Содержание

Регистрация права собственности на основании инвестиционных договоров

Регистрация права собственности на основании инвестиционных договоров

Регистрация права собственности на основании инвестиционных договоров, договоров об уступке прав требования

Цель обращения: государственная регистрация права собственности (права общей долевой собственности).

Государственная пошлина: физическое лицо — 2 000 рублей; юридическое лицо 22 000 рублей.

Если регистрируется право общей долевой собственности, то размер государственной пошлины рассчитывается исходя из размера доли в праве собственности.

Например: доля 1/2 — 1 000 руб.

Обратиться необходимо всем участникам долевой собственности одновременно.

Срок государственной регистрации: 10 рабочих дней.

Данный перечень документов применяется только в том случае, если разрешение на строительство получено застройщиком до 01.04.2005 г.

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы для регистрации права собственности на основании инвестиционных договоров

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы для регистрации права собственности на основании инвестиционных договоров

Документы, представляемые на регистрацию:

  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Документ, удостоверяющий личность + СНИЛС.
  • Пакет учредительных документов, представляемых юридическим лицом:
  1. свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  2. учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями;
  3. свидетельство налоговой инспекции о присвоении ИНН;
  4. документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, решение учредителя, приказ о назначении и др.).
  • Нотариально удостоверенная доверенность, содержащая сведения о сроках и полномочия представителя, пределах его компетенции.
  • Договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор или договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (не менее 2-х подлинных экземпляров).
  • Акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта долевого строительства (2 подлинных экземпляра).
  • Правоустанавливающий документ на земельный участок, если право не зарегистрировано в ЕГРП.
  • Кадастровый паспорт.
  • Иные документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, необходимые государственному регистратору для получения дополнительных сведений и (или) подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Регистрация права собственности производится после предъявления застройщиком или получения в рамках межведомственного информационного взаимодействия по запросу государственного регистратора следующих документов:

  1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  2. Справка о присвоении почтового адреса.

При отсутствии данных документов специалист не вправе требовать их от заявителя. Вышеуказанные документы заявитель может предоставить на государственную регистрацию по собственной инициативе.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Тонкости инвестконтрактов: ВС дал инструкцию о порядке регистрации прав

Москва и обанкротившаяся компания «Беговая-Плаза», как стороны инвестконтракта, так и не договорились о распределении площадей нежилых помещений в построенных домах. Какой способ защиты в таком случае будет правильным – вещный иск или понуждение компании подписать документы? Ответила экономколлегия ВС. Ее мотивы и комментарии экспертов – на «Право.ru».

В 2003 году Правительство Москвы заключило с ЗАО «Беговая-Плаза» инвестиционные контракты. Компания должна была построить и реконструировать жилые дома (с нежилыми помещениями) на государственной земле в Даниловском районе Москвы.

Согласно условиям сделок, 40% нежилых помещений получало Правительство Москвы, 60% – «Беговая-Плаза». Однако конкретный перечень имущества должны были определить акты о результатах реализации инвестиционных проектов, которые, правда, в итоге так и не были подписаны.

В феврале 2011-го в отношении «Беговой-Плазы» возбудили дело о банкротстве (№ А40-11689/2011). В этом же году были введены в эксплуатацию и жилые дома. В феврале 2012-го началась процедура наблюдения, а в августе – компанию признали банкротом.

Так как о распределении нежилых помещений в домах так и не договорились, Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) попросил это сделать в рамках дела о банкротстве. ДГИ требовал определить долю города в 40% и признать за ним право собственности на нежилые помещения в ее пределах.

Суды в иске департаменту отказали. ДГИ выбрал неверный способ защиты, решили суды: его требования вытекают из обязательственных отношений по инвестконтрактам, а значит, не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности. Надлежащим способом защиты был бы иск о понуждении «Беговой-Плазы» исполнить свои договорные обязательства – подписать акт о реализации инвестпроекта. Кроме того, отдельно указали суды, до первичный госрегистрации объекта инвестиционной деятельности выдел доли в нем невозможен, так как данный объект не является предметом гражданского оборота.

Как правильно зарегистрировать

ДГИ обратился с жалобой в Верховный суд, и судья Иван Разумов передал спор на рассмотрение экономической коллегии. В итоге вопрос отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В своем определении тройка ВС (Разумов, Ирина Букина и Сергей Самуйлов) сослалась на п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности. Эта норма появилась в 2011 году законом № 427-ФЗ. Там установлено специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований. Представители конкурсного управляющего просили в ВС обратиться с запросом в Конституционный суд о проверке конституционности этой нормы, однако экономколлегия оснований для этого не нашла.

Нежилые помещения, подлежащие передаче Москве, не вошли в конкурсную массу должника, и поэтому у публично-правового образования (несмотря на введение процедур банкротства) сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 Гражданского кодекса), указывается в определении ВС. А поскольку разрешение этого вопроса может повлиять на права других кредиторов, иск департамента подлежит рассмотрению именно в деле о банкротстве, опровергла экономколлегия выводы нижестоящих судов.

Дальше была ссылка на разъяснения постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 года № 25 (п. 9), согласно которым при ненадлежащем формулированим истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права. В этом случае он сам определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы надо применить.

Иск ДГИ является по сути требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре. В подобных случаях суд должен указать в резолютивной части на результат раздела между сторонами введенных в эксплуатацию инвестиционных объектов, дала инструкцию экономколлегия. И этот судебный акт представляется вместо акта о реализации инвестпроекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения. При этом он не должен нарушать права и законные интересы других лиц: следовательно, нужно проверить доводы сторон контракта об уже состоявшейся регистрации за третьими лицами прав на отдельные нежилые помещения в домах, и эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Мнение юристов

Согласно общему подходу (правовой позиции постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), инвестиционные контракты чаще всего квалифицируются судами как договоры купли-продажи будущей вещи, рассказывает Елена Гаврилина, партнер, АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: одна сторона (продавец будущей вещи), как правило, осуществляющая права застройщика, получает право на оформление инвестиционного объекта в собственность, другая сторона (покупатель будущей вещи) – право требовать передачи соответствующей части такого объекта, но только после регистрации права собственности продавца в ЕГРП.

«Очевидно, что подобный подход не обеспечивает полной защиты прав покупателя на получение части инвестиционного объекта в собственность, особенно при банкротстве застройщика», – считает Гаврилина. Это, по ее словам, было наглядно продемонстрировано как раз в деле «Беговая-Плаза»: руководствуясь общим подходом, суды не признали за публичным образованием права собственности на часть инвестиционного объекта, ссылаясь на наличие у него не вещного, а обязательственного права из контракта. Как считает Гаврилина, ВС обоснованно применил в этом споре положения ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности.

Читать еще:  Принятие фактически наследства по истечении установленного срока

Елена Гаврилина, партнер АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: «Это специальное нормативное регулирование для такого рода контрактов вполне обоснованно с учетом того, что публичный собственник в процессе реализации инвестиционного контракта остается собственником земли, передавая застройщику лишь право аренды. Публичное образование, как правило, не финансирует строительство (его вкладом является право на землю и иные объекты недвижимости, вовлекаемые в проект), в связи с чем не усматривается правовых оснований для стандартной квалификации инвестиционных договоров, указанных в ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, как договоров купли-продажи будущей вещи, когда публичное образование является покупателем».

В определении ВС рассматривается ситуация, порожденная принятым в конце 2011 года федеральным законом № 427-ФЗ, который представлял собой попытку законодателя «преодолеть» толкование, данное Пленумом ВАС в нашумевшем постановлении № 54, рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнер «Интеллект-С». «Это постановление исключало ранее распространенные схемы действий, когда у сторон по так называемым «инвестиционным договорам» возникало право собственности на построенный объект первоначальным образом – без перехода этого права от застройщика», – поясняет он. Пленум ВАС указал тогда, что это возможно только лишь в случае заключения договора по схеме совместной деятельности. И то не всегда, а лишь при условии регистрации права общей собственности товарищей на внесенный в совместную деятельность земельный участок. В остальных же случаях право собственности должно было сначала возникнуть у застройщика, а потом перейти к инвестору.

Соответственно в случае банкротства застройщика до передачи объект попадал в конкурсную массу и начинал реализовываться в порядке законодательства о банкротстве, поясняет Латыев: «Однако законодателей это не устроило, и они в том же 2011 году приняли закон № 427-ФЗ, который только для некоторых инвестиционных договоров (заключенных в Москве и Санкт-Петербурге на публичных землях) вернули вновь достаточно мутную и неопределенную правовую ситуацию, распространенную до Постановления № 54». По мнению Латыева, само по себе такое исключение довольно странно: «Недаром представитель арбитражного управляющего просил Верховный суд обратиться с запросом о конституционности нормы».

При этом, указывает Латыев, правовая неопределенность, которую породил закон № 427-ФЗ, отразилась и в определении экономколлегии ВС.

Александр Латыев, партнер «Интеллект-С»: «С одной стороны, если право собственности возникает у инвестора (города Москвы) первоначальным образом, то объект не должен входить в конкурсную массу, но тогда и требование города должно быть вещным – о признании за ним права собственности (оно и было заявлено). В другом варианте, следующем, скорее, правовой позиции Пленума № 54, вещных требований тут быть не может, инвестор имеет требования обязательственного характера. Определение ВС же пытается «усидеть на двух стульях», когда, с одной стороны, говорит, что спорные помещения не входят в конкурсную массу застройщика (что характерно для вещного подхода), но с другой, указывает, что город может истребовать их по правилам ст. 398 ГК».

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс», обращает внимание на другой важный аспект в определении ВС – о правах лиц, которые не являются сторонами спора, но на чьи имущественные права судебный акт может повлиять. «К таким лицам можно отнести иных инвесторов, участников долевого строительства и т. д., которые не являлись сторонами инвестиционного контракта с Правительством Москвы», – поясняет он. Как указала экономколлегия, эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс»: «Такой подход позволяет в рамках арбитражного процесса исследовать все возникшие имущественные права на отдельные помещения в построенном объекте, в частности, права участников долевого строительства, которые признали права на свои квартиры в судах общей юрисдикции к моменту рассмотрения спора между органами Москвы и застройщиком в арбитраже».

«Верховный суд продолжает активно проводить патерналистскую позицию об изменении способа защиты права по инициативе суда (впервые это появилось в совместном Пленуме ВС и ВАС № 10/22 2010 года)», – комментирует Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP. Из-за невозможности удовлетворить требования о признании права собственности на нежилые помещения экономколлегия ВС указала на сохранение у истца права на иск об обязании передать вещь в натуре.

ВС не изменил устоявшуюся практику, которая относит признание права собственности к ненадлежащему способу защиты в аналогичных спорах по ряду причин, поясняет Курмаев: необходимость различения вещных и обязательственных способов защиты, отсутствие зарегистрированного права на стороне ответчика и фактического владения недвижимостью истцом. Тем не менее, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, ВС указал на нецелесообразность отказа в удовлетворении требований, на необходимость их правовой переквалификации.

Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP: «С одной стороны, это обеспечивает большую защиту интересов истца. С другой стороны, ответчик зачастую уже не знает, от каких требований защищаться – от тех, что заявлены или от тех, которые суд может посчитать верными».

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г.

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости. Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.

Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.

Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.

Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:

1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.

Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

Читать еще:  Регистрация квартиры через МФЦ

2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.

Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.

При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.

3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.

Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило. Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости. Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Критерии

Договор подряда (строительного подряда)

Договор простого товарищества

Возникновение права собственности инвестора на объект строительства

В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.

В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.

Система исков

С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.

Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.

Вид иска

Условия удовлетворения иска

Применяемая норма ГК РФ

Что делать инвестору?

Очевидно, что представленная позиция ВАС РФ в рамках действующего законодательства несколько снижает эффективность защиты прав инвесторов при строительстве объектов недвижимости.

Постановление № 54 вынуждает субъектов инвестиционной деятельности более тщательно подходить к оформлению отношений в сфере строительства недвижимости. Как представляется, особое внимание инвесторам следует уделить выбираемой схеме отношений (в рамках договора купли-продажи, строительного подряда, простого товарищества либо в рамках комплексного договора), особенностям выхода инвестора из проекта с учетом вопросов судебной защиты своих прав.

  1. Ведомости СНД и ВС РСФСР, 18 июля 1991 г., № 29, ст. 1005.
  2. См. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ, 01 марта 1999 г., № 9, ст. 1096; и Федеральный закон от 09 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 12 июля 1999 г., № 28, ст. 3493.
  3. См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2010 г. по делу № А19-21773/09, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 июня 2009 г. № Ф04-3400/2009(8403-А70-44) по делу № А70-6516/ 5-2008.
  4. Статья 5 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
  5. См., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09 июня 2009 г. по делу № А33-8169/2008, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2009 г. по делу № А28-5650/2008-202/31.
  6. См., например, постановление ФАС Московского округа от 17 ноября 2010 г. № КГ-А40/10341-10 по делу N А40-21499/09-3-248, постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2010 г. по делу № А56-53082/2009.
  7. ФЗ от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ // Российская газета, № 292, 31 декабря 2004 г.
  8. Пункт 4 Постановления № 54.
  9. Пункт 2 Постановления № 54.
  10. Пункт 6 Постановления № 54.
  11. Пункт 7 Постановления № 54.
  12. Пункт 4 Постановления № 54.
  13. Пункт 5 Постановления № 54.

Регистрация права собственности на основании инвестиционных договоров

С масштабным развитием в настоящее время строительства многоквартирных домов, у людей появилась возможность заключать и регистрировать договоры долевого участия в строительстве, а в последующем и права собственности на приобретенные объекты.

Однако закон, регулирующий деятельность застройщиков, а именно, Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон № 214-ФЗ) вступил в силу после 31 марта 2005 и не имеет обратной силы. Таким образом, регистрация прав собственности на квартиры, приобретенные у застройщиков, осуществлявших строительство до введения в действие закона о долевом строительстве осуществляется на основании договоров инвестирования и актов приема-передачи.

Правовой основой урегулирования данного вопроса является упомянутый выше Закон № 214-ФЗ, а также, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ).

Согласно ст. 2 Закона № 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. Объектами капитальных вложений, в соответствии со ст. 3 Закона № 39-ФЗ в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Читать еще:  Проведение ремонта до завершения согласования перепланировки квартиры

В соответствии со ст. 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 ГрК РФ).

Право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

Таким образом, если правоотношения между Застройщиком и инвесторами регулироваться нормами закона об инвестиционной деятельности (разрешение на строительство получено до вступления в силу Закона №214-ФЗ, а именно до 31.03.2005 года согласно ст. 27 Закона № 214-ФЗ), документами-основаниями для регистрации прав собственности инвесторов на созданный объект недвижимости будут являться договор инвестирования, заключенный с застройщиком, и акт приема-передачи объекта (при условии наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного застройщиком в соответствии с градостроительными нормами).

Размеры государственной пошлины за регистрацию таких прав собственности и требования к технической документации не отличаются от тех, которые применимы при регистрации прав по договорам долевого участия.

razvodved.ru

Регистрация права собственности на основании инвестиционных договоров

Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы для регистрации права собственности на основании инвестиционных договоров Фото сделано с информационного стенда в регистрационной палате, где изображены документы для регистрации права собственности на основании инвестиционных договоров Документы, представляемые на регистрацию: Регистрация права собственности производится после предъявления застройщиком или получения в рамках межведомственного информационного взаимодействия по запросу государственного регистратора следующих документов:

  1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  2. Справка о присвоении почтового адреса.

При отсутствии данных документов специалист не вправе требовать их от заявителя.

Вышеуказанные документы заявитель может предоставить на государственную регистрацию по собственной инициативе. Условия и порядок оформления квартиры в новостройке в собственность читайте тут.

Все документы кроме документа, удостоверяющего личность, предоставляются в подлинниках с приложением копий. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам: Санкт-Петербург, Ленинградская область Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оформляем в собственность квартиру в новостройке: просто о сложном

Через две — четыре недели (в зависимости от региона) счастливый дольщик получает свидетельство о праве собственности на жилище. Оформление права собственности на квартиру в новостройке через суд В-третьих, к заявлению необходимо приложить следующие документы: — договор купли-продажи (инвестирования, уступки права на недвижимость, долевого участия в инвестировании, инвестиционного вклада, предварительный договор и т.

В–шестых, после того, как решение суда вступит в законную силу, дольщик подает в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следующие документы: — заявление о регистрации права собственности; — квитанцию об оплате государственной пошлины; — решение суда в двух экземплярах.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  1. сроки передачи квартиры дольщику;
  2. характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
  3. стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
  4. гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки права

Первый – о том, что уступить свои права дольщик может только после того, как произведёт все выплаты по договору, либо после перевода обязательств на нового владельца, который при этом станет и дольщиком.

Второй – о том, что свои права дольщик может передать по договору только после государственной регистрации права и до подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства. Важно понимать, что цессионарий получает по договору переуступки не квартиру, а лишь право требования на нее.

Стало быть, он принимает на себя и все соответствующие риски незавершенного долевого строительства. Для минимизации рисков рекомендуем обращаться за помощью в покупке квартиры в надежное агентство недвижимости — например Этажи.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

При приеме документов тщательно проверяют их подлинность и законность договора купли-продажи. Что необходимо сделать после покупки квартиры, узнайте из этой статьи. В регистрации могут отказать:

  1. При неполном пакете документов;
  2. Подозрении, что документы не подлинны;
  3. При расхождении информации в договоре и правоустанавливающих документах;
  4. При допущенных ошибках и помарках.

Чтобы выполнить любые регистрационные действия по недвижимости, следует собрать определенные бумаги для подачи в Росреестр.

Как должен быть составлен договор инвестирования?

Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия: Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде.

Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214). Помимо обязательных условий в договоре инвестирования строительства могут быть отражены следующие моменты: Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:

Регистрация ДДУ в Росреестре

Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов: Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре прошла без проблем, нужно соблюдать некоторые принципы гражданского права и требования ФЗ-214 к содержанию договора. Что нужно обязательно указать в договоре?

И не забудьте проверить дату регистрации первого ДДУ в Росреестре на вашу новостройку. Если дата позже 1 января 2020 года – дом попадает под закон о компенсационном фонде для дольщиков. Если раньше – то проверяйте полис страховой компании.

Для полноценного понимания процесса регистрации дду в Росреестре необходимо учитывать не только 214-ФЗ, но и 218-ФЗ: «Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости» . В частности, нас интересует несколько глав оттуда: Документы для регистрации ДДУ в Росреестре собираются как самим будущим дольщиком, так и другой заинтересованной стороной процесса – застройщиком.

Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много: Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг. Так, обязательными являются: Есть несколько случаев, когда пакет документов может быть расширен: Среди обязательного перечня документов нет госпошлины за регистрацию, но рекомендуется подавать и ее на случай, если в электронных базах по платежам произойдет сбой. Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.

Договор инвестирования и договор долевого участия

Форма контракта по обеспечению застройщика инвестициями не изменила вида правоспособности, по сей день – она не требует удостоверения ни в нотариальной конторе, ни в регистрирующем органе. Зато ДДУ, согласно положениям статьи 4 обозначенного Закона, требует обязательного удостоверения в Росреестре, что снижает риски клиента строительной компании и предоставляет ему дополнительные гарантии исполнения обязательств застройщиком.

ПДДУ правоспособен только до момента удостоверения основного экземпляра. Его правомочия полностью утрачивают юридическую силу в момент

Конференция ЮрКлуба

Или захочет продать — нужно согласовывать с инвестором. И т.д. и т.п. Нужен легальный способ продажи квартир.

Может ли Инвестор продать квартиру физику по договору долевого участия с привлечением 3-й стороны ДДУ — Застройщика? Есть договор инвестирования Инвестор-Застройщик, оба юрлица.

Земля в аренде до конца строительства жилого дома. Каким образом Инвестор в праве продать квартиру физику — варианты?

Переуступить? А Застройщик? Плиз. Может ли Инвестор продать квартиру физику по договору долевого участия с привлечением 3-й стороны ДДУ — Застройщика?

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector