Содержание

Ответственность застройщика по ДДУ

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

  • оформить все необходимые документы;
  • соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
  • соблюдать качество работы;
  • размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
  • добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
  • своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  • заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
  • расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
  • выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
  • обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

  • если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
  • если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
  • если возведение многоквартирного дома приостановлено;
  • если работы по строительству выполнены некачественно;
  • если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

  • устранения недостатков работ;
  • выплаты неустойки;
  • уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

Способы привлечения застройщиком денежных средств на строительство многоквартирного дома

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

  • на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
  • посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение. Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика. Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах. После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

  • Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
  • Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
  • Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
  • Банкротство организации-застройщика;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Заключение

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями. Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

  • отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
  • требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Гражданская ответственность застройщика отношения сторон ДДУ

1300 Игорь Василенко

В рамках договорных отношений, возникающих между застройщиком и дольщиком, участники несут друг перед другом гражданско-правовую ответственность за исполнение принятых на себя обязательств. Если основную часть своих обязательств дольщик выполняет практически сразу же после подписания и регистрации ДДУ, то застройщик имеет обязательства перед дольщиком даже после передачи недвижимости и регистрации последним права собственности. Сегодня рассмотрим, в чем именно заключается гражданская ответственность застройщика, а также коснемся обязательств дольщика, которые остаются после оплаты по ДДУ.

В настоящей статье мы будем рассматривать гражданско-правовые отношения между застройщиком и дольщиком в формате долевого участия. Этот формат покупки недвижимости на первичном рынке регламентируется законом ФЗ-214 и является наиболее защищенным видом приобретения квартиры.

Основная ответственность застройщика: построить качественно и в срок

Застройщик несет перед дольщиком гражданскую ответственность за целый ряд обязанностей, основная из которых – передать дольщику квартиру, и сделать это в срок, отраженный в ДДУ, для чего ему необходимо своевременно возвести многоэтажный жилой дом и ввести его в эксплуатацию. Собственно, все остальные обязанности относятся к качеству выполнения строительных и отделочных работ, которое регламентируют СНиПы (строительные нормативы), а также нормативные требования компаний-поставщиков ресурсов.

Однако есть еще одна обязанность, от выполнения которой застройщик нередко пытается уклониться. Речь идет о несоответствии площади (реже – конфигурации квартиры) проектной документации при полном соответствии качественным параметрам и соблюдении застройщиком сроков. То есть, по завершении строительных работ вдруг почему-то выясняется, что квартира имеет меньшую площадь, чем обещал застройщик изначально, и последний отказывается возвращать часть денег, соразмерную количеству и стоимости отсутствующих квадратных метров.

Читать еще:  Когда паспорт считается недействительным?

Иногда случается наоборот – площадь квартир оказывается больше, чем планировалось изначально, и застройщик требует доплаты, отказываясь передавать недвижимость.

О том, как выглядит гражданская ответственность застройщика в плане механизма ее реализации, мы рассмотрим ниже. Сейчас же перейдем к законодательным механизмам, которые обеспечивают финансовые гарантии по реализации застройщиком его основных обязательств.

Гарантии финансовой ответственности: что говорит закон

При заключении сделки застройщик должен предоставить клиенту (в обмен на деньги) какие-то гарантии того, что квартира будет достроена и перейдет в распоряжение дольщика (если таких гарантий не будет, сделка просто не сможет состояться). Если сделка проходит в формате ДДУ, то имущественные права дольщика защищает закон ФЗ-214. Документ определяет механизмы нахождения средств на завершение строительства, если у застройщика возникнут какие-либо проблемы, и он не сможет продолжать возведение дома.

Кроме того, в законе прописаны методы проверки финансовой состоятельности застройщика, и в целом его способность выполнит свои обязательства перед дольщиками.

Страхование гражданской ответственности и поручительство

Строго говоря, проблемы, препятствующие застройщику завершить строительство, могут появиться на любом этапе его деятельности. Поэтому государству нужно сделать так, чтобы дольщики в любом случае получили жилье. Говоря о проблематике нахождении средств, необходимых для того, чтобы дольщики не оставались без обещанных квартир, в первую очередь нужно упомянуть механизм страхования гражданской ответственности застройщика (имеется в виду материальная ответственность).

Этот механизм реализован в виде оформления страхового полиса, где страховым случаем является как раз-таки невозможность завершения строительства (чаще всего через банкротство). При наступлении страхового случая финансировала дальнейшее строительство уже страховая компания. Изначально страхование осуществлялось застройщиком на добровольной основе, а затем несколько лет законодательно вменялось ему в обязанность.

Впрочем, механизм этот оказался не вполне жизнеспособный – застройщики не хотели удорожания недвижимости, что снизило бы конкурентную привлекательность их продукта, а страховщики опасались громадных выплат, которые, конечно, нельзя было покрыть никакими страховыми взносами. Поэтому страхование ответственности застройщика опять вернулось на добровольную основу, мало того, на момент написания статьи (июнь 2019 года) в Госдуму уже внесен проект поправки, признанной отменить страхование полностью.

Еще один вид гарантии – поручительство банка, что, кстати, тоже собираются отменить, так как этот механизм тоже не работает так, как ожидалось. Смысл примерно такой же, что и в случае страхования, однако вместо страховых взносов кредитная организация выговаривала себе некие преференции.

ОВС: платим за чужие ошибки сообща

Общество взаимного страхования – этот вид гарантии исполнения обязательств перед дольщиками предполагал объединение застройщиков, которые, в случае необходимости покрывали обязательства застройщика-банкрота. Сегодня общество продолжает работу, однако законодатели хотят упразднить и его, поскольку новые поправки, которые вступают в силу в этом году, предполагают формирование государственного фонда, куда застройщики будут платить взносы.

Собственно, все идет к тому, что государство целенаправленно принимает все риски на свои плечи. Правда, делается это с целью переложить возможные проблемы на плечи самих же застройщиков, которые на законодательном уровне будут вынуждены платить по счетам банкротов. Впрочем, будущим дольщикам такой поворот событий только на руку, им все равно, как именно будет решаться проблема завершения строительства при ее возникновении.

Дополнительные меры для защиты интересов дольщиков

Как уже отмечалось, законодательные гарантии заключаются не только в фондировании, но также в комплексной проверке застройщиков для оценки возможности их допуска к строительству каждого объекта. Такие гарантии предписывают застройщикам наращивать уставной капитал соответственно стоимости возводимого жилья, полностью оформлять разрешительные документы на строительство еще до стадии привлечения средств, а также переходить на систему оплаты посредством эскроу-счетов.

Судебное определение вины и степени ответственности

Учитывая тот факт, что покупка прав на недвижимость (через заключение ДДУ) представляет собой гражданско-правовую сделку, в которой присутствуют финансово-имущественные интересы, защитить права дольщик может только в суде. Суд, на основании действующего законодательства принимает решение о применении санкций в отношении стороны, виновной в нарушении прав пострадавшей стороны. Или, если вина ответчика не доказана, отказывает в удовлетворении требований истца.

Таким образом, суд принимает решение о том, является ли ответчик виновным, а также определяет меру ответственности, если факт нарушения прав доказан. Собственно, ответственность застройщика чаще всего заключается в удовлетворении различного рода материальных интересов дольщика. Речь может в данном случае идти не только о денежных выплатах, это неустойки по срокам, качественным параметрам и возмещение морального ущерба, обусловленного материальными или моральными потерями дольщика.

В ряде случаев застройщик может оказать некие дополнительные услуги, сопоставимые по стоимости с деньгами, которые хотел бы получить пострадавший (например, какие-либо строительные или отелочные работы).

Реализация судебных решений

После того, как суд принял соответствующие решения, эти решения должны вступить в силу. Но перед этим у застройщика есть время, чтобы обжаловать судебное решение, если он с этим решением не согласен (что обычно и происходит). В результате суд может отменить постановление о привлечении застройщика к ответственности и, соответственно, отменить все взыскания, или назначить дополнительное заседание, если обнаружены новые факторы, которые могут свидетельствовать о том, что застройщик не виноват в проблемах дольщика.

Последний вариант юристы, защищающие интересы застройщика, используют очень часто – это дает возможность весьма серьезно затянуть процесс и выиграть достаточно много времени. По каждому делу может проводиться неограниченное количество заседаний, и его рассмотрение может продолжаться месяцы и даже годы. Собственно, этого времени застройщику может вполне хватить, чтобы достроить и ввести в эксплуатацию здание, продать все квартиры и найти деньги на выплату компенсации пострадавшим. Или, как вариант – закрыть юридическое лицо (в том числе по причине банкротства), и в этом случае пострадавшие компенсацию не получат.

Жизнь после оплаты по ДДУ: права и ответственность дольщика

После того, как договор зарегистрирован в Росреестре, у дольщика все еще остаются некоторые обязательства – на него ложится ответственность в отношении оплаты средств, сумма которых указана в ДДУ. В документе также отражается порядок оплаты и сроки – это может быть, например, десятидневный период или даже годовой интервал, если застройщик предлагает рассрочку.

Права дольщика не ограничиваются правом требования на собственность, у него также есть еще ряд следующих прав:

  • Право получить квартиру надлежащего качества;
  • Право получить эту квартиру в срок, указанный в договоре;
  • Право требовать устранения недочетов, допущенных при строительных и отделочных работах;
  • Право на выполнение компанией застройщиком гарантийных обязательств (устранения дефектов, которые появятся в течение пяти лет из-за нарушений при выполнении «скрытых» работ);
  • Право на получение разного рода материальных компенсаций, если застройщик нарушает любые обязательства, прописанные в договоре (и в законодательных актах);
  • Право расторгнуть договор и забрать свои деньги

Однако было бы ошибочно утверждать, что в момент зачисления средств на счет дольщика (или эскроу-счет, вскоре должны вступить в силу новые правила) у дольщика уже нет никаких обязанностей по договору, а остались исключительно права. После оплаты у дольщика еще остаются обязанности перед застройщиком – он (в том числе) несет ответственность за то, чтобы квартира была принята по акту приемки-передачи. В противном случае застройщик технически не сможет выполнить свои обязательства.

Ответственность за отказ принимать квартиру

Чтобы не допустить возникновение целого веера нарушенных взаимных обязательств, если дольщик откажется принимать жилье, в законодательстве прописано – в каких случаях отказ является обоснованным, а в каких – нет. Соответственно, если суд, на основании законов, признает отказ правомерным, то нести гражданскую ответственность за нарушение сроков передачи будет застройщик. Подобное может произойти, например, если параметры квартиры (качество, пр.) не соответствуют тем, что прописаны в договоре.

Правило работает и в обратную сторону – при неправомерном отказе принять квартиру санкции обращаются уже на дольщика . Последний по решению суда заплатит штраф за каждый день просрочки по тарифу 1/300 ставки ЦБ, а застройщик, в свою очередь, будет освобожден от выплаты компенсации, которую должен был бы оплатить согласно условиям договора о срыве сроков.

Заключение

Закон ФЗ-214, регулирующий долевое строительство, защищает интересы покупателей жилья лучше, чем законодательные нормы, рассматривающие иные форматы сделок на первичном рынке жилья. Однако, этот закон, несмотря на все доработки, которые осуществлялись в течение всего срока его существования, к сожалению, так и не стал идеальным. Даже в его последней реакции (поправки вступят в силу уже этим летом) эксперты уже обнаружили лазейки, которыми, по всей вероятностью будут пользоваться застройщики.

Таким образом, рассматривая степень гражданской ответственности застройщика, не стоит забывать о рисках, которые присутствуют на первичном рынке и уделять внимание проверки деятельности застройщика, у которого вы собираетесь приобрести квартиру.

Административная ответственность застройщика

Один из способов обеспечить соблюдение девелоперами закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» — административная ответственность застройщика и его должностных лиц. Описание возможных нарушений закона и их последствия перечислены в КоАП России.

Если незаконно привлекаются средства граждан

Для того, чтобы продавать квартиры в строящемся доме участникам долевого строительства, строительная компания должна соответствовать ряду требований, указанных в 214 ФЗ. К сожалению, некоторые строители их игнорируют.

Пренебрежение законом о долевом строительстве будет стоить застройщику административной ответственности в виде штрафа согласно части первой статьи 14.28 КоАП РФ. Эта статья устанавливает санкции за нарушение требований 214 Федерального закона при строительстве многоквартирных домов.

Штраф со строительной компании составит (в рублях) от 500 тыс. до 1 миллиона. Ее генеральный директор, а иногда – и другие должностные лица «заработают» собственные административные штрафы от двадцати до 50 тыс. руб.

Примечание к ст. 14.28 КоАП устанавливает, что каждый незаконно заключенный договор долевого строительства считается отдельным административным нарушением. То есть, сумма штрафов должна быть умножена на количество ДДУ, заключенных в период, когда нельзя было привлекать средства дольщиков.

Читать еще:  Может ли управляющая компания отключить свет за неуплату?

Если покупатели введены в заблуждение относительно предлагаемых квартир

Чтобы сообщить потенциальным покупателям квартир сведения о проекте многоквартирного дома, девелопер обязан опубликовать достоверную проектную декларацию. Как следует из названия, в этом документе содержатся все основные данные о новостройке, а также и о самой компании. Игнорирование обязанности опубликовать проектную декларацию в установленный срок, а равно указание в ней недостоверных данных влечет административную ответственность застройщика по части 2 статьи 14.28 КоАП — штраф от 200 до 500 тысяч рублей. К генеральному директору застройщика при этом может быть применен дополнительный штраф – от 5 до пятнадцати тыс. руб.

К застройщику, распространяющему недостоверные данные о проектах, может быть применена статья 14.7 КоАП об административной ответственности за обман потребителей. Привлечение к ответственности по этой статье произойдет в случае, если застройщик вводит в заблуждение граждан, заключивших ДДУ.

Если нарушены требования законодательства о рекламе

Федеральный закон «О рекламе» содержит расширенные требования к тому, каким образом можно рекламировать строящееся жилье. Административная ответственность за несоблюдение этих правил установлена статьей 14.3 КоАП. Штраф может составить до пятисот тысяч рублей, а также до двадцати тысяч рублей с директора строительной компании.

Если в ДДУ есть условия, противоречащие 214 федеральному закону

Статья 14.8 КоАП РФ устанавливает ответственность за многие нарушения прав потребителей. Но наиболее часто в строительной отрасли применяется часть вторая указанной статьи, устанавливающая административную ответственность за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих права дольщиков-потребителей. Административные санкции по ней невелики – от 10 до 20 тысяч рублей с юридического лица, от 1 до двух тысяч рублей с его генерального директора. Однако эта ответственность наступает за каждый случай (то есть, за каждого дольщика, с которым был заключен такой договор). Итоговый штраф при этом может достигнуть внушительной суммы.

Если застройщик не отчитывается перед органами строительного надзора

Обязанность застройщиков регулярно отчитываться перед региональным строительным надзором установлена 214 Федеральным законом. Получая отчетность, Стройнадзор контролирует ход строительства и предотвращает появление обманутых дольщиков. Если застройщик не подает необходимую отчетность, искажает в ней данные, либо не предоставляет другие необходимые документы в полном и достоверном виде, административная ответственность по третьей и четвертой частям ст. 14.28 предусматривает взыскание с него штрафа в размере от 50 до 200 тысяч рублей, и от 5 до 15 тысяч с его уполномоченных сотрудников.

Если застройщик не разместил информацию в ЕИСЖС

Обязанность застройщиков публиковать сведения о себе, а также о проекте строительства в единой информационной системе ЕИСЖС была установлена в последних редакциях 214 Федерального закона. За пренебрежение этой обязанностью будут привлекать к административной ответственности в соответствии со статьей 13.19.3 КоАП. Эта норма вступила в силу первого октября 2018 года.

Если застройщик игнорирует предписания органов власти

Последствия невнимательного отношения к полученным требованиям органов строительного надзора закреплены в статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно ее части второй, в этом случае административная ответственность — в том числе, застройщика в долевом строительстве — составит от ста до 200 тысяч рублей, должностных лиц – от 10 до 15 тысяч рублей.

Если девелопер нарушает правила строительства

Случается, что многоквартирный дом начинают строить до получения разрешения на строительство. Продажа квартир в нем попадет под действие статьи 14.28, которая рассматривалась выше. Строительные работы без оформления разрешения будут рассматриваться, как самостоятельное административное правонарушение, ответственность за которое установлена статьей 9.5. КоАП. Санкцией за это может являться штраф до одного миллиона рублей, или же строительство может быть приостановлено на срок до 90 дней. Предполагается, что за этот срок нужно будет устранить допущенные нарушения.

За нарушение технических требований к строительству или использование не предусмотренных проектом строительных материалов девелопер может быть привлечен к ответственности по статье 9.4. КоАП. В зависимости от обстоятельств совершения правонарушения, административный штраф может составить от ста тысяч рублей до одного миллиона. Есть также вероятность, что деятельность застройщика приостановят на 60 или девяносто дней.

Процесс строительства – дело сложное, и зачастую не обходящееся без накладок. Поэтому случается, что нарушения закона допускают даже крупные и надежные застройщики. Единичный случай нарушения закона может и не свидетельствовать о том, что с той или иной строительной компанией не стоит вести дел. Однако в любом случае привлечение застройщика к административной ответственности – это повод повнимательнее присмотреться к нему, чтобы оценить риски приобретения у него квартиры.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Ответственность застройщика за нарушение сроков по ДДУ

Какая ответственность у застройщика за несвоевременную сдачу дома по договору долевого строительства по ФЗ 214? Какие выплаты полагаются и какой алгоритм действий у дольщиков?

Про алгоритм действий можно сказать кратко:

  1. Направление заказным письмом с описью вложения досудебной Претензии к застройщику (обязательный этап, иначе в будущем не будет возможности взыскать штраф в размере 50% от присуждённой неустойки);
  2. Направление в суд искового заявления в случае отказа застройщиком выполнять действия, указанные в претензии.

О выборе суда (суд общей юрисдикции, либо арбитраж) и выборе территориальной подсудности лучше проконсультироваться с нашими юристами, поскольку каждый суд и судья имеет определённую репутацию в юридических кругах, исходя из которой возможно определить лучшую стратегию действий для получения 100% заявленной неустойки.

Какие законные основания для предъявления к застройщику требований о привлечении его к ответственности в связи с нарушением сроков в договоре долевого участия?

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором долевого участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Какие выплаты можно взыскать с застройщика за просрочку сдачи дома по договору долевого участия:

  1. Неустойка за каждый день просрочки.
  2. Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителя» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
  3. Судебные расходы.
  4. Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
  5. Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
  6. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
  7. Штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.

Более подробно о законных основаниях для права требовать с застройщика понести ответственность за нарушение сроков передачи квартиры по ДДУ вы можете ознакомиться ниже.

Ответственность застройщика по ФЗ 214 = неустойка

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Формула расчёта неустойки для физических лиц:

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %) / 150

С 26 марта 2018 года ключевая ставка составляет 7,25%!

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2018 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей = выплата штрафа в 50% от неустойки

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения недостатков

Помимо нарушения сроков сдачи дома бывают ситуации, когда застройщику направлялась претензия об устранении недостатков в новостройке, но застройщик уклоняется, либо срывает сроки их устранения. В таком случае возможны взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков.

Формула расчёта неустойки за нарушение сроков устранения недостатков

За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным ст. 23 Закона «О защите прав потребителей»: 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Формула выглядит так:

Сумма неустойки = Стоимость работ для устранения недостатков ×1% × количество дней просрочки / 100%

Ответственность застройщика за причинённый моральный вред

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

Читать еще:  Когда отключают электричество за неуплату?

Юристы проконсультируют о всех нюансах привлечения застройщика к ответственности:

Проконсультируйтесь не отрываясь от дел
Переписка через WhatsApp / Viber:

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства

Дата публикации: 30.09.2016 2016-09-30

Статья просмотрена: 816 раз

Библиографическое описание:

Валыка Л. Г. Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства // Молодой ученый. — 2016. — №19. — С. 233-236. — URL https://moluch.ru/archive/123/34015/ (дата обращения: 02.01.2020).

Право на жилище является конституционным, оно закреплено в основном законе страны. Реализация данного права является задачей государственного масштаба. Именно поэтому государством поощряются различные формы долевого строительства.

Современные реалии таковы, что перед любым человеком рано или поздно встает решение вопроса с жильем. Одним из вариантов решения проблем с жильем является долевое жилищное строительство, которое представляет собой инвестиционный процесс, в котором для возведения объекта недвижимости строительной организацией (застройщиком) привлекаются денежные средства будущих собственников недвижимости (дольщиков) [3]. Институт участия в долевом строительстве востребован и распространен, об этом свидетельствует то, что в любом из субъектов Российской Федерации имеются объекты долевого жилищного строительства на разной стадии завершенности.

Необходимо отметить, что не смотря на свою социальную значимость и практическую потребность, конструкция договора участия в долевом строительстве в качестве отдельного вида гражданско-правового договора не закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), действующим в настоящее время с изменениями и дополнениями.

Несмотря на свою привлекательность, данный вид строительства не лишен рисков, и, прежде всего, данные риски связаны с обманом дольщиков. В данном контексте особое значение приобретает закрепление и реализация ответственности застройщика в рамках защиты прав дольщиков.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не только ввел в правовой оборот конструкцию договора участия в долевом строительстве, но и закрепил права и обязанности сторон, а также ответственность застройщика в данной сфере. Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки, и граждане по несколько лет не могут вселиться в квартиры [8, С. 327].

Как отмечают И. С. Неижкаша и Э. К. Арутюнов, по отношению к договору участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность обладает как общими, так и особенными, свойственными только для данной ответственности, признаками. В качестве особо значимого признака, исследователи выделяют наличие связи гражданско-правовой ответственности с фактом ненадлежащего исполнения обязательств в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. К одному из наиболее общих признаков относится принуждение со стороны государственных органов, что, впрочем, справедливо для любого вида юридических санкций. К другим признакам гражданско-правовой ответственности можно отнести её регулирование как договором долевого участия в строительстве, так и иными нормативными актами. В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых. И при любом исходе неотъемлемым спутником гражданско-правовой ответственности является экономическое бремя, ложащееся на плечи правонарушителя в виде неустоек, штрафов, пени [5, С. 73–74].

Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

При этом, некоторые нарушения имеют не только гражданско-правовую природу (например, нарушение сроков) и разрешаются способами и мерами гражданско-правовой ответственности, но и административную (нарушение правил согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и др. — ст. 9.5.1, ст. 14.9.1, ст. 14.28 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — далее КоАП РФ [2]), и даже уголовную (продажа одной и той же квартиры двум и более разным дольщикам подпадает под состав мошенничества, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — далее УК РФ [1]).

В любом случае, какое бы то ни было допущено нарушение со стороны застройщика, как верно отмечает Н. Д. Романенкова, «мы наблюдаем существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес — приобретение жилого помещение в собственность — как правило, не достигается» [8, С. 327].

При рассмотрении тенденций развития долевого участия в строительстве в Российской Федерации, по окончании 2015 года в России насчитывалось 510 «проблемных» объектов, что на 9,09 % меньше по сравнению с данными по состоянию на 31.12.2014 (561 объект). По состоянию на 01.05.2016 не произошло значительного изменения ситуации, в РФ насчитывалось 512 «проблемных объектов» [9, С. 67].

Законодательством предусмотрены механизмы защиты прав дольщиков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В частности, дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. Первая не является обязательной, не предусмотрена напрямую законом, однако может быть предусмотрена договором. Цель досудебного урегулирования спора — урегулирование спора без обращения в суд.

Таким образом, закрепление законодателем, использование мер гражданско-правовой ответственности, их активное применении является эффективным способом защиты прав дольщиков, а также сокращению числа недобросовестных застройщиков.

Следует отметить, что законодатель уделяет пристальное внимание качеству защиты прав дольщиков, вследствие чего 3 июля 2016 г. был принят Федеральный закон № 304 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4], целью которого, согласно пояснительной записке к законопроекту [6], является повышение защиты прав граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Принятие указанного федерального закона направлено на обеспечение информационной открытости застройщиков, привлекающих денежные средства граждан — участников долевого строительства в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве», установление дополнительных требований к таким застройщикам, уточнение направлений целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства, расширение полномочий уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — контролирующий орган), создание единого реестра застройщиков, регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанный закон вступает в силу с 1 июля 2017 года, за исключением отдельных положений, которые вступают в силу в иные сроки.

Как отмечают Э. К. Арутюнов, И. С. Неижкаша, данные поправки затронут модернизацию трёх больших блоков, на полную реализацию которых правительство заложило период с 2016 по 2020 года [5, С. 74].

Анализируя текст указанного федерального закона, следует отметить, что первая часть изменений включает меры по увеличению прозрачности застройщиков за счёт введения следующих мер: утверждение типового договора участия в долевом строительстве; увеличение информации, представленной в проектной декларации; расширение требований к документации, размещённой на официальном сайте застройщика; невозможность привлечения денег дольщиков предприятиями-банкротами или проходящими процедуру банкротства, имеющие задолженность более двадцати пяти процентов по налогам и сборам в бюджеты за предыдущий налоговый период или указанные в перечне недобросовестных поставщиков.

Вторая часть поправок коснулась утверждения минимального размера собственного капитала застройщика на уровне не менее пяти процентов от стоимости проектов, реализуемых по договору долевого участия в строительстве. Данные поправки так же предоставляют застройщикам возможность объединения нескольких юридических лиц на основе нотариально удостоверенного договора поручительства, имеющие собственные средства в совокупности не менее 1 миллиарда рублей и несущие солидарную либо субсидиарную ответственность.

Третья часть поправок изменяет количество сторон договора. Если ранее договор участия в долевом строительстве был двусторонним и его сторонам являлись участник долевого строительства (дольщик) и застройщик, то согласно изменениям, рассматриваемый договор становится трехсторонним, помимо дольщика и застройщика, стороной договора будет являться банк. Взаимоотношения между тремя сторонами договора будет выстроено по следующей схеме: застройщик — банк — дольщик. В этой цепи банк будет финансировать застройку многоквартирного дома и контролировать все этапы строительства.

И, наконец, третья часть поправок сделает договор долевого участия в строительстве не двухсторонним по схеме застройщик — дольщик, каковым он сейчас является, а трёхсторонним, введя промежуточное звено в существующую схему в виде банка (застройщик — банк — дольщик). Согласно новой схеме взаимоотношений банк заключает договор с застройщиком о проектном финансировании строительства многоквартирного дома и выдаёт ему средства, контролируя все этапы строительства [7]. А участники долевого строительства, в свою очередь, открывают в банке эскроу-счета, на которых хранятся их средства вплоть до момента подписания акта приёма-передачи законченной квартиры.

Данные изменения призваны усилить прозрачность деятельности застройщика, что должно свести к минимуму количество недобросовестных застройщиков, что в свою очередь, призвано повысить степень защиты прав дольщиков. С другой стороны, привлечение третьей стороны договора в лице банка может привести к удорожанию долевого строительства и сделать его невыгодным для дольщика. Насколько эффективными будут принятые изменения, покажет время.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector