Содержание

Что указывать в договоре участия в долевом строительстве?

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – один из наиболее доступных способов улучшения жилищных условий. Данный вариант характеризуется большим количеством нюансов и особенностей, которые важно принимать к учету перед заключением соглашения.

Что это такое?

В рамках договора долевого участия между дольщиком (покупателем) и застройщиком (продавцом) заключается соглашение, в соответствии с которым вторая сторона принимает на себя обязательства возвести многоквартирный объект по заранее установленным условиям для передачи отдельной квартиры в МКД первой стороне, оплачивающей данные работы совместно с другими вкладчиками.

С использованием ДДУ обеспечивается выполнение ряда гарантий:

  • защита от двойных сделок. После подписания проводится регистрация договора долевого участия в Росреестре. Таким образом государственными службами фиксируется право на получение конкретного объекта после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому недвижимость не может быть повторно продана другому лицу;
  • право на взыскание неустойки по договору долевого участия за нарушение сроков передачи квартиры. Если застройщик не передал квартиру до даты, определенной положениями ДДУ, покупатель может затребовать неустойку за каждый день ожидания;
  • право на расторжение договора долевого участия. Если продавец игнорирует исполнение возложенных обязательств или проводит работы некачественно, то покупатель может расторгнуть сделку без каких-либо последствий, получив при этом свои вложения, неустойку и компенсационные выплаты.

Каковы существенные условия ДДУ?

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

  • предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
  • срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
  • стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
  • гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Как зарегистрировать ДДУ?

Договор регистрируется в Росреестре или в Многофункциональном центре. Процедура выполняется следующим образом:

  1. В первую очередь дольщику потребуется собрать ряд обязательных документов:
  • соглашение и все бумаги в качестве приложений к нему. Количество экземпляров соответствует количеству участников долевого строительства;
  • совместное заявление дольщика и застройщика о необходимости регистрации. При стандартных обстоятельствах заполнение осуществляется в регистрирующем ведомстве;
  • удостоверение личности заявителя – паспорт гражданина. Физические лица могут действовать как лично, так и через доверенное лицо. Представители несовершеннолетних лиц должны донести свидетельство о рождении ребенка, недееспособных лиц – документ об опекунстве;
  • разрешение супруга/супруги на проведение сделки, заверенное нотариально. Нет необходимости, если и муж, и жена участвуют в долевом строительстве;
  • залог прав требования по договору долевого участия – для проведения регистрации обременения права. Актуально, если дольщик использует заемные средства. Стоит отметить, что необходима оценка прав требования по договору долевого участия. Если участник строительства не соблюдает условия кредитного соглашения, банк или иной кредитор получают данную возможность. Переуступка прав требования по договору долевого участия подразумевает передачу полномочий по требованию у застройщика объекта после его завершения;
  • документы, в которых указывается информация об объекте. Составляется застройщиком с обязательным согласованием содержания дольщиком. Уточняется местоположение квартиры на общем плане и заявленная площадь.
  1. Второй шаг подразумевает необходимость в уплате государственной пошлины, предусмотренной за проведение процедуры регистрации. Ее размер определяется с учетом статуса заявителя. Если в качестве заявителя выступает физическое лицо, потребуется уплатить 350 рублей. Прикладывать квитанцию к общему списку документов нет необходимости, так как в единой электронной базе Росреестра указываются сведения о проведении оплаты.
  2. На третьем этапе документы подаются в регистрирующее ведомство по месту нахождения возводимого объекта при личном посещении отделения или через представителя. Также бумаги можно передать через почтовую службу. После сдачи документов выдается расписка, в содержании которой должна быть указана информация такого рода: дата подачи заявки, перечень поданных бумаг, ФИО сотрудника, принявшего документы, ФИО сотрудника, у которого можно получить данные о статусе готовности.

Остается лишь дождаться внесения сведений в государственный реестр и получить подтверждение регистрации ДДУ. Срок ожидания составляет не более 10 дней при первичной регистрации договора, 5 дней – при всех последующих.

Как проводится электронная регистрация договора долевого участия в Росреестре?

Можно сэкономить время на процедуру регистрации и подать запрос дистанционным способом. Для этого нужна усиленная электронная подпись. Инструкция такова:

  1. Подать заявку на официальном сайте через специальную форму.
  2. Уточнить цель обращения.
  3. Внести кадастровый номер объекта.
  4. Прописать информацию о собственнике.
  5. Указать вариант, с использованием которого планируется получить документ после проведения регистрации.
  6. Прикрепить сканы необходимых документов.

Остается лишь подтвердить процедуру подписанием с использованием усиленной цифровой подписи и оплатить государственную пошлину.

Как проверить договор долевого участия в Росреестре?

Чтобы уточнить, был ли должным образом зарегистрирован ДДУ, потребуется выполнить ряд действий:

  1. В первую очередь следует обязательно запросить у застройщика копию договора, где проставлен штамп о выполненной процедуре регистрации.
  2. Если соглашение еще не было зарегистрировано, то нужно заявить о необходимости выдачи расписки Росреестра о приеме ДДУ на регистрацию.
  3. Третий вариант, как может быть проведена проверка регистрации договора долевого участия в Росреестре – это заказ выписки из ЕГРН через специальную форму на сайте Росреестра. На обработку запроса отводится до 5 рабочих дней.
  4. Еще один способ – получить соответствующую выписку в отделении Росреестра или через Многофункциональный центр.

Как расторгнуть ДДУ?

Расторгнуть соглашение можно с использованием четырех вариантов:

  • расторжение договора долевого участия по соглашению сторон. Обычно не подразумевает лишних сложностей, так как стороны сделки все заранее оговаривают. Однако застройщик может включить в положения соглашения невыгодные для дольщика условия. Поэтому так важно изучать предварительных договор долевого участия в строительстве и указывать на неправомерные позиции. Не нужно соглашаться на возвращение средств лишь после повторного заключения ДДУ на тот же объект с другим человеком. Также следует избегать длительных сроков возврата;
  • второй способ – в одностороннем порядке дольщиком. Для этого нужно предложить обоюдно разрешить проблему. Если не удалось – известить застройщика о расторжении, направив уведомление по почте с приложением расчетов процентов за время использования средств. Если деньги не были получены в течение 20 дней, дольщику следует обратиться в суд;
  • третий вариант – в одностороннем порядке застройщиком. Актуально, если дольщик не вносил платежи более двух месяцев или три раза нарушал сроки оплаты. Также изначально потребуется известить покупателя о необходимости погасить задолженность в течение 30 дней. Если никакого ответа не поступило, то договор расторгается, а деньги возвращаются дольщику на протяжении 10 дней. Если гражданин не явился за средствами, они переводятся на депозит нотариусу, о чем уведомляется покупатель;
  • через суд. Обычно актуально при нарушениях положений ДДУ. Иск подается по месту нахождения застройщика. Проведение разбирательств, необходимые документы и вердикт определяются с учетом обстоятельств.

В дополнении нужно учитывать нюансы расчета неустойки при расторжении договора через суд.

Как проводится расчет неустойки по договору долевого участия?

Если произошла просрочка сдачи дома по договору долевого участия или застройщик в установленный срок не устраняет недостатки, или запланировано расторжение ДДУ, то дольщик может рассчитывать на получение неустойки. Взыскание осуществляется из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за один день, если покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем; 1/150, если он – физическое лицо.

Неустойка по договору долевого участия начинает исчисляться:

  • при расторжении соглашения – с момента внесения средств дольщиком;
  • за просрочку – со следующего дня после истечения срока, указанного в положениях договора;
  • за несвоевременное устранение недостатков – по завершении периода, отведенного на исправительные работы.

Для упрощения расчетов предусмотрен калькулятор неустойки по договору долевого участия, которым можно воспользоваться по ссылке.

Важно: в соответствии с вытекающими выводами из судебной практики гражданин обязан уплатить НДФЛ с неустойки по договору долевого участия, так как данная мера взыскания не преследует цель компенсировать потери дольщика.

Оформление ДДУ подразумевает необходимость в принятии к учету ряда важных юридических нюансов, поэтому для успешного участия в долевом строительстве следует привлечь юриста для получения консультации по проблемным вопросам.

ДДУ в новостройке — что это

ДДУ в новостройке — что это такое

Что такое ДДУ

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Читать еще:  Что нужно чтобы получить выписку из егрп на недвижимое имущество?

Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Заключение договора долевого участия в строительстве в 2020 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.
Читать еще:  Уход за пожилыми людьми за квартиру

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны. Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате. Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2020 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика. При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика. Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Как грамотно заключить договор долевого участия

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент – подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
Как купить квартиру в новостройке Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть >>
Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Читать еще:  Экспертиза строительных материалов: что это, методы, экспертное заключение

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?

«Желание сэкономить средства и стать владельцем новенькой квартиры, может быть реализовано уже сегодня»! — призывают рекламные материалы многочисленных компаний-застройщиков. Чтобы избежать всевозможных рисков, связанных с приобретением жилья в несуществующем доме, необходимо уделить максимум внимания корректному оформлению документов. Нужно изучить не только привлекательные рекламные буклеты, но и договор участия в долевом строительстве, ведь именно он может таить сюрпризы, которые способны сделать вас заложником собственной мечты.

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве жилого дома — это главный документ, подписывая который, застройщик обязуется построить дом и передать заветную квартиру, в обмен на ваши средства. Кроме этого договора, никаких других форм вам предлагать не должны.

Излишне напоминать, насколько дольщик не защищен, вкладывая свои «кровные», в предварительный договор и оплачивая стоимость квартиры кредитными средствами. Подписывая такой документ, нужно понимать, что ни о каком сроке передачи жилья речи не идет. Максимум о чем можно говорить — это о сроке заключения основного договора купли-продажи. В то же время, со сроками по кредитным выплатам, все будет в полном порядке. Можно не сомневаться в том, что если сдача дома отложится на год и более, реструктуризовать долг банк вам не предложит!

Наиболее защищенным будет дольщик, заключающий договор, предусмотренный Законом 214-ФЗ. Форма данного договора стандартизирована, поскольку требования к нему подробно изложены в законе.

Договор о долевом участии должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий, документ считается незаключенным. Далее, договор подлежит государственной регистрации, что является страховкой от так называемых «двойных» продаж. При других схемах такой гарантии вам никто не даст. Между тем, заключая такой договор, следует обратить внимание на целый ряд моментов, о которых пойдет речь далее.

Цена за квадратный метр площади объекта окончательная и пересмотру не подлежит

Нужно иметь в виду, что цена за помещение в целом может измениться по результатам замеров БТИ пропорционально его площади. Добросовестные застройщики обычно указывают люфт в 0,5–0,7 кв.метров в ту или другую сторону, при котором цена остается стабильной. А вот на случай, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, можно получить свои денежные средства, внеся пункт о дополнительных взаиморасчетах.

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть такой любимый пункт компаний-застройщиков о том, что если квартира увеличилась более чем на 1 метр, то дольщик будет обязан заплатить дополнительные средства. Здесь нужно быть внимательным, потому что ценообразование у нас производится исходя из цены метра. На момент приобретения объекта недвижимости, дольщик покупает квартиру и для него 55 или 57 кв метров не играют роли. Как правило, после обмеров БТИ в среднем площадь изменяется на 2–3 метра стабильно. Значит, если мы не хотим доплачивать, деньги застройщику, мы этот пункт должны исключить.

Почему важно обращать внимание на срок сдачи объекта

В договоре должен быть указан примерный срок сдачи — квартал, год, а также срок передачи квартиры (конкретное количество календарных дней, с привязкой, обычно, к сдаче дома). Сюда очень часто вписывают оговорки, просрочка какой продолжительности не влечет ответственности застройщика. Это — на ваше усмотрение, но вообще-то такая оговорка противоречит закону.

В каком виде сдается квартира?

Договор должен содержать точное описание будущей квартиры. Это информация о строительном адресе, площади,метраже,наличии лоджии (балкона). Кроме того, в договоре должна быть указана секция, подъезд, положение на этаже.
Если Вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору, либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов. Лучше изложить это подробно, поскольку даже фраза «без чистовой отделки» некоторые действия строителей все же предполагает. В частности, следует указать на остекление окон, балкона (лоджии), наличие стяжки, выравнивание стен и потолка, наличие разводки под сантехоборудование, межкомнатных дверей (если предусмотрены проектом.). И учтите, чтогазифицированный дом по действующим правилам не может сдаваться без газового оборудования!

Также, в договоре желательно указать тот момент, когда вы сможете получить ключи от квартиры и доступ к ней с целью начать отделочные работы — если застройщик готов предоставить вам такую возможность до официальной сдачи дома. Учтите, что с этого момента на дольщика перекладывают затраты по коммунальным платежам — не соглашайтесь, поскольку до регистрации дома в качестве жилого, вам придется оплачивать все по промышленным тарифам, а затраты эти, обычно, уже заложены в цену строительства.

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть еще один интересный пункт, который застройщики любят указывать в разделе «Права застройщика». Его содержание примерно следующее: в случае колебания курса доллара, падения метеорита, нашествия инопланетян у нас повысится стоимость стройматериалов более чем на 20%, то застройщик в праве по собственному усмотрению увеличить сумму договора. Против таких пунктов следует возражать однозначно, поскольку увеличение на 20% может носить сезонный, стабильный характер (зимой стройматериалы дешевле из-за уменьшающегося спроса). То есть, это не те обстоятельства, к которым можно привязывать увеличение цены договора долевого участия. Если говорить об увеличении, тогда нужно говорить о среднегодовом, по расчетам Министерства строительства. Это должен быть какой-тоофициальный документ, который свидетельствует о среднегодовом увеличении. Опять же, бессмысленно на это соглашаться, поскольку мы знаем, что стоимость строительства зависит от цены квадратного метра и от того, насколько грамотно застройщик манипулирует заемными деньгами. Как правило, около 30% чистой прибыли застройщик получает с квартиры. Соответственно увеличение цены материалов — это маленькая долька в цене квартиры, которая никак не может увеличивать стоимость квадратного метра и должна быть отнесена на риски Застройщика. Зачастую если дольщики не согласны доплачивать, то такие пункты используются как основания для расторжения договора долевого участия. Учитывая, что застройщик заключал с дольщиков договор на стадии строительства, взял деньги, использовал их, вложил в жилье, соответственно, вернуть ту же сумму, которую он взял, ему будет все равно выгоднее потому, что эту квартиру он уже продаст дороже.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector