Содержание

Договор купли-продажи или дарственная: что лучше?

Что лучше дарственная или договор купли продажи между родственниками

В процессе распоряжения имуществом возникает вопрос, что лучше: дарственная или договор купли-продажи. Каждая из процедур имеет свои особенности оформления, последствия для сторон, стоимость оформления, вопросы налогообложения и т.д. Обе сделки оформляются согласно гражданскому законодательству, однако между ними есть важные различия.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Когда возникает потребность в оформлении сделки по отчуждению имущества (недвижимого и движимого), необходимо оценить все плюсы и минусы.

Если квартира или авто передается на безвозмездной основе, от дарителя к одаряемому, речь идет о сделке дарения. Продажа предполагает передачу собственности за определенную плату, т.е. сделка носит возмездный характер.

Таким образом, главное различие между двумя вариантами оформления – в принципе возмездности. Помимо этого, есть и другие особенности в каждой процедуре.

Между родственниками

Для перехода права другому собственнику, если он принадлежит близкому кругу из родственников, есть возможность выбора: продавать или подарить имущество.

Если осуществляется вариант дарения, при наличии в собственности имущественного объекта на протяжении 3 и более лет, 13-процентный подоходный налог не начисляют. Основанием для освобождения станет документ, устанавливающий родство. Несмотря на отсутствие строгих требований к нотариальному заверению документа, рекомендуется обратиться к нотариусу.

Оформление купли-продажи дает возможность установления правовых границ по сделке отчуждения – как только средства передаются продавцу и проводится регистрация прав нового собственника, сделка завершается, а покупатель передает деньги.

Следует учитывать, что сделка купли-продажи, при оформлении ее одним из супругов, ведет к признанию имущества совместным, за исключением ситуаций, когда оформляется брачный контракт.

Таким образом, если родственники не хотят, чтобы собственность не получила статус «нажитого в браке имущества», существует два варианта:

  1. Оформление купли-продажи с предварительным оформлением брачного контракта.
  2. Передача через акт дарения на одного из супругов.

Впоследствии, в случае развода, полученное имущество останется у того, кто принял дар или оформил покупку.

Не родственниками

Дарение – акт передачи собственности, свойственный близкому кругу людей. При выборе, рекомендуется провести анализ, что выгоднее для сторон: договор дарения или купли-продажи.

Дарственная теряет свою ценность, когда недвижимый объект находится у постороннего человека. Налог НДФЛ будет выплачен в любом случае, если подтвердить родство не представляется возможным.

На квартиру

Есть некоторые различия, в зависимости от того, какой объект собственности планируется к передаче. Государственная регистрация имущества – обязательна для завершения сделки.

Следует учесть, что в случае возмездного характера сделки, не рекомендуется заключать дарственную, так как фактически данное действие считается притворной сделкой, которая может быть признана ничтожной. В случае, если одна из сторон настаивает на отказе от сделки, добиться надлежащего переоформления и возврата средств сложно.

Если планируется переход права на долю, необходимо учитывать, что при продаже приоритет выкупа имеют сособственники жилья. В случае акта дарения собственник вправе передать свое имущество, если право собственности принадлежит только ему.

Определяя наиболее выгодный способ переоформления, необходимо понимать, что к категории близких родственников относят лиц из ближайшего круга: семейную пару, родителей отца или матери, внуков, братьев и сестер, включая сводных.

Когда надлежит переоформить дом, необходимо помнить, что в случае купли-продажи его части необходимо спросить согласие остальных содольщиков. Подаренный дом останется в единоличной собственности и на него не могут претендовать наследники, если сделка оформлена по всем правилам.

При составлении документов важно указать правильные характеристики объекта, позволяющие точно идентифицировать объект.

При дарении недвижимости могут передаваться в собственность не только жилые объекты, но и земельные наделы, не ограничивая намерения собственника.

Правовая основа для передачи земли через куплю-продажи и дарение аналогичны остальным объектам недвижимого имущества.

Договор о возмездном и безвозмездном переоформлении собственника должен включать:

  • максимально точные сведения об объекте, его местонахождении, границах участка;
  • кадастровые характеристики (номер по кадастровому учету);
  • данные о сторонах-подписантах.

При установлении цены, в соответствующем пункте при дарении исключается пункт о договорной цене, при которой происходит отчуждение.

Не следует подменять возмездную сделку дарственной, так как в случае сложностей и оспариванием действительности сделки, одариваемый не сможет подтвердить факт передачи денег, утратив при этом и собственные накопления, и участок.

Когда оформляется сделка по покупке автомобиля, следует помнить о возможности оформления льготы в виде налогового вычета, а в отдельных случаях, когда нет значимой выгоды от продажи, может быть получено освобождение от налога. Основанием станет ст. 217 налогового законодательства, при условии, когда продавец владел имуществом 3 года.

Оба варианта передачи транспорта в новые руки подразумевают окончание сделки регистрацией ТС в ГИБДД на нового автовладельца и передачей полного комплекта документации от текущего собственника.

Даритель, передавая транспорт, может быть уверен в том, что другие лица не смогут претендовать на него, если сделка была оформлена при наличии у одаряемого законного супруга.

Как оформить

Между заключением договоров двух типов есть много общего. Передача собственности оформляется в виде письменного договора, подписываемого сторонами добровольно. Чтобы успешно завершить процедуру, необходимо внимательно следить за оформлением документа в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Дарственную

Между дарителем и одаряемый подписывается письменное соглашение, если сделка является значимой и нуждается в дальнейшем регистрации права. Менее значимые подарки могут передаваться устно, согласно ст. 574 гражданского законодательства.

Согласно п.1 ст.36 СК РФ, подарок передается исключительно в собственность одаряемого, который сохраняет свои имущественные права даже в случае раздела имущества при разводе.

С точки зрения налогообложения, дарственная позволяет избавиться от необходимости уплаты налога для предыдущего владельца, а также для нового собственника, если он относится к числу родственников. Чтобы исключить риск оспаривания сделки, рекомендуется заключать договор через нотариуса, избавляясь от претензий со стороны возможных претендентов на собственность.

Куплю продажу

Особенностью такого варианта оформления служит соблюдение принципа возмездности, т.е. за передачу собственности, продавец обязан вознаграждение. Во избежание риска признания сделки недействительной, рекомендуется продумать вариант, каким образом будет оформлена передача премии за проданный объект.

Покупатель может установить приемлемую цену, либо включить в договор пункт об ином способе расчетов с продавцом.

Главным условием любой сделки по распоряжению имуществом станет отсутствие каких-либо регистрационных ограничений и отсутствие долгов, которые могут привести к риску срыва регистрации сделки.

Какой договор дешевле

Выбор между договорами возмездного и бесплатного переоформления зачастую обусловлен стоимостью переоформления и финансовыми последствиями для сторон. Дело в том, что перерегистрация собственника влечет разные статьи расходов для продажи и дарения. В стоимость дарения входит:

  • оплата составления и заверения договора;
  • пошлина на регистрацию;
  • оплата подоходного налога;
  • работа нотариуса;
  • дополнительные нотариальные расходы.

Близкое родство дает право на налоговую льготу.

При подписании купчей возникает потребность оплаты:

  • составления договора (его часто готовят самостоятельно);
  • регистрационный сбор;
  • работа нотариальной конторы.

Если условия предполагают равную возможность передачи на бесплатной основе или за вознаграждение, между родственниками чаще заключается дарственная. Тарифы на дарение между родственниками дают хорошую экономию, а в дальнейшем никакого риска раздела подарка между супругами не имеется.

Купля-продажа или дарственная квартиры — что лучше выбрать?

Часто, когда возникает необходимость передать жилплощадь из рук в руки, участники сделки не могут определиться, как лучше оформить соглашение: через дарственную или через договор купли-продажи. И тот, и тот вариант имеет свои преимущества и недостатки.

Близкому родственнику или человеку не состоявшему в близком родстве выгоднее продать или подарить собственность? Давайте попробуем определить, как лучше поступить в данной ситуации.

Что такое договор дарения?

Дарственная на квартиру – это безвозмездная сделка, которая регулируется Гражданским кодексом Российской федерации.

Основное значение тут играет статья 572, в которой дается определение дарственной, а также определяются две стороны сделки – даритель и одаряемый.

Даритель – это человек, который отчуждает долю во владении своей квартирой в пользу одаряемого. Одаряемый, в свою очередь, является получателем подарка.

Очень важно, что одаряемый не должен приобретать вместе с долей в недвижимости, каких-либо обязательств перед дарителем. Так что оформить продажу по сделке дарения не выйдет. Если и оформлять договоренность таким способом, возвращение денег должно быть оговорено только устно.

Статья 574 говорит о том, что сделку необходимо зарегистрировать. Этим занимается Росреестр. Он представляет собой государственный орган, который вносит изменения в реестр недвижимости. Так что, через данную инстанцию должны пройти все соглашения, связанные с переходом недвижимости из рук в руки. Как дарственные, так и договоры купли-продажи. Без печати Росреестра ни одна из таких сделок не будет считаться действительной.

Читать еще:  Жалоба на плохое освещение улиц

В статье 575 выделяются некоторые категории граждан, которые не могут самостоятельно принимать участие в процедуре дарения, поэтому для них этот вариант исключен полностью.

К ним относятся следующие:

  • Несовершеннолетние дети и граждане, которые были признаны недееспособными, а также их официальные представители, действующие от их имени.
  • Работники образовательных, медицинских и социальных организаций.
  • Чиновники.
  • Коммерческие организации, получающие прибыль в результате совершения сделки.

Но особенную и немаловажную роль в данном вопросе устанавливает налоговый кодекс. Он обязует всех граждан уплачивать налог на получение прибыли. Как же это касается дарственной, если никто денег не получает?

Дело в том, что получение квартиры в дар считается прибылью. Так что одаряемый обязан оплатить 13% от кадастровой стоимости жилья. Но, тут важно заметить один важный факт: передача недвижимости между близкими родственниками прибылью не считается. Так что, если подарок сделан брату или сестре, родителям, детям, то налог платить не придется.

Также нужно учесть тот факт, что тринадцатипроцентный налог предусмотрен для резидентов Российской Федерации. Если же одаряемый живет заграницей, для него будет действовать налог размером в 30% от кадастровой стоимости жилплощади.

Еще одной важной особенностью дарственной является возможность составить предварительный договор дарения.

Что он собой представляет? По сути, это документально заверенное обещание в будущем подарить оппоненту недвижимость.

То есть, существует возможность прописать в договоре, что квартира перейдет одаряемому после того как пройдет определенное время, или же свершится какое-либо событие. Это очень удобно, поскольку делает договор более гибким и создает новые возможности.

С условиями, прописываемыми в договоре дарения нужно быть максимально осторожным. На то есть две причины. Первая заключается в том, что если переборщить с условиями, вам могут отказать в регистрации, так как посчитают сделку не подходящей под определение дарственной. Вторая причина – это возможность мошенничества со стороны оппонента. Поэтому рекомендуется составлять договор вместе с нотариусом.

Еще один важный момент: поскольку дарственная является безвозмездной сделкой, то полученная по ней квартира считается личной собственностью. Это значит, что если одаряемый состоит в браке и ему подарили недвижимость, она не станет совместно нажитым в браке имуществом.

Что такое договор купли-продажи?

В отличие от дарственной, эта сделка предполагает, что обе стороны передают друг другу что-то материальное. Но, так же, как и в прошлом случае, регулируется эта процедура Гражданским кодексом Российской Федерации.

Общие положения задает первый параграф данного кодекса. Каждый отдельный аспект данной процедуры учитывается отдельной статьей, но нас, в данной ситуации, интересуют лишь некоторые особенности данного договора и его положительные и отрицательные отличия от дарственной.

    В том случае, если квартира является собственностью продавца уже пять лет или больше, он может не платить тринадцатипроцентный налог государству, в отличие от сделки дарения, когда одаряемый должен оплатить его в любом случае. Об этом свидетельствует статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации.

Однако стоит учесть, что повторная продажа без налога может быть осуществлена только через пять лет.

В то время как продажа после получения квартиры в дар может осуществиться без взимания налога с продавца через три года. Так что, через дарственную квартиру можно быстрее перепродать.

  • В отличие от дарственной, в данном договоре гораздо меньше лазеек, с помощью который его могут отменить третьи лица.
  • Как уже упоминалось ранее, коммерческие организации не могут участвовать в процедуре дарения. А вот по договору купли-продажи возможен переход недвижимости, как между физическими, так и между юридическими лицами. Сделано это для того, чтобы компании не обходили закон через процедуру дарения. Так что, если нужно передать имущество какой-либо организации, придется действовать через договор купли-продажи.
  • В отличие от дарения, при котором передаваемое имущество считается личным, если покупатель приобретает жилплощадь в период брака, она считается совместно нажитым имуществом. Это может привести к тому, что при разводе супруги не смогут поделить квартиру мирным путем. Так что, если вы хотите отдать жилье только одному конкретному человеку, лучше подойдет дарственная.
  • Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации дает другим собственникам преимущественное право покупки доли жилья. То есть, если вы имеете только долю в квартире и хотите ее продать, не факт, что вы сами выберите себе покупателя.

    Преимущественное право на ее покупку — у других собственников. Вы не сможете продать свою долю кому-то другому, если один их владельцев остальных долей захочет ее перекупить. Причем продажа состоится по той цене, которую вы предложили своему покупателю.

  • Договор купли-продажи гораздо сложнее оспорить в суде. Благодаря этому можно понадеяться на лучшее соблюдение прав обеих сторон.
  • Что выгоднее?

    Ответ на вопрос что выгоднее, подарить или продать квартиру, целиком и полностью зависит от конкретной ситуации, так как в одних случаях, по закону, будет проще сделать через дарственную, а в других через продажу. Чаще всего, основным фактором тут является то, между кем происходит заключение сделки.

    Близкому родственнику

    Если вы решили подарить квартиру своему близкому родственнику, то в большинстве случае, нет особой разницы, через какую сделку это оформлять.

    Ведь даже при дарении, оплачивать тринадцатипроцентный налог не придется, ведь имущество передается внутри семьи и не считается доходом.

    Однако оформление по дарственной в этой ситуации является предпочтительнее, ведь продать квартиру, не платя налог, одаряемый сможет уже через три года, а покупатель через пять. Тем более, если получатель женат, по договору купли-продажи вы фактически отдадите жилплощадь супружеской паре, а не конкретному лицу.

    Человеку не состоявшему в близком родстве

    Если же подарок делается не близкому родственнику, то конечно лучше оформить договор купли-продажи, хоть он и имеет множество минусов, по сравнению с дарственной. Так одаряемому не придется платить налог, но он лишится многих преимуществ.

    Особенно, лучше пойти по пути купли продажи, если одаряемый впоследствии собирается продать полученное имущество. Тогда ему придется заплатить налог дважды. Если же оформить два договора купли-продажи, налог не потребуется вообще.

    Но тут есть одна хитрость, если вы планируете передать недвижимость дальнему родственнику. Это можно осуществить двумя сделками дарения через одного родственника, который будет близким и дарителю, и одаряемому. Например, тетя хочет подарить квартиру племяннику. Оформляется дарственная на сестру (мать племянника), а потом мать оформляет дарственную на сына (племянника сестры). Таким образом, ни в первый, ни во второй раз налог уплачивать не надо.

    В общем, тут все зависит от ситуации. Выше изложены особенности, преимущества и недостатки обеих сделок. Так что, в зависимости от специфики своей ситуации, вы сможете сами решить, какой договор вам больше подходит.

    Сильные и слабые стороны

    Как уже говорилось ранее, сильной стороной договора купли-продажи является то, что его сложнее расторгнуть. Это несомненный плюс для получателя имущества.

    Однако дарственная – это именно тот договор, который предназначен для подарков, поэтому удобнее оформлять через него.

    С другой стороны, если даритель боится, что его права будут нарушены, лучше оформить договор дарения. Ведь его можно отменить, хоть и сделать это крайне сложно.

    Еще одна причина выбрать договор дарения – это возможность заверить документ у нотариуса именно в виде дарственной. То есть, нотариус, выступающий свидетелем правомерности сделки, сможет подтвердить, что все проходило согласно правилам и дать показания в суде. В отличие от того случая, когда оформляют подарок в виде сделки купли-продажи.

    Что касается налогообложения, тут в разных ситуациях можно выбрать как первый, так и второй вариант, чтобы сделать как можно меньше отчислений государству.

    Сравнительные выводы

    Очень сложно однозначно сказать, какой вид договора лучше выбрать. Тут все зависит от множества разных факторов. Лучше всего взвесить все за и против каждого способа и выбрать самый оптимальный.

    Полезное видео

    Ознакомиться визуально с тем, что лучше выбрать — дарственную или договор купли-продажи, вы можете на видео ниже:

    Оформить подарок можно по-разному, и как лучше это сделать, зависит от ситуации и отношений между сторонами.

    Дарение и купля-продажа

    Дарение (гл. 32 Гражданского кодекса (ГК) РФ) и купля-продажа (гл. 30 ГК РФ) — кардинально отличающиеся по своей природе двусторонние сделки, направленные на отчуждение имущественных благ одной стороной (их собственником) в пользу второй стороны названных договоров. Обе сделки могут заключаться в письменной или устной форме и отчуждать любое благо или право требования, свободный оборот которого на территории РФ не запрещен. Во всем остальном указанные сделки существенно разнятся, в чем и выражается преимущество выбора одной из них в конкретной ситуации.

    Не менее существенным отличием представляется допустимый субъектный состав сделок. Так, в купле-продаже могут лично участвовать любые субъекты права, которые наделены правоспособностью для заключения сделок (все, кроме недееспособных, малолетних лиц — ст. 171 и 172 ГК РФ). Что касается дарения, то кроме вышеуказанных ограничений к нему также применяются запреты участия для субъектов исходя из их профессиональной деятельности (п. 2, 3, 4 ч. 1 ст. 575 ГК), что продиктовано сущностью дарения.

    Еще одним важным фактором при выборе способа отчуждения и приобретения имущества является правовой режим владения, возникающий у нового собственника. Так, при купле-продаже, в случае нахождения нового владельца имущества в браке, в отношении приобретенного имущества, согласно п. 1 ст. 256 ГК, возникает совместный режим владения этим имуществом, независимо от того, кем и на чьи средства оно было приобретено. Невозможность применения этого правила допускается лишь при наличии брачного контракта с соответствующими условиями. При дарении же, согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса (СК) РФ, новый собственник владеет имуществом единолично.

    Читать еще:  Договор посуточной аренды квартиры

    Кроме того, определенную важность составляет и необходимость уплаты 13% НДФЛ (ст. 208 и 224 Налогового кодекса (НК) РФ). Она возникает при проведении обеих сделок, однако при купле-продаже обязанность ее уплаты возлагается на продавца, а при дарении — на одаряемого. Исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), что к купле-продаже не применимо. Для нее, в случае владения имуществом (чаще всего недвижимым) более трех лет, применимы нормы налогового вычета (ст. 220 НК РФ) (кроме случаев купли-продажи между родственниками).

    Помимо этого, для дарения законодателем определен перечень причин, позволяющих расторгнуть сделку, уже после ее совершения, даже при соблюдении всех значимых условий (ст. 578 ГК), что недопустимо при купле-продаже.

    Договор дарения

    Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ, договором дарения является оформленное письменно или устно соглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передачи дарителем — собственником имущества в пользу одаряемого имущественных благ в виде вещей, прав требования или выполнения вместо него его имущественных обязанностей. Поскольку договор безвозмездный и безусловный, даритель ничего не получает взамен, а у одаряемого не возникают имущественные обязанности. Их наличие определяет притворность договора, что влечет его ничтожность (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

    Содержание договора дарения

    Кроме стандартных реквизитов — даты, места наименования и обязанностей сторон — в этом документе обязательно должен быть обозначен предмет соглашения. В качестве него чаще всего выступают не изъятые из оборота вещи, однако могут выступать и имущественные права требования (передача права автора песни на получение гонорара от звукозаписывающей компании), а также освобождение от обязанности (прощение долга). Предмет должен быть конкретизирован договором, отсутствие такого прямого указания на конкретную вещь, право или способ освобождения влекут ничтожность договора (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, договором оговариваются условия, определяющие порядок передачи, ответственность за ненадлежащее использование, ограничения такого использования, также могут содержаться отлагательные или отменительные условия получения дара.

    Форма договора

    Согласно ст. 574 ГК РФ, в большинстве случаев допускается заключение устной формы договоров дарения. Исключения, требующие письменной формы, определены в п. 2 и 3 указанной статьи:

    Обязательного нотариального оформления или госрегистрации не предусмотрено.

    Плюсы и минусы договора дарения

    К основным плюсам следует отнести:

    • простоту оформления — возможность устной формы договора, отсутствие необходимости нотариального заверения и госрегистрации, минимальный объем необходимых реквизитов и т.д.;
    • отсутствие необходимости уплаты НДФЛ при дарении между родственниками, между кем оно чаще всего и совершается;
    • возможность дарителя отменить дарение (ст. 578 ГК РФ);
    • отсутствие имущественных обязательств у одаряемого;
    • возникновение единоличного права владения у одаряемого, находящегося в браке (ст. 36 СК РФ).

    К минусам относятся:

    • возможность отмены дарения со стороны дарителя является минусом для одаряемого;
    • безвозмездность является минусом для дарителя;
    • возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц;
    • признание ничтожности при несоблюдении некоторых условий относительно содержания договора.

    Договор купли-продажи

    Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, под договором купли-продажи следует понимать соглашение, по которому одна сторона — продавец, обязуется передать в собственность второй стороны — покупателю, товар, за который он передает продавцу заранее оговоренную денежную сумму — его цену. Правоотношения, возникающие между сторонами договора купли-продажи, регулируются главой 30 ГК РФ, которая различает несколько ее видов — розничная купля-продажа, договор поставки, контрактации, продажу недвижимости и т.д., а также устанавливает определенные особенности их заключения.

    Содержание договора купли-продажи

    Кроме стандартных реквизитов, под содержанием договора купли-продажи следует понимать совокупность прав и обязанностей сторон, возникающих относительно условий договора, регулируемых гл. 30 ГК.

    Кроме того, распространенным условием является соблюдение качества товара, которое определяется договором (п. 1 ст. 469 ГК РФ) или пригодно для выполнения целей, для которых используется предмет такого рода (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

    Не менее важным условием является цена предмета, которая определяется соглашением сторон (кроме регулируемых государством). При отсутствии ее в договоре уплате подлежит цена, взимаемая за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

    Помимо того, обязательным условием действительности договора является указание обязанностей сторон, основными из которых является:

    • передача продавцом товара покупателю;
    • прием товара покупателем и оплата его цены продавцу. Договором могут устанавливаться любые другие незапрещенные законом условия.

    Форма договора

    Она определяется, исходя из предмета, его стоимости и субъектного состава. Допустимы 3 формы:

    • устная (применима чаще всего в розничной купле продаже);
    • письменная (поставка, контрактация, участие в качестве стороны юридического лица и т.д.);
    • нотариально удостоверенная (оформляется по соглашению сторон).

    Кроме того, некоторые договоры подлежат государственной регистрации (ст. 558 и 560 ГК РФ).

    Плюсы и минусы договора купли-продажи

    К плюсам отчуждения имущества путем заключения договора купли-продажи следует отнести:

    • простота и быстрота оформления — большинство договоров может заключаться в устной форме, без нотариального удостоверения и государственной регистрации;
    • отсутствие ограничений для субъектного состава, кроме общепринятых запретов для недееспособных и малолетних лиц (ст. 171 и 172 ГК РФ);
    • возмездный характер сделки позволяет стороне, отчуждающей имущество, требовать за него денежное вознаграждение — его цену;
    • минимальное количество условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

    К минусам сделки купли-продажи относят:

    • возмездный характер обязывает покупателя к уплате в пользу продавца денежных средств;
    • необходимость уплаты НДФЛ (ст. 208 НК РФ), кроме случаев применения правил налогового вычета (ст. 220 НК РФ);
    • возникновение совместного режима владения приобретенной собственностью при нахождении покупателя в браке (п. 1 ст. 256 ГК РФ), кроме случаев заключения брачного контракта;
    • необходимость уведомления сособственников о продаже своей доли имущества и учет их права преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

    Недействительность притворной сделки

    Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворной сделкой считается соглашение, заключенное между сторонами в целях прикрытия какой-либо другой сделки. Заключенное в таких целях соглашение считается ничтожным, что влечет его недействительность. Притворные сделки в большинстве случаев заключаются сторонами в целях обхода каких-либо недостижимых ими законных требований, запретов, ограничений и т.д.

    Несмотря на то, что притворная сделка считается недействительной сама по себе, для исключения наступления неблагоприятных для третьих лиц последствий ее заключения, необходимо признание ее недействительности судом, которое осуществляется по инициативе этих третьих лиц, заинтересованных в таком признании. Для доказывания притворности допускается использование всех процессуальных инструментов.

    При признании недействительности неисполненной притворной сделки, все ограничивается запретом ее исполнения. Если недействительной признается исполненная сделка, к ней, согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, применяются правила двусторонней реституции — возврат полученных по сделке благ. При невозможности ее применения стороны возмещают друг другу ущерб в денежной форме.

    Оформив все необходимые документы, указанная недвижимость перешла в собственность С. По прошествии некоторого времени Б., работая бухгалтером на предприятии своего мужа и проверяя отчетность, заинтересовалась переводом средств на счет гражданина О.

    Заподозрив махинации, она выяснила, что указанные средства были переведены в счет покупки недвижимости. Проверив все документы, она пришла к выводу, что ее муж, с целью прикрытия сделки купли-продажи, оформил дарение. Поскольку такое развитие событий нарушало ее права как супруги С. — она подала иск в суд для признания сделки дарения между ее мужем и О. недействительной. Суд, основываясь на приведенных аргументах, признал сделку дарения притворной, что, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, влекло ее недействительность. Более того, поскольку сделка уже была совершена, суд обязал С. и О. оформить ее надлежащим образом, в соответствии с требованиями для договора купли-продажи (гл. 30 ГК).

    Заключение

    Дарение является безвозмездной, а купля-продажа — возмездной сделкой.

    Оба договора в большинстве случаев заключаются устно, не требуют нотариальной формы и государственной регистрации, кроме случаев продажи или дарения недвижимого имущества, а также дарения благ стоимостью более 3000 рублей от имени юридических лиц и обещания дарения.

    Приобретение имущества путем купли-продажи порождает режим совместной собственности.

    Обе сделки облагаются НДФЛ, кроме случаев применения налогового вычета и дарения между родственниками.

    Для дарителя законодателем определен перечень причин, допускающих отмену дарения, что не применяется в купле-продаже.

    Дарение позволяет обойти правило права преимущественного приобретения.

    Прикрытие купли-продажи сделкой дарения влечет недействительность соглашения о дарении и обязательность применения норм главы 30 ГК.

    Договор дарения или купли продажи — что лучше?

    Юридические вопросы, связанные с куплей продажей или дарением собственности, имеют немало нюансов.

    Чтобы не тратить деньги на юристов, а также сэкономить свое время на походы к специалистам, можно тщательно разобраться с этими вопросами, чтобы решить для конкретной ситуации — что лучше: дарственная или договор купли продажи?

    Что собой представляют договоры дарения и купли продажи?

    Дарение недвижимости и ее купля продажа – это гражданско-правовые сделки, регулируемые Гражданским Кодексом РФ. Выбирая между сделкой дарения и купли-продажи, люди пытаются подобрать решение, которое будет выгодные и дешевле, а также лучше всего подойдет конкретной ситуации в юридическом плане.

    Договор дарения — это сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно.

    Читать еще:  Договор об отступном

    Договор купли-продажи — это сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег.

    Соответственно, главное, чем отличается дарственная от купли продажи, это то, что дарственная — это безвозмездная процедура, а договор купли-продажи — сделка с осуществлением оплаты. Но на этом их отличия не заканчиваются, ведь каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы.

    Дарственная — несколько дельных советов

    При оформлении дарственной плата за передачу прав на передаваемую собственность не взимается. Даритель, который взамен получает иное имущество от одариваемого, автоматически нарушает права и договор теряет юридическую силу.

    Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки.

    Договора дарения и его лучшие стороны:

    • Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.
    • Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.

    Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.

    Недостатки договора дарения:

    • Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости.
    • Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя.

    Для оформления сделки дарения собираются такие документы:

    1. Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность.
    2. Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано.
    3. Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало. Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.
    4. Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.
    5. Выписку из технического паспорта из БТИ.
    6. После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
    7. Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.

    При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества. При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов.

    Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки.

    Договор купли-продажи — что вам нужно знать

    Особенности купли-продажи:

    • Если продавец женат/замужем, ему необходимо иметь разрешение на продажу со стороны супруги/супруга.
    • Если покупатель состоит в браке, недвижимость, купленная одним из супругов, расценивается, как имущество нажитое совместно.
    • Покупатель имеет разовое право на налоговый вычет из НДЛФ при покупке объекта недвижимости, так как несет расходы на покупку жилья.
    • В случае если продаваемое имущество находилось во владении менее 3 лет, при его продаже нужно выплачивать 13-процентную стоимость продаваемого объекта (налог НДФЛ).

    Немаловажное преимущество договора купли-продажи — это простота и скорость осуществления данного вида сделки. Если по различным причинам этот договор признается юридически недействительным, то покупателю возвращаются все траты, которые он истратил в процессе заключения договора. Это важный плюс для тех, кто решает, что лучше оформить.

    Какие данные должен содержать договор купли-продажи:

    • Информация об объекте недвижимости — местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д.
    • Информацию об участниках сделки — Ф.И.О., данные паспорта, адрес проживания, гражданство и т.д.
    • В договоре также должна быть четкая цена, которую должен уплатить покупатель продавцу в рамках договора.
    • В договоре дарения указываются те же данные, т.е. идентификация объекта недвижимости и сторон договора, за исключением указания цены.
    • Если какие-то условия заключения договоров не соблюдаются, то договор не имеет юридической силы.

    Раздумывая, что лучше — дарственная или купля продажа квартиры, нужно учесть, что юристы считают вторую процедуру более надежной, но она имеет немало нюансов, а также обойдется продавцу с дополнительными затратами в виде налога.

    Обратите внимание, что все юридические нюансы желательно заранее обсудить с опытным юристом, который знает все правки в законы, внесенные в 2019 году.

    Решая, что выгоднее оформить, нужно понимать, что дарственная выйдет обеим сторонам дешевле, чем договор купли-продажи, но только в случае, если вы являетесь родственниками. Согласно мнению специалистов, расторгнуть договор дарения очень тяжело, даже в судовом порядке.

    Поэтому стоит ответственно подойти к этому решению. В случае передачи собственности между родственниками, передача прав при помощи дарственной — более выгодный способ. Во всех остальных ситуациях необходимо взвесить все за и против, включая количество документов, которые необходимо подготовить, объем налогов, и другие юридические особенности.

    Видео: Дарственная или договор купли-продажи — что лучше выбрать?

    Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

    Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы. Это касается как передачи квартиры в дар, так и ее продажи/покупки. Какой из вариантов лучше использовать в разных ситуациях – рассмотрим в этой статье.

    Преимущества и недостатки договора дарения

    Договор дарения, исходя из ст.572 ГК РФ, предполагает передачу того или иного объекта (в данном случае – квартиры) одним лицом другому. В то же время, такой документ не предусматривает какой-либо компенсации или необходимости предоставлять ответный дар. Как следствие, если такую систему использовать вместо договора купли-продажи, при недобросовестном выполнении покупателем своих обязательств, доказать что-либо в суде будет невозможно.

    Рассмотрим преимущества и недостатки договора дарения:

    Договор дарения стоит рассматривать как вариант передачи квартиры другому лицу только в тех случаях, когда это действительно актуально. Более того, он имеет смысл если сделка производится между двумя близкими родственниками. Во всех остальных случаях все равно нужно платить НДФЛ, так что даже как вариант обхода системы налогообложения он не подходит.

    Преимущества и недостатки договора купли продажи

    Главная особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.

    Преимущества и недостатки договора купли-продажи:

    Кроме всего перечисленного, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение. С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

    Что лучше и выгоднее дарственная или купля продажа квартиры

    Сравним основные моменты, которые также могут быть важны в той или иной ситуации, а также могут повлиять на то, что выбирать: договор дарения или купли-продажи:

    • Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
    • Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
    • Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.

    Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.

    В обоих случаях предполагается, что подобные обходные маневры реализуются для того, чтобы обойти права других лиц. Как следствие, всегда есть те, кто заинтересован в строгом соблюдении законодательства. Именно они могут подать заявление в суд для признания договора дарения или купли-продажи недействительным, что автоматически отменяет все права собственности, которые возникли после подписания таких документов.

    Избежать подобных проблем практически невозможно поэтому лучшим выходом будет придерживаться действующего законодательства и использовать оба типа договоров по их прямому назначению, когда это действительно дарение или, допустим, купля-продажа.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector