Содержание

Изменения в земельном законодательстве с 2015 года

Изменения в Земельном кодексе РФ, вступившие в силу 1 марта 2015 года

С 1 марта 2015 года земельное законодательство существенно изменилось. Изменения, предусмотренные Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» затронули вопросы предоставления земельных участков гражданам и организациям на правах аренды и собственности.

Упрощен и подробно урегулирован порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам.

Гражданам и юридическим лицам больше не нужно подготавливать и согласовывать акт выбора земельного участка. Образование участка теперь проводят в соответствии с одним из трех документов:

  • — утвержденной схемой расположения земельного участка;
  • — проектом межевания территории;
  • — проектной документацией на лесной участок;

По общему правилу схему расположения земельного участка готовит и утверждает орган власти, ответственный за распоряжение участками. Но в случае, если участок расположен за пределами населенных пунктов, заинтересованные лица смогут сами подготовить такую схему.

После утверждения схемы расположения участка орган власти направляет её в орган кадастрового учета. Отказ в утверждении схемы возможен только по основаниям, установленным в законе. Благоприятным фактором является, то что предоставление земельного участка проходит процедуру предварительного согласования еще до постановки его на кадастровый учет.

Отказ в предварительном согласовании предоставления участка возможен только по основаниям, установленным в законе.

Если ранее гражданин или организация, сформировав земельный участок и поставив его на кадастровый учет своими силами и средствами, рисковала по разным основаниям получить отказ в предоставлении права на него, то теперь вопрос предоставления либо отказа в предоставлении будет решен на стадии согласования схемы. Еще один приятный момент заключается в том, что поставив участок на кадастровый учет по новым правилам — на основании утвержденной схемы, гражданин или организация закрепляет за собой возможность оформления права именно на этот объект.

Предоставлена возможность некоторым категориям граждан и организациям получить участок бесплатно.

Участок может быть предоставлен в собственность:

  • — лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
  • — религиозной организации, которая имеет в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения;
  • — гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему участка в безвозмездное пользование для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства или крестьянско-фермерского хозяйства при определенных условиях (необходимо использовать участок в соответствии с разрешенным использованием и работать по одной из специальностей, список которых определяет субъект РФ);
  • — гражданам, имеющим трех и более детей, если закон субъекта РФ предусматривает предоставление участков в собственность бесплатно.

Установлено, что земельные участки предоставляются в собственность или аренду только на аукционе.

По общему правилу землю предоставляют только на торгах, а именно на аукционе. Kонкурс больше проводить не будут. Исключением из этого правила являются предоставления земельных участков:

  • — для комплексного освоения территории;
  • — для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства;
  • — участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу;
  • — участок, на котором расположено здание или сооружение (собственник постройки может оформить права на землю).

Арендовать земельные участки без проведения торгов могут:

  • — организации – для государственных и общественно полезных целей (размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения);
  • — собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках, собственники объектов незавершенного строительства, размещенных на участках (однократно и только для завершения строительства);
  • — граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка.

Урегулирован порядок обмена публичного земельного участка на участок, находящийся в частной собственности.

Обмен земельных участков возможен, когда частный участок:

  • — изымается для государственных или муниципальных нужд;
  • — предназначен для размещения объекта социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры или если такие объекты уже есть на земельном участке.

При обмене участков оформляют договор мены. Здания и сооружения, которые расположены на участках, также становятся предметом договора мены.

Арендаторы земельных участков лишены преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Теперь после истечения договора аренды заключить новый договор по общему правилу можно только на торгах. Без торгов новый договор аренды заключают:

  • — если участок был предоставлен без торгов;
  • — если договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В случае, если участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся и если только один заявитель был признан участником аукциона новый договор аренды заключают на торгах.

Установлены предельные сроки договора аренды в зависимости от назначения использования участка.

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок, а именно:

  • — для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;
  • — для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;
  • — собственникам здания или сооружения – до 49 лет;
  • — для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • — для огородничества – до трех лет.

Изменен порядок определения размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

В связи с изменением порядка предоставления земель меняется и порядок определения размера арендной платы.

Теперь способ определения размера платы зависит от того, в каком порядке заключен договор аренды – на торгах или без них.

Когда договор заключают на торгах, арендную плату определяют по результатам аукциона.

Если договор заключают с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным участником, размер платы должен соответствовать начальной цене предмета аукциона.

Когда договор заключают без торгов, арендную плату определяет:

  • — орган власти субъекта РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена;
  • — орган местного самоуправления – для муниципальных земель.

При проведении торгов начальную цену устанавливают в размере:

  • — ежегодной арендной платы на основании рыночной оценки, или
  • — суммы не менее 1,5% кадастровой стоимости. Но только если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, либо
  • — первого арендного платежа по результатам рыночной оценки, когда договор аренды заключают для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.

Введен запрет на продажу государственных и муниципальных участков, разрешенным видом использования которых является строительство

По общему правилу земельный участок, находящийся в публичной собственности, можно получить для строительства только в аренду. Оформить в собственность его можно в отдельных случаях, прямо установленных Земельным кодексом РФ. В частности:

  • — если его предоставляют гражданину на аукционе для личного индивидуального строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, для крестьянско-фермерского хозяйства;
  • — если для участка установлен порядок предоставления без торгов.

Установлен порядок предоставления земельных участков, на которых размещены объекты незавершенного строительства

Собственник объекта незавершенного строительства, чтобы закончить строительство, может один раз без торгов получить в аренду на три года участок под этим объектом. Но воспользоваться этим правом может:

  • — собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  • — собственник объекта незавершенного строительства, за исключением случая, указанного в предыдущем пункте, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, введено новое основание для прекращения права собственности. Так, допускается принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды публичного земельного участка (если строительство так и не было завершено в срок). В таком случае объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда и реализован на торгах. Средства, вырученные от продажи объекта, выплачиваются бывшему собственнику.

Участок не изымут, если собственник докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием):

  • — органов государственной власти или местного самоуправления;
  • — лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Предусмотрена возможность перераспределения публичных и частных земельных участков

Перераспределять публичные земельные участки и земли, которые находятся в частной собственности, допускается:

  • — в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии;
  • — в целях приведения границ участков в соответствие проекту межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;
  • — для размещения объектов капитального строительства, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
  • — в отношении земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.
Читать еще:  Как выглядит выписка из ЕГРП на квартиру в 2018 году?

Также перераспределение публичных земель между собой возможно, если участки:

  • — не предоставлены гражданам, организациям, органам власти или местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, либо
  • — предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу или органу власти.

Изменен порядок установления сервитутов на публичных земельных участках

Соглашение об установлении сервитута можно заключить при следующих условиях:

  • — размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений;
  • — проведении изыскательских работ;
  • — ведении работ, связанных с пользованием недрами.

Закон устанавливает, что при заключении соглашения об установлении сервитута на срок до трех лет допускается сервитут в отношении части земельного участка без проведения работ, кадастрового учета и регистрации обременения.

Также появилась возможность использовать публичные земельные участки без предоставления и установления сервитута для проведения инженерных изысканий, ремонта линейного объекта, строительства временных или вспомогательных сооружений, размещения рекламных конструкций, нестационарных торговых объектов, изучения недр, осуществления деятельности для сохранения традиционного образа жизни коренных народов. Основанием для использования публичного земельного участка будет разрешение уполномоченного органа.

Изменения в земельном законодательстве с 2015 года

С 2015 года в земельное законодательство были внесены большие изменения.

В настоящее время формирование земельных участков из земель государственной муниципальной собственности возможно на основании трех основных документов, это:

  • проект межевания территории;
  • документация по планировке;
  • схема расположения земельного участка.

В этом случае, нужно особо отметить, что формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами будет вызывать определенные сложности, в виду того, что такие участки формируются исключительно в соответствии с проектом межевания.

Но это требует, зачастую, больших затрат на проведение кадастровых работ и постановки на земельный учет этих земельных участков.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

Как приватизировать земельный участок без построек, читайте тут.

Важным изменением земельного законодательства является и то, что на сегодняшний день предоставление земельных участков в собственность для строительства зданий, строения сооружений, получить такой участок невозможно.

Его можно получить только в аренду. Вторым важным моментом является то, что законодатель закрепил определенный случай, когда граждане и юридические лица могут получить земельные участки бесплатно.

Это граждане, которые имеют трех и более детей, граждане, которые работают по определенным специальностям, которые утверждены постановлением правительства. Данный перечень довольно большой, все они закреплены в Земельном кодексе.

Кроме того, следует отметить такой важный момент, как вопрос, к которому подошли органы госвласти касательно объектов долгостроев.

На сегодняшний день муниципалитет может забрать этот недостроенный объект на основании решения суда. То есть если у гражданина на праве аренды находится земельный участок, либо у юрлица, данный объект не достроен по моменту окончания договора аренды, то при обращении в суд, администрация может изъять этот объект вместе с земельным участком и данный объект будет продан с торгов.

Однако тут есть исключения, те моменты, когда дается возможность застройщику закончить строительство. То есть один раз можно предоставить земельный участок для достройки этого объекта, но не более чем на 3 года.

Кроме того, это предоставляется самому застройщику, и 3 года дается на застройку, если такой объект был все-таки реализован с торгов и право возникло у другого владельца этого земельного участка.

Кроме того, законодательством предусмотрены случаи, когда можно пользоваться участком без его предоставления. Например, для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, для выполнения каких-то ремонтных работ на линейных объектах и т.д.

То есть в этом случае, размещение рекламных конструкций, например, осуществляется на основании определенной схемы, которую утверждает орган муниципальной власти.

Были внесены изменения в Гражданский кодекс

В ст. 222 Гражданского кодекса были внесены изменения касательно объектов самовольного строительства. Одним из важных моментов стало то, что на сегодняшний день органы муниципалитета могут осуществлять снос таких объектов в административном порядке.

Если раньше это можно было осуществить только на основании решения суда, то сегодня муниципалитет принимает решение о сносе самовольных объектов, если они расположены, например, на земельных участках, где проходят какие-то коммуникации, если они расположены на муниципальной земле, то есть муниципалитеты наделяются большей властью и вопросы о таких самовольных объектах будут решаться более быстрее.

Поэтому нужно подходить осторожно к возведению таких объектов, тем более на тех участках, которые вам не принадлежат.

В связи с большими изменениями в законодательстве, в том числе и земельном, у большинства граждан возникают в настоящее время определенные сложности по формированию земельных участков, потому что есть какие-то моменты, где можно получить участок бесплатно, хотя у нас сейчас, по общему правилу, получить участок можно только с торгов.

Но есть моменты, где предусмотрено получение таких участков бесплатно как в собственность, так и в аренду, и без проведения торгов, то есть есть такие категории.

Для помощи гражданам определиться, как они могут получить участок, в помощь при формировании земельных участков, особенно из муниципальной государственной собственности, специалисты очень плотно с этим работают и могут помочь решить эти вопросы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Поддорский муниципальный район

Изменения в земельном законодательстве с 2015 года

Оформление земли является не только актуальным вопросом для физических лиц, также с трудностями оформления сталкиваются многие фирмы (юридические лица), согласно законодательству имея здание в собственности фирма просто обязана оформить землю на который располагается данный объект и платить налог на нее.

Оформление земельного участка – это сложный процесс включающий в себя целый комплекс кадастровых работ направленных на привидение документов по земельному участку в соответствие с действующим законодательством РФ.

С 1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 года («Закон»), направленный на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Основной целью, стоящей перед законодателем при разработке Закона, являлось совершенствование действующего порядка предоставления земельных участков из публичной собственности посредством снижения административных барьеров и сокращения избыточных согласований.

Земельный кодекс РФ («ЗК РФ») дополнен шестью новыми главами, при существенном изменении или исключении положений действующих статей ЗК РФ. Изменения также нашли отражение в Гражданском кодексе РФ («ГК РФ») и в ряде иных законодательных актов.

К ключевым изменениям, вносимым Законом, можно отнести следующие:

1.Изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

Законом вводится новая Глава V.1 ЗК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. К таким случаям относится, среди прочего, предоставление участка для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам; для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжений Правительства РФ или высших должностных лиц субъекта РФ при условии соответствия указанных проектов критериям, установленным Правительством РФ или законами субъектов РФ, соответственно, а также ряд других случаев.

Установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т.п.

Законом исключена возможность предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объектов, в связи с чем признаны утратившими силу все относящиеся к данному порядку предоставления положения ЗК РФ.

2. Предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.

В соответствии с положениями новой Главы V.2 ЗК РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности: изымается для государственных или муниципальных нужд; в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нем уже расположены указанные объекты.

Такое нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.

3. Изменен порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Во вводимой в действие статье 39.23 ЗК РФ прямо предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

При этом новая редакция соответствующих положений ГК РФ позволяет устанавливать сервитут по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее собственником.

4. Установлены случаи использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением предоставленных гражданам или юридическим лицам), на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.

К указанным случаям в новой статье 39.33 ЗК РФ, среди прочего, отнесено проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ.Введение данной нормы призвано сократить время, затрачиваемое на оформление земельных правоотношений при выполнении перечисленных работ.При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.

5. В ГК РФ внесено дополнение в части оснований прекращения права собственности.

Читать еще:  Как вернуть страховку после выплаты ипотеки?

Согласно Закону объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта так и не было завершено.Такое отчуждение осуществляется исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта.

При этом законодатель отдельно выделил, в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.Данная норма направлена на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на публичной земле.

6. В Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» внесено изменение, касающееся распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, органы местного самоуправления поселений, а не муниципальных районов, как это указано в действующей в настоящее время редакции ЗК РФ, получают право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Изменения, вносимые Законом, также коснулись вопросов порядка образования земельных участков; перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности; вопросов передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер. Кроме того, Законом предусмотрены довольно обширные переходные положения, направленные на облегчение процесса внедрения новых правил и процедур.

Любой закон — это программа, алгоритм действий. Это установленный и легализованный порядок, последовательность действий, которые должно сделать в определенных случаях. Это указание о том, как надо поступать в определенных случаях. Соответственно, при анализе закона надо исходить из того, какие цели преследует законодатель, и на этой основе сделать вывод о том, насколько хорошо у него получилось эти цели достичь. При этом следует иметь в виду, что есть цели декларируемые, оглашаемые, и цели реальные, которые не оглашаются, но которые в полной мере отражаются в тексте закона. Которые в дальнейшем могут посчитать ошибкой, недосмотром законодателя, но которые таковой не являются.

Исходя из этого, не вдаваясь в нюансы формулировок и лазеек в тексте закона, подытожим, какое управляющее влияние окажет новый закон на земельные отношения.

1. Безусловно, наконец, эта проблема решена, и с неразберихой и противоречиями покончено. Установлен четкий порядок действий во всех случаях, которые опять же четко предусмотрены и сформулированы.

2. Все по плану. Формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

3. Легче строить комплексно. Устранение проблем с формированием земельных участков в случаях комплексной застройки и развития застроенных территорий. До настоящего момента строители тратили до трети времени и половины бюджета на решение вопроса о земле, не занимаясь своей прямой функцией. Существенным пробелом было то, что аукцион на предоставление земельного участка участники строительного процесса вынуждены были проходить даже тогда, когда это было полностью нецелесообразно, в результате строительство существенно обогащалось рисками и дорожало. То же с разработкой недр: выиграв право на разработку участка недр, нужно было еще и выиграть право на использование земли над этим участком. Получался абсурд. Теперь все подобные нюансы очерчены и прописаны в разделе исключений как случаи предоставления земли без торгов.

4. Легче оформить землю дачникам. Именно оформить, а не получить бесплатно. Облегчение выражено исключительно в организационной форме — более четко прописанном порядке оформления земли и предоставления ее в собственность. Абсолютному большинству граждан бесплатно получить землю не получится. Такой порядок касается садоводов, огородников, дачников, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, фермеров. Все это — разные статусы землепользователя и регулируются они разными специальными законами.

6. Специалистам и многодетным — бесплатно. Предусмотрены случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям специалистов (эти категории еще должны быть установлены) и многодетным семьям (критерии предоставления также не уточнены). Следует заметить, что положение про «землю — многодетным» приняли уже давно, но оно было полностью саботировано всеми без исключения губернаторами субъектов Федерации. Признаться, данный случай позволяет каждого из них обвинять, как минимум, в препятствовании решению демографического вопроса. Дело в том, что федеральный закон имел (и имеет сейчас в данной части) чисто декларативный характер. Он объявляет о такой возможности предоставить землю многодетным семьям, отдавая на откуп регионам создание и внедрение механизма ее реализации. Понятно, что это невыгодно всем тем, кто мыслит исключительно в категориях прибыли. Соответственно, этот механизм не был реализован, и вызывает сильные сомнения, что он будет реализован и в данном случае.

7. Купить может не каждый. В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной распродажи земли и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

  • желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;
  • участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;
  • предусмотрен ряд возможностей для отказа от продажи государством земли. Например, наличие уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. Такое заявление может быть легко подано кем угодно, в том числе «своей организацией». В результате, будет основание оттягивать момент расставания с землей сколь угодно долго;
  • продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;
  • до 01.01.2020 государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации, то есть по любым, каким захочет область (п. 29-31 ст. 34 ФЗ-171).

Проанализировав закон, теперь следует вернуться к вопросам, обозначенным в начале данной статьи, и понять, помогает ли в их решении новый закон. Надо учитывать, что данный закон регулирует только один из аспектов решения указанных вопросов. Совершенно понятно, что одним правом на землю никак нельзя решить ни продовольственную проблему, ни демографическую, ни проблему промышленности. Для производства необходимы помимо земли финансовый ресурс, трудовой, а самое главное — рынки сбыта. Однако земельный вопрос является одним из оснований решения проблем выживания страны. Земля, всегда являлась выгодным вложением денег, как недвижимое имущество с тенденцией высокого роста цен.Сделано существенное облегчение строителям в части организационных мероприятий, связанных с оформлением прав на землю. Вопрос свободного доступа населения к земле для строительства жилья остается открытым, за исключением пока неопределенного круга специалистов. Сделано некоторое облегчение фермерам, дачникам, садоводам и огородникам только в части организационных мероприятий.

Еще раз отметим, что Федеральный Закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу 1 января 2015 года.

В Земельном кодексе с 2015 г. вступят в силу нормы, получившие название «земельной реформы»

В Земельном кодексе с 1 января 2015 г., а затем с 1 марта 2015 г. вступят в силу либо новые, либо существенно уточненные нормы, получившие название «земельной реформы».

1. Охрана земель

2. Земли сельскохозяйственного назначения

3. Земельный контроль

4. Определение земельного участка

5. Образование земельных участков

  • проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
  • проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
  • утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (допускается при отсутствии утвержденного проекта межевания территории).

Однако, образование некоторых земельных участков может осуществляться только в соответствии с утвержденным проектом межевания территории:

  • из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
  • из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
  • в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии;
  • в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
  • для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (ст. 11.3).

При образовании земельного участка необходимо будет учитывать дополнительное требование, в соответствии с которым не допустимо образовать земельный участок, если его границы пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов (п. 7 ст. 11.9).

6. Раздел земельного участка

Ранее раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществлялся лицом, с которым заключен соответствующий договор аренды земельного участка. В настоящее время законодатель предусматривает комплексное освоение земельного участка без указания цели «жилищное строительство», при этом должен быть заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории.

Принятие решения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в ст. 11.4 Земельного кодекса включен п.7, устанавливающий, что при разделе земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, органы власти обязаны в течение одного месяца со дня поступления заявления принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. Приводится исчерпывающий перечень необходимых для данной процедуры документов (подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРП).

7. Новое понятие «схема расположения земельного участка или участков на кадастровом плане территорий»

Схема участка утверждается решением исполнительного органа власти, в котором обязательно указываются:

  • площадь земельного участка;
  • его адрес или иное описание местоположения земельного участка;
  • кадастровый номер, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости; территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или вид разрешенного использования образуемого земельного участка;
  • категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.
Читать еще:  Как выселить квартирантов без договора найма?

Решение об утверждении схемы расположения земельного участка действует два года (ст. 11.10).

8. Передача земельных участков

9. Существенное условие договора аренды

10. Ограничение оборотоспособности земельных участков

11. Запрет отчуждения сооружения на земельном участке

12. Предоставление земельных участков

Будут введены новые главы (v.2, v.3, v.4, v.5), регулирующие обмен указанных земельных участков на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также порядок заключения договора мены такого участка. Указываются основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Подробно регулируется порядок заключения соглашение об установлении сервитута.

В отдельной главе (глава v.4) вводятся основания и порядок перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности. Согласно новым нормам перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории.

В качестве случаев и оснований для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (введены главой V.6) названы следующие:

  • проведение инженерных изысканий;
  • капитальный или текущий ремонт линейного объекта; строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
  • размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций и т.д.

13. Обязанности собственников земельных участков по их использованию

14. Прекращение аренды земельного участка

15. Меняются качественные характеристики мониторинга земель

Изменятся формы мониторинга, которые будут зависеть не от наблюдаемой территории, а от целей наблюдения (мониторинг использования земель и мониторинг состояния земель), его результаты после систематизации станут общедоступными.

16. Контроль за использованием земель

17. Земли для нужд обороны и безопасности

18. Использование земель запаса

19. Размер платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности

Размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, может быть определен как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом смена правообладателя земельного участка не является основанием для пересмотра размера платы по соглашению об установлении сервитута (Постановление Правительства РФ № 1461 от 23.12.2014 г. «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности»).

Земельная реформа 2015 года

Новый федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 (далее — закон) года вносит существенные изменения в Земельный кодекс, значительно упрощая предоставление государственных и муниципальных земельных участков гражданам и юридическим лицам. Изменения вступают в силу с 01 марта 2015 года.

Какова цель этого закона и кого непосредственно затронут нововведения?

Как указано в пояснительной записке Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству к проекту федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Пояснительная записка): «В настоящее время нормативно-правовое регулирование порядка предоставления земельных участков, в том числе в целях строительства, противоречиво и имеет множество пробелов, что создает условия для злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления».

Таким образом, одна из ключевых целей изменений — это исключение коррупционной составляющей в процедуре предоставления земельных участков, но главной целью является, прежде всего, совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства.

Для реализации указанных выше целей законодатель поставил перед собой следующие задачи:

  • повысить оборот земельных участков;
  • максимально упростить процедуру их предоставления, сделать ее прозрачной;
  • сократить сроки для предоставления земельных участков.

В пояснительной записке указано, что «Результатом предлагаемого законопроектом упрощения порядка предоставления земельных участков должно стать сокращение расходов бюджетов всех уровней, связанных с подготовкой земельных участков к продаже. Упрощение порядка предоставления земельных участков также будет способствовать развитию гражданского оборота земельных участков, а, следовательно, значительному увеличению доходов соответствующих бюджетов»

Рассмотрим конкретнее отдельные нововведения, предлагаемые в проекте:

1. В соответствии с действующими нормами права, для приобретения прав на земельный участок заинтересованным лицам необходимо:

  • осуществить образование земельного участка;
  • обеспечить определение его разрешенного использования;
  • приобрести права на земельный участок в результате его предоставления одним из предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации способов.

При этом в различных нормативных актах Российской Федерации (Градостроительный кодекс, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон РФ от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), в качестве основания для образования земельных участков требуют подготовки разного пакета документов, перечень и содержание которых либо не установлено, либо установлено нечетко, что затрудняет освоение земельных ресурсов.

Законом более четко определен документ, на основании которого осуществляется образование земельного участка, предоставляемого, в том числе в целях строительства.

2. В действующем законодательстве РФ существуют два способа предоставления земельных участков:

  • Без торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта);
  • На торгах, конкурсах, аукционах (без предварительного согласования места размещения объекта).

Закон внесет изменения в существующий порядок, а именно, предлагается:

  • осуществлять предоставление участков без проведения торгов для целей строительства важных инфраструктурных объектов, отдельным категориям граждан для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и в ряде других случаев. Согласно изменениям, максимальное время, необходимое для предоставления земельного участка без торгов, должно сократиться от трех лет до трех месяцев.
  • заменить согласование места размещения объекта обязанностью по подготовке документации по планировке территорий и образованию соответствующих земельных участков, которая будет исполняться лицом, заинтересованным в предоставлении земельного участка, что исключает необходимость проведения целого ряда согласований.

3. Согласно поправкам, у органов государственной власти и местного самоуправления возникнет обязанность на основании заявлений граждан и юридических лиц выставлять на торги свободные земельные участки (кроме участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограниченных в обороте и т.п.) Стоит отметить, что предлагается установить закрытый перечень случаев отказа в предоставлении земельных участков, а также в качестве начальной цены земельного участка на аукционе законом предусматривается его кадастровая стоимость.

Также, у органов государственной власти и местного самоуправления возникнет обязанность по опубликованию на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информации о наличии свободных земельных участков, предоставляемых для целей строительства и иных целей, данные о которых содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.

4. Проектом предусматривается возможность муниципалитетов, в случае завершения разработки правил землепользования и застройки, распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с одновременным прекращением таких полномочий у муниципальных районов.

5. Согласно положениям закона владельцы киосков, ларьков и магазинов «на колесах» будут освобождены от обязанности заключать договоры аренды на занимаемые земельные участки, это касается также и владельцев рекламных конструкций.

6 Вносимые изменения затрагивают и социально-значимые проблемы, такие как урбанизация, отсутствие квалифицированных специалистов в регионах и в населенных пунктах с небольшим количеством жителей, в частности в соответствии с нормами закона:

  • предусмотрено предоставление земельных участков в безвозмездное пользование гражданам (в соответствии с установленными законами субъектов Российской Федерации перечнями специальностей) для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и крестьянского (фермерского) хозяйства. А также предусмотрено предоставление земельных участков для ведения дачного хозяйства, огородничества и садоводства в индивидуальном порядке, а не только через некоммерческие объединения граждан;
  • граждане вправе получить земельные участки в собственность бесплатно, если указанные земельные участки использовались в соответствии с разрешенным использованием более пяти лет. При этом законами субъектов Российской Федерации также предусматривается устанавливать перечни муниципальных образований, в которых допускается такое предоставление земельных участков, что призвано стимулировать переселение граждан в местности, нуждающиеся в людских ресурсах.

Возможные негативные последствия принятия данного закона:

В целом наблюдаются положительные тенденции грядущих изменений, однако для достижения поставленных задач, необходимо прописать четкий механизм реализации данных норм, понятный и исключающий злоупотребления со стороны органов государственной власти и муниципальных образований.

Даже сейчас можно выделить следующие проблемы, которые могут возникнуть при реализации норм нового закона:

  • Привязка выкупной цены к кадастровой стоимости может привести не к понижению цен на землю, а к ее повышению, так как зачастую кадастровая стоимость превышает рыночную. Это вытекает из повсеместных судебных споров, связанных со снижением кадастровой стоимости;
  • Прекращение действия «дачной амнистии» подвешивает в воздухе вопрос узаконения самовольных построек;
  • Освобождение от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки, находящиеся под рекламными конструкциями может привести к незащищенности владельцев данных конструкций.
  • Приоритет предоставления земельных участков, лицам, способным предложить их комплексное освоение, что, в конечном счете, приведет к распределению земельных ресурсов между крупными юридическими лицами, а не мелкими предпринимателями и физическими лицам.
  • Размер арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в собственности государства или муниципальных образований на порядок ниже размера налога на земельные участки, находящиеся в собственности физических лиц. Таким образом, для стимулирования перевода земельных участков, занимаемых физическими лицами в собственность, необходимо помимо размытых перспектив возможности гарантий защиты прав собственности, а также возможности свободного распоряжения данными участками, предоставить налоговые льготы, в противном случае рядовые граждане просто не будут пользоваться своими правами на перевод земельных участков в собственность.

Еще раз отметим, что Федеральный Закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступит в силу с 1 января 2015 года.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector