Содержание

Кто должен ремонтировать в многоквартирном доме крышу?

ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

  • районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
  • а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

  • крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
  • причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
  • «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
  • однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
  • что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
  • а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.

Кто должен ремонтировать в многоквартирном доме крышу?

Вопрос ремонта кровли в многоквартирном доме требует от владельцев жилой недвижимости определенной доли усилий, направленной на организацию этого вида работ и, преимущественно, отдельного финансирования из личного бюджета.

В этой статье мы обсудим порядок действий, которые нужно выполнять и куда необходимо обращаться при возникновении необходимости починить кровлю.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме при протечке

О необходимости ремонта кровли

Протечка в жилье, при ее расположении на последних этажах многоэтажек, считается обыденным явлением, поскольку связывают эти случаи зачастую со снижением качества покрытия кровли.

От оперативности выполнения действий по организации выполнения ремонта зависит, насколько незначительными будут сопутствующие затраты и уровень сложности устранения этой проблемы.

В зависимости от характера появления кровельных протечек, последние могут подразделяться на следующие разновидности:

  • Снегового характера (возникают во время активного таяния снежных масс либо при подтаивании нижних слоев, соприкасаемых с подогретой поверхностью кровли);
  • Ливневого характера (могут появляться в процессе обильных осадков);
  • «Мерцающего» типа (проявление признаков протечек носит бессистемный характер, без явных оснований, здесь как основные причины могут служить ошибки при монтаже пирога кровли, неправильное выполнение парапета, наличие микротрещин в покрытии кровли и прочее);
  • «Сухого» типа (промокание потолочных и стеновых поверхностей в помещениях, вызванное появлением конденсата, накопление которого происходит в пространстве под кровлей).

Причинами протечек могут быть:

  • Нарушение функциональности кровельных материалов, в результате окончания допустимого срока их эксплуатации;
  • Наличие производственных дефектов или «второсортность» используемых материалов;
  • Возникновение нарушений структуры используемого покрова, повреждений покрытия кровли при механических воздействиях;
  • Влияние внешних факторов (это могут быть температурные колебания, воздействие ультрафиолетовых лучей или влаги);
  • Технологические нарушения, допущенные при монтажных работах с кровельным пирогом;
  • Срывы листовых материалов.

Для предупреждения возможных протечек, нужно не меньше 2 раз в течение года (весной и осенью) привлекать технических специалистов из ЖЭКа для выполнения плановых осмотров кровли.

Проведение капитального и частичного ремонта кровли

Выполнение ремонтных работ кровли в многоэтажке предусматривает достаточно серьезные финансовые траты. Починка частичного характера дает возможность минимизации расходов, она производится при незначительных повреждениях пирога кровли и иных кровельных элементов.

Частичный ремонт кровли характеризуется заменой непригодных к эксплуатации кровельных фрагментов в ходе:

  • Возникновения протечек;
  • Повреждения любого рода кровельных элементов;
  • Снижения кровельной звукоизоляции;
  • Ухудшения уровня теплоизоляции кровли.

Также проведение частичного ремонта может иметь цель улучшения эстетики внешнего облика кровли. Ремонт капитального характера в многоэтажке нужен, если кровля порядком обветшала или при появлении повреждений, имеющих серьезный характер.

При работах капитальной направленности могут проводить:

  • Замену несущих элементов конструкции;
  • Замену пирога кровли;
  • Замену водосточной системы;
  • Антисептическую и противопожарную обработку конструкций из дерева;
  • Регулирование режима влажности и температуры до нормативного уровня.

Что входит в ремонт многоквартирных домов?

О правилах содержания имущества в многоквартирном доме читайте тут.

Очередность выполнения работ по восстановлению и их длительность напрямую зависимы от факторов:

  • Характера и масштабности имеющихся повреждений;
  • Конфигурации конструкции;
  • Материалов пирога кровли.

Решение о восстановительных работах частичного или капитального направления должно быть принято, основываясь на данных, полученных при обследовании кровли определенными специалистами.

Составляется детальный список необходимых работ, материальных ресурсов, необходимых инструментов и технических средств. Работы ремонтного характера могут начинаться, когда вопрос финансирования уже решен.

Кто должен оплачивать ремонтные работы?

Жильцы, которым принадлежит инициатива организации ремонта, должны сразу же согласовать вопрос, за чьи именно финансы будут проводиться ремонтные работы кровли многоэтажки.

Сейчас есть несколько вариантов решения подобного вопроса, с направленным финансированием из разных источников. Кровля является общедомовым имуществом, то есть за его починку могут быть ответственными владельцы квартир верхних этажей.

По действующему законодательству, все владельцы должны оплачивать средства в статье затрат по содержанию дома и, соответственно, на них распространяется обязанность своевременных выплат по ремонту помещений.

Под понятие общего имущества подпадают кровли, технические этажи и чердачные помещения (что обозначено в статье 36 Жилищного кодекса РФ).

Учитывая положение статьи 154 Жилищного кодекса РФ, капремонт, относящийся к объектам общедомового имущества, должен выполняться за счет средств владельцев. Затраты по содержанию и проведению ремонтных работ, касающихся общего имущества, необходимо распределять среди всех владельцев, в пропорциональном соотношении с площадью помещения каждого.

Когда доля квартир в жилом доме не прошла приватизацию, их владельцем можно считать муниципалитет. Нанимателями жилья, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, должны быть оплачены средства лишь за ремонт текущего характера, при этом выполнение финансирования капитального ремонта отнесено к муниципальным обязанностям.

Для принятия решения о выполнении полного кровельного восстановления, необходимо позаботиться об организации общего собрания владельцев жилья для проведения голосования.

Принятое в ходе собрания, решение должно быть оформлено в виде протокола, который как официальный документ используется для выполнения дальнейших шагов.

Для того чтобы обеспечить принятие решения о проведении ремонтных работ, количество голосов владельцев квартир должно составлять 51 % от общего числа присутствующих граждан.

Выполнение ремонтных работ, связанных с общедомовым имуществом, без предварительного согласования и оформления письменного согласия от владельцев жилищ противозаконно.

Первый вариант

Финансирование работ от управляющей компании. Для инициации выполнения работ, нужно обратиться в УК. Жильцами каждый месяц вносится оплата по содержанию дома и на выполнение ремонта, как капитального, так и текущего характера.

Средства, которые поступают согласно двум первым статьям затрат, УК использует по мере надобности на различные нужды дома, фактически не осуществляя аккумуляции финансовых средств.

Читать еще:  Какие нужны документы для оформления дарственной на квартиру

Однако часть сбережений все же скапливается на выполнение капремонта в доме, и именно эти финансы организация, управляющая домом, может использовать для того, чтобы привести кровлю в надлежащий вид.

Крайне важно учесть тот факт, что средств, собранных на капремонт, может быть недостаточно для оплаты полного объема работ, то есть владельцы будут обязаны из личного кошелька оплатить часть недостающей суммы.

Большей сложностью отличается ситуация, при которой уже был задействован резерв средств для ремонта подвального помещения и иных проблемных объектов, расположенных в доме. В этом случае, возникнет острый дефицит финансов.

УК может быть предложен выход в виде целевого накопления средств на ремонтные работы, для чего жильцам будет предложен вариант повышения величины ставки, согласно статье «капитального ремонта».

Конкретная сумма для взносов должна быть оговорена с владельцами в ходе проведения общего их сбора. С момента накопления достаточного объема средств, сразу же будут начаты ремонтные работы.

Второй вариант

Он предполагает государственную помощь. Сейчас юридическую силу имеет ФЗ под №185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который дает право обращения за государственной помощью в вопросе финансирования капитального ремонта кровли. Источниками выделения средств служат местные бюджеты, государственный фонд и сами владельцы квартир.

Последним нужно провести собрание для решения вопроса участия в этой государственной программе. Обязательным условием указанной программы считается перечисление обязательного начального взноса, составляющего 5 процентов от общей сметной суммы, необходимой на ремонт.

Если большинство проголосует «за», оставшаяся часть владельцев должна будет подчиниться общему решению, и внести свою долю оплаты.

Рассматривая вопрос ремонта кровли многоэтажки, используя фонд ЖКХ согласно государственной программе, можно отметить схему, состоящую из следующих действий:

  • Проведение владельцами жилья общего собрания жильцов дома;
  • Принятие на нем решения касательно выполнения капитального ремонта кровли;
  • Погашение долговых обязательств по квартплате;
  • Составление сметной документации и утверждение последней;
  • Сбор начального взноса для возможности участия в программе (в размере 5 процентов от итоговой суммы сметы);
  • Подача в ОМС отдельного заявления о выполнении ремонта кровли.

Чтобы обеспечить субсидирование затрат, согласно государственной программе, необходимо отправить в отдел жилищно-коммунального хозяйства пакет документации, конкретный перечень которой имеется в УК. Для того чтобы заявление было рассмотрено и по нему приняли решение, предусмотрен срок в 10 дней (рабочих).

Кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме после урагана

Починка кровли отнесена к обязанности владельцев, если же затрагивать вопрос с муниципальными квартирами, то работы должна выполнять администрация, в отношении же приватизированных квартиры – жильцы.

Как указано ВАС Российской Федерации в Постановлении под №6464/10, процесс управления целым домом должен предполагать кроме ряда услуг и работ, обусловленных решениями владельцев, также услуги и работы, необходимость проведения которых установлена на уровне законодательства.

Как говорится в пункте 4.6.1.1. Постановления, принятого Госстроем РФ под №170 от 27 сентября 2003 года, содержание кровли выполняется с целью ее постоянной исправности.

В этом документе описываются все ключевые критерии подобной исправности. Это подразумевает тот факт, что ТСЖ, служащее в качестве управляющего домом органа, должно выполнять ремонтные работы кровли, то есть именно оно отвечает за исправность ее состояния.

Вместе с этим, не важно, течет кровля или нет. Если председателем ТСЖ в проведении ремонта отказано, то потребуется обратиться в госжилинспекцию, высказав отдельное требование о проведении проверочных действий в отношении ТСЖ, а именно несоблюдении последним законодательных требований и привлечения его председателя, как руководящего лица, к ответственности.

Если имуществу владельца был причинен вред в результате протечки кровли, следует обратиться в суд с исковым требованием о возмещении причиненного вреда, основываясь на статью 1064 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 4.6.1.1. Постановления, утвержденного Госстроем РФ под №170 от 27 сентября 2003 г., организация по обслуживанию жилфонда должна обеспечивать:

  • Исправность конструкции чердака, кровли и водоотводных систем;
  • Защищенность конструкций от воздействия влаги, кровли и инженерного оборудования от любого рода протечек;
  • Установление оптимального режима температурно-влажностного и воздушного обмена, препятствующих появлению конденсата, а также переохлаждений перекрытий и покрытий чердаков;
  • Соблюдение высоты вентиляции, согласно проекту;
  • Чистоту чердаков и достаточный уровень освещенности;
  • Соответствие требованиям норм теплоизоляции стояков и трубопроводов;
  • Улучшение теплоизоляции нужно проводить качественными материалами;
  • Исправное состояние в месте состыковки воронок для приема воды с кровлей, обеспечение отсутствия засоров и обледенений воронок, протечки в местах стыковки водосточных стояков и увлажнения теплоизоляционного слоя стояка;
  • Проведение технических осмотров и работ профилактического характера, с соблюдением установленных сроков.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Ремонт крыши многоквартирного дома: кто должен ремонтировать и за чей счет? Это капитальный или текущий ремонт+Видео

Жильцы многоквартирного дома должны приложить достаточные усилия при решении вопроса о ремонте крыши и кровли в своём доме.

Этот вопрос важен и потому, что нужно решить, откуда будет идти финансирование этого процесса.

Рассмотрим, каким образом нужно действовать собственником жилья, куда идти и обращаться, если появилась необходимость ремонта крыши многоквартирного дома.

Ремонт крыши многоквартирного дома

Виды протечек кровли многоквартирного дома

Протечка в квартирах многоквартирного дома, которые расположены на последних этажах, происходит довольно часто, и это объясняется тем, что со временем ухудшается качество покрытия крыши. Насколько быстро и оперативно отреагирует жильцы дома, и обратиться в организацию для заказа выполнения ремонта крыши зависит то, какими будут затраты на процесс ремонта крыши, и насколько сложно будет устранить эту проблему.

Протечки крыши в многоквартирном доме могут быть по разным причинам и их принято разделять на следующие виды:

  • – протечки снегового характера. Такие протечки происходят, когда активно начинают таить снежные массы на крыше или если снежные слои стали отставать из-за тёплой поверхности крыши;
  • – протечки на крыше могут возникнуть из-за длительных и обильных ливней или дождей;
  • – протечки, так называемого мерцающего типа. Когда протечки носят беспорядочный характер, возникают без особых оснований, могут возникнуть из-за неправильного монтажа кровли, если на крыше в кровле присутствует микротрещины;
  • – протечки, так называемого, сухого типа. Такие протечки возникают на потолках или стенах в квартирах, и вызвано конденсатом, который накапливается под кровлей.

Причины протечек

Протечки могут возникнуть по следующим причинам:

  1. – если произошло нарушение работоспособности материалов, из которых изготовлена кровля, или вышел срок допустимой эксплуатации материала;
  2. – если строительство и ремонт кровли выполняли из материалов с производственным дефектом или из второсортных материалов;
  3. – если произошло нарушение структуры материалов, из которых сделана кровля, присутствует повреждение покрытия кровли при механических воздействиях;
  4. – при наличии внешних факторов, например температурных перепадов, при воздействии ультрафиолетовых лучей или обилия влаги;
  5. – если произошел срыв листов с крыши.

Чтобы избежать протечек крыши в многоквартирном доме, необходимо хотя бы 2 раза в год, например, весной и осенью, приглашать работников из ЖКХ, чтобы они делали и производили плановые осмотры крыши и кровли.

Кто оплачивает ремонт крыши многоквартирного дома

Для проведения ремонтных работ крыши и кровли в многоквартирном доме требуются большие финансовые затраты. Если выполнять ремонт частичного характера, то можно минимизировать расходы, такой ремонт можно делать, если присутствует незначительные повреждения кровли и ее элементов. Проведение капитального ремонта крыши дома потребует заметно больших затрат.

Также иногда частичный ремонт кровли многоквартирного дома могут делать для того, чтобы улучшить внешний вид дома и кровли. Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома производят, как правило, если кровля сильно обветшало, ухудшилось состояние, или были выявлены повреждения, которые носили серьезный характер.

Виды работ

При проведении работ по капитальному ремонту крыши многоэтажного дома могут выполнять следующие виды работ:

  1. – выполнение замены несущих элементов конструкции;
  2. – выполнение замены, так называемого, пирога кровли;
  3. – замена водосточной системы;
  4. – выполнение противопожарной обработки элементов из дерева;
  5. – выполнение регулирование уровня влажности и температуры до нормы.

Определение того, в какой очередности будут выполняться работы по восстановлению кровли и насколько длительными по времени они будут, зависит от разных факторов. Имеет значение характер и масштаб повреждение крыши многоэтажного дома, Какие требуются изменения конструкции, из чего сделаны материалы кровли.

Проводить или нет ремонтные работы, будут они капитальные или частичного характера, решать нужно после проведения обследования крыши специальными работниками. Необходимо составить подробный список необходимых ремонтных работ, какие материалы и ресурсы потребуются для ремонта кровли, какие нужно подготовить инструменты и технику. Начинать ремонт крыши многоквартирного дома можно, когда будет решен вопрос о том, откуда будет идти финансирование ремонта.

Оплата ремонтных работ крыши жильцами

Жильцам дома, которые решили организовать процесс ремонта крыши, сразу должны решите вопрос того, за чьи средства будет проводиться ремонт кровли многоэтажного дома. Можно вопрос финансирования ремонта крыши дома решить несколькими вариантами. Поскольку кровля дома это общедомовое имущество, тоже его ремонт могут быть ответственен и собственники квартир с верхних и остальных этажей. По закону России, все владельцы квартир вносит средства по статье затрат на содержание дома, и как результат на них идёт распространение по обязанности оплаты по ремонту помещений.

Если владельцы квартиры не сделали приватизацию, то владельцам недвижимости по закону считается муниципалитет. Проживающие в этой квартире, то есть наниматели жилья, согласно жилищному кодексу России, должны заплатить деньги за ремонт текущий, а вот оплата капитального ремонта относится к обязанностям муниципалитета.

Для того чтобы было принято решение о проведении капитального и полного ремонта кровельного покрытия, нужно собрать общее собрание владельцев квартир и провести среди них голосование. То решение, которое было принято на собрании, оформляется в виде протокола, и это является официальным документом и его используют при дальнейших действиях.

Чтобы было принято положительное решение о проведении ремонта крыши многоэтажного дома, проголосовать положительно должны не менее 51% от общего числа пришедших на собрании собственников недвижимости. Важным обстоятельством является тот факт, что проводить ремонтные работы общедомового имущества нельзя, если не было получено согласие владельцев квартир в доме, также оно должно быть оформлено письменно.

Оплата ремонта крыши управляющей компанией

Для того, чтобы начать выполнение работ по ремонту кровли, нужно пойти в управляющую компанию. Жильцы каждой квартиры ежемесячно оплачивают средства по содержанию дома и оплачивают квитанцию на капитальный ремонт дома.

Эти средства, управляющая компания, как правило, используют по мере необходимости на разные нужды дома, в целом накопления финансовых средств не идет. А те сбережения, которые накапливаются на осуществление капитального ремонта в доме, управляющая компания может выделить для проведения ремонта кровли в многоэтажном доме.

Если вдруг денег собранных на капитальный ремонт на счете окажется недостаточно для оплаты полного объема по ремонтным работам крыши, то владельцы квартир дома должны будут самостоятельно добавить недостающую сумму.

Если же, в доме уже проводился капитальный ремонт, например подвальных помещений или других объектов дома, то может возникнуть нехватка денежных средств. В этом случае управляющая компания может предложить целенаправленно накопить средства на выполнение ремонтных работ, для этого жильцы дома должны будут вносить повышенную плату за капитальный ремонт.

Еще один вариант по финансированию ремонта кровли дома предполагает участие в государственной помощи. В данном случае действует федеральный закон номер 185. Согласно этому закону, жильцы могут обратиться за государственной помощью в решении вопроса о финансировании капитального ремонта крыши дома. Средства могут быть выделены из местного бюджета, государственных фондов или самими владельцами квартир.

Читать еще:  Нужно ли снимать обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Решение об участии в государственной программе может быть принято только на собрании жильцов собственников жилья, и если будет принято положительное решение, то одним из обязательных условий для участия в программе будет перечисление начального взноса в размере 5% от общей суммы, которые требуется на ремонт крыши дома.

Если будет получено согласие на участие в программе более 50% от числа жильцов дома, то остальные владельцы квартир должны будут также внести свою долю оплаты.

Чтобы участвовать в государственной программе по субсидированию затрат на ремонт кровли, нужно составить и отправить в отдел ЖКХ определенный пакет документов, точный перечень которых можно узнать в управляющей компании. Заявление должно быть принято к рассмотрению и по нему должны принять решение в течение 10 рабочих дней.

Ремонт кровли крыши после урагана относится к обязанностям владельцев квартир в этом доме, если квартира находится в муниципальной собственности, то работа по ремонту должна вести администрация, а в вопросе приватизированных квартир, это обязанность жильцов.

Текущий и капитальный ремонт крыши

В связи с коммунальной собственностью многоквартирных домов организация ремонта таких объектов отличается определенной спецификой. При возникновении протечек кровли МКД не всегда получается оперативно организовать устранение возникших дефектов, что вызывает опасность для сохранности имущества жильцов и неблагоприятно влияет на техническое состояние конструктивов здания. В предлагаемом материале рассматриваются особенности организации и финансирования ремонта крыши многоквартирного дома и связанные с этим вопросы.

Виды ремонта крыши

Учитывая масштабы разрушения конструкций, различают несколько категорий ремонтов. Инженер-строитель управляющей компании, в зависимости от объемов необходимых работ и степени разрушения элементов кровли и крыши, классифицирует предстоящий ремонт.

Текущий ремонт

Текущий ремонт проводится, если техническое состояние покрытия нуждается в частичном восстановлении. В такой ситуации, при ремонте кровли, выполняются следующие работы:

  • восстановление крепления или замена отдельных поврежденных листов шифера;
  • заделка локальных разрушений;
  • восстановление рубероидного покрытия крыши при локальных дефектах, если не требуется полная замена кровельного материала;
  • устранение прочих мелких повреждений.

Такой вид работ не требует существенных денежных вложений, и призван поддержать конструкции в исправности до ближайшего капремонта.

Капитальный ремонт кровли

При капитальном ремонте крыши многоквартирного дома выполняется полное восстановление покрытия с заменой АЦВ листов или мягкой кровли, усилением, восстановлением или полной реконструкцией несущих элементов.

Если масштаб повреждений превышает сорок процентов, проведение капитального ремонта обязательно.

Такие работы требуют тщательной подготовки: составления сметы, приобретения материалов, подбора исполнителя. Поэтому процесс организации должен начинаться не менее чем за год до планируемого КР.

Срочный или аварийный ремонт

Иногда необходимость работ возникает внезапно, по причине стихийного бедствия, аварии или другого повреждения форс-мажорного характера. К таким ситуациям не удается подготовиться заранее. Но, учитывая, что обычно подобные явления приводят к серьезным повреждениям конструктивов, аварийный ремонт кровли необходимо проводить немедленно, поскольку от этого зависит безопасность эксплуатации здания.

Когда должен проводиться, и в какие сроки

Капитальные и текущие ремонты по восстановлению крыш организуются на плановой основе. Чтобы избежать воздействия атмосферной влаги во время замены покрытия, для выполнения ремонтных работ выбирается период, когда ожидается наименьшая интенсивность выпадения осадков.

Работы выполняются по заранее составленному графику. Продолжительность ремонта определяется, исходя из технического состояния конструкций, и не должна необоснованно сокращаться. Исходя из строительных нормативов, определяется трудоемкость предстоящих операций, учитываемая при составлении графика и сметы.

Согласно п. 4.1 ВСН 58-88(р), периодичность текущего ремонта устанавливается таким образом, чтобы обеспечить поддержание конструкций крыши в нормальном состоянии в период между капремонтами. Она колеблется в промежутке от трех до пяти лет.

Капремонт производится с периодичностью от десяти до пятидесяти лет, учитывая конструктивные особенности крыши.

За чей счет, и кто осуществляет

Согласно требованиям законодательства, жильцам необходимо самим поддерживать дом, которым они владеют в соответствии с долевым участием, в надлежащем состоянии. Финансирование ремонта крыши не входит в обязанности управляющей компании – средства должны накапливаться за счет ежемесячных взносов владельцев квартир. Если собранной суммы недостаточно для оплаты услуг исполнителя и закупки материалов, дополнительная помощь может оказываться специальным государственным фондом, созданным для содействия в содержании объектов ЖКХ.

Порядок действий при обращении о ремонте крыши в многоквартирном доме

В отличие от финансирования, организация ремонта крыш возлагается на управляющую компанию. При обнаружении протечек владельцам квартир необходимо действовать в таком порядке:

  • обратиться к управляющей компании, изложив в заявлении обстоятельства и характер повреждений, сведения о степени срочности выполнения ремонта. Обращение составляется в двух экземплярах и доставляется при личном посещении офиса, с регистрацией корреспонденции во входящей документации. Второй экземпляр остается у заявителя, после получения отметки о вручении. Важно! Получение адресатом заявления гарантируется, если бумаги отправить заказным письмом по почте;
  • при материальном ущербе, полученном вследствие протечки или другого повреждения, следует обратиться в судебную инстанцию, зафиксировав обстоятельства актом, при участии представителей управляющей компании, и фотосъемкой. Это позволит возместить убытки – в обязанности управляющей компании входит организация систематического наблюдения за исправностью строительных конструкций и своевременной организацией ремонтов. Если в результате недобросовестного исполнения указанных требований страдает имущество жильцов, последние вправе потребовать возмещения в судебном порядке;
  • в течение десяти рабочих дней УК должна изучить полученные документы и направить компетентного представителя для определения объема предстоящих работ;
  • по результатам осмотра составляются акт и дефектная ведомость; в дальнейшем разрабатывается проектная документация, выполняется смета, приобретаются материалы, на тендерной основе определяется исполнитель работ.

Чтобы решение о необходимости ремонта крыши стало законным, более половины жильцов должны проголосовать «за» на общем собрании. Результаты фиксируются в протоколе, подписываемом всеми участниками.

Организации, проводящие работы по ремонту крыши МКД

К выполнению ремонтных работ крыш многоквартирных домов допускаются специализированные организации, получившие лицензию на данный вид деятельности. Чтобы отремонтировать крышу МКД в Москве или другом городе, ремонтно-строительная компания должна иметь в штате квалифицированных специалистов и ремонтный персонал, приобрести необходимое оборудование и технику. Только после этого можно надеяться на получение разрешения в государственных органах и выдачу лицензии.

Когда требуется написать заявление, и как это сделать

Заявление должно быть составлено после первых признаков появления протечек кровельного покрытия в многоквартирном доме. О необходимости ремонта свидетельствуют:

  • появившиеся пятна на штукатурном слое потолка;
  • следы потеков на стенах;
  • в серьезных случаях – открывшиеся течи из межплиточных швов.

При проявлении таких следов необходимо немедленно составить заявление и передать бумагу в управляющую компанию, сохранив один экземпляр с отметкой о получении.

В дальнейшем следует созвать общее собрание жильцов, для утверждения решения о необходимости принятия срочных мер.

Этапы согласования и проведения капитального ремонта

Организация и проведение ремонта крыши МКД включают:

  • осмотр специалистами и составление акта, описывающего степень повреждения конструкций и объемы работ;
  • составление ведомости дефектов;
  • разработку проектной документации;
  • подготовку сметы по разработанному проекту;
  • организацию тендера для определения подрядчика;
  • выполнение ремонта с соблюдением необходимых мер безопасности;
  • принятие работ с контролем качества их выполнения.

Непосредственно капремонт проводится в таком порядке:

  • устанавливаются средства доступа и ограждения; жильцы извещаются о необходимых мерах безопасности;
  • демонтируются старые конструкции;
  • выполняется восстановление и усиление несущих конструкций покрытия;
  • производится замена (монтаж) кровельного материала, согласно разработанному проекту, с необходимым утеплением и установкой системы водоотведения.

Работы выполняются с соблюдением следующих требований:

  • чтобы обеспечить безопасность, жители дома предварительно оповещаются; при подъеме и спуске материалов выставляются сигнальщики;
  • работы выполняются поэтапно, чтобы не залило квартиры в случае внезапных осадков;
  • особое внимание уделяется пожарной безопасности (при использовании газопламенного оборудования на крыше);
  • для замены покрытия выбираются качественные стройматериалы, удовлетворяющие экологическим и эксплуатационным требованиям;
  • на завершающей стадии восстанавливаются молниеотводы, телевизионные антенны и прочее оборудование.

Кроме требований государственных нормативных актов, должны соблюдаться правила использования материалов, принятые изготовителем.

Документы, составляемые при обращении о ремонте кровли в многоквартирном доме

Организация ремонта крыш МКД невозможна без правильного составления необходимой документации. В некоторых случаях гражданам приходится дополнительно обращаться в государственные контролирующие организации для ускорения процесса. Далее рассматриваются особенности обращения в различные инстанции и документы, составляемые жильцами. Особенно актуальны эти вопросы для владельцев квартир последних этажей, поскольку их протечка крыши затронет в первую очередь.

Заявление в управляющую компанию

Такое заявление составляется на начальном этапе – сразу после выявления повреждений крыши. Бумага может быть написана одним жильцом, непосредственно страдающим от протечки, или принята на итоговом собрании коллективом домовладельцев.

Важное условие – детальное описание характера и степени повреждений, составление документа в двух экземплярах, чтобы отправитель смог подтвердить факт подачи обращения.

Обращение в жилищный отдел и жилинспекцию

Специальные службы в муниципалитете призваны контролировать соблюдение правил нормальной эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства. Если руководством УК не предпринимаются своевременные и адекватные меры по поданному заявлению, граждане вправе подготовить обращение в указанные службы. Местные власти владеют рычагами воздействия на управляющую компанию, вплоть до вынесения вопроса о замене данной структуры.

Письмо в прокуратуру

Еще одна инстанция, куда можно пожаловаться на непринятие мер, особенно если это вызвано несоблюдением должностных обязанностей ответственными лицами – прокуратура. В обращении необходимо указать, когда образовалось повреждение, и направлялось заявление, наименование и местонахождение организации, отказывающейся выполнять ремонт или необоснованно затягивающей сроки, должность и ФИО руководителя, прочие обстоятельства причин ходатайства.

Исковое заявление в суд

В случае получения материальных убытков в результате повреждения крыши, возможный выход, позволяющий компенсировать ущерб, – подача иска в судебную инстанцию. К исковому заявлению необходимо приложить документы, доказывающие бездействие УК и подтверждающие факт нанесения ущерба имуществу.

Такие дела рассматриваются почти всегда в пользу заявителей, но не окажется лишней квалифицированная юридическая поддержка, поскольку специфика судебного делопроизводства требует знания особенностей процессуального законодательства.

Акт о протечке крыши

Акт составляется в письменной форме, с обязательным участием представителя УК. Если управляющая компания не направит представителя в течение трех дней после получения соответствующего заявления, жильцы вправе составить документ самостоятельно, заручившись подписями двух очевидцев из числа живущих по соседству и подкрепив бумагу фотографиями полученных повреждений.

Акт обязательно должен содержать указание даты протечки и полных объемов ущерба. Еще один способ подтвердить понесенные материальные убытки и предъявить к возмещению коммунальщикам – привлечь экспертную организацию, обладающую соответствующей лицензией. Услуги такой фирмы требуют оплаты, но средства возвращаются в случае успешного рассмотрения дела в суде, за счет управляющей компании.

Дефектная ведомость

Дефектная ведомость – начальный этап разработки проектно-сметной документации. В ней перечисляются полученные повреждения, необходимые материалы. Этот документ составляется квалифицированным специалистом управляющей компании, с обязательным указанием адреса, по которому требуется ремонтировать крышу в многоквартирном доме, и поврежденного участка.

Законы, регламентирующие проведение работ по ремонту

Выполнение капитального ремонта крыш регламентируется следующими законодательными актами:

  • СНиП 12–03–2001, описывающим требования безопасности;
  • постановлением российского Госстроя №170 от 27.09.2003, регулирующим правила эксплуатации ЖКХ;
  • ВСН 28-88 (р), определяющим виды, объемы и периодичность ремонтных работ.

Отдельные моменты регулируются статьями ЖК РФ.

Оплата ремонтных работ

Стоимость работ распределяется в равных долях между жильцами, в соответствии с периодическими отчислениями в ремонтный фонд на содержание общедомового имущества. Предусмотрено несколько способов оплаты.

Финансирование перекрытия крыши УК

В этом случае платежи консолидируются управляющей компанией, а итоговая смета утверждается общим собранием владельцев жилой площади, при условии согласия более половины жильцов.

Читать еще:  Куда можно потратить материнский капитал

Государственная программа капремонта

Своевременный капремонт крыши очень важен для поддержания дома в нормальном состоянии. Но жильцам следует заблаговременно побеспокоиться об инициировании работ в случае необходимости их проведения.

Как узнать: ваш ремонт кровли — текущий или капитальный ремонт? Технический регламент и нормы СНиП для починки крыши

Жильцы многоквартирных домов не всегда согласны с тратами средств, особенно на ремонты. Ведь капитальный ремонт кровли — это, как правило, большие затраты.

За чей счет по закону должна ремонтироваться крыша, чьими силами, какова технология ремонта крыши многоквартирного дома?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Ремонт кровли — текущий или капитальный ремонт?

Категорийность зависит от масштаба бедствия: один вопрос, если покровный слой не удерживает атмосферные воды в отдельных местах, и совсем другой, когда пришли в негодность основные конструкции кровли на более чем 40% площади.

Это значит, что ремонт кровли может быть и текущим, и капитальным. Одним росчерком пера, сидя в кабинете, невозможно вынести вердикт относительно объема и масштабности работ.

Оценку состояния может сделать только квалифицированный инженер-строитель, да и то после тщательного осмотра, причем не только внешнего: придется выяснить, в каком состоянии каждый из слоев кровельного «пирога».

Текущий ремонт крыши многоквартирного дома обычно включает:

  • установку на место или замену отдельных поврежденных листов шифера, сорванных порывами ветра и др. явлениями;
  • заделку отдельных трещин, щелей;
  • отдельными местами восстановление стяжки, рубероида;
  • исправление других мелких дефектов.

Всякий объем работ, даже небольшой, потребует затрат труда и материалов, то есть вклада определенных средств. Чтобы установить, в какую сумму выльется восстановление непроницаемости кровли многоквартирного дома, необходимо составить смету.

Определения для отнесения тех или иных работ к капитальному и текущему ремонту кровли дают Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, а также Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р).

Вот мы и разобрались, что такое капитальный ремонт крыши многоквартирного дома.

Как следует вести работы?

Существует ли на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома технический регламент? Крыша венчает любое здание, и ее исправное состояние гарантирует сохранность и долговечность конструкций стен и перекрытий.

Любого масштаба работы должны выполняться в полном соответствии с требованиями на капитальный ремонт кровли СНиП и технических условий, с соблюдением технологической последовательности.

Соответствующим должно быть и качество используемых материалов, и квалификация рабочих и ИТР. Удешевление за счет замены качественных материалов на более дешевые, но с худшими характеристиками, недопустимо.

Контроль за ходом выполнения ремонтных работ должен быть поручен представителю предприятия, обслуживающего жилой дом и финансирующего работы (кроме инженерно-технического персонала фирмы, выполняющей кровельный ремонт и контролирующей ход работ со своей стороны).

Когда должен проводиться и в какие сроки?

Так как речь идет не об аварийном ремонте, то остальные его виды должны проводиться в плановом порядке в теплое время года, в период, когда ожидается минимальное количество атмосферных осадков.

В комплект документации, кроме сметы, всегда входит график производства работ. Срок выполнения ремонта зависит от объема работ, и не может быть произвольно сокращен: этот срок определяется по количеству трудозатрат из сметной документации.

Во избежание замачивания большой части площади крыши, работы следует вести в соответствии с технологической картой и проектом производства работ, а также графика производства работ, в котором учтено максимально возможное совмещение операций и их очередность. Именно график и отражает продолжительность и срок ведения ремонта, с конкретным указанием дат начала и окончания процесса. Однако продолжительность работ не должна превышать нормативной.

П. 4.1 ВСН 58-88(р) установлено, что текущий ремонт должен выполняться с периодичностью, которая дает возможность нормально эксплуатировать здание с даты введения в строй до начала капитального ремонта.

4.Текущий ремонт зданий и объектов

4.1. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в рекомендуемом Прил. 3, а состав основных работ по текущему ремонту — в рекомендуемом Прил. 7.

Примерный список операций, относящихся к текущему ремонту, перечислен в Приложении 7 к Правилам N 170.

Вести надзор во время эксплуатации жилого дома, а также устранять протечки кровли и выполнять ремонты обязана управляющая компания ( п.7 ПП РФ от 03.04.2013 N 290, п. 4.6.1.1 Правил N 170).

За чей счет и кто осуществляет?

Если ваша крыша прохудилась, то, конечно же, вы задаетесь вопросом: кто же будет производить капитальный ремонт крыши многоквартирного дома — за чей счет?

Можно ли будет взять средства управляющей компании на текущий ремонт кровли?

Как разъяснено ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28, подп. «а» п. 30 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N 491, владельцы помещений должны сами содержать свое имущество, а крыша многоквартирного дома как раз к нему и относится.

Статья 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
  2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
  3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)
  4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. (часть четвертая введена Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ)

III. НЕСЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩИХ РАСХОДОВ
НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

30. Содержание общего имущества обеспечивается:
а) собственниками помещений — за счет собственных средств;

Ежемесячные платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД распределяются пропорционально, в зависимости от квадратуры приватизированной площади. Кроме этого, п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ обязывает владельцев оплачивать и взносы на капремонт.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
2) взнос на капитальный ремонт;

Если накопленных средств недостаточно, то следует организовать общее собрание собственников, чтобы принять решение об увеличении платы (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если денег все равно мало, то управляющая компания не сможет уйти от ответственности за нерешенный вопрос относительно приведения в должный порядок крыши дома и должна попытаться изыскать средства, обратившись в Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Нужно ли обращаться в сторонние организации или проводить самостоятельно?

Так как многоквартирные дома являются по большей части многоэтажными, то капремонт крыши многоквартирного дома придется выполнять на значительной высоте.

Кроме того, кровельные работы относятся к тем, которые выполняются специализированными организациями, где рабочие проходят регулярно необходимые инструктажи и имеют навыки проведения трудовых операций на высоте.

Своими силами можно делать только самые элементарные процедуры, а комплексный текущий, а тем более, капитальный ремонт стоит поручить сторонней организации, которая и будет нести ответственность за соблюдение техники безопасности и охрану труда.

Когда требуется написать заявление и как это сделать?

Вы можете подать заявление на ремонт кровли в многоквартирном доме. Его пишут те, кто в первую очередь страдает от протечек кровли – жильцы верхних этажей. Если произошла одна из неприятностей:

  • появились пятна и разводы на потолке,
  • проступили подтеки на стенах;
  • открылась течь в швах между плитами покрытия,

то следует, не мешкая, подавать бумагу руководству управляющей компании о нарушении проницаемости кровли.

Адресовать нужно заявление главному инженеру или руководителю УК, далее указать свои данные, а также адрес. В текстовой части следует разъяснить, какая проблема возникла, и изложить конкретную просьбу – устранить протечку кровли, ликвидировать причину замокания или выполнить ремонт крыши. Стоит указать срок – прошу, дескать, в двухдневный срок сделать то-то и то-то, а также напомнить, что заявитель систематически оплачивает взносы на ремонты.

Непременно закончить заявление подписью и датой. Составить такой документ нужно в 2-х экземплярах, причем себе оставить тот, на котором распишется секретарь или сам адресат.

Здесь вы можете увидеть как написать заявление на ремонт кровли — образец .

Как пожаловаться на некачественные работы?

Прежде всего, следует вникнуть в договор с УК, чтобы точно знать, брало ли руководство на себя те функции, с которыми справляется плохо. В любом случае, текущий ремонт крыши – явно прерогатива именно УК.

Если работы выполнены с нарушением строительных норм, некачественно, то следует написать жалобу в один из органов:

  • жилищную инспекцию;
  • Роспотребнадзор;
  • прокуратуру;
  • суд;
  • фонд содействия реформированию ЖКХ.

Звонки практической пользы не принесут, нужно оформлять жалобу письменно. Основной упор следует делать на то, что за личные средства собственников оказаны некачественные услуги, причем не стоит заявлять что-то голословно, должны быть указаны конкретные факты, подкрепленные, по возможности, документально.

Желательно привлечь незаинтересованного специалиста, чтобы он проверил соответствие фактически выполненных объемов работ смете, именно здесь кроются чаще всего приписки. Жалобу отправлять нужно заказным письмом, оставив себе один экземпляр для контроля.

Не следует одновременно адресовать свои жалобы сразу во все инстанции, судебные органы должны в этой последовательной цепочке занимать последнее место, как самая крайняя мера. Управляющая компания в ответе за использование средств жильцов, и начинать распутывать клубок претензий стоит именно от нее.

Полезное видео

Узнайте, как вы можете ускорить сроки капитального ремонта вашей кровли, на видео ниже:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector