Рынок жилья в России

Рынок жилья в России

В настоящем обзоре рассмотрим российский рынок недвижимости, традиционно сосредотачиваясь на рыночном и рекламном аспектах. В силу неоднородности и специфичности предмета рассмотрения основное внимание будет уделено рынку жилой недвижимости с фокусом на наиболее интенсивный и развитый – московский рынок.

Рынок недвижимости России в своем развитии подчиняется общим законам экономики, хотя специфика нашей страны, естественно, накладывает на него отпечаток. Общий вектор рынка — в направлении от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. По мнению большинства экспертов, можно выделить следующие ключевые этапы.

Возникновение рынка недвижимости в России можно отнести к позднесоветскому времени, когда в середине 1990 года в Законе «О собственности в СССР» появилось понятие частной собственности. Реальное же развитие рынка началось вместе с началом приватизации в 1992 году.

Стадия становления рынка жилой недвижимости России была специфической и имела ряд особенностей. К наиболее значимым отличительным чертам можно отнести цены, заниженные в несколько раз из-за оценки на основе балансовой стоимости, многократное превышение спроса над предложением, неразвитость риелторских услуг.

Драйвером развития рынка стал московский регион. В конце этого периода произошел резкий скачок цен практически на все объекты рынка жилья (почти в 8 раз).

Следующий этап развития рынка недвижимости можно назвать переходной стадией. Он начался во второй половине 1993 года. Характерными особенностями этого периода были довольно высокие цены, хотя до мировых они еще не дотягивали, появление рыночных отношений между участниками рынка, а также снижение темпов приватизации жилья, которая прошла свой пик.

Спрос и предложение начали выравниваться. Появилась нормативная законодательная база, роль государства на рынке постепенно начала увеличиваться. Родилось понятие элитной недвижимости — эксклюзивных, необычных для массовой застройки проектов, ориентированных на людей с деньгами. Одновременно развивалась и реклама недвижимости, вырабатывались стандарты и подходы типовых рекламных кампаний жилых объектов.

Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период до 2000 года следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. Все рынки, в том числе и недвижимости, находились в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. При этом рынок недвижимости продемонстрировал гораздо большую инерционность по сравнению с другими секторами экономики.

Этап профессионального развития рынка – это 2000–2002 годы. Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и начал расти. Шло формирование среднего класса, который еще не стал основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже отреагировал на него, выделив в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на разный вкус и уровень доходов – от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, а также внедрение новых технологий и решений.

В завершение этого периода четко формируется один из ключевых мотивов потребительского поведения (прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге) – рассмотрение приобретения недвижимости как одного из самых выгодных способов инвестиций собственных средств. Предпочтения покупателей данного сегмента обусловлены желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения, что является приоритетом сегмента покупателей недвижимости для решения жилищного вопроса. На первое место для обоих сегментов выходят надежность и имя застройщика. Что касается непосредственно продавцов, то они в поисках конкурентного преимущества все больше внимания уделяют профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR, включая имиджевую составляющую.

Этап зрелого, продвинутого рынка начался в 2003 году и длится по настоящее время. Ключевые слова этого периода — «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Усиливается информационная открытость рынка, риелторские компании занимают значимое место, и к их услугам прибегает большинство участников сделок. Одновременно больше внимания уделяется репутации агентств недвижимости, постепенно уменьшается роль частных маклеров и риелторов.

Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования к предлагаемому товару (его качественным характеристикам). Пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого лежит четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье и его назначении. Рынок предложения тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с увеличением прослойки людей, причисляющих себя к среднему классу, рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса.

Дальнейшее формирование рыночных отношений в сфере недвижимости и все большее вовлечение российской экономики в общемировые процессы в конечном итоге привели к открытости рынка. Несмотря на все особенности, на развитие отечественного рынка недвижимости в значительной степени влияют тенденции общемирового масштаба. К важнейшим из них следует отнести цены на энергоресурсы, в первую очередь на нефть, курсы мировых валют и т.п. Именно поэтому мировой финансово-экономический кризис 2008-2009 годов имел огромное влияние и на российский рынок недвижимости, который, подобно кризису 1998 года, прошел период годичной «заморозки» и постепенного «оттаивания». К 2010-2011 годам рынок полностью восстановился и вплоть до конца 2014 года продолжал поступательно развиваться.

Стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости.

Структура рынка

По видам сделок выделяют следующие сегменты рынка недвижимости:

  • купля-продажа недвижимости;
  • аренда недвижимости;
  • ипотека и др.

По форме собственности объекты рынка недвижимости можно классифицировать на частные, государственные и муниципальные.

По функциональному назначению рынок можно разделить на:

  • объекты жилой недвижимости;
  • промышленные здания;
  • непроизводственные здания и помещения (склады, офисы и пр.).

Рынок недвижимости принято также делить на первичный и вторичный:

  • под первичным рынком недвижимости подразумевается совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами. Этот рынок как бы «запускает» недвижимость в экономический оборот;
  • под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами, находящимися в эксплуатации, а также сделки, связанные с перепродажей или другими формами перехода объектов от одного собственника к другому.

Над номером работали

Генеральный директор: Василий Ананьин

Главный редактор: Инна Смирнова
Обозреватель: Алексей Сазонов

Дизайн обложки: Андрей Урняев
Дизайн: Таша Эшназарова
Верстка: Дмитрий Едомахов

Project-management: Сергей Зачепилов
Web-верстка: Владимир Кожанов

Директор по маркетингу: Таша Эшназарова
Руководитель департамента развития и коммерции:
Алексей Загребельный
Координатор рекламного отдела: Мария Буянова

Генеральный партнер проекта Nectarin:
Ольга Вяткина

Контентные партнеры проекта:
TNS Russia:
Старший менеджер проектов Департамента мультимедиа исследований:
Анна Пивцова
Младший менеджер проектов отдела Marketing Index / TGI:
Анастасия Юдина

Ipsos Comcon:
Специалист по маркетингу и корпоративным коммуникациям:
Ольга Третьякова
Директор по работе с клиентами:
Татьяна Герасименко

Google:
Cтарший аналитик по работе с ключевыми клиентами:
Иван Бригида

BrandScience:
Директор по маркетинговым исследованиям:
Валентина Шаповалова

Как появился и развивался рынок недвижимости в РФ, и каково его состояние сейчас?

Рынок недвижимости в России (как и в других развитых странах) меняется достаточно быстро. Особенно непредсказуемыми изменения становятся в кризисные периоды. В таких ситуациях анализ рынка являет собой сложную задачу: цены и спрос могут качнуться как вверх, так и вниз.

Ниже IQReview приводит краткий обзор текущего положения дел рынка недвижимости в РФ. Эти данные актуальны в первую очередь тем, кто в ближайшие полгода-год планирует покупку или продажу имущества.

История создания и развития рынка недвижимости в РФ

Рынок недвижимости в России сравнительно «молодой»: возник он лишь в 1990 году. В середине этого года закон «О собственности в СССР» расширился и стал включать понятие «частная собственность». По факту в массовом порядке рынок стал развиваться лишь с 1992 года — когда стала практиковаться До когда доступна бесплатная приватизация жилья? приватизация жилья.

Как и в любой другой стране рынок недвижимости в России имел и имеет свои характерные особенности. Изначально они были такими:

Спрос превышал предложение в несколько раз, а в крупных городах — в десятки раз.

Услуги риелторов На что живут риелторы? не были так распространены, как сейчас, и в целом оказывались непрофессионально.

Цены на жилье были очень низкими (к примеру, в 1995-1997 годах среднюю «однушку» в Москве можно было приобрести за $ 25-30 тысяч).

Процесс формирования цены

Вторичный рынок Москвы (и других городов РФ) условно формировался в несколько этапов:

С 1990 по середину 1991 года. Этап «рождения» рынка недвижимости в РФ, для которого характерны низкие и стабильные цены. Покупка и продажа в тот период не носила массового характера — сделки заключались сравнительно редко (население еще не привыкло к нововведениям, и вдобавок в стране происходили серьезные перемены). В основном продавали жилье мигранты, сделки часто совершались по себестоимости строительства.

Со второй половины 1991 до начала 1993 года. Вторичный рынок начинает активно расти, особенно в крупных городах. За неполные 2 года вместе с количеством сделок растет и спрос, и стоимость жилья. В отдельные периоды прирост цен составлял по 10-15% в валюте. Спрос во многом рос из-за быстрого развития рыночных отношений и создания нового класса населения — «новых русских». В крупных городах разбогатевшие коммерсанты и бандиты активно скупали недвижимость, стимулируя и спрос, и цены на нее. Начали появляться первые крупные риелторские конторы.

Со второй половины 1993 до конца 1995 года. Стремительный рост, который наметился в предыдущие два года, стал замедляться, ситуация на рынке стала более стабильной. Стабилизироваться начали и цены: если раньше они часто назначались хаотично, и были далеки от адекватных (как в большую, так и в меньшую стороны), то к этим годам на стоимость жилплощади стали больше влиять такие факторы, как тип дома, расположение, планировка квартиры, окружающая инфраструктура и так далее. Именно в конце 1995 года российская столица стала одним из самых дорогостоящих городов планеты по расценкам на жилье.

Читать еще:  Сколько квадратных метров положено на человека по закону?

С начала 1996 по середину 1998 года. Масштабы и расценки постепенно стабилизировались, принимая более системный и продуманный характер.

Со второй половины 1998 по середину 1999 года. Из-за кризиса в 1998 году торговля квартирами существенно замедлилась. На спад пошли и расценки на жилье в долларах.

Приведем приблизительные цены на московские «квадраты» (грубо усредненные показатели, квартиры — в спальных районах):

конец 1993 года — $400-600 за 1 «квадрат»;

1994 год — $ 600-900 за «квадрат»;

1995-1996 годы — до $ 1200 за «квадрат»;

1997 год — $600- 1000 за «квадрат;

вторая половина 1998 года — $ 700-900 за «квадрат»;

вторая половина 1999 года — $ 450-600 за «квадрат».

Для более состоятельных покупателей, покупающих жилье в престижных районах, цены были выше примерно на 50%.

Самый дорогой и престижный сегмент рынка стал формироваться ориентировочно в конце 1994 года. Выделять элитные квартиры стали в первую очередь в Москве и нескольких других крупных городах. На конец 1994 года средняя стоимость 1 квадратного места такого жилья в Москве составляла около $2500, а на пике цен (в 1996 году) доходила до $4000.

Текущее состояние

Начиная с 2010 по 2013 годы рынок российской недвижимости испытывал стабильный плавный рост. Рос как спрос на жилье, так и стоимость жилплощади.

Рынок Российской недвижимости

С началом кризиса рост замедлился, и начался откат. Причин тому несколько:

Крупные инвесторы потеряли возможность получать «дешевые» кредиты — из-за чего замедлились темпы строительства (а часть начатых объектов оказалась заморожена).

“Просел” реальный доход населения, из-за чего граждане стали меньше покупать жилье (как в ипотеку, так и без нее).

Ужесточились ипотечные требования, из-за чего взять ее стало сложно даже тем, у кого хватает средств на выплату кредита.

Выросла себестоимость строительства нового жилья (из-за роста курса доллара, который увеличил цены на строительную технику).

Эти факторы привели к тому, что рынок недвижимости (прогноз на который в 2010-2013 годах был стабильно положительным) стал “падать”:

снизился уровень продаж квартир в новостройках;

уменьшилось количество взятых ипотек;

уменьшилось общее количество сделок по покупке;

уменьшилась стоимость квадратных метров (в первую очередь для вторичного жилья );

снизились темпы строительства (новое жилье все равно продолжает строиться, но уже не в тех масштабах, что были до кризиса).

Часто в новостройках жилье раскупается неохотно. В некоторых жилых комплексах, сданных 1-2 года назад, до сих пор остается пустой значительная часть квартир. Такая тенденция наблюдается по всей территории страны — как в регионах, так и в Москве.

Если оценить прогноз на 2017 год, то дальнейшего снижения цен на новостройки ожидать вряд ли стоит. Стоимость «квадрата» в строящихся домах и без того снизилась, поэтому этот рынок скорее просто “приостановится” до улучшения ситуации. Возможен даже обратный процесс — из-за подорожания строительства цены могут несущественно вырасти.

Такая ситуация на рынке недвижимости в 2017 году может привести к дефициту новостроек в обозримом будущем. Если кризис уже пережил пик, и дальше экономика государства пойдет на восстановление, то спрос на жилплощадь снова начнет расти. Из-за того, что сейчас значительная часть объектов оказалась замороженной, на рынке может оказаться недостаточно предложений. Такая ситуация маловероятна, но все же возможна (и в основном для крупных городов).

Снижение цен на вторичном рынке недвижимости

На вторичном рынке недвижимости в 2017 году (и в ближайшие 1-2 года) прогнозируется продолжение снижения цен. Это может частично стимулировать спрос.

Какова ситуация в сегменте коммерческих объектов?

Жилье — не единственный «товар», который пользуется высоким спросом. Широко развит в России и рынок коммерческой недвижимости. Сюда можно отнести офисы, магазины, а также складские помещения и здания — именно такие объекты покупаются, продаются и арендуются чаще всего.

В первой половине 2017 года в крупных городах начинает восстанавливаться спрос на офисную недвижимость. Для примера: в Москве за первый квартал объем новых сделок покупки и аренды оказался на 45% больше, чем за такой же период в 2016 году, и на 66% больше, чем в 2015. Получается, что спрос на столичные офисы поднялся в полтора раза.

Рынок складской недвижимости наиболее оживленный в столице. В начале 2017 года отмечается существенное падение количества сделок по сравнению с 2016 годом. Средняя ставка аренды не спешит подниматься: в начале 2014 года по Москве она составляла средние 4900 рублей за «квадрат» в году. После начала кризиса, когда рынок складской недвижимости стал «падать», она стала плавно снижаться, и во второй половине 2015 года «пробила» отметку в 4100. Сейчас средняя годовая стоимость аренды колеблется на уровне 4000 рублей за «квадрат».

Прогноз по рынку недвижимости (видео)

Рынок жилья в России держится только на кредитах

Покупатели недвижимости рассчитывают исключительно на ипотечные кредиты

Президент Путин несколько дней назад посетовал на то, что в стране снова выросли проценты по ипотечным кредитам и поставил задачу перед правительством снизить их до 8,5-9%. О важности таких мер красноречивее других говорит тот факт, что недвижимость в стране без кредитов практически недоступна. Хотя неискушенному человеку, кажется, что это не так.

Интересный разбор «ипотечной ситуации» предложил в ЖЖ блогер Дмитрий Маслов:

Разберем очередной пример fake news – на рынке недвижимости.

Наверняка все встречали сообщения такого рода:

— В ЖК «Задержка» доля ипотечных сделок достигла 60%

— Доля ипотечных кредитов на вторичном рынке составляет 45%

Многие наверняка думают: «О! Доля ипотеки конечно выросла, но далека еще до 100%, значит ипотечный пузырь пока не надулся. Пойду-ка я тоже возьму кредит».

Давайте немного порассуждаем, что не так в «доле ипотечных сделок», и почему застройщики лукавят. Впрочем, не думаю, что кто-то вообще сегодня способен нормально анализировать рынок. У всех задача продавать, вот они и продают… В том числе продают нам фейковые новости.

Вот, например, пишут, что доля ипотечных сделок 60%. Ну, допустим.

А кто тогда покупает оставшиеся 40%?

Конечно, это покупатели на «живые деньги»! — воскликнет наивный читатель.

Хорошо, а много вы лично знаете людей, которые в последнее время купили квартиру на собственные накопления?

Вот просто так взяли и разом выложили всю сумму на недвижимость?

Вы хоть представляете себе, сколько лет нужно копить даже не среднему специалисту, чтобы купить квартиру в Москве (в Спб, Екатеринбурге, Пензе и т.д.).

Например, с месячной зарплатой в 100 тыс. рублей в Москве, что существенно выше среднего, и откладывая 30% от дохода (больше не получится, проверено долгим опытом), чтобы накопить на простую квартиру в столице нужно откладывать лет 15 (подробнее не буду раскладывать, чтобы не отклоняться от темы). Такому покупателю, чтобы сегодня купить на «живые деньги», нужно было начать копить в 2004 (!) году. И за это время ни разу не испугаться паники на финансовых рынках, не купиться на «щедрые предложения от застройщиков», постоянно отмахиваться от родственников (теща пилит, почему до сих пор не купил квартиру), не сорваться и не потратить все денежки…

И вот спустя 15 лет, преодолев все препятствия, такой железный инвестор наконец покупает однокомнатную (на большее не хватает) квартиру у МКАДа на свои кровью заработанные деньги.

Нет, я верю, что такие, гремящие титановыми прибамбасами накопители существуют, но не в количестве же 40% от сделок!

Даже если прибавить сюда тех, кто не заработал деньги, а их украл, все равно не получается.

Не может быть массового спроса на собственные средства по таким ценам. Либо спрос не массовый (как было в нулевые годы), либо спрос массовый, но только кредитный (как сейчас).

Не буду томить читателей и объясню, почему статистика по доле ипотечных сделок – ерунда, а их реальная доля не 40-50-60%, а намного выше (близко к 100%).

А дело в том, что все забыли про альтернативные сделки (обмены) на рынке недвижимости.

Люди продают одну недвижимость и на эти деньги покупают другую недвижимость.

Например, зайдите на профильные форумы по продаже недвижимости в любом городе и поинтересуйтесь у продавца, какая у него цель продажи недвижимости.

Возможно, вы сильно удивитесь, но мало кто продает для того, чтобы положить деньги в банк. Практически все планируют на эти деньги купить другую недвижимость!

Посмотрите, как забавно получается:

Коля купил вторичную квартиру у Миши за 5 млн. руб., взяв ипотечный кредит.

А Миша использовал эти деньги и купил новостройку за 5 млн., якобы на «свои».

Застройщик бодро рапортует, что у него имеется неипотечный спрос.

Но на самому деле, как мы видим, у Миши появились эти 5 млн. руб. только потому что Коле выдали ипотечный кредит.

Без ипотечного кредита под первую сделку никакой второй сделки тоже бы не возникло.

Именно кредитные деньги запускают цепочки альтернативых сделок.

Никаких живых денег и никакого частного спроса на рынке давно уже нет.

Никто уже давно не откладывает деньги на квартиру. Максимум, на что люди способны – это наскрести на первоначальный взнос.

Без постоянной кредитной накачки российский рынок недвижимости – не жилец.

Рынок жилья в России

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Читать еще:  Прописка без права на жилплощадь

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Житья не стало

Россию ждет дефицит квартир. Что заставит россиян снимать, а не покупать их

Фото: Валерий Матыцин / ТАСС

В уходящем 2019 году цены на квартиры в российских новостройках уверенно увеличивались, что привело к снижению темпов продаж первичного жилья и миграции части потенциальных новоселов на вторичный рынок недвижимости. И все же окончательно перетянуть одеяло на себя «вторичке» не удалось: многие покупатели, попотев на переговорах с гордыми владельцами советских квартир, сместили фокус обратно на рынок нового жилья. Но и в новостройках ничего хорошего в наступающем 2020 году их не ждет, судя по прогнозам экспертов рынка. Неизбежный рост цен, сокращение выбора квартир, разорение застройщиков и вынужденный возврат в съемное жилье: вся боль ищущих крыши над головой россиян — в материале «Ленты.ру».

На всех не хватит

Призрак дефицита замаячил над московским рынком новостроек — одним из крупнейших в стране — к концу 2019-го. По данным ЦИАН, в этом году продажи строящегося жилья в столице почти сравнялись с объемом нового предложения. В целом этот объем за 12 месяцев снизился практически на треть — если рассматривать вместе рынки новостроек Москвы и Московской области. «Такой тренд содержит риски возникновения дефицита предложения», — предупреждают аналитики.

Читать еще:  Пожизненное наследуемое владение земельным участком

Если смотреть на числовые показатели, то ситуация совсем не кажется страшной: в 2019-м в столичном регионе вывели в продажу 74 новых жилых комплекса (ЖК). Всего в реализацию поступило 490 корпусов (как в новых, так и в ранее запущенных ЖК) суммарной площадью около 7,9 миллиона квадратных метров. Число новых проектов сократилось по сравнению с прошлогодними показателями на 48 процентов, свежих корпусов — на 29 процентов, количество «квадратов» — на 28 процентов.

Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»

Продажи квартир в Москве и Подмосковье тоже упали — со 156 тысяч сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в 2018-м до 140 тысяч в текущем году. «Объем нового предложения по итогам этого года составит около 147 тысяч квартир и апартаментов, — отмечается в материалах ЦИАН. — Таким образом, на каждый реализованный квадратный метр по итогам года придется лишь 1,05 метра нового предложения. Такое соотношение поглощения и нового предложения зафиксировано впервые за посткризисный период».

Последствий у возможного дефицита жилья много (от банального исчезновения шансов на улучшение жилищных условий до демографического кризиса), но в моменте оно одно — дальнейший рост цен на квадратные метры. Московский рынок — трендсеттер, и многие тенденции его развития в регионах копируются в гипертрофированных масштабах. Так что дефицита строек можно с уверенностью ждать и в провинции. В агентстве «Бон Тон» подсчитали: за 2018 год в целом по России было выдано разрешений на строительство 52,3 миллиона квадратных метров, а за 10 месяцев 2019-го — на 4,8 миллиона «квадратов». Но строительный провал не будет заметен сразу.

«Поскольку рынок жилищного строительства достаточно инертен, то такое радикальное снижение числа разрешений пока не отражается на объемах вводимого жилья, — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон». — Яма, обусловленная динамикой выдачи разрешений, настигнет отрасль к концу 2020-го — началу 2021 года. В этот период количество возводимого жилья не сможет компенсировать объемы ввода новостроек, получивших разрешение в 2017-2018 годах».

Тенденции рынка новостроек идут вразрез с основными положениями национального проекта «Жилье и городская среда», предусматривающего рост объемов ввода недвижимости. Но покупателю, конечно, прежде всего важны цены, а не целевые показатели.

Вверх по течению

Цены в российских новостройках за уходящий год увеличились — в этом сомневаться не приходится. Прежде всего росту способствовало изменение правил игры для застройщиков — с лета 2019-го они (за редким исключением) не могут возводить дома на деньги дольщиков. Взамен им приходится брать кредиты, а это автоматически влечет за собой рост конечной стоимости продукта — квартиры. Деньги покупателей жилья между тем спокойно хранятся на эскроу-счетах и передаются застройщикам только после сдачи домов в эксплуатацию.

«Новые проекты в этом году выходили по ощутимо более высоким ценам, чем год назад, — подтверждают в ЦИАН. — Ключевым драйвером этого стали проекты, реализуемые через эскроу-счета, где выше и затраты девелоперов и, как следствие, цены предложения». По данным аналитиков ЦИАН, в Москве в старых границах средняя стоимость квадратного метра в свежих новостройках составила 187 тысяч рублей — против 181 тысячи рублей в 2018-м. В Новой Москве цены увеличились на 17 процентов (со 106 тысяч до 125 тысяч рублей за «квадрат»), в Московской области — на 13 процентов (с 76 тысяч до 86 тысяч рублей).

Фото: Евгений Лисицын / «Коммерсантъ»

В аналитическом центре Est-a-Tet среднюю стоимость нового жилья в Москве (без учета цен на элитные квартиры) оценивают в 224 тысячи рублей за квадратный метр. В «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что цены в столичных новостройках, реализуемых через схему с эскроу-счетами, мало отличаются от цен в проектах, где продажи ведутся по старым правилам. Исключение — жилые комплексы комфорт-класса, где ценовая разница в среднем равна 16 процентам: стоимость «квадрата» в новостройке массового сегмента, продаваемой по эскроу, равна 182 тысячам рублей, а по ДДУ — 157 тысячам рублей.

«Что касается ценообразования в ЖК с эскроу, девелоперы изначально закладывают стоимость проектного финансирования в цену квадратного метра, — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Однако задирать ценник на фоне снижения спроса и падения доходов населения застройщики не могут: покупательская чувствительность сейчас слишком высока».

По мнению эксперта, схема продажи квартир в доме не играет для покупателя решающей роли — куда важнее цена, репутация застройщика, удачная локация, доступность жилья и другие факторы.

Пятерки хватит

Несмотря на то что квартиры в московских новостройках явно дорожают, в старых границах города полно предложений по цене, не дотягивающей до психологически важной для покупателей отметки в 5 миллионов рублей. Именно эта сумма для многих — предел, так как для накопивших миллион (другая психологическая отметка) купить что-то подороже невозможно — не дадут ипотеку: большинство банков требуют первый взнос на уровне 20 процентов от стоимости квартиры.

Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»

По информации агентства «БЕСТ-Новострой» в «старой» Москве всего 21 проект, или 46 корпусов, где можно выбрать квартиру по цене до 5 миллионов. Это примерно пять процентов от общего числа корпусов. Если же не брать в расчет комплексы за МКАД (в том числе, в Зеленограде и Некрасовке), то внутри Кольцевой остается 12 проектов с допустимым ценником. Естественно, в рассматриваемом бюджете в столице предлагаются только студии и скромные однокомнатные варианты.

«Бюджет «однушек» внутри МКАД (за исключением ЖК «Сказочный лес») превышает указанную цифру, — отмечают в «БЕСТ». — Ценник на студии начинается от 3,05 миллиона рублей (за 11-метровый лот в «My Space на Дегунинской») и заканчивается суммой в 5 миллионов за студию в 28,8 метра в ЖК «Люблинский парк». Все остальное предложение сосредоточено в диапазоне 4-5 миллионов, причем весь объем лотов имеет небольшую площадь — от 20 до 25 квадратных метров».

В Новой Москве за 5 миллионов и меньшую сумму предлагаются варианты в 16 проектах, или в 55 корпусах. Но если рассматривать только близкие к МКАД районы, то выбор заметно сокращается: 11 проектов, 39 корпусов. Купить «двушку» в Новой Москве по указанной цене не получится — только «однушки» и студии.

За более просторными квартирами покупателя отправляют в Подмосковье. Здесь в 20-километровой зоне от МКАД по цене до 5 миллионов продаются однокомнатные лоты в более чем 100 жилых комплексах, «двушки» — в полусотне проектов, «трешки» — в девяти новостройках. Минусы выбора в пользу области очевидны — вместе с квартирой покупатель в большинстве случаев получает необходимость страдать в перегруженных электричках и автобусах, плохо развитую инфраструктуру (детскую, торговую, культурную и прочую), переизбыток соседей, в том числе социально неблагополучных, и бонусом — тяжелую экологическую обстановку. Впрочем, все это можно обнаружить и в Москве, например, в той же Некрасовке.

«Люди переориентируются на аренду»

Почти все опрошенные «Лентой.ру» эксперты рынка недвижимости уверены, что рассчитывать на снижение стоимости жилья в 2020-м, как минимум, неразумно. Но в отличие от ценовых прогнозов прошлых нескольких лет, нынешние отличаются сдержанностью. Большинство ожидает роста стоимости квадратного метра в новостройках на уровне 10-15 процентов.

«Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам, — поясняет Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — А те, которые продолжают строиться и продаваться по ДДУ, будут повышаться в цене постепенно, по мере роста строительной готовности — ориентировочно на 1-1,5 процента в месяц».

Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский считает, что росту цен будут способствовать сохраняющаяся инфляция и возникающие у застройщиков расходы на обслуживание кредитов. «Нивелировать рост цен и подогревать спрос будет доступная ипотека. Вместе с тем, спрос продолжит сужаться из-за отсутствия роста реальных доходов населения», — прогнозирует эксперт.

Фото: Алексей Куденко / РИА Новости

Глава агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова полагает, что увеличение средних ценовых показателей в 2020-м произойдет в основном из-за увеличения в структуре предложения жилья на последних стадиях готовности — оно традиционно стоит дороже, чем квартиры в домах «на котловане».

«В среднесрочной перспективе ценовая коррекция сохранится, но рост будет постепенным и не превысит десяти процентов, хотя в отдельных проектах (в том числе, расположенных рядом с открывшимися станциями Московских центральных диаметров) может достигать 15 процентов», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Такие же темпы роста обещает управляющий партнер компании «Р-ФИКС» Станислав Романюк.

Возможности снижения цен на новое жилье не допускает никто. «Цены в 2020 году будут соответствовать сезонному спросу и конъюнктуре рынка, но их уровень точно не уступит показателям нынешнего года», — подчеркивает Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, прогнозирует увеличение ценников в первой половине 2020 года на три-четыре процента. Повышать стоимость «квадрата» активнее на фоне умеренного покупательского спроса не получится, предупреждает он. И предлагает застройщикам «оптимизировать стоимость развития»: урезать расходы на маркетинг и часть бизнес-процессов.

Куда пессимистичнее Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». По его мнению, рост цен на жилье в первые месяцы следующего года остановится совсем, так как он не поддерживается спросом. «Все больше людей понимает, что им не угнаться за новыми реалиями даже с учетом падающей ипотечной ставки, — сетует эксперт. — Часть из них выберет «вторичку» подешевле, часть переориентируется на длительную аренду. В регионах разорится множество застройщиков. Многие из них не смогут не только начать новые проекты, не найдя банковского финансирования, но и достроить имеющиеся».

Весь этот жилищно-строительный апокалипсис, как это ни парадоксально, в будущем (2021-2022 годах) спровоцирует дефицит новостроек и, как следствие, «ползучий рост цен», утверждает Луценко. По оценке коммерческого директора ГК «ФСК» Ольги Тумайкиной, квартиры подорожают на десять процентов уже в 2020-м. Но резких колебаний цен не будет: все прекрасно понимают, что при более масштабном увеличении недвижимость станет недоступной для покупателей — их платежеспособность, особенно в сегменте недорогого жилья, сильно ограничена.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector