Содержание

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку?

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Читать еще:  Перепланировка 3-комнатной квартиры в 4-комнатную

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

    Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

    Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа + профессиональная помощь в продаже ипотечных квартир

    Здравствуйте, уважаемые читатели! Вас приветствует Денис Кудерин.

    В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.

    Материал будет в первую очередь интересен тем, кто больше не может или не желает платить ипотечный кредит и хочет избавиться от купленной в долг недвижимости, а также всем, кто хочет повысить уровень своей финансовой грамотности.

    1. Можно ли продать квартиру в ипотеке

    Статистика свидетельствует, что более 50% всех квартир в РФ приобретается в ипотеку. Не буду останавливаться на удобствах и преимуществах такого способа покупки недвижимости – об этом на сайте есть отдельная статья «Квартира в ипотеку».

    Сегодня поговорим об обратном процессе – продаже ипотечной квартиры. Насущная необходимость избавиться от купленного в кредит жилья может возникнуть у каждого.

    В отдельном разделе мы рассмотрим все обстоятельства, при которых такая сделка целесообразна и выгодна.

    Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?

    Ответ – да, если купля-продажа проводится юридически грамотно, с соблюдением существующих правил и нормативов. Продать квартиру, приобретенную в ипотеку, можно на любой стадии выплаты кредитов, более того – даже на этапе строительства жилья.

    Сразу озвучу главное условие законности сделки: любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только с разрешения или при непосредственном участии финансовой организации, в которой оформлен кредит.

    Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.

    Более того, существует ряд ситуаций, когда банк вправе отсудить себе квартиру у заёмщика.

    К таким ситуациям относятся:

    • наличие задолженности;
    • ненадлежащее обращение с квартирой, порча имущества;
    • несанкционированные работы по изменению технических характеристик помещений;
    • утрата имущества по вине владельца;
    • передача недвижимости третьим лицам.

    Вывод: не стоит даже пытаться действовать в обход финансовой компании. Легальных схем продажи квартиры без участия банка не существует.

    Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.

    Нет нужды продолжать выплачивать долг, если в какой-то момент он становится непосильным. Ипотечный займ выдаётся на много лет – за это время часто меняются жизненные и финансовые обстоятельства.

    В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.

    Подробнее о том, что такое ипотека и как она работает, читайте в отдельной публикации нашего блога.

    2. В каких случаях продают ипотечную квартиру

    Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?

    Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.

    Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.

    Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:

    • потеря дохода;
    • необходимость в приобретении более просторного жилья;
    • желание заработать на сделке перепродажи;
    • личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).

    Теперь подробнее о каждой из причин.

    Потеря дохода

    Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

    Читать еще:  Куда жаловаться на ЖКХ?

    Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

    Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

    Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

    Необходимость в расширении жилплощади

    Самая типичная ситуация такого плана – рождение ребенка. Если ребенок второй, то для улучшения условий жилья семья вправе воспользоваться материнским капиталом.

    О том, как купить квартиру в ипотеку на маткапитал, читайте отдельную публикацию на сайте.

    Потребность в покупке более престижной квартиры возникает у людей, получивших доходную должность или открывших прибыльный бизнес.

    Существует два варианта действий в такой ситуации:

    • взять второй кредит и выплачивать 2 ипотеки (если доходы семьи позволяют, банк не будет против);
    • продать первую квартиру и купить более просторную.

    Первый вариант довольно рискованный, поскольку, как уже было сказано выше, от финансовых трудностей не застрахованы даже долларовые миллионеры.

    Личные обстоятельства

    Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

    Пожив вместе несколько лет, молодожены пришли к выводу, что их встреча была ошибкой. Поскольку ипотека была оформлена на жену и мужа как на созаёмщиков, они оба остаются должниками по ипотеке. Но так как общая квартира им больше не нужна, единственный разумный вариант – продать её с разрешения банка.

    Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.

    Заработок на сделке продажи

    Вариант для умных и продвинутых.

    Если недвижимость покупалась в строящемся доме на ранней стадии, то к завершению стройки её стоимость существенно увеличится. В ряде случаев продажа с лихвой перекроет любые ипотечные расходы.

    Знатоки советуют участникам долевого строительства реализовывать имущество до сдачи объекта в эксплуатацию, так как переоформить такой договор гораздо проще, чем оформлять готовое жильё.

    Повторюсь, данные манипуляции актуальны только для тех, кто изначально ставит себе цели заработать на ипотеке. Бывает, конечно, что пока дом стоился, необходимость в жилье у заемщика отпала: в таких ситуациях выгода от продажи становится побочным эффектом жизненных обстоятельств.

    3. Как продать квартиру в ипотеке – 4 проверенных способа

    Любой вариант продажи квартиры, пребывающей в статусе залога, не будет простым. Ведь по сути, вы не владеете имуществом полностью, поскольку оно обременено залогом.

    Поэтому прежде чем решиться на продажу квартиры с ипотечным статусом, следует заранее выбрать способ будущей сделки.

    Существует 4 законных варианта:

    1. Досрочное погашение: вы находите покупателя, согласного купить имущество с обременением и внести сумму, необходимую для полного погашения долга.
    2. Продажа кредитных обязательств: вы оформляете «перезайм» — процедуру, в результате которой ваш кредит переходит к другому человеку.
    3. Продажа через банк: банк сам занимается поиском покупателя и снятием обременения.
    4. Самостоятельная продажа: вы находите покупателя, он обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заёмщик снимает сам на основании справки об отсутствии задолженности.

    А теперь подробно и обстоятельно о каждом способе.

    Способ 1. Продажа за наличные (досрочное погашение)

    Такая схема, безусловно, самая выгодная для владельца квартиры. Правда, отыскать покупателя, который согласится иметь дела с ипотечным имуществом, дело непростое.

    Обременение само по себе отпугивает – каждому хочется купить квартиру без всяких долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно.

    К такому способу обычно прибегают при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе. Спросом пользуются и новые готовые квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На повышение популярности объекта работает также улучшенная планировка и конечная стадия строительства.

    Стадии сделки:

    • покупатель нотариально оформляет соглашение с заемщиком и вносит сумму, необходимую для тотального погашения ипотечного займа;
    • после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец и покупатель идут в регистрационную палату, где оформляют договор купли-продажи;
    • если стадия сдачи объекта в эксплуатацию ещё не наступила, вместо купчей происходит переоформление договора долевого строительства.

    Такой способ называют также «доверительным», поскольку соискатель жилья заранее погашает кредит своими средствами, ещё не совершив акт купли/продажи.

    После уплаты долга по ипотеке и снятия обременения покупатель помещает остаток денег за покупку квартиры в банковскую ячейку. Продавец получит эту сумму только после того, как будет подписан договор продажи и оформлены все остальные документы.

    Способ 2. Продажа долговых обязательств

    Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.

    Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

    Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.

    Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:

    • во-первых, сниженной стоимостью;
    • во-вторых, расположением в хорошем районе;
    • в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.

    Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.

    Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.

    Способ 3. Продажа с помощью банка

    Отказаться от участия в продаже – законное право каждого заемщика. Если ему не хватает времени или он не можете присутствовать при оформлении сделки лично (например, при переезде в другой город), он вправе переложить реализацию ипотечной квартиры полностью на плечи работников банка.

    Снятием обременения и прочими этапами сделки занимаются в этом случае банковские служащие и покупатель, которого тоже находит финансовая организация. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке и переоформляет жилплощадь на себя.

    Денежный остаток от сделки (если таковой есть) составляет разницу между суммой ипотеки и ценой на недвижимость. Эти деньги покупатель кладёт в депозитную ячейку банка, а бывший владелец квартиры забирает их после подписания документа купли-продажи.

    Способ 4. Самостоятельная продажа

    Самостоятельная – не имеется в виду нелегальная. Извещать банк всё равно придётся. Речь лишь о том, что снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.

    Скрывать от потенциального нового владельца факт обременения квартиры незаконно и нецелесообразно. Если вы будете выдавать информацию по частям и умалчивать о важных обстоятельствах, у человека сложится впечатление, что его хотят вовлечь в какую-то аферу.

    Этапы сделки следующие:

    • покупатель смотрит объект;
    • если квартира устраивает, покупатель обращается в кредитную фирму с изъявлением желания выкупить залог;
    • сотрудники составляют с покупателем предварительный договор, заверенный нотариусом;
    • покупатель вносит сумму для погашения ипотечного долга в депозитную ячейку №1, а деньги, причитающиеся заёмщику, в ячейку №2;
    • с объекта снимается обременение;
    • оформляется документальное подтверждение продажи в Росреестре;
    • банк и продавец получают доступ к ячейкам №1 и №2 соответственно.

    Самостоятельный способ несколько быстрее, но найти покупателя на квартиру в залоге не так-то просто. Кроме того, банк даст согласие лишь в случае, если у него нет к заемщику никаких претензий: он исправно выплачивал ипотеку и не имеет задолженности по срокам.

    Для наглядности объединим в таблице все плюсы и минусы вариантов продажи ипотечной недвижимости:

    Можно ли продать ипотечную квартиру

    Жизнь полна самых разных событий, как горестных, так и радующих. Никто не застрахован от незапланированного прибавления в семействе, внезапного переезда, увольнения или болезни. Ситуации, когда приобретенная в кредит жилплощадь может превратиться в непосильное бремя, случаются не так уж редко. Также стало модным зарабатывать на ипотеке. Поэтому многих людей волнует, можно ли продать ипотечную квартиру.

    Интерес общества в этом направлении заметили эксперты группы агентств «МИЭЛЬ», поэтому подготовили ответы на самые распространенные вопросы пользователей: возможна ли продажа квартиры в ипотеке, каково отношение банков к данной затее и как правильно продать ипотечную недвижимость.

    Продажа ипотечного дома или квартиры — разрешено ли это законом

    На самом деле существует даже несколько законных способов продажи квартир, находящихся в залоге у банков. Мы уже рассказывали о том, возможна ли продажа ипотечной квартиры с долгами, с помощью получения задатка от покупателя и так далее. В этой статье постараемся раскрыть тему подробнее, то есть рассмотрим, как происходит продажа квартиры в ипотеке, а также какого рода существуют особенности и нюансы при таких сделках.

    Можно ли продавать ипотечное жилье, не уведомив банк

    Важно понимать, что провести такую операцию чисто и грамотно самостоятельно не получится. На это есть как минимум две причины:

    • без согласия кредитора (обязательно в письменном виде) невозможна регистрация объекта в Росреестре;
    • по требованию банка такую сделку суд моментально признает недействительной и аннулирует, даже если процедура регистрации каким-то образом будет проведена.

    Таким образом, пока квартира или дом выступает в качестве предмета залога, условия диктует банк-залогодержатель. Принимать решения самостоятельно владелец может только после полного погашения задолженности. А вот можно ли ипотечную квартиру продать банку — на эту тему рекомендуем пообщаться со специалистами агентства недвижимости «Чистые Пруды». В принципе, клиент может переложить продажу залогового имущества полностью на кредитную организацию, но в этом случае нужно будет смириться с тем, что операция будет сопряжена с довольно ощутимыми материальными и моральными потерями. Сотрудники риэлторской компании помогут существенно снизить затраты и обеспечить прозрачность сделки на всех этапах.

    Как происходит продажа квартиры в ипотеке при участии МИЭЛЬ

    Одной из основных компетенций нашего агентства является продажа недвижимости в ипотеке. К нам часто обращаются за помощью, особенно если продажа ипотечного жилья связана со сложностями в виде просрочек по платежам и штрафных санкций. Специалисты отдела, работающие с ипотекой, имеют большой опыт решения юридических вопросов с банками, а профессионализм и глубокое знание вопроса гарантируют успех в кратчайшие сроки. В числе наших партнеров находятся самые известные банки страны, поэтому если вы не очень сильны в законодательных тонкостях и переживаете, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, ВТБ или Raiffeisen BANK, то можете быть уверены в наших силах. В рамках сотрудничества с клиентами у нас предусмотрена услуга предоставления аванса на время реализации ипотечного жилья. Узнать о ней подробнее можно бесплатно, заказав консультацию эксперта на сайте.

    Налог при реализации ипотечного жилья

    Принципы налогообложения в этом случае такие же, как и при рядовой купле-продаже. Если при оформлении сделок по покупке квартиры в рамках программы ипотечного кредитования и последующей ее продаже гражданин приобретает прибыль, то он обязуется уплатить налоговый сбор. НДФЛ равен 13% от рыночной стоимости объекта, однако его можно уменьшить либо даже обнулить, применив имущественный вычет. Подробную информацию об этом инструменте получите от нашего менеджера, позвонив на «горячую линию» или описав свою ситуацию в форме обратной связи.

    Истории из жизни
    Обстоятельства сложились так, что нашей семье стало тесно в двушке, купленной ранее за маткапитал, но мы не знали, можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, не обманывая государство и закон. Решили обратиться в агентство, специализирующееся по операциям с недвижимостью. Выбрали компанию, офис которой находится у метро Чистые Пруды, и остались довольны! Нашу сделку полностью сопровождал специалист с 25-летним опытом: помог подготовить нужные документы, подобрал достойный вариант взамен, проконтролировал все нюансы договора. Спасибо! Советуем всем нуждающимся в грамотной помощи обращаться в «МИЭЛЬ»!

    Читать еще:  Махинации с недвижимостью

    Можно получить бесплатный совет в виде инструкции к действию от юриста, но лучше всего отдать в профессиональные руки полный контроль над сделкой.

    Истории из жизни
    На протяжении 5 лет платил ипотеку, а тут внезапно на меня обрушилось дедово наследство в виде зачетной квартирки в самом центре Москвы. Конечно, необходимость тянуть ипотечный кредит тут же отпала, и я решил ипотеку перепродать. По рекомендации приятеля решил выяснить все нюансы продажи у третьей стороны. Поэтому с вопросами о том, как происходит продажа квартиры в ипотеке Сбербанка, обратился в компанию «МИЭЛЬ – Чистые Пруды». Мне бесплатно разъяснили процедуру, предоставили пошаговый план действий и предложили посредничество с привлечением юриста и риэлтора. Дисконт у них небольшой, условия сотрудничества комфортные и опыта немало, поэтому я дал согласие. Сделка прошла без проблем, так что рекомендую это агентство всем, кто привык серьезные дела доверять профессионалам.

    Сотрудники нашего агентства готовы оказать помощь в продаже недвижимости с обременением в виде ипотечного кредита, а также детально проконсультировать по этой теме (например, какой налог предусматривает законодательство при продаже недвижимости в ипотеке, можно ли продать ипотечную квартиру при разводе, какие риски возникают у покупателя такого жилья и другое). Обычно риэлторам удается найти хорошего покупателя, чтобы вырученная от сделки сумма устроила продавца и полностью покрыла услуги агентства.

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

    У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

    Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

    1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
    2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

    Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

    У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

    Досрочно погасить ипотеку до продажи

    Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

    Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

    Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

    Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

    Продать квартиру с участием банка-кредитора

    Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

    В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

    Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

    Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

    Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

    Переоформить ипотечный кредит на покупателя

    В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

    Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

    Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

    После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

    Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

    В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

    Что делать с налогом с продажи

    Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

    Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

    Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

    Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

    Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

    Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

    Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

    Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

    Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

    Что с полученным вычетом

    Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

    Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

    Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

    Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

    Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

    Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector