Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий

Перечень действий при покупке коммерческой недвижимости, что необходимо сделать и каких специалистов привлекать для оценки рисков

Недвижимость относится к основным средствам бизнеса и его существенным активам. Наличие недвижимости в собственности – это гарантия того, что офис и производство в ближайшее время никуда не потребуется перевозить. Это выгодное вложение денежных средств: в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании – оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.

Учитывая, что покупка коммерческой недвижимости – весьма дорогостоящее мероприятие, перед покупкой необходимо не только осмотреть объект покупки, но и, как минимум, проанализировать документы на недвижимость.

Анализ документов может проводить штатный или привлеченный юрист, а также юридическая компания. Последний вариант предпочтительнее: юридическая компания представит комплексный взгляд на будущую покупку и детально пропишет риски.

Необходимые действия перед покупкой коммерческой недвижимости

1. Проведение переговоров с продавцом. На этой стадии происходит знакомство, рассказ собственника о недвижимости и предварительное обсуждение основных условий сделки.

2. Осмотр объекта недвижимости будущим покупателем. Это тоже предварительное действие, направленное на осуществление общего анализа при принятии решения: местоположение, планировка, конфигурация забора, размещение ворот и иные особенности объекта могут оказать влияние на принятие решения о покупке.

3. Предоставление продавцом пакета документов на коммерческую недвижимость для проведения анализа документации покупателем. Это существенный этап подготовки к сделке: документация может содержать сведения, о которых продавец не сообщил в силу их незнания либо по иным причинам. Такой анализ позволит избежать подводных камней.

4. Принятие решения о покупке недвижимости и проведение внутренних процедур в компаниях по утверждению сделки. Поскольку стоимость коммерческой недвижимости, как правило, высока, такие сделки могут быть крупными для обеих компаний, для совершения такой сделки необходимо решение собственников.

5. Согласование текста договора купли-продажи, его подписание сторонами самостоятельно либо в присутствии нотариуса.

6. Государственная регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость. Это обязательное условие в силу закона. Без такой регистрации договор не имеет смысла.

Пакет документов для проведения анализа коммерческой недвижимости

В пакет для анализа коммерческой недвижимости могут входить:

1. Выписка из ЕГРП. Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.

2. Документы, на основании которых действующий собственник приобрел недвижимость (договор купли-продажи, протокол торгов и т.д.). Указанные документы будут содержать важные детали в отношении недвижимости: можно узнать, на каких условиях был приобретен действующим собственником объект, каким был объект на момент предыдущей покупки и иное.

3. Договоры и документы по платежам за энергоресурсы и иные услуги, связанные с данной коммерческой недвижимостью: электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, телефония. Из них можно узнать о наличии либо отсутствии задолженности по платежам за такие услуги, а также получить технические сведения в отношении инженерных сетей: мощности, границы балансовых принадлежностей и иную важную информацию.

4. Кадастровая и техническая документация на участки, здания, строения, сооружения. Эти документы покажут, какие объекты поставлены на кадастровый учет, а какие нет; в отношении каких объектов проведено кадастрирование, а в отношении каких – не проводилось; позволят сделать выводы и рисках споров с владельцами соседних зданий и участков.

Участие иных специалистов (помимо юристов) в анализе приобретаемой коммерческой недвижимости

Помимо правового анализа при покупке недвижимости важно проведение финансового и технического анализа. Технические эксперты осмотрят недвижимость на предмет ее соответствия документации с технической точки зрения, определят, достаточны ли мощности энергоносителей для будущего владельца недвижимости, а также выявят ее скрытые недостатки.

Финансовые эксперты осуществят проверку обоснованности цены договора покупки коммерческой недвижимости и ее соотношение с рыночной ценой. Перед покупкой, помимо правового и технического анализа, часто осуществляется независимая оценка недвижимости.

Вывод

Приобретение коммерческой недвижимости – дорогостоящее финансовое вложение, которое необходимо провести с минимальными правовыми и финансовыми рисками при полной уверенности в отношении достаточности мощностей энергоресурсов, удобства планировок и расположения, соответствия разрешенного вида использования земель назначению такой недвижимости, а также отсутствия обременений (арест, залог и т.д.) и скрытых недостатков (либо их незначительность).

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Читать еще:  Сроки устранения неисправностей в жилых домах: управляющая компания

Иные интересные материалы по банкротству и корпоративным спорам:

Помещение для бизнеса: что нужно учитывать при покупке коммерческой недвижимости

«Лучше потратить два-три дня, чем купить неподходящее помещение»

IT-инструменты, которые использует Галина Серая

  • HyperScript
  • YouTube
  • ВКонтакте
  • WhatsApp

Для любой компании приобретение коммерческой недвижимости может превратиться из получения внешне привлекательного актива в потерю денег и времени. Этой ситуации можно избежать, если перед заключением сделки изучить все документы на объект, внимательно изучить помещение и запросить информацию о нём в профильных ведомствах. О том, что следует учесть при покупке недвижимости для бизнеса, в своей авторской колонке для Biz360.ru рассказала создатель проекта «Без риелтора. Всё просто» Галина Серая.

Галина Серая – специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, создатель проекта «Без риелтора. Всё просто» . Окончила Челябинский юридический институт МВД. С 2000 года работает в сфере недвижимости, за это время провела более 600 сделок. В 2016 году создала образовательный онлайн-проект по самостоятельной покупке недвижимости «Без риелтора. Всё просто». Параллельно разработала услугу юридического онлайн-сопровождения сделок с недвижимостью.

Если ваш бизнес зависит от количества приходящих клиентов, то при выборе помещения важно проверить его с точки зрения трафика. Как измеряется трафик? Можно встать возле объекта на улице и посчитать, сколько людей проходит мимо него в разное время. Выделите на это целый день и отдельно проведите наблюдение в будние и выходные дни. Лучше потратить на довольно простое исследование два-три дня, чем купить неподходящее помещение.

Также можно провести опрос. Если в выбранном месте вы планируете открыть столовую или кафе, спросите у местных жителей и сотрудников ближайших офисов, нужно ли им здесь такое заведение, сколько они готовы тратить в нём денег и т.д.

К примеру, если никто не захотел здесь видеть столовую – тогда проведите опрос о необходимости в этом месте продуктового магазина, парикмахерской или аптеки. Если вы планируете купить помещение для собственного бизнеса, то таким образом поймёте перспективное направление. А если собираетесь сдавать его в аренду, выясните, кто может стать вашим перспективным арендатором, чей бизнес в выбранной локации будет успешно функционировать.

Наличие большого количества бизнесов в данном месте свидетельствует о том, что там, очевидно, хороший трафик, который обеспечивает достаточным количеством клиентов все компании. Если же вокруг пусто и магазинов или парикмахерских нет, то тут бизнес, скорее всего, не сможет заработать.

Чтобы покупка коммерческой недвижимости была эффективной, приобретаемое помещение должно иметь многофункциональное назначение: например, чтобы его можно было задействовать одновременно под офис, склад и торговлю. Это позволит вам не арендовать или покупать дополнительные площади, а разместить всё, что необходимо для работы вашей компании, в одной локации.

Необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к помещениям, которые используются разными видами бизнеса. Например, если вы открываете кофейню – популярный ныне стартаперский бизнес – то в ней нужно предусмотреть наличие двух отдельных входов: основного и погрузочно-разгрузочного.

Магазин, торгующий алкоголем, не может размещаться на расстоянии ближе 50-100 метров от детских учреждений (в разных городах разные требования, которые принимаются как на местном уровне, так и на федеральном). Поэтому приобретая помещение для магазина алкогольной продукции, обратите внимание на близость детских и образовательных учреждений.

Самая оптимальная для малого бизнеса площадь коммерческой недвижимости — в пределах 80-100 квадратных метров. Объект площадью 30-40 «квадратов» можно считать неликвидным, так как у бизнеса, пусть и малого, меньше возможностей для его эффективного использования. Такое помещение станет проблемой, если бизнес чуть вырастет – для него придётся искать новые площади.

Также имеют ограниченный спрос помещения площадью 250-300 квадратных метров. Если, конечно, это не хорошо проходимое место, которое может взять в аренду крупное заведение типа «Макдональдса».

У любого коммерческого помещения должна быть узаконена входная группа и иметься разрешение на размещение вывески на здании. Если этого нет, уточните, можно ли оформить необходимые разрешительные документы.

После этого мы изучаем технические характеристики. В помещение обязательно должны быть заведены все коммуникации. Естественно, находиться они должны в рабочем состоянии. Если какие-то коммуникации отсутствуют, необходимо выяснить, существует ли техническая возможность подключения к ним. Лучше общаться по этому поводу напрямую с организациями, предоставляющими коммунальные услуги.

Довольно часто продаются коммерческие помещения, в которых есть электричество, но его мощности мало для потребностей бизнеса – например, всего 3 кВт. Даже на квартиру площадью 60 квадратных метров проводится 4 кВт. Поэтому нужно выяснить, можно ли увеличить мощность электроэнергии хотя бы до 15 кВт.

Если мы говорим о Москве, то я сомневаюсь, что везде это технически возможно. Потому что в отдельных районах может не хватать мощности местных подстанций. Если это не прояснить перед заключением сделки, можно приобрести понравившееся помещение по хорошей цене, но использовать его в дальнейшем будет невозможно.

Нужно проверить право собственности на объект. Изучите документы, на основании которых было зарегистрировано данное право. Лучше, если к этому процессу вы привлечёте юриста.

Если говорить о Москве, то здесь правительство города устраивает аукционы, на которых реализует своё недвижимое имущество. Но даже в этом случае нет 100% гарантии по чистоте сделки.

Чтобы убедиться, что объект действительно «чист» в плане прав собственности, запросите документы у организаторов торгов – профильных департаментов правительства Москвы или в Росимуществе. Даже если идёт речь о продаже права аренды, следует уточнить информацию о возникновении права собственности, чтобы потом вас не выгнали из этого помещения, расторгнув сделку.

Возможная ситуация. Предприниматель купил подвальное помещение в жилом доме, которое администрация города включила каким-то образом в свою собственность, а затем перевела его в статус нежилого и выставила на торги. По закону, это помещение остаётся местом общего пользования для жильцов дома. И когда предприниматель, купивший его, откроет здесь заведение, против которого будут выступать жильцы, они могут обжаловать в суде сделку о покупке подвального помещения и переводе его в собственность города.

Читать еще:  Юридические услуги ЖКХ бесплатная консультация

В России таких объектов очень много, потому что в стране несовершенная система государственной регистрации, возникновения и перехода права собственности.

У предыдущего владельца коммерческой недвижимости могли остаться задолженности по коммунальным платежам. По закону долги старого собственника не переходят на нового. Но нужно понимать, что при заключении договоров о поставке коммунальных услуг могут возникнуть сложности у нового владельца. Вплоть до отказа в предоставлении коммунальных услуг. Вопрос с задолженностью по «коммуналке» необходимо выяснить до заключения сделки. Иногда такие долги могут превышать стоимость самого помещения.

Если прежний владелец не платил взносы на капремонт, то гасить эти долги придётся новому собственнику. Долги по капремонту остаются за объектом и переходят от старого владельца помещения.

Чтобы узнать, есть ли задолженность по коммунальным платежам у понравившегося вам объекта, нужно позвонить в Фонд капитального ремонта. Для выяснения этого вопроса необходимо сообщить адрес помещения. Кроме этого можно обратиться в управляющую компанию.

Нужно принимать решение о покупке коммерческой недвижимости не эмоционально, а рационально. Ошибка многих предпринимателей — стремление во что бы то ни стало купить понравившееся помещение быстро, без просмотра документов и без осмотра объекта. Так делать не стоит. Нужно успокоиться и погрузиться в изучение документов.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Читать еще:  Что можно делать с долей в квартире?

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Подводные камни покупки коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости – это достаточно сложная с юридической точки зрения процедура, к которой нужно готовиться заранее. Есть немало подводных камней и особенностей, которые нужно учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

В данной ситуации мы расскажем, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости, как подготовиться к сделке и как провести ее максимально безопасно и без рисков.

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

  • покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
  • капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
  • перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
  • отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

  • личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
  • наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
  • права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
  • история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
  • финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
  • соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?

Законодательство не запрещает покупку коммерческой недвижимости физическим лицом, при этом покупателю не нужно даже регистрироваться как индивидуальному предпринимателю. Однако принимая решение купить коммерческую недвижимость, будучи физическим лицом, нужно знать про важную особенность: если вы в браке, коммерческая недвижимость, вне зависимости от назначения, будет считаться совместно нажитым имуществом, а значит, подлежит разделу при разводе.

Для юрлиц и ИП такого правила нет – объект идет на баланс предприятия, а не физического лица. В остальном никаких ограничений нет, и если эти условия устраивают, физлицо может смело приобретать коммерческую недвижимость.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector