Титульное страхование недвижимости: цена, условия, риски

Титульное страхование недвижимости: цена, условия, риски

Покупка недвижимости может быть омрачена тем, что договор купли-продажи со временем может быть признан недействительным. Представьте, вы купили квартиру, сделали в ней ремонт, перевезли вещи, живете в ней некоторое время, как вам приходит повестка в суд. Из повестки становится ясно, что вас вызывают ответчиком, а предметом спора выступает сделка по отчуждению купленной квартиры или дома. В суде выясняется, что квартира или дом были проданы незаконно, продавец в этой сделке, а может и в предыдущей не имел права распоряжаться этой недвижимостью без согласования этого вопроса с другими членами семьи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Причин, по которым сделки по отчуждению недвижимости могут признаваться судом недействительными, множество. И даже в том случае, если вы будете апеллировать, что на покупку вы оформляли ипотечный кредит, для суда это будет не аргумент. Завершённая сделка по отчуждению недвижимости может быть признана недействительной. Квартиру он принятым решением отберет, если получится вернуть часть денег, будет очень хорошо, но ваши отношения с банком останутся вашими проблемами. Вполне вероятна ситуация, что можно остаться и без квартиры, и еще должником кредитной организации. Предупредить такое развитие ситуации можно, если оформить титульное страхование.

Титульное страхование недвижимости – что это?

Что подразумевается под титульным страхованием? Это такой вид страхования, который обеспечивает процедуру возмещения убытков, если по решению суда было утрачено право собственности на купленную или приобретенную другим способом недвижимость. В рассматриваемом выше случае это касалось сделки купли-продажи, которая судом была признана недействительной. В некоторых случаях у заемщика нет выбора, потому что сам кредитор требует, чтобы при заключении ипотечного договора заемщик в обязательном порядке заключал договор титульного страхования.

Смысл титула непосредственно связано с предоставляемым и гарантированным государством правом собственности. Да, у вас есть право собственности на купленную недвижимость, которого нельзя просто так лишить. Но это право есть и у других граждан, которое было нарушено при отчуждении недвижимости, в результате чего она и попала в вашу собственность. Поэтому, закон находится на стороне тех, чьи права были нарушены раньше.

И чтобы не попасть в такую ситуацию, а точнее, чтобы от нее застраховаться в прямом смысле этого слова, необходимо оформить договор титульного страхования. Такое соглашение убережет добросовестных покупателей недвижимости на тот случай, если их приобретение будет истребована в пользу прежних владельцев.

Ошибочно считается, что страховать с помощью титула можно только жилую недвижимость в виде квартир иди жилых домов. Помимо них титульное страхование оформляется на нежилую недвижимость, постройки. Например, это касается гаражей, офисных помещений, нежилых зданий, участков земли.

Риски по титульному страхованию

Считается, что в данный перечень риском входят такие, как оформление договора купли-продажи с нарушением действующего законодательства, если он заключался с вовлечением неправоспособных или недееспособных лиц, либо если после сделки у третьих лиц сохранилось право собственности на эту недвижимость после ее отчуждения. Но на самом деле перечень рисков намного шире. В судебной практике, которая связана с покупкой недвижимости и оформленным титульным страхование больше всего встречаются такие риски, как:

  • Предшествующая процедура оформления прав частной собственности или купля-продажа недвижимости по решению суда признаны незаконными по следующим причинам:
  1. сделка совершалась лицом, относительно которого есть решение суда о его недееспособности либо о его ограниченной дееспособности; в момент подписания соглашения лицо не в состоянии было осознавать значение совершаемых им поступков, руководить ими;
  2. лицо подписывало договор, находясь под влиянием заблуждения или обмана;
  3. сделка оформлялась под давлением, с применением насилия, угроз;
  4. если договор купли-продажи оформлялся на имущество, которое является совместно нажитым, но на его продажу правильно оформленного согласия второго супруга получено не было;
  5. если договор купли-продажи оформлялся на имущество, переданное, чтобы обеспечить определенному лицу пожизненное содержание, но на его продажу у получателя ренты согласие не получено.
  • Неправильно составленная юридическая документация при оформлении сделки.
  • Приобретатель недвижимости оказался жертвой мошенников.
  • При оформлении сделки купли-продажи не учитывались интересы малолетних, несовершеннолетних детей, других наследников, например, у претендентов на обязательную долю.

Это не исчерпывающий список всевозможных рисков, могут быть и другие случаи, которые повлекут за собой решение суда признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Но тут собраны те, которые максимально охвачены юридической практикой.

Как оформить титульное страхование недвижимости?

Титульное страхование представляет собой договор страхования, заключаемый между компанией страховщиком с одной стороны, и страхователем, заинтересованным лицом, с другой стороны. Минимальный срок такого соглашения составляет 1 год, а максимальный – 10 лет. Как поступить именно вам?

Кстати, именно по этой причине титульное страхование не заключается не больший срок. Нет смысла, потому что в прошествии десятилетнего срока подавать в суд на признание сделки недействительной будет бессмысленно. Суд откажет истцу на основании того, что сроки, установленные законом, уже вышли.

Оформляется титульное страхование на недвижимость, которая куплена на вторичном рынке. На новостройки такой вид договора практически не оформляется, потому что приобретаемой квартирой еще не проводились сделки по отчуждению имущества.

Как правило, титул заключается на этапе подготовки договора купли-продажи между покупателем и собственником недвижимости. Перед тем, как его подписать, страховщик осуществляет предстраховую экспертизу, чтобы изучить историю сделок по отчуждению приобретаемого объекта недвижимости. На основании проведенной проверки страховщик приходит к выводу о наличии сомнительных фактов. Если они есть, то величина страхового взноса повышается. В некоторых случаях компания может отказать в страховании той или иной недвижимости.

Для каждого договора будет действовать индивидуальные размеры страховых взносов, которые зависят от таких факторов, как:

  1. Стоимость покупаемой недвижимости.
  2. Срок заключения договора титульного страхования недвижимости.
  3. Выводы экспертов, которые установили степень риска потери страхователем своего права собственности.

Поэтому, такой договор может быть заключен на сумму от 0,3% до 3% от стоимости покупки.

Помимо заявления на заключение договора страхования, в компанию необходимо представить такие документы, как:

  • копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости;
  • копия документов, удостоверяющих личность страхователя и собственника недвижимости;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт помещения;
  • все договора за последние 5 лет, по которым проводилось отчуждение покупаемого объекта;
  • копия свидетельства о праве на наследство, копия завещания и свидетельство о смерти наследодателя;
  • разрешение органов опеки на отчуждение недвижимости, если есть ее несовершеннолетние собственники;
  • письменное согласие второго супруга на продажу совместной собственности, которое должно быть заверено у нотариуса;
  • кадастровый план на участок земли.

Данный перечень документ не является исчерпывающим, и страховщик может потребовать дополнительные документы. Это могут быть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые подтверждают дееспособность продавца. Особенно на этих справках компания настаивает, если продавцом выступает пенсионер.

Наступление страхового случая

Как только наступает страховой случай, страхователь обязан известить страховщика в установленный заключенным соглашением титула срок. Обычно этот срок должен быть в три дня, но компании любят корректировать его, обязуя граждан сообщать о наступлении страхового случая немедленно.

Момент наступления страхового случая совпадает с вступлением в законную силу решения суда. Но и тут есть нюансы. Страховая компания заинтересована, чтобы решение было в пользу страхователя. Поэтому, договором может быть закреплено обязательство, по которому страхователь должен извещать компанию на стадии получения повестки в суд. Возможен неплохой вариант, когда представление интересов страхователя в суде возьмет на себя компания.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Титульное страхование

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Читать еще:  Стоимость услуг нотариуса при оформлении наследства

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

  • в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
  • имеет место случай мошенничества;
  • не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества титульного страхования

  • договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
  • проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
  • минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
  • при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

  1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
  2. Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
  3. Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Наши договоры включают максимальное количество всевозможных рисков, от которых мы вас защищаем. К основным рискам, включенным в страховое покрытие, относятся:

  1. Риски признания сделки недействительной:
    • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
    • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
    • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
    • сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
    • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
    • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
    • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
  2. Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

  1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
  2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.
  3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.
  4. Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).
  5. Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).
  6. Прекращения права собственности на земельный участок.
  7. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
  8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
  9. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Для оформления полиса титульного страхования вам потребуются следующие документы.

Заполненная Анкета-заявление на страхование

Документы для страхования земельных участков

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
  3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
  4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
  5. Свидетельство о смерти наследодателя.
  6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
  8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
  9. Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
  3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
  6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
  7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
  8. Свидетельство о смерти наследодателя.
  9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
  10. Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или
  11. Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
  12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
  13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
  14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
  15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).
  1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
  2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Как оформить полис

  • Отправьте заявку на страхование (кнопка внизу экрана);
  • Позвоните нам по бесплатным номерам:

0530
для звонков с мобильных телефонов

​Что такое титульное страхование

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

— вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

— вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

— нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

— некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

— установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

— признание недееспособным одного из участников сделки;

— совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

Читать еще:  Сосед поставил забор на моем участке: что делать

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Титульное страхование недвижимости

Иногда сбыт или покупка недвижимости приводят к правовым последствиям, в результате которых имущественная сделка признаётся недействительной. Существует механизм, помогающий свести такие риски к минимуму и обеспечить недвижимость гарантией безопасности.

Титульное страхование недвижимости – юридический акт, предусматривающий страховую защиту объекта недвижимости, участвующего в имущественной сделке.

Общие сведения

Титульное страхование помогает предупредить недобросовестные действия контрагента при составлении договора купли-продажи или мены, направленные на незаконное завладение имуществом.

Иногда такая инициатива становится полезной, если чистота сделки оказывается сомнительной, или – если правовой процедуре сопутствуют нюансы, способные повернуть добросовестные действия граждан в сторону иносказательных толкований и интерпретаций. Каждое сомнительное условие при совершении правовой процедуры допускает риск.

Так же риски возникают в непредвиденных случаях, не предвещающих их появления. Заведомо предпринятые юридические действия, подкрепляющие правовую базу передачи имущества, предвосхитят самые беспрецедентные ухищрения оппонента. Так же – сгладят ошибки и недочёты, допущенные при составлении договора.

Титул – это статус объекта, основанный на его истории.

По преимуществу сложные обстоятельства не становятся достоянием лица, участвующего в приобретении. Нередко они не известны даже владельцу недвижимости и связаны с действиями предшествующих собственников. Эти причины приводят к юридическим последствиям признания составленного договора недействительным, с аннулированием сделки (см. Расторжение договора купли продажи).

Например, иногда из прошлого выплывают нарушения прав третьих лиц, которые находились в длительном заключении, были на момент заключения соглашения малолетними или не информировались о смерти владельца, имея законное право на наследование (см. Обязательная доля в наследстве). А также – незаконно проведённые сделки, либо ошибки в их оформлении.

Риски по титульному страхованию

Страховая компания принимает на себя риски, допустимые при покупке:

  • квартир;
  • земельных участков;
  • частных домов;
  • иных помещений жилого и нежилого фонда.

Представители компании тщательно проверяют правоспособность объекта недвижимости, а также лица, отчуждающего объект. Например, в случае возникших подозрений, дополнительно требуют справку об отсутствии постановки на учёт в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Такие действия допускаются в адрес лиц, социально не адаптированных: безработных, престарелых граждан или лиц, отличающихся альтернативным поведением и способом мышления.

Главные виды сопутствующих рисков, которые предусматривает компания, заключаются в следующем:

  1. Нарушение имущественных прав третьих лиц, которые не учитывались при составлении договора, но должны учитываться.
  2. Нарушения, допущенные при совершении сделок с объектом, предшествующими владельцами, что допускает юридический прецедент её оспаривания.
  3. Отсутствие правоустанавливающей (и иной) документации, попытка её подделать, заменить и т.п.
  4. Действия мошенников.
  5. Кадастровые ошибки при регистрации перехода права приобретателю.
  6. Неправоспособность или недееспособность контрагента.
  7. Иные непредусмотренные и несанкционированные действия сторон соглашения, оговоренные при составлении контракта с компанией. Зачастую основаны на специфике объекта и его правовой базы.

Страховой случай при титульном страховании

Таковым считается утрата права распоряжения приобретённым объектом, прекращение права пользования им. Юридически обозначено решением суда, о признании имущественной сделки недействительной. Сопровождается незамедлительным выселением граждан с жилплощади, приобретение которой признано незаконным.

Представители компании, разделившие риски приобретения имущества, не несут обязательств выступления в суде на стороне своего клиента. Действия в пределах страхового случая подразумевают прохождение судебной процедуры самостоятельно. Выступить в суде в роли заинтересованных лиц, страховщики вправе по собственному усмотрению, в интересах компании.

Ответственность за риски со стороны агентства наступает на основании проводимой дополнительной проверки при совершении сделки. Риски существенно снижаются за счёт предпринятых компанией действий. Но когда клиент, основываясь на юридически безупречном оформлении недвижимости, со своей стороны, остаётся в сложной ситуации, компания компенсирует утраченные средства.

Компенсация соответствует рыночной стоимости недвижимости на момент приобретения правоспособности на имущественный объект. Иногда отличается от установленной договором стоимости, в пользу рыночной, соответствующей стандарту оценки объектов аналогичного вида.

В некоторых ситуациях, риски клиентов не компенсируются. Такие моменты оглашаются в договоре страхования. К ним относятся:

  1. Отчуждение недвижимости третьим лицам, без передачи прав страхования.
  2. Обстоятельства, связанные с гибелью объекта.
  3. Использование помещения (участка) не по назначению. Например, несанкционированное использование жилого помещения в качестве нежилого.
  4. При добровольной передаче квартиры под залог, добровольном отказе (отчуждении).
  5. В случае ареста недвижимости.
Читать еще:  Чем грозит временная прописка иностранных граждан собственнику

Оформление

Страховое агентство предоставляет продукт только при работе на вторичном рынке жилья. На квартиры в новостройке оно не распространяется.

Граждане, решившие воспользоваться услугами агентства, обращаются в офис. Адреса региональных агентств целесообразно искать в интернете, или воспользоваться справочной консультацией крупной риэлтерской компании, которые зачастую сотрудничают на рынке недвижимости совместно.

Обращаются в агентство с заявлением, в котором указаны предполагаемые действия, планируемые заявителем. Служащие компании предложат свои услуги после проверки правоспособности покупателя. Далее оформление зависит от интересов клиента.

По преимуществу, граждане обращаются к страховым агентам, выбрав предмет приобретения. Условия договора допускают для участия в сделке только объекты, одобренные экспертом агентства на основании предоставленной документации, отражающей его историю (см. Проверка квартиры при покупке).

В число предоставляемых для анализа бумаг входят те, что требуются для проведения его покупки (иного действия), а также допускается запрашивание дополнительной документально подтверждённой информации.

Экспертное заключение по правовым характеристикам потенциального отчуждения помещения или земельного участка, предусматривает согласие на предоставление гарантии безопасности, или отказ.

Допускается страхование имущества, находящегося в залоге у банка. В этом случае субъектом сделки являются одновременно инвестор и плательщик ипотеки.

Документацию предоставляют обе стороны. В случае невозможности погашения кредита, гарантии агентства распространяются на учреждение банка. Оно получает гарантированную компенсацию по выплате долга. Гражданин освобождается от долговых обязательств.

Соглашение с агентством заключается на срок 1-5 лет, на протяжении которого допускается возникновение страхового случая. Допустимый срок наступления юридических последствий – 10 лет, после которого притязания третьих лиц на приобретённое имущество утрачивают силу.

Стоимость титульного страхования

Относительно предоставляемых услуг, тариф на оплату предусматривает гибкий подход. Величина стоимости услуг варьируется в пределах 0,3-0,5% (годовых) стоимости недвижимости, участвующей в правовой процедуре отчуждения. Выбор процентной ставки зависит от аналитических показателей.

Слабые показатели правоспособности сделки допускают повышения процентной ставки. Иногда она достигает 1,8-3% годовых. Дальнейшее повышение тарифа не допускается. Но и такие случаи редки. Опасения в наступлении риска со стороны экспертов-аналитиков предусматривают отказ от предоставления гарантий на предмет покупки, с заведомо нелицеприятной историей.

Преимущества и недостатки титульного страхования

Правильно проведённая процедура несёт для граждан, воспользовавшихся ею, преимущества, которые представляют собой:

  1. Полное покрытие рисков при нарушении истории приобретаемой недвижимости.
  2. Стопроцентная компенсация рыночной стоимости помещения или надела, в случае утраты прав по решению суда.
  3. Максимальная гарантия чистоты сделки на основании аналитического мониторинга юридического статуса объекта.
  4. Сопровождение сделки на срок до 10 лет, с предоставлением защиты интересов клиентов.
  5. Оплата, не превышающая услуги риэлторов, но в отличие от них, дающая гарантии сохранности денежных средств, вложенных в покупку.

В силу того, что представленный продукт на рынке юридических и риэлтерских услуг — нововведение, практика не выявила специфики типичных недостатков. Но к ним стоит отнести не сформировавшуюся в совокупности процедуру, основанную на слабой теоретической базе и недостатке практического опыта применения, у граждан РФ, и у агентов, сопровождающих историю недвижимости после передачи прав.

Правила титульного страхования недвижимости

Жилье на вторичном рынке является наиболее частым объектом мошеннических сделок. Здесь, чтобы не потерять свои деньги, разумно будет оформить титульное страхование сделки купли-продажи.

Приобретая недвижимость, покупатель приобретает титул «владелец», т. е. становится фактическим собственником купленного объекта. Титульное страхование призвано защитить гражданина от потери права собственности (а значит и титула) на означенную недвижимость.

Полис титульного страхования возмещает:

  • затраченные на покупку средства;
  • расходы, связанные с судебными тяжбами.

Титульное страхование может быть оформлено только на недвижимость, которая имеет «историю». На объекты новостроек такие договора не заключаются.

В случае оформления ипотечного или целевого займа на покупку жилья такой договор со страховой компанией может быть заключен по требованию организации-заимодателя. Эта практика все чаще используется кредитными организациями для страхования своих средств, выданных частным лицам.

Действующее законодательство ограничивает прием претензий на сделки с недвижимостью от третьих лиц сроком в 10 лет. Именно это время является максимальным по полису титульного страхования. Минимальный договор – 1 год. Оптимальным, для защиты титула владельца, считается срок в 3 года, поскольку в это время настоящий владелец может заявить о своих правах в судебном порядке.

При титульном страховании риск всегда один – признание сделки недействительной. Причины, которые приводят к такому финалу, многообразны. Это:

  • приобретение квартиры со скрытыми отягощениями – правами третьих лиц или наследников — несовершеннолетних, недееспособных или находящихся в местах лишения свободы;
  • неправильная приватизация продаваемого жилья, когда в ней участвовали не все лица, имеющие на это право;
  • продажа недвижимости под давлением;
  • продажа человеком, который не осознает своих действий в силу состояния здоровья, возраста, алкогольного или наркотического опьянения;
  • оформление купли-продажи по поддельным документам;
  • оформление купли-продажи без ведома реального владельца или совладельцев;
  • покупка недвижимости, находящейся в залоге или под арестом;
  • иные причины.

Если покупатель не знал о данных обстоятельствах при совершении сделки, то он может быть признан судам как «добросовестный». Однако это обстоятельство никак не защищает от потери прав на жилье и не ведет за собой компенсационных выплат «по закону». Без оформления титульного страхования получить «обратно» свои средства невозможно.

Не все случаи потери купленного имущества ведут к выплатам по титульному полису. Рисками, не относящимся к титульному страхованию, являются:

  • физическое уничтожение имущества;
  • добровольный отказ покупателя от прав собственника;
  • изъятие недвижимости правоохранительными или фискальными службами у нового владельца по его вине;
  • ненадлежащие использование объекта покупки или эксплуатация не по назначению;
  • изменение объекта – его конструкции, параметров, свойств.
  • указанные выше риски являются известными на момент сделки (например, квартира продается с прописанными жильцами);
  • юридическая история объекта имеет рентные сделки;
  • недвижимость часто переходила «из рук в руки».

Предварительная проверка сделки юристами страховой компании (независимо от результата) чрезвычайно выгодна добросовестным покупателям, поскольку на подготовительном этапе дает возможность увидеть и оценить рискованность и целесообразность ее проведения.

Стоимость титульного страхования недвижимости

На размер страховой премии (оплата страховки) влияет ряд факторов:

  • оценочная (рыночная) стоимость купленной недвижимости (поскольку оплата страховки есть процент от нее);
  • рискованность сделки с недвижимостью — чем больше сомнений у страховой компании, тем дороже страхователю обойдется полис;
  • период страхования.

Среднестатистические страховые тарифы по титульному полису составляют от 0,4% (минимальная цена за «надежную» сделку на год) до 4% (максимальная цена за сделку на 10 лет страхования). «Средняя» страховка на 3 года стоит 1,5-2% от стоимости недвижимости.

Следует понимать, что под «стоимостью недвижимости» подразумевается ровно та сумма, что зафиксирована в договоре купли-продажи как цена на приобретаемое имущество. Выгодоприобретателем является покупатель.

В случае использования заемных (ипотечных или целевых) средств при покупке, за цену недвижимости может быть принят размер займа. Здесь выгодоприобретателем становится заимодатель, поскольку именно он рискует средствами, беря в залог покупаемую страхователем недвижимость.

Документальное оформление

Если вы решите оформить защиту сделки с недвижимостью, то в страховую компанию следует представить:

  • паспорта и их копии – свой и продавца;
  • документы на право собственности недвижимости, включая тех. паспорт жилья и кадастровые планы на землю;
  • разрешительные документы органов опеки на отчуждение у несовершеннолетних собственников;
  • наследственные документы от продавца, включая свидетельство о смерти наследодателя;
  • согласие супруга продавца и вашего (при наличии оных) на проведение сделки;
  • другие документы (например, справки от психиатра или нарколога).

Приведенный список является вариативным, поскольку обстоятельства каждой сделки индивидуальны.

Если наступил страховой случай

Страховой случай признается наступившим только после соответствующего решения суда и регистрации факта в Государственном реестре прав на недвижимость. Как должен действовать страхователь при получении повестки в суд, подробно прописывается в полисе. Обычно это:

  • обязательное оповещение страховщика о возможном (если это стало известно страхователю) иске;
  • незамедлительное оповещение страховщика о полученной страхователем повестке в суд;
  • при получении судебного решения – предоставление оного (плюс паспорт и полис) в страховую компанию для получения возмещения.

Некоторые компании ставят условием получения компенсации представительство в суде интересов страхователя посредством своего юриста. Здесь оплата предполагаемых услуг представителя входит в стоимость полиса. Однако более надежной защиты в суде трудно ожидать, поскольку компания будет отстаивать свои интересы.

И помните — самые честные глаза бывают у мошенников. Никто не застрахован от нечистых сделок при покупке недвижимости «с рук», пока не оформлен титульный полис.

Видео о нюансах титульного страхования:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector