Содержание

Как повлияли цены на квартиры в Москве на экономику столицы и москвичей?

Как повлияли цены на квартиры в Москве на экономику столицы и москвичей?

Вернуться ли дорогие расценки на московское жилье? Кто виноват в падении цен на арендуемое жилье? Кто в Москве выиграл от нынешнего падения расценок на недвижимость?

Нынешние зимние колебания на российском валютном рынке имели те же драматические последствия для экономики страны, что и валютные перипетии, случившиеся в 1998 году.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Ухудшение позиций рубля по отношению к американскому доллару ожидаемо негативно отразилось на бизнесе, лишило уверенности в завтрашнем дне владельцев недвижимости и осложнило ситуацию на рынке труда.

Почему цены на квартиры в Москве росли?

Жилплощадь в России стабильно дорожала с момента распада СССР. Последний период скачка цен на недвижимость начался в 2008г. Еще зимой 2014 года однокомнатные квартиры в дальних спальных районах столицы разлетались «горячими пирожками в морозный день» за 35 тыс. руб./месяц. При этом спрос на подобное жилье удовлетворялся лишь частично. Из-за этого владельцы недвижимости имели все основания думать, что стабильно высокие доходы им обеспечены до конца жизни.

Сдающие внаем жилье без тени страха за наполненность своей финансовой подушки в дальнейшем, спокойно ожидали прогнозированного введения налога на арендодателей квартир. Поскольку возросшие собственные расходы планировалось переложить на плечи арендаторов жилых площадей. Желающих снять угол в столице было много, поэтому на место арендатора, недовольного подъемом платы, тут же нашелся бы квартирант, согласный платить сколько запрашивают.

Да, не изменись ситуация на валютном рынке, москвичи, сдававшие квартиры, продолжали бы жить припеваючи. Ведь количество коренных горожан, как и людей, приезжающих в столицу на заработки, постоянно растут. В 2014 году число москвичей достигло отметки в 12,1 миллиона человек. К этому показателю следует прибавить еще три миллиона людей, являющихся либо иностранцами-мигрантами, либо приезжими из регионов. И всей этой массе людей был необходим жилищный ресурс, объемы которого значительно уступали размеру имеющейся в нем потребности. Отсюда стабильный рост на сдаваемые квартиры.

Почему цены на квартиры в Москве в 2015 году упали?

Зимняя девальвация рубля изменила ситуацию на московском рынке недвижимости. Грубо говоря, из-за падения показателей национальной валюты, трудящиеся в столице приезжие «внезапно» стали отсылать домой суммы, вдвое меньшие, нежели обычно по отношению к доллару. Изменить положение вещей работодатели не могли, поэтому возник значительный отток высококвалифицированных экспертов и работяг-гастрабайтеров из столицы, переставшей быть для них источником хороших заработков.

Несмотря на то что многие из уехавших жили по 5–10 человек в квартире, процент освободившихся единиц жилплощади велик. Будучи выброшенной на рынок, она создала условия для развития такого неприятного арендодателям явления, как демпинг цен. В такое же положение попали и владельцы элитных квартир, сдававших жилье высококвалифицированным специалистам-иностранцам.

Отток трудящихся разного уровня квалификации стал причиной разорения занятых в сфере услуг мелких предпринимателей, державших киоски с шаурмой, помогавших приезжим с оформлением документов и с поиском жилья. В результате еще какое-то количество квартир стало освобождаться от постояльцев и появляться на рынке.

Дальше – больше: уменьшение доходов начали ощущать владельцы ресторанов и больших торговых площадей, что обязательно повлечет как сокращения среди обслуживающего персонала, так и снижение цен на услуги и товары. Что, опять-таки, косвенно поспособствует увеличению числа освободившихся квартир.

Отдельный вклад в пополнение рынка недвижимости дополнительными объектами вносят банки, отбирающие квартиры у людей, не имеющих на данный момент возможности выполнять условия ипотеки.

Что будет с ценами на недвижимость?

Ожидается, что жилые помещения, намеченные к продаже, подешевеют где-то на треть, а цены на аренду квартир в Москве скоро стабилизируются. На основании чего сделан прогноз?

Уже сегодня за однокомнатную квартиру в районе возле центра просят в месяц 25 000 рублей. В пересчете на твердую валюту – это меньше 500 долларов. Что существенно меньше цен до начала кризиса, когда за такое же жилье выкладывали по 1200–1300 долларов ежемесячно. Получается, что сегодня такая квартира по карману семейной паре или двоим друзьям/подружкам, решившим совместно снимать жилье в целях экономии. Поэтому вскоре сформируется стабильный поток людей из регионов, где заработная плата намного меньше, чем в столице.

Граждане, вкладывавшие в недвижимость с целью последующей перепродажи, не станут сейчас спускать квартиры по ценам, навязываемым кризисом. Так, например, продавать «лишнее» жилье за 75 000 долларов, когда в него инвестировано в два раза больше, никто не будет. А если «жизнь заставит», то цену будет диктовать покупатель, а не продавец. Поэтому пока в экономике не наметится существенный рост, цены на продаваемые московские квартиры будут падать.

Что нужно для приватизации квартиры? Читайте здесь.

Прогноз цен на недвижимость (2015) в Москве

Хотите познакомиться с мнением экспертов, обладающих солидным аналитическим опытом в области недвижимости?

Здесь схематически изображен рост цен на недвижимость в предыдущие годы и показана текущая ситуация на рынке.

Как и на кого повлияло падение цены на недвижимость?

Владельцы недвижимости образовали два лагеря. Первые находятся в легкой панике, сетуют на снижение дохода и необходимость корректировать свои планы относительно отдыха и желаемых приобретений. Вторые не считают сегодняшнее положение на рынке недвижимости катастрофичным, поскольку предвидят, что когда-то кризис закончится, а имеющиеся квартиры вновь станут хорошим источником дохода.

Изменения в экономике столицы с падением цены на недвижимость

Кризис коснулся всех: кто-то сменил работу и место жительства, кто-то вынужден сократить статью расходов, кто-то разорился. Однако в целом сегодняшние потрясения должны принести городу больше пользы, чем вреда.

Как эффективно искать квартиры на авито без посредников?

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Узнайте здесь.

  • Несчастные хрущевские однушки в спальном районе перестали стоить как вилла на берегу моря.
  • В столице поубавилось неофициальных мигрантов, что благополучно отразилось на криминогенной обстановке города.
  • Бизнесмены были вынуждены «пустить под нож» менеджеров по перекладыванию бумаг, что увеличило конкурентоспособность предприятий.
  • Часть людей, ранее живших только на выплаты за сдаваемое жилье, теперь задумываются о выходе на работу.
  • С отъездом мигрантов освободившиеся рабочие места «ждут» специалистов из местных.
  • Оставшиеся в трудовых коллективах сотрудники, несомненно, являются наиболее перспективными и ценными кадрами.
  • Ездить общественным транспортом стало более комфортно.
  • Стремление сэкономить подтолкнет многих москвичей использовать метро для своих передвижений, что ослабит перегруженность трасс.
  • Часть инвесторов, ранее предпочитавших вкладывать средства в квартиры, начнут вливание денег в более полезные для общества виды бизнеса.

Так что болезненные процессы в экономике, параллельно являются и рычагами ее оздоровления. Еще немного, и покупка квартиры возле МКАД, перестанет быть уделом избранных. Ведь сумма в 2,5 миллиона рублей – вполне посильные деньги для многих граждан РФ. А что Вы думаете по этому поводу?

Какую квартиру может купить в ипотеку средний москвич

Пока ипотека дешевеет, а продажи квартир по ипотечным договорам бьют рекорды, цены на жилье не снижаются, а доходы населения больше не становятся. «Ведомости» попытались выяснить, какую квартиру по ипотечному кредиту может себе позволить московская семья со средним доходом.

Доходы и расходы

Суммарный медианный доход пары москвичей составляет 90 600 руб., а расходы – 44 700 руб., что позволяет выделить на ежемесячные платежи по ипотеке около 46 000 руб., подсчитали эксперты компании «Метриум».

Читать еще:  Как оформить временную прописку и какие документы нужны?

В своих подсчетах аналитики использовали данные Росстата, «Риарейтинга» и калькулятор международного онлайн-сервиса Numbeo, замеряющего стоимость жизни в разных городах. При этом гипотетические заемщики «Метриума» очень ограничены в своих тратах – они не посещают кафе и ресторанов, не позволяют себе заграничные поездки, не пьют алкоголь и не курят, не ходят в кино, пользуются общественным транспортом и раз в неделю – такси, нечасто и недорого обновляют гардероб, не посещают фитнес-клуб.

Таким образом, при первоначальном взносе 15% (782 000 руб.), средней ставке 9,39% и по рынку сроке кредитования 15 лет семья из двух аскетичных москвичей может приобрести квартиру по цене до 5,21 млн руб., подсчитали в «Метриуме».

Как считал доходы «Метриум»

По данным Росстата, в 2017 г. среднедушевой денежный доход жителя столицы составил 61 400 руб. в месяц. Этот показатель не учитывает реальное неравенство зарплат. К примеру, только 17% жителей столицы, по данным «Риарейтинга», в 2017 г. зарабатывали больше 100 000 руб. в месяц. При этом медианный доход составил 45 300 руб. Второй важный компонент – расходы. Прожиточный минимум трудоспособного человека в 2017 г. в Москве – 18 000 руб., который эксперты «Метриума» посчитали сомнительным, как и среднедушевой уровень зарплаты, по Росстату. Для подсчета реальных расходов эксперты «Метриума» применили калькулятор международного онлайн-сервиса, замеряющего стоимость жизни в разных городах, – Numbeo. Базу цен на товары и услуги в нем формируют сами пользователи. Как показал расчет калькулятора, в домохозяйстве, состоящем из двух москвичей, минимальные подушевые расходы на 24% выше официального прожиточного минимума – 22 300 руб. Чтобы продемонстрировать максимально возможный уровень покупательной способности средних москвичей, эксперты «Метриума» ограничили их расходы только самым необходимым.

Обширный выбор «однушек»

На сегодняшний день даже при такой финансовой возможности среднестатистическое столичное домохозяйство может позволить себе в границах всей Москвы преимущественно однокомнатные квартиры. Однако в некоторых жилых комплексах за МКАД встречаются варианты двух- и даже трехкомнатных квартир.

«В старой и новой Москве такие предложения есть – ни много ни мало в 230 корпусах в рамках 59 проектов. Правда, основное количество таких новостроек находится возле МКАД или за кольцевой автодорогой, однако есть и варианты между ТТК и МКАД – 16 жилых комплексов», – подсчитала председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова. Она отмечает, что многие квартиры с бюджетом 5,26 млн руб. можно купить даже в сданных домах.

К примеру, за эту цену в ЖК «Мой адрес на Дмитровском, 169» (застройщик КП «УГС») в корпусе № 3 (сдан) можно купить «двушку» площадью 58 кв. м. «Трешки» предлагаются в проекте ГК МИЦ в новой Москве – ЖК «Кленовые аллеи», где 55,6 кв. м жилья обойдутся покупателю в 4,9 млн руб.

Рекордный рост продемонстрировало ипотечное кредитование. За полгода в столице зарегистрировано 37 869 договоров ипотеки, что на 74% больше, чем в первом полугодии 2017 г. (21 713), и в два раза больше, чем в январе – мае 2016 г. (18 628).

Близость к центру Москвы ощутимо снижает метраж жилья. Но выбор остается обширным, правда, в пределах районов ближе ко МКАД: Бутово, Марьино, Люблино, Бескудниково, Ховрино. «В границах старой Москвы семья может приобрести квартиру в микрорайоне «Домашний», в котором квартиры площадью от 26 до 36 кв. м стоят от 3,9 млн до 5,2 млн руб. В жилом комплексе «Селигер сити» – лоты площадью от 26 до 29 кв. м бюджетом предложения от 4,6 млн до 5,2 млн руб. В комплексе апартаментов «Смольная, 44» недвижимость от 28 до 29 кв. м можно приобрести от 4,1 млн до 4,3 млн руб.», – рассказывает Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet.

«Предложение стоимостью до 5,21 млн руб. можно рассмотреть в трети новостроек, реализуемых в старых границах Москвы, и практически во всех проектах, сосредоточенных на территории новой Москвы. Итоговый выбор будет зависеть от предпочтений покупателя», – подытожила генеральный директор агентства недвижимости «Бон тон» Наталия Кузнецова.

Рядом с метро: как открытие станций повлияет на стоимость жилья в Москве

В мэрии обещают, что к 2023 году метро станет доступным для 90% москвичей. Рассказываем, как это отразится на стоимости жилья в столице

В Москве идет масштабное строительство метрополитена. В 2019–2021 годах запланировано ввести 70 км новых линий, 27 станций, а к 2023 году метро в пешей доступности от дома будет у 90% москвичей, обещают в мэрии.

Рассказываем, как эти масштабные планы по строительству метро отразятся на стоимости жилья в столице.

Влияние Большого кольца

Самым масштабным проектом в истории московского метростроения станет Большая кольцевая линия (БКЛ). Это кольцо полностью запустят к 2023 году.

Аналитики и риелторы не предвидят заметного роста цен в тех локациях, где откроются станции нового кольца. Дело в том, что все они будут располагаться недалеко от появившихся ранее платформ, где в большей или меньшей степени развита транспортная инфраструктура, считает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С этим мнением согласен и руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «В отличие от открытий нынешнего года, когда метро пришло на активно застраиваемые окраины города (Некрасовка, Новая Москва. — Прим. ред.), эти платформы появятся в районах, которые уже сейчас имеют удовлетворительную доступность до существующих станций подземки».

Резюме: строительство БКЛ добавит комфорта жителям близлежащих районов. «Скорее вырастет спрос на жилье в прилегающих локациях, при этом на цены, вероятно, влияние будет незначительным», — считает топ-менеджер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. Жилье в локациях, расположенных на территориях, прилегающих к строящимся станциям БКЛ, уже подорожало, говорит Антясова. Дальнейший рост на квартиры рядом с новыми станциями БКЛ если и произойдет, то не превысит 2–3%.

Текущая стоимость аренды и покупки квартир у строящихся станций московского метро

*Станция БКЛ, до полного ввода кольца она будет функционировать как часть Некрасовской линии
Источник: ЦИАН, по данным на октябрь 2019 года

Другие станции

Другие новые станции метро, планируемые к открытию в ближайшие годы, можно разделить на две группы.

К первой относятся платформы, которые появятся в районах с недостаточно развитой транспортной инфраструктурой, где до этого, в частности, не было станций метро. Например, на Калининско-Солнцевской и Сокольнической линиях, проходящих по территории Новой Москвы. До открытия этих станций в 2022 году цены на вторичное жилье здесь вырастут на 15%, затем в течение года — еще на 5–10%, то есть в совокупности с настоящего времени до 2023 года они увеличатся на 20–25%, прогнозирует Таганов. Причем рост цен коснется тех объектов, которые находятся в 15–20 минутах ходьбы от новых станций метро, поясняет он.

Ко второй группе станций столичной подземки относятся те, которые будут открыты в локациях с более развитым транспортным сообщением — вблизи от существующих платформ, в обжитых районах Старой Москвы с развитой инфраструктурой. Например, на Люблинско-Дмитровской линии в 2022 году появятся станции «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово», «Физтех». Рядом со станциями этой группы ожидается не такой значительный рост цен. До момента открытия новых платформ метро стоимость расположенной рядом вторичной недвижимости увеличится максимум на 5%, прогнозирует Таганов. В течение следующего года и до 2023-го — еще не более чем на 5%, добавляет он. «Это вопрос не столько реального улучшения транспортной инфраструктуры, сколько фактор субъективной природы вторичного рынка жилья и психологии его собственников», — считает Таганов.

Ко второй группе относятся и станции Некрасовской линии («Юго-Восточная», «Окская», «Стахановская», «Нижегородская»), которые будут находиться на относительно небольшом расстоянии от Таганско-Краснопресненской линии. Запуск альтернативного маршрута подземки должен заметно разгрузить один из самых напряженных участков московского метро, открытие этих станций повлияет на качество городской среды в юго-восточном секторе города в целом, а не только в домах у новых транспортных узлов, считает Попов. Здесь в течение года запуск пассажирского движения, по его прогнозу, приведет к росту цен на 7–8 п.п. По его оценке, меньший прирост цен (по сравнению с открытием метро в Некрасовке и Новой Москве, где он превысил 10% в год) связан еще и со структурой жилого фонда вдоль Рязанского проспекта и в Лефортово. Преобладающие здесь дома (простенькие сталинки, панельные дома начала 1970-х) сейчас не пользуются популярностью, что ограничивает потенциал роста цен, поясняет аналитик.

Читать еще:  Кадастровая карта Перми

Что с ценами на жилье рядом со станциями, открытыми в 2019 году

В 2019 году в Москве появилось восемь новых станций метро:

четыре — на Сокольнической линии («Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка»)
и еще четыре — на первом участке Некрасовской линии («Некрасовка», «Лухмановская», «Улица Дмитриевского» и «Косино»).
В среднем цены на жилье рядом со станциями метро, открытыми в 2019 году, с прошлой осени увеличились на 20%. Наибольший рост был отмечен в Новой Москве — на 30%. При этом квартиры на вторичном рынке дорожали быстрее новостроек, подсчитали ранее аналитики сервиса «Яндекс.Недвижимость».

Квартира в Новой Москве: за или против

Стоит ли покупать квартиру в Новой Москве? Будет или нет метро рядом? Брать квартиру с отделкой или без? Где дешевле и есть ли рядом детские сады и школы? Эти вопросы волнуют каждого второго покупателя. Еще 7 лет назад не каждый решался приобретать жилье в «чистом поле». Сегодня же ситуация кардинально изменилась.

Жилье в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) остается самым доступным в столице. Если в пределах МКАД за 6-7 млн руб. можно приобрести лишь однокомнатную квартиру, то в Новой Москве за эту сумму доступна «двушка» или «трешка» в новостройке комфорт-класса.

Если раньше покупатели выбирали между Подмосковьем и Новой Москвой, то сейчас решение принимается в пользу ТиНАО, ведь вместе с квартирой горожане получают бонус в виде статуса столичного жителя.

Потенциальные покупатели выбирают тот или иной ЖК из-за действующих детских садов, школ, поликлиник. Большое внимание уделяется развитию дорожно-транспортной инфраструктуры – строятся и реконструируются дороги, прокладываются линии метро.

С 2012 года в Новой Москве построено 12,75 млн кв. метров жилья, введено свыше 70 социальных объектов, создано более 140 тыс. рабочих мест. Здесь работает уже восемь станций метро, построено 200 км дорог.

Новой Москве – 7 лет: метро, дороги, реновация. Инфографика

За 7 лет в развитие Новой Москвы инвестировано свыше 1,4 трлн рублей. До 2023 года в ТиНАО планируется построить более 100 социальных объектов, около 125 объектов здравоохранения, 700 объектов спорта, 300 детских садов, 110 школ и создать 86 парков. Такие грандиозные планы делают Новую Москву еще привлекательней для покупки жилья.

Москвичи все чаще приобретают квартиры и в жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development, который строится в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе.

«Основной покупатель – это семейные люди в возрасте от 31 до 40 лет. У них есть дети или планируются. Порядка 55% – это москвичи, около 15% – жители Московской области. Остальные покупатели из разных областей России, таких как Тюменская, Брянская, Тульская, Орловская и другие. Наибольший спрос приходится на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», – рассказал порталу stroi.mos.ru директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.

Продав свою квартиру в черте МКАД на вторичном рынке , москвичи могут значительно улучшить свои жилищные условия, переехав в ТиНАО и при этом не потеряв московские льготы.

Цены на первичном рынке жилья «старой» и «новой» Москвы пока еще значительно отличаются. Разница в бюджете покупки (в зависимости от жилого комплекса, его расположения, статуса и других характеристик) может составлять до 40%. При этом жилые проекты в Новой Москве по своим качественным характеристикам практически не отличаются от старомосковских новостроек в определенном сегменте.

Так, с начала 2019 года спрос на квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» вырос более чем на 50%. Во-первых, это связано со стадией готовности проекта: уже во втором квартале 2020 года первый корпус ЖК будет сдан в эксплуатацию. Во-вторых, с выводом в продажу двух корпусов жилого комплекса по инвестиционно-привлекательным ценам. В первом корпусе с начала старта продаж (апреля 2018 года) реализовано порядка 70% площадей.

Стоит отметить, что чем выше строительная готовность жилого комплекса, тем выше спрос. Особенно это касается качественного предложения рынка новостроек Новой Москвы. Покупатели рассматривают просторные квартиры от трехкомнатных евроформата до классических четырехкомнатных.

Минимальная стоимость квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» на конец октября 2019 года составляет 3,5 млн рублей. Это студия 23,3 кв. м, расположенная в третьем корпусе.

Максимальная стоимость квартиры составляет 12,9 млн рублей. Это четырехкомнатная площадью 98,6 кв. м, расположенная в первом корпусе, который будет сдан через несколько месяцев. Цены приведены без учета скидок от застройщика.

Все квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» сдаются без отделки. При этом застройщик разработал несколько типовых вариантов дизайн-проекта для покупателей, которые могут бесплатно получить их в офисе продаж и воспользоваться при ремонте.

Виртуальный тур: садик на 200 мест у станции метро «Саларьево»

Кто сегодня покупает квартиры в Новой Москве? Эксперты выделяют три основные группы покупателей-москвичей. Первая – пары в возрасте 30-35 лет с детьми или планирующие рождение ребенка, доход такой семьи – не менее 170 тыс. рублей в месяц. Многие из них берут квартиру в кредит. Например, у группы «Самолет» доля покупателей-ипотечников – 60%. Для большинства молодых клиентов квартира в Новой Москве – первое жилье. Так, у ГК «Гранель» таких покупателей – 40%.

Следующая группа – московские семьи с детьми, которые не хотят брать ипотеку. Они продают старую квартиру в пределах МКАД и на вырученные деньги приобретают жилье большей площади в новостройке ТиНАО.

Третья группа покупателей – это люди, которые зачастую занимают руководящие должности с достатком выше среднего. Качественные характеристики жилья для них важнее стоимости. То есть, если для молодых покупателей цена – один из важнейших факторов при выборе жилья, то для третьей категории покупателей она уходит на второй план.

Доля москвичей от числа покупателей на первичном рынке жилья Новой Москвы возросла до 65-70%. Еще год назад она составляла порядка 40%.

Три года назад Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос среди жителей «старой» Москвы о том, готовы ли они рассмотреть вопрос о переезде в Троицкий и Новомосковский округа. Его итоги стали весьма неожиданными: желающих перебраться в ТиНАО набралось более 60%. Тогда это показалось всем фантастикой, а теперь это реальность.

Где в столице выгоднее всего покупать квартиру

Площадь столицы — 2,5 тысячи квадратных километров, где официально живут 12,5 миллиона человек. Густо. И квартирный вопрос уже много десятилетий стоит очень остро. Какие бы кризисы ни наступали, недвижимость в Москве всегда в цене и остается одним из способов инвестиций.

Чуть больше месяца назад вступил в силу закон о переходе застройщиков на эскроу -счета. Деньги от дольщиков теперь можно принимать только на специальный счет в банке, а воспользоваться ими, лишь когда жилой дом будет полностью достроен. Строиться же все новые объекты теперь должны за счет проектного финансирования — банковских кредитов. Рынок адаптируется. В это переходное время перемен мы взялись за непростую задачу выяснить, где сегодня можно купить жилье с выгодой.

ПЕРВИЧКА НЕМИНУЕМО ПОДОРОЖАЕТ

— Закон о долевом строительстве в прежнем виде позволял застройщикам иметь беспроцентный кредит от покупателей квартир, — объясняет Роман Вихлянцев , член совета Гильдии риэлторов Москвы. — После реформы девелоперы платят проценты за деньги, которые теперь берут в банке. Да, это приводит к тому, что они заинтересованы максимально быстро построить. Но технологический цикл остается прежним. Сейчас застройщики максимально выплеснули на рынок все объекты, чтобы успеть продать по старым правилам. Поэтому вроде бы увеличение количества объектов по новостройкам есть, но они не стали более инвестиционно привлекательными. Скорее наоборот. Если раньше дольщики могли иметь 30-процентную инвестиционную прибыль на момент постройки квартиры, то теперь прибыль упадет до 10 процентов.

Владимир Рожанковский, эксперт «Международного финансового центра», подчеркивает, что в новых реалиях застройщики станут очень избирательными.

— Свободных зон в Москве осталось мало. Даже тех, что примыкают к МКАД с внутренней стороны. После введения нового закона девелоперы как никогда ранее тщательно выбирают расположение строек. Отныне цена ошибки слишком велика , чтобы продолжать прежними темпами окучивать промзоны и лесопарковые массивы вдали от городской инфраструктуры и транспорта, — считает он.

О том, что первичка неминуемо подорожает, говорят все опрошенные эксперты. В их числе Елена Мороз , специалист аналитического отдела компании «ФинИст».

Читать еще:  Как приватизировать землю?

— Цена на квартиру даже на стадии котлована должна будет учесть затраты застройщика на кредит и увеличиться на 15 — 20 процентов, — говорит она. — Предполагаю, что в ближайшие два-три года мы это ощутим. Тем не менее инвестиции в недвижимость были и остаются стабильным и консервативным активом для получения пассивного дохода.

Специалист уточняет, что, по данным единой информсистемы жилищного строительства, в Москве до 2024 года введут в эксплуатацию 1141 новостройку. Активно застраивается запад Москвы, к примеру, район Фили. За пять месяцев этого года сдали 1667 тысяч квадратных метров жилья, что на 429 процентов больше данных этого же периода 2018 года.

— Стройка идет во всех районах Москвы, чуть меньше в СВАО , и темпы только наращиваются, — приходит к выводу Мороз. — Но особенный интерес представляют новые территории. Задача правительства столицы предоставить 95 процентам москвичей метро в шаговой доступности к 2025 году означает, что Новая Москва преобразится до неузнаваемости в ближайшие 10 лет. Метро к 2023 году дойдет уже до « Внуково ». Только представьте, житель Новокосина сможет доехать до аэропорта на метро без пересадок. Сейчас застройка идет рядом с метро, но Москва присоединила такую внушительную территорию явно не для того, чтобы провести метро до аэропорта и на этом остановиться.

Эксперт предполагает, что ТиНАО ( Троицкий и Новомосковский административные округа) станет новым и современным районом с развитой инфраструктурой, множеством новостроек, доступным транспортом. Несмотря на то, что на нынешнем этапе жилье там стоит дешевле по объективным причинам, вложение в недвижимость в этом районе окупится в будущем с лихвой.

НОВАЯ МОСКВА: ПОПУЛЯРНОСТЬ БУДЕТ РАСТИ 10 — 15 ЛЕТ

Все опрошенные « КП Капитал» эксперты в один голос твердят о Новой Москве как о самом инвестиционно привлекательном районе Первопрестольной.

— Сейчас цены на квартиры в Новой Москве на 40 процентов ниже, чем в других районах столицы, — подчеркивает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке группы компаний «А101». — Здесь современная городская среда: разнообразная бытовая и торговая инфраструктура, парки и рекреационные зоны, новые школы и детские сады. Транспортная доступность — уже на уровне со многими районами внутри МКАД, благодаря открытию здесь четырех станций метро красной ветки и развитой сети автодорог. А в перспективе сюда протянутся сразу три ветки метрополитена, будут построены новые трассы и улицы. Ликвидность жилья тут будет увеличиваться как минимум следующие 10 — 15 лет.

Эксперты, впрочем, советуют глядеть шире , не ограничиваясь вновь присоединенными территориями.

— Объекты в Новой Москве и самые интересные и привлекательные из-за дешевизны, бурного развития инфраструктуры и дорог, — убежден Владимир Рожанковский, LIFA, эксперт «Международного финансового центра». — Но обратить внимание стоит и на недвижимость на территориях с переходным статусом, за счет которых Новая Москва будет расширяться в ближайшие годы. Очень важна хорошая транспортная доступность и связь с Москвой. Рост цен на квартиры ожидается не только вокруг новых станций метро, но также вблизи станций пригородных электропоездов, въездов на дорожные хорды и высокоскоростные магистрали. Так как все это существенно сократит путь от дома до работы в старой Москве.

ПРОМЗОНЫ НА ПЕРСПЕКТИВУ

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев уверен, что самые перспективные места жилищного строительства — бывшие территории заводов и другие промышленные зоны.

— К примеру, сегодня активно осваиваются территории заводов ЗИЛ , «Серп и молот», «Калибр», — говорит он. — Жилищное строительство запланировано в рамках редевелопмента промзон «Калошино», «Варшавское шоссе», «Красный богатырь».

Среди прочих выделяется район Раменки , где сегодня ведется около десятка строек. К примеру, проекты «Небо», «Огни», «Событие», «Река», «Крылья», West Garden, «Вишневый сад», Will Towers и «Настоящее». Тут обещают серьезный рост цен, однако и изначально район всегда считался недешевым.

«ПОБЛИЖЕ К РАБОТЕ»

— Выгодно покупать жилье там, где близко к работе, — считает Сергей Амбарцумян , гендиректор группы компаний

«МонАрх». — Если идти или ехать от дома до офиса больше 15 — 20 минут, это уже далеко и, на мой взгляд, невыгодно. Потому что время — это самое дорогое в нашей жизни. И, кстати, будь я молодым, покупал бы новостройку — сейчас строят на любой вкус и карман.

Где стоит рассмотреть варианты:

6. Кунцево (масштабная программа реновации)

7. Кузьминки (масштабная программа реновации)

8. Раменки (большой объем жилой застройки, престижность района)

9. Саларьево (новая станция метро)

10. Рассказовка (новая станция метро)

11 Новокосино (скоростная магистраль)

12. Вся Новая Москва (дешевизна, мощное развитие инфраструктуры, дорог, парки и рекреационные зоны, современные школы и детские сады)

Сложившиеся районы-фавориты, их инвестиционная привлекательность сохраняется:

14. ЗАО (хорошая экология, транспортная доступность, развитая инфраструктура)

15. ЮЗАО (хорошая экология, транспортная доступность, развитая инфраструктура)

16. Платная дорога, соединяющая ближ нее Западное Подмосковье с ЗАО и «Москва-Сити». Жилье вдоль нее с 2018 года дорожает.

17. Трасса Платная дорога М11 Москва — Санкт- Петербург , проходящая через Химки и Долгопрудный . Жилье вдоль нее, по прогнозам, начнет дорожать.

19. «Серп и молот»

20. «Огородный проезд»

22. «Октябрьское Поле»

25. «Варшавское шоссе»

26. «Красный богатырь».

29. Ленинский район

Где стоит учесть сложные транспортные коммуникации:

30. Братеево (замкнутый район, плохое автосообщение)

31. Северное Измайлово (замкнутый район, плохое автомобильное сообщение)

32. Гольяново (замкнутый район, плохое автомобильное сообщение)

33. Капотня (замкнутый район, плохая экология)

34. Южный Порт (замкнутый район, плохая экология)

Подмосковье:

35. Железнодородный (транспортный тупик)

36. Балашиха (транспортный тупик)

37. Ногинск (транспортный тупик)

МНЕНИЕ

В любом районе зелень и хорошие планировки всегда плюс

Оксана ДИВЕЕВА, директор по продажам девелоперской компании Capital Group:

— Если рассматривать покупку недвижимости со стороны покупателя, прежде всего оцениваются: местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктуры, квартирография и площади. Все чаще среди запросов покупателей — благоустроенная зеленая территория внутри проекта для прогулок и отдыха. Всегда актуальным остается интерес покупателей к жилым комплексам в окружении парков. В Москве экология имеет большое значение и очень ценна. Кроме того, вне зависимости от класса высоко ценятся продуманные планировки.

ТЕХНОЛОГИИ, КОТОРЫЕ НАС ЖДУТ МОНОЛИТ УЖЕ В ПРОШЛОМ

Чтобы стоимость квадратного метра из-за роста себестоимости строительства не взлетела до небес, застройщики ищут возможности строить качественно, но без удорожания. С введением эскроу-счетов изменились реалии рынка в целом, напоминает Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК . Девелоперам приходится изобретать новые решения.

— Например, строить индивидуальные проекты индустриальным способом, — уточняет Тумайкина. — Мы уже переоснастили производственные линии на наших заводах, что позволило вывести на рынок качественно новый продукт, который не уступает монолиту. Более того, технология позволяет строить в более короткие сроки, а значит, экономить на издержках.

КОМПАКТНЕЕ, НО УДОБНЕЕ

При проектировании будущих ЖК застройщики отказываются от угловых секций, в которых стандартно мало естественного света. Предпочтение отдельно стоящим корпусам разной высотности. Благодаря такому подходу улучшаются показатели инсоляции. Да и вид из окна лучше.

— Квартиры становятся более компактными, что заставляет тщательно продумывать планировочные решения, — утверждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Исчезают квадратные метры, которые нельзя эффективно использовать (вытянутые коридоры, комнаты неправильной формы и т. д.), предусмотрены дополнительные санузлы и гардеробные.

ВПЕРЕД, В БУДУЩЕЕ

— Сегодня на рынке появился современный подход к строительству и последующему управлению жилья — future-класс, — рассказывает Максим Самсонов, директор по маркетингу Tashir Estate. — Future-класс — это сочетание доступности комфорт-класса и качества жизни в бизнес-классе. При этом основополагающим при проектировании комплекса и дальнейшем управлении им оказывается мнение жителей. Для этого на начальных этапах строительства формируется фокус-группа, которая в значительной степени и определяет, каким станет будущий комплекс.

Один из примеров подобных «веяний будущего» — в жилом комплексе появляется коммьюнити-менеджер, в задачи которого входит забота об образовательной и досуговой среде для жителей. А также мобильное приложение, которое будет оперативно сообщать о новостях комплекса. Через него жители смогут заказывать какие-то услуги или доставку.

Future-класс подразумевает также рациональный подход к выбору строительных материалов, что поможет сократить количество строительного мусора и воздействие на окружающую среду.

КСТАТИ

Экономист рассказал Радио «Комсомольская правда», продолжит ли дешеветь ипотека в России

Сейчас кредит на новостройку можно взять по ставке от 8% (подробнее)

Аудио: Ипотека стала дешеветь: почему и надолго ли

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector