20 ООО руб. Если нотариальная контора оказывает помощь в составлении договора, за это она может взи­мать дополнительную плату по своим тарифам.

После обращения к нотариусу нужно еще в Росреестре за­регистрировать переход права собственности на квартиру. Размер госпошлины за эту процедуру — 2000 руб.

Уже после смерти рентополучателя плательщику ренты нуж­но снова обратиться в Росреестр, чтобы окончательно офор­мить на себя квартиру. В этом случае пошлина уже не уппла- чивается.

По таким договорам может передаваться не только квар­тира, но и движимое имущество (например, автомобиль).

Тогда обращаться в Росреестр не нужно. Но у нотариуса договор все равно заверяется.

МОЖНО ЛИ ПЕРЕДУМАТЬ?

Расторгнуть что один договор, что второй можно по обо­юдному согласию сторон. Если же плательщик ренты не согла­сен на расторжение, сделать это будет сложно. Придется обра­щаться в суд.

Главным основанием для расторжения договора в суде являет­ся существенное нарушение плательщиком ренты своих обяза­тельств.

Закон не устанавливает, что является существенным наруше­нием. Поэтому лучше всего заранее себя обезопасить и чет­ко прописать в договоре, что именно стороны понимают под такими нарушениями.

Если плательщик нарушил условия договора, не стоит легко прощать ему оплошность, ведь это может быть первой весточкой недобросовестности. Лучше сразу позаботиться о доказатель­ствах нарушения. Можно написать письменную претензию и на­править её плательщику почтой с уведомлением о доставке или отдать лично и попросить поставить отметку о принятии. Если дело дойдет до суда, претензия пригодится. Также помогут чеки на продукты или вещи, которые вы покупали самостоятельно, а должен был приобретать плательщик. Пригодятся и показания свидетелей (если они помогали решать вам вопросы, которые по договору лежали на плательщике).

Также в суде можно признать договор недействительным, если:

/ он был заключен под влиянием обмана, угрозы, насилия;

/вас ввели в существенное заблуждение при заключении дого­вора;

/ вы заключили договор из-за стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для вас условиях.

Безусловно, все эти факты в суде придется подтверждать дока­зательствами.

Вообще оспорить договоры ренты и пожизненного содержа­ния с иждивением крайне ложно. Причины должны быть дей­ствительно вескими. Если плательщик добросовестно испол­няет договор, а вы просто передумали и решили позаботиться о себе самостоятельно и квартиру передать наследникам, от­менить договор будет невозможно поскольку сам платель­щик ренты не пойдет вам навстречу.

По поводу отмены звоните, мы оценим Ваши возможности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector