Содержание

Процедура перепланировки в квартире

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Порядок перепланировки квартиры

Порядок перепланировки квартиры: Введение

В современной Москве и области все чаще собственники устраивают перепланировки в квартирах, как купленных в новостройках, так и в домах старого фонда: панельных, кирпичных и блочных. К счастью, в настоящее время установился единый порядок согласования перепланировки.

Порядок перепланировки жилых и нежилых помещений регулируется Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства Москвы №508 в редакции №840

Нормы, регламентирующие порядок переустройства и перепланировки, определяют как перечень организаций, в которых необходимо получить разрешение, так и список основных документов для согласования в Мосжилинспекции.

Типы перепланировок по степени сложности для согласования

Перепланировка по эскизу

Если ваш ремонт с перепланировкой подразумевает лишь незначительные изменения,не связанные с затрагиванием несущих конструкций, инженерного оборудования или конструкции пола, то такие работы можно спланировать и самостоятельно, так как они не требуют сложных расчетов.

Для простых случаев предусматривается уведомительный порядок согласования перепланировки. В старом Постановлении Правительства Москвы № 73-ПП он назывался перепланировкой по эскизу.

Новое ППМ № 508 вышло в 2011 году, а поправки к нему в виде редакции № 840 – в 2012 году. За прошедшее время введенный ими порядок узаконивания перепланировки на практике не устоялся.

Инспекторы, как правило, «по старинке» принимают на рассмотрение «эскизы» — ксерокопии плана БТИ с нанесенными на них изменениями (в комплекте с остальными необходимыми документами).

Преимущество упрощенного порядка действий при перепланировке квартиры в том, что не требуется разработка проектной документации и получение технического заключения.

Перепланировка с разработкой проектной документации

Подготовить более сложные работы, такие как устройство проема в несущей стене или перекрытии, самостоятельно получается далеко не всегда.

Если вы планируете проводить любые мероприятия из числа указанных в п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции № 840, важно позаботиться о том, чтобы все изменения соответствовали нормативам, и выполненная перепланировка не угрожала безопасности проживания в доме.

Причем порядок перепланировки жилого помещения по проекту в большинстве случаев будет включать в себя и техническое обследование о возможности перепланировки от автора дома.

Перепланировка с составлением технического заключения от автора проекта здания

Например , ваша квартира находится в панельном доме, а в таких домах практически все внутренние стены — несущие, значит вам потребуется разработка проекта перепланировки, если вы затрагиваете одну из них, а также оформление технического заключения на перепланировку. То же можно сказать и перепланировках в монолитном доме — любая перепланировка с затрвгиванием стен в «монолитке» требует составления технического заключения.

Техническое заключение на перепланировку:

Читать еще:  Получение кадастрового паспорта на объект недвижимости

Другой пример : вы хотите не только объединить санузел с ванной, но и расширить получившееся помещение за счет коридора или кладовки. В этой ситуации порядок согласования перепланировки ванной и санузла также подразумевает разработку проекта, поскольку предстоит укладка дополнительного гидроизоляционного покрытия, а это считается изменением конструкции полов.

Порядок регистрации перепланировки: Разработка проекта

За разработкой проекта перепланировки вам надлежит обратиться либо в проектную организацию, имеющую допуск СРО, либо к автору проекта дома вашей серии (как правило, это ОАО МНИИТЭП). Если автор дома неизвестен, то проектную документацию может составить ГУП МосжилНИИпроект.

Далее, в соответствии с установленным порядком переустройства и перепланировки квартиры, вам потребуется собрать документы для получения разрешения в Мосжилинспекции. Их перечень оговаривается положениями ППМ №№508-840.

Потребуются:

  • техпаспорт БТИ
  • копия правоустанавливающих документов
  • заверенная у нотариуса
  • заявление и согласие собственников
  • эскиз, либо проект перепланировки

В отдельных случаях перечень необходимых бумаг может быть так или иначе расширен.

Порядок оформления перепланировки: Ремонтные работы

После того, как вы получаете разрешение — можно приступать к строительным работам. Работы должны проводиться опытными специалистами, соблюдающими строительные и санитарные требования, установленные государством, и, что важнее, в точном соответствии с утвержденным планом работ.

Если вы планируете перепланировку с внесением изменений в несущие конструкции дома, например, устройство дверного проема, расширение санузла (оно происходит с укладкой гидроизоляционного слоя), или перепланировку с устройством полов, то потребуется оформление актов на скрытые работы, так как планируемые изменения будут скрыты, под слоем материала и не будут доступны для проверки.

Акты скрытых работ:

При отсутствии каких-либо документов или предоставлении их не в установленной форме, Мосжилинспекция откажет вам в согласовании перепланировки квартиры.

Проходить все подготовительные этапы можно как самостоятельно, так и доверив весь процесс согласования профессионалам из посреднических организаций. Хотя услуги фирм-посредников стоят недешево, практика показывает, что часто именно перепланировка, подготовленная специалистами, позволяет не только получить все необходимые разрешения в самые сжатые сроки, но и сэкономить на подготовке к работам.

Наша организация, к слову, имеет все необходимые допуски СРО и сможет произвести разработку проекта и его дальнейшее согласование. Можем гарантировать то, что перепланировка пройдет в полном порядке.

Порядок узаконивания перепланировки «по факту»

Порядок узаконивания уже проведенной перепланировки квартиры, по сути, ничем не отличается от обычного согласования, однако не все самовольные изменения возможно утвердить «задним числом».

Если вы «попали» в один из подпунктов перечня запрещенных работ, приведенный в п. 11 Приложения 1 ППМ 508-840, Мосжилинспекция выдаст вам предписание устранить нарушения или вернуть проектную планировку («сделать все как было»).

Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Перепланировка в квартире — процесс не только трудоемкий, но и требующий определенного знания законодательства. Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально. Многие, однако, решаются провести перепланировку на свой страх и риск без ее предварительного согласования. Но и в таком случае еще не поздно стать законопослушным гражданином — для этого все произведенные изменения необходимо узаконить.

Чем же отличается согласование от узаконивания? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.

Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.

Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.

На заметку

Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.

Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.

Шаг первый: выясняем, какая совершалась перепланировка

Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.

Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.

Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.

Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.

После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.

Шаг второй: получаем техническое заключение

Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.

Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.

При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве, например, таковым является ГБУ «Экспертный Центр».

Шаг третий: подаем документы в МЖИ

После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки [1] , правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.

После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.

Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.

Читать еще:  Предварительный договор купли-продажи квартиры в долях

Шаг четвертый: получаем новый план БТИ

Заключительным этапом узаконивания перепланировки является оформление нового плана БТИ. После того как владелец квартиры получит акт о завершенном переустройстве, он должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отражены все произведенные изменения. Если по каким-то причинам на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, то необходимо вызвать техника для обмеров помещения. В этом случае госпошлина составит примерно 10 000 рублей и процесс займет не менее трех недель. Если же такой план БТИ у владельца квартиры имеется, то ситуация упрощается: услуги техника не понадобятся, собственник квартиры при предъявлении акта о проведенном переустройстве просто получит новый план БТИ, где красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. При этом за новый план придется уплатить около 2000 рублей, а займет его оформление около недели.

Как показывает практика, самостоятельное узаконивание перепланировки — процесс довольно трудоемкий и длительный. И, кстати, далеко не всегда самый дешевый. Незнание тонкостей законодательства и согласования документов может привести к существенному увеличению не только сроков процедуры, но и ее стоимости.

Кто может помочь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве?

Ответить на этот важный вопрос мы попросили руководителя отдела согласования перепланировок компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» Дмитрия Алексеевича Замятина.

«Я советую тем, кто хочет узаконить уже проведенную перепланировку, не тратить время и силы на самостоятельные действия. Это может быть выгодно только в том случае, если преобразования были незначительными. Если же перепланировка более глобальная, особенно с затрагиванием несущих конструкций, самостоятельно узаконить ее быстро и дешево не удастся — собственник просто погрязнет в юридических и административных вопросах.

Рекомендую обращаться к специалистам-посредникам, причем стоит выбирать такую фирму, которая сможет взять на себя все хлопоты — от сбора документов до получения плана БТИ.

Жителям Москвы могут оказать помощь в нашей компании «Архитектурно-проектная мастерская №1». Мы производим узаконивание перепланировки под ключ. Для этого клиенту понадобится только предоставить нам документы БТИ на квартиру, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и доступ в помещение для проведения обмеров. Работа начинается с бесплатной консультации, в ходе которой определяется масштаб проблемы, возможности ее решения и делается приблизительный расчет стоимости. Затем на объект выезжает специалист компании для проведения обмеров. На этом же этапе заключается и договор с клиентом. Мы сами проводим все необходимые работы по согласованию, собираем документы для подачи в Мосжилинспекцию. Наше преимущество — наличие собственного проектного отдела. Это дает возможность быстро и без лишних затрат подготавливать всю обязательную документацию и вносить необходимые корректировки.

Исходя из своих финансовых возможностей, клиент может выбрать один из трех пакетов услуг:

  • разработка всей необходимой документации;
  • разработка документации плюс консультирование;
  • узаконивание перепланировки под ключ.

Оплата работ производится только после получения положительного ответа об узаконивании перепланировки».

P. S. Компания «АПМ-1» работает на основании допуска СРО № 1049 от 7 октября 2016 года, выданного Ассоциацией «Единое объединение проектировщиков по Ленинградской области и Северо-Западу» [2] .

Технические планы и перепланировка

Согласование перепланировки в квартире в 2019 году 📏

О перепланировке знает каждый, однако точный процесс согласования может оказаться проблемой даже для профессионала в сфере строительства и недвижимости. Мы предлагаем максимально подробное описание всех стадий согласования, узаконивания уже проведенной перепланировки. Вам не придется перерывать нормативные акты или проверять сомнительную информацию в интернете. С нашей инструкцией вы сможете сами пройти эту сложную процедуру, а всю необходимую документацию подготовят наши специалисты.

Нормативное понятие перепланировки по Жилищному кодексу РФ

Правовое понятие перепланировки содержится в ст. 25 ЖК РФ. Эта норма указывает, что перепланировочные работы должны быть связаны с изменением конфигурации жилого или нежилого помещения. Хотя в ЖК РФ не приведен перечень таких работ, к ним могут относиться:

  • монтаж, разборка, перенос дверных и оконных проемов;
  • перенос, разборка или возведение перегородок в границах помещения;
  • перераспределение площади между помещениями;
  • возведение антресолей в границах квартиры, если она не превышает 40% от площади помещения;
  • иные виды работ, если меняются первоначальные параметры квартиры.

Помимо перепланировки, изменения в характеристиках помещений могут быть связаны с переустройство и реконструкцией. Такие работы также могут проводиться только после согласования проекта, а для реконструкции требуется и разрешение на строительство.

Комментарий эксперта. Субъекты РФ могут сами утверждать перечни разрешенных или запрещенных работ при перепланировке. Поэтому проектировщик, заказчик и подрядчик должны руководствоваться не только федеральным законодательством, но и учитывать региональные особенности. На территории столицы такие правила предусмотрены Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП и Постановлением Правительства Москвы № 106-ПП.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативное регулирование перепланировки квартир в Москве в 2019 году

Конкретный порядок проведения и согласования перепланировки в помещениях МКД всегда нужно уточнять в региональном законодательстве, так как ЖК РФ содержит только общие нормы. Для нежилых зданий согласование в муниципальных ведомствах не требуется, а проект будет утверждать сам проектировщик и заказчик. В отношении строительных работ в квартире нужно применять следующие акты:

  • Жилищный кодекс РФ (ст. ст. 25-29), ссылка https://base.garant.ru/12138291/;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ (им определен порядок кадастрового учета и регистрации изменений в объектах недвижимости), скачать можно здесь;
  • Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (им утвержден Административный регламент оказания услуг по организации переустройства и перепланировки), скачать можно здесь;
  • Постановление Правительства Москвы № 106-ПП, которое определяет порядок взаимодействия с органами технической инвентаризации, подробнее https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/49500018/.

Для привлечения к ответственности за незаконную перепланировку будут применяться нормы КоАП РФ и Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45. При проектировании и проведении строительных работ будут применяться ГОСТ 21.101-97, ГОСТ 21.501-93, иные стандарты.

Требования к безопасности работ по перепланировке квартир в Москве

В Приложении № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП определен перечень работ по перепланировке, которые нужно согласовать:

  • устройство (перенос) туалета или ванной комнаты;
  • демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках кухни при наличии газа;
  • работы, связанные с проведением работ на несущих стенах (например, обустройство проема под выход);
  • устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
  • устройство или изменение перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
  • устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • строительно-монтажные работы по изменению их конструкции;
  • объединение лоджий с внутренними помещениями;
  • разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, которые используются для частичной разгрузки несущих конструкций
  • устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки – толщиной более 10 см., либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м2) в МКД с железобетонными перекрытиями;
  • устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Общие требования к безопасности строительных работ в МКД определены на федеральном уровне. Запрещены работы, которые могут привести УК ненадлежащей надежности и устойчивости здания, ухудшению характеристик помещений и МКД. также недопустимо делать такие работы, после которых квартира будет непригодна для проживания.

Полный перечень запретов содержится в Постановлении Госстроя № 2003, Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. При проведении работ необходимо соблюдать правила пожарной и санитарной безопасности, не допускать нарушения интересов других жильцов дома и квартиры. Также запрещено:

  • закладывание доступа к счетчикам и устройствам для перекрытия воды на дом;
  • нарушение работы дымовых и вентиляционных каналов, их разборка или закладывание, а также ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • расширение вспомогательных помещений и коридоров за счет уменьшения жилплощади;
  • проводить работы, делающие помещения непригодными для проживания;
  • проводить работы на несущих конструкциях и стенах, не предусмотренные проектом, превышающие предельно допустимые нормы нагрузки;
  • устанавливать отапливаемые полы с питанием от систем горячего водоснабжения или центрального отопления;
  • делать фундаменты и помещения под лоджиями (балконами);
  • увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
  • обустраивать проемы, вырубки ниш, делать пробивку отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами;
  • возводить лоджии и террасы на вторых и выше этажах;
  • проводить перепланировку в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
  • проводить работы, затрагивающие внешний облик МКД, в том числе устройство мансардных окон, изменения габаритов жилых помещений (для объектов культурного наследия);
  • делать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединять газифицированное помещение с жилой комнатой.

Эти требования, запреты и ограничения должен учесть проектировщик. После согласования проекта им должен руководствоваться подрядчик, иначе будет отказано в приеме выполненных работ.

Нарушение безопасности при перепланировке

Кто в Москве контролирует перепланировки в квартирах?

Согласно Административному регламенту, утвержденному Постановлением № 508-ПП, в согласовании перепланировки будут участвовать следующие муниципальные ведомства:

  • Мосжилинспекция наделена полномочиями по проверке и согласованию проекта, по обследованию квартиры после ремонта и выдачи акта выполненных работ;
  • Департамент культурного наследия Москвы, если работы проводятся в МКД, имеющих историческую и культурную значимость;
  • Москомархитектура, если при проведении перепланировки будут меняться характеристики фасадов здания;
  • МосГорБТИ, так как нормативные акты в Москве обязывают вносить изменения в технические паспорта;
  • ФГУЗ Центр гигиены и эмидемиологии и Роспотребнадзор, которые будут проверять соответствие санитарным нормам;
  • Росреестр, в котором нужно пройти кадастровый учет после завершения перепланировки.
Читать еще:  Раздел квартиры на доли

Основные полномочия по контролю за соблюдением правил перепланировки предоставлены инспекторам Мосжилинспекции. Они вправе проверять, соблюдается ли проект при проведении строительных работ. Для проведения такой проверки собственнику вручается или направляется уведомление. Так как принудительно войти в жилое помещение инспекторы не могут, при уклонении от получения уведомлений или отказе впустить в квартиру, подается обращение в суд. На основании судебного акта доступ в квартиру будет обеспечен приставами.

Для подтверждения полномочий инспектор обязан предъявить служебное удостоверение, предписание о проведении проверки. Если работы связаны с воздействием на общее имущество МКД, к проверке привлекаются сотрудники управляющей компании. При выявлении нарушение собственнику будет выдано предписание об их устранении. На несоблюдение требований и сроков предписания может быть отозвано согласование на перепланировку, либо выносится отказ в оформлении акта приемочной комиссии.

Государственная жилищная инспекция г. Москвы – Мосжилинспекция

Полномочиями по согласованию перепланировки наделена Мосжилинспекция. Это ведомство действует на основании Постановления Правительства Москвы № 336-ПП. К основным полномочиям Мосжилинспекции относится:

  • предоставление государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений;
  • муниципальный жилищный контроль;
  • контроль за соблюдением требований к проведению переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений МКД.

В процессе согласования перепланировки с Мосжилинспекции выдается согласование. После работ в этом ведомстве нужно получить акт о завершенной перепланировке. При контроле за соблюдением проекта Мосжилинспекция выдает предписания об устранении нарушений. Также собственнику будет выдан журнал производства работ, в котором отражаются сроки и порядок перепланировки.

Документы для согласования можно подать не только в Мосжилинспекцию, но и через учреждения МФЦ. Само ведомство расположено по адресу: г. Москва, проспект Мира. д.19. Контактный телефон для связи +7 (499) 763-18-56. Время приема – ежедневно в рабочие дни с 08:00 до 17:00 с перерывом на обед 12:00-12:45. По пятницам прием осуществляется до 15:45. Узнать о порядке приема в подразделениях жилинспекции по районам г. Москвы можно по ссылкеhttps://www.mos.ru/mgi/organizations/ .

Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве в 2019 году

В Москве перепланировку будут согласовывать по Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП и Жилищному кодексу РФ. Основные правила этой процедуры:

  • решение о перепланировке должны принять все собственники квартиры;
  • нужно заказать проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • проект нужно согласовать в СЭС и Роспотребнадзоре (в зависимости от вида предстоящих работ);
  • документы подаются в Мосжилинспекцию или через МФЦ;
  • после завершения строительных работ проводится проверка и выдается акт о завершенной перепланировке;
  • через МосГорБТИ нужно внести изменения в технический паспорт;
  • на основании акта нужно получить технический план через кадастрового инженера;
  • по техническому плану в Росреестре проведут кадастровый учет, внесут изменения в ЕГРН.

После прохождения всех стадий согласований собственник получит выписку ЕГРН.

Помимо согласования предстоящих работ, можно узаконить фактически выполненную перепланировку. Для этого также нужно получить проект и техзаключение, представить их в Мосжилинспекцию, пройти иные стадии. Если в узаконивании отказано, можно оспорить такое решение через суд.

Этапы согласования перепланировки

Согласование перепланировки квартиры до производства работ

Рекомендуется проводить согласование до фактического начала работ. Это позволит учесть все требования федерального и регионального законодательства, избежать отказа в согласовании.

Порядок согласования

До обращения в МЖИ, нужно получить согласование на проект в СЭС и Роспотребнадзоре. Эти ведомства проверяют соблюдение санитарных, эпидемиологических и гигиенических норм. Также в столице предусмотрено требование о внесении изменений в технические паспорта. Для этого нужно обратиться в МосГорБТИ для получения техпаспорта, приложить этот документ при обращении в МЖИ.

Для согласования в Мосжилинспекции нужно получить согласие всех собственников квартиры, заказать проект и техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Документы можно подать непосредственно в инспекцию, либо через МФЦ. Если необходимо согласовать изменения на фасадах (например, расширение оконного проема), проект нужно согласовать в Москомархитектуре. От имени собственника все действия может осуществлять представитель по нотариальной доверенности.

Какие документы предоставляются для получения разрешения на перепланировку квартиры

Для согласования перепланировки в Мосжилинспекцию нужно представить следующие документы:

При перепланировке в столице ряд документов нужно получать МосГорБТИ, Постановление № 106-ПП обязывает представлять технический паспорт, проводить техническую инвентаризацию после изменения характеристик объекта, справки о характеристиках, поэтажные планы и экспликации, ведомости. Срок действия указанных документов не должен превышать 5 лет.

Сроки оформления документов в МосГорБТИ не превышают 10 дней. Контактные данные, по которым можно получить документацию:

Порядок перепланировки квартиры

Порядок перепланировки квартиры: Введение

В современной Москве и области все чаще собственники устраивают перепланировки в квартирах, как купленных в новостройках, так и в домах старого фонда: панельных, кирпичных и блочных. К счастью, в настоящее время установился единый порядок согласования перепланировки.

Порядок перепланировки жилых и нежилых помещений регулируется Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства Москвы №508 в редакции №840

Нормы, регламентирующие порядок переустройства и перепланировки, определяют как перечень организаций, в которых необходимо получить разрешение, так и список основных документов для согласования в Мосжилинспекции.

Типы перепланировок по степени сложности для согласования

Перепланировка по эскизу

Если ваш ремонт с перепланировкой подразумевает лишь незначительные изменения,не связанные с затрагиванием несущих конструкций, инженерного оборудования или конструкции пола, то такие работы можно спланировать и самостоятельно, так как они не требуют сложных расчетов.

Для простых случаев предусматривается уведомительный порядок согласования перепланировки. В старом Постановлении Правительства Москвы № 73-ПП он назывался перепланировкой по эскизу.

Новое ППМ № 508 вышло в 2011 году, а поправки к нему в виде редакции № 840 – в 2012 году. За прошедшее время введенный ими порядок узаконивания перепланировки на практике не устоялся.

Инспекторы, как правило, «по старинке» принимают на рассмотрение «эскизы» — ксерокопии плана БТИ с нанесенными на них изменениями (в комплекте с остальными необходимыми документами).

Преимущество упрощенного порядка действий при перепланировке квартиры в том, что не требуется разработка проектной документации и получение технического заключения.

Перепланировка с разработкой проектной документации

Подготовить более сложные работы, такие как устройство проема в несущей стене или перекрытии, самостоятельно получается далеко не всегда.

Если вы планируете проводить любые мероприятия из числа указанных в п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции № 840, важно позаботиться о том, чтобы все изменения соответствовали нормативам, и выполненная перепланировка не угрожала безопасности проживания в доме.

Причем порядок перепланировки жилого помещения по проекту в большинстве случаев будет включать в себя и техническое обследование о возможности перепланировки от автора дома.

Перепланировка с составлением технического заключения от автора проекта здания

Например , ваша квартира находится в панельном доме, а в таких домах практически все внутренние стены — несущие, значит вам потребуется разработка проекта перепланировки, если вы затрагиваете одну из них, а также оформление технического заключения на перепланировку. То же можно сказать и перепланировках в монолитном доме — любая перепланировка с затрвгиванием стен в «монолитке» требует составления технического заключения.

Техническое заключение на перепланировку:

Другой пример : вы хотите не только объединить санузел с ванной, но и расширить получившееся помещение за счет коридора или кладовки. В этой ситуации порядок согласования перепланировки ванной и санузла также подразумевает разработку проекта, поскольку предстоит укладка дополнительного гидроизоляционного покрытия, а это считается изменением конструкции полов.

Порядок регистрации перепланировки: Разработка проекта

За разработкой проекта перепланировки вам надлежит обратиться либо в проектную организацию, имеющую допуск СРО, либо к автору проекта дома вашей серии (как правило, это ОАО МНИИТЭП). Если автор дома неизвестен, то проектную документацию может составить ГУП МосжилНИИпроект.

Далее, в соответствии с установленным порядком переустройства и перепланировки квартиры, вам потребуется собрать документы для получения разрешения в Мосжилинспекции. Их перечень оговаривается положениями ППМ №№508-840.

Потребуются:

  • техпаспорт БТИ
  • копия правоустанавливающих документов
  • заверенная у нотариуса
  • заявление и согласие собственников
  • эскиз, либо проект перепланировки

В отдельных случаях перечень необходимых бумаг может быть так или иначе расширен.

Порядок оформления перепланировки: Ремонтные работы

После того, как вы получаете разрешение — можно приступать к строительным работам. Работы должны проводиться опытными специалистами, соблюдающими строительные и санитарные требования, установленные государством, и, что важнее, в точном соответствии с утвержденным планом работ.

Если вы планируете перепланировку с внесением изменений в несущие конструкции дома, например, устройство дверного проема, расширение санузла (оно происходит с укладкой гидроизоляционного слоя), или перепланировку с устройством полов, то потребуется оформление актов на скрытые работы, так как планируемые изменения будут скрыты, под слоем материала и не будут доступны для проверки.

Акты скрытых работ:

При отсутствии каких-либо документов или предоставлении их не в установленной форме, Мосжилинспекция откажет вам в согласовании перепланировки квартиры.

Проходить все подготовительные этапы можно как самостоятельно, так и доверив весь процесс согласования профессионалам из посреднических организаций. Хотя услуги фирм-посредников стоят недешево, практика показывает, что часто именно перепланировка, подготовленная специалистами, позволяет не только получить все необходимые разрешения в самые сжатые сроки, но и сэкономить на подготовке к работам.

Наша организация, к слову, имеет все необходимые допуски СРО и сможет произвести разработку проекта и его дальнейшее согласование. Можем гарантировать то, что перепланировка пройдет в полном порядке.

Порядок узаконивания перепланировки «по факту»

Порядок узаконивания уже проведенной перепланировки квартиры, по сути, ничем не отличается от обычного согласования, однако не все самовольные изменения возможно утвердить «задним числом».

Если вы «попали» в один из подпунктов перечня запрещенных работ, приведенный в п. 11 Приложения 1 ППМ 508-840, Мосжилинспекция выдаст вам предписание устранить нарушения или вернуть проектную планировку («сделать все как было»).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector