Содержание

Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем

Инструкция по расторжению договора найма жилого помещения, образец соглашения о прекращение сделки

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. Но в некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость расторжения договора.

О том из-за чего это может произойти, а также о том, как правильно совершить расторжение такой сделки, и пойдет речь в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Причины и основания

Причинами для досрочной отмены сделки могут являться различные факторы. Но в любом случае, для того чтобы расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, необходимо действовать в соответствии с российским законодательством. Для облегчения такой процедуры следует прописать пункт о возможности досрочного прекращения соглашения еще на стадии его подписания, но не все собственники и наниматели знают об этом.

Самыми распространенными причинами расторжения договора найма являются следующие факторы:

  • Длительность договора подходит к концу и одна из сторон не согласна на его продление.
  • Квартиросъемщики не выполняют свои обязанности по оплате или содержанию жилья.
  • Сдаваемая жилплощадь стала непригодной для проживания людей.
  • Квартиросъемщики нанесли ущерб имуществу собственника или соседям.
  • Наймодатель не предоставил наемщику необходимо имущество, которое было указано в договоре или это имущество имеет существенные недостатки.
  • Наймодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту.

Инструкция

Такой процесс имеет довольно четкий алгоритм действий, которые нужно выполнить для законного расторжения сделки.

Отправка уведомления

Первым делом, сторона, которая приняла решение о прекращении сделки о найме жилого помещения, должна уведомить об этом второю сторону соглашения. В соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомление о подобном решении необходимо составлять минимум за 3 месяца до конца действия договора.

Если сделку хочет прервать собственник жилья, то он может не указывать причины такого решения, но заранее уведомить об этом квартиросъемщика он обязан. При этом уведомление о расторжении договора аренды квартиры должно составляться в письменном виде. Лучше всего вручать его в виде заказного письма, лично и под расписку.

Также статьями 450 и 453 ГК РФ предусматривается расторжение соглашения без предварительного уведомления. В этом случае, если инициатором разрыва сделки является собственник жилья, то он обязан вернуть нанимателю аванс и выплатить неустойку, размер которой должен быть равен ежемесячной плате. Но бывают случаи, когда владелец может не выплачивать неустойку, например, если жильцы не выполняли свои обязанности по оплате или нанесли вред его имуществу.

Соглашение о прекращение аренды квартиры

Обязательной частью расторжения договора найма является составление соглашения о прекращении действия сделки. В таком документе нужно указать паспортные данные обоих участников сделки, номер и дату договора, который подлежит расторжению, дату, с которой сделка прекращает свое действие, а также условия расторжения.

Если у сторон имеются претензии, например, требование возмещения стоимости испорченного имущества, то это тоже необходимо указать в соглашении. Также каждая сторона должна поставить на документе свою подпись с расшифровкой.

После принятия соглашения о разрыве договора необходимо составить акт, который будет служить доказательством того, что обе стороны выполнили все условия. В таком акте указывается, что квартиросъемщик покинул помещение, приведя его в порядок и сдав ключи.

Также в акте нужно указать номера и даты договора найма и соглашения о расторжении, а также полный адрес жилплощади.

Можно ли это сделать досрочно?

Сделка найма недвижимости является расторгнутой с той даты, которую стороны определили в соглашении о расторжении. Если же стороны не смогли сами прийти договоренности и разрыв договора произошел по решению суда, то он является расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

В некоторых случаях договор необходимо расторгнуть еще до окончания его срока. Если документ составлен грамотно, то в нем должны быть прописаны условия такой процедуры и ее последствия для обеих сторон.

Если же стороны не могут расторгнуть соглашение обоюдно, то в этом случае необходимо обращение в суд. Избежать судебного заседания можно в том случае, если одна из сторон известит другую за три месяца до прекращения найма.

Нужна ли регистрация?

Если договор найма был зарегистрирован в органах Росреестра, то после его расторжения стороны договора должны уведомить эту государственную инстанцию о разрыве сделки, предоставив соглашение о расторжении.

В каком случае действие может перейти в суд?

Такая процедура может осуществляться через суд в том случае, если разрыв происходит в одностороннем порядке или одна из сторон требует возмещения ущерба. Инициатором расторжения договора через суд может быть как собственник жилья, так и квартиросъемщик.

Чаще всего в суд подает наймодатель. Для него серьезными причинами расторжения договора в судебном порядке является несоблюдение нанимателем пунктов договора, например, порча имущества или просрочка платежей, превышающая 2 месяца. Также владелец квартиры может обратиться в суд, если квартирант использует квартиру не по прямому назначению, то есть не для своего проживания.

Одностороннее прекращение

По инициативе наймодателя

Если собственник квартиры хочет расторгнуть договор, то он должен поступать так, как прописано в соглашении. Если же в нем нет таких пунктов, то владельцу нужно либо получить согласие квартиранта, либо обратиться в судебные органы. Существенные условия для обращения в суд прописаны в 619 статье ГК РФ. Ими являются следующие факторы:

  1. Наниматель использует жилплощадь незаконно и не по назначению.
  2. Наниматель неоднократно нарушает правила, прописные в договоре аренды.
  3. Квартиросъемщик портит имущество владельца квартиры.
  4. Из-за квартиросъемщика у владельца квартиры возникают проблемы с соседями.
  5. Наниматель не заплатил за найм квартиры в течение 2 месяцев подряд.

По инициативе нанимателя

По инициативе квартиросъемщика договор найма может быть расторгнуть:

  • Если после вступления договора в силу, владелец не предоставил квартиранту мебель и технику, наличие которой прописано в заключенном соглашении.
  • Если квартира не соответствует критериям, которые указывались в договоре.
  • Если хозяин квартиры препятствует нормальному проживанию квартиросъемщиков.
  • Если арендодатель скрыл наличие в квартире существенных недостатков, которые могут помешать нормальному проживанию арендаторов.
  • Если жилплощадь приобрела статус аварийной и стала непригодной для проживания.

Особые случаи

В гражданском кодексе, который регулирует порядок расторжения договора найма, говорится, что прекращение соглашения не предполагает обязательного выселения всех людей, проживающих в квартире.

Поэтому, если во время судебного разбирательства будут выявлены люди, которые являются нарушителями, то выселению могут подлежать только они. Такой порядок касается лиц, которые вместе снимают многокомнатную квартиру.

Кто не может подлежать выселению?

Если квартира сдавалась в наем по договору социального найма, то здесь есть особый нюанс. Некоторые слои населения не могут подлежать выселению из служебной квартиры, что регламентировано статьей 103 ЖК РФ. К ним относятся:

  • члены семей работников силовых и государственных структур, погибших на служебном задании;
  • пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп, но только в том случае, если причиной инвалидности стала их профессиональная деятельность;
  • родные люди сотрудника, которому была выделена специализированное служебная квартира после его гибели.

Также стоит заметить, что такие права имеют только те граждане, которые не имеют собственной жилплощади и нее стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Расторжение договора найма является серьезным делом, имеющим под собой законодательное обоснование. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить все нюансы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2020

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.
Читать еще:  Правда, ли что приватизацию квартир продлили до 2018 года?

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 1 114 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 1 194 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

  • собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
  • после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
  • квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

  • уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
  • жилец использует квартиру не по прямому назначению;
  • систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
  • порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 382 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 311 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 265 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды.

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
• Наименование документа;
• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Читать еще:  Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком: бланк

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

136 комментариев

Как работают эти законы в жизни? В июне хозяйка квартиры нашла меня по объявлению, я обрадовалась невысокой оплате и отсутствию риелторов. Условие было – предоплата за 3 месяца (июль, август, сентябрь) и подождать недолго пока хозяйка сделает косметический ремонт. Как потом оказалось, этот ремонт и был целью. Заключили договор с июля на 2 года, но уже через месяц устно узнаем, что живем только эти 3 месяца, еще через месяц получили письменное уведомление (как положено по договору за месяц). В последние дни началась “осада” – я два раза вызывала полицию и писала заявления на угрозу (по ним отказы). И хозяйка сразу подала иск на расторжение и выселение. В договоре есть пункт: при досрочном расторжении по инициативе Наймодателя при отсутствии нарушений Нанимателя, выплачивается неустойка Нанимателю или месяц проживания без оплаты. Неустойку Наймодатель отказалась выплачивать, но и оплату за октябрь тоже отказалась принимать. Судья на собеседовании сказала, что мы прожили октябрь месяц в счет неустойки и она иск удовлетворит, если мы не съедем до суда. Я сказала, что этот пункт о досрочном расторжении без оснований является незаконным (согласно прочитанному в вашей статье). Но судья сказала, что права собственника в приоритете и ей вообще не важно почему она хочет расторгнуть договор. Присутствовал прокурор на собеседовании и поддержал судью. Оснований по ст.450 и 687 нет. Жилье подорожало почти в 2 раза, я недавно после полостной операции и сейчас прохожу лечение у психиатра (из-за этого нервный срыв). Она использовала мою предоплату для ремонта, чтобы жить самой, все это было спланировано. Суд через 10 дней и я не знаю, что делать, на адвокатов у меня нет средств, я сейчас не работаю и пенсии нет, только сын помогает, да немного репетитором подрабатываю.

Добрый день! Меня попросили в течении месяца освободить арендованное мною помещение.Должен ли я платить аренду за это месяц?

Будьте добры, помогите разобраться.
Сдала квартиру на 11 месяцев!
Заключили договор найма жилого помещения, который нашла в интернете. Нигде не заверяли. Просто внесли паспортные данные и подписи.
Но в связи со срочной продажей квартиры, вынуждена расторгнуть договор. Могу ли я это сделать? Что для этого нужно? И как поступить, если наниматели отказываются съезжать

Екатерина, добрый день.
У нас сейчас аналогичная ситуация, как действовали? Очень надеюсь на ваш ответ. Квартирант нам угрожает и кадается на соседей.

Компенсируйте им затраты или снимите им аналогичное жильё и оплатите переезд. Договоритесь полюбовно. В противном случае, если у вас нет в договоре найма положения о порядке досрочного расторжения по желанию одно из сторон, и вы не соблюли регламент, прописанный в договоре, то никак. Ждите окончания срока договора. Можно ещё продать квартиру, но у неё будет фактически обременение в виде договора найма. И этот факт нужно будет озвучить покупателю.
А вообще, чтобы такой фигни не было, или сами постарайтесь вникнуть в вопрос, изучите законы, пару вебинаров от специалистов, куча книг есть соответствующих, или наймите хорошего грамотного риэлтора или юриста. Или вон воспользуйтесь услугами этой компании, на сайте которой мы находимся.

Здравствуйте. Снял квартиру на 11 месяцев, по договору. Прожил 2 месяца, оплату произвел за 3 месяц, а через неделю сьехал. Хозяйку предупредил. Комуналку оплатил. За эти 3 недели, которые по сути остались за мной, она заселила новых жильцов. Я попросил, отдать разницу, которые новые жильцов жили за мои деньги. Она отказалась. Как мне вернуть деньги? И что делать?

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарий к Ст. 687 ГК РФ

В пунктах 2 и 4 комментируемой статьи предусмотрены случаи судебного выселения без предоставления другого жилого помещения. Эти последствия неисполнения нанимателем своих обязанностей относятся к мерам гражданско-правовой ответственности.

Другой комментарий к Ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья допускает возможность одностороннего расторжения договора найма жилого помещения в любое время по инициативе нанимателя без обращения в суд. Для этого необходимо получение согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, а также письменное предупреждение наймодателя за три месяца.

2. В п. 2 содержатся специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию наймодателя.

Одно из них — невыполнение нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в договоре не был указан более длительный срок). Это правило несколько меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одного года). В данном случае для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз на протяжении срока платежа.

Другое основание для подобного выселения — то, что жилое помещение подвергалось разрушению либо порче как нанимателем, так и любым лицом, за действия которого наниматель как сторона в договоре отвечает.

Суд при наличии того и другого основания может вначале предоставить нанимателю определенный льготный срок, не превышающий года, с тем чтобы соответствующие нарушения были им устранены или приняты меры для их устранения. И если в течение указанного в решении срока оно остается невыполненным, наймодатель вправе вновь обратиться в суд с тем же требованием — расторгнуть договор. На этот раз у суда есть только одна возможность не прибегать сразу к выселению: в своем решении о выселении он может указать для исполнения достаточно длительный срок (в любом случае не более одного года).

3. Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий нанимателя, наймодателя, а также третьих лиц либо действия непреодолимой силы. Один из подобных случаев, названных в комментируемой статье, — жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нем проживания (например, оказалось в аварийном состоянии).

Читать еще:  Постоянная регистрация в Москве для граждан РФ

4. В п. 4 комментируемой статьи установлен ряд конкретных оснований для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя.

Об одном из них уже шла речь: использование жилого помещения нанимателем или другим гражданином, за действия которого наниматель отвечает, не по назначению (см. комментарий к ст. 678).

Второе обстоятельство — систематическое нарушение прав и интересов соседей. Законодатель не уточняет, что имеется в виду, однако обычно речь идет о пьяных скандалах, громком включении музыки в ночное время и ином антиобщественном поведении.

Для обоих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель должен предупредить нанимателя о допущенных последним либо лицом, за действия которого он отвечает, нарушениях, указав на необходимость их устранения. И только когда нарушения останутся неустраненными, наймодатель вправе возбудить судебное разбирательство в порядке, предусмотренном п. 2 комментируемой статьи. Имеется в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придется вторично возбудить дело о выселении: суд, в случае удовлетворения им иска, вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.

Условия и основания расторжения договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

Осуществление его в значительной мере зависит от того, с кем заключен контракт.

Сторонами такого договора выступают наймодатель и наниматель помещения, которое сдается в аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Общая информация

Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.

Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.

Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.

Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.

Им же может стать и другое недвижимое имущество.

Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.

Причины и обстоятельства

Как расторгнуть договор? Каковы условия и основания для этого? Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать этот процесс.

Наниматель инициирует процедуру прекращения действия контракта, при этом должен учитывать и мнение других проживающих людей на данной съемной территории. В обязанности нанимателя входит уведомить наймодателя о предстоящем разрыве контракта. Сам наймодатель тоже имеет полное право применить действие разрыва контракта преждевременно, до истечения периода, указанного раньше.

Когда человек, который выступает нанимателем, или его сожители, действуют неправомерно и специально наносят вред съемной территории, несвоевременно совершают оплату или же не совершают ее вовсе, — то наймодатель обладает привилегией расторгнуть контракт. О правах и обязанностях арендодателя жилья читайте на нашем сайте.

Какими законами регламентируется?

Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации регламентируют расторжение договора найма.

Об этом четко написано в части 2 главе 35 статьи 687, статьи 688, Гражданского кодекса РФ, глава 10 статьи 101-103 Жилищного кодекса РФ о расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения, где говориться об выселении граждан из подобных помещений.

Гражданский кодекс РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Читайте также на нашем сайте о том, на каких основаниях расторгается договор социального найма жилого помещения, а также об условиях выселения и переселения по договору соцнайма квартиры.

Алгоритм действий

Как проводится процедура?

Уведомление о прекращении соглашения: с целью правильного проведения процедуры, после появления предлогов для разрыва контракта по найму жилого помещения надо предоставить уведомление о прекращении его действия. Составляется данная документация в письменном виде.

Одной из составляющих процедуры прекращения действия контракта по найму жилого помещения есть составление акта о прекращении его действия. Такой акт содержит информацию:

  • о выселении съемщика;
  • о расчетах;
  • о приеме ключей;
  • о многих других деталей.
  • Также в акте указывают претензии сторон, случаи порчи имущества, если таковые имеются.

    Когда считается, что контракт расторгнут? Прекращение действия документа наступает, когда стороны заключают соглашение о его разрыве. Также акт принимают за расторгнутый, когда судебный вердикт о таком прекращении его действия вступает в силу.

    Правом досрочного расторжения контракта обладают обе его стороны. Раз мы говорим про наймодателя, то причинами таких действий будут факты порчи имущества нанимателем, нарушения условий контракта, также несвоевременный платеж за съем.

    На случай, когда случаются столь негативные ситуации что гражданин, который сдает помещение, по заключению контракта отказывается сдавать его, или его состояние не пригодно для проживания, то съемщик соответственно тоже имеет все основания разорвать контракт преждевременно.

    Судебные разбирательства

    При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.

    К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.

    Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.

    Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.

    В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.

    К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.

    По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.

    Односторонний разрыв

    Каковы предлоги для одностороннего разрыва контракта по найму? При каких обстоятельствах вправе разорвать контракт наймодатель?

    Предлоги, которые ведут за собою соответствующие действия наймодателя, включают в себя эксплуатацию съемщиком съемного помещения не по предназначению.

    Одним из обстоятельств может быть факт регулярного нарушения прав граждан, проживающих рядом, например, соседей. Тут имеется в виду громкое прослушивание музыки в неприемлемое время суток, аморальное поведение, скандалы. (Читайте нашу статью о том, куда пожаловаться, если соседи сдают жилье шумным квартирантам).

    При каких обстоятельствах наниматель разрывает контракт? Одностороннее разорвать его наниматель может в любое время. Важно отметить, что он может это сделать, без обращения в суд.

    Нормы не ограничивают предлоги для такого разрыва контракта нанимателем. Чтобы совершить такую процедуру, нанимателю следует получить согласие тех граждан, которые с ним постоянно проживают.

    Дополнительно предусмотрено предупреждение, которое предоставляется наймодателю. Составляется оно в письменной форме.

    С таким предупреждением наймодатель должен быть ознакомлен за три месяца до желаемой даты разрыва контракта.

    За этот период наймодатель может решить, что ему делать с помещением дальше.

    Это удобно для того, чтобы подыскать новых нанимателей. Но иногда бывает так, что наниматели вовсе не заинтересованы в этом, и часто они просто выезжают, не предупреждая об этом наймодателя. Тогда наниматель должен возместить наемную плату человеку, который сдает помещение.

    Особые случаи

    Кто не может лишиться права проживания после разрыва контракта? В законодательстве указано, что обязательное выселение всех граждан, проживающих в съемном помещении, не предусматривается.

    Ведь, квартирантов может быть несколько, если к примеру, квартира многокомнатная. Это касается коммерческого найма, где в свою очередь нанимают жилье частные лица.

    В статьей 687 ГК РФ обозначен тот факт, что частное лицо, с которым у наймодателя подписан контракт, обязано сообщим о том, что хочет расторгнуть сделку за три месяца перед уходом.

    Если же в контракте указываются другие сроки для того, чтобы уведомить, то значит можно руководствоваться непосредственного соглашением. К примеру, если там написано, что можно уведомить и за месяц до расторжения.

    Также, такую новость лучше сообщить при личной встрече – это будет более корректное решение. Если наниматель хочет сделать это в официальном порядке, то он может направить заказное письмо по адресу, где проживает наймодатель.

    Сроки будут отчислять с того дня, когда наймодатель получит его на руки. Ну и соответственно, по окончанию срока контракт можно считать расторгнутым.

    Контракт расторгается при наличии определенных оснований. Такими могут быть:

    • нанесения вреда;
    • незаконности действий;
    • противоправности бездействий;
    • при существовании связи между нарушением и вредом.

    Признанные виновными эти граждане не имеют права получать другое помещение.

    Контракт по найму жилого помещения расторгается, если сам наймодатель требует этого после окончания периода, на который было заключено соглашение, и при отказе продлевать его, что может быть обусловлено нежеланием сдавать помещение в будущем.

    Процесс имеет свои особенности. Поэтому важно понимать, что он ведет за собою определенные последствия.

    К договору найма следует относиться со всей серьезностью и ответственностью. Нужно понимать, что его расторжение возможно при любых негативных жизненных ситуациях.

    Самое главное для нанимателя чтобы арендуемое жилье было преобразовано для жизни людей надлежащим образом, а для наймодателя – обеспечение таковым людей.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector