Риски при покупке недвижимости

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавцапредставителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

Самые опасные и безопасные сделки с недвижимостью

Приобретение недвижимости традиционно входит в число наиболее рискованных сделок. Неприятные неожиданности подстерегают не только покупателей, но и продавцов квадратных метров. Основные опасности связаны с особенностями недвижимости, как объекта продажи или покупки.

При сделках от продавца к покупателю переходит не сам предмет (комната или дом), а право на владение недвижимым имуществом. Поэтому перед заключением договора обязательна проверка подлинности правоустанавливающих документов. Нелишне узнать, продавалась ли квартира ранее, ознакомиться с кругом лиц, которое имеют право собственности или проживания на облюбованных квадратных метрах.

Эти действия обезопасят от очевидных мошенников, которые пользуются фальшивыми документами или поддельными доверенностями.

Опасности для продавца квартиры

Опасности при продаже квартиры для продавца заключаются в некорректно проведенной процедуре совершения сделки.

  1. В результате работы с неопытным риэлтором или риэлтором-мошенником можно не только продать жилье по заниженной цене, но и лишиться права собственности. Опасно оформлять генеральную доверенность на ведение дел или передавать оригиналы документов на в руки сомнительных специалистов. Это справедливо и в отношении покупателей. Пакет документов на квартиру они должны получить после полного расчета.
  2. Оплаты по схеме «из рук в руки» лучше избегать. Основные опасности:
  • получение фальшивых купюр;
  • передача расписки о получении суммы до окончательного расчета;
  • продажа в рассрочку: покупатели затягивают сроки выплат;
  • При предпродажных показах велика опасность столкнуться с преступниками. Они могут похитить деньги и ценности, если оставить их без присмотра.

При неверном оформлении договора купли-продажи покупатель может оспорить сделку. Частая причина — претензии к техническому состоянию жилплощади. Для гарантии безопасности существенные недостатки (дефекты электропроводки, повреждения стен) должны быть отражены в договоре.

Опасности для покупателя недвижимости

Приобретатель может столкнуться с проблемами на любом этапе — от проверки и оформления документов до передачи денежных сумм продавцу.

Риски покупателей недвижимости очевидны: операции с недвижимостью можно оспорить по разным причинам, сроки опротестования через суд длительны — не менее 2-х лет. Если продавец работает по мошеннической схеме, у него достаточно времени, чтобы оставить добросовестного приобретателя без денег и имущества.

Рынок недвижимости наводнен откровенными мошенниками, которые идут на заведомый подлог или подделку документов, но распознать подобные схемы можно легко. Сложнее дело обстоит с недостатками, проблемами, различными опасностями при покупке квартиры, которые проявляются со временем, чаще — после заключения договора.

  1. Покупатель рискует приобрести жилой объект с существенными техническими недостатками, о которых продавец умолчал. Это может быть общая ветхость строения, изношенность коммуникаций, недостаточная звукоизоляция. Плохое состояние квартиры уменьшает ее ликвидность, затрудняет пользование и удешевляет объект при последующей продаже.
  2. Новичок может купить объект, совершенно ему не подходящий. Например, приобретается жилье для последующей сдачи в аренду. Неудачное расположение, плохая транспортная доступность, проблемные соседи — все это помешает найти жильцов и получить прибыль. Данные риски относятся к числу маркетинговых.
  3. При покупке жилья наиболее распространены юридические проблемы, связанные с неправильным оформлением документов, претензиями третьих лиц, опротестованием сделок в суде. Единственный способ обойти юридические ловушки — подробное и тщательное изучение документов и консультация со специалистами.
Читать еще:  Протокол осмотра помещения: образец заполнения

Оценка рисков заключаемой сделки

Риски при операциях с недвижимостью есть всегда, поэтому задача покупателя — максимально обезопасить себя, а не искать беспроблемный вариант.

Покупка новостройки менее опасна, но и на первичном рынке можно столкнуться с проблемными объектами.

    Если дом не достроен или не сдан в эксплуатацию, клиент рискует попасть в число обманутых дольщиков. Можно покупать квадратные метры и на начальном этапе строительства, но репутация девелопера должна быть безупречной, а срок работы на рынке — достаточно большим.

Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке более многообразны и неочевидны. Они связаны с несоблюдением законодательства и нарушением правил покупки жилья.

Основное правило при заключении сделок с недвижимостью — не торопиться и избегать откровенно проблемных квартир.

Для новостроек это объекты от малоизвестного девелопера на этапе котлована. Для вторичного рынка — жилье, многократно переходившее из рук в руки, с проблемными владельцами, обременениями и прочими осложняющими юридическими обстоятельствами.

Проверка юридической чистоты объектов вторичного рынка

Прежде, чем заключать договор купли-продажи, необходимо проанализировать основные правоустанавливающие документы и проследить, насколько часто жилой объект менял владельцев. Беспроблемная недвижимость на вторичном рынке — большая редкость. Отсюда многочисленные юридические трудности при оформлении права собственности.

  1. Заключенную сделку могут признать ничтожной при несоблюдении требований законодательства. Например, договор подписан лицом, не имеющим необходимых полномочий.
  2. Можно столкнуться с мошенниками, которые используют поддельную или утратившую силу доверенность.
  3. Самые опасные для покупателя — оспоримые сделки. Некие лица после заключения договора купли-продажи могут потребовать восстановления своих прав, нарушенных в результате продажи недвижимости. Большая часть этих рисков скрыта и неочевидна даже для риэлторов. Обезопасить себя можно тщательным анализом документов, связанных с квартирой.

Права несовершеннолетних

Покупатели стараются избегать объектов, на которых зарегистрированы несовершеннолетние, или дети являются собственниками жилья.

При детальном рассмотрении все не так страшно, но оформлять сделки, связанные с жилищными правами несовершеннолетних, нужно аккуратно.

  1. Необходимое условие для проведения таких сделок — согласие органов опеки.
  2. После заключения договора купли-продажи нелишне проверить, что дети зарегистрированы по новому адресу.
  3. Скрытые риски связаны с покупкой жилья, которое изначально приобреталось с участием материнского капитала. Если родители не выделили долю ребенка, то впоследствии он на законных основаниях сможет претендовать на квадратные метры в проданной квартире.

Скрытые собственники

Чаще всего это граждане, которые отказались от участия в приватизации, но получившие право на пожизненное проживание в квартире. По закону владелец обязан предоставить информацию о всех, кто сохраняет право пользования жильем в случае его продажи (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Если кто-то не включен в этот список, но предъявляет права на квадратные метры, то покупатель вправе оспорить сделку.

К скрытым собственникам можно отнести и внезапных наследников. Если приобретаются квадратные метры по «свежему» наследственному делу, велик риск появления неожиданных претендентов на наследственную долю. Поэтому разумно не заключать договор купли-продажи, пока не прошел срок исковой давности по завещанию. Он составляет 3 года.

Наличие обременения

Обременение, наложенное на квартиру, ограничивает право собственника распоряжаться имуществом. Некоторые виды обременения регистрируются в Росреестре. К ним относят:

  • залог недвижимости банку при заключении договора ипотеки;
  • обременение рентой по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • арест имущества по долгам;
  • запрет на операции с квартирой на время уголовного следствия;
  • договор доверительного управления (опекун распоряжается имуществом подопечного).

Сделки с таким жильем затруднены: требуется получить согласие третьих лиц, государственных органов (например, органов опеки). В некоторых случаях регистрация прав нового собственника невозможна.

Кроме зарегистрированных ограничений (обременений) на действия с недвижимостью существуют и скрытые. Как правило, это права на проживание или собственность третьих лиц, которые не являются собственниками формально. Оспаривать договор купли-продажи могут:

  • бывшие супруги после развода, если недвижимость относится к совместно нажитому имуществу;
  • наследники, не получившие долю по завещанию или закону;
  • другие собственники, если квартира оформлена на нескольких хозяев. В этом случае все собственники долей должны выразить согласие с продажей.

Если интересы этих лиц не учитываются, сделку могут признать недействительной, и лишить покупателя права собственности на приобретенное жилье.

Неосознанные действия

Сделки с недвижимостью могут оспариваться из-за ограниченной дееспособности или недееспособности продавца на момент заключения договора купли-продажи. Из-за этого продавец не осознает значения и последствия своих действий. В суде подобные сделки признаются ничтожными.

Недееспособными признаются граждане с серьезными психическими расстройствами. Им назначают опекунов, которые совершают гражданско-правовые сделки в его интересах.

Ограниченно дееспособными считаются лица с серьезными зависимостями (алкоголизм, наркомания), престарелые граждане с возрастными изменениями психики. Мелкие сделки (покупки в магазинах) они способны совершать самостоятельно. Продажа жилья осуществляется только с согласия попечителя лица, ограниченного в дееспособности.

Дееспособность продавца на момент заключения договора можно оспорить. Поэтому с осторожностью следует приобретать жилье у граждан из «группы риска». К ним относятся:

  • состоящие на учете в наркологическом диспансере или в психиатрической лечебнице;
  • лица старше 80 лет.

Для дополнительной подстраховки покупатель может потребовать от продавца справку из наркодиспнсера и из ПНД.

Какие сделки считаются безопасными

Относительно безопасные сделки с недвижимостью, связаны с объектами первичного рынка. Точнее, риски там более очевидные и прогнозируемые.

Объекты вторичного рынка проверить сложнее. Предпочтение следует отдавать квартирам без особых юридических осложнений.

  1. Жилье должно находиться в собственности владельца 3 года и более.
  2. Недвижимость не должна переходить из рук в руки слишком часто и продаваться по доверенности.
  3. На квадратных метрах не должно быть зарегистрировано слишком много собственников, тем более проблемных (несовершеннолетние, престарелые, недееспособные). Права на собственность не должны быть в прошлом закреплены за отбывающими наказание или проходящими службу в армии.
  4. С осторожностью нужно решаться на покупку, если квартира принадлежала разведенным супругам или находилась под судебными санкциями.

Полезное видео

Постепенно, с изменением и усовершенствованием законодательной системы, продажа квадратных метров перестает быть лотереей с непредсказуемым финалом. Но все же риски, связанные с приобретением жилья, необходимо осознавать и по возможности избегать. Подробнее в видеоролике:

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

Читать еще:  Причины оспаривания завещания

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Типовые риски при покупке квартиры

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к Откроется в новой вкладке.»>признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Что касается Продавца, то у него забота одна – Откроется в новой вкладке.»>как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на Откроется в новой вкладке.»>первичном и на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Откроется в новой вкладке.»>Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по Откроется в новой вкладке.»>договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение ДевелоперамиОткроется в новой вкладке.»>договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, Откроется в новой вкладке.»>как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному Откроется в новой вкладке.»>признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

  • Нарушение прав Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил Откроется в новой вкладке.»>использования материнского капитала.
  • Нарушения прав Откроется в новой вкладке.»>наследников (как по завещанию, так и по закону).
  • Нарушение прав так называемых Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц», в т.ч. отсутствие Откроется в новой вкладке.»>согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
  • Нарушение Откроется в новой вкладке.»>преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
  • Откроется в новой вкладке.»>Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца).
  • Нарушения, допущенные при Откроется в новой вкладке.»>приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
  • Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. Откроется в новой вкладке.»>«Проверка паспорта»).
  • Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира Откроется в новой вкладке.»>перепродавалась неоднократно).
  • и другие случаи, делающие Откроется в новой вкладке.»>сделку оспоримой или Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с Откроется в новой вкладке.»>правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный > «Первичка» >> «Знакомимся с Застройщиком».
Откроется в новой вкладке.»>выбор компании-застройщика
. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда застройщиков и специальных Откроется в новой вкладке.»>эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный > «Вторичка» >> «Пакет документов для покупки квартиры».
Откроется в новой вкладке.»>анализ документов
для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для > «Вторичка» >> «Проверка личности Продавца».
Откроется в новой вкладке.»>изучения личности
и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

За такой квартирой тянется хвост из предыдущих владельцев, и она может таить в себе сюрпризы. Например, могли быть допущены нарушения при приватизации, способные отразиться в будущем; не взято согласие супруга на продажу; не решён до конца вопрос наследования; сделка заключалась по поддельной доверенности – и это только часть рисков, которые несёт покупатель.

При этом подобные покупки бывают более выгодными, чем приобретение жилья в новостройке, что и заставляет мириться с риском. Но его нужно, во всяком случае, свести к минимуму, предупредив как можно большее число проблем. Для этого нужно провести тщательную проверку истории приобретаемой квартиры и изучить связанные с ней документы, а также ответственно подойти к составлению и заключению соглашения.

Читать еще:  Согласие банка на перепланировку квартиры

Приобретение вторичного жилья

Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.

При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы. Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания. Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.

Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:

Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы. Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты. Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.

Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.

Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.

Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.

Основные риски покупателя

Но помимо связанных с состоянием дома и инфраструктуры вокруг вопросов, не стоит забывать и про риски правового характера. Покупатели обычно концентрируются на договоре купли-продажи: и это верно, поскольку договор – важнейший документ. Но, помимо связанных с ним рисков, следует исключить и иные.

Покупка по поддельной доверенности

Сделки с доверенностью носят повышенный риск: ведь этот документ может оказаться поддельным, что приведёт к аннулированию сделки. Мошенники могут просто продавать чужую недвижимость, пока хозяин об этом даже не подозревает, или получить доверенность у недееспособного.

Но это не значит, что от них нужно отказываться – иногда обстоятельства складываются так, что сторона продавца вынуждена прибегать к использованию данного документа, и если сделка намечается выгодная, то покупателю стоит просто выполнить процедуры для обеспечения безопасности.

  • провести заверение документа у нотариуса;
  • связаться с хозяином квартиры и получить от него подтверждение, что она в самом деле продаётся;
  • получить от него справки, выданные психиатром и наркологом.

Помимо доверенности, продавец может использовать недействительный паспорт – поддельный или настоящий, но украденный у реального владельца. Подобные случаи являются прямым мошенничеством, а за него полагается уголовная ответственность. Вот только отыскать продавца не всегда удаётся, а квартира возвращается настоящему хозяину. Чтобы не возникало подобных ситуаций, и следует озаботиться тщательной проверкой бумаг.

Нарушения при приватизации

В ходе приватизации квартиры могли быть допущены различные неточности, при вскрытии факта которых затем пострадает не только нарушитель, а и новый хозяин квартиры. Чтобы этого не произошло, следует тщательно проверить относящиеся к приватизации документы.

Так, в её ходе могли быть нарушены права несовершеннолетних – такие нарушения довольно часты для недвижимости, приватизация которой проводилась примерно до 2005-2006 годов. А именно, дети просто не включались в число собственников в ходе приватизации, для чего их выписывали перед её проведением. Отметим, что выписка практиковалась и перед продажей – и это также нарушение, ребёнок затем получит право на долю, и когда вырастет, может подать в суд, чтобы получить её.

Следует провести проверку, нет ли лиц с такими правами относительно покупаемой квартиры, ведь своего права при смене хозяина недвижимости они не утратят. Также право пользования сохраняется за лицами, отсутствовавшими при приватизации, например, отбывавшими заключение. Все такие неприятные сюрпризы необходимо исключить, тщательно проверив все документы.

Появление новых наследников

Если недвижимость получена по наследству, существует риск появления других претендентов уже после проведения сделки купли-продажи. Чтобы подобного не произошло, следует:

  • заняться изучением документов о приватизации;
  • проверить по выписке ЕГРП, когда жильё переходило по наследству и все сопутствующие этому документы;
  • взять выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных жильцов.

Лучше и вовсе не приобретать квартиру, унаследованную меньше, чем два года назад – столько времени даётся наследникам на предъявление прав.

Отсутствие согласия супруга

Поскольку, если недвижимость нажита в браке, она является общим имуществом, для её продажи потребуется получить согласие супруга, оформленное в виде отдельного документа и заверенное нотариусом. Отсутствие согласия также чревато тяжбами в дальнейшем.

Долги по капитальному ремонту

Долги за капитальный ремонт переходят вместе с квартирой. Потому, чтобы убедиться в их отсутствии, возьмите квитанцию у нынешнего владельца квартиры либо справку об отсутствии долгов в управляющей компании.

Несогласованная перепланировка

Необходимо, чтобы хозяева предоставили план квартиры, чтобы убедиться, что реальная планировка ему соответствует. Во многих квартирах проводится перепланировка, и часто хозяева не согласовывают её с властями – и это важный момент при покупке. Ведь при обнаружении несогласованной перепланировки впоследствии может быть наложен штраф, или даже постановлено за свои средства привести квартиру в соответствии с планом – и заниматься этим придётся уже новым хозяевам.

Либо им придётся проводить легализацию перепланировки, на что требуются деньги и время. То есть, если в квартире сделана незаконная перепланировка, обговорите этот момент с продавцом. Он или должен будет сам её устранить, узаконить либо сделать скидку, чтобы вопросом затем занимался уже покупатель.

Другие риски

Разумеется, перечисленными ранее рисками список не исчерпывается, и есть ещё множество иных, иногда специфических для определённой ситуации: например, при продаже доли нельзя нарушать преимущественное право покупки, даваемое другим долевым собственникам жилья.

Продавец впоследствии может оспорить сделку на том основании, что был не в состоянии понимать последствия действий по причине алкогольной или иной зависимости либо психической болезни. Если есть подобный риск, требуется оформить соответствующие медицинские справки, и уже затем заключать договор.

Сделка может быть признана притворной – но тогда обычно обе стороны заранее понимают риск, ведь это означает, что договор оформлен не на то действие, которое в действительности совершается. Скажем, выполняется продажа, но оформляется как дарение.

Жильё может быть продано сразу нескольким покупателям по дубликатам документов, после чего продавец просто скрывается и оставляет покупателей разбираться между собой – сама же квартира, скорее всего, ещё и окажется ему не принадлежащей. Если она всё-таки была его собственностью, то новым владельцем станет тот, кто первый оформит переход прав в Росреестре, остальные же потратят деньги зря.

Случается и такое, что показывают покупателю одну квартиру, а документы оформляются на другую – словом, способов мошенничества при продаже жилья масса.

Алгоритм покупки

Такое количество рисков заставляет принять меры по устранению. Чтобы снизить до минимума вероятность, что после сделки что-то пойдёт не так, нужно придерживаться чёткого алгоритма покупки, выполнив необходимые процедуры перед её совершением. Это:

  • проверка истории квартиры;
  • изучение документов;
  • составление и заключение договора;
  • регистрация в Росреестре.

На каждом из этапов есть нюансы, и потому их стоит подробнее разобрать по отдельности.

Проверка истории квартиры

Если при покупке жилья при помощи ипотеки проверкой истории объекта и документов займётся банк, что позволяет покупателю не волноваться за эту сторону вопроса, то при самостоятельном приобретении этим также придётся заниматься своими силами.

Историю квартиры проверить несложно – закажите выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всей цепочке переходов прав от хозяина к хозяину. Если продаж совершено много – это сигнал насторожиться и ещё внимательнее отнестись к проверке бумаг, а лучше всё же привлечь к делу экспертов.

Изучение документов

Проверять все важно без спешки и с тщательностью. Лучше, конечно, поручить это дело специалистам, например, риэлторскому агентству. Но если вам пришлось заняться самостоятельным изучением, то проверка должна коснуться в первую очередь паспорта продавца, чтобы установить его личность. Также, чтобы избежать проблем в будущем, крайне желательно, чтобы он предъявил справки о психическом состоянии и отсутствии зависимостей – в свою очередь, покупатель обычно также их оформляет.

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве.
  • В выписке стоит также обратить внимание на графу «Обременение».
  • Обязательно получить выписку из ЕГРН, в которой отражаются все возможные проблемы с правами, обременениями и тому подобным.
  • Справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги. К моменту покупки прописанных быть уже не должно, либо в договоре купли-продажи может быть отдельно указано, когда продавец должен сняться с учёта.
  • Доверенность, если продажа осуществляется не самим владельцем недвижимости – обязательно её нотариальное заверение, также стоит обратить внимание на срок действия, и проверить, не отозвана ли она (проверка выполняется у заверившего её нотариуса).
  • При наличии супруга у продавца либо разводе, оформленном менее трёх лет назад, потребуется согласие на продажу от супруга, также заверенное нотариально.

Если все эти документы есть и грамотно оформлены, риск, что сделка сорвётся и ваши средства попросту пропадут, сводится к минимуму. Однако, важным будет также и оформление договора купли-продажи.

Заключение договора

Соглашение считается заключённым после того, как его подписали обе стороны сделки. Для надёжности может быть использовано подписание в присутствии нотариуса с его заверением – впоследствии, при возникновении конфликтов, нотариус подтвердит в суде факт заключение договора. Но данная процедура является платной и необязательной.

Регистрация в Росреестре

После того как договор купли-продажи заключён, останется финальный этап – регистрация перехода прав, обращаться за выполнением которой нужно в Росреестр. Сделать это должны совместно продавец и покупатель, при себе следует иметь паспорта, также к заявлению о регистрации прав прилагается выписка из ЕГРН и квитанция об уплате пошлины.

Оформляется регистрация не позже, чем через десять рабочих дней с даты обращения (если не будет обнаружено проблем с документами), и после её проведения права, наконец, перейдут к новому владельцу.

Помощь специалистов

Обращаться к специалистам можно как с самого начала, если у вас нет опыта в покупке квартир, чтобы они провели сделку полностью, либо на любом этапе, на котором у вас возникли затруднения. При выборе надёжной компании и квалифицированных риэлторов вам удастся сэкономить немало времени, а может быть ещё и купить жильё дешевле.

Это не значит, что во всех случаях выгоднее обращение к профессиональным посредникам. Во-первых, на рынке работают компании разного уровня и, если не уделить должного внимания выбору, можно затем сильно пожалеть. Во-вторых, если у вас уже есть опыт в этом, и вы сами хорошо понимаете, что нужно делать, возможно получится провести сделку не менее, а то и более эффективно, чем у риэлторов. Потому в конечном итоге выбор остаётся за покупателем.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector