Содержание

Как правильно выбрать застройщика?

Как правильно выбрать застройщика?

За последние несколько лет в сфере купли-продажи жилой недвижимости особую популярность завоевал рынок новостроек. Можно выявить несколько основных причин, по которым граждане стремятся приобрести квартиры в новых проектах.

Во-первых, хорошо развит и широко распространен механизм ипотечного кредитования новостроек. Разрабатываются привлекательные банковские продукты для молодых семей, предусмотрена возможность направить средства материнского капитала на первоначальный взнос или на погашение ипотеки.

Во-вторых, некоторые категории граждан могут воспользоваться государственными программами, которые предоставляют выгодные условия покупки первичного жилья.

В-третьих, активно расширяются границы столицы: в спальных районах и в Подмосковье строятся новые станции метро, в городе модернизируется транспортная инфраструктура. Вместе с Москвой растет и столичный рынок первичного жилья.

Итак, вы решили купить квартиру в новом жилом комплексе. На что в первую очередь стоит обратить внимание? Несомненно, нужно изучить ценовую картину рынка, расположение новостройки и насыщенность района объектами инфраструктуры, особенности планировок и варианты отделки. Однако особое внимание стоит уделить застройщику. Именно от него зависят следующие факторы:

— Соблюдение сроков сдачи, а также строительных норм и правил;

— Качество объекта (используемые материалы, уровень тепло- и звукоизоляции и т. д.);

— Степень благоустройства территории;

Для того чтобы покупка нового жилья не обернулась разочарованием, стоит крайне ответственно подойти к выбору застройщика. Рекомендуем воспользоваться следующим алгоритмом:

— Оценить портфель застройщика,

— Учесть соблюдение сроков сдачи,

— Собрать отзывы реальных покупателей,

— Узнать о профессиональных наградах,

— Посетить реализованные объекты,

— Оценить степень открытости застройщика (наличие информации о ходе строительства объекта и т. д).

Давайте рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

Проверка документов

Для начала стоит проверить нормативную базу, на основании которой застройщик осуществляет свою деятельность. Необходимо обратить внимание на наличие следующих документов:

— Выписка из ЕГРЮЛ;

— Свидетельство о регистрации;

— Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

Затем стоит изучить документы, которые касаются непосредственно новостройки. Самые важные из них – разрешение на строительство и проектная декларация. Девелопер, который ставит перед собой цель обеспечить потребителя качественным жильем, обязательно представит их на своем сайте. Если на ресурсе не удалось найти нужных документов, можно запросить их в офисе организации.

Оценка портфеля застройщика

Изучите открытые источники и найдите информацию о реализованных проектах. Если девелопер находится на рынке более 10 лет и у него есть несколько завершенных комплексов, он определенно заслуживает доверия. Если же компания только появилась на рынке и еще не реализовала ни одного проекта, покупка жилья может быть связана с определенными рисками. Основным ориентиром для проверки застройщика в данном случае может стать только анализ документации.

Проверка сроков сдачи жилья

Узнайте, насколько строго соблюдает девелопер сроки сдачи жилья в своих проектах: не исключено, что задержка может повториться. Конечно, от переноса сроков не застрахован ни один объект. Но все-таки стоит лишний раз перестраховаться и сделать выбор в пользу компании, которая добросовестно исполняет свои обязательства.

Изучение репутации застройщика и сбор отзывов

При выборе застройщика обязательно проверьте его репутацию. Вы можете ознакомиться с источниками информации, которые обладают разной степенью объективности:

— Официальный сайт компании отражает позицию самого застройщика;

— Средства массовой информации: позитивные статьи могут оказаться рекламными, а негативные публикации — продуктами «черных» PR-технологий;

— Форумы и группы в социальных сетях, в которых покупатели квартир делятся своим опытом взаимодействия с застройщиком, предоставят наиболее достоверную информацию, хотя и на них могут фигурировать заказные отзывы.

Внимательно просмотрите все упоминания о выбранной компании на тематических сервисах. Составьте список плюсов и минусов, о которых часто говорят клиенты, чтобы получить объективную картину.

Изучение профессиональных наград

Узнайте у застройщика о его наградах. Почетные звания и высокие строчки в рейтингах демонстрируют профессионализм девелопера, а также говорят о признании его успехов представителями строительной индустрии. И хотя это не самый важный фактор при выборе компании, на него также стоит обратить внимание.

Визит на реализованный объект

Согласитесь, что лучше один раз увидеть, чем несколько раз услышать. Не лишним будет совершить визит на один из реализованных объектов застройщика. Накануне поездки прочтите всю информацию о новостройке на официальном сайте. Составьте список того, что девелопер предлагал своим клиентам, а затем сравните обещанное и выполненное.

Начните с внешней инфраструктуры. Оцените доступность объектов, которые находятся рядом с домом.

Затем проанализируйте особенности внутренней инфраструктуры комплекса. Установлена ли детская площадка, о которой рассказывал застройщик? Соответствует ли количество парковочных мест заявленному числу? Постарайтесь найти ответы на все вопросы, которые возникают у вас в процессе осмотра дворовой территории.

Затем переходите к самому дому. Обратите внимание на двери и лифты, а также на то, насколько качественно сделан ремонт в подъезде и хорошее ли там освещение. Пообщайтесь с кем-нибудь из жильцов и узнайте, что им нравится в новом жилье и что, напротив, огорчило после новоселья. Поинтересуйтесь также состоянием коммуникаций и уровнем шумоизоляции.

Оценка открытости застройщика

Честный застройщик обязательно будет отчитываться о ходе строительства объекта на официальном сайте. Он может выкладывать фотографии различных этапов или же организует онлайн-трансляцию с места стройки.

Особенно хорош тот застройщик, который проводит для клиентов экскурсии на реализуемый объект. Если девелопер предлагает вам осмотреть строительную площадку, обязательно воспользуйтесь этим шансом. С одной стороны, это даст возможность оценить работу компании, а с другой – вы удостоверитесь в том, что застройщику нечего скрывать от потребителей и он нацелен на честную сделку.

В заключение

Подбор жилья в новостройке – это процесс, к которому стоит подойти крайне ответственно. Необходимо обратить внимание не только на специфику объекта, но и на компанию, которая занимается его строительством. К сожалению, зафиксировано большое количество случаев, когда малоизвестные девелоперы либо оказывались мошенниками, либо проявляли свою несостоятельность. Поэтому приобретать квартиры лучше у застройщиков, которые уже заявили о себе на рынке. Если же выбор покупателя пал на молодую компанию, к процессу заключения сделки стоит подключить юриста. Он тщательно изучит документацию фирмы и проанализирует все возможные риски.

Как выбрать надежного застройщика

Найти надежного застройщика в настоящее время является делом непростым. В этой сфере широко процветает мошенничество. Временные, «однодневные» фирмы собирают со своих дольщиков деньги, переводят на офшорные счета и бесследно исчезают. В таком случае речь о строительстве уже явно не идет. Не стоит рассчитывать и на возврат средств. Они действуют настолько профессионально, что даже в судебном порядке добиться выхлопа сложно.

В данной статье мы рассмотрим все нюансы, чтобы избежать подобных неприятных ситуаций и успешно стать собственником жилья.

Подводные камни при выборе застройщика при покупке квартиры

Риск наткнуться на недобросовестного застройщика велик.

Приведем модельные ситуации возможных невзгод (все имена вымышлены и случайны):

  1. Фирма «СтройДом» находилась на первом месте в поисковом списке, который просматривала семья Зайцевых. Молодые люди прочитали положительные отзывы на их сайте, что внушило доверие. Они не учли того, что информация может быть сфабрикована. Спешно заключили договор, оплатили свою долю. После совершения сделки господин Зайцев хотел уточнить пару моментов, но набранный номер оказался фальшивым. Далее последовала длительная судебная тяжба, что стало бесценным уроком для Зайцевых.
  2. При заключении договора между компанией-застройщиком и Петровым были указаны конкретные сроки, но в реальности они оказались превышены почти в 2 раза. Ожидание стоило молодому человеку мучительных переживаний, более поздний переезд доставил неудобства.
  3. Иванова нашла приличную фирму-застройщика. Вся информация была достоверной, проверенной, привлекала сниженная стоимость жилья. После переезда оказалось, что при постройке были использованы некачественные материалы.
  4. Воробьёв заключил договор со строительной компанией и выплатил свою долю. После завершения строительства к нему обратились представители фирмы с условием, что он станет собственником жилья, если дополнительно выплатит определенную сумму. Мотивировано это было тем, что за время строительства цены на материалы возросли, стоимость земельного участка в этом районе повысилась. Воробьёв не обратил внимания на наличие этого пункта в договоре.

Возможны и форс-мажорные обстоятельства. Они случаются не по вине застройщика, но обязательно должны быть предусмотрены договором.

  1. Супруги Снигиревы заключили договор с фирмой «Построим». Через месяц она обанкротилась по независящим от нее обстоятельствам. Возврат денежных средств возможен, но процесс займет значительное количество времени.
  2. Савушкины заключили договор с проверенным застройщиком. Но еще до завершения строительства случилось стихийное бедствие: сильное наводнение уничтожило большинство работ, от дома буквально остался один фундамент. Сроки строительства сильно смещаются.

Мало найти хорошего застройщика, необходимо внимательно изучить все условия договора.

Рекомендации по выбору надежного застройщика

Какого выбрать застройщика, советы — помогающие выбрать надежного подрядчика (строительную фирму), сводятся к следованию определенных правил.

  1. Проверка информации о компании
Читать еще:  Кадастровая карта Карелии

У вас есть желание и возможность вложиться в строительство нового жилья. И, несомненно, хочется, чтобы все прошло спокойно и завершилось переездом. Приступайте к выбору застройщика. Мы живем в мире современных технологий – поиск любой информации начинается с интернет-ресурсов. Каждая приличная фирма обязательно имеет свой сайт. Зайдите на него, чтобы проанализировать имеющуюся там информацию.

По одному только внешнему виду сайта можно судить о репутации застройщика. Мошенники чаще всего используют сайты-одностранички. Их легко и быстро создать, и, даже, если этим занимались разработчики сайтов, стоимость услуги невысока.

Что из себя представляет такой сайт? Это страница, протяженная по вертикали, вся важная информация представлена поочередно, читается посредством прокручивания мышки, какие-либо ссылки отсутствуют.

Знайте, серьезная компания не поскупится на создание солидного сайта. Он будет состоять из нескольких разделов, наполнен большим количеством информации. Ее необходимо изучить.

Опубликование темпов ведения строительства повышает уровень доверия к фирме. Значит, компания четко придерживается плана строительных работ, сдает объекты в срок. Что является несомненным преимуществом.

Проверьте документы, позволяющие фирме вести свою законным путем. Это проектная декларация (представленная в ней информация малопонятна рядовому читателю) и девелоперский проект (содержит данные о важных аспектах строительства: право на выполнение строительных работ, сроки и модель строительства, сведения о земельном участке).

Отзывы о застройщике читайте не только на сайте фирмы – скорее всего там будут только положительные оценки, что должно скорее насторожить, чем порадовать. Дополнительно вбейте в поисковике наименование фирмы с ключевым словом «отзывы». Для надежности свяжитесь с людьми, оставивших отзывы.

Обязательно посетите офис компании: оцените обстановку, запросите документацию для проверки.

  1. Изучение сведений о партнерах при выборе хорошего застройщика

«Скажи мне кто твой друг, и я скажу кто ты» – выражение старо как мир.

В плане партнерства действует такой же принцип. Если инвестором фирмы является крупная солидная организация или надежный банк, можете не сомневаться в правильности выбора застройщика. Почему так? Прежде чем вложить крупную сумму, инвестор однозначно тщательно проверил его.

Банк может выступать не только в роли инвестора. После согласования основных пунктов, он имеет возможность выдать вам ипотеку или взять ваше будущее жилье под залог.

  1. Обратите внимание на вид договора

При выборе надежного застройщика немаловажное значение имеют схемы работы и заключения договора. Вариантов может быть несколько.

Договор долевого участия (сокращенно ДДУ). Расценивается как самый надежный, поскольку подразумевает покровительство со стороны государства, механизмы передачи жилья более прозрачны. Схема заключения договора четко установлена законодательством. Право на совершение таких сделок получают только компании, имеющие разрешение на строительство. Это является дополнительным преимуществом, снижает риск столкнуться с мошенничеством.

Неплохим вариантом являются жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК и ЖСК). По сути, являются договорами инвестирования: подписание таких документов происходит чуть ли не на этапе моделирования проекта. Вы становитесь членом кооператива (наделяетесь определенными правами, также на вас возлагаются обязанности). Требования законодательства к таким договорам ниже, соответственно, понижена надежность.

Жилищный сертификат – интересный документ, облигация особого вида. Приобретение жилья по жилищному сертификату имеет риски. В нем не указывается конкретная квартира на конкретном этаже, он декларирует право собственности на несколько квадратных метров в строящемся доме.

Предварительный договор свидетельствует только о намерениях сторон заключить основной договор в будущем.

ДДУ – самый надежный вариант, но все остальные виды договора также предусмотрены и защищены законодательством. Взвешивайте риски, выбирайте подходящую для вас модификацию.

Имеет ли право застройщик выбрать управляющую компанию

Этот вопрос возникает наиболее часто. Он урегулирован на законодательном уровне.

Если в доме располагается не более 30 квартир, жильцы могут управлять самостоятельно или делегировать обслуживание компании. На принятие решения у жильцов есть 1 год.

Управляющую компанию фирма-застройщик имеет право выбрать только на период строительства или пока жильцы не определились с выбором.

Итог: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Чтобы выбрать надежную строительную фирму, которая несомненно предоставит вам уютное жилье в срок, следует следовать памятке:

  1. Изучите и проверьте всю информацию о фирме, ориентируйтесь на достоверные отзывы. Проверьте документацию.
  2. Узнайте сведения о партнёрах (как давно они на рынке, являются ли надежными).
  3. Определитесь с видом договора.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Как правильно выбрать Застройщика, как определить его надежность и добросовестность, чтобы снизить риски вложений в строительство?

Ответ:

Чтобы остудить головы фанатов Откроется в новой вкладке.»>первичного рынка, скажем сразу, что абсолютные гарантии дает только Господь Бог, поэтому абсолютно надежных критериев выбора «правильного» Застройщика не существует. Грустно, конечно, но такова жизнь. И что же делать? Оценивать! Так же, как оценивают деловых партнеров в бизнесе. О гарантиях тут речь не идет, но степень доверия будет сильно отличаться в зависимости от ряда признаков, указывающих на надежность и добросовестность компании Откроется в новой вкладке.»>Девелопера-Застройщика.

Что это за признаки надежности?

Выбор Застройщика при покупке квартиры в новостройке опирается, прежде всего, на оценку его текущей деятельности и оценку его финансово-административных возможностей. Текущая деятельность демонстрирует факты, составляющие его репутацию, а финансовые и административные возможности указывают на перспективы его развития.

Агрессивная реклама и шумиха в прессе, хоть и привлекают много внимания, но в объективной оценке Застройщика играют слабую роль. Поэтому для того, чтобы правильно выбрать Застройщика, потенциальному покупателю квартиры в новостройке лучше абстрагироваться от его рекламы. А на что тогда надо обращать внимание? Для этого имеется ряд признаков (качественных и количественных – см. ниже), по которым можно с большой долей вероятности предсказать надежность и устойчивость компании в сфере долевого строительства.

Критерии выбора Застройщика

Чтобы выбрать надежного Застройщика при покупке квартиры, имеет смысл пройтись по ряду показателей его деятельности. Эти показатели бывают количественные и качественные. В совокупности они дают объективную картину деятельности компании, на основе которой уже можно принимать решение о выборе.

К количественным показателям относятся:

  • Финансовое состояние компании-застройщика (с результатами официальных финансовых отчетов);
  • Срок работы компании на рынке (точнее – срок ее активной деятельности в качестве Застройщика);
  • Масштаб компании (т.е. общий объем ее текущих строительных проектов);
  • География работы компании (работать сразу в нескольких регионах может позволить себе только крупная компания с устойчивыми источниками финансирования);
  • Количество успешно завершенных строительных проектов, с учетом их типа и масштаба (это один небольшой дом, или это целый жилой микрорайон);
  • Адекватная ценовая политика (т.е. соответствие цен Застройщика текущим рыночным ценам, с учетом степени готовности объекта);

Качественные показатели – это:

  • Поддержка местной администрации (уменьшает вероятность возникновения административных проблем, связанных с земельными вопросами, подключением к энергосетям, получением согласований, разрешений, и т.п.);
  • Партнерство с крупными банками (как предоставляющих проектное финансирование строительства, так и предлагающие ипотечное кредитование дольщикам под проекты конкретного Застройщика);
  • Участие крупных инвесторов (в т.ч. фондов и госкорпораций) в акционерном капитале головной структуры Девелопера
  • Ключевые подрядчики компании (авторитетные подрядчики прибавляют авторитета самому Застройщику);
  • Наличие профессиональных наград и отраслевых рейтингов у компании-застройщика;
  • Тип договора, по которому реализуются квартиры в строящемся доме (в соответствии с законом 214-ФЗ, или в обход этого закона);
  • Наличие других крупных бизнесов у главного акционера компании-застройщика (это дает потенциальную возможность акционеру оказать финансовую поддержку своей компании за счет своих сторонних ресурсов, в случае необходимости);
  • Непрерывный темп ведения строительства (без задержек и замораживания строительства объектов – говорит об отлаженности бизнес-процессов компании);
  • Независимые оценки текущей деятельности компании-застройщика, опубликованные на крупных экономических, аналитических и отраслевых порталах (на портале РБК, например). Такие оценки дают представление о репутации компании в профессиональной бизнес-среде;
  • Отзывы соинвесторов и дольщиков по проектам строительства (в т.ч. на тематических форумах).

Всю эту информацию можно найти на сайте самого Застройщика, в его проектных декларациях (которые он публикует к каждому своему проекту), в интернете на аналитических порталах строительной отрасли. Можно запросить напрямую у Застройщика некоторые документы, которые он обязан предоставлять потенциальным дольщикам (согласно ФЗ-214) в целях раскрытия информации о своей деятельности. Имея эти данные, уже можно будет осознанно выбирать компанию-застройщика и принимать решение – стоит ли инвестировать средства в конкретный проект, и покупать там квартиру.

Где и как собирать эти сведения о Застройщике – смотри в ИНСТРУКЦИИ, по ссылке в конце статьи.

Способы обеспечения обязательств Застройщика

Отдельно стоит обратить внимание на способы обеспечения исполнения обязательств по договору с Застройщиком. Что это значит?

Откроется в новой вкладке.»>Закон ФЗ-214 устанавливает для каждой строительной компании, которая привлекает деньги с дольщиков по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ), обязанность материально обеспечить свою ответственность за принятые деньги. Это значит, что для дольщиков предусматривается возможность материальной компенсации на случай. если Застройщик не исполнит свои обязательства.

Закон предусматривает несколько способов обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками:

  • Залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.13, ФЗ-214);
  • Страхование Откроется в новой вкладке.»>гражданской ответственности Застройщика (с 2014 года, подробнее – по ссылке);
  • Отчисления взносов в Откроется в новой вкладке.»>единый компенсационный фонд (с 2017 года, подробнее – по ссылке);
  • Расчеты с дольщиками по ДДУ через Откроется в новой вкладке.»>специальные эскроу-счета (с 01 июля 2019 года, подробнее – по ссылке).

Залог земли и строящегося объекта применяется ко всем договорам ДДУ, а из оставшихся трех способов обеспечения (страхование, отчисления в фонд, расчеты через эскроу-счета) применяется только один из них. То есть, если применяется счет эскроу, то страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.

Читать еще:  Кадастровый паспорт на квартиру онлайн Росреестр бесплатно

Где указывается способ обеспечения исполнения обязательств Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ)? В самом ДДУ и в Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации Застройщика.

Изучив по пунктам все перечисленные выше факторы, уже можно принимать обоснованное решение о выборе Застройщика при покупке новостройки.

А зачем все это изучать? Почему бы просто не посмотреть какой-нибудь рейтинг застройщиков?

Что дает рейтинг надежности застройщиков?

Всевозможные рейтинги надежности застройщиков – это всего лишь один из статистических показателей деятельности компании. Он требует проверки и подтверждения другими показателями. Выбирать Застройщика, полагаясь только на его рейтинг не всегда разумно. Причин тому несколько:

  1. Во-первых, в разных рейтингах – разные данные (каждый считает, как ему вздумается по своей собственной методике).
  2. Во-вторых, многие рейтинги, даже на вполне авторитетных сайтах, безнадежно устарелии не обновляются (в топе некоторых рейтингов, например, висят компании-банкроты).
  3. В-третьих, сами рейтинги составляются, как правило, на основе стандартных публичных отчетов компаний за прошлые периоды (сколько кв.м. было построено, сколько кв.м. продано, какая выручка по итогам года, и т.п.). Это показывает масштаб деятельности компании, но мало говорит о ее финансовой устойчивости на текущий момент.

И еще. Периодическая публикация рейтингов на разных порталах предполагает проведение предварительного исследования. Но дело в том, что эти исследования проводят не аудиторы, которые знают всю внутреннюю «кухню» исследуемых компаний (что было бы гораздо интереснее), а обычные маркетологи, которые собирают открытые данные из интернета.

И все же один рейтинг надежности для правильного выбора Застройщика достоин внимания. Это «рейтинг ЕРЗ» (Единого ресурса застройщиков – см. ссылку ниже), который ведется под патронажем Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). Он строится на основе текущих данных о соблюдении сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольшикам. То есть те компании, кто не нарушает заявленных сроков строительства – выше в рейтинге. А это можно считать весомым признаком благонадежности Застройщика.

Дополнительно можно посмотреть подробную информацию о строительной компании и всех ее строительных проектах по жилью в официальной базе данных Минстроя РоссииЕдином реестре застройщиков. Этот реестр вместе с рейтингом ЕРЗ можно найти в СЕРВИСАХ – ЗДЕСЬ.

В этих базах данных есть сведения, которые дают представление обо всех количественных и о некоторых качественных показателях надежности, указанных выше. Эти сведения надо собирать и группировать самостоятельно, не обращая внимания на рекламные акции и привлекательные цены новостроек.

Вывод. Чтобы осознанно выбрать Застройщика, Покупателю новостройки нужно самому уделить время для сбора сведений об этой компании и об ее деятельности. Тогда решение о покупке квартиры у этого Застройщика будет взвешенным, основанным на знаниях, а не на рекламных эмоциях. Как все это делать? Для этого есть специальное руководство.

Порядок и последовательность действий для проверки компании-застройщика, а также перечень документов для ознакомления, представлены на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ для Покупателя новостройки – Покупатель >> Первичка >> Знакомимся с Застройщиком.»>«Знакомимся с Застройщиком».

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Как выбрать застройщика при покупке квартиры: пошаговое руководство

Каждый из вас согласится, что покупка недвижимости сопровождается множеством вопросов, ответы на которые найти непросто. Первое, с чем мы сталкиваемся – с выбором непосредственно новостройки и застройщика. О том, как выбрать квартиру от застройщика читайте тут. А сейчас обратим внимание на застройщика.

Застройщик – именно то лицо, от которого зависит, получите ли вы в срок свою квартиру.

Следующие шаги позволят вам минимизировать риски и выбрать надежного девелопера.

Шаг 1. Ищем и анализируем

На рынке Санкт-Петербурга действует огромное множество крупных и мелких девелоперов. Ознакомиться со всем многообразием можно благодаря тематическим сайтам (на нашем портале это можно сделать тут) или выставкам-ярмаркам недвижимости.

В чью же пользу делать выбор? Наиболее надежный способ – рассмотреть крупных и известных девелоперов, которые успели проявить себя на рынке. Не спешите, воспользуйтесь несколькими источниками информации, чтобы составить мнение о застройщике. Для начала определим направления, по которым следует анализировать девелопера.

Обратите внимание на:

  • Историю компании (количество лет на рынке, ключевые партнеры, число сданных объектов). У наиболее опытных компаний больше шансов устоять перед финансовыми проблемами или выжить во время экономического кризиса.
  • Источники денежных средств (собственные средства, деньги дольщиков или проектное финансирование). Застройщики, которые строят исключительно на деньги дольщиков рискуют попасть в затруднительное финансовое положение.
  • Созданный имидж (награды, качество обслуживания, наличие переносов сроков сдачи, судебных исков). Большое количество претензий и частые переносы сдачи домов – повод не доверять застройщику.
  • Прозрачность работы (степень раскрытия информации о строительстве и о самой компании). Тот застройщик, кому нечего скрывать без проблем предоставит вам доступ к любой необходимой информации.

Все эти данные помогут ответить на вопрос, как выбрать застройщика в СПб.

Где найти необходимую информацию? Вы можете воспользоваться официальным сайтом компании, заказать онлайн-выписку из ЕГРЮЛ по ИНН или ОГРН компании (бесплатно), запросить сведения у представителей. Также вам помогут многочисленные форумы дольщиков и тематические порталы.

Шаг 2. Смотрим документы

Официальный сайт – кладезь полезной для потенциального дольщика информации. Главное знать, что искать.

Два раза за 2017 год менялась редакция 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Значительно ужесточились требования к застройщикам в части раскрытия информации.

Теперь, заходя на официальный сайт застройщика, вы должны увидеть там следующие документы:

  • Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, реализованных девелопером ранее;
  • Разрешение на строительство;
  • Заключение экспертизы проектной документации;
  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
  • Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год, финансовая отчетность за год, а также промежуточная финансовая отчетность за каждый квартал;
  • Проектную декларацию объекта;
  • Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации;
  • Типовой ДДУ;
  • Сведения об уплате взносов в компенсационный фонд;
  • Фотографии хода строительства домов.

Нашли? Потратьте полчаса времени на то, чтобы изучить их. Как минимум, проверьте, что во всех указано одно и то же юридическое лицо, а также обратите внимание на сроки.

Если из всего списка в свободном доступе лишь один-два документа, то безопаснее выбрать застройщика, который работает прозрачнее.

Шаг 3. Проверяем застройщика Санкт-Петербурга в Интернете

Чтобы проверить наличие разрешения на строительство, воспользуйтесь сервисом Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Интерфейс удобен и понятен, к тому же есть возможность найти «пятно» застройки на карте.

Стоит проверить застройщика в списках проблемных компаний на официальных сайтах правительства города и области.

Существенно поможет поиск информации о строительной компании в различных СМИ. Новости можно найти у профильных изданий или в тематических рубриках крупных газет и информационных агентств. В частности, вы можете воспользоваться нашими рейтингами надежных застройщиков.

Нельзя обойти стороной форумы и группы дольщиков в социальных сетях. Это может стать хорошим подспорьем – всегда есть возможность задать интересующий Вас вопрос уже непосредственным участникам долевки. Остерегайтесь сообществ с заблокированными комментариями, исключительно хвалебными или однотипными сообщениями – велика вероятность того, что они были созданы в рекламных целях, а реальных людей там нет.

Изучите реализованные проекты застройщика. Сравните, что планировалось построить с результатом работ. Благодаря такому анализу вы поймете, выполняет ли девелопер свои обещания, например, организовать парк под окнами или построить детский сад.

Шаг 4. Принимаем окончательное решение

Оцените всю собранную вами информацию. Старайтесь найти подтверждение данным с форумов в официальных источниках. Если возможно, пообщайтесь с представителем застройщика в отделе продаж, чтобы убедиться, что процедура бронирования и покупки квартиры в новостройке вам понятна и прозрачна.

Итак, вы узнали, как правильно выбрать застройщика новостройки. Вышеописанная стратегия позволит максимально обезопасить себя. Однако помните, что 100% гарантии дать никто не может: покупка строящегося жилья всегда связана с риском.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры в новостройке

Выбор новостройки – это очень ответственный процесс, во время которого нужно учесть несколько важных аспектов: цену, качество проекта, локацию и надежность застройщика. Novostroy-M.ru рассказывает, как оценить финансовую устойчивость строительной компании и какие документы попросить для ознакомления, чтобы убедиться в безопасности сделки и в скором времени отпраздновать новоселье.

Выбираем строительную компанию

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика? Для оценки надежности девелопера покупатель может провести собственное расследование: изучить публикации в СМИ, на сайтах о недвижимости. Проверить информацию о задержках сроков строительства, недовольстве дольщиков качеством работы застройщика, посетить форумы собственников квартир в уже сданных проектах. Конечно, доверять представленной информации на 100% не стоит, но составить мнение о надежности девелопера можно.

«Главное, что стоит проверить – это список проблемных строительных компаний и убедиться, что выбранный девелопер в нем не значится»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На сайтах правительства Москвы и Московской области размещен список проблемных застройщиков. На портале Стройкомплекса Москвы представлен перечень компаний, работающих в рамках 214-ФЗ, комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. На сайте Москомстройинвеста размещен не только список таких застройщиков, но и данные о компаниях, не исполняющих своих обязательств перед дольщиками или находящихся в процессе банкротства.

Читать еще:  Как получить матери одиночке квартиру от государства?

Еще один очевидный совет – посмотреть, по какому договору реализуется проект, считает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. В настоящее время власти серьезно контролируют это вопрос и поддерживают ДДУ. Одна из тенденций последнего времени — сокращение новостроек, реализуемых по ЖСК. Господдержка не распространялась на такие проекты, а в рейтинге Мосстройинвеста можно увидеть только те новостройки, где продажи ведутся по ДДУ.

Проверяем документы

Итак, информация, которую застройщик обязан раскрывать перед долевыми инвесторами, предусмотрена в ст. 3.1. Федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 года, комментирует юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Застройщик обязан публиковать на сайте следующие документы:

1. Разрешения на ввод по тем жилым домам, которые были введены в эксплуатацию в течение трех лет, предшествующих дате публикации проектной декларации по данному конкретному жилому дому

2. Аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности застройщика

3. Разрешение на строительство

4. Заключение экспертизы на проектную документацию

5. Правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок

6. Проектная декларация

7. Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и его проекта требованиям федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г.

9. Выбранные застройщиком способы обеспечения своих обязательств перед долевыми инвесторами (поручительство банка или страхование ответственности) или привлечение долевых инвестиций через счета-эскроу (после 01.07.2017 года)

10. Фотографии строящегося жилого здания (обновляются раз месяц)

Самую полезную информацию можно найти в проектной декларации, разъясняет Мария Литинецкая. В ней содержится информация о деятельности застройщика и самом объекте. Это данные об учредителях, завершенных и строящихся объектах за последние три года деятельности, предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию и характеристики жилого комплекса (количество квартир, площадь, технология строительства, число нежилых помещений). Разрешение на строительство нужно изучить для того, чтобы понять, законно ли девелопер ведет реализацию проекта. Нередко застройщики начинают продажи или бронирование еще до получения данного документа с заключением ПДКП (подробнее читайте в интервью Василия Шарапова), что подразумевает высокие риски для клиента. Право на земельный участок подтверждается договором аренды либо свидетельством о праве собственности, если землей владеет сам застройщик. Обратите внимание на какой срок заключена аренда: договор не должен заканчиваться как минимум до даты ввода дома в эксплуатацию.

Оцениваем финансовую надежность застройщика

Надежность застройщика может подтвердить анализ его финансовой отчетности и аудиторского заключения на сайте компании, считает Василий Шарапов. О финансовой надежности свидетельствует низкое количество кредиторских обязательств перед банками и судебных исков к застройщику.

Вряд ли покупателю удастся объективно оценить финансовую надежность застройщика, комментирует Мария Литинецкая. Бухгалтерские отчетности — это коммерческая тайна, они не подлежат для ознакомления дольщику. Поэтому косвенно о финансовой надежности говорит опыт работы девелопера, количество реализованных проектов. Застройщик, портфель которого регулярно пополняется введенными в эксплуатацию жилыми комплексами, знает рынок и является надежным.

Ориентироваться на наличие или отсутствие судебных разбирательств с застройщиком не стоит, считают эксперты. Найти девелопера старше 10 лет, который не запятнал бы свою репутацию исками, вряд ли удастся. Но это не означает, что все они погрязли в коррупции и мошенничестве. Нужно посмотреть иски: это могут быть отдельные жалобы на качество обоев или частоту уборки территории. Подобные претензии не говорят о неспособности компании строить качественно, полностью и в срок. А вот многочисленные иски в отношении земельных прав, допусков на строительство или срыва его сроков дают все основания для сомнений – насколько финансово состоятелен такой застройщик.

При выборе квартиры в новостройке также стоит обратить внимание на партнерские взаимоотношения застройщика и банков – в скольких банках аккредитованы проекты девелопера отмечает директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. Застройщики, которые реализует крупные проекты, имеют большой опыт работы с банками. Существует партнерская линейка, и если она включает работу с государственными банками – это хороший знак для покупателя. Банки внимательно изучают застройщика прежде чем участвовать в проектном финансировании и предоставлять ипотечные программы. В новых проектных декларациях, выпущенных с 1 января 2017 года указывается дополнительный источник финансирования проекта, помимо средств дольщиков, Наличие кредитной линии от крупнейших банков в данном разделе станет дополнительным гарантом надежности покупки.

Смотрим тип договора

Наиболее защищены дольщики, которые приобретают квартиру по договору долевого участия, при этом реализация проектов, в которых уже оформлено право собственности, осуществляется по договорам купли-продажи, считает Татьяна Подкидышева.

Выбор финансово-правовой схемы реализации квартир остается за застройщиками, отмечает Василий Шарапов. Они вправе выбрать как продавать квартиры. Может заключаться ДДУ, может быть образован жилищный кооператив, а квартиры будут реализовываться за счет внесения паевых взносов в кооператив, наконец, законодательство предоставляет застройщику право продавать квартиры путем выпуска жилищных сертификатов. Согласно деловой практике наиболее безопасным способом инвестирования считается заключение ДДУ.

ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, т.е. одни и те же квартиры / апартаменты девелопер не сможет продать дважды – Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект. В ДДУ определены сроки передачи объекта дольщику – это обязательное условие договора. Если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее пяти лет. А в случае недобросовестности застройщика, он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию.

Оптимальный тип договора зависит от того, на какой стадии покупается жилье, комментирует Мария Литинецкая. После ввода дома в эксплуатацию и до оформления права собственности застройщики продают недвижимость по ПДКП. Однако порой ПДКП встречается в объектах, находящихся на начальной стадии, пока не получены разрешения на их строительство. Такой договор покупатель заключает на свой страх и риск. Однако, и в готовом доме, покупая квартиру по ПДКП, клиент тоже рискует: такой договор не проходит регистрацию в регпалате, поэтому покупатель не защищен от двойных продаж. Тем не менее, данная схема абсолютно не противоречит действующему законодательству, поэтому после сдачи проекта девелоперы ведут его реализацию именно по ПДКП. Договор купли-продажи (КП) заключается после того, как дом введен в эксплуатацию и застройщик уже оформил объект в собственность. Это абсолютно легитимная схема покупки. Однако у такой формы договора есть свои нюансы. В договоре купли-продажи застройщик не несет ответственность за строительные дефекты, покупатель не вправе требовать устранения выявленных недостатков или компенсацию за самостоятельный ремонт.

Подбираем новостройку

После того, как вы выяснили, насколько надежен застройщик, проверили документы и выбрали схему покупки, следует выбрать тип новостройки, ведь под красивыми фасадами его порой трудно отличить. Что выбрать – кирпич, монолит или панель?

Сегодня качество монолитных и панельных домов сопоставимо. Панель собирается за 7-8 месяцев, монолитные дома строят 1,5-2 года. На кирпич-монолит у застройщика уйдет 2-2,5 года, а кирпичные дома строят не менее 3-х лет. Предпочтение в пользу того или иного типа домостроения – дело вкуса, у каждого есть свои преимущества.

ЖК «Краски жизни»

Не стоит забывать и о том, что расположено рядом с жилым комплексом. Не поленитесь поискать в Интернете как можно больше информации. Ведь рядом с вашим будущим домом могут находятся очистные сооружения, свалка или кладбище. Обратите внимание на панорамные съемки новостроек с коптера, они дают возможность рассмотреть не только сам жилой комплекс, но и его окрестности с высоты птичьего полета. Вы поймете, правду ли пишет застройщик в рекламных буклетах о том, что дорога с высоким трафиком движения находится далеко от окон домов, а лес или река рядом — т.к. сами увидите все своими глазами.

Фотографии и съемки с коптера, конечно, помогают составить достоверное представление о ходе строительства и окружении жилого комплекса, но целиком оно сложится, когда вы приедете в офис продаж и все увидите своими глазами.

Уточняем детали

Необходимо оценить локацию новостройки – комфортно ли будет здесь жить, считает Наталия Немчанинова. Посетите офис продаж, оцените район застройки, транспортную доступность и окружающую инфраструктуру. Уточните, какие объекты инфраструктуры включает проект планировки территории комплекса, этапы их строительства. Оцените проект благоустройства территории: озеленение, дворы и детские площадки. Все это является неотъемлемой частью концепции современных жилых проектов.

Проблема многих покупателей состоит в том, что они выбирают квартиру, не рассматривая весь проект комплексно, считает Мария Литинецкая. Клиент оценивает планировку, вид из окна, уточняет наличие детского сада или школы. Нужно мыслить шире и при подборе жилого комплекса запросить у застройщика планы развития территории. Вполне может оказаться, что вид на озеро, который вам так импонирует, через пару лет закроется другими домами. Или рядом будет проложена шумная дорога. Подобные проблемы особенно актуальны для проектов комплексного освоения территории, которые строятся с нуля.

С застройщиком нужно уточнить и другие технические вопросы: высоту потолков, наличие корзины под кондиционер. Зачастую девелоперы подстраховываются и стараются минимизировать описание объекта в ДДУ до формальных характеристик: общая и жилая площадь, этаж, рассказывает Мария Литинецкая. Тогда покупателю будет сложно предъявить претензии, если он получит совсем не то, что ему было изначально обещано. По возможности попросите прописать в ДДУ все данные о приобретаемом объекте, вплоть до количества фаз счетчика. В таком случае вы получите реальный рычаг воздействия на девелопера и сможете вернуть деньги при конфликте.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector