Как бороться с риэлторами?

Спасибо, риэлтор с вами скоро свяжется!

Как обманывают риэлторы, наверное, не написал только ленивый. А вот реальных историй и ставших уже привычными схем, как ушлые не добропорядочные клиенты обманывают и кидают на деньги своих риэлторов, написано не много.

Сами агенты по недвижимости не любят об этом говорить, что их кто-то из клиентов смог обмануть, и уж тем более не охотно они об этом распространяются. Ведь риэлторы сами считают себя гарантами всего чего только угодно, в разговоре оперируют незнакомыми терминами, бравируют отличным знанием Закона, но как оказывается, и они не всегда застрахованы от неприятных неожиданностей, например, таких как кидок или обман со стороны своего доверителя.

Какой клиента обман? Риэлтор напросился сам!

В принципе, подзаголовок абзаца говорит сам за себя, и в нём прописан весь смысл, и вроде добавить уже нечего, но разъяснить все же, как всё происходит думаю стоит.

В основном, неприятные истории с неуплатой комиссии, обманом и откровенным кидаловом происходят, когда риэлтор навязывает свои услуги клиенту.

Характерная ситуация — собственник квартиры самостоятельно выставляет объявление о продаже своей квартиры в интернет. На него со всех сторон наваливаются агенты с предложениями о помощи в продаже и сотрудничестве. В конкурентной гонке риэлторы зачастую и совершают роковые для себя ошибки, принимают бесправные условия сотрудничества, и вообще себе тыл никак не прикрывая, лишь бы хозяин согласился с ними работать. Одни предлагают супер методики экстренных продаж квартир, другие говорят о том, что услуги риэлтора для продавца бесплатные, и они вообще ничего не будут стоить — комиссионное вознаграждение накинут сверху, и его оплатит покупатель жилья, третьи готовы работать без официального эксклюзивного договора — на уши собственника вешается много лапши, делается и говорится всё, лишь бы убрать конкурента с дороги.

Вообщем, вся эта нездоровая движуха вокруг хозяина квартиры сама подталкивает его к мысли кинуть риэлтора на деньги в один прекрасный момент. В профессиональной среде — это называется работать на конкурентах, данный вид сотрудничества и сам процесс сопряжён с огромными рисками для риэлтора — контакты собственника в открытом доступе или есть у многих, конкуренты в любой момент могут клиента увести из под носа, продают квартиру сразу несколько агентств, никто никому стопроцентных железобетонных гарантий не даёт, работают как новички, так и опытные на свой страх и риск.

Не хочу платить риэлтору — хочу кинуть

Не хочу платить и не буду, и вообще, я знать не знаю кто вы такой, и вижу вас в первый раз! Именно такие слова, после нескольких месяцев работы и официального сотрудничества, может услышать риэлтор в тот миг, когда клиент получил свои деньги на руки за проданную квартиру. Внезапная обширная амнезия — частая болезнь и диагноз у продавцов вторички, которую обманутые риэлторы либо не хотя лечить клиенту, либо попросту не могут.

В наглую, тебе в лицо говорят на сделке или уже после неё, что платить ранее оговоренную сумму агентского вознаграждения, закрепленную и зафиксированную в официальном договоре на оказание риэлторских услуг, не будут.

Что можно на их счёт сказать? Продуманные на сто ходов вперед жадные низкие люди, изначально идущие на подлог! На других заработаете! — такое могут бросить риэлтору в ответ.

Рассчитывают нахальные клиенты при этом на то, что сумма возможной потери денег настолько незначительна и мала, что из за неё агенты не побегут в полицию или суд, им попросту будет жаль своего времени. Надо отдать должное, что во многих случаях расчёт не добропорядочных клиентов оправдывается — в большинстве случаях риэлторы бросают хлопотное дело по выбиванию комиссии и спускают всё на тормозах.

Именно поэтому, риэлторы стараются уже на сделке выгребать из цепких лап клиента свою комиссию, закладывая её в отдельную банковскую ячейку или получать её на руки под гарантийное письмо.

Обмануть и кинуть риэлтора — это модно

На рынке оказания риэлторских услуг сформировалась такая гнилая прослойка клиентов, которая изначально осознанно идёт на полог, регулярно пользуются услугами риэлторов и постоянно им не платят — кидают на деньги. Добрая половина этих клиентов — это упыри, сами несостоявшиеся агенты по недвижимости, которые начали путь в такой сложной профессии да бросили это хлопотное и рискованное дело. Другая половина этой гнилой прослойки — это ничтожества, переполненные чувством собственного превосходства. Кинуть риэлтора на деньги — это вошло в моду у клиентов. Почитайте,что пишут на форумах и в социальных сетях, как бравируют и хвалятся обманщики удавшимися фактами мошенничества, когда они кинули своего риэлтора.

Кинула агента — обманула риэлтора

Я иногда поражаюсь, какой наглости только надо набраться, чтобы позвонить одному риэлтору с предложением кинуть другого!

Звонит на днях одна мадам, говорит, что продают через риэлтора 2-х комнатную квартиру на Сухаревке у Красных ворот, цена четвертной — 25 миллионов рублей. Дальше повествует, что покупатель найдет, агент помог в срочном порядке за деньги собрать необходимый пакет документов, уже внесли аванс, назначен день сделки.

И. От меня-то что требуется в данной ситуации?! Всё уже сделано! Чего вы от меня хотите?

Невозмутимо так, она мне отвечает, что ей кажется, что уж слишком дорого берёт риэлтор за свои услуги.

А когда начинали продавать, вам так не показалось? Вам изначально была озвучена комиссия?

В ходе дальнейшего разговора стало понятно, что условия сотрудничества и размер комиссии были известны ей заранее, что риэлтор занимался продажей квартиры больше года, и что она просто жадная тварь, которая хочет кинуть своего риэлтора. В ходе беседы, я не раз порывалась бросить трубку, потому что разговаривать с ней мне было противно. Единственной причиной почему я этого не сделала сразу, была попытка выведать координаты обреченного риэлтора и её предупредить. Но сделать такой благородный поступок у меня не получилось. Жадная дама до последнего не хотела раскалываться — ни точного адреса, никаких имён, ничего не сказала, чтобы могло её идентифицировать. В итоге, телефонный разговор с дамой, которая не хотела платить, закончился моим категорическим ей отказом. Лишь в глубине души оставалось надеяться, что ушлая дама не смогла своего добиться и не кинула своего риэлтора.

Неудачная попытка обмануть риэлтора

Был в практике случай. Зашёл клиент по рекомендации. Продаю 3-х комнатную квартиру в Измайлово. Всё по кругу — сначала разбор и анализ сложившейся ситуации, первичные консультации клиента, предварительная оценка квартиры, фото-сессия, размещение рекламы, показы, подписание авансового соглашения, сама сделка в банке, передача квартиры новому собственнику — по полной. Наплясалась с клиентами, аж умаялась, семейка ещё та. Предлагаю своему клиенту со мной рассчитаться по договору на оказание риэлторских услуг и выплатить мою комиссию в 150 тысяч рублей. А он мне заявляет, что знать меня не знает, никакой акт выполненных работ по агентскому договору он подписывать не собирается и ничего платить не будет.

Ну хрен с тобой, золотая рыбка. Беру этого быка за рога и начинаю ему их выкручивать. Собираю в кучу всю деловую переписку с нерадивым клиентом из всех источников — электронных и на бумаге, беру свидетелей — фотографа, банковских работников, соседей, консьержку, и с агентским договором иду в Обэп. И тут свершилось не иначе как чудо, он прозрел, вспомнил меня и признал. Амнезия прошла, и он попытался включить задний ход, и загладить вину в рамках досудебного разбирательства. Но для меня это уже было дело принципа. В ходе процесса клиент не раз пытался со мной помириться. В конечном счёте, просила по иску взыскать 600 тысяч рублей с оответчика, а получила 350 — клиент отделался лишь лёгким двойным испугом, с паршивой овцы хоть шерсти клок, подумала я и успокоилась на этом.

Как обманывают риэлтора при аренде

Я уверена, обман риэлтора при аренде — это самый распространенный вид мошенничества со стороны клиента на вторичном рынке.

Приходят клиенты на просмотр с риэлтором, а позже возвращаются в квартиру и пытаются договориться с хозяином напрямую — заселится без риэлтора и комиссионных посреднику. Надо с сожалением отметить, что в большинстве случаев нерадивым клиентам это удаётся. Добропорядочных собственников на аренде, почти не осталось, все жаждут мгновенной прибыли — все прогнили насквозь, дружбой и связями не дорожат.

Клиент не всегда прав!

Что стоит сказать в заключении, необходимо лишний раз для всех профессиональных участников напомнить, что это рынок и он ещё не до конца цивилизованный, не устаканился. Механизмы отстаивания своих законных прав и интересов в тяжёлой бюрократической машине сложны, и поэтому во многом, мы часто спускаем всё на тормозах, и это касается абсолютно всех — не только риэлторов. Сделки на вторичке сопряжены с огромными рисками не только для покупателей и продавцов квартир, но и для исполнителей услуг. Держите ухо востро и вы всегда будете на коне!

Не скажу, что меня никогда мои клиенты не кидали, ещё как кидали и не раз. Но уверена, через такие нелицеприятные ситуации должен пройти каждый профессиональный участник рынка — это риэлтору хороший опыт и наука!

Всем удачных риэлторских сделок без кидка и обмана!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Как я продавал квартиру или как бороться с риелторами

Добавлено в закладки: 0

В декабре прошлого 2018 года, накопив немного наличности и взяв кредит, решил что уже надо переезжать в более просторное жильё со своей однушки. Осмотрев все варианты на А***о (не реклама если что) выбрал вариант который меня устраивал. 3-х комнатная квартира которую продавала моя знакомая. Ценник она залупила сначала негуманный конечно (3,5 ляма), но поторговавшись сошлись на 3 миллионах. В качестве того что я ей оплачу полностью сумму, взял кредит на 1,5 ляма в банке и сразу ей отдал, составив договор что остальное выплачу в рассрочку в течении 6 месяцев, или досрочно продав свою однушку за 1,5 ляма.

Читать еще:  Как получить справку о кадастровой стоимости участка онлайн?

1. Продажа однушки.
Так как купив квартиру въезжать в неё было, мягко сказать преждевременно, пока не обставлю, до марта зарабатывал на доремонт (так сказать) под себя и ремонтировал, что б въехать не парясь, тем более кот у меня очень критичен к не обустроенной квартире (нервничает зараза). В тоже время дал объявление о продаже на вышеупомянутом сайте 15.02.2019 по той цене которую хотел. В результате реальных звонков от потенциальных покупателей небыло, но зато куча звонков от риэлторских агенств. Да знаю что цена немного завыщена, но квартира была под ключ, т. е. оставлял всю мебель (встроенная кухня, в зале стенка, диван-уголок). В итоге заключил с одним настойчивым риэлтором договор, который обещал продать квартиру в течении месяца. Окай думаю, я всё равно занят очень сильно, пускай они заработают, от начальной цены я им скинул 50к. Т. е. если продадут за 1,5 кк, 50 тысяч их. Заключили договор, и процесс пошёл. Были выложены объявы на А***о и всех соответвующих тематике сайтах от их риэлтора, который курировал меня.
2. Осмотры.
На протяжении месяца, ко мне приезжали клиентов 5 или 6 не помню точно. Но все заходили смотрели и скрывались в непонятном мне направлении, хотя при осмотре их всё устраивало. Через 2 недели решил снизить цену до 1,4кк. Так как стенку и диван из зала решил вывезти в другую свою однушку. Уведомив от этом своего риэлтора, попросил снизить цену в объявлениях на сайтах.

3. Продажа.
Прождав месяц, и так и не получив результата, решил что буду продавать сам, хотя договор у них заключался на 3 месяца. Ну думал, похуй, прокатит. Буквально через неделю после того как я выложил своё объявление, по цене 1,4кк, мне звонит потенциальный покупатель. Пообщавшись с ним, он решает купить квартиру. Думаю “Окай”, но у меня же договор с риэлторами. Еду к ним в офис и 17.03.2019 расторгаю договор в одностороннем порядке в 11-00, так как штрафных санкций в договоре не предусмотрено за досрочное расторжение договора. В 17-00 того же дня в МФЦ заключаю договор о продаже квартиры. Ну собственно на этом думал всё. Отдал остальные бабки за новую хату, думал всё. НО………. бля

4. Звонки.
Через несколько дней после продажи однушки звонит мне ведущий меня риэлтор (который мне уже ни в хуй не впёрся) и заявляет что он подаёт на меня в суд, за то что я лишил его прибыли с продажи моей квартиры. Достаю договор с ними перечитываю. Окай думаю, хуй ты угадал хуесос халявщик.

5. Суд.
Через месяц получаю повестку в суд, что на меня подано заявление о неисполнении договора. Окай, приезжаю в суд, беру документы на основании которых готовить ответку. По факту они хотят что бы с меня в их пользу удержали 100к за неисполнение договорных обязательств, я же их хочу послать просто на ХУЙ. Причём именно так как написал.
Еду к юристу, и за 1 тысячу рублей почитав материалы дела, он говорит “А какого хуя они от тебя чего-то хотят, если они не понесли убытки?” Пишет мне опровержение, и я иду с ним в суд. Сначала судья был на их стороне, типа договор то подписали. Я сказал “Да подписал, но так как они убытки не понесли, я им ничего не должен, вот бумага обосновывающая всё действо”. Я сказал что возмещу только их расходы на сие мероприятие, но не более. И то только с предоставлением чеков и т. д. И тут судья сразу переобулся. Судья им посоветовал идти на мировую с возмещением убытков в пределах 5к рублей. Ну думаю за свою ошибку, что связался с ёбаными риэлторам хоть так отделаюсь. Они тоже вроде согласились. Суд был перенесён.

6. Суд 2
Буквально позавчера повторное рассмотрение. Прихожу (предварительно накатав встречный иск (на их договор, который противоречит Констституции РФ, на мои фин. затраты (с чеками) по поводу, что мне нужно было срываться с работы и ехать показывать квартиру людям которых они приводили, ну и моралку там вписал для комплекта) примерно на 40к.
Эта тварь риэлтор накатала издержек на 23к. Окай говорю или сейчас отдаю 5к или чеки давай всё оплачу. Та сволочь говорит, что 5к его не устраивают, и я должен 23к не предоставив ни одного чека. Тут уже судья вмешался, и сказал “Нет чеков, вообще ничего не получите”.

Итог.
Не стоит связываться с риэлторами ни при каких случаях. Мне это стоило 2 месяца потраченных нервов.

Полицейский и его банда

Главарь, он же бывший полицейский получил девять лет колонии, шестеро его сообщников — от трех лет условно до семи лет лишения свободы.

Напомним, что в понедельник столичный районный суд огласил приговор членам банды некого Евгения Макарова. Этого человека и его подручных еще на этапе следствия журналисты называли черным риелтором Москвы. Определение не совсем точное. Но нового названия аферам по выживанию законопослушных граждан из их собственного жилья еще не придумали, хотя этот криминальный бизнес расцветает в нашей стране уже несколько лет и никто с ним не мог справиться. И вот вчерашний приговор — фактически первая ласточка.

До недавнего времени криминал, специализирующийся на захвате жилья, интересовался вполне определенной категорией граждан — одинокие, старые, больные, алкоголики и наркоманы попадали в так называемую группу риска и могли с легкостью потерять не только законное жилье, но и жизнь.

Схема, по которой с таким контингентом работали бандиты, была проста и незамысловата. В окружении несчастного человека появлялся некто — добрый, понимающий и щедрый. Новый друг кормил, поил, ухаживал, спаивал жертву.

Дальше — возможны были варианты. Кому-то предлагали здоровый воздух сельской местности в роскошном доме, кому-то квартирку поменьше, но с солидным счетом за разницу в квадратных метрах, которого бы хватило на всю оставшуюся жизнь.Но это были лишь красивые сказки. В реальности все было проще и страшней.

В итоге граждане оказывались в сотнях километров от города в развалюхе, с десятками таких же братьев и сестер по несчастью. Но это был самый хороший вариант.

Чаще всего такие граждане из группы риска просто исчезали. А квартира отходила тем самым черным риелторам.

Постепенно сложился целый криминальный бизнес, куда вошли участковые полицейские, знающие свой контингент, врачи поликлиник, которым был известен диагноз, социальные работники, где все инвалиды и старые были учтены. Эти были в основном поставщиками информации о подходящих клиентах. Появились свои нотариусы и судьи, которые узаконивали липовые дарственные и завещания.

Бизнес на жизни старых и больных поначалу давал огромные прибыли. С опозданием, но маховик правоохранительной машины все же завертелся, и у бандитов начались проблемы. Потом, уже в двухтысячных годах, пошли аресты черных риелторов, громкие уголовные процессы.

Под суд попали сразу несколько столичных судей, которые по заказу бандитов признавали наследниками исчезнувших квартировладельцев совершенно посторонних людей.

Но жилье в крупных городах по-прежнему, стоило очень дорого и только росло в цене. Тогда криминал нашел другую лазейку. Она была связана с долями квартир.

Первый звонок, образно говоря, прозвенел в одном из спальных столичных районов. Там в однокомнатной квартире проживали мать и дочь. Обе уже пенсионерки. В один из дней в дверь позвонил некий молодой человек и заявил, что он теперь сособственник доли в их квартире и в этом жилье прописан. Он успокоил женщин — объяснив, что жить с ними не будет, ему нужна лишь московская прописка. Спустя пару дней, на пороге появился еще один гражданин. Он представился продавцом с соседнего рынка и заявил, чтобы дамы освободили ему угол, так как он намерен жить в квартире, где ему принадлежит целых два квадратных метра.

Не молодые и совсем не здоровые женщины вызвали участкового, который проверил у торговца документы и сказал, что все законно.

Оказалось, что однокомнатная квартира изначально принадлежала двум родным сестрам, одна из которых всю жизнь прожила на Ставрополье, имея долю в столичной однушке.

Вторая сестра жила в Москве с мужем и дочерью. Муж умер, дочь выросла, состарилась и вышла на пенсию. Женщины жили вдвоем. Но после смерти сестры на юге, ее наследники, не поставив родственников в известность, продали ее долю, разделив квадратные метры пополам. Доли купили быстро. Закон разрешает жить на одном квадратном метре и там же прописываться. Поэтому все суды мать с дочерью проиграли.

Новая схема заработала в полную силу. Появились первые фирмы, специализирующиеся на торговле долями. Этот бизнес оказался крайне выгоден. Доли разбирали быстро. Квартира — дорогое удовольствие, а купить квадратный метр даже в столичной квартире вполне по карману даже торговцу с рынка.

Ну, а следом за покупателями и продавцами «кусочков» шли те, кто, купив один квадратный метр, создавали такую атмосферу в квартире, что законные жильцы сбегали из дома, продавая большую часть за копейки.

Так родился новый вид криминального бизнеса — бандиты запугивали и выживали хозяев из квартиры, для начала купив лишь ее долю.

Подобные схемы оказались настолько просты и доходны, что лавина фирм и фирмочек такого бизнеса буквально накрыла большинство крупных городов.

Правоохранители к такому развитию ситуации оказались банально не готовы. Полицейские могли лишь проверить прописку появившегося бандита и отправляли граждан в суды. А там в иске отказывали, так как все было правильно с точки зрения закона. Ну, а если соседи не понравились друг другу, то это вполне жизненная ситуация, и ничего страшного, а главное, ничего противозаконного никто не увидел.

Собственно осужденная банда на этом и специализировалась, как тысячи подобных, которые сейчас «трудятся» практически во всех крупных городах страны.

Осужденный Евгений Макаров работал участковым УВД Щукино. Уволился, стал работать в некой фирме, которая помогает вселять людей в квартиры. По слухам, сам Макаров так «вселил» с выживанием жильцов несколько десятков квартир.

Читать еще:  Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника?

Схема была примитивна: выбирались социально незащищенные семьи, обычно — мама с детьми и пожилыми родителями. Приходили сам Макаров и человек с чемоданчиком инструментов, который болгаркой спиливал двери. Сопровождение — около десятка «братков» из кавказского региона. Их потом вселяли на купленную долю.

Вселяли по договорам безвозмездного пользования долей, что по закону нельзя сделать без согласия содольщиков, но это делали.

Коренным жильцам постоянно угрожали: если не согласишься на наши условия — детей увезем и будем по кусочкам присылать, пока долю свою не отдашь. Очередной жертве — семье Гурковых — убегать было некуда. Их квартиру разломали — сняли все двери, включая дверь в туалет, разбили всю детскую мебель. Полицейские приезжали и, постояв рядом, уезжали, заявив, что это «гражданско-правовые отношения». Как было сказано в суде, бандиты закон знали и не наносили серьезных ран, чтобы не было повода для уголовного дела.

Еще важный момент — нотариусы выписывали бандитам доверенности на право нахождения в квартире.

С точки зрения закона, фактически подменялось решение суда о вселении. Хотя лишь суд имеет право выносить такое решение. Но полицию эти бумажки очень устраивали.

Закончилось все тем, чем и должно было — криминал элементарно потерял почву под ногами от безнаказанности. Ведь их нигде и никто не останавливал. Полиция чуть ли не честь захватчикам отдавала, суды были на их стороне. Нотариусы выправляли нужные бумаги. Оставалось чуть дожать хозяев, и квартира стоимостью в миллионы рублей сама плыла в руки.

Откровенно говоря, «соавторами» решения Зюзинского суда — посадить за выживание из квартир — можно смело назвать журналистское сообщество.

Два года столичная и федеральная пресса, все каналы телевидения буквально кричали о новом виде криминального бизнеса, показывали бандитов, которые не прятались, и несчастные семьи, которым угрожали. И вот результат.

Очень серьезно помогла сдвинуть с места ситуацию и позиция прокуратуры, а точнее, прокуратуры Юго-Западного округа Москвы. С их подачи было возбуждено уголовное дело, которое и привело всех осужденных в места лишения свободы.

И это было первое в истории столицы уголовное дело, возбужденное по статье 179 часть 2 — «принуждение к совершению сделки».

Да, надо признать, что из десятков пострадавших от этой банды семей в суде рассматривалось всего три эпизода. Всех остальных запугали. Но главное — наконец-то создан прецедент, когда к уголовной ответственности привлекли тех, кто выживает граждан из квартир и с помощью угроз и давления вынуждает их совершать сделки с долями по невыгодной цене.

Но и этого может оказаться недостаточно. Уже раздаются голоса, что законодателю надо посмотреть, а можно ли вселять граждан на жилплощадь, на которой не уместиться даже кровать?

Ведь подобное дробление квадратных метров до минимума оказалось правовой дырой, приносящей нормальным людям горе. С другой стороны — никто не отменял рынок жилья и его частей.

Алексей Куприянов, почетный адвокат России:

— Чтобы не оказаться в ситуации, когда доля в квартире продается чужим, советую во-первых, по возможности мириться с родственниками и выкупать их доли в общем жилье. Желая насолить родне и перепродавая долю посторонним, граждане часто делают хуже самим себе.

Важен и еще один момент. Рекомендую еще до продажи доли, обязательно определить порядок пользования квартирой и зафиксировать порядок на бумаге.

Определить порядок пользования жильем можно либо добровольно, по взаимному согласию сторон, либо по решению суда. Это важно, так как чужие люди, если они вселятся в квартиру, то придут в уже готовый порядок.

А если их что-то не устроит и они пойдут в суд, то будущие суды, как показывает практика, стараются зафиксировать то, что уже было установлено на бумаге.

И главное — не запускать процесс. Это означает, что надо взять за правило сразу ставить в известность правоохранительные органы при любом нарушении своих прав, не терпеть издевательства и не поддаваться на угрозы. Ведь главная задача таких бандитов — так запугать людей, чтобы они сами согласились расстаться с собственным жильем.

Как бороться с «левыми сделками» в агентстве недвижимости?

Создать свое агентство недвижимости и наладить работу в нем несложно. Гораздо больше усилий требуется на то, чтобы оно приносило стабильную прибыль. Одна из проблем, с которой сталкиваются руководители компаний, это «левые сделки» в агентстве недвижимости, что в конечном итоге влияет и на прибыль, и на репутацию фирмы. Об этом явлении портал Move.su побеседовал с Аленой Продай, генеральным директором компании «Тригер Групп».

Прежде всего, расскажите, что такое «левая сделка»?

«Левая сделка» означает, что деньги идут не в карман агентству, а в карман риэлтору – полностью или частично.

Приведите пример такой сделки.

Допустим, клиент приходит к риэлтору и спрашивает, может ли тот продать его квартиру, поставить рекламу, но за это он получит не 2%, как требует компания, а 0,5% лично – что выше той суммы, которую по итогам заплатила бы ему компания.

Почему некоторые риэлторы идут на такие сделки?

Причин тому может быть несколько. Во-первых, у компании изначально могут быть невыгодные условия, маленький процент, который получает агент. Во-вторых, иногда сказываются личностные характеристики риэлтора, когда он сам по себе аферистичного склада. Ну и, наконец, бывают ситуации, когда у маклера уже достаточно опыта, есть своя риэлторская база, и здесь, что важно, задействован сам клиент. Брокер уже работал с этим человеком, они уже делали сделки, могут быть хорошие отношения, и тогда клиент уже сам хочет сэкономить.

Если представить ситуацию, что клиент – знакомый риэлтора, который обращается к нему лично, и объект – тоже его, будет ли такая сделка считаться «левой»?

Интересный вопрос. Все же считается, что если даже это объект маклера и к нему пришел сосед или родственник, и использовались ресурсы компании для того, чтобы помочь такому человеку, то если все это проводилось в рабочее время – то сделка все равно «левая». Если брокер этим занимался в свое личное время, тогда нет.

Расскажите, насколько распространенной проблемой среди компаний являются сегодня такие сделки «мимо кассы»?

На мой взгляд, это сегодня распространено среди компаний, занимающихся «вторичкой». Среди тех, кто занимается дорогой недвижимостью, это реже встречается, чем среди тех, кто работает с обычным жильем. Проблема «левых сделок», в первую очередь, есть там, где массовость. В компаниях элитной недвижимости объектов мало, они все на виду, уровень контроля гораздо выше. В таких сделках оперируют большими суммами, и решиться передать их через компанию проще, чем через частного риэлтора. К тому же, здесь задействованы юристы. Таким образом, все упирается в вопрос цифры и вопрос безопасности.

Отступая от темы, хочу сказать, что если человек собирается купить квартиру за $5 млн., то здесь стоит вопрос не «левых сделок», а того, какая компания согласится работать за меньший процент. Но это уже совсем другая история.

Через какое время работы агент попадает в «зону риска»? Когда он может начать зарабатывать мимо компании?

Я думаю, что это прямо пропорционально опыту агента. Как только человек поднаторел, понял систему, схему и т.п., он может начать «левачить». Надо сказать, что это очень большой соблазн для большинства брокеров, не каждый в силах устоять. Все зависит от типа риэлтора. Если он не желает развиваться как профессионал, а хочет быстро заработать денег и уйти, — то это вторая причина. Он уже изначально афестичного склада в таком случае. Для него важна не самореализация как риэлтора, а личностные интересы.

А может его этому кто-то научить в компании?

Если риэлтор «левачит», то «левачит» втихаря, или с людьми из другой компании, когда разные люди имеют доступ к разным базам клиентов. Внутри фирмы коалиций, как правило, не бывает.

Как выявить в компании человека, который работает «мимо кассы»?

Никак. Пока сам случайно его не обнаружишь или кто-то не сдаст, такой человек может продолжать работать. Иногда это длится годами. Если в компании сотни человек, то отследить каждого из них очень проблематично. Вообще, если принесли объект, то он может и не дойти до рекламы – на него уже будут 5-6 клиентов, которые стоят в очереди.

Вы говорите, риэлтор может прийти в компанию, будучи изначально настроенным на нечестную работу. Как выявить и сразу отсечь таких людей?

Прежде всего, надо смотреть предыдущий опыт, где работали, почему ушли, почему хотят работать именно в этой компании. Если человек постоянно меняет места, переходит из одной компании в другую – это должно насторожить. Также если брокер долго работал один, а потом решил устроиться в компанию, сразу должен возникнуть вопрос – почему?

И, наверное, главный вопрос: как бороться с «левыми сделками» в агентстве недвижимости?

Сегодня рынок так устроен, что почти все агенты работают без зарплаты. Это составляющая увеличивает соблазн для брокера пойти работать мимо компании. Если маклеру платить зарплату, хороший процент, компенсировать транспортные расходы, телефон и т.д. – то человек будет держаться за свое место. Помимо таких стимулов, помогают поощрения в виде, например, грамот, возможностей карьерного роста, дополнительных бонусов в виде объектов, бесплатных обучающих семинаров – то есть, любые такие поощрения за хорошую работу. Все эти меры должны быть подкреплены хорошим уровнем контроля.

Что собой представляет такой контроль?

Это значит, что руководство, например, начальник отдела, в курсе, где и что происходит – контроль по времени, контроль по объекту. Если человек сидит на зарплате, у него можно это спросить, если не на зарплате – то сложно. Хочу сказать, что для того, чтобы сделать «левую сделку», у брокера должно быть много свободного времени. Если это время отслеживать, то риски будут ниже. Например, секретарь может обзванивать брокеров 2 раза в день, спрашивать их, где они, на каком объекте и т.п.

Со всеми клиентами должен быть заключен договор. Если такой возможности нет, должны быть листы о просмотре объекта, которые подписываются несколькими сторонами — и клиентами, и хозяевами. Так, если за месяц было 5 договоров, потом можно какому-то независимому лицу позвонить по всем, поинтересоваться, продан объект или не продан, живой или не живой.

Вообще, я считаю, что нужно составлять структуру, которая была бы между компанией и клиентом. Другое дело, что есть компании большие, где очень высокая текучка. Там несколько иная политика, им не надо много думать о контроле, а набирать побольше риэлторов. Думаю, большая компания может выживать через текучку кадров. В маленькой компании сложнее работать «мимо кассы». Там свои люди, они все на виду. Вообще, каждая компания самостоятельно определяет свою политику.

Читать еще:  Как получить статус малоимущей семьи?

Каким компаниям интересно бороться с «левыми сделками»?

Наверное, компаниям, которые давно на рынке, у которых есть сложившаяся репутация и своя клиентская база. Ведь в результате таких сделок может быть серьезный урон репутации, что для компании гораздо ощутимее потери прибыли.

Или, например, такие сделки стараются отслеживать маленькие компании, которые недавно вышли на рынок, и которым помимо репутации важна прибыль.

Что делают с теми риэлторами, кто попался? Значит ли это, что на карьере в недвижимости можно ставить теперь крест?

Если сарафанное радио донесло, то это одно, если каким-то другим образом попался – то это другое. К сожалению, это совершенно не означает конец карьеры такого брокера, так как общей базы среди компаний нет, только сарафанное радио. Иногда все знают, что кто-то в агентстве «левачит», но доказательств нет, и человек может долго грамотно это делать.

Что бы Вы могли сказать в заключение читателям портала Move.su?

Пока не будет отточен рынок недвижимости, соблазн уйти к такому «левому» риэлтору у клиента будет всегда, так как человек заинтересован в минимальных расходах. Если брокер делает «левые сделки», это не значит, что он непрофессионал. Все упирается в то, что компании сегодня не борются за своих риэлторов. Им нужна прибыль любым путем: за счет потока, маленьких выплат брокерам, высокого процента и т.п. Думаю, если агенту создать нормальные условия для работы, он лишний раз задумается, прежде чем начать работать мимо компании.

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, считает, что чем более люди в компании «на виду», тем меньше вероятность того, что они станут совершать сделки «мимо кассы». «И дело даже не в том, что уровень контроля выше. Руководитель отдела, плотно общаясь с каждым из сотрудников, в таком случае может почувствовать, что что-то идет не так. В этом случае агентства элитной недвижимости, конечно, имеют преимущества перед крупными компаниями, ориентированными на массовость. Впрочем, если брокер осторожен и грамотно «заметает следы», поймать за руку его бывает крайне сложно».

LiveInternetLiveInternet

Поиск по дневнику

Подписка по e-mail

Статистика

Типовые способы обмана риэлторами своих клиентов

Типовые способы обмана риэлторами своих клиентов

Сегодня ВСЕ риэлторы, частные посредники и агентства недвижимости вместе с информационными ресурсами, публикующими информацию о предложениях и спросе по объектам недвижимости находятся в СГОВОРЕ. Они ВЕЗДЕ публикуют объявления с заманчивыми предложениями, искусственно В ОБЪЯВЛЕНИЯХ занижают цены, чтобы клиент позвонил именно в их агентство.

99% частных объявлений о недвижимости на основных ресурсах (интернет, газеты, журналы, реклама в СМИ и т.д.) «ПЕРЕХВАЧЕНО» риэлторами, даже если в объявлении указано, что его подал собственник (указан номер мобильного телефона).

Позвонив, по указанному в объявлении номеру телефона, Вы ВСЕГДА попадете на риэлтора, частного посредника или в агентство недвижимости

Единственный способ не тратить своё время и нервы в поисках объявлений от хозяев это пользоваться специальными интернет ресурсами с мощным фильтром от посредников, такими как сайт бесплатных объявлений по недвижимости www.neagent.org.ua. К сожалению таких сайтов не много пока в интернете. Поэтому часто возникают неприятные ситуации при поске жилья.
Типовая ситуация:

Вы увидели объявление от хозяна-собственника с привлекательным и не дорогим вариантом продажи квартиры.

Например, за 60000 у.е. 2-х комнатная квартира в хорошем месте в с хорошими параметрами.

Вы звоните по объявлению. Вам говорят, что хозяина сейчас нет, а это его знакомая, которая ему помогает или частный риэлтор или агентство недвижимости. Далее Вас начинают обманывать (разводить):

Вариант 1: говорят, что за квартиру уже внесли аванс, позвоните через 2-3 дня.

Когда Вы позвоните через указанный интервал, Вам скажут, что цена увеличилась на 4-5 тысяч, к моменту просмотра ее увеличат еще на 2-3 тыс., а после того как будут собраны все документы для совершения сделки купли-продажи (обычно их собирают 2-3 недели), цену увеличат еще на 3-4 тыс. (скажут, что рынок-то движется и цены растут). Плюс с Вас еще возьмут 3-5% за услуги риэлторов, а это ещё
3-4 тыс. у.е.

Итого вместо 60000$ ВЫ заплатите 75000$ , а то и больше.

Вариант 2: квартира уже продана, но у нас есть такая же, даже немного лучше.

Далее по сценарию Варианта 1.

Как риэлторы и посредники нас обманывают

Здесь опубликованы не все схемы обмана, потому, что риэлторы постоянно придумывают новые.

Обман: Эксклюзивный доступ к платным базам данных

Риэлтерские агентства своим клиентам предлагают ЯКОБЫ эксклюзивный доступ к СВОИМ и платным базам данных. НИКАКИХ таких баз нет.

Просто существуют фирмы, которые собирают в одну ОБЩУЮ базу данных информацию о предложениях и спросе по недвижимости
со ВСЕХ источников информации (сайты в интернете, газеты, журналы, реклама, радио, ТВ, доски объявлений и т.д.).

Затем представитель такой фирмы 1-2 раза в неделю развозит CD disk с ОБЩЕЙ базой данных по агентствам недвижимости и за определенную плату закачивает эту базу на сервер агентства недвижимости, она ОДИНАКОВА для всех агентств (риэлторы в этом, естественно не сознаются).

Обман: Проверка юридической чистоты недвижимого имущества

Осуществление проверки недвижимого имущества у риэлтора сводится к тому, что изучается из домовой книги архивная выписка.

Естественно, риэлтор будет уверять клиента, что осуществляет проверку недвижимого имущества из «своих достоверных источников», но архивную выписку абсолютно бесплатно ВЫ сами может получить в ДЭЗе, предоставив предварительный договор купли-продажи.

Обман: Гарантии по безопасности сделок

По словам риэлтора, гарантии по безопасности сделки на приобретение недвижимого имущества он подкрепляет специальным сертификатом.

Но если рассматривать юридическую сторону, то риэлтор при всем своем желании не в состоянии нести какую-либо ответственность за признание
недействительности сделки на приобретение недвижимого имущества, потому как сам риэлтор стороной сделки не является. То есть, если вдруг какая-то из сторон сделки начнет судебные разбирательства о признании сделки, связанной с приобретением недвижимого имущества, недействительной, то по делу ответчиком будете ВЫ, а не риэлтор. А риэлтора рядом и близко не будет

Обман: Задаток или аванс

Задаток по договору риэлтор всегда берет равным размеру поощрения за свои услуги, к которым он еще и не приступал. Возвратить эти деньги практически не реально, в случае срыва сделки. Риэлтор себя полностью застраховал.

Обман: Договор на подбор квартиры

Клиент находит объявление о продаже недвижимости, звонит по указанному телефону, попадает в риэлтерское агентство, в котором ему говорят о том, что для того, чтобы осуществить осмотр недвижимого имущества необходимо заключить договор с этим риэлтерским агентством по той причине, что они бесплатно не работают. В предлагаемом договоре говорится об оказании информационных услуг и сопровождении сделки купли-продажи недвижимого имущества, и что клиенту необходимо оплатить на начальном этапе от $300 до $500, а после осуществления сделки купли-продажи недвижимого имущества доплатить еще 3-6% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

Обман: Ложная конкуренция о повышенном спросе на объект недвижимости, предназначенным для сделки купли-продажи

Вместо того, чтобы постараться продать квартиру как можно дороже, риэлторы и «конкуренты» фактически объединяются против клиента, вынуждая его снижать цену.

Обман: Услуги риэлтора (его комиссионные) будете оплачивать НЕ ВЫ

Т.е. будет оплачивать покупатель, если Вы продаете недвижимость или продавец, если Вы покупаете недвижимость.

Если Вы продаете квартиру, скажем за 100 тыс. у.е., то риэлтор выставит ее за 105 тыс.у.е., т.е. включит в цену свои 5%, а Вы (как продавец) теряете (скрытно) 100000 рублей.

Если Вы покупаете квартиру за 100 тыс. у.е., то Вам придется заплатить эту сумму продавцу недвижимости,
плюс 5 тыс. у.е. = 5% от стоимости объекта недвижимости (по договору с агентством недвижимости).

Кто обратился к риэлтору за услугой, тот всегда и платит — такой принцип у риэлторов.

«Хороший» риэлтор получит свои 5% от стоимости объекта как с продавца, так и с покупателя .

Обман: преодоление «мифических трудностей», искусственно созданных риэлтором

Обман самый простой: агентство недвижимости требует плату за услуги, которые не входят в обычный пакет. Например, риелторы просят уплатить деньги за снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатывание и подготовку тех или иных документов. Как правило, сумма в таких ситуациях взимается в достаточно небольших размерах, поэтому клиент не придает этому обстоятельству большого значения и «на автомате» вынимает деньги из кошелька и передает их риелтору, но если вы цените свои доходы, запомните: каждое уважающее себя агентство-профессионал никогда не будет просить плату за оказание подобных услуг!

Обман еще более примитивный: плата взимается при непосредственном осмотре объекта недвижимости. В данном случае сумма может быть намного крупнее. Многие компании постоянно используют этот метод в качестве дополнительного заработка, иногда весьма привлекательного. Поэтому попытка отнять у вас деньги может осуществляться посредством самых различных уловок, например словами о том, что на осмотр этого объекта недвижимости есть большой спрос, поэтому агентство и требует деньги.

Обман, связанный с оставшейся мебелью в доме.

Как известно, при продаже квартир или частных жилых помещений многие хозяева оставляют ненужную им мебель для будущих жителей, при этом стоимость мебели вне зависимости от ее назначения и цены никогда (. ) не включается в стоимость объекта недвижимости. Риелтор же может сделать попытку убедить вас в обратном.

Лучше ВСЕ делать самим. В противном случае нужно обращаться только в проверенные компании, которым можно доверять. Максимально подробно изучите данные агентства недвижимости. Оно ОБЯЗАТЕЛЬНО должно имеет собственный сайт в Интернете. Почитайте отзывы и рекомендации, полностью убедитесь в качестве предлагаемых услуг. Дело в том, что очень часто встречаются случаи, когда агентство берет очень большие суммы за свои услуги, а в дальнейшем с успехом исчезает, не оставив за собой ни единого следа!

Никогда не стройте отношения с риелторами на основе генеральной доверенности. Вполне достаточно будет доверенности на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента, заверенной у нотариуса.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector