Содержание

Регистрация договора аренды недвижимого имущества

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.

Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.

Зачем регистрировать договор аренды

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Как проверить договор аренды

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

  • 2 000 ₽ — для ИП;
  • 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

  • договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
  • арендодатель сдает часть помещения или здания;
  • арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
  • сделка аренды для компании считается крупной;
  • объект аренды в залоге.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Читать еще:  Расчет налога при дарении квартиры, порядок оплаты и как не платить

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Что проверить перед регистрацией

в договоре аренды указаны существенные условия;

доверенность представителя действует;

супруг арендодателя разрешает сделку;

банк разрешает сделку, если помещение в залоге;

совет директоров или общее собрание участников юрлица одобряют крупную сделку.

Когда сообщать в Росреестр

изменились условия договора;

арендодатель и арендатор хотят досрочно расторгнуть договор;

Регистрация договора аренды в МФЦ

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО —
  • Санкт-Петербург и Лен. область —
  • Бесплатный номер для регионов РФ —

При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

Когда регистрация аренды является обязательной?

Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

  • Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

  • При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
  • В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
  • При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

Шаг 1. Составление договора

Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.

Шаг 2. Обращение в МФЦ и подача документов

Стороны обращаются с комплектом документов в любое удобное отделение Многофункционального центра в регионе нахождения недвижимого имущества в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной записи.

Записаться на прием заранее можно:

  1. Через сайт «Мои документы» (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
  2. По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.

Документы для регистрации аренды нежилого фонда

Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ потребует представления от заявителей следующего перечня документов (в зависимости от статуса обратившихся лиц):

Важно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью.

Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется. Необходимо лишь подать:

  • выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений, вносимых в учредительные документы фирмы,
  • либо комплект документов о внесенных после ранее проводимой регистрации изменений с выпиской налогового органа из ЕГРЮЛ.

Примечание: представление «платежки» является правом заявителя, но не его обязанностью. Однако лучше все-таки предъявить документ, тем более, что уплатить пошлину можно прямо в МФЦ.

После принятия пакета документов в МФЦ заявителям на руки выдаются расписки, в которых указан регистрационный номер обращения, а также планируемая дата получения результата предоставления услуги.

Документы для регистрации договора найма жилого помещения

Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):

  • Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
  • Только по заявлению нанимателя.

Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

  1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
  2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
  3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
  4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
  5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Количество экземпляров договоров найма и актов (приложений, дополнений к ним) при сдаче в МФЦ должно соответствовать числу сторон соглашения + 1 дополнительный экземпляр для Росреестра.

Размер и уплата госпошлины

Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

  • Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
  • Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

  1. В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
  2. В любом отделении банка или почты.
  3. Воспользовавшись Интернет-банкингом.
  4. При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
  5. В ином стороннем платежном терминале.
Читать еще:  Сколько человек можно прописать в квартире?

Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

Шаг 3. Получение готовых документов

Регистрация договора аренды в МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней включительно (2 дня для доставки документов специалистами МФЦ в Росреестр и обратно и 5 дней для совершения регистрационных действий государственным регистратором).

По окончании предоставления услуги заявитель получает на руки:

  1. Выписку из ЕГРН, содержащую информацию о внесении сведений об аренде в реестр.
  2. Экземпляры договора аренды с отметкой о проведенной государственной регистрации (регистрационная надпись Росреестра) для каждой стороны.

Проверить информацию о готовности документов можно через региональный сайт МФЦ по индивидуальному номеру расписки (при наличии такой услуги) или по телефону горячей линии.

В некоторых субъектах РФ Многофункциональные центры информируют заявителя о готовности через СМС-рассылку.

Новое в регистрации арендных отношений

С начала 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения, здания или сооружения (секция, несколько этажей, подъезд, сменные помещения и комнаты и пр.), право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (ч. 5 ст. 44 218-ФЗ).

Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.

Бесплатная консультация юриста

Вам отказали в оказании услуги, и Вы считаете, что отказ неправомерен? У Вас имеется другая сложная правовая ситуация или вопросы, требующие оказания юридической помощи (не обязательно связанные с МФЦ)?

Позвоните и получите консультацию юриста БЕСПЛАТНО!

  • Для жителей Москвы и МО —
  • Санкт-Петербург и Лен. область —
  • Бесплатный номер для регионов РФ —

О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после «01» марта 2013 года.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении некоторых договоров для признания их заключенными законодатель установил наличие обязательной государственной регистрации.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 № 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

По иному законодатель подходить к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с «01» марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.

С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 6 ст. 1 указанного закона ГК РФ дополняется новой статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество». Указанная норма устанавливает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом в случаях, установленных законом, такие сделки должны быть удостоверены нотариусом. При этом после «01» марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ), заключенные на срок не менее года, государственной регистрации не подлежат, следовательно, по отсутствию указанного факта не могут быть признаны в суде незаключенными. Таким образом, законодатель реализовал принцип, согласно которому объектом регистрации выступает право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 302-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. То есть договоры аренды недвижимого имущества заключенные на срок более года при отсутствии государственной регистрации, как и прежде, будут признаваться незаключенными.

Внесенные Законом № 302-ФЗ изменения порождают ряд вопросов, которые пока что не нашли своего разрешения. Так, законодатель не определил судьбу зарегистрированных до «01» марта 2013 года договоров аренды в части вопроса аннулирования государственной регистрации при досрочном расторжении договора или его своевременного прекращения.

Возникнут трудности проверки наличия аренды в отношении объектов, что породит проблемы многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимого имущества. Регистрация арендных отношений нужна для «вещного эффекта» — для отношений с третьими лицами: покупатель, второй арендатор, против которого действует преимущественное право предшествующего арендатора на заключение договора аренды.

С принятием Закона № 302-ФЗ аренда утратила атрибуты вещного права, например, такие как право следования и защита против нарушений со стороны третьих лиц.

В Письме от 22.01.2013 № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. В. Крашенинников подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с «01» марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации.

Позже, на прошедшей 24-25 января 2013 года конференции «Гражданское право России: итоги года» П. В. Крашенинников рассказал, что чиновники не воспринимают аренду как обременение, которое в соответствии с ГК может регистрироваться.

Однако в Письме указано, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества.

Стоит учитывать, что указанное письмо не является нормативно-правовым актом, обязательному применению не подлежит. Но с учетом органа, направившего указанное письмо, можно предположить, что в ближайшее время могут быть предприняты действия по устранению указанной проблемы на законодательном уровне.

Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).

Если принятый Госдумой Закон будет одобрен Советом Федерации, подписан Президентом и опубликован до «01» марта 2013 г., то с указанной даты не будет необходимости регистрировать лишь договоры продажи предприятий, продажи жилых домов и квартир (их частей), дарения недвижимости, а также договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Регистрация договора аренды недвижимости опытными юристами! Обращайтесь!

Искали лазейку, а угодили в яму: заключение договора аренды недвижимого имущества в обход государственной регистрации

Бизнес со всех сторон «обложен» бюрократическими процедурами: налоговая отчетность, проверки надзорных органов, трудовые отношения… Взяли площади в аренду, прошли семь кругов ада на переговорах, заключили выгодную сделку, а теперь ещё к регистратору идти? Ну уж нет, сами справимся без постороннего контроля.

Читать еще:  Последнее обновление публичной кадастровой карты Махачкалы

Знакомая ситуация? Весьма распространённая. И позиция сторон понятна, только наивна. Любой конфликт интересов — и защититься будет нечем.

Регистрация договора аренды недвижимости: брак по расчету

Многие стремятся избежать процедуры государственной регистрации договора аренды недвижимости всеми способами. Самый популярный — заключение краткосрочных договоров с последующим продлением (каждые 11 месяцев). Стоит ли оно того? Скажем так, уклоняться имеет смысл только тем, кто в долгосрочных отношениях не заинтересован. Остальным – себе дороже.

Регистрация аренды гарантирует права участников и закрепляет их статус:

  • Во-первых, длительные отношения позволяют планировать, имея четкий прогноз на несколько лет вперёд (форс-мажор не в счёт): собственник получает определенный доход (в денежном выражении или в виде оговорённых услуг), наниматель получает в пользование необходимое ему имущество на установленный срок и так далее.
  • При «хорошем поведении» наниматель имеет право претендовать на продление арендных отношений или выкуп имущества.
  • Ни одна из сторон не сможет необоснованно отказаться от заключённого соглашения.
  • Зарегистрированный договор вынуждает считаться с ним не только стороны, его подписавшие, но и третьи лица. Например, при смене собственника арендатору не придётся в срочном порядке съезжать или терпеть произвол арендодателя, который регулярно повышает плату.
  • Если сделка является крупной (сдается здание или комплекс сооружений), арендодатель может получить дополнительные гарантии законности аренды.

И напротив, много минусов, если помещение арендуется по незарегистрированному договору:

  • налоговая не разрешит учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу,
  • нельзя получить лицензию на работу в чужом помещении (не выйдет открыть парикмахерскую или продавать алкогольную продукцию),
  • можно вложиться в ремонт под собственные нужды и не продлить аренду на новый срок («выгодные» 11 месяцев).

Договор аренды недвижимого имущества: препоны государственной регистрации

Итого — выгоды государственной регистрации для сторон договора аренды недвижимого имущества налицо. Осталось дело за малым — обстоятельно подготовиться к процедуре.

Есть целый ряд случаев, когда Росреестр отказывается принимать документы для регистрации или приостанавливает регистрационные действия.

Одной из самых распространенных причин является подача неполного комплекта документации. Каждая ситуация уникальна и помимо стандартного перечня, часто нужно предоставить дополнительные документы. К примеру:

  • заявление подписано представителем — нужно подтвердить его полномочия;
  • арендуется часть помещения или здания — готовим Технический план.

Любая техническая ошибка может стать достаточным основанием для отказа:

  • не определён предмет аренды: не указан кадастровый номер имущества, адрес, площадь и т.п. характеристики, которые позволяют индивидуализировать объект и составляют существенное условие договора;
  • обнаружены противоречия между представленными сведениями и данными ЕГРН, которые могут быть как следствиями изъянов в документах (недочеты в работе кадастрового инженера при составлении Техплана, например), так и результатом сбоев в работе самого регистратора.

Дело в том, что если какая-то информация вызовет сомнения, Росреестр вправе приостановить регистрацию на месяц. А если нарушения не будут устранены в указанный срок, то последует отказ.

Также препятствия могут обнаружиться в момент регистрации, когда вскроется, что арендодатель «забыл» о существовании ареста, наложенного на имущество, или о запрете субаренды.

Не говоря уже о банальных просчетах при определении размера госпошлины.

В общем, регистрация — дело полезное, если подойти к нему с умом и трезвым расчетом.

Государственная регистрация договора аренды — важный этап сделки

Последние изменения: Январь 2020

Нормами гражданского законодательства (ст. 606 ГК РФ) установлено, что одна сторона вправе передать другой свои имущественные права. Средством официального закрепления факта передачи является договор аренды, подписанный на добровольной основе обоими участниками правоотношений. Иногда скрепленного подписями сторон договора аренды недостаточно, чтобы передать объект во временное пользование. Встречаются случаи, когда договор становится легитимным и обретает свою юридическую силу только после его регистрации в уполномоченных органах. В каких же ситуациях государственная регистрация договора аренды считается обязательной?

Регистрация договора аренды: главные понятия

Оформление долгосрочных договоров аренды недвижимости применяется при наличии необходимости гарантий для арендодателя и арендатора. Арендодателю обеспечивается систематический доход от сданного в аренду помещения, арендатор вправе обустроить недвижимость под свои нужды: оснащать требуемой мебелью и оборудованием, совершать ремонт, если это не противоречит условиям договора, а также получает уверенность в закреплении прав пользования имуществом на установленный период. Именно договора аренды зданий, сооружений или части помещений, в которых обозначены сроки аренды не менее одного года подлежат обязательной государственной регистрации. Данная особенность регулируется статьей 651(п.2) ГК РФ.

Регистрируемый договор должен соответствовать следующим показателям:

  • быть составленным в письменной форме и подписанным сторонами;
  • содержать сведения, характеризующие передаваемое в аренду имущество и его местонахождение;
  • включать раздел по оплате.

Порядок регистрации описывается в Федеральном законе № 218.

Как оформляется регистрация

Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.

Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.

Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.

За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.

Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:

  • для физических лиц равен 2 000 руб.;
  • для юридических лиц – 22 000 руб.
  • граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
  • юридические лица – 1 000 руб.

После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.

Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.

В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:

  • оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
  • документы, подтверждающие личность заявителя;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.
  • кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
  • документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
  • разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.

Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • устав предприятия;
  • свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
  • приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.

Как можно избежать государственной регистрации договора аренды

Регистрация договоров аренды не всегда приемлема для участников правоотношений, к тому же требуется оплатить госпошлину, а также услуги юридической конторы при обращении в таковую. Поэтому, если законодательно предусмотрена лазейка, позволяющая избежать обязанности регистрации договоров имущества, часть граждан или организаций используют ее.

По закону, чтобы пренебречь регистрацией, надлежащим образом составляется договор аренды в части касательной сроков.

Для этой цели можно избрать один из следующих способов:

  1. Заключить краткосрочный договор, срок аренды имущества должен быть менее одного года. В случае, если фактически сдача имущества необходима на более длительный период, то в договоре прописывается пункт, по которому имеется возможность последующей пролонгации (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
  2. Использовать бессрочное соглашение – договор на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Сроки аренды в таком соглашении не предусмотрены. Общий период использования имущества арендатором может значительно превышать год. И все же бессрочный договор не регистрируется, так как нормам п. 2 ст. 651 ГК РФ согласно формулировкам, подчиняются лишь срочные договора. Отличительной чертой договора, заключенного на неопределенный срок считается то, что сторона инициирующая расторжение, должна письменно уведомить другую сторону за три месяца.

Заключение

После осуществления государственной регистрации на возвращаемом экземпляре договора проставляется дата регистрации и присвоенный номер.

В целом регистрация договоров аренды – это процедура, позволяющая арендодателю обезопасить имущество, а также снизить риски для обеих сторон. Зарегистрировать соглашение можно самостоятельно или, обратившись к специалистам, которые за определенное вознаграждение грамотно выполнят за заявителя большую часть работы по оформлению документов.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector