Что говорит закон об аренде жилья без посредников?

Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули

Актуальность статьи: март 2019 г.

Что необходимо знать, чтобы избежать неприятных ситуаций, быстро найти доступное по стоимости и при этом достойное жилье, и правильно его арендовать на длительный срок?

Что важнее, анализировать информацию и задавать правильные вопросы? Или умение обходить подводные камни? Об этом подробно будет рассказано далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Поиск через агентства недвижимости

Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале — по рекомендации знакомых. Задачи у специалиста по недвижимости следующие:

  • Найти квартиру по требованиям клиента;
  • Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
  • Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
  • При оформлении договора найма вести все переговоры;
  • Консультировать клиента по вопросам договора;
  • Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
  • Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Стоимость услуг специалиста 50-100% от стоимости аренды жилья в месяц.

Виды мошенничества при аренде квартир

  1. Фотографии не соответствуют реальности. Вас должно насторожить расхождение между стоимостью аренды жилья и его ремонтом. Если вы увидели фотографии, напоминающие картинки элитных интерьеров из журнала, а цена средняя или даже ниже рыночной стоимости, то перед вами мошенники. Они могут сказать вам, что показываемая на фотографиях квартира сдана, и посоветуют другую, качество которой намного ниже. Как убедиться в том, что фотографии конкретного объявления откуда-то были взяты? Воспользуйтесь сервисом Google Images – наверняка на разных сайтах вы найдете немало совпадений. Обычно цель создания такого лже-объявления — формирование базы потенциальных клиентов.

Квартиры не существует. Будьте внимательны при заполнении договоров, проверяйте все данные, даже если вам помогает риэлтор. Немало людей столкнулись с ситуацией, когда адреса, указанного в договоре, не существует и им приходится платить за аренду, не имея жилья. Если вы столкнулись с этой проблемой, то можете расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, отправив письмо на адрес наймодателя. В том случае, когда акта приема-передачи жилья у вас нет, то можете об оплате не беспокоиться и забыть про эту квартиру.

Нередко риэлторы-мошенники действуют так: требуют плату за предоставление информационных услуг (до 10 000 рублей), а затем передают клиенту несколько номеров арендодателей, не собираясь договариваться с ними и сопровождать вас при осмотре.

  • Платный осмотр. Никто не вправе требовать за просмотр квартиры оплату. Если подобное условие выдвигает риэлтор, значит, он зарабатывает именно на этом, а проведение сделки его не интересует. Нередко риэлтор и хозяин квартиры выступают в сговоре и делят доход от просмотров пополам.
    Чаще всего на такую уловку попадаются приезжие из маленьких городов или сел. Если вы столкнулись с такими незаконными действиями, сразу же отказывайтесь от услуг риэлтора.
  • Повторная сдача жилья в аренду. Помните, что арендаторы квартиры не вправе подселять или заселять на время других людей, а также брать с них залог, плату и комиссию.

    Если вы хотите узнать как перевести жилое помещение в нежилое, то вам будет полезна эта статья.

    Заключайте договор только с хозяином квартиры, проверяя документы, подтверждающие его право на собственность.

  • Предложение купить базу клиентов. Этот обман мошенники «разработали» не так давно. Желающему снять квартиру предлагается доступ к онлайн-базе собственников квартир. Риэлтор убеждает вас, что обновление базы происходит ежедневно, однако если вы оплатите к ней доступ, то увидите лишь сайт, содержащий давно устаревшую информацию. Чтобы частично обезопасить себя от недобросовестных агентов, можете поискать информацию в интернете, изучив отзывы обманутых арендаторов.
  • Спрос рождает предложение, и предложения эти не всегда честные. Предлагаем вам посмотреть видеоролик о новых способах мошенничества при аренде квартиры.

    Как снять квартиру самостоятельно?

    При самостоятельном поиске вам нужно будет найти объявление от собственника, а не риэлторской компании, самому назначить время и объехать понравившиеся квартиры. Конечно, в такой ситуации существуют свои подводные камни, однако немало людей предпочитают не обращаться к риэлторам.

    Что нужно учесть при самостоятельном поиске?

    Проверка хозяина квартиры

    Для того чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, попросите у его хозяина предоставить вам следующие документы:

    • Свидетельство собственности на него;
    • Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);
    • Гражданский паспорт.
    • В том случае, когда арендодателем выступает представитель собственника, он должен предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую право управления.

    Убедитесь в том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Проверить платежные квитанции и счетчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.

    Согласие всех собственников

    Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие (по достижении ими 14-летнего возраста). Договор найма должен содержать подписи всех собственников или подпись уполномоченного лица, который обладает доверенностью от них.

    Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, то вам потребуется согласие соседей. Об этом должен позаботиться арендодатель. Он также обязан предоставить документ, в котором прописан порядок пользования данной квартирой — то есть, какая комната закреплена за тем или иным собственником, что избавит вас от возможных конфликтов.

    Правильный договор аренды

    Грамотно и юридически верно составленный договор содержит в себе:

    • ФИО и паспортные данные владельца жилья и арендатора;
    • Ежемесячную сумму за аренду;,
    • Условия пересмотра платы за жилье;
    • Наибольшее число визитов владельца квартиры для ее проверки, а также условия проверок;
    • Лица, которые имеют право на совместное с арендатором проживание;
    • Срок сдачи квартиры в аренду;
    • Условия, при которых договор будет расторгнут.
    • Договор должен содержать подробное описание жилья: адрес квартиры, площадь и число комнат, этажность дома.

    При этом каждый договор индивидуален — стандартной формы не существует.

    Предлагаем вам скачать бланк договора аренды квартиры: Скачать.

    Опись имущества

    Опись имущества представляет собой приложение к основному договору найма. В описи указано имущество, которое передается арендатору во временное пользование.

    Владелец жилья может включить в опись: мебель, бытовую технику, белье, кухонные принадлежности и посуду, ковры и т. д. Если арендатор утеряет или повредит предметы, не включенные в опись, то хозяину вернуть их не получится.

    Предлагаем вам скачать бланк описи имущества: Скачать.

    Правила аренды квартиры

    Проверьте у собственника квартиры его право сдавать жилое помещение в наем, изучите документы на квартиру.

    Уточните, где его можно будет найти, и проверьте контактные данные (телефон, адрес).

    Проверьте условия подключения к интернету или, если он уже проведен, выясните порядок оплаты.

    При осмотре квартиры проверьте состояние сантехники, электропроводки. Важно, чтобы пробки не выбивало при подключении минимального количества приборов (электрочайник, компьютер, стиральная машина). Также убедитесь в отсутствии муравьев, тараканов, клопов и прочих насекомых.

    Если во время осмотра нашлись какие-либо неполадки, уточните у владельца жилья, за чей счет будет проведен ремонт и устранение.

    Если вы снимаете комнату, которая не запирается на ключ, или койко-место, то залог платить не нужно.

    Окна квартиры должны быть в хорошем состоянии, иначе в холодные месяцы вас станет продувать, а в теплые работа кондиционера будет затруднена.

    Запишите номера неотложной помощи аварийных служб.

    В экземпляре договора, отмечайте ежемесячную оплату аренды и требуйте подпись владельца жилья.

    Решите вопрос с мебелью, будете ли вы пользоваться хозяйской мебелью или привезете свою.

    Поскольку цены на рынке аренды нестабильны, не рекомендуется оформлять договор на длительный съем жилья за фиксированную стоимость. Если произойдет падение цен, вы сможете подобрать вариант аренды подешевле или попросить у владельца жилья скидку.

    При оформлении договора владелец квартиры должен передать вам комплект ключей. Проверьте их. Помните, что требовать за ключи плату незаконно.

    Обычно срок действия договора — год без одного дня. Это в интересах владельца квартиры, поскольку такие договора называются краткосрочными и уменьшают возможности арендатора незаконно подселить к себе соарендаторов. Если вы желаете продлить договор, подпишите соответствующее соглашение за месяц до истечения срока действия.

    Постарайтесь найти общий язык с хозяином квартиры и соседями, поддерживайте с ними хорошие отношения.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Закон о сдаче квартиры

    Вопрос сдачи и найма жилья становится со временем всё актуальнее. В первую очередь это связанно с межрегиональной миграцией граждан РФ и репатриацией соотечественников из стран бывшего СНГ. В связи с этим, требуется регулирование процессов предоставления жилплощади внаем со стороны правительства Российской Федерации.

    Читать еще:  Спор с соседями о границах земельного участка

    Как по закону сдать квартиру в аренду?

    Основным нормативным актом, регламентирующим вопросы предоставления жилой площади внаем, является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Данный нормативный акт состоит из четырёх частей, принятых поочерёдно с 30 ноября 1994 года по 18 декабря 2006 года. Основные положения данного закона вступили в силу 21 октября 1994 года. Положения, касающиеся сдачи квартир в аренду для проживания изложены в 35 Главе настоящего закона.

    Согласно рассматриваемому кодексу, между собственником (или наймодателем) и гражданином (или индивидуальным предприятием), претендующим на пользование указанным жилым пространством составляется договор найма. Подобная договорённость может производиться как в целях передачи квартиры во владение, так и аренды жилья на определённые сроки (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

    Текст статьи 672 постановляет, что в случае если арендатор и члены его семьи проживают в одной квартире с собственником, их права и обязанности приравниваются к правам и обязанностям хозяина квартиры с некоторыми ограничениями, предусмотренными в настоящем законе.

    Объектами указанного договора являются:

    Сдаваемая в аренду по настоящему договору квартира должна быть пригодной для проживания.

    Критерии пригодности определяются жилищным законодательством. Лицо, взявшее квартиру в аренду, уполномочено эксплуатировать имущество, установленное в статье 290 настоящего Кодекса.

    Действительная договорённость оформляется в письменной форме и скрепляется подписями собственника и арендатора. Оплата за аренду квартиры устанавливается на основании договорённости. Арендная плата производится в установленные сроки. Изменение суммы оплаты в одностороннем порядке недопустимо, если иное не было предусмотрено соглашением.

    Конфликтные ситуации могут быть разрешены на основании норм ФЗ о медиации 193.

    Обязанности наймодателя

    Наймодатель, передающий квартиру в аренду, обязан:

    • Обеспечивать в сдаваемой квартире пригодные для проживания условия;
    • Осуществлять правомерное использование дома, в пределах которого происходит сдача жилья в аренду;
    • Принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома;
    • Соблюдать соглашение с арендатором по всем пунктам;
    • Предоставлять арендатору коммунальные услуги и другие блага за плату.

    Соглашение об аренде квартиры может быть расторгнуто в одностороннем порядке по решению суда по следующим причинам:

    • Квартира непригодна для проживания;
    • Многоквартирный дом, в котором находится арендуемое жильё, находится в аварийном состоянии;
    • В связи с другими нюансами, постановленными рассматриваемым законом.

    Арендатор обязан эксплуатировать снимаемую им квартиру исключительно по назначению. В противном случае, арендодатель вправе потребовать устранения нарушений или расторжения соглашения. В случае расторжения рассматриваемой договорённости, арендатор и проживающие с ним лица выселяются из квартиры.

    Необходимые документы

    Закон об аренде квартиры утверждает следующий список необходимой документации, необходимой для предоставления собственником или арендодателем:

    • Удостоверения личности наймодателя и арендатора;
    • Документы, подтверждающие право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру;
    • Выписка из ЕГРП;
    • Технический паспорт квартиры;
    • Подтверждение своевременной уплаты за предоставление коммунальных услуг;
    • Документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего интересы арендодателя (в случаях, если он сам по какой-то причине не может принять участие в оформлении соглашения);
    • Согласие всех собственников квартиры, заверенное нотариально;
    • Согласие родителей или опекунов в случае, если собственник младше 18 лет.

    Документация, которую должен предоставить арендатор, зависит от того, является ли он частным, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

    Если наниматель является юридическим лицом, он обязан предоставить:

    • Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заключать договорённости от лица предприятия;
    • Удостоверение личности представителя;
    • Нотариальная копия устава организации;
    • ИНН и другие реквизиты предприятия.

    Все копии указанных документов должны скрепляться печатью и личной подписью должностного лица организации.

    Если арендатор является частным предпринимателем, он должен предоставить следующие документы:

    • Паспорт;
    • Документация о регистрации данного гражданина, как индивидуального предпринимателя;
    • ИНН;
    • Выписка из ЕГРИП;
    • Банковские реквизиты с личной печатью предпринимателя (при наличии).

    Для того, чтобы взять в аренду квартиру, физическому лицу необходимо предоставить следующие документы:

    • Удостоверение личности гражданина;
    • Копии паспортов или свидетельств о рождении граждан, которые будут проживать с ним на арендуемой площади;
    • Личные контактные данные.

    Образец договора об аренде жилого помещения

    Договор об аренде квартиры заполняется от руки печатными буквами. Так же допустим набор соответствующего текста на компьютере. Документ подписывается в присутствии уполномоченных лиц.

    Скачать заполненный образец можно по ссылке:

    Скачать пустой бланк договора об аренде можно по ссылке:

    Регистрация договора и его срок

    Статьёй 26.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентируется порядок регистрации прав на жильё, возникающих при соглашении договорённости об аренде квартиры для проживания. Для регистрирования ограниченных жилищных прав необходима подача заявлений от обеих сторон. Заполненные бланки заявлений подаются в уполномоченный орган юридической регистрации в течение 30 дней с момента заключения договорённости.

    Перечень документов, необходимых для регистрации:

    • Права, подтверждающие права собственника квартиры;
    • Документация, подтверждающая право представлять интересы собственника (для риелторов и других уполномоченных лиц);
    • Удостоверение личности.

    Государственная регистрация осуществляется не позднее чем через 5 дней после подачи соответствующих заявлений.

    Квартира, дом и другое жилое пространство сдаётся в аренду сроком до 5 лет. Если в договоре не указано точных сроков, считается, что жилплощадь сдана на максимальный срок (ст. 683). Когда сроки аренды подошли к концу, арендатор имеет право выдвинуть предложение о заключении повторного договора на тех же условиях.

    Не позднее чем за 90 дней до истечения действия арендного договора, наймодатель должен вынести решение о повторном договоре либо об отказе. Если собственник не выполнил данного обязательства, а арендатор не намерен отказываться от повторного договора, соглашение считается продлённым.

    Налогообложение

    При сдаче квартиры в аренду собственник (физическое лицо) обязуется выплачивать (НДФЛ) в размере 13% от получаемых с арендатора выплат. До 30 апреля следующего года данный гражданин должен предоставить в уполномоченные налоговые органы декларацию (по форме 3-НДФЛ), предоставив информацию о годовом доходе за аренду квартиры.

    Если квартира предоставлена юридическому лицу, то данная компания является налоговым агентом. При уплате за аренду, юридическое лицо уполномочено удержать 13% НДФЛ и перенаправить их в налоговые органы самостоятельно. Если это условие выполняется, собственнику подавать декларацию не нужно.

    Если арендодатель зарегистрирован как индивидуальный предприниматель без юридического образования, налог на аренду жилья будет взиматься в меньшем процентном соотношении. В этом случае закон о сдаче квартиры в аренду предполагает следующие варианты:

    • Собственник подаёт прошение о внедрении упрощенной системы налогообложения (УСН) — в таком случае налоговые выплаты составят 6% от выплат наёмщиков;
    • Арендодатель присоединяется к патентной системе налогообложения (ПСН), выкупив соответствующий патент — в таком случае в качестве налога отчисляется фиксированная сума, устанавливаемая в каждом регионе РФ. Соотношение действительной прибыли от сдачи в аренду жилого помещения при применении налогового патента значения не имеет.

    Скачать ГК РФ

    Для подробного ознакомления с нюансами закона о сдаче в аренду жилого помещения необходимо ознакомиться с нормативами Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    Актуальный текст ГК РФ с последними поправками можно скачать по ссылке:

    Что говорит закон об аренде жилья без посредников?

    Не секрет, что арендаторы стремятся снять квартиру напрямую у владельца, без участия посредников в лице агентства недвижимости. Ведь оплата комиссионных в России за проделанную работу по поиску жилья и заключению договора найма ложится финансовой нагрузкой на арендатора.

    В отличие от европейских стран, где услуги риелторских контор оплачивает хозяин помещения: и при продаже, и при заключении договора аренды.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

    Как заключить договор аренды жилья без посредников?

    Специалист агентства недвижимости поможет грамотно составить и заключить договор, зарегистрирует его в соответствующих органах, если есть такая необходимость. Но типовой документ можно самостоятельно скачать на нашем сайте, а при его заполнении у вас не возникнет особых сложностей. Главное, внести в документ все заранее оговоренные условия аренды и необходимую информацию для его вступления в юридическую силу:

    • Договор должен содержать раздел «Предмет договора». В него вносятся данные про объект недвижимости, предлагаемый в аренду: адрес, этажность, количество жилых комнат, площадь.
    • Данные арендодателя и нанимателя (ФИО, данные паспорта, контактные телефоны).
    • В документе прописывается арендная плата и порядок её внесения. Как правило, она фиксируется определённой суммой. Но владелец может оставить за собой право изменять арендную стоимость, в зависимости от рыночных тенденций. Порядок такой коррекции также должен быть отражён в договоре: например, не чаще 1 раза (в полгода, год) и максимальное повышение не должно превышать 10 или 20% от первоначальной стоимости.

    Что касается дополнительных условий, прав и обязанностей сторон, то наиболее важными будут следующие моменты:

    1. Нелишним будет включить в документ залоговую сумму, которая либо возвращается по истечении срока аренды к нанимателю, либо остаётся у владельца в качестве оплаты за последний месяц (если у хозяина не возникает претензий относительно состояния квартиры);
    2. Фиксируется и минимальный срок, за который стороны должны предупредить друг друга в случае расторжения договора досрочно. Как правило, это 30 дней, но при обоюдном согласии он может быть изменён.
    3. Состояние жилого помещения, а также его наполнение (мебель, быттехника) можно описать в дополнении к договору – акте приёма-передачи. А условия «бережного отношения» к квартире и её содержимому лучше зафиксировать в договоре. Согласно ст.681 ГК РФ владелец не вправе требовать от временных жильцов проведения капитального ремонта, а вот устранение текущих поломок вполне можно включить в обязанности арендатора. В договоре можно дать определение для этих понятий: что должно входить в текущий ремонт (за счёт нанимателя), а какие работы проводятся на средства владельца помещения.
    Читать еще:  Субсидия для военнослужащих на приобретение жилья

    Нужна ли государственная регистрация договора аренды?

    Документ заключается на определённый период: минимальный срок – 1 месяц, максимальный – 5 лет. Если этого пункта нет, то договор автоматически считается 5-летним.

    На сегодняшний день регистрации договора найма не требуется, вне зависимости идёт ли речь о долгосрочной (свыше 1 года) или краткосрочной аренде квартир (до года). Это право сторон закреплено в Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

    Зачем регистрируют договор аренды? Добровольная регистрация договора более выгодна арендатору, так как она законодательно закрепляет его право пользоваться жилым помещением определённый срок, даже в случае его продажи.

    Информация об аренде фиксируется в ЕГРП. То есть квартира фактически находится под обременением на весь срок действия арендного договора. Владелец же должен уведомить о продаже не только арендатора, но и потенциального покупателя: последнему придётся предоставить помещение в пользование (в таком же состоянии) до конца периода, указанного в документе о найме.

    По законодательству (согласно ст. 687 ГК) у владельца есть право на досрочное расторжение договора только при следующих условиях:

    • Если помещение используется не по назначению.
    • При задержке платы за аренду: больше 2 раз – при краткосрочной аренде, и более 6 раз – при наличии договора долгосрочного найма.
    • При нанесении значительных повреждений помещению, принятому в пользование.

    Если же вышеописанных прецедентов не существует, то арендатор имеет полное право обращаться в суд, когда владелец попросит его освободить квартиру досрочно. Сам же наниматель может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого ему достаточно сообщить арендодателю о своём намерении за три месяца.

    Обязательно ли составлять акт приема-передачи квартиры?

    Подписание этого документа не является обязательным, но его единогласно советуют составлять все специалисты: от риелторов до юристов.

    1. Перечисляя все предметы мебели и техники, их исправность и состояние ремонта, владелец защищает себя от значительных расходов в случае порчи имущества. Акт приёма-передачи квартиры служит основанием для него потребовать компенсации за нанесённые убытки в суде или даёт право использовать в качестве возмещения залоговую сумму. Конечно, если речь не идёт об износе ремонта, коммуникаций и т. д.
    2. В то же время для арендатора этот документ является гарантией того, что к нему не будет предъявлено неоправданных претензий, так как описание каждого предмета (как и его состояние) зафиксировано в акте.

    Налогообложение при сдаче квартиры в аренду

    Сумма, получаемая владельцем квартиры от её сдачи в аренду, является доходом. Размер налога за сдачу квартиры в аренду составляет 13% для физлиц. Декларация в налоговую службу для уплаты НДФЛ должна подаваться арендодателем самостоятельно ежемесячно или раз в год. (см. Уплата налога за сдачу квартиры в аренду)

    Уменьшить расходы за сдачу помещения в аренду может индивидуальный предприниматель (ИП). Он обязан платить только 6 процентов от прибыли.

    ИП может выбрать другую схему уплаты налогов – приобретение патента на тот или иной вид деятельности согласно главы 26.5 НК РФ. Например, на аренду находящейся в его собственности квартиры. В таком случае:

    • Он освобождается от уплаты всех остальных налогов, связанных с указанной в заявлении на патент деятельностью.
    • Налогообложение – процентная ставка по патенту в размере 6%.
    • Минимальный срок патента – 1 месяц, максимальный – 1 год.
    • Оплата патента производится одной суммой (если он заключён на срок до 6 месяцев), в остальных случаях возможна разбивка суммы на 2 платежа.

    Законодательство о сдаче квартиры в аренду

    В Российской Федерации год от года госорганы все жестче наказывают граждан, нарушающих правила миграционного законодательства.

    Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.

    Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.

    Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду

    Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.

    Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.

    В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:

    — НДФЛ (23 глава НК);

    — Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);

    — По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).

    Какие обязанности несут налогоплательщики

    В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.

    Граждане

    Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.

    Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.

    Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.

    Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:

    — Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода;

    — Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.;

    — Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме;

    — Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме;

    — Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения. Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;

    — Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.

    ИП

    Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.

    Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:

    — Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;

    — Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна. Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы. При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.

    Организации

    Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.

    Какая ответственность за неуплату налогов

    НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:

    — Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;

    — Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.

    Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.

    К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.

    Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:

    Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно

    В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

    Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.

    Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?

    Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.

    Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.

    Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.

    Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.

    Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.

    Читать еще:  узнать сквартиры по адресу через интернет

    По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.

    Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.

    Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.

    Как официально сдать квартиру в аренду

    Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.

    Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.

    Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.

    Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.

    Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.

    Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.

    Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.

    Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:

    — Число сдаваемых объектов недвижимости;

    — Особенности налогообложения в вашем регионе;

    — Возможный доход от деятельности;

    — Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс);

    — Величина расходов на содержание квартиры или дома;

    — Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).

    Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.

    Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду

    За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.

    Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:

    — Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму;

    — Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично. Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен;

    — Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму. Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;

    — Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.

    Сдача жилья в аренду – новые запреты от Правительства

    Краткое содержание:

    В последние несколько лет сдача собственного жилья в аренду набирает активную популярность. Очень многие люди покупают недвижимость разной площади с целью ее дальнейшей сдачи. Как правило, наибольшим спросом пользуются мелкие однокомнатные квартиры или студии, каждая из которых при сдаче в аренду может принести владельцу около 20 000 рублей в месяц.

    Те, кто получает доход только от сдачи жилья, нередко скупают недвижимость разного типа, независимо от наличия инфраструктуры и прочих параметров – ведь покупают не для себя, а лишь с целью дальнейшего заработка. Покупают и апартаменты, не являющиеся частью жилого фонда, из-за чего в них нельзя прописаться, однако сдавать их в аренду это не мешает.

    Еще один вариант сдачи жилья – посуточная аренда. В этом случае «бизнес» приносит значительно больший доход, чем аренда на длительный срок. Однако такая ситуация была до недавнего времени и существует на данный момент, но совсем ненадолго.

    Новые запреты

    Не так давно Правительство РФ приняло и утвердило новый закон «О запрете размещения хостелов в жилых домах», вступление которого в законную силу ожидается 1 октября текущего года. И если для большинства граждан этот закон будет значительным благом, то для тех, кто сдает квартиры в аренду, он станет серьезной проблемой.

    Основанием для принятия нового закона, запрещающего размещать хостелы в жилых домах, послужили многочисленные жалобы простых жильцов многоквартирных домов, которые вынуждены жить в собственных квартирах по соседству со сдающимися в аренду. В результате им приходится терпеть не только постоянно сменяющихся арендаторов, но и шум от приезжих, особенно если квартиру сняли молодые люди, постоянный мусор в подъезде и на площадке, курение в подъезде и на балконе, «тусовки» с громкой музыкой, распитие спиртных напитков и прочие неудобства. Не нравятся подобные ситуации и участковым, которые вынуждены реагировать на неподобающее поведение арендаторов в любое время суток.

    Воля народа

    По утверждению депутатов, введением нового закона они всего лишь исполняют «волю народа», помогая сохранять спокойствие жильцов многоквартирных домов и повышая качество их жизни, защищая их от «беспредела» арендаторов, которые не заботятся о спокойствии живущих рядом граждан.

    Именно по этой причине с 1 октября 2019 года размещение хостелов (гостиниц) в жилых домах запрещается, что весьма негативно отразится на финансовом положении арендодателей.

    Особенности нового закона

    Теперь, чтобы сдавать в аренду квартиру, находящуюся в стандартном многоквартирном доме, необходимо будет перевести ее нежилой фонд, а затем сделать в ней соответствующее оснащение. То есть после перевода жилого помещения в нежилое в нем необходимо будет сделать качественную звукоизоляцию, установить противопожарную сигнализацию и соблюсти многие другие требования, установленные для помещений этой категории.

    Основная проблема здесь заключается в том, что перевести квартиру из жилого фонда в нежилой можно лишь в том случае, если помещение располагается на первом этаже здания. Если квартира находится на более высоких этажах, то перевод ее в нежилой фонд возможен только тогда, когда помещение под ней также является нежилым. Однако еще одним важным моментом является и обеспечение отдельного входа, что не всегда возможно сделать в квартире, находящейся на втором и более высоких этажах.

    Означает ли это, что арендодателям придется сворачивать свой доходный «бизнес»?

    Тех, кто сдает квартиры, в том числе и посуточно, совсем немало, при этом многие арендодатели для поиска клиентов используют социальные сети и специализированные сайты. В итоге получается, что «посуточные» квартиры, по сути, можно воспринимать в качестве обычной гостиницы (аналога хостелов). Конечно, при этом не заключается договор аренды, ведь жилье сдается на 1–2 дня, но, по факту, владелец оказывает клиентам гостиничные услуги.

    Скрыть подобный вид заработка практически невозможно. А с 1 октября, учитывая новое законодательство, это будет еще более проблематично. Ведь от любопытных бабушек, как и от прочих соседей, не скроешь того, что в квартиру постоянно въезжают новые люди, которые выезжают из нее через день-два. А если временные жильцы ведут себя вызывающее, хамят, шумят, включают музыку и проявляют прочее неуважение к постоянным жильцам дома, ничто не помешает соседям подать жалобу в полицию и рассказать органам правопорядка о творящемся беспределе.

    Впрочем, подать такую жалобу соседи могут и в том случае, если никакого беспредела не происходит. Фактор обычной человеческой жадности и зависти никто не отменял, поэтому кто-нибудь может «настучать» на предприимчивого соседа просто из вредности.

    Что же делать?

    По мнению экспертов, тем, кто планирует использовать свою квартиру исключительно для сдачи в аренду как посуточно, так и на более длительный срок, стоит продать жилье и приобрести вместо него апартаменты. Владельцев такой недвижимости новый закон не затрагивает, поскольку она не входит в состав жилого фонда.

    Проблема лишь в том, что содержание этого вида имущества обычно обходится несколько дороже, чем жилого помещения. За него выше налог и выше тарифы по коммунальным услугам, но при этом приобрести его можно за меньшею сумму, в сравнении с обычной квартирой. Разница в цене, как правило, составляет около 10–15%.

    Конечно, можно попытаться договориться с соседями о том, что они не будут подавать жалобы по поводу того, что рядом с ними кто-то сдает квартиру. Но в этом случае нельзя быть полностью уверенным в том, что соседи будут молчать. Ведь в отношении поведения арендаторов тоже никто не может быть уверенным, а очень многое зависит именно от этого фактора.

    Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector