Содержание

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Приватизация жилья продолжается уже более 20 лет и с недавнего времени объявлена бессрочной, но многие по разным причинам не оформили в собственность помещения, в которых живут. Однако жизненные обстоятельства меняются, и у граждан, живущих в неприватизированных квартирах и комнатах, может возникнуть желание или необходимость поменять место жительства. В этой ситуации им полезна будет информация о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, какие шаги для этого необходимо предпринять.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Приватизация недвижимости – это оформление в собственность помещения, в котором проживают граждане. С принадлежащей им собственностью они имеют право проводить любые сделки: продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д. С неприватизированными квадратными метрами ситуация совсем иная.

Неприватизированное жилье предоставляется гражданам в пользование по договору социального найма, сама жилплощадь принадлежит государству или какому-либо ведомству. Поскольку собственностью проживающих в нем граждан она не является, то и продать эту квартиру нельзя. Это жилье можно только обменять, причем на такое же неприватизированное помещение.

Как продать неприватизированную квартиру?

Порядок использования неприватизированных жилых помещений определяют ст. 60-91 Жилищного кодекса. В соответствии с этой правовой нормой наниматель имеет возможность обменять предоставленное ему жилье. Статья 73 ЖК определяет случаи, когда обменять жилплощадь нельзя, а именно:

  • нанимателю предъявили иск, по которому следует договор найма изменить или расторгнуть;
  • помещение признали негодным для проживания;
  • дом, в котором находится жилплощадь, аварийный и подлежит сносу;
  • в доме будет производиться капитальный ремонт вместе с переустройством всех жилых помещений;
  • жилец, который поселится после обмена, страдает тяжелой болезнью, при которой проживание вместе с ним невозможно (список таких болезней утвержден Постановлением № 378 от 16.06.2006).

Перечень этих случаев устанавливает четкие критерии, по которым собственнику могут отказать в обмене, и защищает интересы жильцов, поскольку другие причины для отказа незаконны. Исключение могут составить только случаи, когда жилье является ведомственным.

Прописать покупателя и выписаться самому

Несмотря на многочисленные схемы, которые предлагают риэлторские агентства, назвать их законными нельзя. К тому же они являются очень рискованными как для продавца, так и для покупателя, который собирается купить неприватизированную квартиру. Поскольку сделка юридически незаконна, то возможны любые махинации с жильем, продавец может остаться без квартиры и без денег.

Одна из схем, предлагаемых риэлторами при так называемой «продаже неприватизированной квартиры», — прописать покупателя, а затем выписаться самому. Дальнейшая приватизация недвижимости якобы становится заботой покупателя. В принципе такой вариант возможен, если наниматель живет один. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то потребуется согласие органов опеки.

Кроме того, необходимо будет оформить покупателю доверенность на приватизацию, поскольку переоформить на него договор найма без согласия собственника жилья не получится.

Приватизировать совместно с покупателем

Еще один вариант – приватизировать помещение с покупателем совместно. Для его реализации нужно, чтобы продавец и покупатель еще не использовали свое право приватизации, которое предоставляется гражданину только 1 раз. Покупателя нужно прописать, а затем оформлять жилье в собственность.

Оба варианта заведомо невыгодны для продавца, поскольку неприватизированная квартира на рынке недвижимости стоит намного дешевле жилья, которое является собственностью. К тому же, если помещение невозможно приватизировать, например, если оно ведомственное, то обе схемы использовать нельзя.

Важно: при проведении подобных сделок любые расписки в получении денег за помещение не имеют юридической силы, потребовать с покупателя деньги через суд не получится.

Продать по схеме буферного обмена

Схема буферного обмена используется в регионах, разрешающих на местном уровне обменивать помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма, на частное жилье. Жилищным кодексом этот обменный вариант не разрешен, допускается обмен только на неприватизированное помещение. Но в некоторых регионах (например в Московской области) такой обмен разрешен.

Применяется эта схема чаще всего в ситуациях, когда квартиру нужно просто продать. Покупатель, желающий приобрести неприватизированное жилье, покупает «буферную квартиру», которая находится в собственности агентства недвижимости.

Затем «буферная» квартира обменивается на неприватизированное помещение, после чего бывший жилец неприватизированной квартиры продает полученный по обмену «буфер» обратно агентству. Очевидно, что такая скользкая схема предоставляет широкие возможности для различных махинаций.

Продажа (обмен) неприватизированной квартиры — советы юристов

Очевидно, что продать муниципальную квартиру без приватизации невозможно. Законодательство разрешает только обменивать эту недвижимость. Для совершения обмена нанимателю следует предпринять следующие действия:

  1. Выбрать для обмена подходящее жилье. Можно это сделать самостоятельно или обратиться к собственнику помещения.
  2. Подписать договор об обмене. Составить документ допускается в простой письменной форме, подписывают его обе стороны. Кроме того, необходимо, чтобы все члены семьи, прописанные на данной жилплощади, дали на обмен письменное согласие, в том числе и те, кто временно отсутствует (например, из-за службы в армии). Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные, потребуется согласие от органов опеки.
  3. Далее следует получить согласие на обмен жилплощади от собственника. Для этого вместе с заявлением на получение согласия в департамент имущества муниципалитета предоставляют договор об обмене, ордер на квартиру или договор социального найма, согласие членов семьи и органов опеки. Решение департамент принимает в течение 10 дней после регистрации заявления.
  4. Если решение положительное, нужно расторгнуть действующий договор найма и подписать договор на новое жилье. Удобнее всего обратиться для этого в многофункциональный центр, поскольку собирать пакет документов в этом случае не требуется. Оформление бумаг займет 10 рабочих дней, новый договор и решение о расторжении прежнего выдаются лично заявителю.

Если же право приватизации не использовано, то проще жилое помещение оформить в собственность, продать и приобрести квартиру желаемой площади и месторасположения. У граждан сложилось убеждение, что приватизация – это очень сложный и долгий процесс. Оно осталось с тех времен, когда из-за ажиотажа по поводу окончания сроков приватизации в регистрационной палате и БТИ выстраивались огромные очереди. Сейчас сделать это легко и просто, обратившись в МФЦ. Поэтому не стоит использовать сомнительные схемы при сделках с жильем, подвергаясь риску этого жилья лишиться.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Можно ли продать неприватизированную квартиру и долю в ней: существующие законные способы?

Процесс передачи муниципального жилья в личную собственность, несмотря на действующие в прошлые годы послабления, остаётся незавершенным. После длительного бесплатного периода приватизации законодательством введена оплата за оформление недвижимости в собственность, в связи с чем возрос интерес граждан к осуществлению сделок по его продаже.

Статус неприватизированного жилья

В 1991 году в России стартовал процесс перевода жилого имущества, находящегося в распоряжении государства, в частные владения. Оформление права собственности на жилплощадь (приватизация) предусматривает сбор необходимых документов, на основании которых гражданам выдается свидетельство собственности. Закон N 1541-1 от 4 июля 1991 года с последующими внесёнными изменениями устанавливает порядок приватизации, перечень лиц и объектов недвижимого имущества, допускаемых к участию в программе, нюансы и исключения для определенных категорий россиян и жилых помещений.

Проживающие в неприватизированных квартирах граждане распоряжаются недвижимостью в рамках действующего законодательства, допускающего те или иные действия со стороны нанимателей жилплощади (глава 35 ГК РФ). Жилые помещения принадлежат муниципалитету, квартиросъемщики проживают в них по договору социального найма.

Неприватизированное жилье лишает владельца преимуществ, доступных при оформлении недвижимости в собственность:

  • возможность продать, подарить, сдать в аренду и т.д.;
  • использование квадратных метров в качестве финансового капитала, в том числе для получения денежных средств под залог;
  • увеличение жилплощади за счёт законной перепланировки квартиры;
  • неправомерность выселения собственника из квартиры за долги.

Приватизация основана на добровольном согласии граждан и подразумевает честность проведения сделки. Процедура возможна единственный раз в жизни каждого гражданина в отношении одного объекта недвижимости.

При достижении совершеннолетия россияне вправе воспользоваться правом приватизации жилья по своему усмотрению, независимо от проведения подобных сделок родителями в предшествующие годы, если возможность участия в приватизации не была использована ими до 18 лет (ст.2 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Как продать неприватизированную квартиру?

Правильный и законный способ – приватизация квартиры до продажи. Процесс занимает несколько месяцев и требует финансовых затрат, но при грамотном юридическом оформлении недвижимости в личную собственность и соблюдении законодательных норм передачи его во владение третьим лицам оспорить сделку невозможно, да и рисков для продавца подобная процедура не несёт.

Читать еще:  Можно ли выселить из квартиры прописанного человека

Категории жилых помещений, приватизация которых невозможна:

  • находящиеся в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • недвижимость закрытых военных городков;
  • служебные квартиры;
  • расположенные в частном секторе;
  • предназначенные для общественного пользования (ст.4 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Для реализации перечисленных квартир применяются альтернативные способы проведения сделки.

Приватизация совместно с покупателем

Для экономии времени целесообразно совместить процесс приватизации объекта недвижимости и его продажу. Установленный законодательством пакет бумаг подается для оформления права собственности. В течение срока, необходимого на рассмотрение заявления о приватизации и проведение процедуры, подыскивается покупатель.

Дата готовности свидетельства на жилье (завершение приватизации) определяет момент совершения купли – продажи квадратных метров. До этого стороны оформляют договор, покупатель передает оговоренную сумму в качестве аванса. После получения продавцом документов на владение квартирой, переход собственности к покупателю завершается переоформлением правоустанавливающих бумаг.

Каким бы способом ни проводилась реализация недвижимости, законодательство предусматривает уплату налога с прибыли в размере 13% от стоимости жилплощади (ст.224 НК РФ).

Освобождение от налога предусмотрено при нахождении квартиры в собственности в течение трёх лет после приватизации (ст.217.1 НК РФ). В ином случае уменьшить сумму выплаты в фонд государства продавец может, воспользовавшись правом получения имущественного вычета (ст.220 НК РФ).

Проведение обмена

Сделка производится при посредничестве агентства недвижимости. Необходимо убедиться, что обмен жилыми помещениями не противоречит законодательству (ст.73 ЖК РФ).

Последовательность действий при обмене следующая:

  1. Агент по недвижимости находит покупателя, желающего приобрести неприватизированную жилплощадь, и продает ему аналогичную квартиру, являющуюся собственностью агентства.
  2. Подаётся запрос о получении разрешения собственника (муниципалитета) на проведение обмена жилплощадью, согласие наймодателя оформляется в письменном виде (п.1 ст.72 ЖК РФ). Отказ наймодателя можно обжаловать в суде (п.4 ст.74 ЖК РФ).
  3. Наниматель неприватизированной жилплощади и купивший у агентства квартиру гражданин совершают обмен недвижимостью. Покупатель оформляет право собственности на квадратные метры и распоряжается ими по своему усмотрению.
  4. Квартира, временно вовлеченная в сделку для совершения обмена, возвращается агентству по договору купли – продажи, бывший наниматель неприватизированного жилья получает оговоренную ранее денежную сумму.

Обмен занимаемой по договору социального найма жилплощади возможен при согласии членов семьи и проживающих совместно с нанимателем лиц (ст.72 ЖК РФ).

Подводные камни сделки

Больше всего рисков связано с реализацией неприватизированного жилья путем обмена:

  • агентство может «не захотеть» выкупать обратно квартиру, послужившую для обмена;
  • документы на жилплощадь, предоставленную риелтором, окажутся фиктивными;
  • неправильно составленные договора обмена и купли – продажи станут причиной аннулирования сделки.

Нарушение прав третьих лиц при осуществлении сделок с неприватизированнойжилья квартирой становится предлогом для судебных разбирательств и признания сделки мнимой и притворной (ст.170 ГК РФ). Покупатель, лишившийся жилья по решению суда, вправе потребовать от продавца возмещения стоимости квартиры и компенсации морального вреда (ст.571 ГК РФ).

Рекомендуется выбрать известную в городе и положительно зарекомендовавшую себя фирму, чтобы свести к минимуму вероятность обмана со стороны риелторов. Передача денег посредством банковской ячейки – надёжный способ, тем не менее, не дающий 100% гарантию надёжности.

Продажа с долгами

Закон о приватизации не содержит обязательного условия отсутствия долгов по коммунальным платежам для оформления квартиры в собственность. Действия сотрудников, препятствующих в выдаче необходимых для приватизации справок, оспариваются путем подачи жалобы в прокуратуру.

При нежелании затевать судебные тяжбы или невозможности самостоятельно погасить долг по коммунальным платежам для продажи квартиры допустимы три способа:

  • заключение предварительного договора с покупателем на передачу аванса в счёт стоимости жилья, который используется для покрытия задолженности;
  • проведение сделки через агентство недвижимости, выплачивающего за продавца долг по квартплате, с последующей компенсацией расходов фирмы из полученных за квадратные метры средств;
  • гарантийное письмо от агентства в адрес департамента ЖКХ с заверением оплаты долга после приватизации недвижимости.

Можно ли продать долю?

Реализация части неоформленного в собственность жилья недопустима. Получение денег за долю квартиры возможно при заключении сделки с родственником, проживающим совместно с нанимателем в неприватизированном жилье. Для этого необходимо написать отказ от приватизации и получить оговоренную денежную сумму, “продав” таким образом свою часть жилплощади. В дальнейшем недвижимость оформляется в собственность остальными членами семьи, а отказавшийся гражданин получает возможность дальнейшего проживания в квартире без права распоряжения ею в качестве личного имущества.

Наряду с пользой, оформление собственности на квадратные метры имеет и недостатки:

  • увеличиваются коммунальные платежи;
  • процедура приватизации подлежит оплате;
  • при переселении из ветхого и аварийного жилья владельцы получают квартиры исходя из нормы квадратных метров на каждого члена семьи, наниматели муниципальной недвижимости вправе рассчитывать на увеличение жилплощади.

Эти и другие поводы заставляют граждан продавать неприватизированное жилье, используя различные, к сожалению, не всегда законные способы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Покупка неприватизированной квартиры

Находясь в поиске квартиры для покупки, можно столкнуться с ситуацией, когда подходящий вариант недвижимости оказывается неприватизированным. И тогда перед покупателем возникает вопрос, каким образом все же можно осуществить сделку. Согласно законодательству, неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, а проживающие в нем субъекты – нанимателями, не имеющими права владения. Поэтому сделки купли-продажи такого жилья запрещены. Тем не менее, существуют возможности приобрести неприватизированную квартиру законным способом.

Обмен

Метод обмена для приобретения квартиры без приватизации является достаточно простым и эффективным, а также позволяет не менять статус жилья. В данной схеме агентство недвижимости выступает посредником и выглядит она следующим образом:

  1. Покупатель, желающий приобрести неприватизированное жилье, покупает недорогое жилое помещение у агентства недвижимости, которое ему принадлежит на праве собственности.
  2. Продавец муниципального жилья оформляет с покупателем обмен недвижимости.
  3. Продавец передает агентству права на недвижимость, которая была получена при обмене.
  4. Покупатель оформляет договор найма.

Эта схема, как правило, применяется в случаях, когда покупатель не располагает достаточно большой суммой денежных средств, а продавцу требуется продать неприватизированное жилье в короткие сроки.

Приватизация

В случае согласия жильцов муниципальной квартиры провести процедуру приватизации, покупатель может подождать пока недвижимость будет оформлена в собственность. Как только свидетельство о приватизации будет получено продавцом, он имеет право распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в т.ч. выставить на продажу. Покупателю остается получить от продавца пакет документов и заключить с ним договор купли-продажи.

Расприватизация

Расприватизация в контексте покупки неприватизированного жилья касается недвижимости самого покупателя. Так, выполнив процедуру расприватизации и став нанимателем, покупатель и продавец могут произвести обмен.

Запрет на проведение обмена неприватизированного жилья

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда обмен неприватизированного жилья не может быть осуществлен. В частности, если объект недвижимости (квартира):

  • располагается в здании в аварийном состоянии либо подлежащему сносу;
  • считается непригодным для проживания.

Кроме этого, обмен не совершается в случае, если после его проведения новые жильцы получат право на улучшение жилищных условий.

На что обратить внимание, приобретая неприватизированную квартиру

Приобретая неприватизированную квартиру, покупателю необходимо обратить особое внимание на:

  • Прописку. Проводя процедуру обмена, необходимо проконтролировать выписку из квартиры всех жильцов. В противном случае оставшиеся прописанные в дальнейшем могут иметь законные основания, чтобы претендовать на данную жилплощадь. Сложности могут возникнуть и в случае, если прописаны дети и недееспособные.
  • Долги. Если таковые имеются, есть необходимость письменного заключения соглашения с продавцом о порядке погашения задолженности. Погашение может осуществить как сам наниматель, предоставив соответствующие документы, так и покупатель, уменьшив стоимость покупки на сумму долга.
  • Регистрацию. Зарегистрироваться новому нанимателю в неприватизированной квартире необходимо в кратчайшие сроки.

Рассматривая разные варианты приобретения неприватизированного жилья, есть смысл воспользоваться услугами профессиональных юристов. Имея штат с большим опытом работы, АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды» окажет квалифицированную помощь в выборе квартиры и проведении всех необходимых сделок: обмена, приватизации либо расприватизации, купли-продажи в зависимости от конкретного случая. Также будут учтены все «подводные камни» сделки, чтобы обезопасить вас в дальнейшем от непредвиденных ситуаций.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать правильно

Можно ли продать квартиру в статусе неприватизированной

В соответствии со статьей 228 ГК РФ, только собственники жилых помещений могут распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Квартиры, которые не прошли приватизацию, не могут быть проданы. Любые сделки, противоречащие этим требованиям, будут ничтожны.

По закону допускается обмен. Если же обмен на другое жилье социального найма гражданина не утраивает, то он должен пройти процедуру отчуждения жилья, путем прописки в квартиру будущего собственника. Если же и этот способ передачи жилья участников сделки не удовлетворит, то придется проходить приватизацию квартиры.

Заметьте, что неприватизированная квартира принадлежит не жильцам, которые снимают ее по договору социального найма, а муниципалитету или государству.

Есть еще один способ продажи неприватизированной квартиры — это обращение к юридическим специалистам, посредникам. Они выберут самый законный и подходящий вариант оформления сделки — и сами, даже без вашего участия, подготовят всю документацию.

  1. По закону, такие объекты нельзя продавать напрямую.
  2. На оформление документов и взаимодействие с покупателем требуется много времени.
  3. Есть риск попасть на мошенников и вообще остаться ни с чем.

В случае, когда гражданин обращается к посреднику, данные минусы исключаются.

Обратите внимание, что наши юристы могут помочь вам организовать сделку, проверят ее чистоту, законность, и подготовят все документы.

Читать еще:  Отступы от границ земельного участка при строительстве

Как продать неприватизированную квартиру – способы

Самым проверенным, а главное, законным вариантом продажи таких объектов является его предварительная приватизация.

Гражданин собирает всю документацию, подает заявления в муниципалитет, а когда его требование удовлетворяется, и соответствующие органы выдают право собственности на эту квартиру, то лицо может:

  • обращаться к риэлтерским компаниям или самостоятельно подыскивать покупателей;
  • самовольно определять цену, за которую он намерен продать свою собственность;
  • составлять договора купли – продажи и подписывать их;
  • регистрировать продажу в Росреесте.

Важно: такой вариант самый простой, а главное, не предполагает каких – либо особенных схем и исключает любые риски.

Однако если в силу любых причин граждане не могут или не желают заняться приватизацией квартиры, которую они получили у муниципалитета, то можно попробовать осуществить обмен.

Важно: обмен имеет ряд сложностей и возможных рисков, которые требуется учитывать двум сторонам сделки.

Любые жильцы, которые имеют договор социального найма на конкретный недвижимый объект, и желающие его в последующем продать могут воспользоваться способом, в основе которого лежит приватизация вместе с покупателем.

Удостовериться, что такую квартиру можно приватизировать. Нужно:

  • изучить подписанный договор социального найма;
  • обратиться в отдел местной администрации, который курирует такие вопросы, и уточнить у уполномоченных сотрудников.

Важно: стоит знать, что квартиры в военных городах оформлять в личное владение нельзя.

Если объект допускается переоформить в собственность, то следует приступать к подготовке документации. Здесь потребуются:

  • удостоверения личности всех проживающих граждан по конкретному адресу: паспорта и свидетельства о рождении на детей;
  • выписки из домовой книги, где будут указаны все прописанные лица;
  • справки, что эта семья вовремя погашает все коммунальные услуги и долгов по ним не имеет;
  • договор, который заключен с муниципалитетом и в котором указано, что этот объект передан им в пользование;
  • справку, которая доказывает, что ни один человек, который прописан по конкретному адресу в приватизации не участвовал.

Когда вся документация собрана, то гражданин подходит в администрацию, заполняет заявление, а после дожидается ответа от уполномоченных лиц.

Важно: в среднем ответ на заявление выносится в течение 30 – 45 дней.

  • Оформление квартиры в собственность.

Оформление происходит, если уполномоченные лица одобрили обращение.

Важно: лучше покупателей начинать искать, пока местная администрация рассматривает обращение.

Совет: для ускорения продажи рекомендуется, чтоб реальных покупателей искали риэлтерские компании.

Продажа квартиры. Здесь нужно:

  • договориться с будущим покупателем о цене, которая устроит обе стороны;
  • подписать договор;
  • со всей документацией подойти в регистрирующий орган.

Важно: в дальнейшем покупатель получит свидетельство о собственности и въедет в конкретный недвижимый объект.

При таком варианте лучше, чтоб покупателем был хороший знакомый или родственник.

  • Получить разрешение в муниципалитете и его прописать в эту квартиру.
  • Получить от него денежные средства за этот объект.
  • Самому выписаться из квартиры.

Таким образом, покупатель останется проживать по указанному адресу и будет в последующем заниматься приватизацией этой недвижимости.

Примечание: такой вариант на практике наблюдается редко, поскольку единицу покупателей намерены въезжать в жилье, которое принадлежит администрации.

Проведение обмена

Этот вариант среди риэлтерских компаний носит название «буферный». Подобные обмены идут по следующей схеме:

  • Гражданин, который намерен продать неприватизированное жилье, ищет покупателей через риэлтерские компании.

Икать можно самому, однако в подобных ситуациях, когда предполагается специфический обмен, лучше, чтоб это делали профессионалы.

  • Люди обговаривают цену, которую продавец хочет получить в конечном итоге.
  • Покупатель приобретает жилье у риэлтерской компании, которое условно называется «буферным» за определенную сумму.

Гражданин, живущий в неприватизированной квартире, обращается в отдел администрации и:

  • просит разрешение на обмен;
  • предоставляет для этого все документы;

При таком варианте документацию потребуется предъявлять обеим сторонам.

Когда разрешение получено, то граждане:

  • подписывают договор обмена;
  • покупатель въезжает в неприватизированное жилье и получает на него договор соцнайма;
  • продавцу достается «буферный» объект, который он незамедлительно продает обратно риэлтерской конторе.

Примечание: прибегать к этому способу можно, если стороны полностью доверяют риэлтерским компаниям.

Риски при продаже неприватизированной квартиры

Важно понимать, что продажа неприватизированных объектов не может обходиться без некоторых рисков. Главными являются:

  1. Возможность остаться без денежных средств после того как гражданин добровольно выпишется из своей жилплощади и зарегистрирует потенциального покупателя.
  2. Вероятность, что риэлтерская компания не будет покупать «буферный» объект. В этом случае гражданину придется самостоятельно его пытаться продать, а это не так просто, поскольку такая недвижимость зачастую находится в удаленных районах или неподходящая для постоянного проживания.
  3. Риск, что любое заинтересованное лицо обратиться в мировой суд, чтоб такие сделки признали мнимыми.

Примечание: судьей будет досконально изучаться документация, а в последующем выноситься решение. Нередко суд считает, что сделка притворная, и признает продажу или обмен недействительным.

Для снижения вероятности различных рисков экспертами советуется:

  1. Искать покупателей среди проверенных знакомых или близких родственников.
  2. По возможности не выписываться, пока денежные средства не получены в полном размере.
  3. Обращаться к риелторам, которые работают многие годы, а главное, имеют безупречную репутацию.

Совет: все риски можно избежать, если граждане предварительно приватизировали этот недвижимый объект, а уже потом начали совершать любые сделки с ним.

Продать неприватизированную квартиру возможно, однако потенциальный покупатель и продавец должны понимать, что подобные сделки имеют многие риски и сложности. Специалисты рекомендуют постараться оформить этот объект в собственность, а только потом подписывать необходимые договора.

  • стоит обращаться только к тем риэлторам, в которых человек полностью уверен;
  • не стоит верить сомнительным предложениям, которые касаются продажи неприватизированного жилья;
  • лучше вначале пройти процедуру приватизации и только в последующем выполнять любые сделки с этим объектом.

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры, что покупатель, что продавец рискуют.

Самый распространенный риск — мошенничество, которое может выражаться в различных способах обмана всех участников сделки.

  1. Мошенничество со стороны покупателя. Например, предоставление поддельных документов, отказ в передаче денежных средств, отказ от передачи аванса, отказ от обмена в дальнейшем, незаконный обмен недвижимости, игнорирование требований продавца, прописанных в договоре. У покупателя попросту может не быть прав на обмен и распоряжение имуществом.
  2. Обман со стороны агентства. Посредник, не имеющий юридического образования, лицензии фирмы, может продать квартиру нескольким покупателям, запросить за сделку крупную сумму, процент от стоимости жилья и т. п. Многие соглашаются на предложения аферистов, ведь найти покупателя на неприватизированное жилье достаточно сложно.
  3. Непрохождение процедуры регистрации или снятия с учета. Покупатель не сможет прописаться в квартиру, пока прошлый жилец из нее не выпишется. Данный нюанс также увеличивает сроки продажи жилья.

Кого уже нельзя выселить из квартиры после прописки даже через суд

  • Отказ в регистрации сделки в Росреестре. Если неприватизированная квартира была продана по договору купли-продажи, то договор этот будет недействительным, и его не зарегистрируют в Росреестре. Если покупатель передаст аванс, то вряд ли он сможет получить его обратно. Обычно сумма «прогорает».
  • Оспаривание сделки в суде. Признать такую сделку недействительной судебные органы могут по заявлению любого участника сделки — и, конечно же, собственника жилого помещения. Если вы обошли владельца квартиры, не взяли у него разрешение на обмен или согласие на прописку, то вряд ли суд будет на вашей стороне. Как правило, в таких ситуация отменяют действие договорных обязательств между продавцом и покупателем. Продажа квартиры теоретически рассматривается, как мнимая или притворная сделка.
  • Предсказать, будет ли ваша сделка законной, сложно. Лучше все-таки пройти процедуру приватизации, а потом договариваться о продаже имущества, — но уже собственного, а не муниципального.

    Документы для продажи неприватизированной квартиры

    При заключении сделок по передачи прав на приватизацию жилого помещения, при прописке гражданина, а также при обмене, продавцу понадобятся такие документы:

    1. Личные паспорта.
    2. Договор социального найма.
    3. Справка, отражающая начисленную жилищную квоту.
    4. Справка о составе семьи и прописанных лицах в квартире.
    5. Документ, свидетельствующий получение жилищных льгот.
    6. Свидетельства о рождении детей, на всех несовершеннолетних. На совершеннолетних — копии паспортов.
    7. Разрешение на приватизацию жилья. Выдается в местной администрации.
    8. Согласие на прописку новых граждан в квартиру.

    Если будут необходимы другие бумаги, вам в инстанциях об этом сообщат.

    Как подстраховаться при продаже неприватизированной квартире

    Юристы считают, что избежать проблем можно, если следовать таким советам:

    1. Документируйте каждое действие. Например, если собственник квартиры согласен на прописку нового гражданина, то берите согласие с него в письменном виде. То же самое касается и разрешения на приватизацию квартиры. Также при получении денег вы должны оформлять расписки.
    2. Не заключайте договором на ведение дел, если у фирмы нет лицензии на совершение юридических сделок.
    3. Уточняйте у специалистов расценки и стоимость работы, прежде чем вам выставят счет.
    4. Внимательно изучайте документы, которые предоставляет покупатель, продавец.
    5. В предварительном договоре пропишите, что основной договор купли-продажи будет заключен после завершения процедуры приватизации. Укажите обязательно стоимость квартиры, каким способом и образом будут передаваться деньги за квартиру, в какие сроки.

    Как оформить доверенность на прописку или выписку из квартиры

    Звоните нашим юристам. Они помогут вам продать неприватизированную квартиру и правильно оформить документы.

    Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать правильно

    Можно ли продать квартиру в статусе неприватизированной

    В соответствии со статьей 228 ГК РФ, только собственники жилых помещений могут распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Квартиры, которые не прошли приватизацию, не могут быть проданы. Любые сделки, противоречащие этим требованиям, будут ничтожны.

    По закону допускается обмен. Если же обмен на другое жилье социального найма гражданина не утраивает, то он должен пройти процедуру отчуждения жилья, путем прописки в квартиру будущего собственника. Если же и этот способ передачи жилья участников сделки не удовлетворит, то придется проходить приватизацию квартиры.

    Заметьте, что неприватизированная квартира принадлежит не жильцам, которые снимают ее по договору социального найма, а муниципалитету или государству.

    Есть еще один способ продажи неприватизированной квартиры — это обращение к юридическим специалистам, посредникам. Они выберут самый законный и подходящий вариант оформления сделки — и сами, даже без вашего участия, подготовят всю документацию.

    1. По закону, такие объекты нельзя продавать напрямую.
    2. На оформление документов и взаимодействие с покупателем требуется много времени.
    3. Есть риск попасть на мошенников и вообще остаться ни с чем.

    В случае, когда гражданин обращается к посреднику, данные минусы исключаются.

    Обратите внимание, что наши юристы могут помочь вам организовать сделку, проверят ее чистоту, законность, и подготовят все документы.

    Как продать неприватизированную квартиру – способы

    Самым проверенным, а главное, законным вариантом продажи таких объектов является его предварительная приватизация.

    Гражданин собирает всю документацию, подает заявления в муниципалитет, а когда его требование удовлетворяется, и соответствующие органы выдают право собственности на эту квартиру, то лицо может:

    • обращаться к риэлтерским компаниям или самостоятельно подыскивать покупателей;
    • самовольно определять цену, за которую он намерен продать свою собственность;
    • составлять договора купли – продажи и подписывать их;
    • регистрировать продажу в Росреесте.

    Важно: такой вариант самый простой, а главное, не предполагает каких – либо особенных схем и исключает любые риски.

    Однако если в силу любых причин граждане не могут или не желают заняться приватизацией квартиры, которую они получили у муниципалитета, то можно попробовать осуществить обмен.

    Важно: обмен имеет ряд сложностей и возможных рисков, которые требуется учитывать двум сторонам сделки.

    Любые жильцы, которые имеют договор социального найма на конкретный недвижимый объект, и желающие его в последующем продать могут воспользоваться способом, в основе которого лежит приватизация вместе с покупателем.

    Удостовериться, что такую квартиру можно приватизировать. Нужно:

    • изучить подписанный договор социального найма;
    • обратиться в отдел местной администрации, который курирует такие вопросы, и уточнить у уполномоченных сотрудников.

    Важно: стоит знать, что квартиры в военных городах оформлять в личное владение нельзя.

    Если объект допускается переоформить в собственность, то следует приступать к подготовке документации. Здесь потребуются:

    • удостоверения личности всех проживающих граждан по конкретному адресу: паспорта и свидетельства о рождении на детей;
    • выписки из домовой книги, где будут указаны все прописанные лица;
    • справки, что эта семья вовремя погашает все коммунальные услуги и долгов по ним не имеет;
    • договор, который заключен с муниципалитетом и в котором указано, что этот объект передан им в пользование;
    • справку, которая доказывает, что ни один человек, который прописан по конкретному адресу в приватизации не участвовал.

    Когда вся документация собрана, то гражданин подходит в администрацию, заполняет заявление, а после дожидается ответа от уполномоченных лиц.

    Важно: в среднем ответ на заявление выносится в течение 30 – 45 дней.

    • Оформление квартиры в собственность.

    Оформление происходит, если уполномоченные лица одобрили обращение.

    Важно: лучше покупателей начинать искать, пока местная администрация рассматривает обращение.

    Совет: для ускорения продажи рекомендуется, чтоб реальных покупателей искали риэлтерские компании.

    Продажа квартиры. Здесь нужно:

    • договориться с будущим покупателем о цене, которая устроит обе стороны;
    • подписать договор;
    • со всей документацией подойти в регистрирующий орган.

    Важно: в дальнейшем покупатель получит свидетельство о собственности и въедет в конкретный недвижимый объект.

    При таком варианте лучше, чтоб покупателем был хороший знакомый или родственник.

    • Получить разрешение в муниципалитете и его прописать в эту квартиру.
    • Получить от него денежные средства за этот объект.
    • Самому выписаться из квартиры.

    Таким образом, покупатель останется проживать по указанному адресу и будет в последующем заниматься приватизацией этой недвижимости.

    Примечание: такой вариант на практике наблюдается редко, поскольку единицу покупателей намерены въезжать в жилье, которое принадлежит администрации.

    Проведение обмена

    Этот вариант среди риэлтерских компаний носит название «буферный». Подобные обмены идут по следующей схеме:

    • Гражданин, который намерен продать неприватизированное жилье, ищет покупателей через риэлтерские компании.

    Икать можно самому, однако в подобных ситуациях, когда предполагается специфический обмен, лучше, чтоб это делали профессионалы.

    • Люди обговаривают цену, которую продавец хочет получить в конечном итоге.
    • Покупатель приобретает жилье у риэлтерской компании, которое условно называется «буферным» за определенную сумму.

    Гражданин, живущий в неприватизированной квартире, обращается в отдел администрации и:

    • просит разрешение на обмен;
    • предоставляет для этого все документы;

    При таком варианте документацию потребуется предъявлять обеим сторонам.

    Когда разрешение получено, то граждане:

    • подписывают договор обмена;
    • покупатель въезжает в неприватизированное жилье и получает на него договор соцнайма;
    • продавцу достается «буферный» объект, который он незамедлительно продает обратно риэлтерской конторе.

    Примечание: прибегать к этому способу можно, если стороны полностью доверяют риэлтерским компаниям.

    Риски при продаже неприватизированной квартиры

    Важно понимать, что продажа неприватизированных объектов не может обходиться без некоторых рисков. Главными являются:

    1. Возможность остаться без денежных средств после того как гражданин добровольно выпишется из своей жилплощади и зарегистрирует потенциального покупателя.
    2. Вероятность, что риэлтерская компания не будет покупать «буферный» объект. В этом случае гражданину придется самостоятельно его пытаться продать, а это не так просто, поскольку такая недвижимость зачастую находится в удаленных районах или неподходящая для постоянного проживания.
    3. Риск, что любое заинтересованное лицо обратиться в мировой суд, чтоб такие сделки признали мнимыми.

    Примечание: судьей будет досконально изучаться документация, а в последующем выноситься решение. Нередко суд считает, что сделка притворная, и признает продажу или обмен недействительным.

    Для снижения вероятности различных рисков экспертами советуется:

    1. Искать покупателей среди проверенных знакомых или близких родственников.
    2. По возможности не выписываться, пока денежные средства не получены в полном размере.
    3. Обращаться к риелторам, которые работают многие годы, а главное, имеют безупречную репутацию.

    Совет: все риски можно избежать, если граждане предварительно приватизировали этот недвижимый объект, а уже потом начали совершать любые сделки с ним.

    Продать неприватизированную квартиру возможно, однако потенциальный покупатель и продавец должны понимать, что подобные сделки имеют многие риски и сложности. Специалисты рекомендуют постараться оформить этот объект в собственность, а только потом подписывать необходимые договора.

    • стоит обращаться только к тем риэлторам, в которых человек полностью уверен;
    • не стоит верить сомнительным предложениям, которые касаются продажи неприватизированного жилья;
    • лучше вначале пройти процедуру приватизации и только в последующем выполнять любые сделки с этим объектом.

    При любом варианте продажи неприватизированной квартиры, что покупатель, что продавец рискуют.

    Самый распространенный риск — мошенничество, которое может выражаться в различных способах обмана всех участников сделки.

    1. Мошенничество со стороны покупателя. Например, предоставление поддельных документов, отказ в передаче денежных средств, отказ от передачи аванса, отказ от обмена в дальнейшем, незаконный обмен недвижимости, игнорирование требований продавца, прописанных в договоре. У покупателя попросту может не быть прав на обмен и распоряжение имуществом.
    2. Обман со стороны агентства. Посредник, не имеющий юридического образования, лицензии фирмы, может продать квартиру нескольким покупателям, запросить за сделку крупную сумму, процент от стоимости жилья и т. п. Многие соглашаются на предложения аферистов, ведь найти покупателя на неприватизированное жилье достаточно сложно.
    3. Непрохождение процедуры регистрации или снятия с учета. Покупатель не сможет прописаться в квартиру, пока прошлый жилец из нее не выпишется. Данный нюанс также увеличивает сроки продажи жилья.

    Кого уже нельзя выселить из квартиры после прописки даже через суд

  • Отказ в регистрации сделки в Росреестре. Если неприватизированная квартира была продана по договору купли-продажи, то договор этот будет недействительным, и его не зарегистрируют в Росреестре. Если покупатель передаст аванс, то вряд ли он сможет получить его обратно. Обычно сумма «прогорает».
  • Оспаривание сделки в суде. Признать такую сделку недействительной судебные органы могут по заявлению любого участника сделки — и, конечно же, собственника жилого помещения. Если вы обошли владельца квартиры, не взяли у него разрешение на обмен или согласие на прописку, то вряд ли суд будет на вашей стороне. Как правило, в таких ситуация отменяют действие договорных обязательств между продавцом и покупателем. Продажа квартиры теоретически рассматривается, как мнимая или притворная сделка.
  • Предсказать, будет ли ваша сделка законной, сложно. Лучше все-таки пройти процедуру приватизации, а потом договариваться о продаже имущества, — но уже собственного, а не муниципального.

    Документы для продажи неприватизированной квартиры

    При заключении сделок по передачи прав на приватизацию жилого помещения, при прописке гражданина, а также при обмене, продавцу понадобятся такие документы:

    1. Личные паспорта.
    2. Договор социального найма.
    3. Справка, отражающая начисленную жилищную квоту.
    4. Справка о составе семьи и прописанных лицах в квартире.
    5. Документ, свидетельствующий получение жилищных льгот.
    6. Свидетельства о рождении детей, на всех несовершеннолетних. На совершеннолетних — копии паспортов.
    7. Разрешение на приватизацию жилья. Выдается в местной администрации.
    8. Согласие на прописку новых граждан в квартиру.

    Если будут необходимы другие бумаги, вам в инстанциях об этом сообщат.

    Как подстраховаться при продаже неприватизированной квартире

    Юристы считают, что избежать проблем можно, если следовать таким советам:

    1. Документируйте каждое действие. Например, если собственник квартиры согласен на прописку нового гражданина, то берите согласие с него в письменном виде. То же самое касается и разрешения на приватизацию квартиры. Также при получении денег вы должны оформлять расписки.
    2. Не заключайте договором на ведение дел, если у фирмы нет лицензии на совершение юридических сделок.
    3. Уточняйте у специалистов расценки и стоимость работы, прежде чем вам выставят счет.
    4. Внимательно изучайте документы, которые предоставляет покупатель, продавец.
    5. В предварительном договоре пропишите, что основной договор купли-продажи будет заключен после завершения процедуры приватизации. Укажите обязательно стоимость квартиры, каким способом и образом будут передаваться деньги за квартиру, в какие сроки.

    Как оформить доверенность на прописку или выписку из квартиры

    Звоните нашим юристам. Они помогут вам продать неприватизированную квартиру и правильно оформить документы.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector