Содержание

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников?

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников?

Проведение общих собраний владельцев помещений – мероприятие в жилищной сфере сравнительно новое. По мере продвижения практики, становится все более очевидным, что жилищные нормы, затрагивающие порядок их проведения, должны быть конкретизированы.

В действительности, при избрании метода управления МКД, для организации последнего и точного исполнения предусматриваемого списка обязанностей, возникает необходимость во взаимодействии с владельцами помещений в доме по вопросам, относящимся к сфере деятельности собрания.

Но вместе с тем, статьей 45 Жилищного кодекса РФ предусматривается лишь право владельца на инициацию общего сбора жильцов (это распространяется как на очередные, так и внеочередные собрания), в обход организации, осуществляющей управление домом.

В соответствии с пунктом 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, УК каждый год подготавливает для владельцев помещений в МКД единый отчетный документ, отображающий прогресс выполнения соглашения об управлении за прошлый отчетный годовой период.

Как это видно из смысла статьи, здесь не обговаривается сама форма отображения отчетности, следовательно, ее предоставление не влечет необходимости общего собрания жильцов дома.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Может ли УК инициировать общее собрание собственников

В соответствии с жилищным законодательством РФ, общее собрание владельцев помещений может быть организовано по желанию юридических и физических лиц, относящихся к владельцам помещений в конкретном МКД.

В качестве инициирующей стороны общего собрания владельцев, могут выступать:

  • При первичном сборе – один либо несколько владельцев помещений в обозначенном доме (согласно части 1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ);

Проведение общего собрания собственников жилья: ЖК РФ.

Как проводится заочное собрание собственников, читайте тут.

  • При очередных сборах – граждане из списка владельцев, являющихся ответственными за вопрос организации собрания (их избирают на первом общем собрании владельцев, в соответствии с частью 1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ), а также правления ТСЖ (при его создании);
  • При внеочередных общих собраниях – согласно инициативе любого из владельцев этого МКД (в соответствии с частью 2 статьи 45 Жилищного кодекса РФ), правления ТСЖ (при его создании), участника ТСЖ;
  • По усмотрению организации, осуществляющей управление, владельцы помещений в этом жилом доме (учитывая положения части 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ) либо властный исполнительный орган на территории (часть 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

УК может выступать в качестве инициатора проведения общего собрания владельцев в многоквартирном доме по любого рода вопросам, учитывая позицию, закрепленную частью 7 статьи 45 Жилищного кодекса РФ.

Однако если дело касается инициации собрания с определением повестки дня по избранию организации, осуществляющей управление, или по изменению метода управления МКД, то на данные вопросы полномочия УК не распространяются.

Законодательного установления права УК инициировать общее собрание, нет. Если же смотреть с позиции судебной практики, то здесь такие права, все же, признаются за УК.

Суды трактуют статьи 45, 161 и 162 Жилищного кодекса РФ таким образом, что УК имеет полное право и возможность инициирования общего собрания владельцев помещений в доме, если затрагивается рассмотрение вопросов, связанных с определением метода по управлению имуществом дома, а также отдельных его особенностей.

УК, относясь к одной из сторон заключенного договора об управлении, имеет полное право обращения к контрагенту для высказывания предложений по поводу изменения договорных условий, что обосновывается правовой возможностью инициирования УК проведения общего собрания, так как других методов внесения в договор изменений (помимо общего собрания с принятием им определенного решения) попросту нет.

Подобная судебная позиция отображена в Постановлениях, вынесенных ФАС Северо-Кавказского округа от 05 марта 2010 г., дело под №А53-20320/2009 и от 04 марта 2010 г., дело под №А53-20321/2009.

Учитывая последние изменения, коснувшиеся законодательства в жилищной сфере, владельцы, имеющие в собственности более 10 процентов площади от общей величины площади дома, имеют право персонального обращения в компанию, осуществляющую управление, кооператив или ТСЖ с заявлением по поводу организации общего собрания.

Заявление должно содержать все вопросы, которые необходимо вынести на повестку дня на собрании.

При получении подобного заявления, товарищество или управляющая компания должны:

  • Довести до сведения всех владельцев о факте организации общего собрания;
  • Подготовить все необходимые документы по окончании собрания;
  • Ознакомить всех владельцев с результатами проведенного голосования, по каждому из вопросов, вынесенных на повестку.

Однако чтобы иметь возможность требовать от ТСЖ/УК оказания содействия в вопросе проведения собрания, владельцы заблаговременно должны при проведении общего собрания обговорить конкретный порядок, при котором будет происходить финансирование затрат ТСЖ/УК на их организацию.

Вместе с этим, у владельцев есть право самостоятельной организации общего собрания. Обращаться ли к ТСЖ/УК, решают сами владельцы.

Важный момент! После того, как владельцы обратились в кооператив/правление товарищества/управляющую компанию, необходимо выполнить действия для организации общего собрания на протяжении периода в 45 дней от даты, когда поступило обращение, однако, не позже чем за 10 суток до даты собрания.

О том, что будет проводиться собрание, они должны уведомить каждого владельца, оформив по результатам мероприятия соответствующую документацию и дав ознакомиться с ней всем собственникам.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Может ли УК быть инициатором общего собрания

Expert 21.07.18 ЖКХ 0 1,456 Время чтения: 3 мин.

Поговорим о том, а может ли управляющая организация быть инициатором общего собрания собственников многоквартирного дома и кто вообще по действующему Жилищному Кодексу и другим нормативно-правовым документам может инициировать такие сборы.

Что такое первичное общее собрание собственников?

Сам процесс провидения собрания собственников квартир – достаточно новая практика в России, которая не привычна для наших жителей. В связи с такими новшествами есть множество не только проблем, но даже и не урегулированных на законодательном уровне вопросов. Хотя в последние годы наблюдаются некие сдвиги в этом плане. Появляются некие законодательные нормы, регламентирующие процесс ОСС.

Если рассматривать вопрос того, кто может созывать общее собрание жильцов многоквартирного дома, сокращенно ОСС МКД, то необходимо понимать, существует несколько видов ОСС.

  1. Первичное собрание собственников. Характеризуется тем, что такое собрание проводится впервые. Как правило, такие собрания проводятся между жильцами новостройки.
  2. Вторичное собрание, может быть внеочередным и годовым. Любое собрание собственников, которое не является первичным.

Любое первичное собрание собственников в доме может инициировать каждый житель дома или несколько собственников вне зависимости от важности вопроса. Вопрос провидения первичного собрания собственников регламентируется ЖК России, ст. 45.

Внеочередные собрания собственников

Но, как правило, первичное собрание собственников проходит один раз. В последующие разы проводится так называемое годовое собрание, являющееся плановым мероприятием, или внеочередное собрание, являющееся внеплановым мероприятием.

Для того, чтобы провести внеочередное собрание, необходимо иметь некое основание, причину для провидения.

И можно выделить несколько таких причин:

  • Кто-то из обладателей квадратных метров многоквартирного дома решил провести ОСС для решения важного вопроса;
  • Управляющая организация должна решить с жильцами многоквартирного дома некий вопрос, от которого зависит судьба абсолютно всех жителей дома;
  • По инициативе жильцов МКД, которые в общей сложности составляют не менее 10% от общего количества голосов в доме. Собственники обязаны подать письменное заявление в УК или ТСЖ. Такое собрание проводят, и инициируют не сами граждане, а управляющая организация, товарищество собственников жилья и т.д. В таком случае собрание обязательно должно быть проведено в течение 45 дней со дня, когда такое заявление поступило в орган. При этом за десять дней до мероприятия каждый собственник квартиры должен быть уведомлен о месте и времени провидения ОСС.
Читать еще:  Отключение электроэнергии за неуплату: закон

И здесь важно учесть то, что количество голосов рассчитывается не от количества зарегистрированных лиц, а от площади, которая им принадлежит. Грубо говоря, каждый квадратный метр равняется 1 голосу. Чтобы определить процентное соотношение каждого жильца в общем количестве голосов, необходимо знать общую площадь всех квартир и площадь конкретного жильца, находящуюся у него в собственности.

Также отметим, что внеочередные собрания могут созываться на основании ранее упомянутых причин. А вот очередное годовое собрание инициируется исключительно на основании желания жильцов МКД.

Функции инициатора ОСС

Допустим, основание есть для провидения внеочередного собрания, но что может сделать инициатор такого собрания? Определены ли такие права, которые ему предоставляются, Законом?

Да, такие права закреплены Приказом Министерства строительства от 31 июля 2014 года, № 411. Именно права инициатора прописаны в пункте 6 шестого раздела.

Что имеет право осуществлять инициатор ОСС или инициативная группа:

  • Проводить анализ всех владельцев многоквартирного дома;
  • Ознакомиться с мнением всех собственников жилья, констатировать полученные факты, обобщать и подводить итоги;
  • Определить долю каждого владельца в общем собрании;
  • Предлагать кандидатуры на пост председателя собрания, секретаря, комиссии и т.д.

Может ли другая УК провести ОСС?

Управляющие организации могут столкнуться с ситуацией, когда другая УК будет инициировать собрание ОСС, чтобы предложить им свои услуги. Возникает вполне логичный вопрос: имеет ли право управляющая организация со стороны собирать ОСС, которое уже имеет управленца?

И что очень важно: любое важное решение, в том числе и о переходе к другой управляющей организации, не будет иметь никакой законной силы. Решения такого рода могут быть легко отторгнуты самой УК. В случае несогласия жильцов, УК может подать на своих жильцов в суд.

Кто инициирует общее собрание собственников?

Общее собрание собственников – это один из органов управления МКД. С одной стороны, это инструмент волеизъявления собственников, с другой – способ разрешить трудности, встающие перед УО. На ОСС решаются все вопросы, связанные с управлением МКД: обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в доме, надлежащее содержание общего имущества, текущий ремонт, а также предоставление коммунальных услуг. Сегодня мы узнаем, кто может выступать инициатором общего собрания собственников.

Первичное ОСС

Вопрос о том, кто инициирует ОСС, решается в зависимости от того, какое это собрание, как это определяет ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Если собрание собственников первичное (допустим, оно проводится в новостройке), то его инициатором может быть один или несколько собственников помещений в этом МКД. Кроме того, согласно рекомендации, данной в приказе Минстроя РФ N 411 от 31.07.2014), первое годовое собрание в таком доме могут провести те собственники, которые были выбраны на первичном ОСС, где определялась инициативная группа для проведения следующего годового собрания.

Годовые и внеочередные ОСС

Чаще всего мы имеем дело с годовым или внеочередным ОСС.

Существует три способа инициировать годовое или внеочередное собрание. Такое ОСС организуется по инициативе:

  • любого из собственников дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
  • УО (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
  • УО, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК по письменному обращению собственников, которые обладают не менее 10% от общего количества голосов (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Напомним, что голоса собственников прямо пропорциональны площади, которая находится у них в собственности (1 квадратный метр = 1 голос) (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Какие права есть у инициатора/инициативной группы? Они вправе осуществлять действия, связанные с проведением ОСС (см. п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»):

  • выявление всех собственников;
  • предварительный опрос мнений собственников;
  • определение доли каждого собственника ОСС в доме;
  • определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии и др.

Если собственники, у которых не менее 10% голосов, обратились к УО с письменной просьбой о проведении собрания, то оно должно быть проведено в течение 45 дней со дня обращения. И не менее чем за 10 дней до проведения собрания нужно уведомить о нём каждого собственника, оформить необходимые документы по результатам проведения ОСС, а затем довести результаты ОСС до сведения собственников, как это требует ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Финансирование ОСС

Есть большая разница между собраниями, которые проводятся по инициативе УО и по инициативе собственников. Отличие заключается в том, как эти собрания финансируются. На этот счёт есть мнение, высказанное в Письме Минстроя РФ от N 27535-ОЛ/04 от 28.02.2015 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно этому письму, финансовые расходы несёт инициатор общего собрания собственников:

  • если ОСС проводится по инициативе любого собственника – этот собственник;
  • если по инициативе УО – УО;
  • если по инициативе собственников, обладающих не менее 10% голосов, – эти собственники (в случае, если не было принято каких-то других решений по этому вопросу на предыдущих ОСС либо правлением ТСЖ/кооператива).

И всё же вопрос о финансировании ОСС, собираемых по инициативе собственников, со всей определённостью не решён, Письмо Минстроя РФ – это точка зрения ведомства, а судебной практики по этому вопросу пока не сложилось. Порядок финансирования собраний может быть определён заранее: в договоре управления – на другом, предыдущем, собрании собственников.

Если ОСС хочет провести сторонняя УО

Некоторые УО сталкиваются с щекотливой ситуацией, когда другая УО пытается собрать ОСС в МКД, которым не управляет. Мотивы такого поступка понятны: это способ переманить МКД под своё крыло. Возникает резонный вопрос: есть ли у них на это право?

Мы однозначно можем сказать: нет, такого права у сторонней УО нет – просто потому, что такая возможность не предусмотрена Жилищным кодексом РФ, а конкретно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, где ясно сказано, что «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления». Это значит, что решения, принятые на ОСС, созванном УО со стороны, легитимными не будут и их можно будет оспорить.

Инициатором может быть только УК? Как грамотно провести собрание жильцов

Общее собрание собственников многоквартирного жилья способно на многое. Но главное — грамотно его провести. Представители Госжилнадзора по региону и эксперты отрасли объяснили, как это сделать.

Понятие «общее собрание собственников многоквартирного жилья» знакомо многим. Однако зачем нужен этот коллегиальный орган, нюансы его работы понятны не всем. А ведь от него во многом зависит комфорт нашего проживания.

Например, жители нескольких подъездов многоквартирного дома решили установить в подъезде домофоны. Однако некоторым жильцам это не нужно, и они отказываются вносить плату за установку и эксплуатацию этих технических устройств. Каким образом обязать жильцов вносить плату за новое домовое имущество?

Другая ситуация. Актив жильцов решил обустроить в вашем дворе новую игровую детскую площадку. Однако мнения среди остальных жильцов дома разделились. Часть собственников возражает — мол, не лучше ли на этой же территории разбить цветники, посадить побольше деревьев и кустарников.

Третья группа жильцов и вовсе требует обустроить около дома дополнительные места под парковку личных авто.

Как решить все эти вопросы в русле законодательства? Существует универсальная схема решения подобных и множества других не менее непростых ситуаций в жизни вашего многоквартирного дома. И этот способ — проведённое по всем нормам закона общее собрание.

«Это собрание собственников многоквартирного дома, на котором принимаются решения о форме управления, о реконструкции дома, о пользовании общим имуществом и пределах использования земельного участка, — поясняет начальник отдела лицензирования и надзора за управлением многоквартирными домами инспекции Госжилнадзора Волгоградской области Павел Денисов. — На этих же собраниях выбирают совет дома и его председателя. Такое собрание не может проводиться спонтанно, для его организации и проведения законодательством предписаны жёсткие рамки».

«Понятие «общее собрание собственников помещений в МКД — орган управления многоквартирным домом» появилось в Жилищном кодексе около 20 лет назад с принятием этого законодательного акта, — рассказал юрист регионального Центра информационной поддержки реформ ЖКХ Вячеслав Гончаренко. — Определение общего собрания собственников содержится в ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, а все компетенции подробно расписаны в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ».

Читать еще:  Образец договора на сдачу квартиры в аренду

Что решает собрание жильцов?

Вопросы о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек, предстоящем капитальном ремонте и способах формирования средств капремонта жилого здания.
Способы и пути использования придомового земельного участка.
Проблемы использования общего имущества дома третьими лицами, например, арендаторами подвалов и цокольных этажей, размещение на домах наружных рекламных конструкций и т. п.
Способ управления многоквартирным домом, выбирает совет многоквартирного дома.

Как о нём узнать?

Оповещение о мероприятии должно быть вручено лично каждому собственнику домового имущества под расписку, либо размещено в стенде объявлений у подъезда, либо направлено заказным письмом.
Оповестить должны не позднее чем за 10 дней до его проведения.

Как оформить протокол?

Решения общего собрания оформляются протоколами. Основная информация с собрания плюс итоги голосования доводятся до сведения собственников дома не позднее чем через 10 дней после принятия решений. Обычно для этого в помещении дома, например, в подъездах, на доске объявлений, в общедоступном месте, которое заведомо оговорено на собрании, вывешивается соответствующее сообщение.

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня или, наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний из одного дома по однотипному вопросу, орган ГЖН обязан проверить факт соблюдения жильцами законодательства.

Если кворум есть?

Для ведения собрания (прямо на нём) выбирается председатель, секретарь, который ведёт протокол, и счётная комиссия, которая подводит итоги голосования. Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам повестки дня.

Голосование должно быть проведено по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

Кто может инициировать общее собрание?

Инициатором общего собрания может выступать либо управляющая организация, либо кто-то из собственников.

Что должно быть указано в сообщении о проведении собрания?

  • По чьей инициативе оно созывается;
  • Какая будет форма проведения собрания — очная, заочная или очно-заочная. Очно-заочная предполагает возможность обсудить вопрос с присутствием большинства собственников, но проголосовать позже — в чётко обозначенную дату;
  • Дата, место и время проведения собрания. В случае заочного голосования — дата окончательного приёма решений по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  • Повестка дня;
  • Порядок ознакомления с информацией, которую предстоит обсуждать, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Как считаются итоги голосования?

Для принятия решений о реконструкции много­квар­тирного дома, исполь­зовании общего имущества, об исполь­зовании фонда капремонта, земельного участка, о способах пользования имуществом фонда нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собрания собственников.
Простым большинством голосов принимаются решения по всем остальным вопросам жизне­деяте­ль­ности много­квар­тир­ного дома.

Сколько человек нужно для кворума?

Общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от их общего числа — ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Как голосовать?

Правом голосования обладают только собственники помещений. Даже если один человек владеет несколькими квартирами в данном доме, проголосовать он может всего один раз.

«Голосовать на общем собрании собственник может как лично, так и через своего представителя. Это прописано в ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, — говорит Вячеслав Гончаренко. — Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально».

Если кворума нет?

Если общее собрание не собрало кворума, необходимо составить об этом соответствующий протокол. Документ подписывает инициатор / инициаторы его проведения. Далее активом жильцов или домовым советом решается вопрос о созыве нового собрания со схожей или аналогичной повесткой.

Если не голосовал?

Решение общего собрания собственников, которое относится к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений, даже для тех, кто не участвовал в голосовании. Данная норма прописана в ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.

Материал подготовлен в рамках проекта «Умная коммуналка»

Вопросы проведения общих собраний собственников в МКД

В данном материале я попробую кратко и доступно рассказать об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Проводится такое собрание домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Кто относится к собственникам помещений в многоквартирном доме?

К собственникам помещений в конкретном многоквартирном доме относятся:

физические лица, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры) в таком доме;

юридические лица, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры);

органы местной (муниципальной) власти, имеющие в собственности жилые помещения (квартиры);

физические лица, имеющие в собственности нежилые помещения в таком доме;

юридические лица, имеющие в собственности нежилые помещения;

органы местной (муниципальной) власти, имеющие в собственности нежилые помещения.

Кто помимо собственников вправе присутствовать на общем собрании?

Жилищным законодательством не запрещено приглашать на общие собрания иных лиц для того, чтоб они пояснили интересующие их вопросы. В качестве таковых могут быть представители лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом (управляющих организаций, ТСЖ, ЖК или ЖСК), ресурсоснабжающих организаций, органов местного самоуправления и др.

На общем собрании вправе присутствовать также жители дома, не являющиеся собственниками, единственное ограничение для которых – невозможность голосовать по вопросам повестки дня.

Кроме того, любой собственник помещения в МКД вправе делегировать на общее собрание своего представителя, выдав ему письменную доверенность, на основании которой тот примет участие в собрании. Доверенность выдается в письменной форме, регистрация ее у нотариуса не требуется.

Какие вопросы решает общее собрание собственников помещений в МКД?

Перечень данных вопросов весьма обширен, поэтому ограничимся некоторыми, наиболее основными при управлении многоквартирными домами:

-выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

-установление размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

-определение условий договора управления многоквартирными домом, в том числе – состав общего имущества МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), отказ от исполнения договора управления в случаях, установленных законодательством (ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ);

-выбор совета многоквартирного дома из числа собственников (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ);

-вопросы реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья в МКД (ст.ст. 140-141 ЖК РФ).

Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации:

-принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

-решения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

-вопросы благоустройства земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

-реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, переустройство и (или) перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

-принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ) и другие.

Читать еще:  Неустойка по договору долевого участия: что это, расчет и уплата неустойки

Как проводить общее собрание собственников помещений в МКД?

Часть 1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает на собственников помещений в МКД проводить общие собрания ежегодно. Однако на практике очень редко собственники исполняют эту обязанность.

В целом же законодательство не ограничивает количество проведения общих собраний конкретным промежутком времени – их может быть и два, и три, и более в год, единственное исключение в данном случае – вопрос об утверждении размера платы за содержание (по данному вопросу решение не может проводиться чаще одного раза в год).

Инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников, причем это может быть не один, а несколько собственников. Следует обратить внимание на то, что юридические лица и органы местной власти как собственники помещений также вправе инициировать проведение общего собрания.

Орган местного самоуправления обязан инициировать проведение общего собрания собственников, когда он не является собственником помещений в случаях, предусмотренных законодательством (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ, ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 1.1. ст.165 ЖК РФ, ч. 6 ст. 170 ЖК РФ)

Кроме того, инициировать проведение общего собрания вправе управляющая организация, выбранная собственниками (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), а также правление товарищества собственников жилья (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).

Инициатор проведения общего собрания обязан известить АБСОЛЮТНО ВСЕХ собственников помещений в МКД о дате и месте проведения собрания, причем сделать это необходимо не позднее чем за 10 (десять) дней до даты проведения собрания.

Для этого необходимо знать всех собственников помещений в своем доме. Жилищным законодательством обязанность по ведению реестра собственников помещений возложена на управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы. Если до не находится на непосредственном управлении собственниками, то реестр собственником можно запросить в этих организациях.

Уведомлять собственников можно не только письменно путем направления уведомления о проведении собрания почтой заказным письмом или вручения под роспись. Это может быть и электронная переписка, и телефонограмма, и sms-сообщение, и иные способы. Главное – обеспечить возможность подтверждения факта уведомления конкретного собственника.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

-сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

-форма проведения данного собрания;

-дата, место, время проведения данного собрания;

-повестка дня данного собрания;

-порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

-напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.

Если все собственники уведомлены, в назначенный день в установленном месте в определенное время проводится общее собрание, ход которого фиксируется в протоколе, который содержит сведения о принятых собственниками решениях и результатах голосования по всем вопросам.

Какие существуют формы проведения общего собрания?

Существуют три формы проведения ОСС:

-в форме очного голосования – совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

-в форме заочного голосования (опросным путем) – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в ОСС, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

-в форме очно-заочного голосования – путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС.

Проще сразу заявлять в уведомлении очно-заочную форму проведения общего собрания с указанием даты, времени и места проведения очной части собрания и с указанием порядка получения бюллетеней для голосования по вопросам повестки дня, сроков и места их направления для подсчета голосов (обычно инициаторы указывают свой адрес либо адрес управляющей организации). В протоколе общего собрания необходимо будет отразить участие собственников в очной части (число участвовавших, результаты их голосования по всем вопросам повестки дня) и в заочном голосовании.

Когда общее собрание считается правомочным?

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Иными словами, голосами являются квадратные метры помещения, находящегося в собственности у конкретного участника собрания. Поэтому количество голосов у каждого собственника разное. За несовершеннолетних собственников вправе голосовать их законные представители.

Общее собрание считается правомочным, если в нем участвуют собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Исключение – общее собрание по вопросу согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение. В данном случае необходимо учитывать как общие голоса, так и голоса подъезда, в котором находится жилое помещение.

В большинстве случаев решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.

Однако по вопросам уменьшения общего имущества МКД путем его реконструкции, а также реконструкции, переустройства и/или перепланировки помещений, если это невозможно без присоединения к ним части общего имущества, требуется согласие ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ без исключения.

Также частью 1 статьи 46 ЖК предусмотрены вопросы, для которые установлено иное количество голосов, необходимых для принятия решений.

Как ведется подсчет голосов на общем собрании?

Для подсчета голосов на общем собрании может быть выбрано конкретное лицо (ревизор) или ревизионная комиссия, которые и будут отвечать за правильность подсчета голосов и за результаты голосования.

Либо эти обязанности могут быть возложены на председателя и секретаря общего собрания.

Подсчет голосов ведется по каждому вопросу повестки дня, поэтому по одним вопросам решение может быть принято, а по другим – нет.

В случае отсутствия кворума при проведении общего собрания все его решения признаются НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.

В случае проведения общего собрания в очно-заочной форме количество голосов в каждой из частей суммируется и конечным признается общий результат. Это касается как определения кворума, так и голосования по вопросам повестки.

Как оформляются результаты общего собрания собственников?

Результаты общего собрания по всем вопросам повестки дня отражаются в протоколе общего собрания. Если в ходе собрания проводилось заочной голосование, бюллетени с результатами голосования прилагаются к протоколу.

В каждом бюллетене указывается ФИО собственника (или представителя собственника), номер помещения в соответствии с правоустанавливающими документами, дата голосования, количество голосов, отмечаются результаты голосования по всем вопросам. Если по каким-либо вопросам собственник не проголосовал, результаты по ним при подсчете не учитываются.

Бюллетень подписывается лицом, заполнившим его.

После подсчета результаты голосования заносятся в протокол, который подписывается председателем и секретарем общего собрания.

Результаты голосования доводятся до всех собственников путем размещения их в определенных собственниками для этого местах. Кроме того, протокол общего собрания со всеми материалами передается в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК), иным лицам, непосредственно имеющим отношение к результатам собрания, а также подлежит размещению на соответствующем информационном ресурсе и направляется в органы государственного жилищного надзора не позднее 10 дней после проведения общего собрания. Поэтому затягивать с подсчетом голосов и оформлением результатов собрания не следует.

Кто вправе обжаловать результаты общего собрания собственников помещений в МКД?

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Срок для подачи заявления в суд составляет 6 (шесть) месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Поэтому для инициаторов проведения общего собрания и является важным обстоятельством уведомление всех собственников о проведении собрания.

Кроме того, собственники в подобных случаях вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора с заявлением о проведении проверки правильности проведения такого собрания. В случае обнаружения нарушений, допущенных при проведении общего собрания, орган жилищного надзора обязан обратиться в суд с иском для признания результатов общего собрания собственников помещений в МКД.

Если возникнут вопросы по данной теме – обращайтесь.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector