Содержание

Присоединение лоджии к комнате: согласование проекта

Согласование присоединения балкона к комнате

Присоединение балкона к комнате – это достаточно распространенный тип перепланировки, который встречается практически при каждом четвертом ремонте квартиры в Москве.

Можно ли узаконить присоединение балкона к комнате?

Вынуждены расстроить, но на сегодняшний день согласование присоединения балкона к комнате без устройства между этими помещениями каких-либо дверных конструкций невозможно. Даже если предусмотреть качественное утепление балконного помещения.

Мосжилинспекция не допускает согласование присоединения балкона к комнате из-за п. 10.19 Приложения №1 к ППМ №508-ПП от 25 октября 2011 года, который запрещает «объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями».

Поэтому если вы увидели на фото в журнале или в интернете интерьер квартиры, в котором балкон присоединен к комнате в «чистом» виде, то это сделано незаконно, без получения соответствующего разрешения у жилищной инспекции. Об ответственности за незаконную перепланировку читайте здесь.

Присоединение балкона к комнате:

Чтобы выполнить присоединение балкона к комнате по всем существующим нормам, между помещениями придется устанавливать светопрозрачные двери (раздвижные, распашные или капитальную гармошку). Монтаж таких дверей должен быть указан в проекте перепланировки, который будет подаваться на согласование.

Когда двери находятся в открытом состоянии, получается единое пространство между балконом и комнатой. При этом на планах БТИ помещения сохраняют свою автономность.

При устройстве светопрозрачных дверей запрещается сдвигать границу между кухонным и жилым помещениями. То есть двери нужно установить именно на том месте, где были оконно-дверной и подоконный блоки.

Демонтаж подоконного блока для присоединения балкона к комнате

Процесс присоединения балкона к комнате в каждом доме имеет свои особенности.

К примеру, в монолитных зданиях демонтировать подоконную часть стены с порогом на балкон можно практическим всегда.

В панельных многоэтажках, построенных по проектам АО МНИИТЭП до 2007 года, также можно срезать подоконный блок, но демонтировать порожек запрещается. А в панельках, разработанных АО МНИИТЭП после 2007 года, нельзя убирать ни подоконник, ни порожек. То есть присоединение балкона к комнате в таком здании вообще нельзя согласовать.

В кирпичных домах порожек является часть конструкции по удержанию балконной плиты, поэтому демонтировать его запрещено.

В любом случае решение о присоединении балкона к комнате путем демонтажа части конструкций (подоконного блока, части стены, надпроемного блока и порожка) принимается по итогам инженерного обследования квартиры и составления технического заключения о возможности проведения перепланировки.

Снос наружной стены при присоединении балкона к комнате

Многие считают, что удаление только подоконного блока недостаточно. И хотят расширить проем между балконом и комнатой в стороны. Однако в блочных, кирпичных и панельных домах этого делать нельзя, поскольку под угрозой окажется безопасность всего здания. Но демонтаж части наружной стены возможен в некоторых монолитных домах. Правда, при соблюдении ряда условий:

  • Наружная стена должна быть ненесущей.
  • Балкон и комнату все равно должны разделять светопрозрачные двери.
  • В квартире должен оставаться хотя бы один балкон с участком наружной стены (противопожарный простенок) шириной 1,2 м.

Проект для присоединения балкона к комнате

Согласование присоединения балкона к комнате осуществимо только по проекту от проектной организации, входящей в СРО. Именно проект такого типа должен быть представлен в жилищную инспекцию. Кроме того, проект перепланировки с присоединением балкона к комнате обязательно должен быть дополнен расчетом теплопотерь (теплотехническим расчетом).

Куда переносить радиатор отопления?

К подоконному блоку между балконом и комнатой, как правило, крепят радиаторы, запитанные от центральной системы отопления дома. Так вот при присоединении балкона к комнате подоконник демонтируется, а, значит, радиаторам нужно подыскивать новое место.

Согласно п. 10.7 ППМ №508-ПП, о котором мы уже упоминали ранее, перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, на лоджии и балконы не допускается.

Поэтому их можно разместить на одной из стен комнаты.

Об оформлении перепланировки в жилищной инспекции читайте в другой нашей статье.

Присоединение лоджии к жилой комнате или кухне: все можно и нельзя

Рассказываем, какие этапы придется пройти перед официальным согласованием перепланировки и какие ограничения могут помешать.

До начала 2000-х, когда перепланировки носили стихийный характер, снос части внешней стены не требовал согласования. Ситуация в корне изменилась, когда на законодательном уровне появились запреты, касающиеся несанкционированных изменений планировки квартиры. Теперь ликвидация балконного блока возможна только в случае, если соблюдается целый ряд условий. Такая строгость объясняется в первую очередь соображениями безопасности. По мнению проектировщиков, вопрос — как соединить комнату с лоджией — является одним из самых сложных. Расскажем подробности о том, что можно и нельзя, а также, как получить разрешение.

Присоединение лоджии к комнате или кухне

Можно или нельзя

Существует ряд ограничений, зависящих от состояния здания и его несущих элементов. Чтобы понять, позволяет ли оно провести переустройство, следует обратиться в инжиниринговую компанию. Список запрещенных мер по переустройству содержится в действующих кодексах, постановлениях и технических нормативах.

Нормы и правила

Законодательство не дает однозначного ответа, удовлетворяющего всем условиям. В Жилищном Кодексе РФ говорится, что перепланировкой считается любое изменение несущих конструкций, требующее отображения в плане БТИ. К таким изменениям можно отнести снос балконного блока и расширение проема. Подобные мероприятия должны проводиться только после согласования в государственных инстанциях. Для этого составляется проект, основанный на обследовании здания с помощью специального инженерного оборудования и расчетах, выполненных специалистами из проектных организаций. По закону проектами могут заниматься только компании, имеющие соответствующую лицензию.

Жилье должно соответствовать определенным санитарно-техническим требованиям, приведенным в ГОСТах и СНиПах. При их нарушении проектная документация не может быть согласована. Узаконить ее задним числом после проведения ремонтных работ не удастся — комиссия обяжет владельца квартиры вернуть жилью прежний вид. Если сделать это невозможно, поврежденные конструкции придется усилить — иначе они будут представлять угрозу для жизни и здоровья жильцов, а также случайных прохожих. Стоит ли говорить, насколько опасна плохо закрепленная горизонтальная плита.

Усиление, как правило, выглядит очень громоздко и представляет собой широкие металлические балки, отнимающие более 20 см высоты помещения. Вряд ли подобное решение устроит собственников квартиры в панельном доме, если они будут знать заранее, что в их компактной кухне появится огромный трудно преодолимый порог.

Кроме Жилищного Кодекса РФ и санитарно-технических норм и правил действует местное законодательство. В Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП говорится, что присоединение балкона к внутреннему помещению относится к запрещенным мероприятиям. Имеется в виду полный демонтаж стены. Постановление вводит запрет на перенос радиатора, подключенного к системе ГВС или трубам центрального отопления, за пределы комнаты или кухни. Согласовывать такое решение не возьмется ни одна проектная организация.

По закону запрещено проводить ремонтные работы, при которых теряется прочность несущих конструкций. Чтобы понять, возможно ли переустройство, понадобится провести техническое обследование. Для этого нужно обратиться в инжиниринговую компанию, имеющую соответствующую лицензию.

Список ограничений

Если собрать воедино все факторы, влияющие на получение разрешения, можно составить список ограничений, действующих при любых обстоятельствах. В квартире жилого дома не допускается:

  • перенос радиатора за пределы кухни и комнаты;
  • полный демонтаж внешней стены — если ее убрать, балконной плите будет не на что опираться;
  • устранение железобетонной перемычки над проемом — без нее стеновая панель утратит прочность;
  • устранение порожка — к нему крепится консольная конструкция;
  • урезание боковых простенков лоджии, а также увеличение ее размеров, отражающееся на внешнем облике здания;
  • остекление — в случае, если дом является памятником архитектуры, и его внешний вид должен сохраняться неизменным.

Этапы согласования проекта

В первую очередь необходимо решить вопрос с остеклением балкона. Если его нет, либо если оно есть по факту, но в плане БТИ информация о нем отсутствует, придется обращаться к инженерам, построившим дом, в жилищную инспекцию или районную управу. Как правило, проблем с получением разрешения не возникает. Комиссия может ответить отказом, если дом является памятником архитектуры, и изменения его облика не допустимы.

Остекление не должно быть тяжелым, чтобы не ослаблять несущие конструкции. Понадобится предусмотреть утепление, соответствующее действующим техническим нормативам. Оно должно быть не менее эффективным, чем у несущей внешней стены. Теплотехнический расчет вместе со всеми остальными выкладками будут рассматривать в инстанциях, выдающих разрешение на переустройство.

Читать еще:  Перечень документов для регистрации права собственности на земельный участок

Важно, чтобы светопрозрачная часть занимала достаточную площадь, не пропуская при этом тепло. Дело здесь не только в том, чтобы из квартиры открывался панорамный вид. Существуют особые требования к инсоляции, которые необходимо соблюдать. Чтобы в кухне ли спальне было находиться комфортно, придется установить трехслойный стеклопакет с усиленной изоляцией. Тогда надежды на положительный ответ при согласовании увеличатся.

Объединение балкона с комнатой

К распространенным вариантам перепланировки квартир относится объединение балкона с комнатой или кухни с лоджией. Такая перепланировка дает множество очевидных плюсов (если, конечно в вашей квартире имеется лоджия или балкон, которые можно присоединить к смежному помещению).

Однако следует помнить о правилах и ограничениях, действующих в отношении объединения балкона.

Нередко можно услышать мнение, что если квартира находится в полной собственности, значит в ней можно самовольно проводить любую перепланировку, в том числе и, например, объединение балкона с комнатой или кухней.

К тому же соблазн сэкономить, обойтись собственными силами при подготовке к перепланировке, тоже велик. Многие считают, что для подготовки к объединению кухни или комнаты с лоджией или балконом, фото аналогичных перепланировок будет достаточно, ведь кому как не вам лучше знать, как именно вы хотите обустроить интерьер помещения, к тому же если проект уже реализован, многие считают, что его можно уже и не согласовывать вовсе.

Объединение балкона и комнаты

Опасность этого заблуждения состоит в том, что если работы по объединению балкона или лоджии будут выполнены неправильно, с нарушениями строительных норм, это может привести к неприятным для вас последствиям. Появление трещин на фасадной стене, демонтаж противопожарных простенков на балконе — устранять эти последствия вам придется полностью за свой счет.

О чем еще нужно знать, если вы хотите провести объединение балкона с одним из помещений квартиры? Для начала, хотя бы о том, что понятие «объединения» помещений в этой ситуации весьма условное.

Мы имеем в виду, что на практике в проект перепланировки придется включить установку стеклянной перегородки на место, где был подоконный блок. Обычно такая перегородка выполняется в форме раздвижных «французских» дверей или стеклопакета в пол с одной дверью.

Почему объединение балкона (лоджии) с кухней (комнатой) не допускается без перегородки из стеклопакетов?

Дело в том, что в настоящее время в столичном жилищном законодательстве (ППМ 508 в редакции 840) есть пункт, прямо запрещающий объединение балконов и лоджий с внутренними помещениями квартир.

Есть и еще одно обстоятельство: авторы проектов домов, такие как АО МНИИТЭП, также не одобряют полное объединение данных помещений. Но объяснение здесь дается иное — обогрев лишних холодных площадей в зимнее время увеличит нагрузку на отопительную систему здания, особенно если комнаты с балконами объединят владельцы сразу нескольких квартир. По мнению проектной организации, данное мероприятие при массовой реализации приводит к нарушению теплового контура многоквартирного дома.

По этой же причине в проект перепланировки с объединением балкона или лоджии с кухней/комнатой придется включить расчет теплопотерь (теплотехнический расчет).

Отсюда также вытекает запрет на перенос батарей на лоджии или балконы , содержащийся в ППМ 508. — отапливание холодных зон не предусматривается проектами жилых домов (даже если проводится остекление и утепление балкона, он все равно считается «холодным» помещением). Поэтому стоит заранее подыскать место для радиатора, который до перепланировки помещался на подоконной зоне.

Демонтаж подоконного блока и формальное объединение кухни с лоджией в однокомнатной квартире с установкой стеклопакета:

Часто задаваемый ВОПРОС: Можно ли между комнатойкухней и балкономлоджией установить перегородку-гармошку ?

Отвечаем: Далеко не каждую перегородку в виде гармошки можно установить при объединением комнаты с балконом или лоджией. На сегодняшний день, жилищная инспекция разрешает устанавливать раздвижные перегородки гармошкой, если они состоят из двойных стеклопакетов и имеют чёткие направляющие сверху и снизу.

Пример правильной перегородки-гармошки между балконом и комнатой:

Наряду с этим, многие собственники устанавливает так называемые «фальш-перегородки», которые с полноценной перегородкой ничего общего не имеют, жилищная инспекция пресекает такие варианты, как результат отказ в согласовании. Фото представлены ниже.

Пример «неправильной» гармошки:

Как мы видим, перегородка состоит из одного слоя стекла и даже не имеет направляющих снизу, что не обеспечивает надлежащего отопления комнаты в зимний период и негативно сказывается на тепловом контуре дома в целом. Такую перегородку согласовать НЕЛЬЗЯ!

Отказ жилищной инспекции с ссылкой на нормативные акты по объединению балконов (лоджий) с внутренними помещениями квартир (кухни, комнаты и д.р.)

Согласование объединения балкона или лоджии с комнатой или кухней

Для того, чтобы в квартире соединить балкон кухню и гостиную , необходимо произвести демонтаж подоконного блока. Поэтому возможность такой перепланировки зависит от конструкции дома . С панельными, блочными и кирпичными домами проблем больше: участок стены с подоконным блоком может являться несущей или самонесущей конструкцией и, скажем, урезать надпроемную перемычку или расширить проем вам не разрешат.

С монолитными домами дело обстоит проще — фасадные стены в них как правило ненесущие и проем можно расширять по высоте и ширине.

Но в любом случае, какой бы конструкции ни был дом, следует соблюдать противопожарные требования, которые устанавливают ширину простенков. Боковой должен быть не менее 1,2 м, а простенок между двумя выходами на лоджию — от 1,6 м. Это объясняется тем, что выход на лоджию относится к аварийным.

Запрещенные варианты объединения лоджии с комнатой, фото:

Также запрещается трогать порожек, который часто держит плиту балкона, или закрывает межпанельный стык, либо просто защищает квартиру от промерзания (в типовых панельных домах).

Интересная перепланировка, в ходе которой большую лоджию одновременно объединили и с комнатой, и с кухней, демонтировав два подоконных блока. Проект предусматривал усиление проемов металлоконструкциями.

Вот как это выглядело. Порожек сохранен.

При объединении балкона с кухней или комнатой есть определенные сложности, связа нные с процедурой законного оформления работ. Узаконивается данный вид перепланировок по проекту с техническим заключением , которое должен выполнить автор проекта дома .

До недавних пор оформлять ТЗК на демонтаж подоконника не требовалось, однако теперь большинство жилищных инспекций требует его предоставлять, даже для монолитных новостроек.

Проект перепланировки с объединением балкона может разработать архитектурное бю ро с допуском СРО, — на основании вышеуказанного техзаключения.

Для того, чтобы приступить к оформлению, вам необходимо подготовить следующие документы:

Вместе с этими документами вам потребуется предоставить в Жилищную инспекцию:

  • проект перепланировки объединения балкона и комнаты или кухни, разработанный в лицензированной проектной организации, либо в той проектной организации, которая разрабатывала проект дома вашей серии
  • заявление на перепланировку

Только после того, как будет получено письменное разрешение из Жилищной инспекции можно приступать к работам по объединению балкона и кухни или комнаты.

Согласование работ по обустройству балкона: строительство, надстройка, перепланировка, объединение с комнатой

Увеличение количества членов семьи в большую сторону, изменение вкусовых предпочтений в плане дизайна и архитектуры — всё это способствует тому, что человек задумывается о перепланировке балкона или просто о его строительстве (при отсутствии оного ранее, естественно). Узаконить перепланировку балкона довольно сложно и с юридической, и с технической точки зрения. Нужно будет получить согласие всех собственников, да и проблемы приватизации квартиры в этом случае никто не отменял: если площадь квартиры изменится, не важно в какую сторону, то все документы надо будет переоформлять заново.

Юридическое и техническое согласование

Для начала необходимо определиться с вопросом о том, что именно будет подпадать под термин перепланировка. Например, объединение лоджии с кухней или проект, предполагающий остекление и утепление комнаты, у которой имеется присоединённый балкон — будет это всё считаться перепланировкой или нет?

Так вот, перепланировкой является такой проект ремонта, следствием которого будет:

  • разрушение фасада либо любых других несущих конструкция многоэтажного дома;
  • теоретически будут ухудшены условия проживания соседей;
  • нарушиться обеспечение доступа к каким-то инженерным сетям, сетям безопасности общего доступа;
  • увеличится или уменьшиться площадь квартиры либо других (например, подсобных) помещений.

Пример плана квартиры, который предусматривает объединение комнаты и балкона

Даже если площадь квартиры не увеличивается, а уменьшается — процедура согласования всё равно обязательна.

Понятно, что к таким расплывчатым законодательным нормам даже небольшой проект, предполагающий утепление или остекление балкона, является перепланировкой, не говоря уже про проект, который предполагает присоединение комнаты к балкону (присоединённый к комнате балкон — та ещё морока в плане согласования, если говорить про присоединение лоджии — то же самое).

Перепланировка

Обычно под перепланировкой имеется в виду присоединение балкона к комнате, их объединение с комнатой или кухней, что имеет свои основания: присоединённый балкон значительно может изменить планировку квартиры, увеличив её жилую площадь. Любые технические документы (типовой договор, технический паспорт) предполагают указание и жилой, и общей площади.

Соответственно, перепланировка потребует согласие всех собственников, проблемы приватизации могут быть следующими:

  • в договоре о приватизации площадь помещения уже указана — потребуется перезаключать договор заново (к счастью, в России эта процедура бесплатна, а вот в той же Беларуси её стоимость практически равна коммерческой цене недвижимости — тут надо будет 10 раз подумать, прежде чем убрать перегородки);
  • если хоть один собственник откажется — всё, перепланировку осуществлять нельзя.

Безусловно, проект, предполагающий утепление, остекление при условии, что балкон — уже присоединённый к комнате (объединение с комнатой или кухней было осуществлено до приватизации), не потребует согласия всех собственников, которые участвуют в приватизации (убрать стену между балконом и комнатой просто так не получится).

Если перепланировка была осуществлена после приватизации, то эту процедуру надо проходить заново, на рисунке — образец заявление на приватизацию квартиры

Но тут всё нужно рассматривать индивидуально. Например, утепление, остекление, присоединение комнаты может осуществляться и одним собственником даже при наличии других зарегистрированных лиц, но только при условии, что они не участвуют в процедуре приватизации.

Инженерный проект, вмещающий и присоединённый к комнате балкон (проект может касаться и лоджии), должен составляться аттестованными проектными бюро (не обязательно государственными, кстати говоря).

Надстройка балконов на уже существующие и пристройка навесного

Надстройка — популярное решение для тех, кто хочет иметь балкон выше первого этажа. Понятное дело, что такая процедура — это не остекление или утепление, присоединённый к стоящему ниже балкон требует изначально составление подробного плана, который это присоединение, собственно говоря, и предусматривает.

Есть два варианта того, как создать проект:

  1. Сделать его самостоятельно;
  2. Обратиться в специализированное проектное бюро (оно может быть и коммерческим, и государственным — главное, чтобы организация имела лицензию на подобного рода работы).

Образец заявления на перепланировку квартиры в Москве

Когда есть проект — можно считать, что 50% всего дела сделано. Далее — необходимо будет обратиться в следующие инстанции:

  • БТИ — бюро по технической инвентаризации (в некоторых регионах есть аналог БТИ — «Гражданпроект»);
  • инспекцию жилищную;
  • МЧС (да-да, туда тоже нужно будет обращаться, ведь объединение с комнатой или кухней теоретически может быть опасным);
  • отдел местного исполнительного комитета власти по делам архитектуры;
  • санитарно-эпидемиологическую станцию.

Постройка балкона на первом этаже обычно предполагает и увеличение его площади

Важно отметить, что с проектом необходимо сначала обращаться именно в БТИ и местные органы власти. Если там на присоединение к нижестоящему дадут «зелёный свет», то с другими инстанциями быть проблем не должно. Правда, надо учитывать и уровень коррупции в стране — часто при согласовании, надо говорить откровенно, могут потребовать взятку.

Что делать в данном случае, давать, отказываться или обращаться в полицию — личное дело каждого гражданина (по закону предпочтителен последний вариант, кстати).

Насчёт пристройки навесного: проект составляется здесь несколько проще. К тому же здесь БТИ просто решает, не увеличит ли навесной балкон существенно нагрузку на перекрытия многоквартирного дома. Обычно их делают из легковесных металлических каркасов, так что с этим проблем уж точно не должно быть.

Без прохождения согласования в МЧС ввод объекта в эксплуатацию осуществлён не будет ни при каких обстоятельствах!

Строительство и увеличение площади балкона на первом этаже, объединение лоджии и комнаты

Сегодня частенько можно встретить в многоквартирных домах балконы увеличенной площади, причём все они находятся, понятное дело, именно на первом этаже. Понятно, что затем на последующих этажах пристройка может быть тоже увеличена, но сейчас речь идёт немного о другом.

И строительство балкона на первом этаже, и увеличение его площади требует, по сути, одних и тех же документов. Узаконить перепланировку, сделанную незаконно — сложнее.

Пример плана балкона, который будет возводиться на первом этаже

Правда, надо учитывать некоторые моменты:

  • увеличение площади балкона на 1 этаже (только на первом!) может осуществляться даже без согласования или последующего узаконивания, если расширение той же лоджии составило до 30 сантиметров;
  • увеличение ширины более чем на 30 сантиметров всегда требует согласования в соответствующих инстанциях — если этого не сделать, суд потом не только заставит вернуть всё к исходному состоянию, но и штраф минимум в 50000-70000 рублей будет обеспечен.

Пример схемы устройства балкона на первом этаже

В общем, если есть планы по значительному расширению площади либо решено сделать присоединённый к комнате балкон, то владельцу квартиру придётся осуществить следующие действия:

Пример грубого нарушения при надстройке балкона

  1. Обратиться в местные органы власти (в отдел, отвечающий за архитектуру), где написать заявление на выдачу разрешения, которое позволит сделать проект перепланировки квартиры (присоединение, объединение, утепление и так далее). Это не само разрешение — это всего лишь дозволение на создание самого проекта!;
  2. Нужно ждать заседание специальной архитектурной комиссии, которая разрешит или запретит увеличение балкона или присоединение лоджии и комнаты. По законодательству России такая заявка может рассматриваться максимум 1 месяц. Но на практике, по свидетельству опытных юристов, это занимает гораздо большее количество времени;
  3. Заказать проект в архитектурном бюро (проектная организация, в общем, которая разработает проект присоединения балкона к комнате);
  4. Уже готовый проект нужно будет опять согласовать в отделе архитектуры местного исполнительного комитета, а также в МЧС, санитарно-эпидемиологической станции и газовой службе;
  5. После всех согласований человек должен получить ордер (суть есть — разрешение) на выполнение демонтажных и строительных работ;
  6. Осуществляется само расширение или присоединение лоджии к комнате;
  7. Сданный проект принимается специальной комиссией (там будут и представители органов власти, и представители МЧС, и «газовики», и инженеры местного ЖЭУ — любят у нас создавать подобные комиссии);
  8. Если всё пойдёт нормально (а это далеко не факт), то составляется специальный акт о сдаче расширенного балкона или лоджии в эксплуатацию (или присоединённый к комнате балкон вводится в эксплуатацию — это не очень важно с юридической точки зрения);
  9. Идёт процесс замены всех документов, касающихся права собственности на жильё, а также технических документов, где указан метраж квартиры;
  10. Если под расширение лоджии был создан новый фундамент, нужно будет ещё и согласовать отвод земельного участка под него. Это является важной частью подобной процедуры (при объединении комнаты её проходить не нужно, если часть комнаты не увеличивается на ширину от фасада).

Остекление

Как бы смешно это ни прозвучало, но согласование надо проводить даже в том случае, если осуществляется остекление (к счастью, хоть утепление согласовывать не нужно — впрочем, если остекление — его составная часть, то всё будет наоборот). В этом случае надо просто привести практический пример того, почему даже остекление нужно согласовывать.

Например, квартира была получена в многоквартирном кирпичном доме, ещё в далёком 1975 году. Дом был сдан без остекления вообще (без балконного, разумеется — без окон вообще дома, к счастью, не сдавали).

Ещё в 1975 году, естественно, все нормальные люди безо всяких согласований, которые тогда и не требовались, застеклили лоджии. Но в 2016 году вдруг местная власть вспоминает: а ведь нужно же это согласовать!

Прохождение процедуры согласования остекления обязательно, независимо от того, в каком году был построен дом.

В этом случае либо придётся платить штраф за незаконную перепланировку (за остекление и утепление), либо оформлять всё с чистого листа. Маразм, разумеется, но Россия, наверное, не была бы Россией, не будь такого самодурства чиновников.

Пример устройства крайне популярного безрамного остекления

Узаконить перепланировку можно, оплатив госпошлину. Согласие всех собственников также потребуется, даже если перепланировка предполагает лишь одно остекление (или утепление, если оно его составная часть).

В общем, даже согласование мансарды в частном доме сделать проще, чем получить разрешение на пристройку или объединение комнаты. Даже убрать перегородку к комнате просто так нельзя — это является нарушением, так что комнаты объединить с балконом тоже довольно сложно, надо сказать.

Можете посмотреть видео, где эксперт даёт советы о том, как правильно проходить согласование перепланировки, а также рассказывает об узаконивании этой процедуры и последствиях, когда перепланировка была осуществлена незаконно.

Согласование перепланировки лоджии: как узаконить присоединение к комнате или кухне?

Часто в малометражках жильцы хотели бы увеличить жилплощадь за счет лоджии, присоединив ее к комнате, но не знают наверняка, смогут ли добиться узаконивания своей перепланировки.

Можно ли присоединить лоджию к кухне или комнате?

Бывает, что кухня в квартире совсем крохотная, а лоджия и длинная, и широкая. Многие присоединяют это пространство к кухне или к комнате, выполняя работы на свой страх и риск, без проекта и без согласований.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Глас закона

Законодательство самодеятельность такого рода не одобряет, что вполне понятно и объяснимо: не специалист вряд ли поймет, какие конструктивы в доме несущие, как выглядит схема нагрузок и как их перераспределить грамотно, не допуская ослабления сечений.

При наличии всех разрешительных документов реконструкция, целью которой является присоединение лоджии к площади комнаты или кухни, по закону вполне возможна, о чем говорят следующие законодательные акты:

  • ст. 25, ст. 26, ст. 44 ЖК РФ;
  • ст. 1 Градостроительного кодекса РФ;
  • Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170;
  • ст. 222 ГК РФ.

Незаконная перестройка чревата серьезными проблемами, если предстоят:

  • продажа (покупка);
  • обмен;
  • оформление дарственной, что ведет к смене владельца;
  • передача в наследство, и пр.

Лоджия не относится к жилой площади квартиры, а посему, объединяя ее с комнатой или кухней, меняют в сторону увеличения всю жилплощадь квартиры, что не соответствует объемам, зафиксированным в Росреестре.

К тому же, меняется назначение помещений, теперь нежилая территория лоджии переходит в жилую.

Такие преобразования не подпадают под понятие «перепланировка», регулируемое ст. 29 ЖК РФ, а относятся к реконструкции всего жилого дома, что предусмотрено п.14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ.

Если жилой дом многоквартирный, то, согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о возможности реконструкции имеет право принимать такой орган, как общее собрание собственников МЖД, на том основании, что лоджия – общее имущество собственников.

О том, как согласовать перепланировку балкона или санузла, читайте на нашем сайте.

Что можно делать, а что нельзя?

Что относиться к перепланировке лоджии? Реконструкция лоджии разрешается в пределах площади лоджии, без нарушения целостности наружной стены, в которой лоджия конструктивно является нишей.

Промежуточная стена, на которую опирается окно кухни или комнаты, может быть разобрана, но не всегда – разрешение выдается специалистом в зависимости от конструкций здания.

Есть два способа сделать пространство лоджии и кухни или комнаты общим. Это такие виды объединения пространства:

  • демонтировать дверной блок и окно, разобрать подоконную стенку, в результате чего площадь помещения, к которому добавляется площадь лоджии, увеличивается и объединяется общим полом;
  • убрать окно и дверь, а саму подоконную стену оставить, превратив в барную стойку или в декоративную стенку для цветов или иного назначения.

В первом случае комната или кухня становятся одним целым помещением, полы и отделка которого логично выполнять в одном стиле, теми же материалами.

Но это уже отделка, а принципиальное разрешение на демонтаж подоконной стены может дать только инженер-строитель, наделенный полномочиями, после изучения проектно-сметной документации на весь дом.

Второй случай дает больше свободы для фантазии владельца или дизайнера: хотя в результате переделки вышло одно помещение, но в нем условно можно подразделить пространства, маневрируя материалами покрытий пола и стен.

Разделение подоконной стенкой также позволяет функционально разобщить площади, оборудовав в зоне бывшей лоджии рабочий кабинет или спальное место, или же пространство для релаксации.

Узнайте из наших статей о том, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, а также о том, как самостоятельно сделать эскиз или проект для узаконивания самовольной переделки. Образцы таких документов, как доверенность и договор, а также акты перепланировки, вы можете скачать у нас бесплатно.

Что является перепланировкой?

Переделка лоджии может осуществляться в разных объемах и видах работ, а также отличаться по результату. Какие вмешательства считаются перепланировкой, а какие нет?

Остекление

Если остекление было заложено в первоначальном проекте и выполнялось еще в период строительства дома, тогда согласовывать ничего не нужно.

На первый взгляд кажется, что ничего особенного в остеклении нет. Но специалисты небезосновательно считают, что при установке остекленных рам меняется в большую сторону нагрузка на стену, плиту перекрытия и, в конечном счете, на фундаменты здания.

Если в каждой квартире решат самовольно нагружать конструкции стен, плит перекрытия лоджий рамами с остеклением, то это может нанести серьезный ущерб несущей способности всего здания.

К тому же, остекление меняет архитектурный облик всего здания. Судебная практика показывает, что относят остекление и к перепланировке, и называют реконструкцией, но в любом случае, без получения разрешений начинать работы нельзя.

Снос подоконной стены

Снос подоконной стены – конечно же, относится к перестройке, и требует разрешений и согласований.

Полное объединение лоджии с другим помещением, будь то кухня или комната, не разрешается из соображений минимизации потерь тепла, нужны двери, хотя бы из стекла, можно раздвижные.

Так как снос подоконной стены требует внимания специалистов, то до получения разрешения разрушения начинать просто неразумно.

Снятие оконного блока

Ликвидация оконного блока, как и его расширение, или добавление, требует согласования, так как является перепланировкой, требующей корректировки планов квартиры на техпаспорте.

Присоединение к кухне или комнате

Является ли перепланировкой присоединение лоджии к комнате или присоединение лоджии к кухне? Ответ на этот вопрос однозначен: это реконструкция, разрешительные документы и согласования обязательны.

Как узаконить перепланировку квартиры — соединение с лоджией?

Процедура узаконивания

Как узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне? Чтобы узаконить объединение кухни и лоджии, нужно пройти определенный путь. Важно, чтобы решение всех членов семьи на реконструкцию квартиры было единодушным.

Начать нужно с обращения с заявлением о грядущей реконструкции в БТИ.

Если перестройка не повредит зданию, тогда ее разрешат. Тогда нужно сразу же обратиться в проектный институт, который разрабатывал техдокументацию на жилой дом.

Если такой организации уже не существует, то нужно найти действующее проектное бюро, где изготовят проектный эскиз на новый вариант квартиры, уже с присоединением лоджии к кухне или комнате, как желает владелец.

Теперь чертеж будет разработан с учетом всех строительных норм и правил.

Здесь же сделают и теплотехнический расчет, без которого комплект бумаг не будет полным. Дешевле обойдется привязать типовой проект.

Подача документов

Где оформляют перепланировку? Далее придется собрать согласования в тех организациях, куда направят проектировщики и работники БТИ, в зависимости от ситуации:

  • МЧС;
  • Комитет по защите исторических памятников;
  • СЭС и др.

С полным пакетом бумаг за оформлением перепланировки нужно обратиться в жилищную инспекцию.

Полный пакет документов, необходимых для согласования, включает:

  • заявление;
  • паспорт;
  • техпаспорт;
  • проект реконструкции;
  • все согласования – от СЭС, МЧС, общества охраны памятников и др.;
  • документы на владение квартирой;
  • теплотехнический расчет.

Еще иногда требуют техническую экспертизу состояния конструкций здания, а также письменное согласие всех домочадцев.

Если одновременно с присоединением будет выполняться теплое остекление самой лоджии, то нужно одобрение на это от архитектурно-планировочного управления.

Все бумаги нужно собрать и с ними податься в единое окно Жилищной инспекции, откуда бумаги передают в отдел перепланировок. Заявление зарегистрируют.

Сроки оформления, стоимость и результат

Рассмотрение будет длиться не дольше 45 дней.

Стоимость может составлять от 20 до 40 тыс. руб.. При переоформлении права собственности нужно будет оплатить госпошлину в размере 1000 руб.

Какие документы выдаются после оформления? Это будет или разрешение, или отказ. Отказ должен быть обоснованным, то есть — с разъяснением причин (ст. 27 ЖК РФ).

Случаи отказа

В каком случае могут отказать? Отказ может последовать, если:

  • в соседних квартирах подобные перепланировки уже узаконены и реализованы, что ослабляет несущие стены;
  • сочтут, что потери тепла в доме слишком велики;
  • дом является памятником архитектуры, и пр.

Особенности присоединения лоджии к комнате или кухне

Перепланировка касается многих конструктивов, что влечет в каждом случае свои особенности, которые придется учитывать.

Каковы особенности присоединения лоджии к комнате со снятием оконного проема? При демонтаже оконного блока проем нельзя расширять, а также запрещается разрушать простенок и участок стены над бывшим окном: стена может оказаться несущей.

Категорически недопустимо убирать перемычку, неважно, из чего она изготовлена.

Можно ли узаконить перепланировку лоджии со сносом подоконной стены? Подоконную стену разбирать до самого основания допустимо только в кирпичных и в монолитных домах, исключение составляют дома панельного и блочного типов (здесь порожек является несущим элементом).

При сносе подоконной стены есть еще и другие ограничения:

  • так как отопительные приборы обычно располагают под окнами, то при разборке подоконной стены придется переносить радиатор;
  • радиатор запрещается устанавливать в зоне лоджии, нужно будет располагать его внутри комнаты.

Чаще всего батарею устанавливают на соседнюю стену, поближе к стояку отопления.

Чтобы избежать потерь тепла, нужно очень ответственно отнестись к утеплению стен и полов самой лоджии, а остекление сделать мощным: теперь тепло из комнаты или кухни будет распределяться и на добавленную площадь. Поэтому требуют сделать барьер в виде хотя бы стеклянной перегородки.

Не всем понятно, зачем согласовывать перепланировку со службой МЧС. А дело в том, что лоджия в ее проектом варианте выполняла роль эвакуационного выхода в случае пожара, а новый проект все меняет, ухудшая положение с противопожарными мерами.

Все должно быть в соответствии с законом, а это значит, что сначала необходимо оформить разрешение, а уже потом – приступать к строительным работам.

Получив отказ, не стоит отчаиваться, можно подать в суд.

Если же, уверенный в том, что согласование почти в кармане, владелец все же произвел присоединение лоджии, а потом разрешения не дали, тогда нужно узаконить перепланировку через суд.

При отрицательном результате придется все восстановить, что приведет к очередным материальным затратам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector