Правовой статус апартаментов

«Апартаменты» – новое слово в недвижимости?

Что такое апартаменты? В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения. Шутки шутками, а спрос на это жилье растет день ото дня. По некоторым данным, в Москве ежемесячно совершается около 50 сделок по покупке апартаментов. Конечно, это несопоставимо мало по сравнению со спросом на квартиры, но уже существенно для молодого рынка апарт-недвижимости. Постараемся разобраться, чем так привлекают людей апартаменты и с какими проблемами сталкиваются их новые владельцы.

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов. По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад. Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.

Экономисты связывают популярность апартаментов с обострением экономической и политической ситуаций в мире, неудовлетворенным спросом на жилые помещения, отсутствием в некоторых регионах пригодных для застройки жилых участков.

Действительно, кто-то покупает апартаменты, потому что считает это хорошим вложением средств. «Покупка апартаментов может быть интересна инвесторам для последующей сдачи в аренду, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 20%. При этом для арендатора разницы между форматами нет. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости. Владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависть от класса объекта, его расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик», – делится Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «А некоторые проекты предусматривают возможность централизованной сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией с выплатой гарантированно высокого дохода», – напоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Многие хотят купить жилье в районе, где ограничена жилая застройка и практически нет свободных площадок для строительства, но есть пустующие и обветшавшие здания (например, в ЦАО города Москвы). «Апартаменты строятся по двум причинам, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Во-первых, в определенных местах просто нельзя возводить жилые дома, во-вторых, если застройщик не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья».

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию. «На сегодняшний день главный «козырь» апартаментов – это их цена», – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet. Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

А отдельные граждане приобретают такие помещения, потому что это модно и престижно. «Данный сегмент может быть интересен для людей творческих, мыслящих нестандартно. Часто в свободной планировке апартаментов есть, где разгуляться фантазии дизайнера», – отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Кроме того, некоторые застройщики, приостановившие возведение бизнес-центров из-за изменившегося градостроительного законодательства, были вынуждены переходить к формату апартаментов, чтобы не потерять вложенные в строительство деньги. Например, в связи с принятием в Москве постановления Правительства Москвы от 21 августа 2007 г. № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве» решения о размещении объектов капитального строительства на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания и обосновывающей отсутствие «точечного» строительства.

С юридической точки зрения использование апартаментов для жилья обусловлено наличием пробелов в законодательстве. Проконтролировать фактическое использование помещений достаточно сложно, чем и пользуются многие граждане. Однако наличие законодательных лазеек не всегда гарантирует совершение выгодной сделки. У апартаментов есть ряд существенных недостатков, о которых должен быть осведомлен каждый, кто намеревается приобрести в собственность такое жилье. Рассмотрим основные из них.

Апартамент – квартира нежилая

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Тот факт, что апартаменты жилым помещением не являются, означает, что никто не проверял их на соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам (например, на коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума). Это не означает, что в апартаментах опасно жить, – их владелец просто должен понимать, что к жилому помещению требования предъявляются выше, чем к апартаментам.

Что касается содержания права собственности, то собственники апартаментов могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями. При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад. Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Продажа апартаментов в офисных центрах часто приводит к тому, что по соседству располагаются склады, шоу-румы, развлекательные заведения и прочие «неприятные» соседи. Хотя не всех покупателей это пугает: находятся и те, кто специально приобретает жилье в одном здании с местом работы. Социальная инфраструктура вблизи апартаментов тоже нередко оставляет желать лучшего: вместо скверов и детских площадок рядом с апартаментами часто расположены заводы и транспортные развязки. И хотя заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин уже заявлял о необходимости обязать компании, строящие апартаменты, возводить рядом социальную инфраструктуру, в настоящий момент ситуация не изменилась. Как нам сообщили в Минстрое России, ведомство по-прежнему рассматривает возможность обязать застройщиков апартаментов возводить всю необходимую социальную и транспортную инфраструктуру как при строительстве квартир.

Оплата налога и коммунальных услуг

Коммунальные платежи за апартаменты придется платить в повышенном размере. В среднем их стоимость отличается от платежей за квартиры примерно на ставку НДС (18%). Более подробно разницу между тарифами на оплату электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления можно посмотреть в приведенной ниже таблице.

Таблица. Сравнение стоимости коммунальных платежей в апартаментах и квартирах

Что нужно знать об апартаментах, правовой статус апартаментов

Понятие «апартаменты» вошло в общее употребление в нашей стране относительно недавно. В 90-е годы этим термином именовалась только зарубежная недвижимость в контексте оказания туристических услуг. Однако несколько лет назад строительство апартаментов развернулось и в России.

На 2014 г. в Москве насчитывалось порядка 2 млн. квадратных метров апартаментов, а в объемах продаж новостроек апартаменты составили в среднем около 40%. Таким образом, количество предложений существенно, а соответственно, продавцы предпринимают весьма активные меры в сфере рекламной деятельности по продвижению данного «продукта». В результате обыватель, приезжая в мегаполис из провинции, зачастую плохо ориентируясь в законодательстве в сфере недвижимости, рискует приобрести вовсе не тот объект, который ожидал, соблазнившись более низкой ценой, которая устанавливается, в частности, на апартаменты эконом-класса по сравнению с квартирами.

На страницах интернет-изданий разгорелась дискуссия о том, что подразумевается под понятием «апартаменты». Стали появляться для обозначения последних такие формулировки, как «скрытая форма жилья». В региональных нормативных правовых актах также наблюдается подобная путаница. Так, в Законе г. Москвы от 05.05.2010 N 17 «О Генеральном плане города Москвы» в п. 3.4 «Мероприятия по планированию зон размещения жилищного фонда…» указывается, что одним из таких мероприятий является «…дальнейшее новое строительство жилищного фонда, развитие различных форм жилья — как многоквартирного, так и апартаментного типа — для размещения объектов нового жилищного строительства различных категорий на территориях с высоким уровнем организации среды». Таким образом, московский законодатель с легкой руки поставил наряду с многоквартирными домами и апартаменты. И в судебных решениях можно встретить термин «жилые апартаменты» Апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.11.2013 N 33-5878.

Читать еще:  Поэтажный план и экспликация квартиры

Так все же жилым или нежилым помещением являются апартаменты?

В научной юридической периодике и монографических исследованиях проблематика правового статуса апартаментов не получила широкого освещения. Тем не менее ввиду разрастающегося строительства недвижимости, именуемой таким образом, четкое отнесение данного понятия к категории «жилое» или «нежилое» помещение представляется крайне значимым.

Статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок признания помещения жилым. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также, что важно, — отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

К жилым помещениям ЖК РФ относит квартиру, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома, комнату. И только на эти объекты распространяется действие жилищных прав. Основным функциональным назначением жилого помещения является проживание в нем. На обеспечение реализации данной функции направлена и вся «концепция» многоквартирного дома. Действует Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. «Об утверждении «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Помещение, отнесенное к жилому, размещается согласно нормам о зонировании территорий в рамках жилой зоны. Свод правил 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» регламентирует, что в жилых зонах размещаются жилые дома разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные; усадебные с приквартирными и приусадебными участками); отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания; гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовые объекты. В жилой зоне допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка, как правило, не более 0,5 га, а также мини-производства, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду (включая шум, вибрацию, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия), за пределами установленных границ участков этих объектов. Причем размер санитарно-защитных зон для объектов, не являющихся источником загрязнения окружающей среды, должен быть не менее 25 м.

В соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства и со Сводом правил «СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденным Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778 , к жилому помещению предъявляются многочисленные требования в сфере конструкций, инженерных коммуникаций, содержатся отсылочные нормы к другим нормативно-правовым актам, в свою очередь регламентирующим санитарно-гигиенические требования к жилому помещению. Так, например, инженерные сети проектируются в соответствии с требованиями «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820 .

Инженерные системы, оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Главным санитарным врачом РФ 10.06.2010 утверждены СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы».

Данные Правила устанавливают санитарные требования, которые следует соблюдать при проектировании, строительстве, а также содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания. В требованиях отдельно указано на то, что они не распространяются на гостиницы, общежития, специализированные дома для инвалидов, детские приюты, вахтовые поселки.

В жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Такого строгого ограничения для зданий, где размещаются апартаменты, не существует.
Жилые комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение и обеспечиваться инсоляцией согласно действующим санитарным нормам. Требования к инсоляции установлены в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утвержденных Главным государственным санитарным врачом РФ 19 октября 2001 г.

Деятельность инсоляции в весенне-осенний период года в жилых помещениях (не менее чем в одной комнате квартир с 1 — 3 комнатами и не менее чем в двух комнатах квартир с 4 — 5 комнатами) должна быть, к примеру, в центральной зоне (широты от 48 до 58 градусов) — не менее 2,5 часа в день в период с 22 марта по 22 сентября.

Освещенность, планировка, воздухообмен в помещении — это, на первый взгляд, не столь значимые, но весьма важные при длительном использовании категории для помещения, если оно используется для проживания.
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» требует: в п. 3.8 «В квартирах не допускается:

  • расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней;
  • крепление приборов и трубопроводов санитарных узлов непосредственно к ограждающим конструкциям жилой комнаты, межквартирным стенам и перегородкам, а также к их продолжениям вне пределов жилых комнат», а в п. 3.9: «Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла».

Концентрация химических веществ в воздухе жилых помещений при сдаче их в эксплуатацию не должна превышать среднесуточных предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязняющих веществ, установленных для атмосферного воздуха поселений, а при отсутствии среднесуточных ПДК не превышать максимальные разовые ПДК. Величины допустимых концентраций загрязняющих веществ приведены в Гигиенических нормативах «ГН 2.1.6.5746-96, 2.1.6.5656-96, 2.1.6.572-96, 2.1.6.571-96. 2.1.6. Атмосферный воздух и воздух закрытых помещений, санитарная охрана воздуха. Ориентировочные безопасные уровни воздействия (ОБУВ) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест» (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31.10.1996 N 47).

Все вышеуказанные и многие другие требования предусмотрены именно для жилых помещений, что позволяет обеспечить более или менее надежную защиту от вредных факторов людей, проживающих в данном помещении.

Распространяются ли вышеуказанные требования на апартаменты?

Нормативно-правовые акты, регулирующие предоставление гостиничных и туристских услуг, регламентируют статус апартаментов как категории номера. Согласно Приказу Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», апартамент — это номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком. Отметим, что в рамках данного документа «апартамент» отнесен к «высшей категории» наряду с такими номерами, как «сюит», «люкс», «джуниор сюит», «студия».

Согласно Постановлению Госстандарта РФ от 26.09.2001 N 82 «О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. Росс Ш.0001.03УГ00», «апартамент» — это номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.

В соответствии с п. 3.4 данного Постановления, при сертификации номеров средства размещения устанавливается их соответствие следующим категориям: высшая («сюит», «апартамент», «студия», «кинг-сайз» и «люкс»), первая, вторая, третья.
Согласно п. 2.7 ГОСТ Р 51185-2008 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования» (утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 N 518-ст), апартамент — это номер, состоящий из нескольких жилых комнат, включающий в себя спальные места и отдельное помещение с кухонным уголком, предназначенное для приготовления пищи и отдыха. К этой категории относятся номера, состоящие из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни), имеющие кухонное оборудование.

В Москве действует Постановление Правительства Москвы от 04.08.1998 N 600 «Об утверждении Московских городских строительных норм «Гостиницы» (МГСН 4.16 — 98)», согласно которому регламентируются градостроительные нормы для гостиниц, к которым относятся и апартаменты как номера повышенной комфортности, согласно которому следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, а также не менее двух санитарных узлов. В составе апартаментов допускается предусматривать помещения для прислуги (жилую комнату, служебную комнату со шкафами, санузел). Допускается проектирование апартаментов в двух уровнях.

Читать еще:  Почему свидетельство о праве собственности выдают на обычной бумаге?

Анализ данных документов показывает, что апартаменты являются нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан.

В целом относительно возведения апартаментов действует норма «СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10), которая в п. 5.37 устанавливает, что проектирование гостиниц и других средств размещения, в том числе состав и площади помещений и их оборудование, в зависимости от категории номеров, следует осуществлять по специальным нормативным документам, утвержденным Правительством Российской Федерации или курирующим федеральным ведомством.

Визуально схожие объекты во многом отличаются. Для апартаментов, к примеру, не применяется установленный законом для жилых помещений максимально допустимый уровень шума. Нормы допустимых уровней звука в жилой застройке приведены в ГОСТ 12.1.003-83. Система стандартов безопасности труда. Шум. Общие требования безопасности (утв. Постановлением Госстандарта СССР от 06.06.1983 N 2473) (ред. от 01.12.1988).

В апартаментах невозможна регистрация по месту жительства, причем независимо от срока проживания в них. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (в редакции от 05.03.2015) регламентируется возможность только регистрации граждан в такого рода помещениях по месту пребывания, и то только в том случае, если у апартаментов есть статус гостиницы.
Резюмируя, отметим, что Жилищный кодекс РФ не называет апартаменты в качестве разновидности жилых помещений. Однако и четкого указания на то, что апартаменты нежилыми помещениями не являются, в законодательстве также нет.

Представляется, что, по аналогии с частью 3 статьи 17 Жилищного кодекса, в которой указано, что «не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств», целесообразно дополнить статью 16 Жилищного кодекса РФ формулировкой: «Апартаменты жилым помещением не являются». Четкое нормативное отнесение апартаментов к нежилым помещениям позволит избежать намеренного или невольного введения в заблуждение многих тысяч покупателей недвижимости в мегаполисах.

Правовой статус апартаментов

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! В данной статье мы расскажем, чем апартаменты отличаются от квартиры.

Квартиры и апартаменты используются для проживания людей, однако, в их правовом статусе и правах собственников этих помещений, существуют значительные отличия.

В отличие от квартиры, апартаменты не относятся к жилым помещениям. Так, жилыми помещениями признаются изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (то есть отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства).

Здесь есть одно примечание: порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе, по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливается законодательными актами.

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната и т.д. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилой дом, квартира, комната или иное помещение является местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает.

Жилищное законодательство у нас в России не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям.

Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания.

Так, например, к местам временного пребывания граждан относится, в частности, гостиница. В соответствии с принятой классификацией гостиниц, установлена следующая высшая категория номеров: suite apartments, lux, junior seed и студия.

Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах либо комплексах, в которых расположены, в том числе, офисы и торговые объекты.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что апартаменты – это нежилые помещения, которые относятся к местам временного размещения либо пребывания граждан, и они не предназначены для постоянного проживания.

В связи с этим, апартаменты относятся к категории нежилых помещений. В них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства.

Какие существуют права собственников квартир и апартаментов?

Об этом поговорим далее. Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

На владельцев же апартаментов, действие норм жилищного законодательства не распространяется никаким образом. В связи с этим, у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены данные апартаменты.

Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, который должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, также надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам для проживания в таком доме.

Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, которую выбирает застройщик, а оплата коммунальных услуг по тарифам, установленным для коммерческих нежилых помещений, в соответствии с договором, заключенным с управляющей компанией.

Существуют особенности обращения взыскания на апартаменты и квартиры по исполнительным документам. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение, если оно является для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Риски при покупке апартаментов.

Что такое апартаменты, читайте тут.

Исключение составляет случай, при котором жилое помещение является предметом ипотеки, и на него, в соответствии с законодательством об ипотеке, может быть обращено взыскание.

С учетом этого, апартаменты относятся к нежилым помещениям. Указанные выше правила к собственникам апартаментов применимы даже в том случае, когда данное помещение является для гражданина единственным.

Указанный перечень отличий квартир от апартаментов не является исчерпывающим. Здесь есть один момент, на который следует обратить внимание.

То, что собственники помещений жилого либо нежилого типа обязаны платить налог на имущество физических лиц. При этом налог, уплаченный за апартаменты, может оказаться существенно выше налога за аналогичную по параметрам квартиру.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Правовой статус апартаментов

Согласно нормам Жилищного Кодекса в актуальной редакции от «31» декабря 2017 года апартаменты не являются жилым помещением, так как не выполняют ряд существенных требований, предъявляемых к такого рода недвижимости. Но власти прорабатывают изменения в закон, которые позволят приравнять в будущем апартаменты в к квартирам. Получается, на сегодняшний собственники апартаментов, лишаясь некоторых прав и гарантий, тем не менее, приобретают ряд преимуществ, вытекающих из правового статуса объекта.

Как получить выгоду, заключив договор купли-продажи апартаментов?

Отличительные особенности юридического статуса апартаментов

Законодательные акты РФ в части жилой недвижимости не регламентируют правила строительства апартаментов. Именно поэтому данные площади могут быть размещены в торговых и административно-деловых комплексах. Такой подход существенно расширяет функционал инфраструктуры и делает проживание в апартаментах удобным, безопасным и комфортным.

В отличие от собственников жилых помещений владельцы апартаментов не отвечают за состояние мест общего пользования. Обеспечить сохранность имущества на таких территориях и провести капитальный ремонт подъездов, крыш и лестничных маршей – прямая обязанность управляющей компании. Платить «коммуналку» нужно четко по тарифам, закрепленным договоров между владельцем недвижимости и выбранной УК.

Хотя статус апартаментов как жилого помещения нигде не закреплен, предназначены они исключительно для проживания граждан. Здесь можно провести аналогию с гостиничным размещением, где клиент живет определенный срок и получает сервис выбранного им уровня комфорта. Согласитесь, в обычном многоквартирном доме такое невозможно. Там каждый живет согласно своему пониманию, как нужно использовать общие площади.

Чтобы не стать заложником соседей – покупайте апартаменты с нежилым статусом.

Характеристики жилья апартаментного типа

Первые апартаменты появились в России совсем недавно. В 90-е гг. этот термин применяли исключительно для зарубежной недвижимости. Теперь и у нас можно купить апартаменты, стоимость которых выигрывает по сравнению с обычными квартирами аналогичной площади.

Читать еще:  Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом: скачать

Уже в 2014 году объем всей реализации московских новостроек на 40% состоял из апартаментов. Сейчас доля таких продаж ощутимо увеличилась. Что же привлекает покупателей, если по-прежнему официально юридический статус апартаментов обозначен в качестве нежилого?

Кстати, нет единого мнения о том, как правильно называть такие объекты. К примеру, в законе Москвы № 17 о генеральном плане столицы дома апартаментного типа приравнены к жилью наряду с классическими многоквартирными объектами. Это наглядно характеризует отношение властей к таким объектам, как к обычному жилью.

На практике так же часто встречаются случаи, когда покупатели называют апартаменты квартирой, не особо интересуясь, какой статус у апартаментов на бумаге. В принципе, здесь нет существенного несоответствия, так как по факту владелец будет проживать в апартаментах также как в квартире, только с большим комфортом.

Статус помещения апартаменты при оформлении покупки

Так что же покупает клиент, становясь владельцем апартаментов? По приказу Минкультуры № 1215 от «11» июля 2014 года апартамент – это номер высшей категории согласно гостиничной классификации. Он отнесен к таким объектам как: люкс и сюит. Более того, законодательно закреплены следующие параметры:

· Площадь апартамента не менее 40 м 2 ;

· Объект состоит их 2-х и более комнат;

· В составе апартамента гостиная/столовая/спальня/кухонный уголок.

Конечно, это лишь общие требования к такого рода недвижимости, но все мы знаем, насколько комфортным является проживание в номерах люкс. Не стоит забывать и о действующей системе сертификации услуг гостиниц, под которую подпадает и апартамент при присвоении ему категории в зависимости от удобства и инфраструктуры.

В новых апартаментах допустимо не только иметь специальное помещение для прислуги и служебные комнаты для хозяйственных нужд, но и проектировать двухуровневую структуру размещения. В них также можно получить регистрацию по месту пребывания. Постоянной прописки здесь нет.

Правовая формулировка апартаментов до сих пор точно не определена, что, однако, не мешает успешно продавать эту недвижимости. До сих пор ЖК РФ так и не закрепил нежилой статус за объектами такого рода. В то же время нет апартаментов и среди разновидностей обычного жилья.

Как же правильно оформить покупку апартамента?

Апарт-комплекс Ленинская 38 – покупка по всем правилам

Договор-купли продажи предусматривает все условия оплаты и перехода права собственности. Здесь же будет прописан правовой статус апартаментов. Если говорить о МФК «Ленинский 38», то проект грамотно сочетает в себе комфорт и функциональность.

В составе комплекса бизнес-класса гостиница, торговый центр, апарт-недвижимость, SPA, фитнес-центр и рестораны. Жить в такой новостройке удобно. Получается, вы приобретаете не только жилье, но и право пользования инфраструктурой.

Покупка апартаментов оформляется в офисе продаж, с дальнейшей обязательно регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Договор на покупку подписывается напрямую с застройщиком. Соблюдение норм Гражданского Кодекса на аналогичные сделки гарантирует, что у вас не будет проблем с регистрацией прав на недвижимость.

Ознакомьтесь с актуальными предложениями по продаже апартаментов на нашем сайте!

Что такое апартаменты

Понятие и правовой статус апартаментов

Слово «апартаменты» уже давно вошло в наш обиход. Если сначала им обозначались шикарные номера в гостиницах либо просторные квартиры в элитных жилых комплексах или просто квартиры с панорамным остеклением, то сейчас под апартаментами понимается вполне конкретный вид недвижимости.

Согласно Приказу Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.

Примечание: согласно Проекту Федерального закона апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием. К жилищным отношениям, возникающим в отношении жилых помещений в многофункциональных зданиях, а также в отношении общего имущества в таких зданиях, применяются положения настоящего Кодекса, регулирующие жилищные отношения в отношении жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирных домах, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными федеральными законами.

Следовательно, апартамент не является жилым помещением, предназначенным для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, т.к. квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (пункт 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

В то же время на зарубежных рынках апартаменты (serviced apartments) представляют собой квартиры с гостиничным обслуживанием.

Особенности апартаментов и отличия от квартиры

Как видно из приведенных выше понятий, главное отличие апартаментов от квартиры — их разный юридический статус.

1. Юридический статус

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность жилого дома, придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, детских садов и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Поэтому при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Также надо иметь в виду, что такое помещение должно использоваться по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом, т.к. использовать апартаменты для постоянного проживания владелец такой недвижимости не имеет. По этой же причине зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.

Другой особенностью апартаментов является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

Налог на имущество и налоговый вычет

При покупке апартаментов необходимо иметь в виду, что налог на имущество будет расчитан по повышенной ставке.

Неоднозначная ситуация у покупателя апартаментов может сложиться и при реализации налогоплательщиком своего права на получение налогового вычета как при покупке, так и при продаже апартаментов.

В данный момент ФНС придерживается точки зрения, согласно которой налогоплательщик при покупке вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы РФ 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты».

В то же время полагаю, что при продаже апартаментов вычет в порядке, предусмотренном подп. 1 п. 1 статьи 220 НК, будет предоставлен по правилам предоставления вычета для нежилого помещения.

Статья размещена 06.07.2014. Дополнена — 12.10.2017

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector