Содержание

Снос самовольной постройки

Снос самостроя

До недавнего времени правоотношения с самовольными постройками создавали массу неудобств. Органы власти особо не церемонились. Владельцы самостроев могли лишиться имущества по любому поводу – объекты сносили без всяких компенсаций, а легализовать постройки было нельзя. Однако в августе 2018 года были внесены ключевые изменения. Теперь, чтобы нести дом, гараж или баню в частном секторе – нужно решение суда. Действия администраций серьезно ограничили.

Что считают самостроем в 2020 году, на каких условиях и в каком порядке они подлежат сносу, а также можно ли избежать демонтажа – об этом читайте в нашей статье.

Что нового в законе 2019 года?

Федеральный закон № 340 от 4.08.2018 внес серьезные изменения в правила сноса самостроев. И если раньше все было под диктовку администрации, то новый закон внес важные доработки.

Самовольные постройки – это строения, которые были возведены без разрешений, плана и межевания земельного участка. Территория застройки значения не имеет: это может быть участок под ИЖС или муниципальная собственность на «пустыре». Проще говоря, если ограничения были, но их не учли, и строение было создано – это самострой.

Пример:

ООО «Строй-комфорт» выкупила участок под ИЖС в частном секторе. Вскоре на территории был возведен 7-этажный многоквартирный дом. Застройщик выложил объявление о продаже квартир в доме. Вскоре к нему пришли проверяющие по жалобе бдительных соседей. 7-этажное здание признали самостроем. Сооружение нельзя было возводить на участке под ИЖС, поскольку это нарушает требование об использовании земли. Согласно правилам, максимальная высота здания не может превышать 3-х этажей. Застройщика обязали снести самострой за свой счет.

Новые правила были включены в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а также в ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ – ряд положений были упразднены, а что-то добавлено.

Что нового в законодательстве о самостроях:

  1. Четкие критерии понятия «самовольная постройка» – то, что было возведено без разрешения и без учета ограничений.
  2. Теперь смотрят, возможно ли приведение в соответствие с установленными требованиями самостроя – до 4 августа 2018 года объекты просто сносили.
  3. Решение о сносе принимается местной администрацией или судами — на основании исков о сносе самовольных построек. Сложные дела отдали на откуп судам. За счет этого исключается формальный подход и злоупотребления чиновников.
  4. Снос не требует разрешения на строительство – его заменили на проект по сносу с учетом технических особенностей. Если стоимость имущества свыше 1 млн рублей, демонтаж производят ИП/организации из состава СРО (п. 4-5 ст. 55.31 ГрК РФ).
  5. Контролирующие органы должны уведомить о сносе постройки орган местного самоуправления (МСУ). Последний извещает владельца самостроя. Отсутствие уведомления – повод обжаловать решение администрации.
  6. Если о собственнике ничего не известно, МСУ подает объявление в СМИ, интернете и на информационном щите, где расположен земельный участок с постройкой. Но даже если владельца не найдут, принудительный снос может быть осуществлен и без его присутствия.
  7. Договор аренды или постоянного (бессрочного) пользования подлежит расторжению – в одностороннем порядке или в соответствии с решением суда (ст. 46 ЗК РФ).
  8. Право на участок сохраняется только при одном условии – если на земле имеются другие постройки, они отвечают всем нормам, а право собственности зарегистрировано в ФКП «Росреестра».
  9. Введение нового типа обременений на землю – обязательство по сносу самостроя. Тот, кто покупает участок на торгах с постройкой, обязан ее снести.

Кто вправе предъявить требование по сносу?

Нельзя просто так прийти к собственнику и принудить его к сносу самостроя. Требование может быть предъявлено к лицу только со стороны властных структур. Закон оговаривает, кто имеет такие полномочия.

Предъявить требование о сносе самостроя могут исполнительные органы государственной власти:

  • в сфере строительного надзора;
  • в сфере земельного надзора;
  • в сфере водоохранной и природоохранной деятельности на территории субъекта РФ;
  • в сфере охраны памятников культуры и исторического наследия.

Требование может вынести и орган местного самоуправления в лице администрации города. Например, в Москве полномочия по сносу незаконных построек передали от городских префектур в уполномоченный орган – Госинспекцию. Технические вопросы теперь решает ГБУ «МКМЦН».

Окончательное решение о том, сносить самострой или приводить его в надлежащий вид – за судом. Причем, вначале предложат сделать реконструкцию или изменить назначение земли. И только если это никак невозможно, или постройка угрожает жизни и здоровью людей – суд обяжет владельца ее снести.

Образец требования о сносе самовольной постройки

Закон обязывает власти информировать собственников о предстоящем сносе. Извещения направляются в виде письма по адресу владельца.

Уведомление должно содержать:

  • адрес собственника;
  • дату отправки требования;
  • наименование органа, который направил письмо;
  • основная часть – требование демонтировать (снести) постройку или привести ее в надлежащий вид;
  • срок на выполнение действий;
  • санкции за неисполнение требования;
  • ссылка на судебное решение или акт местной администрации;
  • подписи главы и секретаря госинспекции;
  • печать учреждения.

Порядок сноса самостроя

Чтобы снести незаконно построенный объект, мэрии предстоит выявить нарушения и уведомить о них собственника. Основания для демонтажа закреплены в ст. 222 ГК РФ. Разберем процедуру от начала и до конца.

С чего начинают?

Градостроительный кодекс закрепляет положения о сносе самовольно возведенных построек. Прежде всего нужно постановление о демонтаже.

По правилам снос возможен:

  • в административном порядке (без судебного решения) – решение выносит городская мэрия, но только в исключительных случаях (участок не оформлен в собственность или стройка на земле, где строить нельзя);
  • на основании судебного акта – когда суд решает, сносить объект или привести его в надлежащий вид с помощью реконструкции.

Обратите внимание, что в случае с административным порядком скорее всего снос неизбежен. Чиновники не любят вычитывать законодательство – им проще обязать владельца снести самострой. Тут может помочь только грамотный юрист. Без него, почти наверняка, возникнут проблемы.

Как сносят?

Что дальше? А дальше придется исполнять решение органов местного самоуправления или суда.

Алгоритм действий по сносу:

  1. Подготовка уведомления о готовящихся работах по сносу (проект). Обязанность подготовки документов – на застройщике, техническом заказчике или другой подрядной организации.
  2. Отправка проекта в орган МСУ – адресатом будет тот орган, который направил требование о сносе. Информацию о нем можно найти в письме.
  3. Изучение проектной документации.
  4. Внесение данных в ЕИС – единую информационную систему муниципалитета (электронного взаимодействия).
  5. Отправка извещения в строительный технадзор.
  6. Работы по сносу самовольной постройки.
  7. Формирование отчетности о завершении демонтажа. Отправка сведений в МСУ, а оттуда в Ростехнадзор.

Исполнение судебного решения поручено ФССП. Ответственные приставы следят, чтобы застройщик или собственник самостроя осуществил разбор здания. Неисполнение влечет за собой штраф и принудительный снос. Расходы на демонтаж со стороны подрядчиков МСУ лягут на плечи собственника.

В какие сроки?

Как только решение принято, его нужно донести до нарушителя. Уведомление в адрес собственника самовольной постройки направляют в течение 7 дней (п. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Самострой бывает разным – многоквартирное здание, садовый домик, гараж, навес, баня. Технические особенности строения влияют на срок его сноса. Время на осуществление сноса от 3 до 12 месяцев. Если конструкция позволяет сделать реконструкцию, срок будет от 6 месяцев до 3 лет – в зависимости от сложности строения (в силу пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Если подается исковое заявление, нужно учитывать срок исковой давности.

Когда постройка не подлежит сносу?

Из-за пробелов в законодательстве раньше могли признать самостроем даже жилой дом. Чиновников не волновало, что владелец зарегистрировал право собственности в Росреестре. Основанием служило нахождение дома вблизи от леса, заповедника, инженерных сетей, газопровода и т.д.

Нововведения устранили эти и другие разночтения в законе.

Невозможно снести объект, если выполняются четыре условия:

  1. Назначение территории – ИЖС или ЛПХ.
  2. Земля оформлена в частную собственность, т.е. участок стоит на кадастровом учете и размежеван.
  3. Жилое строение зарегистрировано в собственность до 1 сентября 2018 года.
  4. Отсутствуют признаки угрозы жизни и здоровья, права соседей никак не нарушаются.

Сделали реконструкцию дома, не не сообщили о ней в администрацию? Читайте инструкцию, как узаконить самовольную реконструкцию частного дома.

Можно ли избежать сноса?

Требование о демонтаже строения может застать врасплох. Вместе с тем застройщику может грозить штраф за незаконное строительство на участке. Многие владельцы самостроев ищут способы, как избежать сноса — и, надо признать, такие способы есть. Процесс получил название «легализация самостроя».

Важно, чтобы и земля, и объект, и его использование соответствовали всем требованиям. Многих интересует, правомерно ли требование о сносе навеса, как самовольной постройки? Ответ зависит от расположения объекта. Навес гаража может отдавать тень окнам соседа. Не исключено, что последний заявит о нарушении своих прав. И тогда придется доказывать обратное. Зачастую в дело вмешиваются личные отношения между соседями, зависть и скрытые обиды.

Если объект никому не мешает и отвечает всем стандартам, самострой можно узаконить.

Инструкция для административного (внесудебного) порядка в Москве:

  1. Отправить письмо в Госинспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу сохранить объект недвижимости.
  2. Проверка по факту обращения. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам ГрК, на чьей земле расположен, кто собственник, кто живет по соседству?
  3. Передача данных в ДГИ – Департамент городского имущества.
  4. Удовлетворение просьбы, передача сведений в комитет по архитектуре и строительству.
  5. Обследование инженерных коммуникаций, охранных зон, земель с ограниченным использованием и т.д.
  6. Заседание Земельной Комиссии, принятие окончательного решения с учетом выявленных факторов.
  7. Уведомление собственника о решении.
  8. Официальная регистрация объекта в качестве жилого здания, внесение изменений в ФКП «Росреестра» (см. «Какие постройки на участке нужно регистрировать«).

Если последовал отказ, владелец самостроя может обжаловать его в судебном порядке. Окончательное решение принимается в зале судебных заседаний.

Судебная практика (примеры)

Прибегнуть к сносу или позволить устранить нарушения – решает суд. Подсудность дел о самостроях отнесена к ведению городских (районных) судов. Изменения в законе позволили решать споры в правовом русле. Но до сих пор встречаются и противоречия.

Какие моменты учитывают суды:

  • кто собственник участка – личная или муниципальная собственность;
  • есть ли конфликт с соседями – при отсутствии согласия придется сносить или реконструировать объект;
  • имеются ли наследники совладельца самостроя;
  • затронуты ли интересы собственника земельного участка, а если да – проявляет ли он участие в решении проблемы;
  • имеется ли техническая возможность перестроить объект.

Отказ суда в сносе не является поводом для подачи апелляции со стороны властей. И уж тем более запрещено демонтировать здание, а расходы вешать на собственника. Самоуправство наказывается по всей строгости закона.

Пример 1:

Адлерский районный суд вынес решение по сносу самовольного объекта. В ходе проверки сочинской мэрией, были установлены нарушения со стороны застройщика. Строительная компания начала постройку МКД в частном секторе. В силу классификатора ВРИ земли, на участке разрешена лишь малоэтажная и коттеджная застройка. Застройщик сразу разделил объект на 60 смежных комнат, где имелись отдельные входы. Помещения подходили под признаки квартир. Суд обязал застройщика снести самострой. Исполнять решение было поручено подрядчику.

Читать еще:  Получение разрешения на строительство

Пример 2:

Октябрьский районный суд г. Краснодара обязал Свищева А.Г. привести в соответствие с требованиями закона летнюю веранду. Истцом выступал сосед Свищева по дачному участку. Оказалось, что ответчик построил беседку, но вышел на границы территории соседа. Разногласия не удалось решить мирным путем. Свищев настаивал, что конструкцию нельзя уменьшить и отодвинуть. Сосед не желал мириться с «захватом» его участка. Изучив обстоятельства, суд счел нужным предупредить ответчика о вторжении на частную собственность истца. Свищев заказал экспертизу и заверил, что летнюю веранду можно переустроить. Судья дал 4 месяца на исправление ситуации.

Прежде чем сносить самострой, нужно оценить условия. Если постройка подлежит переустройству, мэрия не может ее снести. Раньше практиковался снос, но с 2018 года действуют иные правила. Собственника обязаны предупредить, дать срок на устранение недостатков. Сложные дела рассматриваются в суде.

Смотрите видео о том, когда постройку сносят, а когда дают время на приведение в соответствии с требованиями:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Снос самовольной постройки

При строительстве без соответствующих разрешающих документов, нужно быть готовым к тому, что местные власти примут постановление о принудительном сносе такой постройки.

Понятие самовольной постройки

Самостроем считаются сооружения, которые обладают рядом признаков:

  • Возведены на земле, прав на которую у строителя нет.
  • Земля предназначена для других целей.
  • Нет разрешения на строительство.
  • Нарушены нормы градостроительного законодательства.
  • Строение нарушает права других людей или угрожает их безопасности.

Все эти характеристики указаны в статье ГК РФ №222.

Даже если строение соответствует только одной из характеристик – оно будет признано незаконным.

Снести такое сооружение могут обязать в административном или судебном порядке.

Снос самовольной постройки в административном порядке

Хотя по 222 статье ГК РФ некоторые из таких строений можно легализовать, в то же время, после изменений в законодательстве, произошедших в 2015 году, муниципальные органы получили возможность выносить постановления о сносе самовольной постройки без судебного рассмотрения дела.

Для такого решения достаточно доказательств нарушения градостроительного и земельного законодательства.

В частности, таковыми будут признанны:

  • Строительство в месте расположения инженерных коммуникаций.
  • Использование общей территории (улицы, тротуара и т.д.).
  • Строительство на участке, где нужно учитывать ряд дополнительных условий.

Местные власти должны сначала известить владельца постройки о нарушениях. Если он их не устранит в установленные сроки, тогда они имеют право принудительно снести постройку.

Важно учитывать, что даже наличие права на постройку, не может помешать её сносу, если будут доказаны нарушения закона.

Обжалование решения органа местного самоуправления

Приняв решение о сносе самовольной постройки, муниципальные органы должны в течение недели выслать его копию владельцу строения. В документе должен быть указан срок работ по сносу. Он не может превышать одного года.

Таким образом, у владельца есть время на обжалование решения в вышестоящих органах или на подачу иска в суд.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

Когда владелец строения неизвестен, решение о его сносе публикуется на сайте муниципалитета и на доске объявлений в районе размещения постройки.

Начать снос могут не раньше 2 месяцев после публикации решения. Его исполнение не должно противоречить 222-й статье ГК РФ.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если человек, построивший это здание, будет найден, его обяжут снести незаконную постройку самостоятельно.

Судебный порядок сноса

Для принятия судом решения о сносе самовольной постройки заинтересованное лицо или организация должны подать соответствующий иск.

Это может быть иск муниципальных органов или человека, чьи интересы нарушает эта постройка.

Если суд принимает решение о сносе, то выполнить работы должен ответчик. Если он этого не делает, снести здание может истец, но ответчик обязан компенсировать его затраты на проведение этих работ.

Когда производится снос самовольной постройки?

Согласно нормам 222 статьи суды обязывают снести самострой в следующих случаях:

  • После незаконной реконструкции, если объект нельзя привести в первоначальное состояние.
  • При нарушении прав или угрозе безопасности совладельца участка.
  • При нарушении правил градостроительного законодательства, которые нельзя устранить.

Однако, если единственным основанием является отсутствие разрешающих документов, снести такую постройку нельзя. Человек имеет право попытаться узаконить своё строение.

Для этого нужно обратиться в суд с иском о признании прав собственности на сооружение.

Правоприменительная практика

В 2015 году был принят ФЗ №258, на основании которого было принято дополнение к статье 222 ГК РФ. С этого момента муниципалитеты получили право выносить решения о сносе самовольной постройки без судебного разбирательства, если:

  • Оно возведено на земле, которая не предназначена для строительства по закону.
  • За участком закреплены особые условия использования.
  • Земля расположена в полосе отвода инженерных сетей.

Это значительно упростило для муниципальных органов процедуру сноса незаконных построек.

Какие постройки нельзя снести без суда?

Запрещено сносить строения, которые не нарушают законодательства, а только не имеют разрешительных документов на их возведение.

Владелец таких построек имеет право оформить все документы и узаконить возведённый объект.

Новый подход к самовольным постройкам

Новые правила

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. д., поясняет Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству: «Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма». Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс (основные из них представлены в таблице).

По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек «самовольными» более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Эксперты «Право.ru»: нормы помогут оперативно реагировать на самострои

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Региональный рейтинг группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство 4 место По количеству юристов Профайл компании × , говорит, что изменения последних лет в обсуждаемой сфере существенно снизили порог доказывания для признания постройки самовольной: «Было достаточно любого нарушения градостроительного регламента даже не на время создания объекта, а на дату судебного спора». Действующая редакция ст. 222 ГК оставляет широкий простор принятия решений о внесудебном сносе объектов для ОМСУ, отмечает Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × . Кроме того, существует правовая коллизия между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище, добавляет эксперт: «То есть, по сути, сейчас возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону». С учетом этого позитивно, что закон существенно ограничивает случаи внесудебного сноса, замечает юрист.

В ситуации, когда сведения об ограничении использования участка отсутствовали в публичном доступе на момент выделения земли и выдачи разрешения на строительство либо на момент регистрации права на уже возведённый жилой дом, постройка не должна признаваться самовольной, приветствует это нововведение Литвинов: «Обратное существенно ухудшало бы правовую определенность имущественного оборота». Еще одно позитивное нововведение – установление защитного механизма для добросовестных приобретателей объектов, которые впоследствии признаются самовольными постройками, говорит Литвинов. Одним словом, новые нормы позволят более эффективно и оперативно реагировать на наличие «самоволок», которые мешают местным жителям, не сомневается Екатерина Калинина, старший юрист Noerr Noerr Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование группа Антимонопольное право группа Интеллектуальная собственность группа Международный арбитраж группа ТМТ группа Финансовое/Банковское право группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Трудовое и миграционное право 2 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 12 место По выручке 46-47 место По количеству юристов × : «Сам механизм признания права собственности на самовольные постройки становится более прозрачным и понятным для собственников таких объектов». Но с учетом инертности судебной практики достаточны ли такие изменения, покажет только время, резюмирует Некрестьянов.

Недостатки закона

Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки. Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов. Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: «Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования». Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов.

Самострой – это проблема, которая связана с беспорядком в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. И эти сложности являются производными от главного – захлебнувшейся реформы вещных прав. Только наведение порядка в этом вопросе может существенно помочь современному отечественному правопорядку избавиться от пережитков советского прошлого. А обсуждаемый закон – это типичный пример ситуативного реагирования, паллиативная мера, которая существенно ничего не изменит. Разве Гражданский кодекс мешает сейчас государству возмещать вред, причиненный действиями представителей Росреестра, которые регистрируют право собственности на объекты самовольного строительства?

Денис Быканов, партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения ×

Кроме того, остаётся неразрешенным вопрос – распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершённые объекты, констатирует Надежда Попова из Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг группа Управление частным капиталом группа Семейное/Наследственное право группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × . К сожалению, новым законом не урегулировано, в каких случаях возможен только снос, а когда – приведение построек в соответствие установленным требованиям, добавляет Светлана Шлюнько, юрист Dentons Dentons Региональный рейтинг группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения × . По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу.

Порядки прошлого века

А вот в 90-е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам. О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал «Комсомольской правде» глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: «Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта. Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы». После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением. Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк.

Читать еще:  Приватизация комнаты в общежитии

Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности. Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: «Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны». При этом суд подтверждал, что «самострой» появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк.

Решения от законодателя и правоприменителя

Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной «самоволкой». Самым главным в этой связи стало совместное постановление Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В п. 26 этого документа указано, что «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». Вместе с тем в п.5 Обзора практики от 9 декабря 2010 года № 143 ВАС разъяснил: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

У Верховного суда последний объемный обзор на обсуждаемую тему вышел весной 2014 года («Судебная практика по делам, связанным с самовольным строительством»). В документе ВС задал вектор рассмотрения подобным спорам. Во-первых, разъяснил, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им участке, можно признать при определенных условиях. Таковыми являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрена возможность признать право собственности на часть объекта самовольной постройки. И, в-третьих, в случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости интересы собственника можно защитить, признав право в целом на собственность в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту. Под такой случай подпадает даже пристроенный балкон, что ВС отдельно подчеркнул в определении № 18-КГ17-198.

Но наиболее существенно правовые «пробелы» 90-х годов решил законодатель. В 2015 году ст. 222 ГК дополнили п. 4, который регламентировал условия и порядок сноса самовольной постройки органом местного самоуправления (ОМСУ). Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном (внесудебном) порядке. Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей. А постройка расположена «в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения». Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло 385 объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать решение московских властей в судебном порядке, но безрезультатно. Верховный суд признал законным постановление правительства столицы от 8 декабря 2015 года «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» № 829, на основании которого и демонтировали здания предпринимателей. А Конституционный суд не нашел нарушений в самой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек местными властями.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Читать еще:  Сколько человек можно прописать в квартире?

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Процессуальные аспекты сноса самовольных построек в городе Москве, или как «защищают» владельцев «самостроя» московские суды

По вопросу сноса самовольных построек в городе Москве и о проблемах применения статьи 222 ГК РФ (в последней редакции) сказано довольно много.

Мне бы хотелось обратить внимание на еще один аспект проблемы, который, по моему мнению, незаслуженно остается без внимания.

Дело в том, что, пока мои коллеги спорят по вопросам материального права, Правительство Москвы успешно защищается в судах с помощью права процессуального. И колоссальную поддержку в этом им оказывают наши арбитражные и районные суды, в чем я и мои коллеги убедились на собственном опыте.

Как правило, владельцы московского «самостроя» пытаются защитить свои права тремя нижеописанными способами, и вот что из этого выходит.

1. Попытки признать недействительным ненормативный акт в Арбитражном суде г. Москвы

Как известно, в целях реализации положений пункта 4 статьи 222 ГК РФ Правительство Москвы издало постановление от 08.12.2015 №829-ПП с двумя приложениями к нему. В приложении №1 урегулирован порядок сноса самовольных построек, а в приложении №2 утвержден перечень объектов, которые, по мнению чиновников, являются самовольными (104 объекта).

Безусловно, приложение №1 к постановлению, непосредственно регулирующее порядок сноса, касается неопределенного круга лиц, т.е. носит нормативный характер и, следовательно, подлежит оспариванию как нормативный акт в Мосгорсуде.

Второе приложение состоит из пунктов, в каждом из которых указан конкретный объект, подлежащий сносу. Каждый из пунктов приложения №2 рассчитан на однократное применение, не является обязательным для неопределенного круга лиц, поскольку влечет юридические последствия только для одного лица – владельца объекта, поименованного в пункте. Следовательно, каждый из пунктов носит ненормативный характер и с учетом нарушения им прав предпринимателей подлежит оспариванию в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ.

Однако судьи Арбитражного суда г.Москвы, как сговорившись, со ссылкой на то, что постановление №829-ПП является нормативным актом и, следовательно, неподведомственно арбитражным судам, прекращают производства по таким делам.

Логика арбитражных судов проста: коль скоро объект включен в изданный в установленном порядке нормативный акт, то оспариваемый пункт, в котором содержится адрес планируемого к сносу объекта, также подлежит оспариванию как нормативный акт. При этом суды почему-то забывают о Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 №58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», в котором разъяснено, что оспариваемый акт может включать в себя положения как нормативного, так и ненормативного (индивидуального) характера, которые могут быть оспорены отдельно друг от друга.

Попытки юристов убедить судей в том, что их доверители не оспаривают общие положения постановления №829-ПП; что каждый пункт приложения №2 к постановлению касается судьбы только объекта, принадлежащего его доверителю, и рассчитан на однократное применение (после сноса объекта он фактически не будет действовать), бесполезны. А ссылки на теорию государства и права, изучаемую на первых курсах юридических факультетов, и вовсе вызывают у судей улыбку.

2. Попытки признать недействующим нормативный акт в Мосгорсуде

Не получив судебной защиты в арбитражных судах, владельцы снесенных объектов вынуждены обращаться в Мосгорсуд, где их злоключения продолжаются.

24 декабря 2015 г. Мосгорсуд уже успел оперативно рассмотреть дело №3а-907/2015 по заявлениям нескольких организаций о признании недействующим постановления №829-ПП и отказать в удовлетворении этих требований. И что-то мне подсказывает, что такая скорость рассмотрения дела была вызвана отнюдь не заботой о бедных предпринимателях, пытающихся спасти свое имущество.

С процессуальной точки зрения этот судебный акт повлек для клиента нашего Адвокатского Бюро и других предпринимателей следующие последствия.

Судья Мосгорсуда возвратил наш административный иск о признании недействующим конкретного пункта приложения №2 к постановлению №829-ПП, указав, что судом уже рассмотрено дело №3а-907/2015 и вынесено решение от 24.12.2015г., что исключает возможность рассмотрения в суде аналогичного административного заявления.

При этом судью нисколько не смутило то обстоятельство, что в решении по делу №3а-907/2015 нет ни одного слова про объект, законность сноса которого мы просили проверить.

Не остановившись перед этим препятствием, мы решили обратиться в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда с апелляционной жалобой на решение Мосгорсуда от 24.12.2015 г., в которой указали, что в оспариваемом решении разрешен вопрос о правах и обязанностях истца, не привлеченного к участию в деле.

Однако судья Мосгорсуда возвратил нам эту жалобу, сославшись на то, что у нашего клиента отсутствует право на подачу апелляционной жалобы, поскольку он к участию в рассмотрении дела №3а-907/2015 не привлекался, «новых доводов относительно признания нормативного правового акта незаконным в жалобе не содержится».

Т.е. в первом случае нас «послали» по той причине, что подобное дело уже судом рассматривалось, а во втором случае – в связи с тем, что мы ранее не участвовали в рассмотрении этого дела.

Необходимо отметить, что такой способ уйти о рассмотрения вопроса по существу, использованный судьей Мосгорсуда в нашем случае, известен еще со времени оспаривания отдельных пунктов постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП, в которых поименованы конкретные подлежащие сносу объекты. Там судьи прекращают производства по делам со ссылкой на то, что законность постановления №819-ПП уже подтверждена решением Мосгорсуда от 26.12.2013 по делу №3-212/2013.

Но совершенству нет предела, и есть еще, как минимум, один способ избавиться от «назойливых» предпринимателей.

Так, судьи возвращают заявления об оспаривании отдельных пунктов постановления №819-ПП, том основании, что подлежащий сносу объект уже снесен, что, по мнению судьи, означает, что оспариваемый пункт «в настоящее время фактически не действует, хотя формально и не отменен». А недействующие акты «каких-либо нарушений охраняемых прав и свобод заявителя повлечь не могут, вследствие чего такие акты не требуют их пресечения судом и не могут быть предметом судебной проверки».

К слову, выводы судьи об однократном применении акта напрямую свидетельствуют о его ненормативном (индивидуальном) характере!

Когда видишь, на какие ухищрения (иначе это не назовешь) идут судьи при рассмотрении дел о московском самострое, теряешь веру в объективный и справедливый суд. Предпринимателям приходится успокаивать себя только мыслью о том, что арбитражный суд при взыскании убытков уж точно во всем разберется и не допустит такого, мягко говоря, странного «правосудия».

3. Попытки взыскать убытки с московских властей

Поскольку объекты уже снесены, то их владельцам не остается ничего иного как требовать в арбитражном суде взыскания убытков, причиненных незаконным сносом объектов.

Но и здесь истцы терпят фиаско.

Доводы юристов о том, что суд вправе не применять противоречащий закону акт государственного органа независимо от признания этого акта недействительным, судьи не слушают. Зато ими воспринимается аргумент юристов Правительства Москвы о том, что действия чиновников основаны на нормативном акте – постановлении №829-ПП, который проверен судьей Мосгорсуда в полном объеме.

Не моргнув глазом, представители Москвы, поясняют суду, что, оказывается, некая компания — ООО «Торговый центр «Таганка» — так переживала за владельцев других столичных объектов, что подала в Мосгорсуд заявление о признании недействующим не только приложения №1 к постановлению, но и всех 104 пунктов приложения №2. При этом компания так спешила защитить права других собственников, что оплатила госпошлину за подачу иска, даже не дождавшись опубликования постановления. Таким альтруизмом общества «Торговый центр «Таганка» или изобретательностью лиц, организовавших подачу иска от имени этой организации, остается только восхищаться.

Несмотря на кажущуюся абсурдность доводов московских властей, арбитражные суды с ними охотно соглашаются. Так, в деле №А40-123727/16-61-1091 судья Анциферова О.В. отказала ООО «Созидание» в иске о взыскании убытков, причиненных сносом, лишь на том основании, что «доказательств наличия судебного акта, признавшего п.80 приложения №2 к постановлению . №829-ПП . недействующим, истцом не представлено».

В решении по делу нашего доверителя (дело №А40-118584/16-11-1049) судья Дружинина В.Г. подробно изложила позицию истца и позицию ответчиков – Правительства Москвы и Префектуры ЦАО г. Москвы, после чего слово в слово скопировала часть текста из решения судьи Анциферовой, даже не потрудившись заменить пункт приложения №2 к постановлению №829-ПП, а также ссылку на дело №А40-64821/2013, которое к нам не имеет совершенно никакого отношения.

То обстоятельство, что ООО «Созидание» и наш доверитель ранее пытались всеми законными способами оспорить соответствующие пункты приложения №2 к постановлению №829-ПП в Мосгорсуде (а ООО «Созидание» и в Арбитражном суде города Москвы), но были лишены этой возможности по надуманным основаниям, вообще оставлено арбитражными судьями без внимания.

Круг замкнулся – владельцы снесенных объектов остались лишенными права на судебную защиту.

В свете вышеизложенного вызывает грустную улыбку недавно опубликованное определение Конституционного Суда от 27.09.2016г., в котором разъяснено, что «лицо, осуществившее самовольную постройку, — поскольку оно ставится в известность о принятом решении – может прибегнуть к гарантированному ему способу судебном защиты путем оспаривания принятого органом местного самоуправления решения».

Этот способ защиты действительно эффективен, но только в том случае, если судья при осуществлении правосудия будет осознавать себя судьей, а не чиновником мэрии в мантии.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector