Содержание

Кадастровая оценка объектов недвижимости

Кадастровая оценка объекта недвижимости в России

Многие законодательные требования, предъявляемые к собственникам недвижимости, напрямую зависят от стоимости объектов. Например, с применением данного показателя исчисляется налог на землю. Но определить реальную стоимость имущества очень сложно, ведь цены на рынке меняются практически ежедневно. Именно кадастровая оценка объекта недвижимости призвана свести к минимуму сложности, возникающие при исполнении поставленных условий.

Что такое кадастровая оценка

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Проведение процедуры кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в России — прерогатива Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

  1. Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.
  2. Оформление субсидий. Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2020 году играет важную роль. Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 Федерального Закона от 22.06. 2020 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» .

Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ №74 Минэкономразвития РФ от 20.01 2020 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

  • кадастровый номер;
  • площадь. Этот параметр актуален, когда проводится кадастровая оценка здания, отдельного помещения, земельного участка, машиноместа;
  • назначение объекта. Указывается для случаев, упомянутых в предыдущем пункте;
  • вид разрешенного использования;
  • категория земель.

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2020 года действует Приказ Минэкономразвития от 22.06. 2020 «О внесении изменений в федеральный стандарт оценки…» . Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от 22.10. 2020 .

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось. Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее.

Правила определения КС недвижимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:

  1. Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
  2. Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
  3. Эксперты устанавливают КС недвижимости.
  4. Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
  5. Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
  6. Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.

Методика исчисления КС объектов недвижимости

Вступивший 01.01. 2020 в силу Федеральный закон от 03.07. 2020 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2020 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

  • характеристика самого объекта;
  • характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
  • факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

Массовая оценка объекта недвижимости

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта.

Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

Индивидуальный подход

Индивидуальный метод требует, чтобы оценщик, наряду с изучением характеристик в техпаспорте, проводил осмотр самого объекта. Так он сможет получить важную информацию, влияющую на цену недвижимости, например:

  • вид из окна квартиры;
  • близость к остановкам общественного транспорта;
  • непосредственное окружение и так далее.

Все эти сведения должны быть использованы для формирования РС данного объекта.

Применение сравнительного метода

Сущность сравнительного подхода состоит в том, что заключение о рыночной цене недвижимости формируется на основании анализа сведений о стоимости сделок аренды или купли-продажи с аналогичными по набору факторов ценообразования объектами.

Отметим, что 12.05. 2020 Минэкономразвития утвердило Приказом №226 «Методические указания о государственной кадастровой оценке» . В п.7.1.1. этого документа уточняется, что сравнительный метод не применяется либо используется лишь для проверки результатов, полученных с применением других подходов при оценке:

  • объектов капстроительства;
  • ЕНК (единый недвижимый комплекс;
  • земельных участков.

Затратный метод оценивания

В основе затратной методики находится предположение, что расходы на создание оцениваемого объекта – приемлемый ориентир при установлении рыночной цены объекта. Особенность подхода состоит в том, что оценщик должен понимать разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения.

Первый параметр определяется величиной актуальных издержек на создание такого же объекта при условии применения аналогичных архитектурно-планировочных концепций, материалов и строительно-монтажных конструкций.

Стоимость замещения – это размер затрат, необходимых для возведения объекта, имеющего такую же полезность, как и оцениваемый, но построенного с использованием новых материалов, стандартов и дизайнерских решений в современной архитектурной стилистике.

Границе между этими разновидностями стоимости присущ условный характер. Поэтому оценщик-контрагент в каждом случае вынужден выбирать в зависимости от условий тот или иной тип стоимостной оценки.

Оценивание доходным методом

Определение ожидаемой прибыли – основа доходного метода. Анализируя Методические рекомендации Минэкономразвития о кадастровой оценке, можно определить, что этот метод целесообразно применять при наличии надежных данных:

  • об уровне доходов и расходов по объектам недвижимости;
  • об общей ставке дисконтирования и/или капитализации.

Глубже вникнуть в эту тему поможет статья «Кадастровая стоимость недвижимости».

Как выяснить КС недвижимости

В настоящее время существует 3 популярных способа уточнить КС объекта:

  • посетить филиал Росреестра или офис МФЦ и подать заявление о предоставлении сведений из ЕГРН;
  • воспользоваться сервисом «Карты Росреестра». Для поиска следует ввести адрес участка или дома. Нужно признать, что в некоторых случаях КС объекта не отображается;
  • заполнить специальную форму на онлайн-портале Росреестра. После ее отправки спустя несколько секунд нужная информация высветится на мониторе. Поиск квартиры с помощью этого сервиса осуществляется по адресу или кадастровому номеру. В результате пользователь получит своего рода выписку с необходимыми данными.

Справка о кадастровой стоимости объекта на бумажном носителе обойдется физлицу в 300 рублей. А за электронный вариант документа придется заплатить 150 рублей.

Обжалование результатов кадастровой оценки

Процедура начинается со сбора документов. Подготовленный пакет бумаг нужно подать вместе с заявлением в комиссию по рассмотрению споров, действующую при территориальном органе Росреестра. На рассмотрение обращения отводится один месяц.

При несогласии с решением комиссии заявитель может подать иск в суд. Как правило, по таким делам судебная инстанция назначает оценочную экспертизу. Во многом успех оспаривания зависит от всесторонности, полноты и объективности экспертного заключения.

В настоящее время компенсация судебных издержек для заявителя законодательством не установлена.

О других нюансах процедуры можно узнать из статьи «Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости».

Как часто меняется КС объектов недвижимости

Величина КС влияет на размер подлежащего выплате налога на недвижимость и на сумму арендных платежей. Но многие россияне не знают, что значение данного параметра может меняться в зависимости от характеристик конкретного объекта.

Во избежание недоразумений с налоговой инспекцией необходимо знать, действует ли кадастровая оценка, с учетом которой ранее платился фискальный сбор, или она изменилась.

Выше упоминалось, что оценка недвижимости проводится не чаще 1 раза в 3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге – не реже 1 раза в 3 года. Обязательность переоценки обусловлена частыми изменениями ситуации на российском рынке.

Заключение

Понятие «кадастровая стоимость недвижимости» обозначает цену объекта недвижимого имущества, установленную на основе информации, которую получила служба кадастрового учета. Этот параметр используется не только в целях инвентаризации материальных ценностей данной категории. Его применяют фискальные органы при расчете налогов, подлежащих уплате владельцами недвижимости. Поскольку КС периодически подвергается корректировке, налоговое бремя тоже изменяется.

Если собственник квартиры/дома не согласен с результатами оценки, он вправе их оспорить. Но не исключено, что действующая при Росреестре комиссия по рассмотрению споров примет решение не в пользу заявителя. Тогда ему придется обратиться в суд.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2020 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Кадастровая оценка недвижимости — поэтапная технология проведения оценки + профессиональная помощь в проведении кадастровой оценки

Представьте ситуацию! Вам начислили слишком большой налог на квартиру, а вы не понимаете почему? В таком случае вы должны знать, что такое кадастровая оценка недвижимости и как она помогает снизить налоговые отчисления.

Меня зовут Валерий Чемакин, и я, как консультант по правовым вопросам, в этой статье изложу не только суть кадастровой оценки, но и на практических примерах познакомлю вас со всеми этапами этого процесса.

В конце материала вы найдете несколько советов, которые помогут избежать типичных ошибок.

1. Что такое кадастровая оценка недвижимости

На протяжении двух десятков лет взимание имущественных налогов в России происходило по устаревшей советской схеме. Базой для расчетов служила инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не учитывала рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были скудными.

Совершенствование фискальной политики государства потребовало введения понятия кадастровой стоимости недвижимости, оценку которой производят на основании ФЗ об оценочной деятельности.

Используемые методики позволяют максимально приблизить итоговый результат к рыночной стоимости. При этом они не учитывают некоторые индивидуальные особенности объектов и сиюминутную конъюнктуру рынка.

Это достигается тем, что кадастровую оценку недвижимости не проводят так часто, как это делают при определении рыночной стоимости.

По закону достаточно оценить объект 1 раз в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах федерального подчинения — 2 года). При этом по заявлению собственника, например, для снижения налога, оценка кадастровой стоимости недвижимости допускается в любое время.

Стоит отметить, что сейчас плановая кадастровая оценка недвижимости заморожена до 2020 года. Это связано с формированием новой системы бюджетных учреждений, которые будут ею заниматься. Внеплановую заказывают, как и раньше, в Росреестре или в частных оценочных компаниях. Результаты независимой кадастровой оценки недвижимости суды принимают в течение переходного периода.

Итак, ответим на вопрос, что же такое кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости — это совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости, в число которых входит: принятие решения, утверждение перечня объектов, выбор исполнителя работ, проведение оценочных действий, утверждение результатов и их внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

2. Когда может понадобиться проведение кадастровой оценки недвижимости — обзор основных ситуаций

Несмотря на то, что массовая кадастровая оценка объектов недвижимости пока не проводится, могут возникнуть ситуации, когда обновление стоимости в ЕГРН будет просто необходимо.

Рассмотрим такие ситуации подробно.

Ситуация 1. Купля-продажа объекта недвижимости

Часто при установлении цены на реализуемую квартиру трудно найти подобные объекты в непосредственной близости, чтобы сопоставить показатели. В таких случаях удобным инструментом служит кадастровая стоимость, если расчет ее производили не слишком давно в ходе плановой оценки.

В противном случае возникает необходимость заказать внеплановую кадастровую оценку квартиры, о сути которой на нашем сайте есть специальная статья. Полученный результат используется при выставлении цены в объявлении на продажу.

Ситуация 2. Оформление наследства или дарения

При оформлении сделок, в которых отсутствует движение финансовых средств, формально требуется указывать цену объекта. К таким сделкам относятся: оформление наследства, дарение и даже в некоторой степени обмен.

Для этого лучше всего подходит кадастровая оценка недвижимости. Если последняя оценка проводилась уже давно, то есть смысл инициировать новую.

Ситуация 3. Передача недвижимости в аренду

Нередко кадастровая оценка недвижимости предусмотрена правилами предоставления муниципального жилья в аренду отдельным категориям граждан. Объясню это на примере.

У меня есть собственное жильё в Тюмени, но живу и работаю я в другом городе. Муниципалитет предоставляет мне и семье квартиру в аренду на условиях коммерческого найма. Так вот, арендная плата как раз и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры. Это прописано в договоре.

Ситуация 4. Оформление кредита или ипотеки под залог

Если вы обратитесь в банк для получения кредита под залог недвижимости, в отделе кредитования вас попросят сделать новую кадастровую оценку объекта. Это нужно, если имеющиеся данные в ЕГРН не удовлетворяют вашим потребностям по сумме.

Новая методика кадастровой оценки недвижимости максимально приближает стоимость к рыночной, что увеличивает одобряемую банками сумму кредитов.

Ситуация 5. Оформление субсидий для начисления налога на имущество

При начислении налога на недвижимое имущество граждан государством предусмотрен ряд льгот. Чтобы их правильно, посчитать надо знать не только площадь, но и кадастровую стоимость. Очевидно, что от ее размера зависит и сумма субсидии, на которую можно рассчитывать.

Если кадастровая стоимость жилья менее 1 млн рублей, то при начислении налога предоставляется вычет на такое имущество. Поэтому есть смысл провести повторную кадастровую оценку имущества, стоимостью немного больше этой суммы, если считаете, что в результате она снизится.

Во всех перечисленных выше ситуациях в итоге вам понадобится выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая стоимость объекта. Для удобства запрашивайте её в режиме онлайн на сайте ЕГРП 365. Там есть специальная форма поиска, в которую нужно внести адрес или кадастровый номер. После подтверждения найденного объекта на странице появится вся информация о нем, включая стоимость.

Портал позволяет не только бесплатно в режиме онлайн узнать последние данные о кадастровой оценке недвижимости, но и получить официальные выписки и справки, заверенные печатью Росреестра. Эта услуга платная, а стоимость её узнавайте прямо на сайте ЕГРП 365.

3. Как проходит кадастровая оценка недвижимости — 7 основных этапов

Заказ оценочной процедуры доступен в Росреестре и Многофункциональных центрах (МФЦ).

Причем сайт ведомства позволяет сделать это онлайн.

Пока действует переходный период, не возбраняется обращаться и в частные оценочные компании. Как происходит процесс кадастровой оценки недвижимости в таких фирмах, читайте ниже. Предположим, вам необходимо узнать кадастровую стоимость дома.

Этап 1. Заключение договора с заказчиком и определение перечня объектов для оценки

Сотрудник оценочной компании вместе с вашим заявлением принимает необходимые документы. Это техническая документация и правоустанавливающие бумаги. На основе полученной от вас информации он составляет перечень объектов, входящих во владение.

Ведь вместе с домом обязательно будет земельный участок, гараж и другие капитальные постройки. Определение кадастровой стоимости земли под домом — обязательное условие, так как при любых сделках на нее готовится отдельный договор купли-продажи. Все эти нюансы учитывают в договоре на выполнение оценочных работ, который заключают после согласования всех моментов.

Этап 2. Анализ рынка недвижимости

Оценщик перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости в районе нахождения объекта. Только эти данные помогут максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Ведь использование только региональных расценок не отражает всех особенностей и зачастую становится основной причиной повторного обращения клиентов.

Этап 3. Определение факторов, влияющих на кадастровую стоимость

На кадастровую стоимость влияет масса факторов, многие из которых определяют цену жилья на свободном рынке.

Николай Матвеев решил продать дом в деревне и выставил цену 1,5 млн, которая равнялась кадастровой. Однако он не учел, что при оценке не был принят во внимание такой фактор, как закрытие птицефабрики в этом населенном пункте.

Люди массово продавали жилье и уезжали. В результате дом удалось продать лишь за 900 тыс. рублей.

Пример иллюстрирует, насколько важно знать текущую ситуацию на рынке недвижимости. От профессиональной компетенции того, кто занимается кадастровой оценкой недвижимости, зависит достоверность конечного результата. Ответственный оценщик учтет все, а безответственный подойдет к работе формально и применит только общие формулы.

Этап 4. Выбор модели для оценки

Не вдаваясь в подробности, отмечу, что существует несколько общепринятых моделей оценки. От того, как производится кадастровая оценка недвижимости, результат тоже зависит. Грамотный оценщик знает, в каких случаях использовать ту или иную методику, чтобы результаты были наиболее корректными.

Этап 5. Согласование действий с заказчиком

Когда все подготовительные моменты закончены, добросовестный исполнитель согласовывает все свои действия с заказчиком. Он объясняет основные моменты и описывает выбранную модель. Согласие заказчика считается сигналом к началу фактической работы.

Этап 6. Расчет кадастровой стоимости

Это основной этап работы оценщика. С использованием формул и выбранной методики он производит расчеты, в которых подробно обосновывает выбор тех или иных коэффициентов и дефляторов. Полученный результат в идеале должен в рамках статистической погрешности совпадать со среднерыночной ценой на подобный объект в местности оценки.

Этап 7. Предоставление отчета о проделанной работе

Результатом выполнения работы будет подготовленный отчет, в котором фигурирует кадастровая стоимость объекта. Именно эти данные необходимо внести в ЕГРН для обновления сведений. Для этого требуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Если же работы проводили сотрудники этого ведомства, то такое обращение не понадобится.

4. Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Вы спросите, кто производит кадастровую оценку недвижимости за приемлемую цену? Я отвечу, что цена зависит от многих факторов и не всегда назначается обоснованно.

Однако для обзора я выбрал три компании, в которых ценообразование — прозрачное и понятное, а качество услуг находится на высоте. Кстати, в них можно заказать и оценку рыночной стоимости недвижимости. Об этой процедуре читайте в нашей специальной статье.

1) Граунд Компания

Компания предоставляет бесплатную первичную консультацию. Всю работу специалисты выполняют не дольше 3 дней. Если не хватает каких-то документов для оценки, вам помогут их собрать. На объект оценщик выезжает бесплатно, а оплата по договору производится только после получения окончательного результата. Цены на услуги дипломированных оценщиков Граунд Компании одни из самых низких.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки». То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

  1. Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
  2. Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
  3. Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

  • Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
  • Технический и межевой план
  • Документы, определяющие категорию земельного участка
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

  • Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
  • Кадастровый паспорт,
  • Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
  • Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

  • Кадастровый паспорт объекта,
  • Результаты независимой оценки,
  • Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

  • Номер недвижимости по кадастру
  • Тип оцениваемого объекта
  • Площадь объекта
  • Месторасположение
  • Качество и уровень внешних отделочных работ
  • Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

  • Жилая и общая площади объекта,
  • Год постройки заданий,
  • Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
  • Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
  • Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
  • Уровень престижности района,
  • Окружающая инфраструктура,
  • Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

  • Определения суммы налога на землю,
  • Определения арендной платы,
  • Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде Выписка из ЕГРН придет вам в виде файла в формате sig. Это специальный формат документа, содержащий электронную подпись. Если на вашем устройстве файл такого формата не открывается, воспользуйтесь сервисом Росреестра, позволяющим сформировать печатное представление выписки, полученной в электронном виде, и проверить корректность электронной подписи, которой она подписана.

«>файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты.

«>кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в Изначально налог на имущество физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости. Но она не учитывала влияющие на рыночную стоимость факторы: этажность, престижность района, удаленность от метро и другие. Налоговое бремя распределялось неравномерно: владельцы более дорогой недвижимости в центре платили меньше, чем жители новостроек на окраинах.

Чтобы этого избежать, в январе 2015 года были приняты поправки в Налоговый кодекс, согласно которым все регионы страны должны до 1 января 2020 года перейти на расчет налога на имущество по кадастровой стоимости. До этого момента объявлен переходный период — каждый регион сам решает, как ему исчислять налоги: по старым правилам, исходя из инвентаризационной стоимости, либо (если проведена государственная кадастровая оценка) по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости.

Но там, где налог на недвижимость начисляется по старым правилам, был введен еще и коэффициент-дефлятор, призванный корректировать инвентаризационную стоимость, зафиксированную в государственном реестре, с учетом инфляции. Он ежегодно повышается.

Для тех же регионов, где начинают применять новый порядок налогообложения, в первые 4 года применения действует система понижающих коэффициентов, налоговых вычетов, сохраняются основные налоговые льготы и пониженные налоговые ставки с правом муниципальных образований расширять данные льготы.

Сегодня в большинстве регионов России налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости. В Москве кадастровая стоимость вместо инвентаризационной в качестве налоговой базы применяется с 2015 года.

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Сегодня в России действует два закона, определяющие порядок проведения кадастровой оценки недвижимости: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами Все объекты делят на группы по принципу схожести, определяют для каждой группы ценообразующие факторы (например, материал стен, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций) и составляют модель оценки — некое уравнение, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на один квадратный метр — удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает окончательную кадастровую стоимость.

«>массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты.

«>кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области на 2019-2020 год

Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области на 2019-2020 год 08.01.2019 01:43

1. Утверждены результаты государственной кадастровой оценки в Москве и Московской области.

Департаментом городского имущества города Москвы и Министерством имущественных отношений Московской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Кадастровая оценка была проведена государственными бюджетными учреждениями по новым правилам, установленным законом о государственной кадастровой оценке, и будет использоваться для расчета налогов и арендных платежей, начиная с 2019 года. Оспаривание утвержденной кадастровой стоимости будет проводиться по новой процедуре в соответствии с указанным законом.

Кроме того, Москва и Московская область утвердили перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость в 2019 году.

Ознакомиться с информацией подробнее можно, скачав документы по приведенным ниже ссылкам.

Город Москва

— Результаты государственной кадастровой оценки по зданиям и земельным участкам

— Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков

— Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

— Результаты государственной кадастровой оценки по зданиям и земельным участкам

— Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков

— Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

2. Принятие поправок в закон о государственной кадастровой оценке относительно процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Минэкономразвития подготовило законопроект, полностью отменяющий существующий порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде и комиссии (http://regulation.gov.ru/projects#npa=81912). Новый порядок предполагает, что заинтересованным лицам необходимо будет обратиться в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), проводившее кадастровую оценку, с заявлением и отчетом об оценке.

Срок подачи такого заявления ограничен – оно может быть подано в течение шести месяцев с даты, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Теперь закон не требует, чтобы отчет об оценке рыночной стоимости был составлен на дату определения кадастровой стоимости. Тем самым заявление можно будет подать в течение 6 месяцев с даты, на которую был составлен отчет. При этом ГБУ будет рассматривать заявление о пересмотре стоимости без участия заявителя.

Решение ГБУ можно оспорить в суде, но тут имеются риски:

1. Учитывая, что в данном случае будет оспариваться решение суда как ненормативно-правовой акт, срок подачи заявления в суд составит 3 месяца с момента принятия решения ГБУ. Ранее таких ограничений не было.

2. Так как ранее принятые судебные акты по вопросу оспаривания кадастровой стоимости будут неприменимы к таким решениям, возможно, суды будут рассматривать дела формально, оценивая наличие или отсутствие нарушений в процедуре принятия решения, полномочия лиц, принявших решение, а также сроки, в которые оно было принято. При этом судьи могут не вникать в суть причин отказа в пересмотре стоимости и не оценивать замечания соответствующего ГБУ к отчету об оценке рыночной стоимости. По сути, судебную практику оспаривания кадастровой стоимости необходимо будет формировать заново.

По словам замглавы Минэкономразвития Виктории Абрамченко, указанные поправки могут быть приняты уже весной 2019 года (https://iz.ru/816614/aleksandra-krasnogorodskaia/grazhdane-bystro-poluchat-pravo-na-svoi-garazh).

В свете изложенных изменений процедура оспаривания не будет такой простой, как раньше. Однако до момента принятия нового закона будет действовать упрощенная процедура оспаривания кадастровой стоимости, согласно которой не потребуется проходить досудебный порядок – можно будет идти сразу в суд.

С учетом этого, если уже сейчас приступить к изготовлению отчета об оценке, то можно начать процедуру оспаривания до принятия указанных поправок и сэкономить время, учитывая отсутствие необходимости проходить предлагаемый к введению досудебный порядок, и завершить процедуру оспаривания к середине следующего года.

Читать еще:  Как приватизировать служебную квартиру в России?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector