Содержание

Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности в 2016 году

Продажа квартиры без налога

Граждане при продаже жилья, находящегося в собственности больше установленного минимального срока, освобождаются от обязанности платить НДФЛ по ставке 13%. Существует два срока владения — 3 года и 5 лет.

Продать без уплаты налога жилье, полученное в дар, можно через три года с момента регистрации права. Для недвижимости, перешедшей по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

В.В. Путин поддержал инициативу сократить минимальный срок, после которого выплачивать налог при продаже квартиры единственного жилья не нужно, с пяти до трех лет. До конца мая 2019 года Правительство РФ должно внести соответствующие поправки в налоговое законодательство.

Когда можно продавать квартиру после покупки

С момента регистрации права собственности на имущество граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению. Продать квартиру может только ее законный владелец.

В соответствии с налоговым законодательством отчуждение жилья — сделка, направленная на получение денежного дохода (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). После того как сделка купли-продажи была завершена, продавец предоставил покупателю квартиру взамен полученной прибыли, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в бюджет в размере 13%.

Однако, если недвижимость находится в собственности налогоплательщика больше минимального срока — платить НДФЛ не нужно. Установление срока, после которого возможна продажа жилья без налога обусловлено борьбой государства со спекуляцией на рынке недвижимости — зачастую граждане продают недвижимость по цене большей, чем за нее первоначально было уплачено, извлекая из этого нетрудовой доход.

Срок владения квартирой для продажи без налога

С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

  • для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
  • если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Налог рассчитывается следующим образом:

  • если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
  • когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

  • продавец должен быть собственником в течение трех лет;
  • недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

Частные случаи

Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

  1. Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
  2. Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство без налога

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

После дарения квартиры, когда можно ее продать без налога

В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками считаются:

  • родители и дети;
  • бабушки, дедушки и внуки;
  • братья и сестры;
  • супруги.
Читать еще:  Незаконный захват во дворах парковочных мест

По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

Налог на продажу квартиры в собственности до 3 лет и больше

Основной источник дохода для бюджетов страны всех уровней – это налоги. Их обязаны платить все: физические лица, предприниматели, покупатели, продавцы, инвесторы.

Нужно ли платить государству при продаже собственной недвижимости, когда это нужно сделать, берут ли налоги с наследников жилья, какие есть легальные пути не перечислять в ФНС совсем ничего или хотя бы уменьшить сумму, на которую начисляется налог? Эти вопросы волнуют любого продавца дома или квартиры.

При получении денег от продажи любой собственности, будь то автомобиль, квартира или гараж, бывший собственник должен перечислить государству 13% налог на доходы физических лиц (если собственник проживает на территории страны не менее 183 календарных дней из 365 дней, если менее – налог составит 30%). Срок уплаты: до 30 апреля следующего календарного года, за тем, когда гражданин продал свою собственность, нужно обязательно подать декларацию в налоговую службу, а оплатить этот налог – до 15 июля следующего за продажей имущества года.

В определенных ситуациях можно вовсе не платить этот налог, или воспользоваться налоговыми льготами. Юридическая грамотность в области налогового законодательства может помочь вам сохранить приличную сумму при подаче декларации в ФНС.

Обращаем Ваше внимание, что использование вычетов, при учете которых платить налог не потребуется, не освобождает Вас от обязанности подать декларацию. Если Вы не подадите декларацию, вычеты не будут применены и Вам придет уведомление об уплате налога.

Связь между налогом на доход и сроком владения недвижимостью

Чем дольше жилье находится в собственности, тем больше шансов, что на налогах получится сэкономить. В 2017 году в связи с новшествами в Налоговом Кодексе РФ произошли изменения в начислении налога на доход граждан, которые продали свою недвижимость.

Зависимость подоходного налога от того, как долго продавец был собственником, была и раньше, но прежде в законе фигурировала цифра 3 года, теперь к ней добавился срок в 5 лет. Точкой отсчета для срока владения является дата занесения записи о переходе права собственности в ЕГРН (есть небольшие исключения: в случае наследства – с даты смерти наследодателя, в случае оплаты пая по договору ЖСК – с даты справки о полной выплате пая).

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, чтобы избежать уплаты 13% от полученного дохода в ФНС, вам придется отложить продажу на 5 лет (до 2021 года, как минимум). Однако есть опять небольшие исключения.

В соответствии с Налоговым Кодексом, даже, если Вы приобрели имущество после 01.01.2016 года, срок именно 3 года владения применяется к собственникам-продавцам, получившим жилье в результате следующих событий:

  • Наследство или подарок от члена семьи (прямая восходящая и нисходящая линии родства)
  • Приватизация жилплощади, бывшей в ведении государства
  • Приобретение жилого помещения по договору ренты

Все, кто стал владельцем недвижимости до 2016 года, сохраняют право не платить 13% от вырученных денег, при условии, что срок владения составил не менее 3 лет.

Налоговый вычет для продавца квартиры

При продаже квартиры, бывшей в собственность менее 3 лет (а в указанных выше случаях и 5 лет), при отсутствии особых обстоятельств, 13% от вырученных денег все же придется отдать государству. Принимайте этот момент во внимание при планировании бюджета.

При этом размер налога с продажи квартиры меньше 3 лет бывшей в собственности можно изменить в свою пользу совершенно законными путями.

Отметим, что для приобретателя квартиры возможность возврата ранее уплаченного налога ограничена определенной суммой (налог от суммы в 2 млн рублей) и воспользоваться вычетом на покупку можно только один раз в жизни, продавец же недвижимости может применять свое право на налоговый вычет неограниченное число раз, но не чаще 1 раза в год.

Сумма вычета для продавца ограничена на выбор: или суммой в 1 000 000 рублей или подтвержденными документально расходами на приобретение продаваемого имущества (договор, расписки/платежки, акт приема-передачи имущества и др.).

Итак, существует два пути уменьшения суммы, которую придется уплатить в ФНС:

  • Налоговый вычет на 1 млн рублей (уменьшает размер облагаемой налогом суммы)
  • Вычет, равный расходам продавца на процесс покупки

Налоговый вычет в первом варианте сокращает размер декларируемого дохода на 1 млн рублей, и получить его можно в следующих случаях:

  1. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 5 лет (для жилья, купленного после 2016 года)
  2. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 3 лет (для жилья, купленного до 2016 года, а также при уже упомянутых особых условиях)

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается

при этом необходимо обязательно заполнить декларацию

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается, но при этом необходимо обязательно заполнить декларацию. Для жилья, купленного после 2016 года, действует ограничение налогооблагаемой базы в 70% кадастровой стоимости, подробнее об этом мы дали разъяснения в нашей статье про налогообложение с 2016 года>>

Что касается налогового вычета в объеме тех сумм, которые были затрачены ранее на приобретение жилья, в налоговой службе вам понадобится подтвердить каждую затраченную цифру соответствующей справкой или договором.

Знание актуального налогового законодательства, грамотно заполненная и вовремя поданная в ФНС декларация 3-НДФЛ – и сумма, которую вы платите государству, становится меньше.

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Читать еще:  Нужно ли подавать налоговую декларацию при покупке квартиры?

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Налог с продажи квартиры – 2016 (менее трёх лет в собственности)

Налог с продажи квартиры – 2016 (менее трёх лет в собственности)

Налог с продажи квартиры – это не только дань в казну государства, но и своеобразный тормоз для спекуляции на рынке жилья: ведь чтобы продать квартиру без налога нужно было прожить в ней как минимум три года, а теперь уже – целую пятилетку. Трёхлетний срок законодатели оставили только за теми собственниками квартир, кто получил её по наследству, в подарок или по договору ренты с пожизненным иждивением. Планируется также рассмотрение такой льготы для семей с двумя детьми (и более того), чтобы уберечь от налога материнский капитал, пущенный на улучшение жилищных условий.

С чего платить налог?

В любом случае, если Вы собрались продать квартиру, которая находится в Вашей собственности менее трёх лет, Вы попадаете на налог с Вашего дохода при продаже недвижимости. И если раньше в налоговой декларации фигурировала цена, указанная в договоре купли-продажи, то теперь расчёт будет вестись исходя из кадастровой стоимости объекта, если цена продажи будет меньше суммы, указанной в кадастровом паспорте, помноженной на коэффициент 0,7.

Это значит, что за какую бы цену Вы не продали квартиру, право собственности на которую зарегистрировано после 1.01.2016 года, налоговая база должна составлять не менее 70% кадастровой стоимости этой квартиры. Больше можно, а меньше нельзя.

Если вы успели оформить право собственности на жильё в 2015г., 2014г., и ранее, но не прожили здесь положенных трёх лет, то налоговая база при продаже квартиры вычисляется «по старинке»: исходя из Вашего дохода минус налоговый вычет в размере 1 млн.рублей. С полученной суммы Вам придётся отдать положенные 13% и спать спокойно.

Примеры расчёта налога с продажи квартиры в 2016 году

Вам удалось срочно продать квартиру в новостройке за 2,3 млн.руб., право собственности на которую зарегистрировано в 2015 г. (2014, 2013), и трёх лет ещё не прошло. Затраты на строительство по договору ДДУ составили 2 млн.руб. У Вас есть два способа уменьшить доход с продажи при расчёте налога, и Вы можете выбрать любой, по своему желанию.

а) Получение имущественного вычета в размере 1 млн.руб. В этом случае налоговая база составит: 2,3 млн – 1млн = 1,3 млн. руб. При этом НДФЛ = 1 300 000 · 13% = 169 000 руб.

б) Уменьшение дохода на сумму расходов по этой квартире. Налоговая база, в этом случае: 2,3 млн – 2 млн = 300 тыс.руб., а НДФЛ = 300 000 · 13% = 39 000 руб.

Естественно вариант б) предпочтительнее для Вас более чем в 4 раза.

Вы продали ту же квартиру, но право собственности на неё зарегистрировано уже в 2016 году. С этого года на сцене появляется новое действующее лицо – кадастровая стоимость квартиры. И она у Вас составляет 1,8 млн.руб.

Налоговая база из расчёта кадастровой стоимости составит 1,8 млн · 70% = 1,26 млн.руб., а НДФЛ = 1 260 000 · 13% = 163 800 руб.

Это пороговая ставка, ниже которой Вы не можете шагнуть. И вариант б) тут уже не применим. Налог с продажи квартиры придётся платить по кадастру.

Срочная продажа квартиры в Москве, менее 3 лет в собственности

С одной стороны, взятие кадастровой стоимости за основу налогообложения призвано решить вопросы по занижению цен, по которым сегодня продаётся жильё. Налоговая служба даже была вынуждена ужесточить контроль над квартирами, продающимися по цене налогового вычета – за 1 миллион рублей.

Но если взять конкретно Москву, где, как отмечают многие эксперты, кадастровая стоимость квартир часто завышена с учётом постоянного спроса и роста цен на столичное жильё, то данная ситуация для москвичей, желающих срочно продать квартиру, не дожидаясь трёх-пятилетнего срока, обещает стать обострённой.

Читать еще:  Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку?

В то же время, аналитики прогнозируют дальнейшее сползание цен на московскую недвижимость, и не самое ли время избавиться от лишних квадратных метров, тем более, если право собственности на них получено до 1 января 2016 года? Подумайте…

При всех вопросах по срочной продаже, срочному выкупу или обмену квартир Вам поможет наше агентство «Капитал-Недвижимость». Качество и надёжность предоставляемых услуг гарантируется.

Добро пожаловать в «Капитал-Недвижимость»!

Налог с продажи квартиры в 2016 году: как вычислить и уменьшить

Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.

Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года

Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.

Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:

  • нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.

2. Квартира менее 3 лет в собственности:

  • 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.

Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.

  • если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016

Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

  • срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.

В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.

Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:

  1. ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
  2. ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
  3. В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году

К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога

Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0

Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.

Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей

Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.

Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:

  1. Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
  2. Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
  3. Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.

Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.

Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:

  • участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
  • переуступка права собственности

В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.

Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.

Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.

Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году

Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.

Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.

Как оптимизировать налог в 2016

Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.

Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.

Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.

Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.

Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)

Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.

Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.

Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!

Если информация оказалась полезной — поделитесь с друзьями, напишите в комментариях о своем опыте!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector