Содержание

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

Для начала нужно определиться с понятием «дееспособности». Дееспособность – это способность лица своими действиями приобретать гражданские права и нести гражданские обязанности. Дееспособность может быть полной и ограниченной.

Соответственно, для совершения сделки с недвижимостью, нужно обязательно определиться с дееспособностью противоположной стороны.

И уже в зависимости от того, является ли противоположная сторона сделки дееспособной, либо же она является недееспособной или ограничено дееспособной, необходимо определиться, как будет происходить регистрация перехода права собственности для того, чтобы не возникало каких-либо проблем в дальнейшем.

Могут быть сделки с участием несовершеннолетних лиц, лиц недееспособных и лиц, ограниченных в дееспособности.

Несовершеннолетние – это граждане, не достигшие 18 лет. На самом деле, дееспособность может наступить ранее, но не ранее 16 лет.

То есть в период между 16-18 годами, если гражданин в этот период времени вступил в брак и в случае его эмансипации, когда он работает по трудовому договору, либо по гражданско-правовому договору, родители при этом не возражают и орган опеки и попечительства выдал соответствующий документ.

Причем полная дееспособность однажды возникнув, уже никуда не пропадает. Если, например, гражданин женился, после этого успел развестись до исполнения ему 18 лет, он все равно остается полностью дееспособным.

Лишенные дееспособности – это совершеннолетние лица, которые решением суда признаны недееспособными, вследствие наличия у них психического заболевания, в результате которого они не могут понимать значения своих действий и руководить ими.

Лица, ограниченные в дееспособности, – совершеннолетние граждане, которые в силу наличия того же психического заболевания, но не настолько выраженного, чтобы они вообще не могли участвовать в правоотношениях (совершать сделки купли-продажи каких-нибудь мелких вещей), либо это лица, которые вследствие злоупотребления алкоголем, наркотиками или страдающие игровой зависимостью, в такой степени, что они ставят себя и свою семью в сложное финансовое положение.

То есть, в последнем случае, это лица, которые играют, злоупотребляют спиртными напитками, употребляют наркотики, вследствие чего суд ограничивает их дееспособность.

Необходимо учитывать, что несовершеннолетние лица недееспособны в силу возраста, а ограничить или лишить дееспособности совершеннолетнее лицо можно только решением суда.

Из этого следует, что даже если есть какие-либо справки о наличии психического заболевания, либо если лицо находится на учете в НД (наркологическом диспансере), ПНД (психоневрологическом диспансере), то это совершенно не означает невозможность совершения с данным лицом сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний, читайте тут.

Соответственно, даже если лицо стоит на учете или имеет справки о наличии психических заболеваний либо зависимости, но нет решения суда, вступившего в законную силу о лишении (ограничении) его дееспособности, то у него есть право самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

Итак, существует, по сути, два правовых статуса, в соответствии с которыми определяют особенности заключения сделок с недвижимостью.

Несовершеннолетние лица, не достигшие 14 лет, и совершеннолетние лица, решением суда лишенные дееспособности, самостоятельно совершать сделки с недвижимостью не могут. За них любые действия совершают законные представители.

Последними являются, как правило, родители несовершеннолетних детей. Оба родителя обладают совершенно одинаковым статусом и, соответственно, совершенно не важно, кто именно из родителей будет заключать в интересах их ребенка договор.

Однако следует учитывать, что органы опеки и попечительства всегда требуют либо нотариально удостоверенное, либо личное заявление другого родителя о том, что он не возражает против продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.

Для лиц, признанных недееспособными, законными представителями являются их опекуны, назначенные органами опеки и попечительства.

Полномочия опекуна подтверждаются удостоверением, выданным органом опеки и попечительства. Для несовершеннолетних лиц, содержащихся в специальных учреждениях, законным представителем будет являться руководитель этого спец. учреждения, где находится ребенок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные в дееспособности, могут совершать сделки, но только с согласия своего попечителя либо законного представителя.

Для несовершеннолетнего все правила такие же, как и в случае с малолетним. Законные представители – это родители либо представители специализированного учреждения, в котором находится несовершеннолетний ребенок.

Для лиц, решением суда ограниченных в дееспособности, представителем будет являться попечитель, который также назначается органом опеки и попечительства.

Следовательно, договор подписывает сам несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, либо ограниченное в дееспособности лицо, но только с согласия законного представителя или попечителя.

Обязательно нужно учитывать, что сделки с недееспособными лицами совершаются только в нотариальной форме. Если несовершеннолетнее или недееспособное лицо приобретает недвижимость, то с этим никаких проблем не возникает, просто недвижимость оформляется в собственность этого лица.

Если же недееспособное лицо продает недвижимость, то здесь ситуация немного сложнее. Родители или опекун недееспособного лица обязаны обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на заключение договора по отчуждению недвижимого имущества.

Органы опеки и попечительства дают такое разрешение только в той ситуации, если недееспособное лицо в результате такой сделки улучшит свои жилищные условия.

Например, в собственность этого лица приобретается квартира большей площадью, в лучшем районе, с лучшими качественными характеристиками.

Если нужно продать квартиру своего ребенка и при этом оформить на него другую находящуюся у себя в собственности квартиру (к примеру, полученную по наследству), органу опеки представляется, что квартира ребенка будет продана, но ему будет передана другая, а деньги с продажи квартиры ребенка будут использованы на другие нужды.

Как правило, органы опеки и попечительства на такой родственный обмен согласия не дают, поскольку, по их мнению, улучшения жилищных условий, в данной ситуации, для ребенка не наступает.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Особенности совершения сделок с несовершеннолетними в 2019 годах

Сделки с несовершеннолетними: общие сведения

В зависимости от возраста Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) обозначает границы дееспособности несовершеннолетних лиц следующим образом:

  • Лица в возрасте от 6 до 14 лет могут самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, сделки, цель которых — извлечение безвозмездной выгоды, не требующие при этом удостоверения нотариусом и госрегистрации. Остальные сделки за них совершают от их же имени родители (законные представители) таких несовершеннолетних (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дарение от имени малолетних (если сумма подарка превышает 3 000 руб.) запрещено (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
  • Лица в возрасте от 14 до 18 лет правомочны по собственному усмотрению совершать сделки по распоряжению собственным доходом, реализовывать свои авторские права, размещать депозиты в банках и распоряжаться ими, совершать мелкие бытовые сделки и сделки, не требующие удостоверения нотариусом или госрегистрации. Остальные сделки могут совершаться ими с письменного разрешения родителей или законных представителей (ст. 26 ГК РФ).

Лица в возрасте от 16 лет могут дополнительно к перечисленному выше состоять в кооперативах. Вместе с тем даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак (рекомендуем также ознакомиться с нашей статьей В чем проявляется гражданская дееспособность несовершеннолетних?).

Сделки с участием несовершеннолетних: изменения 2019 года

Последний раз коррективы, касающиеся оформления сделок с участием несовершеннолетних, производились в 2016 году.

Читать еще:  Можно ли оспорить дарственную на квартиру и на каких основаниях

С 01.10.2016 должны быть удостоверены в нотариальном порядке все сделки:

  • связанные с распоряжением недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, оставшемуся без попечения родителей;
  • по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Данное требование содержит и вступивший в силу с 01.01.2017 закон «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218) в п. 2 ст. 54.

ВАЖНО! Таким образом, документ, являющийся основанием для проведения госрегистрации прав, подлежит оформлению в нотариальном порядке.

Согласно п. 18 Методических рекомендаций…, утв. приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, нотариус проверяет наличие согласия законных представителей несовершеннолетних и разрешения органов опеки и попечительства (см. в ст. 20, п. 1 ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ, в каких случаях необходимо получение предварительного разрешения данного органа).

В 2018 и 2019 нововвведений, касающихся оформления сделок с участием лиц, не достигших совершеннолетия, не было.

Таким образом, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим 18 лет лицам, как и сделки по распоряжению недвижимостью таких лиц, находящихся на момент совершения сделки под опекой/попечительством, с 01.10.2016 должны обязательно удостоверяться нотариусом.

Последствия несоблюдения правил о сделках с участием несовершеннолетних

Сделки с недвижимым имуществом от имени малолетних лиц правомочны осуществлять только их родители, усыновители или опекуны. Такая сделка, осуществленная самим несовершеннолетним, будет признана ничтожной. Хотя есть и исключение: по требованию родителей или законных представителей малолетнего совершенная последним сделка с недвижимостью все же может быть признана действительной, если произведена к выгоде последнего.

Также не будет признана действительной сделка, пусть и совершенная от имени малолетнего надлежащим лицом, но явно противоречащая интересам последнего (п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Например, когда в результате такой сделки несовершеннолетнее лицо лишается единственного жилья и т. д. (например, решение Черкесского горсуда Карачаево-Черкесской Республики от 22.03.2016 по делу № 2-4768/2015).

При возникновении споров следует установить, действительно ли сделка совершается от имени малолетнего (т. е. с имуществом, которое находится в собственности данного лица). Так, суд отклонил требования истца, посчитавшего, что продажа недвижимости, находящейся в собственности отца несовершеннолетнего лица, нарушает права такого лица (см. апелляционное определение Мособлсуда от 14.03.2016 по делу № 33-4189/2016).

Кроме того, важен и субъектный состав сделки (например, решение Коряжемского горсуда Архангельской области от 09.02.2016 по делу № 2-45/2016).

Некоторые особенности исполнения обязанностей законных представителей несовершеннолетних лиц по представлению их интересов

При совершении сделок от имени несовершеннолетних лиц или исполнении возложенных законом обязанностей законным представителям таких лиц надлежит учесть следующие нюансы:

  • Обязанность по приобретению жилья для несовершеннолетнего (например, после продажи квартиры) возлагается на его законного представителя (родителя, усыновителя или опекуна). Например, супруг законного представителя не достигшего совершеннолетия лица, не являющегося родителем такого лица, его усыновителем или опекуном, данную обязанность выполнять не может (см. решение Дзержинского райсуда г. Перми от 26.01.2011 по делу № 2-187/2011).
  • Ненадлежащее исполнение законными представителями не достигших совершеннолетия лиц возложенных на них обязанностей не должно отрицательно сказываться на правах и интересах несовершеннолетних. По такому основанию, например, суд восстановил пропущенный несовершеннолетним лицом срок обращения в Пенсионный фонд РФ за выплатой пенсионных накоплений умершего (см. решение Барабинского райсуда Новосибирской области от 30.04.2015 по делу № 2-188/2015).

Итак, последние нововведения в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего не достигшим совершеннолетия лицам, и сделок по распоряжению недвижимостью на правах опеки, выразившееся в необходимости их обязательного нотариального удостоверения, были произведены в 2016 и продолжают действовать и в 2019.

Если до 01.10.2016 такие сделки совершались в простой письменной форме, то с указанной даты и по сегодняшний день допустима только нотариальная форма их удостоверения.

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

Мы ответим на любые Ваши вопросы

+7 (912) 881 19 61

Запишитесь к нам для личной консультации

с 9.00 до 21.00 ежедневно

Вы можете связаться с нами

Права несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных в жилищном споре

В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки, за исключением названных в п. 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Согласно п. 2 ст. 28 малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать:
— мелкие бытовые сделки;
— сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
— сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до 14 лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.
Возможность реализации гражданских прав через представителя ограничена рамками п. 4 ст. 182 ГК РФ: — не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Данное ограничение установлено для совершения действий, отличающихся особой спецификой и связанных непосредственно с личностью их участников. В отношениях между родителями и их несовершеннолетними детьми такими действиями могут являться, например, воспитание детей, забота родителей об их здоровье, обеспечение получения детьми основного общего образования; защита родителями прав и интересов детей, наконец, содержание родителями детей. Это действительно личные обязанности родителей, которые не могут быть переданы ими другим лицам.
Распоряжение имуществом не относится к действиям исключительно личного характера, и запретить возможность представительства для реализации полномочий было бы неправомерно.
Как недееспособные граждане, так и малолетние дети, не достигшие 6-летнего возраста, сами не вправе совершать сделки. Однако ст. 29 ГК РФ не запрещает возможности передачи полномочий опекуна по распоряжению имуществом другим лицам.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно распоряжаться собственными доходами, совершать сделки, названные в п. 2 ст. 28 ГК РФ, а также совершать некоторые иные действия, направленные на установление, изменение или прекращение отдельных правоотношений. Однако сделки с недвижимым имуществом не охватываются рамками дееспособности лиц, не достигших совершеннолетия. Указанные лица совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей).
Гражданским законодательством РФ установлены 2 случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия:
1) в соответствии со ст. 21 ГК РФ в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.
2) в соответствии со ст. 27 ГК РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) занимается предпринимательской деятельностью.
Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия законных представителей либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет, которые в силу указанных обстоятельств приобрели полную дееспособность, совершают любые сделки, в том числе по отчуждению и приобретению недвижимого имущества, самостоятельно.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.
Необходимо при совершении сделок с недвижимостью учитывать требование п. 3 ст. 37 ГК РФ, в соответствии с которым опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе:
— совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование;
— представлять подопечного при заключении сделок между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Законные представители вправе только:
— подарить ребенку имущество, в том числе недвижимое имущество, а также долю в праве общей собственности на имущество;
— передать ребенку имущество, в том числе недвижимость, в безвозмездное пользование;
— безвозмездно уступить ребенку свое право (требование).
С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. Согласно данной норме невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Невозможно в названных случаях также оформление договоров мены между указанными лицами и т.п.
В действующем законодательстве не имеется единого перечня лиц, относящихся к близким родственникам. Понятие близких родственников содержится в отдельных отраслях права (жилищном, семейном, трудовом, налоговом и др.), причем эти понятия полностью аналогичными не являются. Применительно к названным правоотношениям наиболее целесообразно использовать понятие, содержащееся в ст. 14 СК РФ, — к близким родственникам относятся: родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки. Кроме них, под действие п. 3 ст. 37 ГК РФ подпадают также супруги и их близкие родственники.
Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до 14 лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК РФ запрещено.
Особым образом решается вопрос об отчуждении жилых помещений. Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Таким способом защищаются жилищные права несовершеннолетних граждан, как наиболее нуждающихся в обеспечении гарантий этих прав.
В договоре об отчуждении жилых помещений в случаях, если собственниками (членами семьи собственника) жилого помещения являются несовершеннолетние дети, а также граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными, как правило, должна быть сделана ссылка на реквизиты разрешения соответствующих органов.
Установление факта того, что в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого жилого помещения, как правило, особой сложности не представляет.
Для подтверждения состава членов семьи собственника нотариусами истребуется соответствующая справка жилищно-эксплуатационной организации или паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения.
Несколько сложнее решается вопрос об отчуждении жилых помещений при отдельном проживании детей от родителей или от одного из них. Наличие у собственника отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетних детей следует помимо названной справки ЖЭУ устанавливать на основании записей о детях в паспорте собственника, и при выявлении факта проживания несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей необходимо установить его место жительства и обеспеченность жильем. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), учитывая, что права несовершеннолетнего члена семьи собственника отчуждаемого жилого помещения могут быть нарушены, на совершение сделки по отчуждению жилого помещения целесообразно потребовать согласие органов опеки и попечительства и в тех случаях, когда ребенок, являющийся членом семьи собственника жилого помещения, проживает не в отчуждаемом жилом помещении, а отдельно (например, у бабушки). В противном случае сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной.
В случае раздельного проживания родителей место жительства детей устанавливается соглашением родителей либо решением суда (п. 3 ст. 65 СК РФ). В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка определяется местом жительства того из родителей, с которым проживает (зарегистрирован) ребенок. Права пользования жилым помещением другого родителя ребенок не имеет.
Особый интерес представляет вопрос о правилах отчуждения доли в праве на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние и не обладающие полной дееспособностью граждане. Если несовершеннолетний является участником общей собственности, то на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей собственности требуется согласие органов опеки и попечительства.
Сложнее решается вопрос об отчуждении доли в праве общей собственности на жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние, не являющиеся участниками общей собственности. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства требуется на совершение сделки по отчуждению жилого помещения только в тех случаях, когда при отчуждении жилого помещения затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних и не полностью дееспособных граждан — членов семьи собственника. С учетом этого согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки требуется в следующих случаях:
— на отчуждение в целом всего жилого помещения, находящегося в долевой собственности;
— на отчуждение доли в праве общей собственности на жилое помещение, принадлежащей законным представителям названных лиц.
Если законные представители приобретают права на жилое помещение, в котором проживают их несовершеннолетние дети, такая сделка не затрагивает права и интересы ребенка, и согласия органов опеки и попечительства на ее совершение не требуется.
Не требуется согласие органов опеки и попечительства в случае, если отчуждается доля в праве общей собственности на жилое помещение, не принадлежащая законным представителям проживающего в нем ребенка. Не следует лишь забывать при этом о соблюдении права преимущественного приобретения доли в случае, если сделка по отчуждению носит возмездный характер. Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли-продажи (мены) перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. В соответствии со ст. 558 ГК РФ указание в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения, является существенным условием договора, без которого договор не может считаться заключенным. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. Более того, законом защищаются жилищные права не только членов семьи последнего собственника жилого помещения, непосредственно производящего продажу этого помещения.

Читать еще:  Отличие прописки от временной регистрации

Что нужно знать о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Кроме взрослых, сделки с недвижимостью могут заключать лица, не достигшие совершеннолетия.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов особенности купли-продажи и аренды жилья, когда в сделках участвуют несовершеннолетние.

Отличается ли законодательство в части заключения сделок с недвижимостью в отношении лиц до 14 лет и несовершеннолетних, достигших 14-летия?

Согласно Гражданскому кодексу, в России есть две категории несовершеннолетних – до 14 лет (малолетние) и в возрасте 14-18 лет. Вторая категория имеет более широкий круг прав при заключении гражданско-правовых сделок. Если за детей до 14 лет ставят подписи родители, то несовершеннолетний, достигший 14-летия, в документах расписывается сам. Но для совершения каких-либо действий таким лицом потребуется письменное согласие родителей.

Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован (но не собственник) несовершеннолетний? Какие при этом будут условия?

Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета. Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги. Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Какой механизм продажи квартиры, если в числе собственников имеется несовершеннолетний?

Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда. В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу. Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Вправе ли несовершеннолетний как-либо распоряжаться недвижимостью, которая полностью находится в его собственности?

Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно. Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры. Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Читать еще:  Куда можно потратить материнский капитал

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

На каких условиях родитель/опекун может продать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний?

Для продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки. С большой вероятностью они потребуют, чтобы представитель ребенка заморозил вырученные от продажи деньги на специальном счете, к которому ребенок получит доступ, когда достигнет 18 лет. Поэтому большого смысла в продаже такой квартиры нет. Альтернативный вариант – органы опеки попросят, чтобы несовершеннолетнему выделили большую долю в другом жилье. То есть родители не смогут просто потратить деньги по своему усмотрению – придется либо «заморозить» их на специальном счете (а учитывая инфляцию, это очень невыгодно), либо приобрести новую квартиру.

Кто и как может распоряжаться деньгами от сдачи в аренду квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему?

Чтобы сдать в аренду квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Без такого согласия родители не смогут сдать недвижимость в аренду, залог или безвозмездное пользование.

Подразумевается, что родители или опекуны должны согласовать с органами опеки и попечительства условия сдачи квартиры в аренду и условия получения вырученных денег ребенком. Как правило, в таких случаях органы опеки просят открыть спецсчет на имя несовершеннолетнего, где должны храниться вырученные средства. Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не достигнет совершеннолетия. При этом родители не смогут пользоваться этими средства (это условие спецсчета).

При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?

Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.

Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители. Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха. Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.

Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.

Как продать квартиру, которая сдается в аренду, если там зарегистрирован несовершеннолетний ребенок нанимателей (они не являются родственниками собственника недвижимости)?

По словам экспертов, при сдаче квартиры в аренду лучше делать временную регистрацию нанимателей на основании арендного договора. Это не усложнит дальнейшую продажу квартиры.

Добровольно выписать ребенка до 14 лет могут только его законные представители. Несовершеннолетний после 14 лет подает заявление самостоятельно с согласия законного представителя.

Если собственник зарегистрировал ребенка на постоянной основе, а ребенок или законные представители не хотят добровольно снимать его с регистрационного учета, собственник может добиться выписки несовершеннолетнего только в судебном порядке.

Гражданский кодекс содержит своего рода механизм защиты для арендаторов помещений при любом правовом статусе – физическое или юридическое лицо и типе помещения. Если жилье сдано в аренду, то переход права собственности на него к другому лицу не считается основанием для прекращения или изменения условий аренды. Это даёт арендатору определенную стабильность, поскольку он на законных основаниях может пользоваться жильем до окончания оговоренного срока на таких же условиях, даже если сменится собственник.

Так, в этом случае при продаже недвижимости будут действовать общие правила, а факт сдачи квартиры в аренду никак не усложнит оформление документов при заключении сделки.

Однако, если в договоре аренды указано, что он расторгается при смене собственника, ситуация несколько иная. В этом случае при уклонении арендатора от исполнения своих обязательств по договору новый собственник может потребовать принудительного прекращения регистрации по месту нахождения в судебном порядке. Но при этом существует много подводных камней, которые для каждого случая будут разными, поэтому рассмотреть ситуацию в целом однозначно нельзя.

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Сделки с жильем, где фигурируют дети, относятся к наиболее сложным операциям. На защите прав несовершеннолетних стоит законодательство, и соответствующие органы следят за его исполнением.

Права несовершеннолетних на недвижимость

Является ребенок собственником жилья или он только зарегистрирован в квартире, в любом случае ущемление его интересов повлечет за собой серьезные последствия. Как же поступать в случае необходимости продажи, обмена или сдачи в аренду квартиры в Орле или в другом городе, чтобы не нарушить права ребенка?

Для начала следует уяснить, что малолетними считаются дети до 14 лет, а к несовершеннолетним относят подростков от 14 до 18 лет. По закону детям, относящимся к обеим категориям, запрещено выступать в качестве полноправного участника сделки с жилой недвижимостью в силу своей гражданской недееспособности. Единственные, кому такое право дается – это несовершеннолетние дети, вступившие в законный брак, если они зарегистрированы в качестве предпринимателя, либо работают на основании трудового договора.

Каким же образом можно обменять жилье, произвести его продажу, в случае если его собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет? Дело обстоит следующим образом: подросткам от 14 лет можно участвовать в сделках с недвижимостью, если на такие действия получено письменное согласие родителей либо опекунов. За собственника квартиры, которому не исполнилось 14 лет, оформляют сделку сами родители или же опекуны.

Особенности сделок с участием несовершеннолетних

Казалось бы, все предельно ясно и никаких сложностей возникнуть не может. Но оказывается, что для участия в сделке обязательно потребуется получение согласие от органов опеки. Сотрудникам этой организации следует предоставить заявление с просьбой участвовать в операции с жилой недвижимостью. Официальный ответ органы опеки должны дать в течение 15 календарных дней, что на практике перерастает в 30 дней. Только не стоит думать, что решение будет всегда положительным.

Если в сделке фигурирует несовершеннолетнее лицо, то она должна отвечать определенным условиям, которые обеспечивают защиту прав детей. К сожалению, сегодня сотрудники опеки не обладают четкими критериями для оценки возможной операции с недвижимостью. Поэтому свое решение они выносят, опираясь на свой жизненный опыт и тот факт, что сделка не должна привести к ухудшению условий проживания ребенка.

Как правило, органы опеки требуют предоставления несовершеннолетнему равноценного жилья либо выплатить сумму, равную его стоимости. В дополнение к выплате один из родителей должен обеспечить совместное проживание ребенка с ним. Получив на руки официальный отказ от проведения сделки от органа опеки, следует изучить его на предмет наличия мотивировки такого запрета. В случае сомнения данная бумага может быть обжалована в судебных органах. К сожалению, не обходится здесь и без коррупции чиновников, пополняющих таким образом свой карман.

Органы опеки могут запретить действия с недвижимостью

Характерным примером, когда сотрудники опеки запрещают проводить сделку, является продажа квартиры на вторичном рынке для покупки жилья с помощью долевого строительства. Конечно, родителям выгодно приобрести новую квартиру таким способом. Приобретение прав собственности на жилье, когда строительство дома находится на этапе возведения фундамента, дает экономию средств.

Но органы опеки такие аргументы далеко не всегда считают убедительными. В результате на сделку такого вида налагается запрет, мотивировкой служит тот факт, что до вселения в новую квартиру пройдет долгое время, в течение которого несовершеннолетний будет не обеспечен жилплощадью. Хорошо, если у родителей есть еще недвижимость, право в которой можно зарегистрировать на ребенка, подарив ему часть квартиры или дома в Орле, например.

В феврале 2013 года на рассмотрение в ГД РФ поступил законопроект, по которому предлагается внедрить вмешательство органов опеки даже в случае, года при сделках с недвижимостью ребенок не является собственником недвижимости, а просто зарегистрирован в нем. Так уже было в 2004 году. Сложно сказать, нужна ли такая мера защиты прав несовершеннолетних.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector