Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры: скачать

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Предварительный договор купли продажи недвижимости

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N _____
купли-продажи недвижимого имущества
г. ________ «___»_________ ____ г.

Мы, гр. ______________, паспорт ______, выдан _________, проживающий(ая) по адресу: __________________ и гр. ______________, паспорт ______, выдан _________, проживающий(ая) по адресу: __________________ именуемые в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и гр. ______________, паспорт ______, выдан _______________, проживающий(ая) по адресу: __________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Квартира»):
— Квартира общей площадью — ____ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений ____ кв. м, состоящая из _____ комнат жилой площадью ___ кв. м, расположенная по адресу: _____________________.
1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании __________ от «___»_________ ___ г., переход права собственности по которому зарегистрирован «___»_______ ___ г. за N _____ ____________________ (кем зарегистрирован).
1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.
1.4. Право собственности на квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру в ___________. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Продавец.
1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость Квартиры составляет 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей. Указанную квартиру Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену в размере 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2.Оплата происходит двумя частями.
— первый платеж 2 000 000 (два миллиона) рублей в счет договора займа №__
— второй платеж 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.
Второй платеж подлежит закладыванию в банковскую ячейку перед сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности в ____________. Выбор банка для аренды ячейки определяется по соглашению Сторон. После осуществления регистрации перехода права собственности Продавец получает доступ к ячейке при предъявлении в банк экземпляра договора с отметкой о произведенной регистрации на условиях, оговоренных в договоре аренды банковского сейфа между банком и Покупателем, а также в дополнительном соглашении к договору аренды банковского сейфа между Продавцом и Покупателем.

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю по передаточному акту (Приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, в течение 3 (трех) дней после регистрации перехода права собственности. В момент подписания передаточного акта Продавец передает Покупателю ключи от квартиры и книжки (квитанции) по оплате коммунальных услуг.
3.2. Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания передаточного акта.
3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.
4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры.
4.1.3. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по передаточному акту.
4.1.4. Подписать передаточный акт после государственной регистрации перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности.
4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности, после регистрации в ________.
4.1.6. Не чинить препятствия покупателю и обеспечить возможность участвовать во всех сделках, связанных с данной квартирой до получения ее в собственность.
4.1.7. Заключить с Покупателем основной договор купли-продажи.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Оплатить Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки.
4.2.2. Принять Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной стороной (Продавцом) обязательств по настоящему договору, (Продавец) возмещает другой стороне(Покупателем) убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей в тридцатидневный срок с момента подписания данного договора.

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.
При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
6.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

Читать еще:  Порядок расчета и предоставления жилищных субсидий военнослужащим

7.Прочие условия
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
7.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и прошли государственную регистрацию в _____________________________________________

АДРЕСА И ПАСПОРТНЫЕ ДАННЫЕ СТОРОН:

Продавец: ____________________________________________________
__________________________________________________________________
Продавец: ____________________________________________________
__________________________________________________________________

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Автор документа

Информация к документу

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Содержание договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

  • Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
  • Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
  • Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
  • Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Особенности заключения

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  • Дееспособность и правоспособность продавца,
  • Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  • Полная стоимость квартиры.
  • Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  • Кто несёт затраты на заключение основного договора.
  • Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
  • Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры: инструкция и образец

При продаже любой собственности существует ряд документов обязательных к учету и подписи.

Читать еще:  Протокол осмотра помещения: образец заполнения

Среди десятков записей, которые используются для информирования или раскрытия покупателю значительных знаний о собственности, самой важной деловой бумагой является договор для предварительной купли-продажи.

Кто его составляет? Продавец должен самостоятельно собрать все необходимые бумаги, а также в установленном порядке представить их к рассмотрению всем задействованным сторонам процесса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Одним из предварительных шагов по перепродаже квартиры, комнаты или доли является соглашение о продаже, заключенное между сторонами (продавцом и покупателем).

Оно подтверждает намерения сторон и подразумевает, что они договорились о размере стоимости, был внесен залог, а обусловленные денежные средства ожидают окончательного подтверждения платежа.

Также устанавливаются сроки заключения основного контракта (п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ). На этом этапе официальное подтверждение продажи или передачи документов ожидает тщательной проверки покупателем всех деталей контракта, завершения формальностей, касающихся банковских кредитов и других условий.

Это соглашение, которое строго определяет условия, регулирующие продажу недвижимого имущества и подразумевает, что:

  • Стороны договорились о всех аспектах купли-продажи.
  • Покупателем был внесен депозит.

Для чего нужен преддоговор?

Такая бумага служит для продавца подтверждением получения депозита. Этот документ используется любым лицом, желающим продать или приобрести недвижимое имущество (главным образом, квартиру в жилищном кооперативе). Агенты по продаже недвижимости могут приобрести этот документ один раз и сохранить его для повторного использования клиентами.

Включает в себя:

  1. Все требуемые положения для защиты интересов обеих сторон.
  2. Пояснительные примечания, охватывающие все аспекты, включая исполнение и другие.
  3. Возможные варианты действий в соответствии с особыми ситуациями.

Должен быть удобным и понятным, а также способным адаптироваться к особенным требованиям любой из сторон.

Деловая бумага обеспечивает:

  • Соблюдение существующих положений законодательства.
  • Широкий охват возможных обстоятельств и соответствующие меры.
  • Отметку о срочном характере документа.
  • Наличие данных о продавце.
  • Наличие условий передачи.
  • Идентификацию квартиры, комнаты или доли.
  • Правильное оформление квитанции, заверяющей получение оплаты.
  • Соответствующие правовые положения – гарантии, исключения, компенсации и так далее.

Как правильно составить?

В «шапке» бланка договора купли-продажи квартиры указываются следующие данные:

  • Название деловой бумаги.
  • Место создания (город).
  • Дата создания.

В первой части основного положения указываются:

  • Полное имя продавца.
  • Информация о продавце (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
  • Полное имя покупателя.
  • Информация о покупателе (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).

Во второй части:

  • Письменное обязательство к будущей сделке.
  • Подробное описание квартиры (комнаты, доли).
  • Местонахождение собственности.
  • Подтверждение прав собственности продавца.

Как правильно оформить условия сделки:

  • Цена (прописывается цифрами и словами).
  • Сумма задатка.
  • Сумма сделки.
  • Срок выплаты.

Другие существенные аспекты:

  1. Вид составленного документа.
  2. Регистрация прав на недвижимое имущество в уполномоченных государственных органах.
  3. Расходы на нотариальное удостоверение.
  4. Срок передачи продавцом квартиры (свободной от регистрации и проживающих лиц).
  5. Расходы по регистрации основного договора.
  6. Ответственность сторон по выполнению обязательств.
  7. Срок для заключения сделки.
  8. Гарантии и компенсации (ст. 380-381 ГК РФ).

Необходимые документы

От продающей стороны необходимы:

  • Документы на недвижимость и свидетельство о гос. регистрации собственности.
  • Паспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Сертификат на квартиру.
  • Выписка из домовой книги.

Покупатель при себе должен иметь:

  • Паспорт.
  • Справка о доходах (в случае с ипотекой).
  • Оценочный сертификат на недвижимость.
  • Еще один любой документ для подтверждения личности.

Указание сторон сделки

Ответственность участников прописывается отдельными подпунктами контракта, начинается со слов «Продавец (или покупатель) обязуется…» и содержит перечень обязательств к выполнению. В конце деловая бумага скрепляется подписями обеих сторон.

Предмет преддоговора

Описание объекта

Описательная информация о квартире, комнате или доле содержится в отдельном пункте бумаги и подразумевает наличие следующих данных:

  1. Номер квартиры (комнаты).
  2. Количество комнат.
  3. Город, в котором находится собственность.
  4. Улица.
  5. Номер дома.
  6. Общая жилая площадь.

Правоустанавливающие бумаги

Кроме паспортных данных покупателя и продавца, со стороны последнего необходимы следующие правоподтверждающие бумаги:

  • Предыдущий договор купли-продажи (дата соглашения, номер контракта, где, как, когда зарегистрирован, номер записи в гос.учреждении).
  • Свидетельство о государственной регистрации права (серия, кем и когда выдано).
  • Запись регистрации (номер).

Установление порядка расчетов

Срок исполнения

Устанавливается как временной промежуток, в течение которого необходимо заключить основную сделку.

Дополнения в случаях с внесением задатка

Внесение задатка является договорным способом обеспечения сделки. Регулирующий пункт находится после основных положений документа.

Дополнительно указываются возможные случаи невыполнения одной из сторон своих обязательств, а также размер соответствующей компенсации. Подобные ситуации описаны ниже:

  1. Если покупатель по какой-либо причине не выполнил условия контракта, то взнос в полном объеме остается у продавца.
  2. В случае, когда нарушителем является продавец, в течение 5 рабочих дней после истечения обусловленного срока сделки, покупатель должен получить выплату в размере двойной суммы задатка.
  • Скачать форму предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

При внесении аванса

Аванс является обязательной мерой только если того требует продавец, при этом размер денежной выплаты устанавливается произвольно. В документе описывается в том же месте, что и задаток. Здесь также рассматриваются случаи невыполнения условий договора и отмечается объем соответствующей компенсации. Подобные ситуации описаны ниже:

    В случае неисполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору или отказа от подписания основного договора (в том числе по причине отсутствия денежных средств для полной оплаты) последний выплачивает продавцу штраф в размере эквивалентном 30 % внесенного аванса.

Нюансы при покупке комнаты в коммуналке

Особенность заключается в отличии перечня документов, предоставляемых продавцом:

  1. Кадастровый паспорт.
  2. Выписка из ЕГРН об отсутствии ареста и обременения на комнату.
  3. Справка о зарегистрированных лицах.
  4. Поквартирная карточка.
  5. Справка об оплате коммунальных платежей.
  6. Банковские реквизиты.

Добавляется требование о запрете любых действий, ведущих к изменению технических и правовых характеристик. Продавец обязуется уведомить других собственников комнат о продаже с указанием условий сделки в течение трёх дней с момента подписания контракта. Также может быть добавлен пункт об имуществе в комнате и его стоимости.

Особенности в случаях с приобретением доли жилья

В первой части деловой бумаги, кроме прочего, отмечается:

  • Размер доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
  • Стоимость доли.
  • Правовые основания продавца о владении.

Во второй части:

Срок на уведомление других участников общей долевой собственности о продаже доли с указанием существенных условий продажи.

Нужно ли регистрировать?

Государственная регистрация подобного документа не требуется. Законодательные органы объясняют это тем, что в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора купли-продажи. В текущее время, регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор купли-продажи недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
  3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Возможно ли подписание по доверенности?

Подписание подобной бумаги о купле-продаже доверенным лицом происходит в общем порядке процедуры, описанной выше. Особенность заключается в нескольких видах доверенностей.

  1. Одноразовая – позволяет представителю выполнить одно конкретное действие, фиксируемое текстом документа.
  2. Специальная – позволяет выполнять обусловленный перечень близких по значению действий от имени владельца.
  3. Генеральная – наделяет представителя привилегиями высшего уровня и предоставляет максимальную свободу действий.
  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по доверенности
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по доверенности

Цены на услуги нотариуса

Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:

  • Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
  • Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.

от 1 млн. до 10 млн. рублей:

  • Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
  • Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.

Свыше 10 млн. рублей:

  • Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
  • Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.

Можно ли расторгнуть, на каких основаниях?

Поводом для расторжения контракта могут являться следующие случаи:

  • Если покупатель не успел выплатить оговоренную денежную сумму, то сделка аннулируется по истечению одного года. Стороны могут добровольно и по взаимному желанию продлить действие документа.
  • По инициативе продающего, если тот желает ускорить процедуру продажи, а потенциальный клиент не успевает уладить банковские проблемы в срок. В этом случае продавец выплачивает покупателю двойную сумму залога.
  • По инициативе покупающего при наличии серьезных расхождений между фактическим состоянием собственности и описанием в договоре. Здесь покупатель получает обратно весь размер денежного взноса.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи составляется для решения финансовых вопросов, порядка проведения процедуры и уточнения условий обмена. Он также служит как заверение сторон о выполнении своих частей соглашения.

Документ регулируется гражданским кодексом РФ и может быть обжалован в суде. Понимание законодательного аспекта темы может в существенной мере сократить недопонимание между сторонами и ускорить процесс осуществления сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры: скачать бланк, составить для себя, оформить. Подробный разбор каждого этапа

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами при возникновении желания совершить сделку. В нем содержатся обязательные для выполнения условия, после исполнения которых обе стороны могут приступать к составлению основного соглашения.

Зачем нужен такой договор? Этот документ закрепляет намерения каждого из участников сделки купить или продать жилье, поскольку простое обещание не имеет никакой силы при возникновении споров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Особенности документа

Предварительный договор по продаже квартиры — это официальный документ, который закрепляет желание продавца и покупателя подписать главное соглашение на указанных конкретных условиях. Все они прописываются в тексте данного договора, составленного по форме основного. Важно иметь в виду, что несоблюдение этих требований приводит к его недействительности.

В документ должна быть включена информация о жилом объекте, согласованная дата подписания главного соглашения, все существенные условия совершения сделки. Правовые основы заключения этого типа договора купли-продажи прописаны в ст. 429 ГК РФ.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

  1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
  3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
  4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
  5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
  6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Важно понимать, что при его оформлении и утверждении каждой из сторон, покупатель не становится хозяином указанного в документе имущества, а всего лишь приобретает возможность подписать будущий договор на условиях, которые указаны в текущем.

Очень часто после оформления предварительного договора купли-продажи, покупатель отдает продавцу некоторую сумму денежных средств. Однако этот ход неверен — внесение оплаты по этому документу вообще не должно происходить. При этом в тексте можно указать, какую сумму авансового платежа получает продавец при заключении основного соглашения.

Какова опасность заключения договора?

Порой при заключении предварительного договора участники сделки считают его «примерным», или необязательным. Однако согласно понятиям Гражданского Кодекса, этот тип соглашения фактически является отсроченным до наступления определенного события, но при этом он обязателен к выполнению его условий сторонами.

Поэтому при подписании такого документа необходимо трезво оценивать его достоинства и недостатки.

Изменение цен между подписанием предварительного и основного договоров. По причине того, что в этом документе точно прописывается окончательная стоимость приобретаемой квартиры, за время ожидания подписания главного соглашения может случиться как скачок, так и обвал цен на недвижимость.

В таких условиях вполне вероятно возникновение ситуации, когда или продавец будет недоволен старой ценой (к примеру, в новых условиях эта квартира бы стоила выше, или полученной суммы будет недостаточно для покупки нового жилья), или покупатель (к примеру, цены резко упали, и в новых условиях квартиру можно было бы купить дешевле).

Ответственность в суде. Если одна из сторон соглашения передумала подписывать основной договор, то другая сторона может заставить ее это сделать через суд. Такая возможность зафиксирована в п. 4 ст. 445 ГК. При этом пострадавшая сторона имеет полное право требовать с другой возмещение всех понесенных затрат.

Однако здесь нужно иметь в виду — предварительный договор становится недействующим, если до истечения указанного срока не подписан главный, или любой из участников не сообщил в письменном сообщении о намерении его подписания, а также дате, месте и времени события.

Понятие задатка подразумевает, что если покупатель не захочет в дальнейшем подписывать главный договор, то деньги остаются у продавца. А если продавец не подпишет документ — он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.

С другой стороны, все чаще в судебных разбирательствах пункты соглашения, содержащие данные о внесенном задатке, признаются недействительными. Поэтому оптимальнее всего в таком случае составлять предварительный договор, а вместе с ним — договор задатка (в чем разница между авансом и задатком?).

Снижение рисков

Предварительный договор подписывается сторонами с целью снижения риска дальнейшего несовершения сделки. Существует несколько причин, по которой желательно его оформлять.

Покупатель пока не обладает нужной суммой денег — возможно, он ожидает поступления денежных средств, одобрения кредита и т. д.

Продавец не оформил документы, которые необходимо представить при продаже жилья. Следовательно, ему необходимо дополнительное время чтобы это сделать.

Собственник в данный момент отсутствует в городе, и ему нужно время для возвращения или оформление доверенности на продажу имущества.

Необходимо совершить какие-либо действия перед сделкой, к примеру, сняться с учета или оформить разрешение в органах попечительства (опеки).

Любая из сторон договора вступает в наследство (процедура, как правило, занимает до полугода), и они хотят закрепить свое желание совершить сделку. Тем не менее, лучше не подписывать такого документа до тех пор, пока нотариус не выдал свидетельство о наследовании, чтобы документ вступил в юридическую силу.

Также могут существовать и другие причины, которые способны побудить стороны заключить предварительный договор. Внесение в документ существенных для какой-либо стороны условий, снижает риск дальнейшего срыва запланированной сделки.

Содержание документа

Предварительный договор должен иметь следующую информацию:

  • полные данные о продавце и покупателе квартиры;
  • адрес и подробное описание приобретаемого жилья;
  • конкретная дата, до наступления которой сторонам необходимо подписать главный договор по совершаемой сделке (как оформляется главный договор?);
  • цена приобретения квартиры, а также сроки и способы передачи денежных средств покупателем (например, через банковскую ячейку);
  • указание о виде собственности, в которой находится это жилье, а также на основании каких документов возникло это право;
  • сведения о прописанных в квартире людях, а также о том, кто может продолжать пользоваться квартирой до подписания главного соглашения (как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние?);
  • какие-либо действия, которые нужно выполнить для того, чтобы совершить сделку. Указываются точные сроки, отведенные на их совершение.

Ответственности за то, что обязанности предварительного договора не выполнены, или основной так и не подписан.

Как составить?

Очень важным является грамотное составление предварительного договора купли-продажи, потому как это поможет избежать возникновения рисков, и в конечном итоге приведет к заключению сделки на указанных в документе условиях. Можно скачать образец предварительного договора купли продажи квартиры из Интернета, но такой подход не всегда эффективен.

От каждой из сторон в подписании этого соглашения должны участвовать те лица, которые будут подписывать и основной. Это означает, что если жилье находится в совместной собственности у нескольких лиц, все они также должны быть указаны в этом соглашении. То же самое относится и к покупателям, если покупка производится несколькими людьми.

Очень важно присутствие на этом этапе всех участников сделки. Если, к примеру, один из владельцев находится в отъезде, а остальные уверяют что «он не против», то в конечном итоге может оказаться, что обязательства по продаже он на себя не принимает, а следовательно, не будет участвовать в конечной сделке, что приводит к ее срыву.

В договоре нужно наиболее точно и полно описывать жилье, являющееся объектом его заключения. Надо полностью указать адрес нахождения квартиры, этаж, точную площадь (общую и жилую), количество и расположение комнат. Допускается приложить к этому документу технический план квартиры из БТИ.

Важно точно указать сумму, по которой будет осуществляться сделка. Дело в том, что она в дальнейшем не подлежит изменению, даже в случае существенного колебания рыночных цен на недвижимость. Также здесь можно четко прописать, как покупатель будет расплачиваться — полностью или частями, с авансом или без него. При внесении денег частями стоит указать даты, когда каждая сумма должна быть уплачена. Кроме этого, фиксируется способ оплаты приобретаемой квартиры — наличными, банковским переводом, платеж на пластиковую карту и т. д.

Одним из важнейших пунктов документа является указание срока, в течение которого должно быть подписано главное соглашение. При этом стоит иметь в виду, что если не указана точная дата, то основной договор нужно заключить в течение одного года с даты оформления предварительного.

Несмотря на неправомерность передачи аванса после подписания этого договора, его участники все равно часто так делают. Если передача произошла, то в документе можно конкретно прописать дальнейшие действия с переданными деньгами — когда они возвращаются покупателю, а когда остаются у продавца. Можно также явно указать, что эта сумма идет в погашение стоимости квартиры.

Еще один важный момент, который стоит отразить в договоре — результат проверки правоустанавливающих документов на жилье. Нужно указать реквизиты свидетельства о регистрации, отсутствие обременения на квартире — залога (как купить или продать квартиру с ипотечным обременением?), аренды, ареста, а также фиксация факта, что объект не находится под действием отчуждения.

Часто встречающиеся ошибки

Порой при приобретении квартиры в еще только строящемся доме, застройщик хочет подписать с покупателем предварительный договор купли-продажи (на что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика?). Однако это является неправильным, потому как объектом соглашения выступает непостроенное на момент подписания жилье.

Очень важно при составлении указывать все значимые условия. Отсутствие каких-либо пунктов может в дальнейшем привести к спорам между сторонами либо вообще к признанию заключенного договора недействительным. Документ можно признать ничтожным, если не полностью или с ошибкой указаны личные данные сторон, характеристики квартиры, а также стоимость покупки.

Нельзя допускать двусмысленных и общих размытых фраз. Нужно четко прописать права и обязанности сторон, какие точно действия они должны совершить для заключения главного соглашения, до какой именно даты это нужно сделать.

Предварительный договор — это документ, который закрепляет желание сторон совершить куплю-продажу квартиры.

При этом документ не фиксирует передачу права собственности и не подлежит государственной регистрации. Он обязательно должен содержать данные сторон, описание квартиры или доли и сумму, по которой она продается.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector