Содержание

Стоит ли покупать долю в квартире?

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

При покупке жилья, особенно когда дело касается долей в квартирах, необходимо учитывать множество тонкостей оформления сделки. Рынок недвижимости сегодня, как и много лет назад, очень привлекателен для всякого рода мошенников. Как не пострадать от действий недобросовестных дельцов и без проволочек переоформить право собственности на приобретенную долю жилья? Давайте разбираться.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

При покупке жилья двумя и более лицами оно в большинстве случаев оформляется в долевую собственность (исключение приобретение недвижимости супругами, в этом случае жилье по умолчанию оформляется в совместную собственность). Но в статье «Покупка квартиры в долевую собственность супругами» мы рассказывали, как оформить приобретенное жилье сразу в долях.

После регистрации права собственности и получения на руки выписки из ЕГРН, покупатели становятся законными владельцами каждый своей доли. А значит могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению, не нарушая при этом норм действующего законодательства и интересов остальных владельцев. Пропорции долей собственники могут определить самостоятельно, например, основываясь на то, сколько каждый из них вложил в общую покупку. При этом каждый из собственников наделяется не только правами, но и определенными обязанностями. Об этом вы можете узнать, прочитав статью на нашем сайте «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру»

На рынке жилья отдельно взятые доли, особенно, не выделенные в натуре, встречаются крайне редко. Спрос на такие жилые объекты практически отсутствует. Смысл в приобретении доли может возникнуть если:

  • вам необходимо получить постоянную прописку в регионе;
  • вы хотите в перспективе полностью завладеть квартирой, выкупив все ее части.

В обоих этих случаях выгоднее всего покупать именно доли, а не все жилье полностью. Так как реальная стоимость такого объекта в несколько раз ниже, кадастровой.

Пример. Братья Иван и Максим Смирновы переехали в областной центр на ПМЖ и решили приобрести себе совместное жилье. Просматривая актуальные предложения, братья наткнулись на объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире. Причем если целиком подобные квартиры в этом же районе стоили в среднем по 7 миллионов рублей, то за половину в объявлении просили всего 1,5 миллиона. Посчитав свою экономическую выгоду, парни решили повременить с покупкой отдельного жилья. Спустя полгода после заключения сделки купли-продажи, они узнали, что их соседу пришло выгодное предложение по работе и он вынужден переехать в другую страну. Оставшуюся половину квартиры, они купили еще за 3 миллиона. В результате жилье им обошлось вышло в 4,5 миллиона рублей вместо 7.

Нормативная база

В ГК РФ определены права владельцев квартир, находящихся в общей долевой собственности, кроме того в данном нормативном акте содержится информация о порядке заключения сделки купли-продажи долей.

Так в статье 551 ГК РФ говорится, что все сделки связанные с продажей недвижимости подлежат государственной регистрации. Данное условие обязательное. В 16 главе ГК содержатся положения защищающие интересы всех долевых собственников.

Порядок пользования объектом жилой недвижимости регламентирован 246 и 247 статьями ГК РФ. Согласно которым владеть, пользоваться, распоряжаться общим долевым имуществом вы можете только при условии, что своими действиями не нарушаете права и интересы остальных дольщиков.

Согласно ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», все сделки с по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, вне зависимости от того совладелец или постороннее лицо является покупателем.

Подводные камни и риски при покупке долей

Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап. Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку. К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:

  • проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
  • узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
  • попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.

Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.

Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:

  1. Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
  2. Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.

Стороны сделки

Сторонами могут являться как физические, так и юридические лица. Хотя в большинстве случаев договора купли-продажи долей заключаются именно между гражданами. Коммерческие структуры могут являться продавцами таких объектов, если ранее жилье было изъято за долги и подлежит реализации.

Обратите внимание, что согласно 250 статье ГК РФ, преимущественным правом приобретения реализуемой части объекта, находящегося в общей долевой собственности, обладают владельцы остальных долей. И только когда все собственники жилья в письменной форме откажутся от доли, она может быть продана человеку «со стороны». Соответственно, если продавец решил не учитывать интересы остальных совладельцев квартиры, любой из ваших новых соседей сможет в судебном порядке признать недействительность сделки и выселить вас на улицу. О преимущественном праве покупки доли в квартире мы уже рассказывали.

Чтобы избежать подобных проблем заблаговременно попросите продавца предоставить вам письменные отказы всех совладельцев жилья (полный список собственников можно узнать в выписке из ЕГРН). Не лишним будет лично переговорить с каждым из этих людей и убедиться в том, что на реализуемую долю они не претендуют.

Порядок покупки доли в квартире

Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:

После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.

Помимо заявлений стороны должны предоставить регистраторам:

  • договор купли-продажи;
  • письменные отказы остальных владельцев от покупки доли;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • паспорта;
  • разрешение органов опеки (если один из участников несовершеннолетний);
  • свидетельство о браке (если есть);
  • письменное согласие второго супруга на продажу доли (если жилье является совместно нажитым имуществом);
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Расходы и сроки

В число обязательных расходов входят:

  • оплату услуг нотариуса – от 2000 рублей;
  • государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН – 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться средства на оплату услуг юристов или риелторов оказывающих сопровождение сделки.

После того, как подходящий вариант найден и все предварительные вопросы с продавцом урегулированы, остается только подписать договор, заверить бумаги у нотариуса и сдать их регистраторам. Спустя 14 дней оформление будет завершено и вы станете полноправным собственником доли.

После успешной реализации части жилого помещения в обязанности продавца входит уплата в бюджет государства налога в размере 13% с полученного дохода. Но данное правило актуально только если продавец владеет недвижимостью менее пяти лет, причем купил он ее дешевле, чем продал.

Возможные нюансы

Существует четыре главных вопроса, которые следует обязательно изучить до подписания договора и передачи денег, а именно:

  1. Порядок заключения сделки.
  2. Последствия приобретения доли, если другие собственники не дали на сделку согласия.
  3. Какие риски могут возникнуть, если один из собственников несовершеннолетний.
  4. Кого получится прописать в приобретенной жилплощади.

Если другие собственники против

На продажу доли получение согласия от владельцев соседних долей не требуется. Проблемы могут возникнуть только, когда продавец в установленном законе порядке не уведомил соседей о своем намерении.

Если же необходимый регламент был соблюден и ни один из владельцев не выразил желания на покупку доли, после заключения сделки купли-продажи, ни один суд не отменит ее только лишь на основании того, что продавец не заручился согласием на реализацию доли от всех собственников.

Один из владельцев несовершеннолетний

В этом случае продавец перед заключением сделки должен обязательно получить разрешение органа опеки и попечительства. Подобные справки выдаются только если после продажи доли жилищные условия ребенка либо останутся прежними, либо будут лучше. В противном случае опека не одобрит сделку.

Если перед оформлением бумаг согласие органов опеки и попечительства получено не было, но договор все же удалось заключить и зарегистрировать, сделка может быть отменена в судебном порядке. Подать заявление может сотрудник органов опеки или любое другое заинтересованное лицо.

Прописка в квартире, где есть доля

Обратите внимание, что, став владельцем части жилья без согласия соседей, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами и дополнительно прописать несовершеннолетнего ребенка и супругу. Во всех остальных случаях, регистрация в квартире новых жильцов осуществляется только с согласия всех ее владельцев. Поэтому, если вы планируете прописать вместе с собой брата или родителей, лучше сразу при оформлении сделки регистрируйте ее на нескольких собственников, чтобы потом не возникло проблем и разногласий с соседями.

Читать еще:  Ходатайство о мировом соглашении: образец

Если вы сомневаетесь, приобретать ли долю в жилом помещении, как это сделать и стоит ли вообще, то специалисты нашего сайта готовы круглосуточно вам помочь. Если вы свяжитесь с нами любым удобным способом, то получите бесплатную высококвалифицированную консультацию. Именно она поможет вам разобраться в вашей конкретной ситуации и сэкономит время и средства.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

При покупке квартиры целиком нередко возникают спорные ситуации и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Эта же ситуация еще больше усугубляется при приобретении доли в квартире, ведь требований к ней больше. Рассмотрим данную проблему подробнее, чтобы минимизировать возможные риски.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.

Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.

Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.

Подводные камни и риски при покупке долей

Любая сделка с покупкой-продажей недвижимости или ее доли обязательно должна проходить с нотариальным заверением договора. Это требование законодательства и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу – это мошенник. Он потом с легкостью оспаривает договор в суде и возвращает себе недвижимость. А деньги с него стребовать будет практически невозможно.

Кроме того, при покупке доли в квартире нужно уточнять следующую информацию:

  • Фактическое наличие права собственности на жилье. Оно должно подтверждаться «свежей» выпиской из ЕГРН и каким-то правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
  • Дееспособность продавца. Он должен подтвердить тот факт, что является полностью дееспособным. В противном случае может оспорить договор в суде на том основании, что просто не отдавал себе отчета тогда, когда соглашался на сделку.
  • Наличие временно или постоянно прописанных лиц. Если выписать их до заключения сделки по каким-то причинам невозможно, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, согласно которому все прописанные лица обязаны быть выписаны в определенный срок.

Помимо всего прочего, обязательно нужно пообщаться с другими совладельцами. Это нужно для того, чтобы точно убедиться, что они не собираются пользоваться преимущественным правом, а также для того, чтобы заранее понять, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Вполне вероятно, что правила настолько неприемлемые, что именно из-за них доля и продается.

Преимущественное право

Про преимущественное право нужно сказать отдельно. В соответствии со ст.250 ГК РФ, совладельцы квартиры имеют право на покупку доли с большим приоритетом.

Пример: Прежде чем продавать долю третьему лицу, продавец должен сначала предложить купить эту долю другим совладельцам. И только если они откажутся или не смогут ее приобрести, продавец сможет продать ее другому человеку.

Обычно подобные предложения оформляются в письменном виде и выдаются владельцам под роспись. Если в течение 10 дней они не изъявили желание купить долю, ее можно продавать «на сторону». При покупке доли обязательно нужно требовать отказы от преимущественного права или, как минимум, предложения, переданные другим собственникам с их подписью о том, что они с ними ознакомлены.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продавать долю в квартире, но только при условии, что от их лица будут действовать официальные представители-опекуны (например, родители). Но и этого мало. Требуется еще разрешение от органов опеки. Этот документ также нужно требовать, иначе сделка опять-таки может быть признана недействительной.

Порядок покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире выполняется примерно таким же способом, как и приобретение всей недвижимости в целом.

Порядок действий

  1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов. В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.
  2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель. В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.
  3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует. Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.
  4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
  5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
  6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Для сделки нужно подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта сторон (оригиналы и копии).
  • Свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки (актуально для несовершеннолетних).
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Отказы от реализации преимущественного права от других собственников (если есть).

Расходы, налоги и сроки

Ждать придется только 10 дней, чтобы совладельцы точно не воспользовались своим преимущественным правом. Все остальное, при условии наличия всех документов на руках, можно реализовать буквально за 1 день.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена такому вопросу: что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Нередко граждане приобретают долю и зачастую бывает, что за долей в сделке не закрепляется право пользования каким-то конкретным жилым помещением, бывает и закрепляется.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Понятно, что исходя из этого, мотивы заключения сделок у сторон разные. Кому-то нужно иметь закрепление использования жилого помещения, для кого-то, это совершенно не обязательно.

Насколько важно, и какие важные моменты в приобретении доли можно посоветовать покупателю?

Важно ли закреплять право пользования или не важно?

С точки зрения практикующего риэлтора со стажем более 15 лет, граждане обращаются в агентство для покупки доли в квартире, для продажи доли в квартире.

Но, на самом деле, сделок по продаже доли в квартире, по покупке доли в квартире (не путать с комнатой в коммунальной квартире), единичные случаи.

Потому что когда граждане хотят либо купить, либо продать долю в квартире, им разъясняют те юридические правовые аспекты, которые за этим могут последовать.

Однако не совсем понятно, для чего граждане покупают долю в квартире. Например, если это однокомнатная квартира, им продается некая 25 доля в квартире.

И не совсем понятно, с какой целью, с какой экономической выгодой, эту комнату можно купить. Эти комнаты покупают, как правило, для того чтобы там зарегистрироваться.

Но для того чтобы зарегистрироваться, не совсем необходимо покупать эту долю за 400-500, а то и 800 тысяч рублей, для того чтобы иметь постоянную регистрацию в Санкт-Петербурге.

Наверное, есть менее затратные способы получить регистрацию в Санкт-Петербурге. Были случаи, когда граждане продавали долю в квартире и, как правило, это возникает, когда либо близкие родственники, либо другие родственники вступили в наследство и не могут разделить долю в квартире и хотят друг другу сделать не совсем хорошее, они пытаются продать эту долю в квартире.

Ну, понятно, что продать ее по рыночной стоимости невозможно, потому что она, в принципе, никому не нужна. Если, конечно, не найти человека, который хочет купить и в этом не разбирается, тогда ему можно продать эту долю по рыночной стоимости, а так, в принципе, по сложившейся практике, такая доля продается примерно за половину от возможной рыночной стоимости, если по этой квартире был определен порядок пользования.

Что можно делать с долей в квартире?

Можно ли лишить собственника доли в квартире, читайте тут.

Исходя из этого, во-первых, доля в квартире без определения порядка пользования возникает, например, в случаях наследования, как правило.

А когда наследодателю на праве собственности принадлежит комната, и эта комната отходит трем, допустим, наследникам, и каждый получает 1/3 долю в вот этой вот комнате, которая может быть размером 10 кв. метров, например.

Дальше они не могут договорится между собой, как разделить и как продать, и вырученные деньги разделить в пропорциях. И вот отсюда на рынок выходят такие комнаты.

Еще встречались случаи, когда разводятся супруги. Когда они не могут разделить имущество либо в заявительном порядке, либо в судебном, тоже пытаются как-то продать свои доли.

Читать еще:  Субсидия для военнослужащих на приобретение жилья

Естественно, через куплю-продажу практически никто не покупает. Таких случаев нет. Обычно пытаются обойти законодательство и сделать это на основании договора дарения. То есть подменить одну сделку другой.

Как часто пытаются такие сделки провести?

На самом деле, довольно редко. Есть такие граждане, юридические и физические лица, которые хотели либо купить, либо продать долю в квартире, потому что, на самом деле, есть люди, специализирующиеся на покупке таких проблемных долей и потом преследуют свои корыстные цели.

Либо они предлагают остальным сособственникам выкупить у них эти доли, естественно, по другой цене, чем по той, по которой они им достались.

Либо продать весь объект недвижимости и разделить вырученные от продажи денежные средства в уже более крупной сумме. Потому что продав всю квартиру, либо непонятную долю в квартире, естественно, денежная сумма, вырученная за продажу, намного больше.

Наследники не могут договориться. Вот есть такие специалисты на рынке, которые этим пользуются. Они по дешевке скупают у каждого доли, потом целиком объект продают.

Даже есть объявления, что скуплю долю проблемную в квартире. Есть такие люди. Например, жена с мужем не смогли разделить имущество.

Муж через договор дарения свою долю передает двум обученным товарищам, они довольно подготовленные юридически. Они все действуют в рамках закона, потому что это бизнес. И не более того.

А что они делают? Вот они купили и заставили ее выкупить у них долю условно за 1млн рублей, по полной рыночной стоимости. То есть намного дороже, чем они купили.

А как они могли заставить? Они создавали ей невыносимые условия. Они пришли и сказали, вот наша доля, мы будем здесь жить.

Пытались туда зарегистрировать граждан других государств. И эти граждане вчетвером, впятером, пытались жить в этой квартире. То есть собственнику других долей создавались невыносимые условия для проживания в этой квартире.

То есть, по сути, это своего рода силовое принуждение в рамках действующего законодательства, потому что никто из них закон не нарушает.

Они хорошо закон знают. Они не грубят, они не прибегают к физическому насилию, действуют только в рамках закона. То есть подселяют туда человека, который своим проживанием создает невыносимые условия. А если у людей есть еще дети-инвалиды… То есть заставляют выкупить у них долю.

Нередко сделки по купле-продаже доли подменяются договором дарения. Но ведь мы знаем о том, что квалификация такой сделки — это притворная сделка. Но притворную сделку можно признать таковой только в судебном порядке.

Удастся ли сторонам это доказать в суде? Это довольно сложно. Статистика такая, что из 10 удается доказать одну, максимум две сделки, что она была притворной.

Выходом из вот этих сложных ситуаций, про которые мы говорим, могли бы быть вовремя составленное завещание на объект недвижимости или брачный договор между супругами.

Вот еще есть нюанс по поводу регистрации в такой квартире. Закон гласит буквально следующее: зарегистрироваться тот, кто купил долю, может без согласия всех сособственников.

Остальные члены его семьи могут зарегистрироваться только с согласия всех остальных сособственников, когда не определено право пользования.

Все сделки на вторичном рынке рекомендуется проводить через нотариуса. А это практически в 95% случаев, потому что есть случаи, когда не каждый сотрудник агентства недвижимости может выполнить такие простые действия, как проверить паспорт на подлинность, дееспособность гражданина проверить, ведь это не медицинская дееспособность.

Только нотариус разъясняет статьи Гражданского кодекса, задает гражданину вопросы, особенно когда стоит вопрос при занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи.

Поэтому рекомендуем обращаться к нотариусам. Однако это право каждого гражданина: кто хочет сэкономить, тот прибегает к простой письменной форме.

Разъясняем все минусы и плюсы, которые есть в договоре, который удостоверяет нотариус.

Конечное решение за конкретным гражданином, потому что после нового года, нотариальные услуги значительно понизились. И теперь настоятельно рекомендуем по мере возможности проводить сделки только в нотариальной форме. Однако не всегда собственники на это идут, к сожалению.

Нельзя не согласиться с тем, что нотариус, в первую очередь, обеспечивает законность сделки, которую он удостоверяет и отвечает за законность такой сделки всем принадлежащим имуществом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Возможные риски при покупке доли в квартире

Для того, чтобы исключить возможные риски при покупке доли в квартире, следует всесторонне и полно изучить этот вопрос. Прежде чем заключать сделку, необходимо ознакомиться со всеми правами и обязанностями продавца, покупателя, а также других собственников долей в приобретаемой квартире. Об этом и пойдет речь в этой статье.

Общие положения

Покупка жилья – один из самых важных моментов в жизни человека. Это затратное мероприятие, оформление которого может нести в себе некоторые риски и неожиданности. Когда не хватает средств на покупку квартиры целиком, возникает необходимость приобретения доли. От правильности оформления сделки и регистрации прав собственников, зависит правовое положение сторон сделки в будущем.

Правила долевой покупки недвижимости

Ст. 250 ГК РФ регламентирует правила долевой покупки жилья. Смысл ее сводится к тому, что в процессе оформления договора купли-продажи должны быть соблюдены преимущественные права остальных собственников на приобретение отчуждаемой части недвижимости, при желании одного из собственников продать ее третьим лицам. Согласно этой норме, совладельцы имеют право «преимущественного выкупа». И лишь, если получен отказ от этого права, только тогда, возможна продажа другим лицам.

Оформление ложной процедуры дарения (без фиксации факта передачи денег) может привести к тому, что заинтересованные дольщики получат право обратиться в судебные органы о признании такой сделки недействительной. И тогда покупатель рискует остаться без денежных средств и без жилья.

Специфика отчуждения доли

Статья 250 ГК РФ возлагает на продавца обязанность по оповещению собственников о намерении продать свою часть в общем имуществе по фиксированной стоимости и на конкретных условиях, к примеру, продажа с отсрочкой платежа. Составляется такое решение в письменной форме и направляется заказным письмом или телеграммой с уведомлением о получении. Если у совладельцев квартиры нормальные взаимоотношения, то такое уведомление оформляется у нотариуса. Когда отказы будут получены, продавец может приступать к продаже до истечения 30-дневного срока предупреждения.

В дальнейшем, при регистрации прав собственности, к пакету документов прикладываются письменные отказы совладельцев квартиры от преимущественного права покупки, либо другие, доказывающие факт оповещения, документы.

Возможные варианты развития событий

Операции по продаже и покупке долей в квартире считаются одними из самых сложных сделок в сфере недвижимого имущества. И важно вовремя выявить все подводные камни при покупке доли в квартире:

  • изменение условий сделки. Если после того, как продавец оповестил заинтересованных лиц о желании продать свою часть собственности и условия продажи изменились в пользу покупателя, то извещать об этом совладельцев необходимо снова. При несоблюдении этого условия, другие собственники получают право обращения в суд для защиты своих интересов;
  • совладельцы готовы купить предлагаемую часть недвижимости. В такой ситуации продавец сам решает кого выбрать в качестве покупателя. При этом нет обязанности оповещать остальных сособственников о предстоящей сделке, так как условие преимущественной покупки распространяется только при продаже третьим лицам, не входящим в круг собственников;
  • заинтересованные лица намеренно не получают уведомления. В этом случае можно отправить заказные письма с уведомлениями, оформленными через нотариуса. Среди риэлторов на эту тему популярно совершение обходного маневра – оформление доли в квартире по дарственной. Ведь для того, чтобы подарить свою долю кому бы то ни было нет необходимости в получении согласия от совладельцев. Для последних возникает риск того, что на жилой площади может появиться абсолютно незнакомый человек с подтвержденными правами на свою часть собственности;
  • не хватает всей суммы на покупку доли. Не редки случаи, когда кто-то из собственников решает купить выставленную на продажу часть квартиры, но в отведенное время не успевает набрать необходимую сумму. Проблема решается, если продавец готов на какое-то время отложить проведение сделки. В противном случае, действуют общие правила в отношении процедуры продажи части собственности;
  • собственник несовершеннолетний. При оформлении сделки купли-продажи, где собственник – несовершеннолетний, на продавца возложена обязанность предоставить покупателю документ о разрешении на реализацию доли несовершеннолетнего от органов опеки и попечительства.

Общие риски при приобретении доли

Покупая долю в квартире, права и обязанности покупателя регулируются нормами об общей долевой собственности. Обычно пользоваться долей единолично нет возможности. Часть в общем имуществе существует только в регистрационных документах.

Условия проживания с другими совладельцами обговариваются между всеми собственниками. Когда прийти к общему мнению не удается, тогда подразумевается равноправие всех заинтересованных лиц в квартире.

Регистрация по месту жительства нового собственника происходит по общим правилам в органах ФМС. Получать согласие от остальных собственников не нужно. Для получения регистрации другими лицами потребуется согласие совладельцев. Рекомендуется оформить разделение доли среди членов семьи покупателя, которые планируют жить вместе с собственником.

Продавец несет риск долгой продажи части квартиры из-за препятствий, создаваемых остальными собственниками, которые номинально согласны на покупку, но могут растягивать время, мешая процессу продажи другим людям. В таком случае надлежащим образом оформляются уведомления и по прошествии 30 дней можно продавать свою часть квартиры.

Другие возможные риски

Также особое внимание необходимо уделить таким моментам как:

  • вменяемость продавца (запросить справку из психдиспансера);
  • причины продажи доли;
  • будущие соседи;
  • вероятность увеличения количества соседей в будущем.

Определение стоимости доли

Цена на долю в квартире складывается с учетом следующих параметров:

  • смежность и изолированность комнат;
  • размер доли;
  • наличие ремонта и общее состояние жилой площади;
  • социальный статус совладельцев и отношения с соседями.

Итоговая стоимость недвижимости формируется путем определения средней цены за 1 кв. м в конкретном районе и умножением ее на площадь части квартиры. На изолированные комнаты наблюдается повышенный интерес со стороны покупателей.

Читать еще:  Строить ли дом на месте сгоревшего дома?

Заключение договора

Когда все ключевые моменты были соблюдены, составляется договор купли-продажи доли квартиры. Этот акт закрепляет факт передачи прав собственности на долю. Соглашение должно точно соответствовать действующему законодательству РФ. Составляется оно обязательно в письменной форме и заверяется подписями сторон. Для действительности договора достаточно соблюдения простой письменной формы. В контракте прописываются все существенные условия совершения сделки:

  1. Стороны.
  2. Предмет договора.
  3. Стоимость доли.
  4. Отказы других дольщиков.
  5. Документ, подтверждающий право собственности продавца на долю.

Регистрация права собственности

После оформления, договор передается в Росреестр для регистрации. Вместе с договором предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство права собственности продавца (выписка из ЕГРН).
  2. Отказы от преимущественного права выкупа других собственников.
  3. Разрешение супруга или супруги (бывшей супруги или бывшего супруга).
  4. Квитанция об оплате гос. пошлины на регистрацию прав собственности.

Покупка доли – своеобразный способ приобретения жилья или вложения инвестиций с множеством нюансов и особенностей. Главное в этом процессе – учитывать действующие нормы и правила относительно такой собственности, чтобы сделка была признана реальной и законной по отношению к сторонам договора купли-продажи.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Каковы риски при покупке доли в квартире?

Такая процедура, как покупка доли в квартире, риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности. Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире.

Покупка доли: чем лучше квартиры?

В большинстве случаев мы приобретаем в собственность квартиру. Но некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Возникает закономерный вопрос: зачем?

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!

Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке. С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения. С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.

К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись. Все бы ничего, если бы однажды у Н. не отключили свет. Она пошла разбираться и выяснилось, что у бывшего владельца квартиры долги за электричество. На таких «радостях» сумма за долю в квартире была чуть больше долгов. А вернуть деньги уже нельзя – по договору они не передавались; здесь имела место личная договоренность, которую как говорится, к делу «не пришьешь».

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность. Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура. Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.

Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли. По сложившейся ситуации на рынке недвижимости, доля не пользуется большим спросом, а потому и не стоит так дорого, как, например, изолированная комната. Но как же определить стоимость доли?

Логика по расчету стоимости 1 кв.м. по региону, умноженного на общее количество квадратных метров, здесь неприменима, так как в данном случае получится слишком завышенная цена на долю в квартире.

Поэтому в данном случае следует исходить из того, в каком районе находится квартира, есть ли в ней ремонт, количество долей (соседей) и т.д.

Стоит отметить и несколько негативный момент покупки доли в квартире. На данной жилплощади вы будете проживать не один, соответственно, могут возникнуть конфликты с соседями, которые впоследствии выливаются в скандалы и даже в обращение в суд.

Поэтому у вас должна быть возможность продать свою долю. А если квартира находится в неблагополучном районе, например, то сделать это будет трудно.

Сособственники: кто такие и что с ними делать?

Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.

Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.

После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.

Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.

Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).

Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.

Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.

Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.

Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.

Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.

Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.

Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.

Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.

Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны. Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам. Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.

Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег. Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть. Вот только возвращать уже нечего!
Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Покупать долю в квартире или нет? Чем мы рискуем?

Покупка доли в квартире – абсолютно законная сделка только в том случае, если она оформляется через договор купли-продажи. Варианты, когда передача доли происходит по просьбе продавца через дарение или мену, несут для вас риск потери денег в случае признания ее недействительной, так как договор дарения – сделка безвозмездная, и получится, что денег вы не платили.

Вообще договор дарения в данном контексте обычно используется с двумя целями: не платить лишние налоги; передача права собственности на долю, если остальные собственники против или выразили свое согласие купить эту долю.

Выясните причину продажи доли. Если это конфликт между соседями, то нет никаких гарантий того, что этот конфликт не «перекинется» на вас. Лучше обсудить все «животрепещущие» вопросы до оформления регистрационных документов. Возможно, вам потребуется сесть за стол переговоров с остальными собственниками, чтобы разобраться во всех возникших недоразумениях. Не жалейте на это время, так как впоследствии это очень упростит ваше совместное проживание.

Как правило, собственники заранее договариваются о правилах «совместного общежития». Это может быть оговорено в устной форме или подтверждено соглашением, которое может быть удостоверено нотариально.

Если вы покупаете долю в квартире и планируете, что проживать в ней будут кроме вас еще несколько человек, то по возможности, лучше разделить эту долю на всех, чтобы постоянно не спрашивать согласие других собственников на совершение тех или иных действий.

Если вы все же решились на покупку доли, не бойтесь негативных последствий. Обратите внимание на «элементарные» вещи и тщательно проверяйте подписанные документы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector