Содержание

Как делится ипотечная квартира при разводе

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Развод семейных пар, у которых квартира в ипотеке, помимо общего драматизма событий, усложняется еще и запутанными вариантами раздела не только самой недвижимости, но и невыплаченного до конца кредита. Кредитная организация тоже может внести свою лепту в усложнение и без того затруднительной ситуации.

Как может быть оформлена ипотека

В зависимости от того, как был оформлен ипотечный договор, происходит и раздел жилого помещения при разводе. Есть несколько вариантов оформления ипотеки:

  1. Супруги брали ипотеку совместно, то есть, являются созаемщиками. В таком случае они несут солидарную ответственность.
  2. Кредит оформляли на одного из супругов, при этом второй был поручителем и давал согласие на заключение ипотечного договора. В этом случае второй супруг несет ответственность за выплаты по ипотеке только в том случае, если взявший кредит не будет его погашать.
  3. Ипотека была оформлена до заключения брака. Ответственность за выплаты по кредиту несет только тот супруг, который оформлял договор ипотечного кредитования.
  4. Кредит на квартиру взят совместно супругами, проживающими в гражданском браке. При расставании оба несут за него ответственность.
  5. Ипотека оформлена на одного из супругов, при этом заключено брачное соглашение. Второй супруг не несет никакой ответственности по кредиту, но и не имеет никакого права на жилое помещение.

При разделе квартиры суд учитывает все эти нюансы и в зависимости от того, каким образом оформлен ипотечный кредит, кто несет ответственность за его погашение и будет произведен раздел жилого помещения и процедура погашения остатка кредита.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку

Квартира в ипотеке, так же, как и любое другое имущество супругов, является их совместной собственностью, поэтому после развода оба имеют право на ее часть. Исключение составляет брачный договор, в этом случае квартира делится в соответствии с документом.

Сложность раздела ипотечной квартиры состоит в том, что здесь присутствует третья сторона – кредитное учреждение, которое предоставляло супругам ипотечный кредит. Пока задолженность не погашена, жилое помещение находится у банка в залоге и последний может наложить любое, разрешенное законом, ограничение.

Любой из собственников квартиры в ипотеке не имеет права:

  • продать квартиру;
  • произвести обмен;
  • подарить;
  • выставить ее в качестве залога другому кредитному учреждению.

Кроме этих действий с жилым помещением, супруги не могут без разрешения банка производить перепланировку либо регистрировать в квартире других родственников. Все эти ограничения значительно усложняют и без того непростую процедуру развода и раздела, тем более, что банк при разводе может попытаться принудить разводящихся супругов досрочно погасить долг по кредиту.

Конечно, банк может пойти навстречу бывшим супругам и дать согласие на переоформление ипотеки либо на продажу жилья, особенно если на этом будет настаивать суд. Во многом варианты решения проблемы раздела квартиры будут зависеть от условий, прописанных в кредитном договоре.

Важно. Бывшие супруги обязаны оповестить кредитное учреждение о своем разводе и грядущем разделе имущества. Это условие часто указывается в договоре ипотечного кредитования.

Как делится имущество при разводе, если квартира куплена в ипотеке до брака

В соответствии с СК РФ все имущество, приобретенное до брака, считается личным и разделу не подлежит. Однако, если ипотека не была погашена еще до брака и часть выплат осуществлялась из общего семейного бюджета, то второй супруг вправе претендовать на часть квартиры.

Более того, даже неработающий супруг имеет право выдвинуть требование о разделе недвижимости, так как доходы второго супруга признаются общими деньгами.

Сложнее с квартирами, взятыми в ипотеку в строящемся доме. По закону гражданин, купивший квартиру по ипотеке в новостройке, получает право собственности только после сдачи ее в эксплуатацию. Делится ли такая квартира? В таких случаях есть два сценария развития событий:

  1. Если на момент оформления квартиры в собственность заемщик уже состоял в браке, то в подавляющем большинстве случаев суд выделит долю второму супругу.
  2. Если же развод произойдет до получения свидетельства о собственности, то суд обяжет ответчика выплатить истцу денежную компенсацию, поскольку ипотека выплачивалась из семейного бюджета.

Вывод: в случае развода разделу подлежит только та часть недвижимости, которая была оплачена совместно.

Как делится ипотека, взятая в браке

Чаще всего при оформлении ипотечного кредита супруги выступают созаемщиками, то есть несут равную ответственность за выплаты по кредиту и имеют равные права на квартиру. В этом случае при разводе и разделе жилья желательно заранее рассмотреть все варианты раздела и постараться решить проблему миром. Это поможет избежать длительных судебных разбирательств, возможных при этом просрочек по кредиту, а, значит, и немалых финансовых потерь.

Есть несколько вариантов мирного раздела квартиры при совместной ипотеке:

  • погашение ипотеки солидарно и в дальнейшем;
  • один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, в таком случае он освобождается от кредитных выплат и получает половину уже погашенной суммы в качестве компенсации;
  • оба супруга ходатайствуют перед банком о разрешении продать квартиру, погасить остаток долга и разделить оставшиеся средства поровну;
  • стороны погашают полностью кредит, затем продают жилое помещение и делят вырученные средства поровну.

Последний вариант не нуждается в длительных судебных разбирательств, он достаточно прост в оформлении. Но не всегда у супругов есть достаточно свободных средств для его реализации.

Выбрав первый вариант, бывшие супруги должны составить новый кредитный договор, при котором каждый из них должен будет погашать свою часть долга независимо от оппонента, при этом доли выплат могут быть неравными. Но банки не часто соглашаются на такой раздел ипотеки, так как это создает кредитному учреждению дополнительные трудности.

Важно. Если банк отказывает в разделе ипотеки, то такое решение можно оспорить в суде, но вы должны будете доказать судебному органу, что оба бывших супруга в финансовом плате состоятельны и смогут выплачивать свою часть кредита.

Если супруги являются созаемщиками, то жилое помещение принадлежит им в равных долях, при этом они несут и одинаковую ответственность по ипотеке. Но при разводе ипотечная квартира не всегда делится поровну: при наличии детей обязательно учитываются интересы ребенка.

Гражданский брак

Сложнее происходит раздел имущества между супругами, состоявшими в незарегистрированном (гражданском) браке. В том случае, если договор ипотеки оформляется в период такого брака, то банки заключают договор с солидарной ответственностью, конечно, если оба супруга обратились в кредитное учреждение. При этом недвижимость оформляется в собственность основного созаемщика.

В случае развода второй супруг должен будет обратиться с исковым заявлением в суд, при этом он должен будет доказать не только совершение платежей из совместного бюджета, но и сам факт супружеских отношений.

Сегодня кредитные учреждения более лояльно относятся к гражданскому браку. Многие банке при заполнении анкеты на ипотеку просят указать в графе «семейное положение», в каком именно браке состоят супруги (официальный брак/гражданский брак). При этом недвижимость приобретается в совместную собственность и при расставании квартира, как и остаток долга, делится между бывшими супругами поровну.

Брачный контракт

Решением всех проблем при разводе и последующем разделе недвижимости мог бы стать брачный договор. В этом документе, который может быть заключен как до вступления в брак, так и в любое время после женитьбы, прописываются все возможные варианты раздела имущества в случае развода, а также ответственность по ипотечному кредиту.

Чаще всего брачный контракт заключают супруги, один из которых не имеет возможности стать созаемщиком либо вообще не хочет стать собственником ипотечной квартиры независимо от причин. В таком случае второй супруг остается при разводе полным собственником недвижимости, несущим полную ответственность по ипотеке и делить ничего не придется.

Также в брачном контракте могут указываться другие важные обстоятельства на случай развода, например:

  • доля, которая будет причитаться каждому из супругов в случае развода;
  • возможность компенсировать ипотечную квартиру другим имуществом;
  • распределение ипотечных выплат;
  • размер компенсации одному из супругов в случае его отказа от доли в пользу другого.

Как делится ипотечная квартира при разводе, если есть дети

При наличии несовершеннолетних детей раздел квартиры происходит не поровну, доля жилого помещения увеличивается в пользу того из родителей, с кем остается ребенок. Впоследствии, уже исходя из размера доли каждого из супругов, производится раздел ипотечного кредита.

Важно. Если при разделе выставленной на продажу ипотечной квартиры в ней остаются прописанными несовершеннолетние, необходимо их снять с регистрации и прописать в другом жилом помещении. Несоблюдение этого правила чревато пристальным вниманием со стороны органов опеки, зафиксированы несколько случаев, когда они пытались ставить вопрос о лишении родительских прав на основании того факта, что ребенок теряет условия для нормального проживания.

В тех случаях, когда бывшие муж и жена не смогли договориться и поделить ипотечную квартиру мирно, им приходится прибегать к судебному разбирательству. Суд всегда принимает во внимание интересы несовершеннолетних членов семьи, особенно если у ребенка есть доля в жилом помещении либо он является наследником.

В тех случаях, когда ребенок имеет собственную долю, его часть квартиры приплюсовывается к доле того из родителей, с которым после развода остается несовершеннолетний.

Также обязательно выделяется доля жилого помещения из квартиры, собственником которой является один из супругов, но в которой зарегистрирован несовершеннолетний. В случае, если ребенок остается со вторым супругом, не имеющим право на долю в квартире, в том случае, если у него нет другого собственного жилья, доля, положенная ребенку, выделяется этому супругу.

Например, бывший муж взял ипотеку до брака, то есть он является единственным собственником квартиры. Ребенок, прописанный в жилом помещении, имеет право на часть квартиры и в том случае, если он остается после развода с матерью, его доля передается бывшей супруге собственника квартиры.

Если вложен материнский капитал

Чаще всего материнский сертификат используется для улучшения жилищных условий, причем в большинстве случаев с его помощью семьи погашают часть ипотеки. Сочетание сертификата и развода с разделом квартиры – такая проблема далеко не редкость и в таких случаях нелегко разобраться, как делить жилое помещение, часть из которого оплачена не совместными деньгами, а сертификатом.

В подавляющем большинстве случаев суд признает материнский капитал личным имуществом, так как он предоставляется одному лицу (обычно матери) и его можно отнести к сделке дарения. В таком случае часть жилого помещения, оплаченная посредством сертификата, также является личным имуществом и не делится между супругами.

Из этого правила бывают исключения. Например, если мать впоследствии отказалась от ребенка или была лишена родительских прав, то доля квартиры, оплаченная с помощью сертификата, передается отцу, но только в том случае, если ребенок остается жить с ним.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе в судебном порядке

Если при разделе ипотеки супруги не смогли договориться, то придется писать иск о разделе имущества. Инициатор судебного разбирательства в исковом заявлении должен изложить все обстоятельства, предшествующие спору, а именно:

  1. Когда была куплена спорная квартира.
  2. На кого оформлен кредитный договор.
  3. Какие именно средства шли на погашение ипотеки.
  4. Каким образом заявитель требует разделить ипотечную квартиру.
Читать еще:  Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Необходимые документы

Для раздела в суде потребуется представить следующие документы:

  • правоустанавливающие на спорное жилое помещение;
  • документ, подтверждающий, что квартира имеет обременение ипотекой (выписка из ЕГРН с соответствующей пометкой);
  • договор ипотечного кредитования, из которого можно определить степень участия каждого из супругов в сделке по ипотеке (кто заемщик, кто созаемщик);
  • документ из банка, в котором указан остаток долга по кредиту;
  • копии паспортов сторон процесса;
  • свидетельство о разводе;
  • документальные доказательства по делу и сведения о свидетелях, которых необходимо вызвать в суд;
  • квитанция об уплате госпошлины.

В качестве доказательств истец обязан приложить документы, которые подтвердят источники выплат по кредиту:

  • выписки из банковских счетов, с которых производились выплаты по кредиту;
  • договор дарения, если для погашения ипотеки использовались средства, подаренные одному из сторон;
  • документы о вступлении в наследство, если были использованы унаследованные денежные средства или деньги, вырученные от продажи имущества, полученного в наследство;
  • другие документы, могущие доказать, что выплаты по ипотеке производились одной из сторон.

Подтверждением также могут быть свидетельские показания о том, что ипотека выплачивалась из общего семейного бюджета либо что только один из супругов участвовал в погашении кредита личными средствами.

Госпошлина

Размер госпошлины исчисляется исходя из стоимости иска, который, в свою очередь, рассчитывается в зависимости от того, на какую долю в ипотечной квартире претендует истец.

Например, если полная стоимость ипотеки равна сумме в 3 миллиона рублей, а истец хочет получить по суду половину ипотечной квартиры, то сумма иска будет в размере полутора миллионов и госпошлина должна быть выплачена исходя из этой цифры.

Таблица 1. Размер госпошлины при подаче искового заявления о разделе жилого помещения после развода

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2019 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета. При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

  • Ипотечный кредит погашается одной стороной.
  • Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

  • наличия детей;
  • была ли взята ипотека до вступления в брак;
  • в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
  • и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Видео: Ипотека и развод

Итоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Ипотека при разводе супругов с детьми и без до брака и во время: как влияет брачный контракт на рздел

Приветствуем! Наших читателей часто интересует вопрос о том, как делится ипотека при разводе супругов. Статистика показывает, что более половины заключенных браков в России заканчиваются разводом. К моменту разрыва большинство семей успевают обзавестись совместно нажитым имуществом, в том числе жильем, взятым в кредит. Когда человек, который взял жилищный займ, разводится, перед ним встают большие проблемы, связанные с разделом приобретенной недвижимости. Ипотека при разводе становится одним из камней преткновения между уже бывшими супругами. Вопросы «Как поделить квартиру?» и «Как переоформить ипотеку?» становятся еще более важными, если есть дети, права которых также необходимо учитывать. Нюансов, влияющих на раздел ипотеки при разводе, очень много. Остановимся поподробнее на основных моментах.

То, как делится ипотечная квартира при разводе, сильно зависит от времени оформления займа. Заключение кредитного договора до или после официальной регистрации брака будет влиять на законность раздела приобретенной недвижимости при расторжении семейных уз.

Ипотека до брака

Развод с ипотекой, взятой до регистрации отношений в ЗАГСе, является одним из самых легких вариантов. Если один из супругов приобрел жилье в ипотеку до брака, то он остается единственным собственником квартиры и будет выплачивать остаток долга самостоятельно. Второй супруг может претендовать на долю в недвижимости или компенсационную выплату, если сумеет доказать, что за время семейной жизни он участвовал в выплате ежемесячных платежей по кредиту или за его счет был произведен ремонт квартиры.

По законодательству все долги и имущество делятся между супругами поровну, поэтому вполне реально подать супругу, у которого не осталось собственности, заявление в суд на компенсацию.

Раздел ипотеки в гражданском браке

Согласно российскому законодательству у людей, живущих в гражданском браке, не возникает обязательств о разделе имущества после прекращения отношений как при разводе в зарегистрированной семье.

Приобретенное в период сожительства жилье останется у того, кто является его владельцем по свидетельству на право собственности.

Читать еще:  Кадастровый паспорт на гараж в ГСК

Ипотека до брака официального может быть разделена между бывшими влюбленными, только если квартира была зарегистрирована на двоих, а гражданские жена с мужем являлись созаемщиками.

Ипотека в период брака

Жилье, приобретенное в браке, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если в свидетельстве на право собственности значится только один владелец. Если квартира куплена в кредит, взятый одним из супругов, то второй в подавляющем большинстве случаев является созаемщиком. Таким образом, оба получают солидарную ответственность за возврат долга кредитору. При расторжении семейных уз все имущество обычно делиться поровну. В тупик может завести вопрос, как разделить квартиру в ипотеке, особенно если у разводящихся остался приличный долг перед банком.

  • Если супруги при расторжении брака сохранили хорошие отношения, то уже разведенные могут продолжать вместе оплачивать ипотеку. Но уведомить банк о разводе все же придется, особенно если этот пункт прописан в ипотечном договоре.
  • Бывшие супруги в большинстве случаев предпочитают разделить недвижимость и ежемесячные платежи на равные доли. Однако сегодня банки очень редко решаются на переоформление ипотеки, поскольку рискуют получить вместо одного просроченного кредита два. Более того, банк может потребовать в случае развода досрочно вернуть всю сумму долга.
  • Можно выплатить банку задолженность, а квартиру продать и поделить вырученные деньги пополам. Если остаток долга от ипотеки перед банком небольшой, то это будет самым оптимальным вариантом решения проблемы.
  • Один из супругов может отказаться от своей доли в квартире. В этом случае банки идут на выведение его из ипотечного договора, при финансовой возможности второго своевременно вносить ежемесячные платежи.

Если квартира приобретена в период брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства, находившиеся на банковских счетах или полученные в наследство, то при наличии достаточных доказательств супруг, фактически купивший жилье за собственные средства, может рассчитывать остаться его единственным собственником. При разводе ипотеку оставят ему, а второму супругу будет положена компенсация в размере половины ежемесячных платежей, выплаченных в период совместного проживания.

Особая ситуация возникает, если жилье было приобретено по программе «Военная ипотека». Согласно ее условиям собственником квартиры, как и заемщиком по кредиту, может быть только военнослужащий. Члены его семьи после развода не смогут претендовать на квадратные метры в таком жилом помещении, что противоречит положениям Семейного кодекса. Банки решают эту проблему путем внесения в ипотечный договор пункта об обязательном заключении между супругами брачного контракта.

Влияние наличия брачного договора на ипотеку при разводе

Развод при наличии ипотеки может значительно затянуться. Супруги созаемщики в силах ускорить этот процесс прописав, как делить кредитное жилье и кто будет оплачивать ипотеку после развода в брачном договоре.

Брачный договор, заверенный нотариусом, можно составить как до вступления в брак, так и во время семейной жизни, в том числе и после покупки квартиры в ипотеку. В последнем случае обязательно следует уведомить банк о его подписании. Оспорить то, как делится ипотека после развода супругов по брачному договору, кредитная организация может только в судебном порядке.

В большинстве случаев банки требуют подписать брачный договор до оформления ипотеки. Чаще всего это связано с тем, что один из супругов мешает положительному решению по ипотеке. Основными причинами могут быть:

  • Плохая кредитная история;
  • Закредитованность;
  • Отсутствие официального дохода супруга и как следствие общая неплатежеспособность семьи.

В данном брачном договоре прописывается все, что может произойти важного для банка, а именно:

  • Второй супруг отказывается от претензий. раздел квартиры в ипотеку при разводе будет, происходит в пользу основного заемщика.
  • Отказывается об обязательств, и не несет ответственности за оплату потеки.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Чтобы разобраться, что делать с ипотекой при разводе и как разделить ее между разводящейся семейной парой без судебного разбирательства, составим пошаговый алгоритм действий:

  1. Если ипотека была оформлена в браке и супруги решили развестись, то им необходимо заключить мировое соглашение о разделе квартиры и оставшейся части долга;
  2. С этим соглашением заемщики отправляются к кредитному менеджеру банка, занимающемуся вопросами ипотеки. Это следует сделать после официальной регистрации развода. В банк нужно будет предоставить ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние полгода;
  3. При положительном решении кредитора о разделе ипотеки оформляется два новых ипотечных договора на каждого из заемщиков и выдаются скорректированные графики платежей. За переоформление документов скорее всего придется заплатить комиссию в размере 1-2 % от суммы долга. Либо один из созаемщиков выводится из состава должников и лишается права на недвижимость.

Следует помнить, что банки не любят рисковать. Ситуация, когда созаемщики по ипотеке разводятся, сама по себе не является для них поводом к делению платежей и остатка займа на две части или выводу супруга из состава заемщиков. Одобрение подобной сделки получить крайне сложно. Поэтому желательно заранее обсудить, как быть в случае отказа банка от изменения условий договора.

Что будет с ипотекой при разводе супругов с несовершеннолетними детьми

Ипотека при разводе супругов с детьми, как и совместно нажитое имущество, может быть поделена только судом. Ипотечную квартиру делят с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Квартиру в ипотеке при разводе семьи, где есть ребенок можно поделить между супругами, только если она состоит из нескольких комнат. Однокомнатная квартира в ипотеке при разводе не может быть поделена, так как нельзя выделить доли в натуре. Если муж оставляет жену с маленьким ребенком в однокомнатной квартире, ему может быть выплачена часть стоимости жилья в виде компенсации.

Какие варианты раздела, если квартира в ипотеке при разводе есть ребенок:

  • При его отказе от доли в квартире, банки оформляют оставшийся по кредиту долг на бывшую супругу, только если у нее достаточно средств на оплату платежей. Если бывшая жена не сможет оплачивать кредит, то даже при отсутствии притязаний на жилье, муж останется в числе созаемщиков, и вынужден будет платить ипотечные платежи.
  • Тому, кто останется жить с несовершеннолетним ребёнком чаще всего достается большая доля жилого помещения. Суд может разделить ипотеку поровну, либо пропорционально долям в собственности. При наличии определенных обстоятельств (нахождении матери в декрете, инвалидности или временной нетрудоспособности) с согласия кредитора доля супруга, остающегося с ребенком, в ежемесячном платеже может быть снижена. Алименты и ипотека станут на установленное судом время обязанностью второго родителя.
  • Ипотека и несовершеннолетние дети могут быть связаны с помощью материнского капитала. После появления второго ребенка многие семьи направляют полученную субсидию на частичное погашение долга по ипотеке или на первоначальный взнос. При этом возникает обязанность родителей ввести детей в число собственников квартиры. В случае развода доля в квартире родителя, остающегося с детьми, будет увеличена за счет детских долей. Задолженность по кредиту, скорее всего, будет поделена между обоими родителями поровну, поскольку они оба ответственны за содержание совместных детей.
  • Мать после развода супругов и раздела ипотеки может погасить свою часть долга материнским капиталом. Но распоряжаться своей частью квартиры она не сможет до полного погашения бывшим супругом оставшейся части займа.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

Если расстающиеся муж и жена не договорятся о том, как платить по ипотеке при разводе, то при отказе одного из них от оплаты ежемесячных платежей происходит нарастание просроченной задолженности. При просрочке более трех-четырех месяцев кредитор вправе отобрать заложенное жилье, чтобы продать его и погасить долг.

Нередко возникает ситуация, когда созаёмщики по ипотеке развелись, а квартира осталась у одного из них. Бывший супруг, покинувший квартиру, может отказываться оплачивать свою часть платежа в банк, ссылаясь на то, что он не пользуется жильем. Если при этом он откажется и от своей доли в квартире, то ипотека после развода с согласия банка может быть переоформлена на оставшегося заемщика.

Если бывший муж или жена отказывается только от обязанности по оплате долга, то второму супругу придется самостоятельно гасить обе части платежа или ждать санкций банка за просрочку возврата займа. Банки обычно ждут несколько месяцев, начисляя пени на просроченную сумму, а затем отберут квартиру и выставят ее на аукцион.

Отобранная квартира может быть продана по стоимости значительно дешевле ее рыночной цены. С вырученных от продажи денег будет погашен остаток долга по ипотеке, включая пени и штрафы за просрочку. Оставшуюся сумму вернут созаемщикам. В результате добросовестный плательщик может остаться и без жилья, и без денег.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Делить при разводе деньги значительно легче, чем жилье. Поэтому супруги могут попытаться продать ипотечную квартиру. Для этого потребуется получить согласие банка и найти покупателя, согласного на приобретение недвижимости под обременением. Поскольку покупка квартиры в ипотеке процедура довольно длительная, то потерю времени для покупателя придется возмещать приличной скидкой от рыночной стоимости.

Совместное проживание после развода редко кому нравится. Если продать квартиру и разделить ее стоимость для покупки другого жилья не удается, то можно разъехаться на съемное жилье и дождаться окончания срока ипотеки. Правда, без одобрения банка владельцы не смогут сдать квартиру в аренду. А значит, выплачивать за счет арендных платежей жилищный кредит не получится. Но данное требование банка редко реально применяется. Ипотечные квартиры сдаются без проблем.

Сегодня судьба купленного в кредит жилья и остатка долга за него перед банком чаще всего решается в судебном порядке. Судебная практика, сформированная по разделу квартиры, приобретенной в ипотеку, при разводе довольно неоднозначная.

Решения, вынесенные судами, находящимися в разных регионах, могут быть диаметрально противоположными. Результат во многом зависит от юридической подкованности супругов или таланта адвоката. Поэтому, выбирая в качестве способа приобретения семейного жилища ипотеку, следует заранее обдумать и предусмотреть любые варианты развития событий.

Если вам требуется юридическая поддержка при разводе и разделе ипотеки, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме в углу. До конца года действует специальная акция. С его помощью вполне реально получить компенсацию от супруга и оставить квартиру за собой и защитить интересы детей при разводе.

Также рекомендуем почитать наш следующий пост «Можно ли продать квартиру в ипотеке». Очень важно знать каждому из супругов.

Ждем ваши вопросы ниже и в заявке к нашему юристу. Будем благодарны вам за оценку статьи, клики по кнопкам социальных сетей и подписку на новости.

Раздел ипотечной квартиры при разводе супругов

Деление совместно нажитого имущества осуществляется по мировому соглашению супругов или на основании судебного решения. Делятся материальные ценности, денежные вклады и долговые обязательства семьи, возникшие после регистрации брака. Порядок раздела ипотечной квартиры при разводе зависит от использование средств материнского капитала или помощи родственников для покрытия и от того, погашена ли задолженность.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе?

Содержание (кликните, чтобы открыть)

Денежные обязательства и долги одного супруга, возникшие после регистрации брака, признаются общими, поэтому разделить их можно. Квартира, купленная в ипотеку после получения свидетельства о браке, даже если она оформлена на одного партнера (заемщика) – подлежит делению как совместная собственность.

Банки охотнее предоставляют кредиты на покупку недвижимой собственности семьям (официальным супругам), поскольку это повышает гарантии полной оплаты задолженности в установленные сроки. В таком случае в сделке принимают участие:

  • заемщик (один из супругов), который после полной оплаты ипотеки получает имущественные права на объект;
  • созаемщик/поручитель (второй партнер), гарантирующий своевременное погашение долга;
  • банк/кредитор – владелец недвижимости до полной оплаты ипотеки.

При разводе с непогашенной ипотекой затрагиваются интересы третьей стороны – кредитора, который теряет гарантии своевременной оплаты задолженности. Поэтому супруги должны предварительно обратиться в банк для консультации со специалистом . Кредитор предлагает способы деления собственности и задолженности с учетом защиты личных интересов. При бракоразводном процессе его мнение главное.

Правовое регулирование вопроса:

  • глава 7 СК РФ устанавливает порядок формирования имущественных прав мужчины и женщины внутри семьи;
  • в главе 8 СК РФ расписаны нюансы составления брачного контракта как способа деления ипотечной недвижимости, материальных ценностей, других долговых обязательств;
  • главе 9 СК РФ предлагает возможные варианты распределения долгов, в том числе ипотеки;
  • порядок защиты имущественных интересов участников осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса России;
  • статьи Федерального Закона «Об ипотеке» знакомят с основными направлениями решения финансовых споров о залоговой собственности.
Читать еще:  Как разделить ипотечную недвижимость между супругами?

Один из главных документов при решении спора – кредитный договор, определяющий порядок и условия погашения долга гражданином/семьей.

Как делится ипотека при разводе?

Доля получаемого объекта должна соответствовать доле передаваемого на погашение долга. Порядок деления устанавливается законом или супругами по мировому соглашению.

Во время покупки собственности используются личные сбережения, банковские займы, социальная помощь (в том числе, материнский капитал). Даже если только один супруг участвует в оформлении покупки, второй партнер готовит нотариальное согласие на трату супружеских денег и приобретение имущества.

Распределение долга и квартиры поровну

Вложенные до развода деньги – общие. Доля собственности, оплаченной до развода – общая. Самый распространенный алгоритм деления оставшейся части долга и приобретенной квартиры – поровну. Главные правила распределения материальных ценностей:

  • оставшаяся часть основного тела кредита делится поровну;
  • дополнительные проценты банка делятся пополам;
  • после погашения кредита квартира переходит в единоличное владение заемщика (одного партнера);
  • на протяжении месяца владелец обязан инициировать процедуру деления квартиры пополам со вторым супругом.

Переоформление ипотеки на второго супруга

Договорной порядок деления имущества устанавливается брачным договором или соглашением. Брачное соглашение оформляется в любое время до женитьбы или уже после регистрации брачных отношений. Запрещается подписывать контракт после регистрации развода. На стадии расторжения брака или после получения свидетельства о разводе участники могут составить мировое соглашение об условиях деления ипотечной недвижимости.

Алгоритм действий участников:

  • обращение в банк с заявлением на смену условий погашения долга;
  • получение удовлетворительного решения;
  • составление мирового договора;
  • переоформление контракта с банком;
  • продолжение погашения ипотеки в одностороннем порядке;
  • по желанию сторон происходит компенсация части затрат, которые ранее были понесены вторым партнером.

Последствием такого решения является утрата имущественных прав на жилье со стороны второго супруга.

Продажа квартиры с целью выплаты остатка по задолженности

Редко, но на практике случается, что до регистрации развода супруги продают залоговую собственность с целью расчета с банком и для устранения имущественных споров. Алгоритм действий участников:

  • согласование вопроса с банком;
  • получение разрешения;
  • снятие обременения, то есть банк прекращает насчитывать проценты, но жилье в залоге остается;
  • поиск покупателя и оформление сделки;
  • внесение части денег на полное погашение ипотеки;
  • деление оставшейся суммы пополам между супругами (или в иных долях, если это было оговорено участниками).

Как вариант, можно согласовать продажу жилья на аукционе. Отчуждение проводит кредитор – банк. Среди преимуществ:

  • возможность избежать самостоятельного поиска клиента на покупку;
  • небольшие сроки поиска претендента на покупку (такое жилье сразу раскупается).

Недостаток – заниженная цена, обусловленная желанием кредитора погасить задолженность как можно скорее.

Досрочная выплата долга

Кредитный договор предусматривает досрочное погашение ипотеки. Это самый удобный вариант, поскольку исключает необходимость присутствия кредитора при разводе. Независимо от того, кто внесет деньги, вся прибыль партнеров считается общей. Это значит, что при разводе квартира будет поделена пополам, даже если супруги не успели документально закрепить деление.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры во время развода

Кредитор – обязательный участник. В суде решение не может быть принято без учета мнения заемщика, что утверждено статьями Гражданского кодекса России. Возможности и полномочия кредитора при делении залоговой собственности и ипотеки:

  • составление нового договора кредитования;
  • оставление текущих условий погашения долга;
  • участие в суде и высказывание личного мнения;
  • право запрета на деление ипотечной квартиры до полного погашения долга.

Банк принимает решение с учетом личных финансовых интересов. И закон всегда становится на сторону кредитора. Развестись получится, но поделить имущество не удастся. Деление осуществится только после полной выплаты кредита.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

Составление добровольного соглашения о делении собственности – право, а не обязанность сторон. Мирное решение конфликта позволяет самостоятельно (с учетом мнения банка) установить порядок деления приобретенного имущества и долгового обязательства.

Участникам необходимо пройти следующую процедуру:

  • обоюдное обращение в банк, где был составлен кредитный договор;
  • согласование с заемщиком возможности изменить порядок и условия погашения долга (касается только тех случаев, когда стороны желают поделить ипотечное жилье и разделить долг; если супруги решили вместе оплачивать кредит, то разрешение банка не требуется);
  • обращение к нотариусу с целью составления мирового договора;
  • удостоверение документа и регистрация;
  • передача копии соглашения в банк.

Можно сначала составить соглашение, а затем обратиться в банк с просьбой внести правки в кредитный договор, но заемщик может отказать в принятии выбранных условий. Без резолюции банковского учреждения соглашение не получит законную силу.

Содержание и образец соглашения

Договор, условия которого касаются совместных долговых обязательств, должен содержать следующие разделы информации:

  • персональные данные участников;
  • основания возникновения брачных отношений;
  • реквизиты свидетельства о браке;
  • перечень материальных ценностей, в отношении которых возник спор;
  • порядок распределения благ между участниками;
  • список долговых обязательств, которые необходимо поделить;
  • дальнейшие условия погашения долгов и кредитов;
  • установление периодичности и размера выплат по ипотеке каждым супругом;
  • порядок долевого деления квартиры;
  • ответственность участников за нарушение условий документа.

Разрешается дополнительно утвердить график выплаты кредита.

Раздел квартиры в ипотеку через суд

Если стороны не смогли прийти к единому мнению или банк отказал в принятии оговоренных условий, в действие вступает суд. Правила:

  • разделить ипотеку можно одновременно с подачей иска на развод или после прекращения брака;
  • срок исковой давности по таким спорам – 3 года (начинается с момента, когда одному из участников стало известно, что второй партнер нарушает имущественные интересы первого);
  • в суде обязательно присутствие кредитора, чьи имущественные интересы затрагиваются.

Подсудность

Рассмотрением таких дел занимаются федеральные суды общей юрисдикции. Мировой суд не рассматривает исковые заявления, поскольку высока вероятность конфликта между мужем, женой, банком. Заинтересованная сторона направляет исковое заявление в инстанцию, расположенную по адресу нахождения спорной недвижимой собственности.

Документы и образец заявления

Ходатайство должно содержать следующие блоки информации:

  • название федерального суда, которому передается на рассмотрение иск;
  • личные данные истца;
  • персональные сведения ответчика;
  • данные юридического лица – кредитора (официальное название, адрес – можно посмотреть в кредитном договоре);
  • наименование документа;
  • описание обстоятельств прекращения брака (реквизиты свидетельства о разводе);
  • указание условий приобретения собственности в ипотеку;
  • прошение поделить имущество и долг между участниками;
  • опись дополнительных документов;
  • подпись и дата оформления.

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

Как делить при разводе купленную в браке ипотечную квартиру и сам кредит, рассказывает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск).

Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу. Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости. Это правило установлено законом.

При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.

Два способа поделить ипотечную квартиру

1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.

В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.

2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.

В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.

«Гражданский брак»

Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле. В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено. Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.

Безвозмездные сделки

Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.

К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.

Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.

Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.

Роль банка

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку. Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию. Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Дети и материнский капитал

При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане. Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически. Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector