Содержание

Продажа прав аренды: что это?

Продажа прав аренды: что это?

Продажа прав аренды (ППА) на недвижимость – это сделка по переуступке данных прав. Довольно часто бывает так, что данные сделки являются взаимовыгодными и дают возможность существенно сэкономить время на операциях по расторжению договора аренды и оформлению нового (в данном случае, можно обойтись без них).

Однако чтобы заключить сделку перенайма и продать права на объект недвижимости, нужно соблюсти ряд условий. В противном случае, переуступка прав вполне вероятно будет признана не легитимной.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое продажа прав аренды

В современной предпринимательской практике, термин «продажа прав» встречается достаточно часто. Это касается и права на аренду, и эксплуатацию имущества. В данном случае, сделка подразумевает передачу права аренды за определенную плату. Ее достаточно часто путают с субарендой, при которой арендатор, в свою очередь, также передает данное право другому лицу.

Как официально сдать квартиру в аренду?

Об аренде помещений свободного назначения от собственника читайте тут.

Продажа права аренды имеет следующие особенности:

  • В случае появления нового арендатора при продаже, старый теряет свои обязательства;
  • ППА подразумевает полную передачу прав и обязанностей от владельца к приобретателю;
  • Существование субаренды возможно лишь при наличии договора, заключенного между арендатором и лицом, владеющим данным имуществом согласно договору аренды;
  • В случае прекращения договора аренды, действие субаренды будет аннулировано автоматически;
  • Субарендатор ответственен исключительно перед арендатором, а он, в свою очередь, перед владельцем данного имущества;
  • В большинстве случаев, при продаже прав, их владелец становится перед фактом. Ему остается лишь выбрать: принять сделку или лишиться арендатора. Возмещение ущерба за досрочный договор возможно лишь при соответствующем указании в договоре, однако, его все равно будет недостаточно для покрытия всех убытков;
  • Срок является ограниченным длительностью первоначального договора. Тем не менее, его можно продлить или перезаключить согласно условиям, указанным в первоначальном договоре;
  • Стоимость договора зависит от стоимости объекта, участвующего в данной сделке.

Продажа прав аренды: плюсы и минусы

ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.

Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):

  • Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
  • Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
  • Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.

Что касается недостатков ППА, их больше:

  • Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
  • Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
  • Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
  • Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
  • Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
  • Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
  • Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
  • Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.

Продажа прав аренды: документы

Набор необходимых документов соответствует тому, на какой именно объект планируется продажа права аренды.

Для земли пакет документов включает следующие бумаги:

  • Копии паспорта и доверенности;
  • Изначальный договор;
  • Согласие владельца объекта;
  • Согласие уполномоченного органа, производящего передачу прав на объект имущества, находящийся во владении города или государства;
  • Договор ППА;
  • Акт приема-передачи объекта недвижимости;

  • Если земля была приобретена супругами в период брака, нужно согласие супруга;
  • Если на участок наложено обременение, обязательно необходимо согласие залогодержателя;
  • Доверенность, если вместо участника договора присутствует его представитель;
  • Копия устава организации, а также бумаги, подтверждающие, что у представителя есть право проводить данную сделку;
  • Право арендовать земли сельскохозяйственного предназначения есть у производителей сельхозпродукции, а продавать право на аренду могут организации, занимающиеся соответствующим видом деятельности;
  • Купить право аренды имущества, требующего наличия лицензии, возможно исключительно при наличии данной лицензии. В противном случае, сделка будет признана нелегитимной.

Сложность процесса продажи права на аренду, а также необходимый объем документации, напрямую зависят от объекта, участвующего в данном процессе.

К примеру, переуступка права на небольшой магазин является достаточно простой процедурой, а вот проведение той же процедуры с масштабным предприятием, потребует составления многостраничного акта передачи, включающего детальную опись каждого из объектов имущества. Для регистрации обязательны оригиналы документов и копии, заверенные работниками службы.

В случае использования сайта «Госуслуги», электронные копии документов следует заверить электронно-цифровой подписью. Тем не менее, процедура окончательного оформления бумаг требует физического предъявления документов для проверки. Важно отметить, что если оформление происходит посредством почты, заверить следует как копии документов, так и подписи.

ППА: на что обратить внимание

Условия договора требуют тщательного предварительного обсуждения. Переговоры следует зафиксировать в переписке и протоколах согласования. В дальнейшем, они могут пригодиться, в случае судебных споров.

В случае с имуществом, находящимся во владении государства или города, условия ППА предельно жесткие, а переговоры касаются либо срока, либо стоимости, которая, к слову, также жестко регламентирована.

Если переговоры касаются объекта частной собственности, предметом переговоров может быть что угодно. Стоит отметить, что в данном случае также возможно действие правил о лицензировании либо эксплуатации имущества в строго ограниченных целях.

Рекомендуем ответственно проконтролировать факт отсутствия значительных коррективов в данном договоре:

  • Предмет договора следует тщательно описать либо указать в нем ссылку на приложение с детальным описанием;
  • Должно быть указано ответственное лицо за погашение возникшего долга по аренде;
  • Следует прописать вопросы ответственности за нарушение договора, которые были обнаружены уже после того, как права аренды были проданы;
  • Указана ли в договоре возможность его пролонгации после того, как срок его действия подойдет к концу.

Акцентируем ваше внимание на том, что переуступка права может повлечь проблемы с ФНС. Покупателю следует учесть собственные дополнительные траты на переуступку в качестве прочих обоснованных доходов по той причине, что засчитывать их в общие расходы запрещено. Продавец прав на аренду, по закону, их финансово реализует, из-за чего появляется обязанность уплатить налог на прибыль.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Читать еще:  Снять с кадастрового учета объект недвижимости

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Продажа прав аренды что это?

Что такое продажа прав аренды?

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.

Переуступка права аренды земельного участка 2020

Понятие ППА

Данный процесс представлен перенаймом, предполагающим, что изменяется одно лицо в соглашении, а именно меняется арендатор.

Вместо него выступает уже иное лицо, но именно оно продолжает нести ответственность и обязательства за арендованное имущество.

Как правильно заключить договор аренды между физлицом и ООО? Смотрите здесь.

Новому арендатору передаются все права, которые имелись и у прошлого арендатора. У последнего при этом прекращаются все отношения с арендодателем.

Читать еще:  Представляем несколько способа выписки из квартиры

В ст. 615 ГК прописываются все особенности, нюансы и требования, которые должны соблюдаться двумя сторонами при переуступке прав, при которой аренда нежилой недвижимости передается новому арендатору.

Новый арендатор наделяется правами:

  • передача недвижимости в субаренду;
  • перенаем, предполагающий передачу своих прав и обязанностей другому лицу;
  • передача прав по долгам в залог;
  • предоставление прав по аренде в уставный капитал разных предприятий, являющихся коммерческими.

Дополнительно в данной статье прописываются все обязанности нового участника соглашения, которые являются одинаковыми для всех арендаторов.

Права и ограничения

При составлении договора ППА на нежилую недвижимость новый арендатор получает все права владения и использования данным имуществом.

Эти права называются арендными и выступают в качестве отдельного объекта, поэтому с ним можно совершать разнообразные сделки.

При этом новый арендатор не может распоряжаться этими правами, поскольку не является владельцем недвижимости. Поэтому у него имеются некоторые ограничения в отношении различных сделок.

Как составить договор аренды между ИП и физлицом? Читайте по ссылке.

Важно! При ППА в любом случае владельцем нежилого помещения остается арендодатель, поэтому и распоряжаться им может только он.

Для совершения переуступки непременно требуется предварительно разрешение на этот процесс от непосредственного владельца недвижимости, который и является арендодателем.

Такое согласие оформляется письменно.

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Что такое продажа прав аренды?

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор , старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды . Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда , субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Какие выгоды можно получить от процесса

При составлении договора ППА можно получить определенную выгоду, так как в некоторых ситуациях только такое решение позволяет найти решение сложной проблемы.

К положительным особенностям процесса относится:

  • новый арендатор получает в использование и владение определенный объект, который необходим ему для работы или иных целей;
  • для него предлагаются те же условия аренды, что и для предыдущего, причем уплачиваются им те же платежи;

Порядок бухгалтерского учета при аренде, смотрите здесь.

  • компания, которые получает арендные права, может рассчитывать на льготные условия аренды, предлагаемые прошлой организации за счет долгосрочного сотрудничества;
  • новая организация получает в распоряжение уже раскрученное место, которое пользуется спросом у покупателей;
  • предыдущий арендатор так же имеет определенное преимущество, так как он получает отступные;
  • арендатор, в качестве которого может быть физлицо, коммерческая компания или государство, не должен искать новых клиентов, поэтому ему продолжает уплачивать новая организация заранее оговоренные платежи.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то для нахождения нового арендатора могут использоваться варианты:

  • проведение аукционов, в которых участвуют все предприятия, желающие осуществлять работу в конкретном помещении;
  • составление договора ППА имеющимся арендатором, причем даже сам владелец может заплатить ему за это комиссионные выплаты.

Наиболее предпочтительным считается именно второй вариант, но даже при учете всех требований и условий существует вероятность столкнуться с определенными сложностями.

Например, новой компании может потребоваться проведение капитального ремонта в недвижимости, чтобы она полностью соответствовала виду ее деятельности, а это обычно сделать либо сложно, либо вовсе невозможно, а также придется договариваться об этом с владельцем помещения.

Все права и обязанности арендатора, указанные в договоре аренды, переходят к новому арендатору.

Преимущества ППА для арендатора

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок );
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Недостатки ППА

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Как передаются и регистрируются документы

Как только соглашение будет составлено и грамотно оформлено, между сторонами дополнительно формируется акт приема-передачи документов, которые выдаются прошлым арендатором новой компании.

В эти документы входит первоначальный договор, а также платежная документация, подтверждающая уплату средств владельцу помещения.

Дополнительно сюда входит св-во о регистрации соглашения в Росреестре и идентификационные бумаги на саму недвижимость и землю, на которую он возведен.

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.

Заключение

Таким образом, переуступка арендных прав в отношении нежилой недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса, считается интересным процессом, который предполагает смену арендатора.

Эта процедура обладает определенными выгодами для каждого участника сделки.

Она совершается с правильным составлением договора и с его регистрацией.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Продажа права аренды что это

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Продажа права аренды что это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Также в договоре должны быть отмечены все права и обязанности, которые будут возложены на нового арендатора.

С НДС в такой ситуации мы уже разобрались — его обязательно нужно будет начислить исходя из стоимости реализуемого права на заключение договора.

Читать еще:  Расторжение договора аренды арендатором

Образец договора купли продажи доли земельного участка и нюансы сделки

В данный момент наблюдается огромный спрос на аренду функционирующего бизнеса. В этой сфере встречаются очень доходные и уникальные по расположению объекты. Средний срок аренды 5-10 лет. Положительными сторонами в аренде бизнеса являются возможность изучить историю работы, провести аудит, получить полную информацию об организации.

Но поскольку процессом переуступки занимается ещё управляющая компания, то попасть в крупный успешный торговый центр, сможет далеко не каждый арендатор. Очень сложно арендовать помещение региональным компаниям в Москве без существующих магазинов в этом регионе. Наличие у обучающегося своего скутера или мопеда, а также необходимой экипировки, сможет существенно снизить стоимость оплаты за практические занятия. Также можно будет сэкономить при сдаче экзамена в ГИБДД. «Студенту» не придется арендовать транспорт автошколы для демонстрации своих умений сотрудникам автоинспекции.

Порядок покупки и продажи права аренды земельного участка

ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.

Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Требования к договорам ппа Проведение сделок по ппа помещения, регулируются на законодательном уровне, в частности, статьями: 388 – 390 и 615 Гражданского Кодекса РФ. Права и обязанности сторон, обязательные пункты договора и другие моменты подробно отражены в этих статьях.

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

У переуступки есть свой срок, и её длительность ограничена продолжительностью самой аренды, в рамках которой она предоставляется. От субаренды ППА отличается тем, что при ней уступающая права сторона полностью их теряет, в то время как при субаренде лишь на время отказывается, и после истечения установленного срока они возвращаются.

Нюансы оформления купли продажи частного и государственного земельного участка

Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных норм и правил.

Обретает силу договор только после регистрации в Росреестре. Исключение, при котором можно обойтись без регистрации,– соглашение заключается с физическим лицом на срок менее года. В остальных случаях она обязательна.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обретает силу договор только после регистрации в Росреестре. Исключение, при котором можно обойтись без регистрации,– соглашение заключается с физическим лицом на срок менее года. В остальных случаях она обязательна.

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать.

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

В последние годы всё большее распространение получает технология аренды по схеме переуступки права аренды. Подавляющее большинство таких договоров заключаются в сегменте торговой недвижимости и функционирующего бизнеса, составляя по разным оценкам до 30% процентов всех договоров аренды объектов. Однако подобные сделки имеют ряд своих особенностей.

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку. А значит, для вас это будет именно расход на приобретение имущественного права. Хотя специалисты Минфина видят тут риски в возможности экономического обоснования такого расхода.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Это значит, что арендатору не требуется получать согласие собственника при совершении переуступки, однако, обязательно поставить его в известность и иметь подтверждение этого.

Что такое продажа прав аренды (недвижимость)

Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.

Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.

Для желающих продать квартиру с обременением, стоит дать совет: не тратьте время на самостоятельное решение проблемы. Обратитесь сразу к профессиональным юристам. Он поможет разобраться в спорных моментах и найти оптимальное решение. В случае, когда операция состоялась, но права третьих лиц остались, придется обратиться в суд. Только в судебном процессе может быть снято обременение.

Для совершения сделки по продаже прав аренды нужно собрать следующий пакет документов:

  • заявление определенного образца;
  • для физических лиц документ, удостоверяющий личность;
  • справка из налоговой инспекции;
  • первый договор аренды;
  • три копии нового договора (для всех участников сделки). и т.д.

Соответственно, если ваша компания убыточная, то предпочтителен второй вариант, дабы еще больше не увеличивать убыток и не привлекать лишнее внимание налоговиков. А если компания прибыльная, то лучше посчитать, какой именно вариант даст вам оптимальный размер налоговой базы на выходе.

Пакет документов передается на регистрацию перехода права аренды в Росреестр в том случае, если основной договор аренды был заключен на срок более 1 года и в свою очередь был зарегистрирован.

В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон. Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе.

Такое заявление может рассматриваться до 30 дней, по истечении которых арендатор получает согласие на передачу или отказ в выдаче такого согласия.

Покупаем и переуступаем права на аренду земли

Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем. Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту).

Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

Доступ с вашего ip-адреса временно ограничен

Образец договора Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:

  • полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
  • полные данные всех участников сделки;
  • имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
  • дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
  • дата, а также подпись участников.

Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором.

Ведь для другой стороны этой сделки — бывшего арендодателя — Минфин признает перепродажу права аренды реализацией имущественного права.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector