Участие несовершеннолетних в сделках с жильем

Сделки с квартирой с участием несовершеннолетних: как купить и продать жилье, если ребенок собственник или прописан?

Дети не вправе совершать сделки без согласия родителей или опекунов, которые представляют их интересы до совершеннолетия. В некоторых случаях, например, при продаже квартиры, которая оформлена на ребенка, потребуется еще и разрешение органов опеки.

Рассмотрим, какие юридические нюансы есть у сделок с участием несовершеннолетних, и с какими рисками придется столкнуться покупателям и продавцам недвижимости.

Может ли родитель продать жилье, собственником которого является ребенок или купить его у него, как это сделать, а также другие вопросы, ответы на которые вы найдете в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Можно ли оформить сделку?

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Особенности

Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:

  1. оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
  2. подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.

Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.

Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.

Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.

Что придется добавить к основному пакету документов в такой ситуации?

На сделку законные представители несовершеннолетнего должны предоставить дополнительные документы. Помимо основного пакета (документы на квартиру, подтверждение отсутствия долгов за коммунальные услуги и пр.), потребуется набор бумаг, без которых сделка с участием несовершеннолетнего может быть легко признана недействительной. К ним относятся:

  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
  • подтверждение снятия ребенка с учета в квартире (справка);
  • письменное согласие родителей (можно оформить сразу на месте);
  • разрешение органов опеки на сделку (оформляется предварительно).

Если сделку от имени ребенка совершают опекуны, то понадобится еще и постановление о назначении опеки. Если родители в разводе или место пребывание одного из родителей неизвестно, то оформить письменное согласие на сделку крайне проблематично. Для оформления документа требуется присутствие отца и матери ребенка.

Какие условия должны соблюдаться для получения разрешения опеки?

Для получения разрешения опеки требуется:

  • подтверждение переезда в другую квартиру (того же метража или больше);
  • обоснование необходимости смены места жительства (улучшение жилищных условий, смена климата и пр.);
  • подтверждение соблюдения всех санитарно-гигиенических норм в новом жилье;
  • согласие ребенка от 14 лет на продажу жилья и переезд.

Орган опеки будет оценивать площадь новой квартиры, район и условия проживания (по закону новое жилье должно быть не хуже предыдущего). Если ребенку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней (например, одна комната), то доля в новой квартире должна быть не меньше прежней. Об особенностях купли-продажи доли в квартире можно узнать здесь.

Подтверждение наличия другой квартиры не требуется только в случае выезда семьи на ПМЖ или перечисления денег за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего.

Причины отказа и методы урегулирования

Орган опеки вправе отказать в сделке, если решит, что права ребенка будут нарушены. Например, он останется без квартиры или доли в ней, переедет в худший регион, потеряет в стоимости недвижимости. Если покупается новострой, то он должен быть готов не менее чем на половину (это обязательное требование). Соответственно покупка квартиры на стадии котлована одобрена не будет.

Основные причины отказа:

  • новая квартира меньше или находится далеко от школы, детсада;
  • условия проживания хуже (например, нет ремонта);
  • в новом жилье нет света, воды и других коммуникаций;
  • недвижимость является аварийной, требующей срочного капремонта;
  • ребенок старше 14 лет не хочет переезжать.

Вопрос можно решить подбором другого жилья и получением письменного согласия ребенка. В орган опеки можно предоставить фотографии новой квартиры и полную информацию о ближайшей инфраструктуре (школах, секциях и пр.).

Порядок выписки

После того, как получено разрешение от органов опеки, можно обращаться в паспортный стол для снятия ребенка с регистрации. Если малышу меньше четырнадцати лет, то его новым местом жительства будет считаться дом, где живут его родители (опекуны, представители). Если покупается новая квартира, то соответственно придется в ней прописаться родителям, а уж потом выписать несовершеннолетнего.

Для снятия с регистрации потребуется:

  • заявление по форме №6;
  • паспорт отца или матери;
  • документы ребенка (свидетельство или паспорт);
  • документы на новую квартиру или иную недвижимость, где будет прописан ребенок;
  • листок убытия (с указанием нового адреса проживания).

Если новая квартира не куплена, то придется регистрировать ребенка у родственников. В любом случае просто снять ребенка с учета не получится, кроме ситуаций, когда семья выезжает на проживание за границу. Возможен вариант регистрации в новой квартире, вследствие которой снятие с учета в старой произойдет автоматически. Родители просто заберут паспорта со штампом о выписке с прежнего места жительства и прописке на новом.

Когда предоставлять встречное жилье не обязательно?

Встречное жилье не предоставляется в случае эмиграции, перевода суммы от сделки или ее части на счет ребенка либо покупки родителями квартиры в доме, который пока еще не достроен. В последнем случае до сдачи дома в эксплуатацию несовершеннолетний должен быть прописан в другом месте.

Отличия составления договора, если несовершеннолетний — собственник

В тексте договора обязательно указываются данные самого несовершеннолетнего, а также его законного представителя. В отличие от обычной сделки, должно быть зафиксировано, что было получено письменное согласие родителей ребенка (указывается, кем заверено, номер в реестре) и разрешение органов опеки и попечительства конкретного района (с указанием даты и номера документа).

Нюансы в процедуре, если ребенок просто прописан

Если ребенок просто прописан в квартире, но не обладает имущественными правами на нее, то оформлять разрешение в органах опеки не нужно. Но перед продажей всех несовершеннолетних нужно выписать. Сделать это можно только в том случае, когда они одновременно прописываются в другом месте.

Можно ли купить недвижимость на несовершеннолетних в России?

Купить квартиру ребенку вполне возможно. Но до момента совершеннолетия распоряжаться своей недвижимостью без согласия старших он не сможет. До 14 лет все сделки с недвижимостью малолетних всегда совершают законные представители, а позднее требуется их письменное одобрение.

Какие документы нужны при покупке, чтобы оформить?

Если квартира покупается на ребенка до 14 лет, то его согласие не требуется, и он может даже не присутствовать на сделке. В качестве документов будут нужны его паспорт или свидетельство о рождении, а также паспорта родителей. Как и в случае с любой сделкой купли-продажи недвижимости, понадобятся следующие документы:

  1. справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  2. выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
  3. документы на квартиру или договор долевого участия в строительстве.

Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он уже может сам подписать купчую, но в этом случае к вышеуказанному списку добавляется еще и нотариально заверенное письменное согласие родителей на сделку.

Как происходит подобная сделка?

Оформление сделки происходит у нотариуса. Независимо от того, отчуждается ли квартира целиком или в долях сделка требует нотариального заверения. В тексте указывается, что покупателем является либо сам несовершеннолетний (если ему еще нет 14 лет) в лице законного представителя либо тот факт, что он действует с согласия родителей, опекунов (если возраст уже более 14 лет).

Нюансы при составлении договора

В договоре купли-продажи всегда указывается собственник недвижимости и его законные представители. Перед оформлением сделки, нотариус обязательно проверит их паспорта и полномочия. Дополнительные пункты договора:

  1. указание от лица кого действует представитель;
  2. описание сторон, с учетом информации о ребенке (данных о его рождении, упоминание о том, что он несовершеннолетний);
  3. подпись несовершеннолетнего лица (если он старше 14 лет);
  4. подпись законного представителя (если речь о малолетнем покупателе).
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры на ребенка
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры на ребенка

Регистрация объекта в ЕГРН на имя нового собственника также потребует дополнительного пакета документов. Будут нужны свидетельство о рождении или паспорт ребенка, копия согласия родителей на сделку.

После достижения 14 лет ребенок вправе подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но, с учетом письменного согласия родителей.

Стоит ли оформлять сделки с участием детей?

Покупка недвижимости на ребенка довольно частое явление, особенно, если приобретается жилье в строящемся доме. Но нужно учитывать, что в случае, если финансовая ситуация в семье изменится, могут возникнуть проблемы с продажей квартиры в связи с согласованием вопроса с органами опеки. В этом случае нельзя будет просто продать жилье и забрать деньги в себе. Необходимо будет купить другую недвижимость. Даже если ее удастся купить дешевле, придется заблокировать разницу на счете несовершеннолетнего.

Риэлторы советуют не оформлять жилье на 100% на ребенка, а сделать его сособственником. У покупки жилья, которое оформлено на ребенка, также есть много минусов. Сделка может быть неожиданно признана недействительной, что не сулит ничего хорошего.

Читать еще:  Что означает публичная форма собственности земельного участка

Какие возникают риски?

Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.

Если продавец уже потратил к тому времени сумму, вырученную от продажи квартиры, то проблемы неизбежны. Именно поэтому банки с осторожностью относятся к заемщикам, которые хотят купить жилье, где дети прописаны или являются собственниками.

При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.

Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки. Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних. При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Участие несовершеннолетних в сделках с жильем

На какие моменты при участии несовершеннолетних в сделках с жильем стоит обратить внимание? Таких моментов, на самом деле, очень много.

Есть момент, связанный с необходимостью получения предварительного согласия органов опеки и попечительства, когда несовершеннолетний является собственником или сособственником объекта недвижимости и такой объект продается.

Однако это, как правило, все знают. Каждый агент знает, что если одним из сособственников объекта является несовершеннолетний, нужно обращаться в органы опеки и попечительства, брать предварительное согласие и после этого сделка может быть удостоверена нотариусом.

Переход права по такой сделке может быть зарегистрирован. Если предварительного согласия по такой сделке не будет, тогда нотариус откажет в ее удостоверении, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Этот основной, принципиальный момент исходит из требований, установленных Гражданским кодексом РФ – любая сделка, которая влечет уменьшение имущества подопечного (лица до 18 лет), требует предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Закон устанавливает отдельно для несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и до 18 лет разные правила совершения определенных сделок. Как правило, это мелкие бытовые сделки, спектр которых постоянно расширяется, если ребенку от 14 до 18 лет, и сужается, если он только родился, и до исполнения 14 лет.

Там разные способы осуществления представительства. До 14 лет – за него действует законный представитель или назначенный опекун, а после 14 лет – сам несовершеннолетний, но с согласия законного представителя или попечителя.

То есть существуют некоторые технические нюансы, которые применительно к рассматриваемому вопросу принципиального значения не имеют. Основное – это то, что нужно получать предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Что именно включается в уменьшение имущества несовершеннолетнего?

Это довольно широкое и усмотрительное понятие. Отказ от права несовершеннолетнего – тоже с согласия органов опеки и попечительства. То, что касается уменьшения имущества, формально выглядит так: если у несовершеннолетнего есть объект права (доля в квартире), а теперь у него его нет. Вот классический пример уменьшения имущества подопечного.

Другое дело, что кто-то может возразить, что у несовершеннолетнего нет имущества, однако, при этом у него появились деньги.

Но деньги – это такая вещь, которая очень сложно охраняется. Они появились у кого? У его законного представителя. Раз, и нет денег.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника: риски.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, читайте тут.

Таким образом, имущественные права несовершеннолетнего нарушены. Это очень спорная позиция по отношению к несовершеннолетнему.

Это в прямых интересах законных представителей – обеспечить должное материальное положение своих детей и пытаться в эту сферу каким-то образом ввести госконтроль. Но, как правило, ни к чему, кроме возможных злоупотреблений, это не приведет.

Применяется ли данное правило, если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире (не является собственником)?

Это очень спорный, сложный вопрос, на который нет однозначного ответа законодателя. Есть постановление №13-п Конституционного суда РФ по делу гражданки Чадаевой. Там как раз и говорится, что ничего не понятно.

До 2005 года необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства в случае, если несовершеннолетний был зарегистрирован (проживал) в квартире, которая продается.

После 2005 года были внесены изменения в ст. 292 Гражданского кодекса РФ. В результате этого, согласие органов опеки и попечительства получать стало не нужно.

Если, к примеру, продается квартира, и в ней проживают трое несовершеннолетних детей владельца, то они как бы теряют право проживания, как члены семьи собственника, который продал объект недвижимости после перехода права собственности.

Вот общий пример определения правила статьи 292 кодекса. Вроде бы, под него с 2005 года подходят и несовершеннолетние.

В целом, суд очень витиевато объяснил, что вроде как несовершеннолетние и теряют право проживания в квартире, но если в результате такой сделки окажется, что их имущественные интересы ущемлены, то применять статью 292 кодекса нельзя.

Если говорить о каком-то примере, то получается следующая ситуация. Владелец является плохим человеком и плохо относится к собственным детям. Он решил злоупотребить своим правом.

Дети ему не интересны, и судьба их дальнейшая, в общем, не интересует. Вот пример человека с такими позициями.

Имеется квартира, в которой прописан несовершеннолетней ребенок и супруга. Собственник желает продать квартиру, а деньги куда-то инвестировать (этот момент несущественно важен).

У детей в этой квартире собственности нет, они просто зарегистрированы там. Объект недвижимости продается покупателю, который и знать не знает обо всех этих нюансах. Он купил, и счастлив. Он считает себя добросовестным, разумным, осмотрительным участником гражданского оборота.

После этого вложенные деньги прогорели, в итоге, бывший владелец остается и без денег, и без недвижимости. Собственник как-то и может обеспечить себя жильем, хотя бы где-то сам для себя снять жилье. А где будут жить дети? У них нет другого пригодного для проживания жилья.

Вот в этом случае, по смыслу разъяснения постановления Конституционного суда РФ, в судебном порядке, новому собственнику детей вправе возвратить на постоянное место жительства.

То есть получается, добросовестный приобретатель квартиры (приобрел жилье, деньги все заплатил и полностью рассчитался) полностью исполнил свои обязанности.

Но так как он не проконтролировал ситуацию, которая будет происходить в дальнейшем с детьми, состоящими на рег. учете в купленной квартире, в итоге, он может получить право постоянного проживания чьих-то детей в своей квартире. А что, если у него при этом и свои дети имеются?

А как в случае доверенности на отчуждение недвижимости?

Здесь очень интересный и непростой момент. Доверенность – это сделка. Исходя из общего смысла статьи, сделки, которые совершают несовершеннолетние, в том числе, в нотариальной форме, на них необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Формально, тут нужно получать согласие.

С другой стороны, и совершенно правильно, федеральная нотариальная палата считает, что выдача доверенности несовершеннолетними – это элемент управления ими своим имуществом.

К примеру, у несовершеннолетнего есть квартира и он желает дать доверенность на сдачу ее в наем, продажу. Вроде бы продажи нет, но, тем не менее, доверенное лицо, получив такую доверенность, может осуществлять определенные действия, связанные с управлением имуществом: заключать какие-то сделки, кого-то вселять, разрешать пользоваться объектом недвижимости. Поэтому, в этом смысле слова, нужно предварительное согласие органов опеки и попечительства.

О доверенности следует уточнить еще один момент. К примеру, продает несовершеннолетний объект недвижимости, получив предварительное согласие от органов опеки и попечительства.

Он (лицо, которому исполнилось, к примеру, 16 лет) приходит в нотариальную контору с законным представителем, говоря, что желает сделать доверенность на дядю, чтобы тот продал квартиру.

При этом предоставляет согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Возникает вопрос. Нужно ли при этом согласие и на выдачу доверенности?

Нет, здесь дополнительное согласие не нужно. Если уже имеется предварительное согласие от органов опеки и попечительства на заключение сделки по продаже объекта, то дополнительное согласие на доверенность в плане распоряжения этим объектом, уже получать дополнительно нет смысла.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Комментарии (200)

Здравствуйте. Я хочу улучшить жилищные условия и купить квартиру. Для этого оформила кредит. Чтобы погасить этот кредит, думала продать комнату, площадь которой 12 кв.м, где собственником является сын. Но его не включают в договор долевого участия и отдел опеки не разрешит продать эту недвижимость, а оплачивать 10 лет кредит не в моих силах — у меня зарплата маленькая. Как мне быть? Разве это не ущемление прав ребенка.

Отказ органа опеки вполне обоснован, поскольку вы собиратесь СЕЙЧАС продать долю ребенка в уже имеющейся квартире, а вырученные от продажи доли деньги собираетесь вложить в проект (договор долевого участия в строительстве), которые может ПОТОМ привести к появлению у ребенка доли в праве собственности на квартиру в ещё не построенном доме. Орган опеки на такую сделку никогда не даст своего согласия. Поэтому вам нужно подыскать другой вариант приобретения жилья (например, договор мены), по которому ребенок после продажи его доли в нынешней квартире сразу же станет собственником доли в другой (уже построенной) квартире. На такую сделки орган опеки даст своё согласие.

Добрый день! Я хочу продать 2-х комнатную приватизированную квартиру общей площадью 54,9 м.кв. с раздельной долевой собственностью: 3/8 владеет моя мама, 3/8 принадлежит мне и 1/4 принадлежит моей 11-летней дочери. Оформляться сделка будет у нотариуса — продажа с одновременным приобретением жилплощади ребенком и моей мамой (по 1/3 доли каждой) в имеющейся у меня 1-комнатной квартире в новостройке (общей площадью 40,4 м.кв).
При этом по площади в м.кв ребенок получает равную площадь (1/4 в квартире общей площадью 54,9 м.кв = 1/3 в квартире общей площадью 40,4 м.кв).
Вопрос: в Органе опеки утверждают, что такая сделка ими не может быть одобрена, т.к. «условия ребенка ухудшаются: из 2-комнатной квартиры она переходит в 1-комнатную, пусть и со свежим ремонтом, более дорогую по стоимости за м.кв и пр.»
Правы ли они? И что можно сделать в данной ситуации? Может наделить ребенка 2/3 в квартире за счет моей доли собственности?

Читать еще:  Юридическая консультация по разводам

Для того, чтобы получить письменное согласие органов опеки на продажу доли ребенка, вам нужно будет подобрать вариант с приобретением на имя ребенка другого жилья (доли в праве собственности на другое жилье), отвечающий нижеследующим требованиям:
1. Жилье должно быть не меньше по площади и количеству комнат;
2. Располагаться с пределах того же населенного пункта, что и отчуждаемая квартира;
3. Иметь степень благоустройства и стоимость кв.м, не хуже, чем у отчуждаемого жилья.

Добрый день! Спасибо за скорый ответ, но мне не ясно, как действовать именно в данной ситуации. «…подобрать вариант с приобретением на имя ребенка другого жилья…», как вы советуете, не представляется возможным. У меня альтернатива тому, что у ребенка есть сейчас (1/4 в 2-шке) — только эта 1-комнатная квартира в новостройке. Может быть передать ребенку не 1/3 доли, а 1/2 (что ощутимо больше по площади в м.кв)?
К тому же в документах БТИ эта квартира в новостройке не значится как «1-комнатная», а как «квартира-жилое помещение-площадь такая-то», т.е. свободной планировки (комнат в этой квартире я уже сделал 2, перенеся кухню в имеющееся помещение свободного назначения).
Буду признателен за ответ по существу моего дела.

Вам нужно будет сначала оформить перепланировку своей однкомнатной квартиры, чтобы по документам БТИ она значилась, как двухкомнатная. Тем более, что по факту это уже именно двухкомнатная квартира.
Органы опеки и попечительства хотят увидеть документы об обмене долей одной двухкомнатной квартиры на доли в другой двухкомнатной квартире, и вы им такие документы после оформления перепланировки предоставите. Тогда у опеки не будет формальных оснований для отказа в осуществлении обмена жилыми помещениями.

Здравствуйте. Мне необходимо выписаться из муниципальной однушки, при этом нанимателем остаётся 15-ти летний сын. Нужно ли обращаться в органы опеки или ЖЭК все оформит без моего участия? Спасибо.

Поскольку речь идет не о мелкой бытовой сделки, то до достижения ребенком 18-летнего возраста согласие органов опеки на переоформление договора социального найма на имя несовершеннолетнего потребуется.

Здравствуйте! У нас с женой две дочери 3 и 7 лет. У всех нас 1/4 доли на дом в деревне. Мы хотим его продать и получить материнский капитал, уже на эти деньги купить дом в городе. Возможно ли это, если да то, что для этого нужно. Юра.

Здравствуйте! Предусмотрена ли какая-нибудь ответственность за сдачу в аренду квартиры, находящуюся в общей совместной собственности несовершеннолетних детей и их родителей (без оформления договора аренды), без согласия органов опеки?

Такая сделка аренды может быть просто признана судом недействительной (ничтожной), как оформленная с нарушением правил действующего законодательства. Истцом по такому иску могут выступить прокурор или органы опеки. Однако какой-то административной или уголовной ответственности в отношении родителей, сдавших эту квартиру в аренду, применено не будет.

Ухудшаются ли условия жизни несовершеннолетнего (16 лет), если из коммунальной квартиры выезжают 3 собственников, а въезжают 4. И вправе ли органы опеки отказать на этом основании в проведении сделки купли-продажи?

Данная сделка по продаже долей квартиры может быть заблокирована органами опеки и попечительства, в том случае, если указанные вами доли квартиры будут приобретаться также на имя несовершеннолетних (то есть если речь будет идти о подселении в квартиру ещё детей, на имя которых оформляются продаваемые доли квартиры).

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста. Для выдачи разрешения на совершение сделки с жилым помещением при участии несовершеннолетнего ребёнка, органы опеки дали перечень документов, в котором есть пункт: «Документ, выданный специализированной организацией об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (на продаваемое и приобретаемое жилое помещение)». Такой документ не выдаёт ни одна государственная организация, только частные лица. Почему для предоставления государственной услуги на выдачу разрешения на сделку нужна справка частного лица? Правомерно ли это? И можно ли это оспорить?

Вам нужно заказать справку о рыночной стоимости квартиры в районном БТИ. При заказе справок о стоимости жилья в БТИ, каждый заявитель заполняет специальную форму, в которой указывает цель получения справки БТИ о стоимости жилого помещения. Если вы укажете в этой специальной форме, что справка вам нужна для продажи квартиры, то БТИ выдаст вам справку не о кадастровой, а о рыночной стоимости квартиры.

Добрый день! Мы с ребенком имеет квартиру в собственности 9/10 у него и 1/10 у меня. Мы хотели бы улучшить свои жилищные условия (переезд из малогабаритной двушки в 3-х комнатную квартиру со сменой района на лучший). Возможна ли следующая схема: продажа имеющейся квартиры + ипотека от банка = покупка квартиры на вторичном рынке (сразу в собственность). Сделки, естественно, одновременно. Либо опека не разрешит такую сделку из-за ипотеки? Спасибо!

Такая схема маловероятна, поскольку при выдаче ипотечного кредита банк захочет получить в залог не долю квартиры, а всю квартиру. А поскольку какая-то доля квартиры должна будет быть оформлена на ребенка (который, по определению, неплатежеспособен), то банк просто откажет вам в выдаче ипотечного кредита.

Спасибо за ответ! Как я понимаю в нашем случае — возможен только вариант с собственными средствами или есть еще какие-то лазейки? Спасибо!

Вариант с ипотекой (то есть с залогом квартиры в пользу банка) точно не пройдет. Остается только вариант с получением у банка потребительского кредита (то есть получении денег без оформления залога) или займа у родственников и друзей (также без оформления квартиры в залог). Тогда улучшить жилищные условия при указанных вами исходных данных удастся.

Добрый день! У меня сложилась следующая ситуация: квартира, в которой я проживаю, собственники я и мой сын (10 лет). По семейным обстоятельствам возникла необходимость переезда в другой, достаточно отдаленный, регион. У меня есть в собственности еще 1/2 квартиры, площадью превышающая ту, которая принадлежит нам с ребенком, и которую необходимо продать. Органы опеки и попечительства сказали, что существуют следующие варианты:
1. На момент продажи здесь квартиры найти вариант покупки по новому месту жительства — но это невозможно, т.к. очень далеко и у меня просто нет возможности лететь, искать вариант там, и лететь обратно, продавать здесь.
2. Мне сказали, что с ребенком я не могу произвести мену долей, несмотря на то, что при этом его жилищные условия улучшаются, и даже если в этой сделке представителем ребенка буду не я, а его отец.
3. Возможно произвести мену с каким-либо другим собственником, например, с бабушкой — но этот вариант тоже невозможен, т.к. желающих обменять долю нет.
4. Еще мне предложили вариант, который меня вполне устроил. Оформить договор дарения моей доли на ребенка. И тогда, принимая во внимание, что у ребенка есть еще собственность, помимо продаваемой квартиры, опека мне дает разрешение на размещение денег на депозит на имя ребенка до покупки новой квартиры и выделения в ней доли собственности. Т.е. по итогу ребенок будет владельцем по 1/2 в двух квартирах. Но потом, посовещавшись, мне сказали, что нет, такое разрешение мне не дадут.
По факту сейчас получается, что я не могу продать здесь квартиру и купить в том городе куда уезжаю (а я уезжаю в любом случае), т.е. несмотря на необходимость защиты интересов ребенка, опека наоборот делает так, что ребенок будет без нормальных условий проживания, т.е. без жилья в том городе где будет находится….
Я хотела бы узнать, все-таки возможен 4й вариант (возможно это просто банальное выпрашивание материального вознаграждения), если да, то чем мне мативировать это в органах опеки (ст.закона и пр.) если нет, то как быть в сложившейся ситуации?

Участие несовершеннолетних в сделках с жильем

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Читать еще:  Стоит ли приватизировать квартиру сегодня? Взвешиваем все за и против

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Участие несовершеннолетних в сделках с жильем

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.

— С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?

В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.

— Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.

Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.

Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

— Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?

Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.

— Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?

Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:

— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;

— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;

— передача имущества несовершеннолетнего в залог;

— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;

— раздел имущества несовершеннолетнего;

— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

— А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?

Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

— Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

— Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.

— Какие еще советы можете дать?

Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;

— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;

— нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector