Содержание

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

  • получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией, произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
  • проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

  • уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
  • своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
  • текущий и капитальный ремонт;
  • поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
  • соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
  • уход за имеющимися зелеными насаждениями;
  • облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Кто несет ответственность за сохранность общего имущества

Несмотря на то, что общедомовое достояние в определенной части принадлежит каждому из собственников недвижимости, распоряжаться им по своему усмотрению нельзя. В список незаконных действий входит:

  • переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и получения соответствующей разрешительной документации;
  • продажа или аренда части недвижимости без согласия всех жильцов;
  • работы или иные действия, наносящие ущерб или портящие общедомовую собственность.

Ответственность за сохранность общедомового достояния несут сами владельцы недвижимости, нанятая управляющая компания или ТСЖ, а также органы местного самоуправления.

Проживая в многоквартирном доме, нельзя отгородиться от общества стенами своей квартиры. Многоэтажное строение является собственностью всех жильцов, поэтому нуждается в их защите и финансовой помощи.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

Перечни имущества, которое находится в коллективной собственности, его обслуживание.

В ст. 290 Кодекса содержатся основополагающие нормативные положения касательно специфики общедомового имущества, принадлежащего владельцам квартир в многоквартирных домах. Далее мы рассмотрим, что понимают под коллективным имуществом в таких домах, как появляется общедолевая собственность на данное имущество, а также некоторые другие аспекты.

Понятие общего имущества в МКД

Помимо непосредственно жилых помещений, владельцы квартир, находящихся в МКД, обладают имущественным правом на объекты коллективного имущества. Понятие определяется исходя из специфики такого имущества и его правового положения.

Объединение имущества, которое не относится к жилью в МКД, но находится в собственности различных лиц

Сам факт того, что физическое лицо получает имущественное право на жилое помещение в МКД, свидетельствует о том, что у данного гражданина уже возникает право на общедомовые объекты инфраструктуры.

Другими словами, субъект гражданских отношений не осуществляет волеизъявления, а получает данное право в силу установленных юридических фактов. Волеизъявление субъекта существует лишь в отношении непосредственно жилого помещения, которое приобретается гражданином, но в силу того, что существование квартиры отдельно от остальной инфраструктуры коллективного пользования невозможно в принципе, рассмотрение общедомового и внутриквартирного имущества стоит осуществлять в объединении.

Пользование и распоряжение общедомовым имуществом может осуществляться по взаимному согласию владельцев квартир в МКД. При возникновении споров и разногласий касательно пользования общедомовыми объектами инфраструктуры вопросы могут быть решены в порядке судебного слушания.

Перечни имущества, которое находится в коллективной собственности, его обслуживание

Действующие ранее и имеющие силу на настоящий момент законодательные акты устанавливали различные перечни общедомового имущества, которое находится в собственности у жителей МКД.

В настоящее время два нормативных документа регламентируют перечень общедомового имущества, которое находится в коллективной долевой собственности у жильцов МКД:

ГК РФ регламентирует объекты коллективного пользования, которые принадлежат владельцам жилых помещений в МКД наряду с их непосредственно занимаемыми площадями для целей личного проживания:

  • общедомовые помещения;
  • несущие конструктивные элементы МКД;
  • техническое, электрическое и прочее оборудование и агрегаты, находящиеся внутри или за пределами квартиры.

Несколько расширенный список общедомового имущества находит определение в ЖК РФ:

  • помещения в МКД, имеющие целевое назначение по обслуживанию более одной квартиры, а именно:
    — o лестничные площадки;
    — o лифтовое оборудование;
    — o коридорные помещения;
    — o этажи технического назначения;
    — o подвалы и чердаки.
  • прочие помещения, которые не принадлежат на праве собственности кому-либо из владельцев квартир в МКД, предназначенные для целей удовлетворения различных потребностей жителей, в том числе для организации досуга, культурно-массовых мероприятий, занятий физкультурой и спортом и др.;
  • крыши, несущие и ненесущие конструктивные элементы МКД;
  • участок земли, на котором расположен МКД, в том числе совместно с зелеными насаждениями и прочими элементами благоустройства придомовой территории.
Читать еще:  Можно ли оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя?

Появление общедолевой собственности на общедомовые объекты инфраструктуры

И в ГК РФ, и в ЖК РФ определяется норма о появлении общей долевой собственности на объекты коллективного пользования у владельцев квартир в МКД. Изначально в Законе об основах федеральной жилищной политики (в настоящее время утратил силу) указывалось на возможность использования в таких случаях как долевой, так и совместной собственности.

Тем не менее, использование долевой собственности более предпочтительно в таких случаях, чем совместной, что и было принято во внимание законодателем. Так, при использовании совместной собственности вместо долевой продажи квартир были бы затруднительны в силу факторов:

  • необходимости определения доли на общедомовое имущество;
  • дальнейшего отчуждения квартиры вместе с этой долей;
  • необходимости новому собственнику после приобретения жилого помещения в МКД объединять свою часть объектов общедомового имущества с остальными.

Критерий, в силу которого осуществляют определение доли в составе общедолевой собственности

Доля на объекты общедомового имущества определяется исходя из совокупной площади занимаемого собственником жилого помещения. Определение доли производится пропорционально площади квартиры, находящейся в собственности.

Другими словами, чем больше площадь жилого помещения, чем большая доля из состава общедомового имущества причитается владельцу квартиры в МКД.

Значение общедомового собрания и процесса его проведения с точки зрения права

Ст. 44 ЖК РФ содержит в себе положение о том, каким значением с точки зрения права располагает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это орган, решающий управленческие вопросы посредством обсуждения и утверждения решений.

Компетенция, которой располагает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме касательно обсуждения и утверждения нижеследующих решений:

  • о реконструкции МКД;
  • о границах использования участка земли, на котором располагается МКД, и ввод ограничений на пользование данным участком;
  • о выборе метода формирования фонда капремонта;
  • о передаче в пользование общедомового имущества другим лицам;
  • о выборе метода осуществления управления МКД;
  • прочие вопросы.

Ст. 45 ЖК РФ также гласит о некоторых правовых особенностях, на основе которых должно происходить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме:

  • проведение требуется как минимум один раз в 12 месяцев;
  • помимо обязательного ежегодного любой владелец квартиры в МКД имеет право высказать инициативу о реализации внеочередного;
  • общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме будет действительным, если в таковом участвовали собственники, владеющие более чем 1/2 голосов от их совокупного числа;
  • вопросы могут решаться только в отношении заявленных ранее, таким образом, любое отклонение от не включенных в повестку дня вопросов будет рассматриваться как неправомочное.

Результатом осуществления любого собрания, в том числе и внеочередного, является протокол. Порядок оформления и удостоверения данного документа регламентируется общедомовым собранием.

Управомоченное лицо (к примеру, председательствующий совета МКД) обязано довести до сведения всех владельцев жилых площадей в МКД о вопросах, решенных в результате общедомового собрания, не позже 10 календарных дней с момента решения соответствующих вопросов повестки дня.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

собрание МКД

участвуют ли в собрании мкд проживаюшие в помещениях находящихся в муниципальной собственности?

Нет, не участвуют, на то оно и собрание собственником помещений.

Как тогда определяется доля в праве общей собственности на общее имущество? Получается, что все оплаты будут распределены только среди собственников? Если в доме 40 процентов квартир ( всего 21 квартира) не приватизированы, то все расходы должны нести собственники приватизированных квартир?

Аренда общего имущества

Может ли физ лицо сдавать в аренду общее имущество многоквартирного дома? Соберать деньги на личном счету, платить НДФЛ 13% и потом якобы тратить на нужды дома?

Добрый день. Разумеется, не может.

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

А если на общем собрании решим дать ему эти права, то должны открыть ТСЖ или как физ лицо он сможет брать аренду?

Можно и без тсж, уполномочив решением общего собрания соответствующее лицо.

На счет налогообложения есть разные разъяснения Минфина РФ. Открытым остается вопрос в предоставлении справок по ф. 2-НДФЛ в налоговый орган по каждому физическому лицу или по только по уполномоченному.

ГК РФ Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Ниже привожу выдержки:

Сдающиеся в аренду фасады и подвалы многоквартирных домов формируют доход собственников квартир, подлежащий обложению НДФЛ. Собственники помещений в многоквартирном доме в случае сдачи в аренду общего имущества получают доход, подлежащий обложению НДФЛ. Налог в этом случае физическими лицами должен уплачиваться самостоятельно

(письмо Минфина России от 25.05.2016 № 03-04-06/30023)

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 16 августа 2013 г. N 03-04-06/33598

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке налогообложения доходов физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что общество заключило с физическим лицом договор аренды нежилого помещения, находящегося в долевой собственности нескольких физических лиц. При этом по договору арендодателем является один из собственников указанного помещения, на счет которого общество- арендатор перечисляет суммы арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 данной статьи , обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса.

Лицом, получающим от организации-арендатора доход в виде сумм арендной платы, является арендодатель. С выплачиваемых ему доходов общество, исполняющее обязанности налогового агента, должно исчислять, удерживать и перечислять в соответствующий бюджет суммы налога в установленном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 226 Кодекса, если арендодатель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и сдача в аренду помещений является видом его предпринимательской деятельности, исчисление налога с сумм арендной платы организацией — источником выплаты дохода (обществом) не производится.

При этом, если имущество сдано в аренду не физическому лицу, а организации, данная организация будет являться налоговым агентом по отношению к собственникам и сама должна исчислять и уплачивать за них НДФЛ, соответственно, выплачивая арендную плату уже за минусом налога:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов собственников
помещений в многоквартирном доме, полученных по договору аренды нежилого помещения, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской
Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Таким образом, денежные средства, подлежащие выплате по договору аренды, заключенному организацией-арендатором с представителем собственников помещений в многоквартирном доме,носят для указанных
собственников помещений характер экономической выгоды и должны учитываться при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и
уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со
ст. 224 Кодекса. Указанные российские организации являются налоговыми агентами.

Исходя из изложенногоналоговым агентом в отношении доходов собственников помещений в многоквартирном доме по договору аренды признается организация-арендатор,заключившая такой договор с представителем собственников указанных помещений. На такую организацию возлагаются обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в соответствующий бюджет сумм налога на доходы физических лиц.

и таможенно-тарифной политики

По поводу налогообложения лучше все же уточнить в налоговой.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

В Жилищном кодексе РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество этого многоквартирного дома.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права – права собственности на помещение.

Что относится общему имуществу многоквартирного дома

К общему имуществу многоквартирного дома относятся:

  1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Читать еще:  Оценка рыночной стоимости квартиры и доли в квартире

Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия – по проектной документации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.

К общему имуществу в многоквартирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

Общему имуществу многоквартирного дома присущи следующие признаки:

  • оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;
  • в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;
  • при отчуждении помещения следует его судьбе;
  • право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;
  • оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
  • имеет функциональную зависимость с помещением;
  • предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);
  • является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием.

Доля в праве общей собственности на имущество в МКД

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому размер доли не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ). Также доля не подлежит выделению в натуре и отчуждению отдельно от права собственности на помещение (п. 1, 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в доме. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Какие ограничение прав собственников помещений по распоряжению общим имуществом МКД

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД может быть принято без проведения собрания путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голосования устанавливается решением общего собрания.

Обременение земельного участка под МКД

В ч. 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.

Права собственников помещений в МКД на общие денежные средства, , предназначенные для проведения капитального ремонта

Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения.

После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника, так и не исполненные им обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.

В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД. К ним относятся:

  • помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
  • другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
  • крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
  • земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории

Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.

Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.

Но это неверно, поскольку в п.1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:

  • жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
  • органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
  • органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК

Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.

Последствия

При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:

  • аварийная или внештатная ситуация
  • предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества

Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.

И вот здесь и возникают судебные споры. Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу. Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.

Читать еще:  Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома. Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома. Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.

Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь! Татьяна Тумольская

Что относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме: подробный состав и право пользования

Значение общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме велико. Его надлежащее функционирование напрямую влияет на комфортное существование жильцов. Немаловажна и финансовая сторона – обязанность содержать совместное имущество основана на законе.

Состав общего имущества дома регламентирован правовыми нормами, и все же споры по поводу отнесения того или иного предмета или оборудования к совместной собственности всех жильцов возникают часто. Каковы же признаки общего имущества и порядок пользования им?

Что понимается под общим имуществом в многоквартирном доме?

Определение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме основывается на его главном признаке: особом целевом назначении. Общее имущество в многоквартирном доме используется для обслуживания двух и более помещений здания. Это элементы, имеющие вспомогательное, обслуживающее предназначение, не являющиеся объектами индивидуальной (частной) собственности.

Общедомовая собственность (целиком, частично) не продается, не обменивается, не дарится, не отчуждается иначе. Она не зависит от регистрации в ЕГРН.

Законодательное регулирование

Состав общего имущества жильцов многоквартирного жилого дома, порядок пользования, правила содержания, количественные характеристики, управление регулируется гражданскими и жилищными нормативными документами.

Подробный перечень общего имущества

Наиболее развернутый перечень содержится в упомянутых Правилах. Они разработаны на основании позиции законодателя, изложенной в вышеназванных кодексах.

Условно весь состав имеющегося общего имущества многоквартирного жилого дома можно разбить на 4 блока:

  • помещения совместного пользования многоквартирного дома, не относящиеся к квартирам, предназначенные для общего использования, обслуживающие два и более помещений (коридоры, лестницы, колясочные, лифты, техэтажи, технические подвалы и пр.);
  • помещения для занятий гражданами в свободное время физкультурой, творчеством, досугом, иными видами деятельности в социальной и бытовой сфере;
  • сооружения, не/несущие конструкции, обслуживающее оборудование, приспособления для доступа инвалидов, малоподвижных категорий населения к объектам (пандусы и пр.), автоматические системы измерения, учета потребления коммунальных ресурсов (счетчики);
  • земельный надел с домом, деревьями, кустарниками, конструкциями дизайна, и пр.

Подробный перечень общего имущества многоквартирного жилого дома, параметры, закрепляются приложением к договору управления многоквартирным домом. Представленный ниже образец поможет получить наглядное представление.

Определение порядка пользования общедомовыми ресурсами

Порядок пользования совместными ресурсами жильцами определяется жилищными и гражданскими нормативными актами. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных законом пределах. У жильцов имеется одинаковый объем прав на его эксплуатацию и, соответственно, обязанностей по его надлежащему содержанию.

Общее имущество может быть уменьшено (посредством реконструкции) исключительно с согласия всех его долевых собственников. Другим лицам могут передаваться в пользование общие объекты по решению собрания собственников. Условием передачи является отсутствие ущемления прав и законных интересов других участников гражданских правоотношений.

Например, жильцы решили сдать подвал, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, в аренду для торговли. Для принятия такого решения о распоряжении подвалом потребуется созвать собрание собственников. Последующее пользование арендаторами общим имуществом многоквартирного дома должно осуществляться не в ущерб правам собственников. Использование третьими лицами общего имущества допускается только с согласия всех собственников.

Если МКД разрушен, снесен, у собственников остается право общедолевой собственности на земельный участок. Доля в таком общем имуществе пропорциональна части в общедолевой собственности на имущество на дату разрушения (сноса).

Что будет, если пользоваться имуществом без согласия?

Без согласия собрания использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме неправомочно. Использование общего имущества собственников многоквартирного жилого дома возможно с соблюдением регламентированных кодексом о жилищных правоотношениях норм. Использование общего долевого имущества жильцов многоквартирного дома в нарушение правовых норм может быть признано незаконным.

Например, заказчиком по энергосервисному контракту должно выступать ответственное за содержание жилого дома лицо, имеющее право заключить контракт только при имеющемся письменном согласии каждого собственника. В противном случае договор будет признан ничтожным (на основании Закона об энергоснабжении).

Правила содержания общедомового имущества

Каким образом содержать множество домовых объектов? Требования к содержанию общих объектов устанавливаются законодательством России.

Согласно нормам закона, владельцы квартир несут затраты совместно. Доля издержек каждого собственника определяется его долей в общей собственности.

Мероприятия по содержанию общедомовых ресурсов формируются исходя из их состава, износа, технического состояния, местного климата, конструктивных особенностей, иных характеристик дома. Минимальный список услуг и работ по содержанию, правила их оказания и выполнения устанавливаются Правительством России.

Обычно в список мероприятий входят:

  • периодический осмотр для своевременного обнаружения несоответствия состояния требованиям закона, угрозы безопасности здоровью, жизни граждан;
  • обеспечение функционирования всех инженерных систем;
  • проверка пожарной безопасности;
  • поддержание установленной законодательством температуры, влажности в помещениях (подвалах, подъездах и пр.);
  • уборка и очистка;
  • сбор и вывоз бытовых отходов;
  • содержание мест накопления отходов;
  • озеленение, поддержание благоустройства;
  • текущий и капитальный ремонт общего действующего и вышедшего из строя имущества МКД, подготовка к летней/зимней эксплуатации.

Кто занимается управлением этими ресурсами?

Каким образом построить процесс содержания общедомового имущества согласно предъявляемым требованиям? Кто непосредственно воплощает мероприятия по содержанию в реальность?

Осуществляется это посредством заключения соглашения (договора) с управляющей фирмой. Общим собранием собственников определяется подходящая управляющая компания, на основании заключенного соглашения ей делегируются полномочия по содержанию.

УК, представляя собственников, подписывает контракты с ресурсоснабжающими предприятиями, с организациями, производящими ремонт, работы по содержанию дома. Компания осуществляет мероприятия, определенные собранием собственников.

Управление общедомовым имуществом можно осуществлять через образование ТСЖ. Товарищество собственников жилья решает задачи по содержанию аналогично УК. Собственники, не вошедшие в ТСЖ, заключают с товариществом соглашение о содержании, ремонте имущества. Такой вариант управления удобен для домов с небольшим количеством квартир.

Способ управления устанавливается на собрании. Решение собрания собственников правомочно при наличии двух третей голосов.

Кем и за какие средства осуществляется ремонт?

Услуги, работы, условия их производства, финансовую составляющую обязаны утвердить собственники помещений на своем собрании. Ремонт проводится управляющими компаниями, если так постановили собственники. Имущественные ресурсы ремонтируются за счет собственников.

Законодатель регламентировал для собственника включение в плату за жилое помещение:

  • затрат на содержание помещения (на текущий ремонт);
  • авансирование капремонта.

Формирование и контроль фонда общих денежных средств собственников

Фонд денежных средств собственников – это спецсчет, где аккумулируются деньги, направляемые на капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме. Спецсчет пополняется ежемесячными платежами собственников на капремонт, неустойкой, процентами банка. Целевое назначение счета не позволяет направлять ресурсы на другие нужды, кроме капремонта.

Право на спецсчет принадлежит собственникам. Размер доли каждого пропорционален сумме платежей на капремонт всех собственников – владельцев каждой квартиры. О выделении доли финансовых ресурсов нельзя заявить. При продаже квартиры (помещения) покупатель становится собственником части фонда капремонта.

Проведение общего собрания владельцев квартир

Общее собрание собственников помещений в МКД представляет собой управляющий орган. Собрание проводится посредством:

  • личного присутствия каждого владельца жилого помещения;
  • заочного голосования;
  • смешанной формы.

Ежегодно (обычно во II квартале) должно проводиться собрание. Собственник может инициировать созыв внеочередного собрания. Такое собрание правомочно при наличии более 50% всех собственников. В случае отсутствия необходимого количества участников годовое собрание созывается повторно.

Мероприятия в отношении общих ресурсов реализуются по результатам итогов голосования участников собрания: решения принимаются большинством голосов, отдельные вопросы требуют 2/3 голосов или полного единогласия. Итоги голосования подтверждаются протоколами согласно установленным требованиям. Решения, как и протоколы, фиксирующие итоги голосования, удостоверяют факты, следствием которых может стать изменение прав и обязанностей в отношении общедомовой собственности.

Составление акта осмотра многоквартирного дома

Для надлежащего содержания общедомовых ресурсов УК проводит регулярные осмотры. В определенных ситуациях может осуществляться и внеплановый осмотр. Он оперативно выявляет несоответствие состояния имущества требованиям закона и безопасности: дефекты здания, порчу отдельных составляющих, состояние конструкций и внутреннего техоборудования.

Итоги осмотра заносятся в акт, содержащий подробные данные о состоянии всех общедомовых объектов, задачи для устранения обнаруженных несоответствий, анализ причин проявления дефектов (в целях выявления некачественной работы обслуживающих организаций). На основании акта осмотра собственники определяют мероприятия для устранения несоответствий.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector