Содержание

Расторжение ДДУ

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) по инициативе дольщика, застройщика и по соглашению сторон: образец 2020 года и порядок действий

Приобретая недвижимость ещё в строящемся доме, в особенности на стадии котлована, покупатель рискует своими денежными средствами. Это связано с тем, что часто застройщики бывают недобросовестными и могут приостановить строительство, уменьшить площадь или планировку квартиры. Поэтому часто происходит расторжение ДДУ по желанию дольщика.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия

Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:

  • расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
  • расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
  • по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
  • через суд.

При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю. Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина. При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?

Важно! Расторгается договор до того, как подписан Акт приема-передачи. Как только он зарегистрирован, обязательства считаются выполненными.

В результате расторжения могут начаться судебные тяжбы, в особенности, когда организация обанкротилась и необходимо вернуть свои средства. Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).

Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:

  • трата драгоценного времени;
  • растрата денег;
  • утрата квартиры.

Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ. Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет. Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.

Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:

  1. Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
  2. Нарушено качество строительства.
  3. Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.

Порядок действия

Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:

  1. Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.

Бланк заявления о расторжении (уведомления) для скачивания здесь. Образец уведомления для скачивания здесь.

  1. Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.

Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:

А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:

  • копия ДДУ;
  • бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
  • если есть отказ от строительной организации, то его копия;
  • расчет убытков и морального вреда;
  • оплаченная госпошлина.

С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно. Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу (образец). По прошествии 20 дней гражданин может явиться в Росреестр и подтвердить ликвидацию документа официально, т.е. зарегистрировать закрытие ДДУ.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно расторгнуть ДДУ по согласию обеих сторон не составляет труда. Единственное необходимо оплатить госпошлину в Росреестре в размере 350 рублей. Обычно расходы берет на себя девелопер, а в принципе оплачивает желающий – либо покупатель, либо строительная организация.

Порядок действия

  1. Одна сторона письменно извещает другую об основании для завершения договора.
  2. Если решение положительное, назначают дату и местоположение для составления документов о соглашении.
  3. Составляют соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон (скачать бланк можно здесь).
  4. Обговаривают время и принцип, как возвращаются деньги: расторжение ДДУ по соглашению сторон предполагает возврат денег.
  5. Оформляют расторжение договора участия в долевом строительстве в регистрационных органах.

В Росреестр или МФЦ подготавливают:

  • соглашение (лучше предоставить его в напечатанном виде на компьютере, подойдет простая письменная форма, также нужно, чтобы стояли подписи обеих сторон);
  • удостоверение личности дольщика;
  • платежный документ об оплате госпошлины;
  • другие бумаги при необходимости для регистрационной палаты.

Что касается сроков расторжения договора с застройщиком, то они обговариваются сторонами. Росреестр рассматривает документы в течении 7-10 дней, после чего с распиской приходят обе стороны и забрать готовый документ, подтверждающий факт прекращения обязательств.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:

  1. Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
  2. Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
  3. За год платежи пропущены 3 раза.

Порядок действия

Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:

  • Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
  • По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.
  • ДДУ;
  • заявление о регистрации договора;
  • паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
  • согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
  • залоговые документы при ипотеке;
  • проектная документация;
  • оплаченная госпошлина.

Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.

Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:

  • прекратил или приостановил строительство объекта;
  • изменен проект дома;
  • изменилось целевое назначение строения;
  • другие обязательства согласно пунктам договора.

Порядок действия

  1. Отправить заказное уведомление строительной организации.
  2. Составляют иск в суд. В нем отражают сведения о девелопере; данные с паспорта физлица; основание для прекращения договора; требования о возврате денег; заявка на выплату процентов за пользование средствами гражданина; компенсационные выплаты; при прекращении договорных отношений с ипотекой указать все понесенные убытки (проценты по кредиту, страховые взносы). Скачать бланк искового заявления можно здесь.
  3. Суд выносит решение.
  4. Судебное решение исполняется девелопером.
  5. Если решение суда не исполняется, истец вправе обратиться в суд с дополнительным требованием (в том числе о взыскании процентов, убытков).

В суд предоставляется такая документация:

  • копия договора;
  • доказательства о неисполнении требований девелопера;
  • если есть, то копия отказа о расторжении ДДУ в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки;
  • оплаченная госпошлина.

Средства должны быть возвращены покупателю за 10 рабочих дней. Если они не поступят за эти дни, то гражданин вправе повторно явиться в суд.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

  1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
  2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
  3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
  4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

ДДУ расторгается при предоставлении:

  • паспорт;
  • если есть соглашение;
  • если одностороннее расторжение, уведомление;
  • нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

  • справка о погашении долга из банка;
  • общее заявление двух сторон;
  • кредитный договор;
  • закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
  • судебное решение о закрытии кредита.

Порядок и сроки возврата денег

Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:

  • серьезная проблема в постройке;
  • недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
  • срок получения свидетельства просрочен.

ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок. По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.

Заключение

Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера. Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета. Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ.

Если вам нужна помощь с расторжением ДДУ или взысканием неустойки с застройщика, то просьба срочно записаться на бесплатную консультацию к юристу. Запись через специальную форму в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах. Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю, закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Читать еще:  Получение кадастрового паспорта на объект недвижимости

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения. В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ. Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Расторжение ДДУ

Договор долевого участия, как и любой договор оказания услуг или купли-продажи, может быть расторгнут. Но в случае с квартирами в новостройках есть нюансы – здесь расторжение ДДУ происходит в соответствии с ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Есть несколько вариантов прекращения действия такого договора.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Что нужно дольщику знать о расторжении ДДУ? Для начала давайте разберемся с основами законов, которые регулируют процесс. Запуская расторжение договора долевого участия, нужно изучить статью девятую профильного федерального закона. Существуют четыре варианта, по которым в соответствии с ФЗ 214 происходит расторжение ДДУ:

  • инициатива исходит от застройщика – односторонний порядок;
  • инициатива исходит от дольщика – односторонний порядок;
  • двухсторонний порядок, или так называемое соглашение сторон;
  • через судебное принуждение о расторжении договора.

Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику. Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком. В общем, заключить договор, подождать годик и пытаться вернуться деньги, получив куш за неустойку во время судебного разбирательства – плохая идея.

Стоит обратить внимание, что при расторжении договора долевого участия придется зарегистрировать ситуацию в Росреестре – таким образом государство борется с проблемой двойных продаж одной и той же квартиры.

Порядок расторжения ДДУ

Да, дольщик в соответствии с законом о защите прав потребителей может расторгнуть договор в любой момент, но зачастую такие документы прекращают действовать по инициативе дольщика из-за нескольких важных оснований, указанных в ст. 9 ФЗ-214. Все они связаны с нарушениями девелоперов.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

При расторжении договора долевого участия никаких штрафов девелопер наложить на дольщика не может. Если он попытается сократить часть выплат от основной цифры договора, то это будет противоправным действием – подробнее можно узнать в ст. 32 закона о защите прав потребителей. Если вы расторгаете договор не по соглашению сторон – то сразу отметайте требование оплатить госпошлину за регистрационные действия в Росреестре. Здесь дольщику поможет ст. 333.33 НК РФ. Если же происходит расторжение ДДУ по соглашению сторон – то придется заплатить 350 рублей. Кто будет платить – как договоритесь. Обычно застройщик.

В современных реалиях застройщик может предложить вам не запускать процесс расторжения договора, а просто переуступить права на квартиру другому физическому лицу. По сути – это такая же продажа доли, только не застройщиком вам, а от вас другому человеку. Обычно это бывают приближенные к фирме люди, родственники. Здесь есть плюс – деньги вы получаете сразу в момент сделки. Очень удобно. Но не пытайтесь получить больше, чем заплатили – это такая же сделка, как и любой договор купли-продажи, поэтому за сумму больше 1 млн рублей придется заплатить налог на разницу между вашей покупкой и суммой продажи.

Договор можно расторгнуть только до подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик предлагает вам подписать акт осмотра и передачи квартиры и обещает вернуть деньги потом, потому что у него будут проблемы – не соглашайтесь. Если подписали – все, жилье ваше, договор считается исполненным.

Давайте разберем подробнее ситуацию, когда дольщик решил самостоятельно отказаться от услуг застройщика. Итак, на основании ст.9 ФЗ-214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика происходит в следующих случаях:

  • Срок передачи ключей дольщику просрочен более чем на 2 месяца от даты, указанной при заключении договора о строительстве квартиры.
  • Дольщик убедился в том, что есть значительные нарушения технологии строительства или выявлено очень много брака при осмотре квартиры.
  • Застройщик нарушил ч.2 ст.7 ФЗ-214 – там указано, что девелопер должен устранить недостатки на квартиру или уменьшить сумму, которую передает ему дольщик на сумму, нужную для устранения недостатков.
  • Редкий случай – если у застройщица закончился договор поручительства (страховая компания, банковская компания – основания в ч.3 ст.15 ФЗ-214), и он не заключил новый, а также не сообщил о ситуации дольщику.

Если вы столкнулись с этими ситуациями, то в юридический отдел девелопера направляется претензия о расторжении ДДУ. Сделать это можно лично, убедившись в том, что законный представитель застройщика расписался в получении претензии, или направил ценное письмо с описью на юридический и фактический адрес застройщика.

Основания для расторжения

Есть еще несколько оснований для расторжения, но обычно в таких случаях в одностороннем порядке дольщик может через суд попробовать расторгнуть договор долевого участия. Для этого нужны основания:

  • Проектная декларация изменена существенна. Под существенными изменениями подразумеваются радикальное, более чем на 3%, увеличение или уменьшение площади квартиры.
  • Приостановка работы на новостройке и ясное понимание, что в разумные сроки застройщик не сможет выполнить свои обязательства. К сожалению, этим часто пользуются недобропорядочные застройщики – дом возводится на 30-40%, а затем стройка останавливается. Поэтому дольщикам рекомендуется контролировать стройку на всех этапах, а не только с самого начала.
  • Изменяется суть стройки – т.е. дом увеличивается на несколько этажей, меняется планировка квартир, меняется список нежилого имущества. Здесь на практике можно найти ситуации, когда застройщик пытается превратить первые 3-4 этажа новостройки в торговый центр. Для дольщика же обычно есть разница, жить в обычной новостройке или с массой торговых помещений и проблемами с парковкой и шумом.
  • Меняется система водоснабжения и прочие ресурсные проблемы. Например, застройщик обещал, что отопление и водоснабжение будет идти от собственной домовой котельной, и поменял это. Или отказался от строительства собственной электроподстанции.
  • Изменения в количестве парковок, степени озеленения и обеспеченности детскими площадками.
Читать еще:  Регистрация сделки купли-продажи квартиры

Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, то застройщику придется возвращать всю стоимость договора по ДДУ и проценты за пользование чужими деньгами – здесь дольщику на помощь приходит ч.2 ст.9 ФЗ-214.

Напоминаем, что эти основания помогут вам взыскать деньги с застройщика в виде неустойки. Просто же цену договора можно вернуть с помощью 32-й статьи закона о защите прав потребителей. Однако в той же девятой статье указано, что дольщик не может расторгнуть ДДУ просто так, поэтому возможно придется идти в суд или же договариваться на соглашение сторон и переуступку.

Что нужно делать?

Что нужно сделать, чтобы расторгнуть дду с застройщиком? Отправить заявление о расторжении договора долевого участия (скачать образец). Иногда этот документ называют уведомлением о расторжении ДДУ. Укажите в нем:

  • Основания в соответствии со статьей 9 ФЗ-214.
  • Основные требования по цене договора и расчет неустойки
  • Реквизиты, куда застройщику нужно будет перевести деньги, или укажите дату, когда вы планируете явиться за деньгами лично.

Если через 20 дней после получения этого уведомления застройщик не выполнил ваши требования, пишите иск в суд. Исковое заявление содержит ту же информацию, что и уведомление, но дополняется – процентами за использование денег. Требование о штрафе – из которого 50% может получить дольщик. Судебные расходы – это деньги, которые вы потратите на пошлины и юриста. Будьте аккуратнее с последними расходами – они должны быть обоснованы.

Если говорить о расторжении ДДУ по инициативе дольщика, то судебная практика ясно показывает, что суды встают на сторону дольщика, если на то есть основания по 214-ФЗ. Но при этом могут сократить сумму неустойки и морального вреда, которые дольщик требует с девелопера.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Часто дольщики пугаются, если запускается процесс расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика. На самом деле, если вы исполнили все обязательство по ДДУ, то застройщик просто не сможет его расторгнуть без выплаты вам неустойки. Но если обязательства не выполнены, то суд встанет на сторону девелопера.

Итак, расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке застройщиком происходит в следующих ситуациях (они регламентируются ст. 5 ФЗ-214):

  • Дольщик не заплатил застройщику денежные средства, указанные в договоре. Причем отклонился от даты оплаты более чем на 2 месяца, если в ДДУ указана эта дата. Речь идет о ситуации, когда вы сразу оплачиваете все сумму.
  • Если дольщик постоянно, систематически, нарушал сроки внесения платежей – в ситуации рассрочки платежей. Под постоянно следует понимать просроченные даты более трех раз в год или разовое опоздание более чем на 2 месяца и более.

Что происходит, если основания у застройщика все-таки есть?

  1. Вы получаете письмо от девелопера, в котором он предупреждает вас о том, что договор может быть расторгнут и напоминает график платежей и ваши обязанности.
  2. Если вы игнорируете это письмо более чем 30 дней и не выполняете обязанности, то застройщик пишет вам еще одно письмо – заказное. В котором указывает, что расторгает ДДУ в одностороннем порядке.
  3. Застройщик возвращает вам деньги. Причем сделано это должно быть не позднее, чем через 10 дней после отправки уведомления о том, что договор долевого участия расторгнут.
  4. И даже здесь вы можете получить свои плюсы. Например, если в течение 10-ти дней девелопер не перевел вам уже уплаченные вами средства, то можно требовать неустойку – опять же по девятой статье закон о долевом строительстве.

Часто недобросовестные застройщики пытаются расторгнуть договор безо всяких на то оснований. Не нужно думать, что они имеют на это право. В таких ситуациях юристы рекомендуют пытаться заключить соглашение сторон и все-таки получить проценты за пользование вашими деньгами.

Также из судебной практики известны случаи, когда дольщик просрочил оплату договора не по своей вине. Например, застройщик вовремя не выдал реквизиты платежа, и в итоге дольщик оплатил все сумму только через три месяца. Когда стройка закончилась, цены на квартиры возросли, и застройщик решил расторгнуть договор и вернуть дольщику его деньги на основании просрочки единовременной оплаты – возможно, с целью затем продать квартиру дороже. Однако суд поддержал дольщика.

Расторжение по взаимной договоренности

Расторжение ДДУ по соглашению сторон – практика распространенная и удобная для дольщика. Происходит это так:

  • Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
  • Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
  • В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
  • Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.

Для официальных органов власти придется подавать не только само соглашение, но и копии ДДУ, паспорт дольщика, копию квитанции об оплате госпошлины в размере 350 рублей, иные документы – обычно копии платежных поручений и подтверждение, что дольщик оплатил цену договора или его часть. Оставьте на случай претензий из Росреестра копии этих документов.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Не стоит опасаться расторжения ДДУ в судебном порядке. Это четко регламентированный законодательством процесс, в котором дольщик находится в более выгодном положении.

Итак, если строительство новостройки закончилось по неизвестным причинам или приостановлено, а застройщик кормит «завтраками», или произошли другие события из ст. 9 214-ФЗ, то придется готовить документы в суд. Да, в этой ситуации можно не отправлять застройщику уведомление и пытаться расторгнуть договор в примирительном порядке – можно сразу просить помощи у суда.

В исковом заявлении вы указываете:

  • данные застройщика – адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
  • собственные паспортные данные;
  • требования о расторжении договора;
  • требование вернуть вам деньги, которые ушли девелоперу на исполнение договора;
  • требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
  • требования компенсации о понесенных убытках;
  • при расторжении ДДУ с ипотекой – то включаете сюда же ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
  • копию договора долевого участия;
  • доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
  • в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
  • копию квитанции на уплату госпошлины.

Вы должны подать иск в соответствии со статьей 28 ГК РФ, в которой сказано, что дела подаются в суд района по месту нахождения застройщика.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

214-й федеральный закон регулирует срок возврата вам денег при расторжении договора долевого участия. В п.2 ст.9 вы можете найти информацию о том, что если договор расторгается в одностороннем порядке, то деньги должны прийти не более чем через 20 дней от дня расторжения. Если в судебном порядке – то у застройщика есть 10 дней после вступления решения в силу. Сюда же входит и срок на выплату неустойки. Если вы не обратились за деньгами, то застройщик должен положить их в депозит нотариуса и сообщить дольщику.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Судебная практика расторжения договора долевого участия

Обещанное «скоро сдадим ваш дом» превратилось в вечность? Нервы, сомнения, бесконечное ожидание и окончательное решение расторгнуть договор долевого строительства (далее — просто ДДУ). В связи с чем предстоит собирать бумаги, искать юриста, ещё и, скорее всего, дойдет до суда. Вы ведь совсем не этого хотели?
На примере одной из наших клиенток рассмотрим ситуацию, которая может возникнуть в отношениях с застройщиком.

Если Вы хотите просто получить неустойку без расторжения договора, то будет полезно ознакомиться с порядком ее взыскания.

Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики

Летом 2015 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д. была направлена Застройщиком в офис некой компании ООО «О», представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию.
В результате Д. была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, «помощь» по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект. Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.

Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д. просила оказать помощь в расторжении ДДУ.
В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно — превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%.
После подготовки и подачи застройщику необходимых запросов и уведомлений, проведения тщательного анализа и выявления важных нюансов сложившейся ситуации, нашими специалистами было подготовлено и подано в суд общей юрисдикции исковое заявление.

В результате рассмотрения данного спора, судом было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований в максимальном размере. Со строительной компании в пользу дольщика были взысканы:

  • деньги, которые участник ДДУ внес за объект согласно ДДУ;
  • проценты за пользование денег дольщика;
  • убытки, вызванные неисполнением обязательств застройщиком (в том числе расходы, связанные с заключением договоров оказания консультационные услуг, услуг по подбору, бронированию квартиры и услуг по государственной регистрации ДДУ);
  • компенсация морального вреда;
  • судебные расходы по оплате госпошлины;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы по оформлению доверенности.

Если Вы тоже столкнулись с проблемным застройщиком, то наши юристы помогут Вам грамотно составить иск по договору долевого участия и расторгнуть его.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. по соглашению сторон;
  4. в судебном порядке.

Однако стоит учитывать, что с 2017 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.

Можно ли отказаться от договора долевого строительства, если я передумал?

Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.
Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.

Важно знать: расторгнуть ДДУ можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон будут считаться исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке

В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:

  • в досудебном порядке;
  • судебном порядке.
Читать еще:  Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома: бланк

Причины для прекращения ДДУ по инициативе дольщика без обращения в суд:

  1. Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2 х месяцев от даты установленной договором.
  2. Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве дольщиком

  1. Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
  2. Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.

Действие договора прекращается в момент отправки данного уведомления. Точная дата фиксируется на почтовой квитанции, которую нужно обязательно сохранить.

У застройщика есть двадцать рабочих дней, чтобы возвратить участнику его денежные средства, уплаченные по договору. Также он обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, и покрыть убытки дольщика.
Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период пользования денежными средствами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Что должно быть в исковом заявлении?

В случае наличия одного из указанных выше фактов, необходимо обращаться в суд с требованием о расторжении. В исковом заявлении нужно указать следующие требования:

  • возврат всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание процентов на денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, за пользование указанными денежными средствами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти рабочих дней, выплатить всю сумму, взысканную судом. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают насчитываться новые проценты на невыплаченную сумму.

В случае, если Вам необходима профессиональная помощь юриста по вопросам, связанным с долевым участием, то Вы можете обращаться к нам для проверки договора, составлении иска или просто для профессиональной консультации.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Одностороннее расторжение ДДУ компанией-строителем возможно только в одном случае: если участник нарушает свои обязательства по оплате строящегося жилья.

Основания для одностороннего отказа со стороны застройщика:

  1. участник не внес денежные средства в течение более чем 2 месяцев, если в условиях прописана единоразовая плата всей суммы договора (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  2. дольщик систематически нарушает график оплаты частями, указанными в ДДУ. Нарушение рассматривается в таких случаях:
  • более 3 х раз в течение 12 месяцев был пропущен срок оплаты;
  • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения ДДУ, он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор.
Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Подводные камни расторжения договора участия по соглашению сторон

Иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Основания и порядок расторжения ДДУ

Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве (далее «ДДУ») считается одним из самых дешевых способов купить жилье в новостройке. Однако не всегда покупатель дожидается окончания строительства и въезда в новый дом, и потому вопрос расторжения сделки стоит довольно остро. В этой статье рассмотрим причины и способы прекращения договора, а также сложности и нюансы, которые обязательно следует учесть дольщику.

Возможно ли расторжение ДДУ

Как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут в следующем порядке:

  • односторонний – по инициативе дольщика или застройщика;
  • по суду – судебное принуждение к расторжению по инициативе любой из сторон договора;
  • согласительный – если дольщик и девелопер хотят прекратить договорные отношения.

Как следует из ст.9 ФЗ №214 от 2004 года, расторгнуть договор долевого участия возможно, но лишь при наличии достаточных оснований.

Причины для одностороннего расторжения ДДУ

Согласно п.1 указанной статьи участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке выйти из договора долевого участия, если:

  • просрочена сдача объекта капитального строительства на 2 месяца и более;
  • имеется отступление от условий договора застройщиком в части требований градостроительных и техрегламентов, проектной документации, СНиП, СанПин и пр.;
  • нарушены требования к качеству объекта капитального строительства;
  • в иных случаях, предусмотренных в ДДУ.

Причины для судебного расторжения ДДУ

В указанной статье (п.1.1) также приводятся обстоятельства, на основании которых ДДУ может быть расторгнут по принуждению суда.

  • прекращение строительства, либо приостановка строительных работ, что приводит к очевидной невозможности своевременной сдачи дома;
  • серьезные изменения в проектной документации, касающиеся изменения на 5% и более площади жилых и (или) нежилых помещений квартиры;
  • изменение назначений нежилой площади постройки в составе объекта капитального строительства (например, устройство подземного платного паркинга или торгового центра);
  • изменение инженерных систем здания (например, отсутствие заявленной газификации или установка общедомовой системы отопления вместо индивидуальной);
  • изменение иных параметров дома и придомовой территории.

Важно! Эти основания не являются исчерпывающими, но оценку нарушений условий договора производит суд на основании представленных доказательств. Рекомендуется консультация с юристом по долевому строительству относительно возможности расторгнуть ДДУ через суд.

Причины для расторжение договора (ДДУ) по соглашению сторон

Расторгнуть договор долевого участия можно по соглашению сторон. Причина для этого может быть любой, поскольку основное условие – именно изъявление воли каждого из участников сделки. Они не обязаны отчитываться в своих действиях и обосновывать их.

Но в таком случае придется прекращать госрегистрацию ДДУ. О том, как выполнить эти действия, вам расскажет юрист в рамках бесплатной консультации.

Порядок расторжения ДДУ

В зависимости от способа и оснований для расторжения ДДУ изменяется порядок действий. Поэтому рассмотрим все 3 способа и выделим основные моменты.

Односторонний порядок

Ненужно никаких специальных инстанций и согласований дольщику для расторжения договора в одностороннем порядке. Достаточно составит уведомление об одностороннем отказе исполнения условий договора. Но в самом уведомлении указывается:

  • номер договора и дата подписания;
  • основания для одностороннего отказа (с отсылкой к законодательству);
  • расчет суммы к возврату (сумма по договору + %% на эту сумму из расчета ставки рефинансирования согласно ч.2 ст. 9 ФЗ №214 от 2004 года);
  • реквизиты счета, на который должны быть зачислены средства.

Официальное уведомление отправляется застройщику по почте ценным заказным письмом с описью вложений и уведомлением о получении. На рассмотрение документа застройщику отводится максимум 20 рабочих (не календарных!) дней. По их истечении дольщик вправе обратиться в суд, и в этом случае расчет суммы к получению будет уже совершенно иной. Подробней о неустойках можно прочитать в этом материале.

Судебный порядок

Расторгнуть ДДУ можно через суд. При наличии оснований, предусмотренных ст.9 ФЗ №214 от 2004 года, дольщик оказывается в благоприятном положении. Порядок здесь может быть прямой (не лучший выход), но может быть и косвенный (приветствуется судами).

Для начала стоит попытаться урегулировать вопрос мирно, предложив застройщику добровольно прекратить сделку в двустороннем порядке. Для этого можно направить претензию и проект мирового соглашения.

Важно! Претензионный порядок соблюдать необязательно. Однако судьи быстрей и охотней рассматривают дела, которые для начала истец пытался разрешить мирным путем. О правилах составления претензии можно прочитать здесь.

Если застройщик отказывается от заключения соглашения, можно переходить к следующему этапу.

После (или вместо) претензии составляется исковое заявление в суд по правилам ст. 131 ГПК РФ. В числе исковых требований необходимо заявить:

  • расторжение договора;
  • возврат денег, уплаченных в счет договора;
  • компенсация за пользование денежными средствами;
  • компенсация понесенных расходов;
  • компенсация морального вреда.

Кроме того, суд обязательно наложит на застройщика штрафные санкции.

Об особенностях судебного процесса с застройщиком читайте в этой статье.

Как показывает практика, без юридической помощи на судебном процессе не обойтись. Сложностей масса: правильное составление иска, сбор доказательств, расчеты суммы компенсации. Стоит как минимум проконсультироваться с юристом. О том, что может сделать юрист в возникшей ситуации, можно прочитать здесь.

На выплату денег девелоперу отводится всего 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Добровольный порядок

При отсутствии оснований для расторжения договора возможен только двусторонний порядок прекращения ДДУ. Стороны подписывают соответствующее соглашение, по которому и производятся расчеты.

Но «дьявол кроется в деталях»:

  • через суд или при одностороннем расторжении девелопер возмещает не только сумму договора, но и проценты за пользование чужими деньгами;
  • при расторжении по соглашению порядок расчетов определяется именно расторжением, что крайне невыгодно дольщику.

Именно по этой причине многие застройщики пытаются заменить односторонний порядок на согласительный, намекая на дороговизну адвокатов и судебные издержки. Но они замалчивают о том, что расходы на юридическое сопровождение им придется компенсировать, если есть основания для прекращения ДДУ.

Юлия М. заключила ДДУ с московским застройщиком. Когда она выяснила, что стройка заморожена и застройщик не успеет сдать дом, потребовала от застройщика расторгнуть договор. Застройщик в ответ на претензию предложил заключить мировое соглашение и вернуть деньги. Но Юлия вовремя обратилась к юристу, который указал, что в таком случае женщина не получит компенсацию от девелопера. Он помог составить проект мирового соглашения с указанием суммы к компенсации. Застройщик принял новые условия и произвел полный расчет с женщиной.

Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой

Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:

  • расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
  • потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.

Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:

  1. Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
  2. Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
  3. Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
  4. Дожидаемся выплаты средств.
  5. Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector